Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Нарышкиной Н.В.,
судей Ванина В.В., Чотчаева Б.Т.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.
при участии:
- от истца: представитель Лелявин В.Д., паспорт, доверенность от 04.03.2017;
- от ООО "Топ Проджект": представитель Нелепип Э.В., паспорт, доверенность от 17.02.2017;
- от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рябкова Анатолия Михайловича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 16.02.2017 по делу N А32-28040/2016
по иску индивидуального предпринимателя Рябкова Анатолия Михайловича
к обществу с ограниченной ответственностью "Регион 123"
при участии третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Топ Проджект", общества с ограниченной ответственностью "Арктур А"
о взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Ермоловой Н.А.
установил:
индивидуальный предприниматель Рябков Анатолий Михайлович (далее - истец, предприниматель, ИП Рябков А.М.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Регион 123" (далее - ответчик, ООО "Регион 123", общество) о взыскании 2 548 000 руб. задолженности по договору аренды от 28.03.2013 за период с 01.10.2013 по 15.04.2014.
Индивидуальный предприниматель Рябков Анатолий Михайлович обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО "Регион 123" с требованием о взыскании 3 380 000 руб. задолженности по арендной плате за фактическое пользование имуществом в связи с несвоевременным его возвратом по договору аренды от 28.03.2013.
Определением суда от 10.01.2017 дела N А32-28040/2016 и N А32-29111/2016 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер N А32-28040/2016.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Топ Проджект", общество с ограниченной ответственностью "Арктур А".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что ответчиком произведена оплата по договору в полном объеме, в связи с чем требование о взыскании задолженности по договору за период с 01.10.2013 по 15.04.2014 не правомерно. Отказывая во взыскании задолженности по арендной плате за период с 16.04.2014 по 31.12.2014, суд указал, что с 02.12.2013 (с момента подписания акта приема-передачи по договору уступки) ответчик выбыл из спорных правоотношений.
Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что жилые комнаты, расположенные в части шестого мансардного этажа, переданные арендатору, по договору уступки прав от 02.12.2013 между ООО "Регион 123" и ООО "Арктур А" не передавались и остались в пользовании арендатора - ООО "Регион 123". Заявитель полагает, что арендатор (ответчик) уклонился от оплаты аренды за часть 6-го мансардного этажа с расположенными на нем помещениями за период с 01.10.2013 по 15.04.2014.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Топ Проджект" просило решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы; представитель ООО "Топ Проджект" - доводы отзыва на апелляционную жалобу.
Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей не обеспечили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в отсутствие их представителей.
Изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между Аракелян Тароном Абраамовичем, действующего от имени Рябкова Анатолия Михайловича (арендодатель) и ООО "Регион 123" (арендатор) заключен договор аренды помещений от 28.03.2013, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование первый, второй этажи здания Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. N 37, с кадастровым номером 23:49:0402042:1429, общей площадью 2 044,2 кв. м, этажность 6 этажей (5 + мансарда).
Поэтажные планы передаваемых в аренду помещений указаны в техническом паспорте, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
В соответствии с п. 2.1 договор заключен на срок с 01.09.2013 по 15.04.2014 (7 месяцев и две недели) и вступает в силу с момента его подписания сторонами договора.
Согласно п. 4.1 договора размер арендной платы, сроки внесения арендных платежей оговорены сторонами в соглашении о размере и сроках арендной платы, являющемся неотъемлемым приложением к настоящему договору (Приложение N 1).
28.03.2013 стороны подписали соглашение о размере и сроках внесения арендных платежей (Приложение N 1 к договору аренды помещений от 28.03.2013), в пункте 2 которого стороны определили, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды помещений от 28.03.2013 составляет 10 442 000 руб.
Арендатор в течение 25 дней с момента заключения договора аренды помещений, единовременно перечисляет на счет арендодателя сумму денежных средств в размере 50% от суммы денежных средств указанной в п. 3 настоящего соглашения, что составляет 5 221 000 руб. (п. 3 соглашения).
В соответствии с п. 4 соглашения сумма денежных средств, указанная в п. 3 настоящего соглашения перечисляется из расчета пользования арендатором арендуемыми помещениями за 113 дней, с 01.09.2013 по 23.12.2013 включительно.
Согласно п. 5 соглашения, остальная сумма денежных средств перечисляется арендатором на счет арендодателя в соответствии со следующим графиком:
- с 10.12.2013 по 15.12.2013-25% от оставшейся суммы общей цены договора, в размере 2 610 500 руб.
- с 01.02.2014 по 10.02.2014-25% оставшейся суммы общей цены договора, а размере 2 610 500 руб.
Сумма денежных средств, указанная в п. 2 соглашения выплачивается арендатором арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 500 руб. в сутки. Общее количество проживающих за весь период аренды здания составляет 92 человека (п. 12 соглашения).
Согласно представленному в материалы дела платежному поручению N 2 от 28.03.2013 ООО "Регион 123" перечислило Аракеляну Тарону Абраамовичу 2 000 000 руб. задатка по договору аренды б/н от 18.03.2013.
Платежными поручениями от 16.04.2013 N 11 на сумму 5 618 250 руб. и N 10 на сумму 3 221 000 руб. ООО "Регион 123" перечислило Рябкову Анатолию Михайловичу задаток по договору аренды от 28.03.2013.
Таким образом, ответчиком истцу в рамках спорного договора аренды перечислено 10 839 250 руб.
