Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2011 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 ноября 2011 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Федорова В.И.,
Судей Поротикова А.И.,
Мокроусовой Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кащеевой С.Ю.
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Эверест": Зубцов А.Е., представитель по доверенности N 007/11 от 01.09.2011;
- от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла: представитель не явился, извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования г. Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 16.08.2011 по делу N А48-1528/2011 (судья Парфенова Л.П.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Эверест" к Управлению муниципального имущества и землепользования г. Орла о взыскании 134428,92 руб. и встречному исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования г. Орла к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" о взыскании 58953,41 руб.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Эверест" (далее - ООО "Эверест") (с учетом принятого судом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (далее - Управление) о взыскании 128192 руб. 19 коп. неосновательного обогащения и 6236 руб. 73 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла обратилось со встречным иском к ООО "Эверест" о взыскании 54284 руб. 91 коп. неосновательного обогащения и 4668 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, который был принято судом к рассмотрению.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 16.08.2011 по делу N А48-1528/2011 исковые требования ООО "Эверест" удовлетворены полностью - суд взыскал в пользу общества 128192 руб. 19 коп. неосновательного обогащения и 6236 руб. 73 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
В удовлетворении встречного иска Управлению судом отказано.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Управление обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Орловской области от 16.08.2011 отменить и принять по делу новый судебный акт.
В отзыве на жалобу ООО "Эверест" доводы апелляционной жалобы считает необоснованными, просило оставить обжалуемое решение суда без изменения.
В судебное заседание апелляционного суда Управление не явилось.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения этого лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.
В судебном заседании апелляционного суда 26.10.2011 был объявлен перерыв до 16 час. 00 мин. 02.11.2011.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Из материалов дела следует, 30.01.2007 между Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла и ООО "Эверест" был заключен договор аренды N 15250 нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель (Управление) передавал арендатору (ООО "Эверест") нежилое помещение, расположенного по адресу: Орел, ул. Ленина, д. 13 на срок с 01.01.2007 по 31.12.2011.
Указанное в договоре нежилое помещение было передано арендатору по акту приема-передачи.
Договор аренды нежилого помещения включал в себя также плату за пользование земельным участком, на котором находилось здание и помещение в нем.
На основании решения Орловского городского Совета народных депутатов от 29.10.2009 N 53/872-ГС ГС "О внесении изменений в решение Орловского городского Совета народных депутатов от 19.12.2008 г. N 40/653-ГС "Об утверждении Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Орла на 2009 год", постановлением Администрации города Орла от 25.11.2009 г. N 3723 "О приватизации нежилого помещения по адресу: г. Орел, ул. Ленина, д. 13" в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" между Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла и ООО "Эверест" 21.12.2009 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 245, согласно которому обществу передавалось в собственность арендуемое по договору аренды N 15250 от 30.01.2007 нежилое помещение N 8 общей площадью 81,8 кв. м, расположенное по указанному адресу с оплатой в рассрочку не более 5 лет.
В п. 5.1. договора купли-продажи определено, что право собственности на объект переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права в Управлении Федеральной регистрационной службы по Орловской области.
Переход права собственности по договору купли-продажи от 21.12.2009 ООО "Эверест" был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области 10.02.2010.
Ссылаясь на постановление Пленумов Верховного и Высшего арбитражного Судов Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и, полагая, что с момента заключения договора купли-продажи общество стало законным владельцем имущества и у него прекратились обязательства по оплате арендных платежей за него, перечисленные обществом за период с 21.12.2009 по 10.02.2010 денежные средства в общей сумме 54284 руб. 91 коп. в качестве арендной платы за пользование помещением, являются неосновательным обогащением арендодателя, общество обратилось о их взыскании с начислением процентов.
ООО "Эверест" также считая неосновательно полученными Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла и уплаченные обществом платежи в сумме 32482 руб. 50 коп. за период 01.01.2008 по 31.12.2010 за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое обществом нежилое помещение, просило взыскать их в указанной сумме с начислением процентов.
Удовлетворяя исковые требования ООО "Эверест", суд первой инстанции исходил из их правомерности и обоснованности.
При этом посчитал, что в данном случае ООО "Эверест" являлся стороной и по договору аренды нежилого помещения, и по договору купли-продажи имущества, а следовательно, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения должны произойти изменения в арендных правоотношениях между арендодателем и арендатором.
