Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 февраля 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей О.Н. Лаптевой, Н.И. Левченко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассматривая в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамент имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 октября 2015 года
по делу N А40-71488/15, принятое судьей Зотовой Е.А.
по иску ООО "ДИЗАЙН-ДЕКОР" к Департамент Имущества Города Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании:
от истца: Павловский А.И. (протокол N 1 от 25.08.2014), Лунева В.В. (доверенность от 12.06.2015)
от ответчика: Стогова А.А. (доверенность от 07.12.2015)
установил:
ООО "ДИЗАЙН-ДЕКОР" обратилось с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ изменений предмета иска, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 95,1 кв. м (цокольный этаж, помещение II - комнаты 1 - 2; помещение V - комнаты 1 - 6), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кибальчича, д. 11, корп. 1. Истец просит внести следующие изменения в договор купли-продажи:
1) дополнить договор пунктом 2.1.4 следующего содержания: "Продавец обязан в течение пяти рабочих дней с даты заключения Договора, выдать доверенность Покупателю на представление интересов Продавца, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности на имущество (п. 1.1 Договора) к Покупателю с одновременной государственной регистрацией залога на Объект (п. 1.1 Договора) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также выдать все необходимые документы для подачи заявления в регистрирующий орган";
2) изложить пункт 3.1 в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 5 354 235 (Пять миллионов триста пятьдесят четыре тысячи двести тридцать пять) рублей 00 копеек без учета НДС (18%) в соответствии с заключением эксперта N ОД-128/15 от 07.08.2015 г., выполненным ООО "АПХИЛЛ". В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
3) изложить пункт 3.2 в следующей редакции: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
4) изложить пункт 3.4 в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 89 237 (восемьдесят девять тысяч двести тридцать семь) рублей 25 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга";
5) изложить пункт 4.5 в следующей редакции: "В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание во внесудебном порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев, а также сумма неисполненных Покупателем обязательств должна составлять не менее чем 5% от указанной в пункте 3.1 Договора цены Объекта";
6) изложить пункт 5.1 в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на дату нарушения сроков оплаты, от неуплаченной суммы за каждый день просрочки";
7) изложить пункт 5.2 в следующей редакции: "В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,5% от цены объекта. В случае невыполнения Продавцом своих обязательств, предусмотренных п. 2.1.4 Договора, штрафные санкции не применяются";
8) изложить пункт 5.4 в следующей редакции: "В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1 Договора, в течение 30 дней с момента истечения сроков оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления";
9) дополнить договор пунктом 5.6 следующего содержания: "В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект, Продавец обязан уплатить Покупателю штраф в размере 0,5% от цены объекта. В случае невыполнения Покупателем своих обязательств, предусмотренных п. 2.1.2 Договора, штрафные санкции не применяются".
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28 октября 2015 года по делу N А40-71488/15, урегулированы разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "ДИЗАЙН-ДЕКОР" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 95,1 кв. м (цокольный этаж, помещение II - комнаты 1 - 2; помещение V - комнаты 1 - 6), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кибальчича, д. 11, корп. 1:
1) изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
"Цена Объекта составляет 5 354 235 (пять миллионов триста пятьдесят четыре тысячи двести тридцать пять) рублей без учета НДС, в соответствии с результатами судебной экспертизы по определению размера рыночной стоимости нежилого помещения, проведенной Обществом с ограниченной ответственностью "АПХИЛЛ".
- НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
2) изложив п. 3.2 договора в следующей редакции:
- "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
3) изложив п. 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 89 237 (восемьдесят девять тысяч двести тридцать семь) рублей 25 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга". В остальной части иска отказать.
С Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ДИЗАЙН-ДЕКОР" взыскано 6 000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины и 24 000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате судебной экспертизы.
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Заключение судебной экспертизы не может быть признано достоверным.
Также истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Истец просит решение суда оставить без изменения.
Заслушав возражения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 28 октября 2015 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 95,1 кв. м (цокольный этаж, помещение II - комнаты 1 - 2; помещение V - комнаты 1 - 6), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кибальчича, д. 11, корп. 1, на основании заключенного с ответчиком договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 18.01.2007 г. N 03-00007/07.
Истец включен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, что подтверждается выпиской из Реестра от 17.04.2015 г.
Объект принадлежит на праве собственности городу Москве (запись о государственной регистрации в ЕГРП 77-01/02-065/2002-1030).
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).
28.11.2014 г. истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения (вх. регистрационный N 33-5-33970/14-(0)-0).