25.04.2013 ООО "Регион 123" (арендатор) и ООО "Топ Проджект" (субарендатор) заключили договор субаренды нежилых помещений, по условиям которого арендатор обязуется предоставить субарендатору за арендную плату во временное владение и пользование помещения, а субарендатор обязуется своевременно вносить арендную плату и использовать помещения исключительно в целях размещения в них персонала.
Согласно п. 2.2 договора арендатор владеет помещениями на основании следующих договоров аренды, копии которых являются приложением N 4 к настоящему договору, в том числе от 28.03.2013 б/н (срок действия с 01.09.2013 по 15.04.2014).
Согласно п. 3.1 договора, срок субаренды помещений по настоящему договору не превышает срока аренды помещений, подлежит исчислению с 01.09.2013 по 15.04.2014 и составляет 227 дней.
01.07.2013 между Аракелян Тароном Абраамовичем от имени гражданина Рябкова Анатолия Михайловича (арендодатель) и ООО "Регион 123" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды помещений от 28.03.2013, которым стороны изложили п. 1.1 в следующей редакции:
"Арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование 1-й, 2-й и 6-й (2-й уровень мансарды) этажи здания Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. N 37, с кадастровым номером 23:49:0402042:1429, общей площадью 2 044,2 кв. м, этажность - 6 этажей (5 + мансарда) со следующими техническими характеристиками:
- - 1-й этаж на 11 койко-мест и столовая общей площадью 280,9 кв. м, с расположением на нем: подсобное помещение 38, кв. м, подсобное помещение 9,3 кв. м, туалет 2,5 кв. м, сауна 22,9 кв. м, подсобное помещение 23,7 кв. м, кухня 40,0 кв. м, столовая 141,1 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м, комната 12 кв. м;
- - 2-й этаж на 50 койко-мест общей площадью 386,0 кв. м, с расположенными на нем: подсобное помещение 13,5 кв. м и комната 12 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м; санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18 кв. м, комната 18 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18 кв. м, коридор 41,1 кв. м, комната 17,6 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 17,6 кв. м, комната 17,6 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 17,6 кв. м, балкон 16,8 кв. м, балкон 16,8 кв. м, балкон 2,5 кв. м, балкон 27,8 кв. м, комната 12 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18 кв. м;
- - мансардный этаж (2-й уровень 6 этажа) на 26 койко-мест общей площадью 386 кв. м, с расположенными на нем: санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18,0 кв. м, комната 18 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 12,6 кв. м, комната 12,6 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 12,6 кв. м".
В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения, положения договора, не затронуты настоящим соглашением, остаются в неизменном виде.
Между ООО "Регион 123" (Арендатор) и ООО "Топ проджект" (субарендатор) также заключено дополнительное соглашение N 1 от 01.08.2013 к договору субаренды жилых помещений от 25.04.2013, в котором стороны изложили п. 1.8 договора субаренды в следующей редакции:
2 Помещения, указанные в п. 1.8.1 - 1.8.2 помещения общей площадью 2 023,7 кв. м, отвечающие требованиям субарендатора для размещения персонала, в перечень которых входят:
1.8.1 Помещения на 87 койко-мест общей площадью 1 052,9 кв. м, в здании Литера А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. N 37, с кадастровым номером 23:49:0402042:1429, этажность - 6 этажей (5+мансарда) со следующими техническими характеристиками:
- - 1-й этаж на 11 койко-мест и столовая общей площадью 280,9 кв. м, с расположением на нем: подсобное помещение 38, кв. м, подсобное помещение 9,3 кв. м, туалет 2,5 кв. м, сауна 22,9 кв. м, подсобное помещение 23,7 кв. м, кухня 40,0 кв. м, столовая 141,1 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м, комната 12 кв. м;
- - 2-й этаж на 50 койко-мест общей площадью 386,0 кв. м, с расположенными на нем: подсобное помещение 13,5 кв. м и комната 12 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м; санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18 кв. м, комната 18 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18 кв. м, коридор 41,1 кв. м, комната 17,6 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 17,6 кв. м, комната 17,6 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 17,6 кв. м, балкон 16,8 кв. м, балкон 16,8 кв. м, балкон 2,5 кв. м м., балкон 27,8 кв. м, комната 12 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18 кв. м;
- - мансардный этаж (2-й уровень 6 этажа) на 26 койко-мест общей площадью 386 кв. м, с расположенными на нем: санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18,0 кв. м, комната 18 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 12,6 кв. м, комната 12,6 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 12,6 кв. м 29.10.2013 г. по акту приема-передачи помещений (Приложение N 2 к договору аренды помещений от 28.03.2013 г.) Аракелян Т.А., действующий от имени Рябкова А.М. (Арендатор), передал, а ООО "Регион 123" (Арендатор) принял с 01.09.2013 года во временное владение и пользование 1-й, 2-й этажи здания Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. N 37, с кадастровым номером 23:49:0402042:1429, общей площадью 2 044, 2 кв. м, этажность 6 этажей (5 + мансарда)".
По акту приема-передачи арендатор (ООО "Регион 123") передал субарендатору (ООО "Топ проджект") помещения, в том числе помещения по договору аренды помещений от 28.03.2013.
02.12.2013 Рябков Анатолий Михайлович дал согласие на уступку ООО "Регион 123" всех прав и обязанностей арендатора по договору аренды помещений от 28.03.2013 в пользу ООО "АРКТУР А".