Судом признаны обоснованными и доводы общества о том, что им были излишне уплачены денежные средства за аренду нежилого помещения в соответствии с договором аренды N 15250 от 30.01.2007 г. в части площади 3,4 кв. м.
Суд посчитал обоснованным также и довод истца по первоначальному иску о недействительности (ничтожности) договора аренды N 15250 от 30.01.2007 г. в части п. 2.3.21, предусматривающего, что договор аренды нежилого помещения включает в себя плату за пользование земельным участком, в связи с тем, что земельный участок находился в общей долевой собственности всех собственников помещений многоквартирного жилого дома, а у Управления отсутствовало соглашение собственников на право его сдачи в аренду, предусмотренное статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), что он не управомочен законом или собранием собственников помещений дома на единоличное распоряжение земельным участком, не вправе взимать арендную плату за пользование земельным участком.
Отказ во встречном иске суд обосновал вышеизложенными выводами об обоснованности требований истца по первоначальному иску, которые исключают удовлетворение встречных исковых требований.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции по обстоятельствам дела по существу правильными и соответствующими законодательству.
Как видно из искового заявления в суд общество считает неосновательным обогащением перечисленные им в оплату аренды помещений денежные средства за период с 21.12.2009 по 10.02.2010, а также за аренду земельного участка за период 01.01.2008 по 31.12.2010.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Иск о взыскании суммы неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны: факт получения (сбережения) имущества приобретателем, отсутствие для этого должного основания, а также обогащение за счет потерпевшего.
Факт перечисления обществом и зачисления денежных средств в оплату аренды в указанных суммах Управлением не оспаривается.
В связи с этим подлежит доказыванию отсутствие для этого должного основания в указанные периоды.
Как видно из материалов дела, по договору аренды обществу во временное владение и пользование было передано нежилое помещение, которое до истечения срока договора аренды было продано обществу.
В этом случае, как следует из разъяснений в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, но не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Заключение договора купли-продажи арендованного имущества прекращает на будущее время обязательство общества по внесению арендной платы, так как основанием владения становится не прежний договор аренды, а договор купли-продажи.
Следует учитывать, что взимание арендных платежей с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества и до государственной регистрации перехода права собственности при этом будет осуществляться и без соответствующего встречного предоставления, что противоречит статье 575 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах перечисленные в этот период обществом арендные платежи правомерно рассматривать как неосновательное обогащение другой стороны за счет общества, а решение суда о его взыскании правомерным и обоснованным.
Правомерным и обоснованным, как считает апелляционный суд, следует считать и решение суда о взыскании в пользу общества уплаченной обществом арендной платы за приходящийся на арендуемую площадь нежилого помещения соответствующей площади земельного участка под строением, в котором оно расположено.
При этом следует исходить из того, что, как определено в п. 2.3.21 договора аренды нежилого помещения, отношения по земельному участку, на котором расположено арендуемое помещение, изложены в приложениях N 4 и N 5 к договору.
Вместе с тем в этом пункте указано, что договор аренды нежилого помещения включает в себя плату за пользование земельным участком, расчет которой и размер приводится в приложениях N 4 и N 5.
Поскольку из буквального толкования этого положения договора не следует, что арендатор нежилого помещения должен уплачивать плату за аренду земли сверх оплаты за аренду помещения, а приложения N 4 и N 5 оформлены в целях учета разграничения поступлений платежей за аренду земли в оплате за аренду имущества, апелляционный суд считает, что оплаченные обществом суммы за аренду земельного участка являются полученными не на основании обязательства, а в связи с ним.
Такие перечисления в силу п. 3 статьи 1103 ГК РФ квалифицируются как неосновательное обогащение.
Обществу в силу договора аренды переданы соответствующие права на нежилое помещение. Пользование землей в этом случае являлось производным от прав на арендуемое помещение и не имело самостоятельного характера, так как в соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 607 ГК РФ в аренду могут передаваться земельные участки в виде обособленных природных объектов - части поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке.
При аренде помещений невозможно не только индивидуализировать земельный участок, но и решить вопрос аренды земельного участка путем заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не предоставляет арендаторам помещений права на заключение такого договора.
Не предусмотрена законодательством и возможность приобретения арендаторами нежилых помещений в здании каких-либо прав на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений.
