Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей Н.В. Лаврецкой, Н.И. Левченко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 апреля 2016 года
по делу N А40-194869/15, принятое судьей В.В. Дудкиным
по иску ОАО "Аптека на Березовой аллее"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: Стогова А.А. (доверенность от 07.12.2015)
установил:
ОАО "Аптека на Березовой аллее" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ДГИ г. Москвы (далее - ответчик) с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 264,5 кв. м (1 этаж, помещение 1, комн. 1 - 6, 21 - 29, 31, 23а, 24а, 24б), расположенного по адресу: г. Москва, Березовая аллея, д. 5, а именно:
- принять п. 3.1 вышеуказанного договора в следующей редакции: "3.1. цена объекта составляет 20 017 797 руб., в соответствии с экспертным заключением, выполненным ООО "Международный центр консалтинга и оценки".
НДС в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ не начисляется.
- принять п. 3.4 вышеуказанного договора в следующей редакции: "3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца, с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 000 889,00 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объектов".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 апреля 2016 года по делу N А40-194869/15, урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 264,5 кв. м (1 этаж, помещение 1, комн. 1 - 6, 21 - 29, 31, 23а, 24а, 24б), расположенного по адресу: г. Москва, Березовая аллея, д. 5) между ДГИ г. Москвы и ОАО "Аптека на Березовой аллее", а именно:
- принять п. 3.1 вышеуказанного договора в следующей редакции: "3.1. цена объекта составляет 20 017 797 руб., в соответствии с экспертным заключением, выполненным ООО "Международный центр консалтинга и оценки".
НДС в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ не начисляется.
- принять п. 3.4 вышеуказанного договора в следующей редакции: "3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца, с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 000 889,00 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объектов".
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
К тому же по результатам экспертного заключения выявлены нарушения законодательства об оценочной деятельности.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 25 апреля 2016 года по делу N А40-194869/15 не подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, истец арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Березовая аллея, д. 5, общей площадью 264,5 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 6, 21 - 23, 23а, 24а, 24б, 25 - 29, 31) на основании договора аренды N 03-125/08 от 27.02.2008 г.
В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ пользуются преимущественным правом при приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.
Истец 28.05.2015 г. обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества г. Москвы.
Ответчиком рассмотрено заявление истца и направлен проект договора купли-продажи, в соответствии с которым выкупная цена объекта составляет 28 875 000 руб. 00 коп.
Из условий представленного ответчиком проекта договора следует, что указанная в договоре цена объектов определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 26.06.2015 г. N 773Г/936, однако указанный отчет об оценке истцу предоставлен не был.
Вместе с тем, проведенный истцом сравнительный анализ рыночной стоимости аналогичных помещений позволяет сделать вывод о значительном завышении указанной в проекте договора цены спорного помещения.
В соответствии с условиями Федерального закона N 159-ФЗ заключение договора купли-продажи спорного помещения обязательно для ответчика по рыночной стоимости спорного помещения.
Определением суда от 17.12.2015 г. по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Международный центр консалтинга и оценки". На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:
"Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Березовая аллея, д. 5, общей площадью 264,5 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 6, 21 - 23, 23а, 24а, 24б, 25 - 29, 31), по состоянию на 28.05.2015 г.?".
Экспертным заключением N 34-12/15 от 29.01.2016 г. установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Березовая аллея, д. 5, общей площадью 264,5 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 6, 21 - 23, 23а, 24а, 24б, 25 - 29, 31), по состоянию на 28.07.2015 г. составляет 20 017 797 руб. без НДС.
Учитывая вышеизложенное, с учетом представленного экспертного заключения, суд приходит к вводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции было удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы.
Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.
При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.