02.12.2013 между ответчиком (ООО "Регион 123") и ООО "АРКТУР А" заключен договор уступки прав и обязанностей, согласно которому ООО "Регион 123" передало ООО "АРКТУР А" права и обязанности по договорам аренды, в том числе, по договору аренды 1-го, 2-го этажей здание Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. N 37, с кадастровым номером 23:49:0402042:1429, общей площадью 2 044,2 кв. м, этажность 6 этажей (5 + мансарда), который удостоверен нотариусом Сочинского нотариального округа Краснодарского края 28 марта 2013 года Владимировым В.В.
По акту приема-передачи о 02.12.2013 прав и обязанностей по договору уступки прав и обязанностей ООО "Регион 123" передало, а ООО "АРКТУР А" приняло права и обязанности Арендатора по договору аренды помещений, удостоверенному Владимировым В.В., нотариусом Сочинского нотариального округа Краснодарского края 28 марта 2013 года, заключенному между Рябковым Анатолием Михайловичем и ООО "Регион 123".
Согласно исковым требованиям предприниматель просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от 28.03.2013 в размере 2 548 000 руб. за 26 койко-мест за период с 01.10.2013 по 15.04.2014, а также 3 380 000 руб. за несвоевременный возврат и фактическое пользование помещениями (за 26 койко-мест) за период с 16.04.2014 по 31.12.2014.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что сумма арендной платы в размере 10 442 000 руб. была согласована сторонами в договоре аренды от 28.03.2013 из расчета аренды 1-го и 2-го этажей здания литер А по адресу: г. Сочи, ул. Ружейная, 37. Поскольку дополнительным соглашением N 1 от 01.07.2013 к договору аренды стороны дополнили предмет аренды шестым этажом (мансардой) на 26 койко-мест, по мнению истца, у ответчика возникла обязанность по дополнительной оплате аренды шестого этажа (мансарды) на 26 койко-мест.
Предприниматель также полагает, что ответчик (ООО "Регион 123") договором уступки прав и обязанностей от 02.12.2013 передал ООО "АРКТУР А" права и обязанности по договорам аренды 1-го и 2-го этажей здания по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. N 37, в связи с чем, переданные дополнительным соглашением N 1 к договору аренды помещений от 28.03.2013 26 койко-мест на 6 этаже (мансарда) остались в пользовании ответчика ООО "Регион 123".
04.04.2016 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить задолженность по договору аренды от 28.03.2013 в размере 2 548 000 руб.
15.04.2016 предприниматель также направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить задолженность за несвоевременный возврат арендованного имущества по договору аренды от 28.03.2013 в размере 3 380 000 руб. в срок до 15.05.2016.
Поскольку требования предпринимателя ответчиком не исполнены, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 622 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчик ООО "Регион 123", возражая против исковых требований в отзывах на исковое заявление указало на ошибочность доводов истца о том, что дополнительным соглашением N 1 к договору аренды помещений от 28.03.2013 предприниматель дополнительно передал 26 койко-мест на 6 этаже спорного здания, требование оплату за них неправомерно, поскольку пунктом 1 данного соглашения стороны напротив уменьшили количество передаваемых койко-мест с 92 до 87.
Как было указано, до передачи истцом спорного имущества в пользование ответчику по акту приема-передачи помещений от 29.10.2013 (Приложение N 2 к договору аренды помещений от 28.03.2013), которым стороны подтвердили, что с 01.09.2013 арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование 1-й, 2-й этажи здания Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. N 37, стороны заключили дополнительное соглашение N 1 к договору аренды помещений от 28.03.2013, которым пункт изложили п. 1.1 в следующей редакции:
"Арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование 1-й, 2-й и 6-й (2-й уровень мансарды) этажи здания Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. N 37, с кадастровым номером 23:49:0402042:1429, общей площадью 2 044,2 кв. м, этажность - 6 этажей (5 + мансарда) со следующими техническими характеристиками:
- - 1-й этаж на 11 койко-мест и столовая общей площадью 280,9 кв. м, с расположением на нем: подсобное помещение 38, кв. м, подсобное помещение 9,3 кв. м, туалет 2,5 кв. м, сауна 22,9 кв. м, подсобное помещение 23,7 кв. м, кухня 40,0 кв. м, столовая 141,1 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м, комната 12 кв. м;
- - 2-й этаж на 50 койко-мест общей площадью 386,0 кв. м, с расположенными на нем: подсобное помещение 13,5 кв. м и комната 12 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м; санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18 кв. м, комната 18 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18 кв. м, коридор 41,1 кв. м, комната 17,6 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 17,6 кв. м, комната 17,6 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 17,6 кв. м, балкон 16,8 кв. м, балкон 16,8 кв. м, балкон 2,5 кв. м м., балкон 27,8 кв. м, комната 12 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18 кв. м;
- - мансардный этаж (2-й уровень 6 этажа) на 26 койко-мест общей площадью 386 кв. м, с расположенными на нем: санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18,0 кв. м, комната 18 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 12,6 кв. м, комната 12,6 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 12,6 кв. м".
При этом, пунктом 2 указанного дополнительного соглашения N 1 к договору аренды помещений от 28.03.2013 установлено, что положения, не затронутые соглашением, остаются в неизменном виде.