Поскольку общество не являлось арендатором здания или сооружения, исключается в связи с этим и возможность установления арендной платы за пользование земельным участком на основании положений п. 2 статьи 654 ГК РФ, согласно которому установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением допускает включение платы за пользование земельным участком, на котором оно расположено, если иное не предусмотрено законом или договором.
При таких обстоятельствах обоснование судом первой инстанции своего решения на том, что спорный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного жилого дома и муниципальное образование не вправе им распоряжаться как полностью, так и в части, лишь подтверждает отсутствие правовых оснований для удержание денежных средств, перечисленных обществом в оплату аренды земли.
С учетом изложенного обжалуемое решение суда первой инстанции отмене или изменению не подлежит.
Ссылки заявителя жалобы в обоснование правомерности оплаты аренды таких земельных участков на нормативные акты органов муниципального образования, предусматривающих установление такой платы, а также на судебную практику Арбитражного суда Орловской области и рекомендации Научно-консультативных советов ФАС Волго-Вятского округа и ФАС Поволжского округа не могут быть приняты во внимание.
В соответствии с частью 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.
К тому же в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Между тем, указанные заявителем жалобы акты носят общий характер и непосредственно не являются основанием для возникновения прав и обязанностей сторон по делу, а урегулированы договором.
Что касается судебной практики и рекомендации Научно-консультативных советов, то в них изложены иные обстоятельства конкретных споров и они не могут являться обязательными к применению.
Доводы заявителя жалобы не содержат ссылок на обстоятельства, которые не были учтены или оценены судом при рассмотрении дела, имели бы значение для иных выводов либо опровергали их, влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения.
Нарушений же норм процессуального права, являющихся согласно статье 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены судебного акта, заявитель не приводит, а суд их не усматривает.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Орловской области от 16.08.2011 по делу N А48-1528/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования г. Орла без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в установленный законом срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
В.И.ФЕДОРОВ
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Л.М.МОКРОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.11.2011 N 19АП-5313/2011 ПО ДЕЛУ N А48-1528/2011
Требование: О взыскании неосновательного обогащения в виде арендной платы за пользование помещением, процентов за пользование чужими денежными средствами.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2011 г. по делу N А48-1528/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2011 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 ноября 2011 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Федорова В.И.,
Судей Поротикова А.И.,
Мокроусовой Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кащеевой С.Ю.
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Эверест": Зубцов А.Е., представитель по доверенности N 007/11 от 01.09.2011;
- от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла: представитель не явился, извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования г. Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 16.08.2011 по делу N А48-1528/2011 (судья Парфенова Л.П.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Эверест" к Управлению муниципального имущества и землепользования г. Орла о взыскании 134428,92 руб. и встречному исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования г. Орла к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" о взыскании 58953,41 руб.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Эверест" (далее - ООО "Эверест") (с учетом принятого судом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (далее - Управление) о взыскании 128192 руб. 19 коп. неосновательного обогащения и 6236 руб. 73 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла обратилось со встречным иском к ООО "Эверест" о взыскании 54284 руб. 91 коп. неосновательного обогащения и 4668 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, который был принято судом к рассмотрению.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 16.08.2011 по делу N А48-1528/2011 исковые требования ООО "Эверест" удовлетворены полностью - суд взыскал в пользу общества 128192 руб. 19 коп. неосновательного обогащения и 6236 руб. 73 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
В удовлетворении встречного иска Управлению судом отказано.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Управление обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Орловской области от 16.08.2011 отменить и принять по делу новый судебный акт.
В отзыве на жалобу ООО "Эверест" доводы апелляционной жалобы считает необоснованными, просило оставить обжалуемое решение суда без изменения.
В судебное заседание апелляционного суда Управление не явилось.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения этого лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.
В судебном заседании апелляционного суда 26.10.2011 был объявлен перерыв до 16 час. 00 мин. 02.11.2011.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Из материалов дела следует, 30.01.2007 между Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла и ООО "Эверест" был заключен договор аренды N 15250 нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель (Управление) передавал арендатору (ООО "Эверест") нежилое помещение, расположенного по адресу: Орел, ул. Ленина, д. 13 на срок с 01.01.2007 по 31.12.2011.