02.02.2015 г. Департамент городского имущества города Москвы предоставил истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 95,1 кв. м (цокольный этаж, помещение II - комнаты 1 - 2; помещение V - комнаты 1 - 6), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кибальчича, д. 11, корп. 1, согласно условиям которого, цена договора составила 7 936 000 рублей без учета НДС в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта от 15.12.2014 г. N 743Г/739, выполненным ООО "АБН-Консалт", и положительным заключением НП СРО "СВОД" от 22.12.2014 г. N 3536/С-14.
Истец не согласился с предлагаемой в проекте договора ценой выкупа и 24.02.2015 г. (вх. N 33-5-33970/14-(2)-0) передал ответчику подписанный договор купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласий, с предложением о снижении цены объекта до 4 626 949 рублей без учета НДС, в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости ООО "Столичное агентство экспертизы собственности" от 06.02.2015 г. N 07/0215, выполненным по заказу истца.
Ответчик письмом от 18.03.2015 г. N 33-5-33970/14-(0)-1 отказал истцу в заключении договора на условиях, указанных в протоколе разногласий.
Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.
Истцом было заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы.
Определением от 30 июня 2015 г. судом назначена экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "АПХИЛЛ" (эксперт Вусов Александр Владимирович).
Перед экспертом был поставлен вопрос:
- Какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 95,1 кв. м (цокольный этаж, помещение II - комнаты 1 - 2; помещение V - комнаты 1 - 6), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кибальчича, д. 11, корп. 1, по состоянию на 28 ноября 2014 года.
Согласно полученному 14.08.2015 г. Заключению эксперта от 07.08.2015 г. N ОД-128/15 рыночная цена объекта купли-продажи по состоянию на 28.11.2014 г., составляет: 5 354 235 (пять миллионов триста пятьдесят четыре тысячи двести тридцать пять) рублей без учета НДС.
На основании данного отчета оценщика истец изменил требования в порядке ст. 49 АПК РФ.
Оценив экспертное заключение Общества с ограниченной ответственностью "АПХИЛЛ" (эксперт Вусов Александр Владимирович), содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям ст. 86 АПК РФ, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является надлежащим и достоверным доказательством по делу, поскольку представлено именно в рамках проведения судебной экспертизы, когда эксперт-оценщик был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Таким образом, такие существенные условия договора купли-продажи нежилого помещения как цена следует установить в соответствии с выводами, содержащимися в экспертном заключении Общества с ограниченной ответственностью "АПХИЛЛ" (эксперт Вусов Александр Владимирович).
Истец также заявил об изменении условий договора, содержащихся в п. 3.2. В этом пункте договора содержится условие о рассрочке оплаты по договору в течение трех лет. Истец просит изменить условие и установить в редакции: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.
В соответствии со ст. ст. 5 и 9 ФЗ N 159-ФЗ в редакции ФЗ N 158-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку на срок 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный по правилам, установленным ФЗ РФ N 159-ФЗ, должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Учитывая, что ФЗ РФ N 159-ФЗ императивно установил, что срок рассрочки выкупаемого имущества должен составлять не менее 5 лет, то суд считает, что истец правомерно уточнил заявленные требования в отношении редакции пункта 3.2 договора купли-продажи. Требование об изменении данного пункта договора подлежит безусловному удовлетворению.
Оценив данные условия, суд первой инстанции посчитал, что условие об ответственности, поскольку оно не относится к существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, а также исходя из положений ст. 331 ГК РФ, предусматривающей, что соглашение о неустойке является исключительно прерогативой сторон, не подлежит урегулированию в судебном порядке. То же касается предложенного истцом порядка предоставления документов на государственную регистрацию, обращения взыскания на предмет залога и одностороннего расторжения договора купли-продажи.
Суд первой инстанции, иск удовлетворил в части, касающейся существенных условий договора, в остальной части в иске отказал.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Ответчик письмом от 18.03.2015 г. N 33-5-33970/14-(0)-1 отказал истцу в заключении договора на условиях, указанных в протоколе разногласий.
Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.
В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, в случае разногласий, возникших при заключении договора, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
В этой связи судом первой инстанции было удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы.
При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.
В силу п. 5 ст. 4 АПК РФ, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
Исходя из положений указанной статьи, претензионный порядок, соблюденный на стадии обращения в суд, при уточнении исковых требований не может считаться нарушенным, в связи с чем утверждение ответчика об оставлении иска без рассмотрения отклоняется судебной коллегией.
Согласно ч. 2 ст. 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
Соответственно, оснований для назначения по делу повторной экспертизы не имеется.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 октября 2015 года по делу N А40-71488/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
О.Н.ЛАПТЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.02.2016 N 09АП-60908/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-71488/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 февраля 2016 г. N 09АП-60908/2015-ГК
Дело N А40-71488/15
Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 февраля 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей О.Н. Лаптевой, Н.И. Левченко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассматривая в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамент имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 октября 2015 года
по делу N А40-71488/15, принятое судьей Зотовой Е.А.