Согласно п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Таким образом, исходя из буквального толкования слов и выражений, содержащихся в договоре аренды от 28.03.2013, соглашении о размере и сроках внесения арендных платежей от 28.03.2013 г. к договору аренды от 28.03.2013, а также дополнительного соглашения N 1 от 01.07.2013 к договору аренды от 28.03.2013 г., суд считает, что сторонами дополнительным соглашением N 1 уменьшено количество койко-мест с 92 до 87, и произведено их распределение по арендуемым этажам, а также согласована арендная плата, исходя из количества проживающих человек (койко-мест) в размере - 500 руб. в сутки за одного человека (одно койко-место), которая установлена п. 12 соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей от 28.03.2013 г. к Договору аренды от 28.03.2013.
Доводы истца о том, что 26 койко-мест, расположенных на 6 мансардном этаже, дополнительным соглашением N 1 от 01.07.2013 к договору аренды от 28.03.2013 г. были дополнительно переданы ответчику к остальным согласованным договором аренды от 28.03.2013 г. койко-местам, и подлежат дополнительной оплате, правомерно отклонены судом по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.
Суд верно указал, что если бы у сторон было намерение установить размер арендной платы исходя из площади помещения, стороны могли установить размер арендной платы за один квадратный метр используемой площади, либо фиксированный размер арендной платы за каждый отдельный этаж в целом.
Между тем, из условий пункта 12 соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей от 28.03.2013 к договору аренды от 28.03.2013, сумма денежных средств, указанная в п. 2 соглашения выплачивается арендатором арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 500 руб. в сутки.
Кроме того, сторонами в дополнительном соглашении N 1 от 01.07.2013 к договору аренды от 28.03.2013 г. согласовано, что в аренду переданы первый, второй и 6 этажи спорного здания, а именно: 1-й этаж на 11 койко-мест, 2-й этаж на 50 койко-мест, и мансардный этаж (2-й уровень 6 этажа) на 26 койко-мест.
Также, сам истец, рассчитывая исковые требования, к расчету принимает сумму 500 руб. в сутки за 1 человека (койко-место).
Таким образом, поскольку до передачи помещений по акту приема-передачи помещений сторонами было изменено количество передаваемых койко-мест на 87, то с начала срока аренды ответчик должен был оплачивать 500 руб. в сутки исходя из следующего расчета:
87 x 500 руб. x 226 дней (общий срок аренды) = 9 831 000 руб.
Как было указано, и сторонами не оспаривается, ответчиком была произведена оплата по спорному договору в размере 10 839 250 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями N 2 от 28.03.2013 г. на сумму 2 000 000 руб., N 11 от 16.04.2013 г. на сумму 5 618 250 руб. и N 10 на сумму 3 221 000 руб.
Таким образом, переплата ответчика по состоянию на 15.04.2014 (дата окончания срока аренды) составила 1 008 250 руб., в связи с чем, требование истца о взыскании задолженности за по договору аренды от 28.03.2013 г. в размере 2 548 000 руб. за 26 койко-мест за период с 01.10.2013 по 15.04.2014 удовлетворению не подлежит.
Относительно требования истца о взыскании 3 380 000 руб. за несвоевременный возврат и фактическое пользование помещениями, переданными по договору аренды от 28.03.2013 за период с 16.04.2014 по 31.12.2014 за 26 койко-мест (за 6 мансардный этаж), суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.
Поскольку по договору уступки прав и обязанностей от 02.12.2013, заключенного между ООО "Регион 123" и ООО "АРКТУР А", ответчик уступил все права и обязанности арендатора по удостоверенному нотариусом договору аренды от 28.03.2013, и соответственно дополнительное соглашение N 1 от 01.08.2013 к договору субаренды жилых помещений от 25.04.2013 является неотъемлемой частью договора уступки, суд первой инстанции правильно указал, что к ООО "АРКТУР А" перешли все права и обязанности арендатора, в том числе и по 6 мансардному этажу на 26 койко-мест.
В представленном в материалы дела отзыве на исковое заявление ООО "АРКТУР А" подтвердило, что 02.12.2013 по акту приема-передачи прав и обязанностей по договору уступки прав и обязанностей, приняло на себя от ответчика (ООО "Регион 123") все права и обязанности арендатора по договору аренды от 28.03.2013 в редакции п. 1 дополнительного соглашения N 1 к договору аренды, то есть 87 койко-мест, в том числе на 6-м мансардном этаже.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что с 02.12.2013 (с момента подписания акта приема-передачи по договору уступки) ответчик выбыл из спорных правоотношений, и требование истца о взыскании с ООО "Регион 123" платы за фактическое пользование имуществом, переданным по договору аренды от 28.03.2013 за период с 16.04.2014 по 31.12.2014 является неправомерным и удовлетворению не подлежит.
При указанных обстоятельствах, суд сделал правильный вывод о том, что в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Рябкова Анатолия Михайловича о взыскании с ответчика 2 548 000 руб. задолженности по договору аренды от 28.03.2013, а также 3 380 000 руб. платы за фактическое пользование имуществом, переданным по договору аренды от 28.03.2013 следует отказать.
С учетом вышеизложенного, доводы заявителя жалобы судом апелляционной инстанции отклоняются, как неподтвержденные материалами дела и основанные на неправильном толковании норм материального права, а также поскольку они были известны суду первой инстанции, исследовались и им дана надлежащая правовая оценка. Кроме того, доводы заявителя апелляционной жалобы в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований.
Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2017 по делу N А32-28040/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.05.2017 N 15АП-5287/2017 ПО ДЕЛУ N А32-28040/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 мая 2017 г. N 15АП-5287/2017
Дело N А32-28040/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Нарышкиной Н.В.,
судей Ванина В.В., Чотчаева Б.Т.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.