Указанное в договоре нежилое помещение было передано арендатору по акту приема-передачи.
Договор аренды нежилого помещения включал в себя также плату за пользование земельным участком, на котором находилось здание и помещение в нем.
На основании решения Орловского городского Совета народных депутатов от 29.10.2009 N 53/872-ГС ГС "О внесении изменений в решение Орловского городского Совета народных депутатов от 19.12.2008 г. N 40/653-ГС "Об утверждении Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Орла на 2009 год", постановлением Администрации города Орла от 25.11.2009 г. N 3723 "О приватизации нежилого помещения по адресу: г. Орел, ул. Ленина, д. 13" в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" между Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла и ООО "Эверест" 21.12.2009 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 245, согласно которому обществу передавалось в собственность арендуемое по договору аренды N 15250 от 30.01.2007 нежилое помещение N 8 общей площадью 81,8 кв. м, расположенное по указанному адресу с оплатой в рассрочку не более 5 лет.
В п. 5.1. договора купли-продажи определено, что право собственности на объект переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права в Управлении Федеральной регистрационной службы по Орловской области.
Переход права собственности по договору купли-продажи от 21.12.2009 ООО "Эверест" был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области 10.02.2010.
Ссылаясь на постановление Пленумов Верховного и Высшего арбитражного Судов Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и, полагая, что с момента заключения договора купли-продажи общество стало законным владельцем имущества и у него прекратились обязательства по оплате арендных платежей за него, перечисленные обществом за период с 21.12.2009 по 10.02.2010 денежные средства в общей сумме 54284 руб. 91 коп. в качестве арендной платы за пользование помещением, являются неосновательным обогащением арендодателя, общество обратилось о их взыскании с начислением процентов.
ООО "Эверест" также считая неосновательно полученными Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла и уплаченные обществом платежи в сумме 32482 руб. 50 коп. за период 01.01.2008 по 31.12.2010 за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое обществом нежилое помещение, просило взыскать их в указанной сумме с начислением процентов.
Удовлетворяя исковые требования ООО "Эверест", суд первой инстанции исходил из их правомерности и обоснованности.
При этом посчитал, что в данном случае ООО "Эверест" являлся стороной и по договору аренды нежилого помещения, и по договору купли-продажи имущества, а следовательно, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения должны произойти изменения в арендных правоотношениях между арендодателем и арендатором.
Судом признаны обоснованными и доводы общества о том, что им были излишне уплачены денежные средства за аренду нежилого помещения в соответствии с договором аренды N 15250 от 30.01.2007 г. в части площади 3,4 кв. м.
Суд посчитал обоснованным также и довод истца по первоначальному иску о недействительности (ничтожности) договора аренды N 15250 от 30.01.2007 г. в части п. 2.3.21, предусматривающего, что договор аренды нежилого помещения включает в себя плату за пользование земельным участком, в связи с тем, что земельный участок находился в общей долевой собственности всех собственников помещений многоквартирного жилого дома, а у Управления отсутствовало соглашение собственников на право его сдачи в аренду, предусмотренное статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), что он не управомочен законом или собранием собственников помещений дома на единоличное распоряжение земельным участком, не вправе взимать арендную плату за пользование земельным участком.
Отказ во встречном иске суд обосновал вышеизложенными выводами об обоснованности требований истца по первоначальному иску, которые исключают удовлетворение встречных исковых требований.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции по обстоятельствам дела по существу правильными и соответствующими законодательству.
Как видно из искового заявления в суд общество считает неосновательным обогащением перечисленные им в оплату аренды помещений денежные средства за период с 21.12.2009 по 10.02.2010, а также за аренду земельного участка за период 01.01.2008 по 31.12.2010.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Иск о взыскании суммы неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны: факт получения (сбережения) имущества приобретателем, отсутствие для этого должного основания, а также обогащение за счет потерпевшего.
Факт перечисления обществом и зачисления денежных средств в оплату аренды в указанных суммах Управлением не оспаривается.
В связи с этим подлежит доказыванию отсутствие для этого должного основания в указанные периоды.
Как видно из материалов дела, по договору аренды обществу во временное владение и пользование было передано нежилое помещение, которое до истечения срока договора аренды было продано обществу.