по иску ООО "ДИЗАЙН-ДЕКОР" к Департамент Имущества Города Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании:
от истца: Павловский А.И. (протокол N 1 от 25.08.2014), Лунева В.В. (доверенность от 12.06.2015)
от ответчика: Стогова А.А. (доверенность от 07.12.2015)
установил:
ООО "ДИЗАЙН-ДЕКОР" обратилось с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ изменений предмета иска, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 95,1 кв. м (цокольный этаж, помещение II - комнаты 1 - 2; помещение V - комнаты 1 - 6), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кибальчича, д. 11, корп. 1. Истец просит внести следующие изменения в договор купли-продажи:
1) дополнить договор пунктом 2.1.4 следующего содержания: "Продавец обязан в течение пяти рабочих дней с даты заключения Договора, выдать доверенность Покупателю на представление интересов Продавца, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности на имущество (п. 1.1 Договора) к Покупателю с одновременной государственной регистрацией залога на Объект (п. 1.1 Договора) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также выдать все необходимые документы для подачи заявления в регистрирующий орган";
2) изложить пункт 3.1 в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 5 354 235 (Пять миллионов триста пятьдесят четыре тысячи двести тридцать пять) рублей 00 копеек без учета НДС (18%) в соответствии с заключением эксперта N ОД-128/15 от 07.08.2015 г., выполненным ООО "АПХИЛЛ". В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
3) изложить пункт 3.2 в следующей редакции: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
4) изложить пункт 3.4 в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 89 237 (восемьдесят девять тысяч двести тридцать семь) рублей 25 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга";
5) изложить пункт 4.5 в следующей редакции: "В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание во внесудебном порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев, а также сумма неисполненных Покупателем обязательств должна составлять не менее чем 5% от указанной в пункте 3.1 Договора цены Объекта";
6) изложить пункт 5.1 в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на дату нарушения сроков оплаты, от неуплаченной суммы за каждый день просрочки";
7) изложить пункт 5.2 в следующей редакции: "В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,5% от цены объекта. В случае невыполнения Продавцом своих обязательств, предусмотренных п. 2.1.4 Договора, штрафные санкции не применяются";
8) изложить пункт 5.4 в следующей редакции: "В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1 Договора, в течение 30 дней с момента истечения сроков оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления";
9) дополнить договор пунктом 5.6 следующего содержания: "В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект, Продавец обязан уплатить Покупателю штраф в размере 0,5% от цены объекта. В случае невыполнения Покупателем своих обязательств, предусмотренных п. 2.1.2 Договора, штрафные санкции не применяются".
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28 октября 2015 года по делу N А40-71488/15, урегулированы разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "ДИЗАЙН-ДЕКОР" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 95,1 кв. м (цокольный этаж, помещение II - комнаты 1 - 2; помещение V - комнаты 1 - 6), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кибальчича, д. 11, корп. 1:
1) изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
"Цена Объекта составляет 5 354 235 (пять миллионов триста пятьдесят четыре тысячи двести тридцать пять) рублей без учета НДС, в соответствии с результатами судебной экспертизы по определению размера рыночной стоимости нежилого помещения, проведенной Обществом с ограниченной ответственностью "АПХИЛЛ".
- НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
2) изложив п. 3.2 договора в следующей редакции:
- "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
3) изложив п. 3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 89 237 (восемьдесят девять тысяч двести тридцать семь) рублей 25 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга". В остальной части иска отказать.
С Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ДИЗАЙН-ДЕКОР" взыскано 6 000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины и 24 000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате судебной экспертизы.
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Заключение судебной экспертизы не может быть признано достоверным.
Также истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Истец просит решение суда оставить без изменения.
Заслушав возражения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 28 октября 2015 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 95,1 кв. м (цокольный этаж, помещение II - комнаты 1 - 2; помещение V - комнаты 1 - 6), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кибальчича, д. 11, корп. 1, на основании заключенного с ответчиком договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 18.01.2007 г. N 03-00007/07.
Истец включен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, что подтверждается выпиской из Реестра от 17.04.2015 г.
Объект принадлежит на праве собственности городу Москве (запись о государственной регистрации в ЕГРП 77-01/02-065/2002-1030).
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).
28.11.2014 г. истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения (вх. регистрационный N 33-5-33970/14-(0)-0).
