Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.01.2016 N 11АП-16552/2015 ПО ДЕЛУ N А65-9415/2015

Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2016 г. по делу N А65-9415/2015


Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 28 января 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
при участии в заседании:
от ответчика - представитель Кольцов А.Ю. по доверенности от 011.01.2016,
в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 21 января 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Колорит-Камчатская" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 сентября 2015 года, принятое по делу N А65-9415/2015 (судья Андриянова Л.В.),
по иску Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, г. Казань, (ОГРН 1051622218559, ИНН 1655065554),
к обществу с ограниченной ответственностью "Колорит-Камчатская", г. Казань, (ОГРН 1131690073063, ИНН 1657134997),
с участием третьих лиц:
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан,
- Муниципального казенного учреждения "Управление градостроительных разрешений города Казани",
- Толстых Татьяны Григорьевны,
- Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии",
- общества с ограниченной ответственностью банк "Аверс",
- Муниципального казенного учреждения "Управление архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета муниципального образования города Казани",
о признании самовольной постройкой объекта капитального строительства,

установил:

Исполнительный комитет муниципального образования города Казани (далее - Истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Колорит-Камчатская" (далее - Ответчик) (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ) о признании самовольной постройкой объекта капитального строительства - нежилое здание, общая площадь 740 кв. м, условный номер 16-16-01/161/2014-981, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:2206601:385 по адресу: г. Казань, Авиастроительный район, п.Борисоглебское, ул. Шоссейная и обязании снести его за свой счет в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу.
Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.04.2015, 22.05.2015, 25.06.2015 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Муниципальное казенное учреждение "Управление градостроительных разрешений города Казани", Толстых Татьяна Григорьевна, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", общество с ограниченной ответственностью банк "Аверс", Муниципальное казенное учреждение "Управление архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета муниципального образования города Казани".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.09.2015 иск удовлетворен.
Нежилое здание, общая площадь 740 кв. м, условный номер 16-16-01/161/2014-981, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Шоссейная признано самовольной постройкой.
Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Колорит-Камчатская", г. Казань в течение трех месяцев с момента вступления решения в законную силу произвести снос нежилого здания, общая площадь 740 кв. м, условный номер 16-16-01/161/2014-981 по адресу: г. Казань, ул. Шоссейная.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в жалобе доводам, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.
Истец представил отзыв, в котором считает, что судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, с учетом обстоятельств и при оценке всех доказательств, представленных сторонами, и просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 13.11.2013 между Толстых С.А. (продавец) и ООО "Колорит-Камчатская" (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома незавершенного строительством и земельного участка от 13.11.2013, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил земельный участок(категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство), общей площадью 511 кв. м, с кадастровым номером 16:50:2206601:385, а также жилой дом незавершенный строительством (назначение: жилое, инв. N 12369, лит. А), площадь застройки 416, 8 кв. м, степень готовности 20%, расположенные по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Авиастроительный район, п. Борисоглебское, ул. Шоссейная.
На основании указанного договора купли-продажи жилого дома незавершенного строительством и земельного участка от 13.11.2013 за ООО "Колорит-Камчатская" зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:50:2206601:385 площадью 511 кв. м разрешенное использование - торговые объекты: магазины розничной торговли, по адресу: г. Казань, Авиастроительный район, п.Борисоглебское, ул. Шоссейная и нежилое здание, назначение нежилое, 1-этажнное (подземных этажей - 1), общей площадью 740 кв. м, расположенное по адресу: г. Казань, Авиастроительный район, ул. Шоссейная что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 16-АН N 361988 от 18.04.2014 (повторное, взамен свидетельства серии 16-АМ N 465809 от 27.11.2013) и серии 16-АН N 547389 от 03.10.2014 (т. 1 л.д. 30, 31).
Согласно акту обследования земельного участка органа муниципального земельного контроля N 363 от 10.08.2015 установлено, что на отведенном Ответчику земельном участке располагается нежилое здание: магазин с вывеской "Колорит", при этом часть здания расположена вне границ отведенного земельного участка - Ответчиком занято 236 кв. м земель муниципальной собственности.
Считая, что возведенный объект является самовольной постройкой и подлежит сносу, а также, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, истец обратился в арбитражный суд с заявленным иском.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.
Согласно пункту 1 статьи 218 названного Кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 названного Кодекса), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, для признания постройки самовольной необходимо наличие следующих условий: отсутствие отвода земельного участка для строительства, либо создание объекта без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств влечет за собой ряд неблагоприятных последствий для застройщика.