при участии:
- от истца: представитель Лелявин В.Д., паспорт, доверенность от 04.03.2017;
- от ООО "Топ Проджект": представитель Нелепип Э.В., паспорт, доверенность от 17.02.2017;
- от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рябкова Анатолия Михайловича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 16.02.2017 по делу N А32-28040/2016
по иску индивидуального предпринимателя Рябкова Анатолия Михайловича
к обществу с ограниченной ответственностью "Регион 123"
при участии третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Топ Проджект", общества с ограниченной ответственностью "Арктур А"
о взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Ермоловой Н.А.
установил:
индивидуальный предприниматель Рябков Анатолий Михайлович (далее - истец, предприниматель, ИП Рябков А.М.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Регион 123" (далее - ответчик, ООО "Регион 123", общество) о взыскании 2 548 000 руб. задолженности по договору аренды от 28.03.2013 за период с 01.10.2013 по 15.04.2014.
Индивидуальный предприниматель Рябков Анатолий Михайлович обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО "Регион 123" с требованием о взыскании 3 380 000 руб. задолженности по арендной плате за фактическое пользование имуществом в связи с несвоевременным его возвратом по договору аренды от 28.03.2013.
Определением суда от 10.01.2017 дела N А32-28040/2016 и N А32-29111/2016 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер N А32-28040/2016.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Топ Проджект", общество с ограниченной ответственностью "Арктур А".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что ответчиком произведена оплата по договору в полном объеме, в связи с чем требование о взыскании задолженности по договору за период с 01.10.2013 по 15.04.2014 не правомерно. Отказывая во взыскании задолженности по арендной плате за период с 16.04.2014 по 31.12.2014, суд указал, что с 02.12.2013 (с момента подписания акта приема-передачи по договору уступки) ответчик выбыл из спорных правоотношений.
Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что жилые комнаты, расположенные в части шестого мансардного этажа, переданные арендатору, по договору уступки прав от 02.12.2013 между ООО "Регион 123" и ООО "Арктур А" не передавались и остались в пользовании арендатора - ООО "Регион 123". Заявитель полагает, что арендатор (ответчик) уклонился от оплаты аренды за часть 6-го мансардного этажа с расположенными на нем помещениями за период с 01.10.2013 по 15.04.2014.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Топ Проджект" просило решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы; представитель ООО "Топ Проджект" - доводы отзыва на апелляционную жалобу.
Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей не обеспечили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в отсутствие их представителей.
Изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между Аракелян Тароном Абраамовичем, действующего от имени Рябкова Анатолия Михайловича (арендодатель) и ООО "Регион 123" (арендатор) заключен договор аренды помещений от 28.03.2013, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование первый, второй этажи здания Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. N 37, с кадастровым номером 23:49:0402042:1429, общей площадью 2 044,2 кв. м, этажность 6 этажей (5 + мансарда).
Поэтажные планы передаваемых в аренду помещений указаны в техническом паспорте, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
В соответствии с п. 2.1 договор заключен на срок с 01.09.2013 по 15.04.2014 (7 месяцев и две недели) и вступает в силу с момента его подписания сторонами договора.
Согласно п. 4.1 договора размер арендной платы, сроки внесения арендных платежей оговорены сторонами в соглашении о размере и сроках арендной платы, являющемся неотъемлемым приложением к настоящему договору (Приложение N 1).
28.03.2013 стороны подписали соглашение о размере и сроках внесения арендных платежей (Приложение N 1 к договору аренды помещений от 28.03.2013), в пункте 2 которого стороны определили, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды помещений от 28.03.2013 составляет 10 442 000 руб.
Арендатор в течение 25 дней с момента заключения договора аренды помещений, единовременно перечисляет на счет арендодателя сумму денежных средств в размере 50% от суммы денежных средств указанной в п. 3 настоящего соглашения, что составляет 5 221 000 руб. (п. 3 соглашения).
В соответствии с п. 4 соглашения сумма денежных средств, указанная в п. 3 настоящего соглашения перечисляется из расчета пользования арендатором арендуемыми помещениями за 113 дней, с 01.09.2013 по 23.12.2013 включительно.
Согласно п. 5 соглашения, остальная сумма денежных средств перечисляется арендатором на счет арендодателя в соответствии со следующим графиком:
- с 10.12.2013 по 15.12.2013-25% от оставшейся суммы общей цены договора, в размере 2 610 500 руб.
- с 01.02.2014 по 10.02.2014-25% оставшейся суммы общей цены договора, а размере 2 610 500 руб.
Сумма денежных средств, указанная в п. 2 соглашения выплачивается арендатором арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 500 руб. в сутки. Общее количество проживающих за весь период аренды здания составляет 92 человека (п. 12 соглашения).
Согласно представленному в материалы дела платежному поручению N 2 от 28.03.2013 ООО "Регион 123" перечислило Аракеляну Тарону Абраамовичу 2 000 000 руб. задатка по договору аренды б/н от 18.03.2013.
Платежными поручениями от 16.04.2013 N 11 на сумму 5 618 250 руб. и N 10 на сумму 3 221 000 руб. ООО "Регион 123" перечислило Рябкову Анатолию Михайловичу задаток по договору аренды от 28.03.2013.
Таким образом, ответчиком истцу в рамках спорного договора аренды перечислено 10 839 250 руб.