В силу п. 5 ст. 4 АПК РФ, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
Согласно ч. 2 ст. 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
В силу ст. 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Как разъяснено в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 апреля 2016 года по делу N А40-194869/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.09.2016 N 09АП-38800/2016 ПО ДЕЛУ N А40-194869/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 сентября 2016 г. N 09АП-38800/2016
Дело N А40-194869/15
Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей Н.В. Лаврецкой, Н.И. Левченко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 апреля 2016 года
по делу N А40-194869/15, принятое судьей В.В. Дудкиным
по иску ОАО "Аптека на Березовой аллее"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: Стогова А.А. (доверенность от 07.12.2015)
установил:
ОАО "Аптека на Березовой аллее" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ДГИ г. Москвы (далее - ответчик) с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 264,5 кв. м (1 этаж, помещение 1, комн. 1 - 6, 21 - 29, 31, 23а, 24а, 24б), расположенного по адресу: г. Москва, Березовая аллея, д. 5, а именно:
- принять п. 3.1 вышеуказанного договора в следующей редакции: "3.1. цена объекта составляет 20 017 797 руб., в соответствии с экспертным заключением, выполненным ООО "Международный центр консалтинга и оценки".
НДС в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ не начисляется.
- принять п. 3.4 вышеуказанного договора в следующей редакции: "3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца, с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 000 889,00 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объектов".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 апреля 2016 года по делу N А40-194869/15, урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 264,5 кв. м (1 этаж, помещение 1, комн. 1 - 6, 21 - 29, 31, 23а, 24а, 24б), расположенного по адресу: г. Москва, Березовая аллея, д. 5) между ДГИ г. Москвы и ОАО "Аптека на Березовой аллее", а именно:
- принять п. 3.1 вышеуказанного договора в следующей редакции: "3.1. цена объекта составляет 20 017 797 руб., в соответствии с экспертным заключением, выполненным ООО "Международный центр консалтинга и оценки".
НДС в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ не начисляется.
- принять п. 3.4 вышеуказанного договора в следующей редакции: "3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца, с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 000 889,00 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объектов".
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
К тому же по результатам экспертного заключения выявлены нарушения законодательства об оценочной деятельности.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 25 апреля 2016 года по делу N А40-194869/15 не подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, истец арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Березовая аллея, д. 5, общей площадью 264,5 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 6, 21 - 23, 23а, 24а, 24б, 25 - 29, 31) на основании договора аренды N 03-125/08 от 27.02.2008 г.
В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ пользуются преимущественным правом при приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.
Истец 28.05.2015 г. обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества г. Москвы.
Ответчиком рассмотрено заявление истца и направлен проект договора купли-продажи, в соответствии с которым выкупная цена объекта составляет 28 875 000 руб. 00 коп.
Из условий представленного ответчиком проекта договора следует, что указанная в договоре цена объектов определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 26.06.2015 г. N 773Г/936, однако указанный отчет об оценке истцу предоставлен не был.
Вместе с тем, проведенный истцом сравнительный анализ рыночной стоимости аналогичных помещений позволяет сделать вывод о значительном завышении указанной в проекте договора цены спорного помещения.
В соответствии с условиями Федерального закона N 159-ФЗ заключение договора купли-продажи спорного помещения обязательно для ответчика по рыночной стоимости спорного помещения.
Определением суда от 17.12.2015 г. по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Международный центр консалтинга и оценки". На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:
"Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Березовая аллея, д. 5, общей площадью 264,5 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 6, 21 - 23, 23а, 24а, 24б, 25 - 29, 31), по состоянию на 28.05.2015 г.?".
Экспертным заключением N 34-12/15 от 29.01.2016 г. установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Березовая аллея, д. 5, общей площадью 264,5 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 6, 21 - 23, 23а, 24а, 24б, 25 - 29, 31), по состоянию на 28.07.2015 г. составляет 20 017 797 руб. без НДС.
Учитывая вышеизложенное, с учетом представленного экспертного заключения, суд приходит к вводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции было удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы.
Установив названные фактические обстоятельства, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.
При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.
В силу п. 5 ст. 4 АПК РФ, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
Согласно ч. 2 ст. 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
В силу ст. 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Как разъяснено в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 апреля 2016 года по делу N А40-194869/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)