Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2016 года
Первый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Урлекова В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лазаревой И.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КВАРТСТРОЙ Центр" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 04.08.2016 по делу N А43-15939/2016, принятое судьей Соколовой Л.В. в порядке упрощенного производства, по заявлению общества с ограниченной ответственностью "КВАРТСТРОЙ Центр" (ОГРН 1115260022349, ИНН 5260315202, г. Н. Новгород, ул. Пискунова, д. 29) о признании незаконным и отмене постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Нижегородской области от 30.05.2016 по делу N 16109003 о привлечении к административной ответственности,
без вызова представителей сторон.
Первый арбитражный апелляционный суд
общество с ограниченной ответственностью "КВАРТСТРОЙ Центр" (далее - ООО "КВАРТСТРОЙ Центр", общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконными и отмене постановления заместителя руководителя Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Нижегородской области (далее - Управление, административный орган) от 30.05.2016 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде наложения штрафа в размере 10 000 руб.
В обоснование своего заявления общество указало на то, что условия договора участия в долевом строительстве не содержат условий, ущемляющих права потребителей и не противоречат положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Управление с доводами общества не согласилось, считает законным оспариваемое постановление. Управление полагает, что условия вышеназванного договора ущемляют права потребителей, так как последние нуждаются в особой защите их прав, как наиболее слабая в коммерческом отношении сторона, не обладающая специальными (профессиональными) познаниями.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 226 - 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в порядке упрощенного производства.
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 04.08.2016 в удовлетворение заявленных обществом требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "КВАРТСТРОЙ Центр" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить упомянутое выше решение по основаниям недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, и неправильного применения последним норм материального права.
Законность принятого судебного акта проверена Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, Богородской городской прокуратурой в отношении ООО "КВАРТСТРОЙ Центр" проведена проверка соблюдения требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
В ходе проведения проверки должностными лицами прокуратуры изучены положения договора участия в долевом строительстве от 21.07.2015 N 2107/2015-А-2 и установлены признаки нарушения норм действующего законодательства, выразившиеся во включении в названный договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителей, в виде возложения на них обязанности по оплате денежных сумм, непосредственно не связанных со строительством жилого дома (пункты 4.5, 7.2, 4.8, 4.9, 7.8).
Усмотрев в действиях общества наличие признаков состава административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, 26.04.2016 и.о. Богородского городского прокурора вынес постановление о возбуждении в отношении ООО "КВАРТСТРОЙ Центр" дела об административном правонарушении.
По результатам рассмотрения материалов дела, 30.05.2016 заместителем руководителя Управления вынесено постановление о привлечении общества к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде наложения административного штрафа в размере 10 000 руб.
Не согласившись с вынесенным постановлением, общество обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании его незаконным и об отмене.
Арбитражный суд Нижегородской области пришел к выводу о наличии в действиях ООО "КВАРТСТРОЙ Центр" состава вменяемого ему административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, отсутствии нарушений порядка привлечения общества к административной ответственности и отсутствии оснований для признания его малозначительным, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований.
Рассмотрев апелляционную жалобу, апелляционный суд находит обжалуемое судебное решение законным и обоснованным по следующим основаниям.
В соответствии с частью 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
Частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, в виде наложения административного штрафа на юридических лиц в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Согласно части 1 статьи 1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными актами Российской Федерации.
Согласно статье 16 Закона о защите прав потребителей ущемляющими признаются те условия договора, которые ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.
В силу пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Из материалов дела следует, что 21.07.2015 оформлен договор участия в долевом строительстве N 2107/2015-А-2, заключенный между Красиковой О.В., Красиковым К.Е. (дольщики) и ООО "КВАРТСТРОЙ Центр" (застройщик).
Согласно пункту 4.5 договора N 2107/2015-А-2 с момента подписания передаточного акта дольщик несет все имущественные риски, связанные с гибелью и/или порчей имущества (помещения(ий)), общего имущества жилого дома, а также риск причинения ущерба имуществу (помещениям) других дольщиков, независимо от наличия или отсутствия у дольщика зарегистрированного права собственности на помещение(ия).
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 6 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
В силу части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица права владения и пользования вновь созданным объектом. Именно с указанного момента лицо вправе обратиться с заявлением о регистрации права собственности на жилое помещение.
В силу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя.
При этом момент государственной регистрации права собственности зависит непосредственно от правообладателя (в рассматриваемом случае дольщика) и, учитывая сроки государственной регистрации, установленные Законом N 122-ФЗ, может не совпадать с моментом фактической передачи дольщику квартиры по акту приема-передачи.
С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о том, что данное положение договора (пункт 4.5) не нарушает нормы действующего законодательства и не ущемляет права потребителей, является верным.
Оспариваемым постановлением обществу вменялось включение в договор в качестве ущемляющего условия досрочный переход бремени содержания объекта и риска случайной гибели к участнику долевого строительства, в случае уклонения последнего от принятия объекта долевого строительства (пункт 7.2).
Между тем, в соответствии с частью 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Таким образом, из буквального толкования указанной нормы следует, что при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при его отказе от принятия объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
На основании изложенного пункт 7.2 договора, предусматривающий досрочный переход бремени содержания объекта и риска случайной гибели к участнику долевого строительства, в случае уклонения последнего от принятия объекта долевого строительства, является ущемляющим права потребителей.
Также в указанный договор включен пункт 4.8, в соответствии с которым дольщик компенсирует затраты застройщика, связанные с регистрацией настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области и несет обязательство по оплате госпошлины в соответствии с действующим законодательством.
Согласно положениям пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его государственной регистрации.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
Законом предусмотрена совместная подача документов на государственную регистрацию договора долевого участия.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона N 122-ФЗ за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Пунктом 30 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве уплачивается государственная пошлина в размере: для физических лиц - 350 руб.; для организаций - 6000 руб.