25.04.2013 ООО "Регион 123" (арендатор) и ООО "Топ Проджект" (субарендатор) заключили договор субаренды нежилых помещений, по условиям которого арендатор обязуется предоставить субарендатору за арендную плату во временное владение и пользование помещения, а субарендатор обязуется своевременно вносить арендную плату и использовать помещения исключительно в целях размещения в них персонала.
Согласно п. 2.2 договора арендатор владеет помещениями на основании следующих договоров аренды, копии которых являются приложением N 4 к настоящему договору, в том числе от 28.03.2013 б/н (срок действия с 01.09.2013 по 15.04.2014).
Согласно п. 3.1 договора, срок субаренды помещений по настоящему договору не превышает срока аренды помещений, подлежит исчислению с 01.09.2013 по 15.04.2014 и составляет 227 дней.
01.07.2013 между Аракелян Тароном Абраамовичем от имени гражданина Рябкова Анатолия Михайловича (арендодатель) и ООО "Регион 123" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды помещений от 28.03.2013, которым стороны изложили п. 1.1 в следующей редакции:
"Арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование 1-й, 2-й и 6-й (2-й уровень мансарды) этажи здания Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. N 37, с кадастровым номером 23:49:0402042:1429, общей площадью 2 044,2 кв. м, этажность - 6 этажей (5 + мансарда) со следующими техническими характеристиками:
- - 1-й этаж на 11 койко-мест и столовая общей площадью 280,9 кв. м, с расположением на нем: подсобное помещение 38, кв. м, подсобное помещение 9,3 кв. м, туалет 2,5 кв. м, сауна 22,9 кв. м, подсобное помещение 23,7 кв. м, кухня 40,0 кв. м, столовая 141,1 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м, комната 12 кв. м;
- - 2-й этаж на 50 койко-мест общей площадью 386,0 кв. м, с расположенными на нем: подсобное помещение 13,5 кв. м и комната 12 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м; санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18 кв. м, комната 18 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18 кв. м, коридор 41,1 кв. м, комната 17,6 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 17,6 кв. м, комната 17,6 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 17,6 кв. м, балкон 16,8 кв. м, балкон 16,8 кв. м, балкон 2,5 кв. м, балкон 27,8 кв. м, комната 12 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18 кв. м;
- - мансардный этаж (2-й уровень 6 этажа) на 26 койко-мест общей площадью 386 кв. м, с расположенными на нем: санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18,0 кв. м, комната 18 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 12,6 кв. м, комната 12,6 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 12,6 кв. м".
В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения, положения договора, не затронуты настоящим соглашением, остаются в неизменном виде.
Между ООО "Регион 123" (Арендатор) и ООО "Топ проджект" (субарендатор) также заключено дополнительное соглашение N 1 от 01.08.2013 к договору субаренды жилых помещений от 25.04.2013, в котором стороны изложили п. 1.8 договора субаренды в следующей редакции:
2 Помещения, указанные в п. 1.8.1 - 1.8.2 помещения общей площадью 2 023,7 кв. м, отвечающие требованиям субарендатора для размещения персонала, в перечень которых входят:
1.8.1 Помещения на 87 койко-мест общей площадью 1 052,9 кв. м, в здании Литера А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. N 37, с кадастровым номером 23:49:0402042:1429, этажность - 6 этажей (5+мансарда) со следующими техническими характеристиками:
- - 1-й этаж на 11 койко-мест и столовая общей площадью 280,9 кв. м, с расположением на нем: подсобное помещение 38, кв. м, подсобное помещение 9,3 кв. м, туалет 2,5 кв. м, сауна 22,9 кв. м, подсобное помещение 23,7 кв. м, кухня 40,0 кв. м, столовая 141,1 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м, комната 12 кв. м;
- - 2-й этаж на 50 койко-мест общей площадью 386,0 кв. м, с расположенными на нем: подсобное помещение 13,5 кв. м и комната 12 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м; санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18 кв. м, комната 18 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18 кв. м, коридор 41,1 кв. м, комната 17,6 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 17,6 кв. м, комната 17,6 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 17,6 кв. м, балкон 16,8 кв. м, балкон 16,8 кв. м, балкон 2,5 кв. м м., балкон 27,8 кв. м, комната 12 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18 кв. м;
- - мансардный этаж (2-й уровень 6 этажа) на 26 койко-мест общей площадью 386 кв. м, с расположенными на нем: санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18,0 кв. м, комната 18 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 12,6 кв. м, комната 12,6 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 12,6 кв. м 29.10.2013 г. по акту приема-передачи помещений (Приложение N 2 к договору аренды помещений от 28.03.2013 г.) Аракелян Т.А., действующий от имени Рябкова А.М. (Арендатор), передал, а ООО "Регион 123" (Арендатор) принял с 01.09.2013 года во временное владение и пользование 1-й, 2-й этажи здания Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. N 37, с кадастровым номером 23:49:0402042:1429, общей площадью 2 044, 2 кв. м, этажность 6 этажей (5 + мансарда)".
По акту приема-передачи арендатор (ООО "Регион 123") передал субарендатору (ООО "Топ проджект") помещения, в том числе помещения по договору аренды помещений от 28.03.2013.
02.12.2013 Рябков Анатолий Михайлович дал согласие на уступку ООО "Регион 123" всех прав и обязанностей арендатора по договору аренды помещений от 28.03.2013 в пользу ООО "АРКТУР А".