02.02.2015 г. Департамент городского имущества города Москвы предоставил истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 95,1 кв. м (цокольный этаж, помещение II - комнаты 1 - 2; помещение V - комнаты 1 - 6), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кибальчича, д. 11, корп. 1, согласно условиям которого, цена договора составила 7 936 000 рублей без учета НДС в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта от 15.12.2014 г. N 743Г/739, выполненным ООО "АБН-Консалт", и положительным заключением НП СРО "СВОД" от 22.12.2014 г. N 3536/С-14.
Истец не согласился с предлагаемой в проекте договора ценой выкупа и 24.02.2015 г. (вх. N 33-5-33970/14-(2)-0) передал ответчику подписанный договор купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласий, с предложением о снижении цены объекта до 4 626 949 рублей без учета НДС, в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости ООО "Столичное агентство экспертизы собственности" от 06.02.2015 г. N 07/0215, выполненным по заказу истца.
Ответчик письмом от 18.03.2015 г. N 33-5-33970/14-(0)-1 отказал истцу в заключении договора на условиях, указанных в протоколе разногласий.
Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.
Истцом было заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы.
Определением от 30 июня 2015 г. судом назначена экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "АПХИЛЛ" (эксперт Вусов Александр Владимирович).
Перед экспертом был поставлен вопрос:
- Какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 95,1 кв. м (цокольный этаж, помещение II - комнаты 1 - 2; помещение V - комнаты 1 - 6), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кибальчича, д. 11, корп. 1, по состоянию на 28 ноября 2014 года.
Согласно полученному 14.08.2015 г. Заключению эксперта от 07.08.2015 г. N ОД-128/15 рыночная цена объекта купли-продажи по состоянию на 28.11.2014 г., составляет: 5 354 235 (пять миллионов триста пятьдесят четыре тысячи двести тридцать пять) рублей без учета НДС.
На основании данного отчета оценщика истец изменил требования в порядке ст. 49 АПК РФ.
Оценив экспертное заключение Общества с ограниченной ответственностью "АПХИЛЛ" (эксперт Вусов Александр Владимирович), содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям ст. 86 АПК РФ, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является надлежащим и достоверным доказательством по делу, поскольку представлено именно в рамках проведения судебной экспертизы, когда эксперт-оценщик был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Таким образом, такие существенные условия договора купли-продажи нежилого помещения как цена следует установить в соответствии с выводами, содержащимися в экспертном заключении Общества с ограниченной ответственностью "АПХИЛЛ" (эксперт Вусов Александр Владимирович).
Истец также заявил об изменении условий договора, содержащихся в п. 3.2. В этом пункте договора содержится условие о рассрочке оплаты по договору в течение трех лет. Истец просит изменить условие и установить в редакции: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.
В соответствии со ст. ст. 5 и 9 ФЗ N 159-ФЗ в редакции ФЗ N 158-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку на срок 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный по правилам, установленным ФЗ РФ N 159-ФЗ, должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Учитывая, что ФЗ РФ N 159-ФЗ императивно установил, что срок рассрочки выкупаемого имущества должен составлять не менее 5 лет, то суд считает, что истец правомерно уточнил заявленные требования в отношении редакции пункта 3.2 договора купли-продажи. Требование об изменении данного пункта договора подлежит безусловному удовлетворению.
Оценив данные условия, суд первой инстанции посчитал, что условие об ответственности, поскольку оно не относится к существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, а также исходя из положений ст. 331 ГК РФ, предусматривающей, что соглашение о неустойке является исключительно прерогативой сторон, не подлежит урегулированию в судебном порядке. То же касается предложенного истцом порядка предоставления документов на государственную регистрацию, обращения взыскания на предмет залога и одностороннего расторжения договора купли-продажи.
Суд первой инстанции, иск удовлетворил в части, касающейся существенных условий договора, в остальной части в иске отказал.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Ответчик письмом от 18.03.2015 г. N 33-5-33970/14-(0)-1 отказал истцу в заключении договора на условиях, указанных в протоколе разногласий.
Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.
В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, в случае разногласий, возникших при заключении договора, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
В этой связи судом первой инстанции было удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы.
При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.
В силу п. 5 ст. 4 АПК РФ, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
Исходя из положений указанной статьи, претензионный порядок, соблюденный на стадии обращения в суд, при уточнении исковых требований не может считаться нарушенным, в связи с чем утверждение ответчика об оставлении иска без рассмотрения отклоняется судебной коллегией.
Согласно ч. 2 ст. 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
Соответственно, оснований для назначения по делу повторной экспертизы не имеется.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 октября 2015 года по делу N А40-71488/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
О.Н.ЛАПТЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)