В силу части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относится в том числе выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов.
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.
В силу статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Кодекса).
Из смысла данной нормы следует, что любое строительство осуществляется собственником земельного участка только на основании проектной документации и разрешения на строительство, полученного в установленном порядке (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации).
Разрешение на строительство в силу статьи 52 Градостроительного кодекса РФ является единственным документом, удостоверяющим право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществлять застройку земельного участка, строительство и прочее.
В свою очередь, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (пункт 1 статьи 55 ГрК РФ).
Вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства получения ответчиком в установленном законом порядке разрешений на строительство и ввод спорного объекта в эксплуатацию.
Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункта 2 статьи 263 Кодекса).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (пункт 2 указанной статьи).
В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Последствием такого правонарушения является снос самовольной постройки.
Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 22 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
Из статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся, в числе прочего, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа.
Согласно статье 5 Устава муниципального образования города Казани, утвержденного решением Представительного органа муниципального образования г. Казани от 17.12.2005 N 3-5 Исполнительный комитет г. Казани является органом местного самоуправления.
В соответствии с подпунктом 15 пункта 1 статьи 40 Устава Исполнительный комитет выдает разрешения на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешения на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории города Казани.
Следовательно, как верно отмечено судом первой инстанции, Истец, являясь уполномоченным лицом по выдаче разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства и вправе в публичных интересах предъявлять иски о сносе самовольной постройки, возведенной на территории города Казани без таких разрешений.
Подобная правовая позиция нашла свое отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.06.2010 N 71/10.
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства).
Для получения разрешения на его строительство согласно части 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации требуется лишь предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительный план земельного участка и схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Из материалов дела усматривается, что гражданину Толстых С.А. (продавец спорного объекта) было выдано разрешение от 01.09.2011 N RU16201000-60 на строительство на данном земельном участке индивидуального жилого дома площадью 511 кв. м, сроком действия до 01.09.2012 (т. 1 л.д. 16).
Судом установлено, что возведенное ответчиком нежилое здание было построено на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.
Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
Согласно статье 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
Согласно статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Доказательства соблюдения установленной статьями 37, 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации процедуры изменения разрешенного вида использования земельного участка или объекта капитального строительства, суду не представлены. В силу пункта 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительный регламент земельного участка служит основанием для изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия отклоняет как несостоятельный и не подтвержденный материалами дела довод заявителя апелляционной жалобы о наличии в материалах дела доказательств осуществления строительства в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка.
Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
Вопрос безопасности возведенных строений и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Федеральным законом от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", Федеральным законом от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено отсутствие надлежащих доказательств того, что спорная постройка соответствует установленным противопожарным, экологическим, санитарным, гигиеническим нормативам. В этой связи, доказанность удовлетворительности технического состояния постройки, не является достаточным основанием для признания ее безопасной.
В соответствии с толкованием, приведенном в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что объект, в том числе возведен на земельном участке площадью 236 кв. м из земель муниципальной собственности.
При указанных обстоятельствах, доказательств того, что спорный объект недвижимости создан на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные с получением на это необходимых разрешений, суду не представлено.
Суд первой инстанции оценил имеющуюся в материалах дела доказательственную базу в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пришел к правильному выводу о том, что спорный объект является самовольной постройкой в связи с его возведением Обществом на земельном участке специально не отведенном последнему для строительства магазина, и, вопреки требованиям градостроительных норм и правил (статей 51 и 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации) и обоснованно обязал ответчика его снести.
Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 сентября 2015 года, принятое по делу N А65-9415/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Колорит-Камчатская", - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА

Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)