02.12.2013 между ответчиком (ООО "Регион 123") и ООО "АРКТУР А" заключен договор уступки прав и обязанностей, согласно которому ООО "Регион 123" передало ООО "АРКТУР А" права и обязанности по договорам аренды, в том числе, по договору аренды 1-го, 2-го этажей здание Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. N 37, с кадастровым номером 23:49:0402042:1429, общей площадью 2 044,2 кв. м, этажность 6 этажей (5 + мансарда), который удостоверен нотариусом Сочинского нотариального округа Краснодарского края 28 марта 2013 года Владимировым В.В.
По акту приема-передачи о 02.12.2013 прав и обязанностей по договору уступки прав и обязанностей ООО "Регион 123" передало, а ООО "АРКТУР А" приняло права и обязанности Арендатора по договору аренды помещений, удостоверенному Владимировым В.В., нотариусом Сочинского нотариального округа Краснодарского края 28 марта 2013 года, заключенному между Рябковым Анатолием Михайловичем и ООО "Регион 123".
Согласно исковым требованиям предприниматель просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от 28.03.2013 в размере 2 548 000 руб. за 26 койко-мест за период с 01.10.2013 по 15.04.2014, а также 3 380 000 руб. за несвоевременный возврат и фактическое пользование помещениями (за 26 койко-мест) за период с 16.04.2014 по 31.12.2014.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что сумма арендной платы в размере 10 442 000 руб. была согласована сторонами в договоре аренды от 28.03.2013 из расчета аренды 1-го и 2-го этажей здания литер А по адресу: г. Сочи, ул. Ружейная, 37. Поскольку дополнительным соглашением N 1 от 01.07.2013 к договору аренды стороны дополнили предмет аренды шестым этажом (мансардой) на 26 койко-мест, по мнению истца, у ответчика возникла обязанность по дополнительной оплате аренды шестого этажа (мансарды) на 26 койко-мест.
Предприниматель также полагает, что ответчик (ООО "Регион 123") договором уступки прав и обязанностей от 02.12.2013 передал ООО "АРКТУР А" права и обязанности по договорам аренды 1-го и 2-го этажей здания по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. N 37, в связи с чем, переданные дополнительным соглашением N 1 к договору аренды помещений от 28.03.2013 26 койко-мест на 6 этаже (мансарда) остались в пользовании ответчика ООО "Регион 123".
04.04.2016 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить задолженность по договору аренды от 28.03.2013 в размере 2 548 000 руб.
15.04.2016 предприниматель также направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить задолженность за несвоевременный возврат арендованного имущества по договору аренды от 28.03.2013 в размере 3 380 000 руб. в срок до 15.05.2016.
Поскольку требования предпринимателя ответчиком не исполнены, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 622 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчик ООО "Регион 123", возражая против исковых требований в отзывах на исковое заявление указало на ошибочность доводов истца о том, что дополнительным соглашением N 1 к договору аренды помещений от 28.03.2013 предприниматель дополнительно передал 26 койко-мест на 6 этаже спорного здания, требование оплату за них неправомерно, поскольку пунктом 1 данного соглашения стороны напротив уменьшили количество передаваемых койко-мест с 92 до 87.
Как было указано, до передачи истцом спорного имущества в пользование ответчику по акту приема-передачи помещений от 29.10.2013 (Приложение N 2 к договору аренды помещений от 28.03.2013), которым стороны подтвердили, что с 01.09.2013 арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование 1-й, 2-й этажи здания Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. N 37, стороны заключили дополнительное соглашение N 1 к договору аренды помещений от 28.03.2013, которым пункт изложили п. 1.1 в следующей редакции:
"Арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование 1-й, 2-й и 6-й (2-й уровень мансарды) этажи здания Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. N 37, с кадастровым номером 23:49:0402042:1429, общей площадью 2 044,2 кв. м, этажность - 6 этажей (5 + мансарда) со следующими техническими характеристиками:
- - 1-й этаж на 11 койко-мест и столовая общей площадью 280,9 кв. м, с расположением на нем: подсобное помещение 38, кв. м, подсобное помещение 9,3 кв. м, туалет 2,5 кв. м, сауна 22,9 кв. м, подсобное помещение 23,7 кв. м, кухня 40,0 кв. м, столовая 141,1 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м, комната 12 кв. м;
- - 2-й этаж на 50 койко-мест общей площадью 386,0 кв. м, с расположенными на нем: подсобное помещение 13,5 кв. м и комната 12 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м; санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18 кв. м, комната 18 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18 кв. м, коридор 41,1 кв. м, комната 17,6 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 17,6 кв. м, комната 17,6 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 17,6 кв. м, балкон 16,8 кв. м, балкон 16,8 кв. м, балкон 2,5 кв. м м., балкон 27,8 кв. м, комната 12 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18 кв. м;
- - мансардный этаж (2-й уровень 6 этажа) на 26 койко-мест общей площадью 386 кв. м, с расположенными на нем: санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,9 кв. м, комната 16,3 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 18,0 кв. м, комната 18 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 12,6 кв. м, комната 12,6 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 12,6 кв. м".
При этом, пунктом 2 указанного дополнительного соглашения N 1 к договору аренды помещений от 28.03.2013 установлено, что положения, не затронутые соглашением, остаются в неизменном виде.