В этом случае, как следует из разъяснений в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, но не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Заключение договора купли-продажи арендованного имущества прекращает на будущее время обязательство общества по внесению арендной платы, так как основанием владения становится не прежний договор аренды, а договор купли-продажи.
Следует учитывать, что взимание арендных платежей с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества и до государственной регистрации перехода права собственности при этом будет осуществляться и без соответствующего встречного предоставления, что противоречит статье 575 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах перечисленные в этот период обществом арендные платежи правомерно рассматривать как неосновательное обогащение другой стороны за счет общества, а решение суда о его взыскании правомерным и обоснованным.
Правомерным и обоснованным, как считает апелляционный суд, следует считать и решение суда о взыскании в пользу общества уплаченной обществом арендной платы за приходящийся на арендуемую площадь нежилого помещения соответствующей площади земельного участка под строением, в котором оно расположено.
При этом следует исходить из того, что, как определено в п. 2.3.21 договора аренды нежилого помещения, отношения по земельному участку, на котором расположено арендуемое помещение, изложены в приложениях N 4 и N 5 к договору.
Вместе с тем в этом пункте указано, что договор аренды нежилого помещения включает в себя плату за пользование земельным участком, расчет которой и размер приводится в приложениях N 4 и N 5.
Поскольку из буквального толкования этого положения договора не следует, что арендатор нежилого помещения должен уплачивать плату за аренду земли сверх оплаты за аренду помещения, а приложения N 4 и N 5 оформлены в целях учета разграничения поступлений платежей за аренду земли в оплате за аренду имущества, апелляционный суд считает, что оплаченные обществом суммы за аренду земельного участка являются полученными не на основании обязательства, а в связи с ним.
Такие перечисления в силу п. 3 статьи 1103 ГК РФ квалифицируются как неосновательное обогащение.
Обществу в силу договора аренды переданы соответствующие права на нежилое помещение. Пользование землей в этом случае являлось производным от прав на арендуемое помещение и не имело самостоятельного характера, так как в соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 607 ГК РФ в аренду могут передаваться земельные участки в виде обособленных природных объектов - части поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке.
При аренде помещений невозможно не только индивидуализировать земельный участок, но и решить вопрос аренды земельного участка путем заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не предоставляет арендаторам помещений права на заключение такого договора.
Не предусмотрена законодательством и возможность приобретения арендаторами нежилых помещений в здании каких-либо прав на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений.
Поскольку общество не являлось арендатором здания или сооружения, исключается в связи с этим и возможность установления арендной платы за пользование земельным участком на основании положений п. 2 статьи 654 ГК РФ, согласно которому установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением допускает включение платы за пользование земельным участком, на котором оно расположено, если иное не предусмотрено законом или договором.
При таких обстоятельствах обоснование судом первой инстанции своего решения на том, что спорный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного жилого дома и муниципальное образование не вправе им распоряжаться как полностью, так и в части, лишь подтверждает отсутствие правовых оснований для удержание денежных средств, перечисленных обществом в оплату аренды земли.
С учетом изложенного обжалуемое решение суда первой инстанции отмене или изменению не подлежит.
Ссылки заявителя жалобы в обоснование правомерности оплаты аренды таких земельных участков на нормативные акты органов муниципального образования, предусматривающих установление такой платы, а также на судебную практику Арбитражного суда Орловской области и рекомендации Научно-консультативных советов ФАС Волго-Вятского округа и ФАС Поволжского округа не могут быть приняты во внимание.
В соответствии с частью 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.
К тому же в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Между тем, указанные заявителем жалобы акты носят общий характер и непосредственно не являются основанием для возникновения прав и обязанностей сторон по делу, а урегулированы договором.
Что касается судебной практики и рекомендации Научно-консультативных советов, то в них изложены иные обстоятельства конкретных споров и они не могут являться обязательными к применению.
Доводы заявителя жалобы не содержат ссылок на обстоятельства, которые не были учтены или оценены судом при рассмотрении дела, имели бы значение для иных выводов либо опровергали их, влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения.
Нарушений же норм процессуального права, являющихся согласно статье 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены судебного акта, заявитель не приводит, а суд их не усматривает.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Орловской области от 16.08.2011 по делу N А48-1528/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования г. Орла без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в установленный законом срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
В.И.ФЕДОРОВ
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Л.М.МОКРОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)