Согласно п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Таким образом, исходя из буквального толкования слов и выражений, содержащихся в договоре аренды от 28.03.2013, соглашении о размере и сроках внесения арендных платежей от 28.03.2013 г. к договору аренды от 28.03.2013, а также дополнительного соглашения N 1 от 01.07.2013 к договору аренды от 28.03.2013 г., суд считает, что сторонами дополнительным соглашением N 1 уменьшено количество койко-мест с 92 до 87, и произведено их распределение по арендуемым этажам, а также согласована арендная плата, исходя из количества проживающих человек (койко-мест) в размере - 500 руб. в сутки за одного человека (одно койко-место), которая установлена п. 12 соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей от 28.03.2013 г. к Договору аренды от 28.03.2013.
Доводы истца о том, что 26 койко-мест, расположенных на 6 мансардном этаже, дополнительным соглашением N 1 от 01.07.2013 к договору аренды от 28.03.2013 г. были дополнительно переданы ответчику к остальным согласованным договором аренды от 28.03.2013 г. койко-местам, и подлежат дополнительной оплате, правомерно отклонены судом по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.
Суд верно указал, что если бы у сторон было намерение установить размер арендной платы исходя из площади помещения, стороны могли установить размер арендной платы за один квадратный метр используемой площади, либо фиксированный размер арендной платы за каждый отдельный этаж в целом.
Между тем, из условий пункта 12 соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей от 28.03.2013 к договору аренды от 28.03.2013, сумма денежных средств, указанная в п. 2 соглашения выплачивается арендатором арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 500 руб. в сутки.
Кроме того, сторонами в дополнительном соглашении N 1 от 01.07.2013 к договору аренды от 28.03.2013 г. согласовано, что в аренду переданы первый, второй и 6 этажи спорного здания, а именно: 1-й этаж на 11 койко-мест, 2-й этаж на 50 койко-мест, и мансардный этаж (2-й уровень 6 этажа) на 26 койко-мест.
Также, сам истец, рассчитывая исковые требования, к расчету принимает сумму 500 руб. в сутки за 1 человека (койко-место).
Таким образом, поскольку до передачи помещений по акту приема-передачи помещений сторонами было изменено количество передаваемых койко-мест на 87, то с начала срока аренды ответчик должен был оплачивать 500 руб. в сутки исходя из следующего расчета:
87 x 500 руб. x 226 дней (общий срок аренды) = 9 831 000 руб.
Как было указано, и сторонами не оспаривается, ответчиком была произведена оплата по спорному договору в размере 10 839 250 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями N 2 от 28.03.2013 г. на сумму 2 000 000 руб., N 11 от 16.04.2013 г. на сумму 5 618 250 руб. и N 10 на сумму 3 221 000 руб.
Таким образом, переплата ответчика по состоянию на 15.04.2014 (дата окончания срока аренды) составила 1 008 250 руб., в связи с чем, требование истца о взыскании задолженности за по договору аренды от 28.03.2013 г. в размере 2 548 000 руб. за 26 койко-мест за период с 01.10.2013 по 15.04.2014 удовлетворению не подлежит.
Относительно требования истца о взыскании 3 380 000 руб. за несвоевременный возврат и фактическое пользование помещениями, переданными по договору аренды от 28.03.2013 за период с 16.04.2014 по 31.12.2014 за 26 койко-мест (за 6 мансардный этаж), суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.
Поскольку по договору уступки прав и обязанностей от 02.12.2013, заключенного между ООО "Регион 123" и ООО "АРКТУР А", ответчик уступил все права и обязанности арендатора по удостоверенному нотариусом договору аренды от 28.03.2013, и соответственно дополнительное соглашение N 1 от 01.08.2013 к договору субаренды жилых помещений от 25.04.2013 является неотъемлемой частью договора уступки, суд первой инстанции правильно указал, что к ООО "АРКТУР А" перешли все права и обязанности арендатора, в том числе и по 6 мансардному этажу на 26 койко-мест.
В представленном в материалы дела отзыве на исковое заявление ООО "АРКТУР А" подтвердило, что 02.12.2013 по акту приема-передачи прав и обязанностей по договору уступки прав и обязанностей, приняло на себя от ответчика (ООО "Регион 123") все права и обязанности арендатора по договору аренды от 28.03.2013 в редакции п. 1 дополнительного соглашения N 1 к договору аренды, то есть 87 койко-мест, в том числе на 6-м мансардном этаже.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что с 02.12.2013 (с момента подписания акта приема-передачи по договору уступки) ответчик выбыл из спорных правоотношений, и требование истца о взыскании с ООО "Регион 123" платы за фактическое пользование имуществом, переданным по договору аренды от 28.03.2013 за период с 16.04.2014 по 31.12.2014 является неправомерным и удовлетворению не подлежит.
При указанных обстоятельствах, суд сделал правильный вывод о том, что в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Рябкова Анатолия Михайловича о взыскании с ответчика 2 548 000 руб. задолженности по договору аренды от 28.03.2013, а также 3 380 000 руб. платы за фактическое пользование имуществом, переданным по договору аренды от 28.03.2013 следует отказать.
С учетом вышеизложенного, доводы заявителя жалобы судом апелляционной инстанции отклоняются, как неподтвержденные материалами дела и основанные на неправильном толковании норм материального права, а также поскольку они были известны суду первой инстанции, исследовались и им дана надлежащая правовая оценка. Кроме того, доводы заявителя апелляционной жалобы в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований.
Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2017 по делу N А32-28040/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.НАРЫШКИНА
Судьи
В.В.ВАНИН
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Н.В.НАРЫШКИНА
Судьи
В.В.ВАНИН
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)