Таким образом, обязанность по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве лежит на обеих сторонах договора участия в долевом строительстве.
Следовательно, пункт 4.8 договора, возлагающий на участников долевого строительства обязанность по уплате государственной пошлины в большем размере, не соответствует положениям действующего законодательства Российской Федерации и ущемляет права потребителей.
Также в спорный договор включен пункт 4.9, согласно которому дольщик обязан компенсировать затраты застройщика связанные с выполнением технической документации на помещение (-ия) (оплату услуг органов технической инвентаризации), с затратами на содержание жилого дома с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию и до момента передачи помещения(ий). Компенсация, указанных в настоящем пункте затрат, осуществляется дольщиком пропорционально общей площади переданной(ых) ему помещения(ий). Компенсация затрат, указанных в настоящем пункте договора, осуществляется дольщиком до подписания передаточного акта на помещения(ия)".
Более того, пунктом 7.8 договора определено, что расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора и права собственности дольщика на помещение(ия), государственная пошлина, оплата справки БТИ, нотариальное удостоверение согласия супруга и доверенности на имя сотрудника застройщика на предоставление интересов дольщика в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по вопросам регистрации настоящего договора и права собственности на помещение(ия) и иные установленные нормативными актами расходы, несет дольщик в соответствии с установленными тарифами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу положений градостроительного законодательства и приведенного выше положения Закона о долевом строительстве застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В силу положений подпункта 6 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных выше норм права.
Следовательно, установление обществом в договоре обязанности дольщика компенсировать затраты застройщика, связанные с затратами на содержание жилого дома до момента передачи помещения, то есть до того момента, когда у потребителя возникнет какое-либо право на конкретное жилое помещение, ущемляет установленные законом права потребителя.
Также, нарушает права потребителей и включение в договор условий о том, что дольщик несет обязанность компенсировать затраты Застройщика связанные с выполнением технической документации на помещение (оплату услуг органов технической инвентаризации), поскольку техническая документация необходима для осуществления государственного кадастрового учета, а также для определения фактической площади конкретной квартиры, обязанность по доведению сведений о которой возложена на застройщика. Исходя из части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, технический план объекта капитального строительства является одним из необходимых документов, представляемых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что относится к обязанности застройщика.
Таким образом, условия пунктов 4.9, 7.8 договора ущемляют права потребителей.
Факт совершения обществом вменяемого ему правонарушения, выразившегося во включении в договор условий, ущемляющих права потребителей, подтверждается постановлением о возбуждении дела об административном правонарушении от 26.04.2016, условиями договора от 21.07.2015 N 2107/2015-А-2, то есть предусмотренными законом средствами доказывания, которым судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка в их совокупности.
При должной степени заботливости и осмотрительности у общества имелась возможность соблюдения требований действующего законодательства в области защиты прав потребителей, однако ООО "КВАРТСТРОЙ Центр" не приняло всех зависящих от него мер по их соблюдению.
При таких данных, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Порядок привлечения общества к административной ответственности прокурором и Управлением соблюден.
Согласно статье 2.9 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях при малозначительности совершенного административного правонарушения суд может освободить лицо, совершившее административное правонарушение, от административной ответственности и ограничиться вынесением устного замечания.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 21 постановления от 24.03.2005 N 5 "О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" указал, что малозначительным административным правонарушением является действие или бездействие, хотя формально и содержащее признаки состава административного правонарушения, но с учетом характера совершенного правонарушения и роли правонарушителя, размера вреда и тяжести наступивших последствий не представляющее существенного нарушения охраняемых общественных правоотношений.
Оценив характер совершенного обществом правонарушения, Арбитражный суд Нижегородской области не нашел возможным применить к нему положения статьи 2.9 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Правовых оснований для переоценки степени общественной опасности совершенного обществом правонарушения, с учетом конкретных обстоятельств дела, апелляционный суд не усматривает.
Вопреки доводам апелляционной жалобы соответствие действующему законодательству пункта 4.5 договора не влечет признания незаконным постановления о привлечении к административной ответственности по иным эпизодам.
Иные заслуживающие внимания доводы общества, изложенные в апелляционной жалобе, подробно исследованы в суде первой инстанции и правомерно отвергнуты им по приведенным в оспариваемом решении мотивам, основанным на правильном толковании и применении норм действующего законодательства, регулирующих спорные правоотношения.
В связи с вышеизложенным апелляционная жалоба общества подлежит отклонению.
Арбитражный суд Нижегородской области полно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, его выводы соответствуют этим обстоятельствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено.
Вопрос о взыскании расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе не рассматривался, так как в соответствии со статьей 30.2 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и частью 4 статьи 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагается.
Руководствуясь статьями 268, 269, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 04.08.2016 по делу N А43-15939/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КВАРТСТРОЙ Центр" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.10.2016 ПО ДЕЛУ N А43-15939/2016
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2016 г. по делу N А43-15939/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2016 года
Первый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Урлекова В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лазаревой И.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КВАРТСТРОЙ Центр" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 04.08.2016 по делу N А43-15939/2016, принятое судьей Соколовой Л.В. в порядке упрощенного производства, по заявлению общества с ограниченной ответственностью "КВАРТСТРОЙ Центр" (ОГРН 1115260022349, ИНН 5260315202, г. Н. Новгород, ул. Пискунова, д. 29) о признании незаконным и отмене постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Нижегородской области от 30.05.2016 по делу N 16109003 о привлечении к административной ответственности,
без вызова представителей сторон.
Первый арбитражный апелляционный суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "КВАРТСТРОЙ Центр" (далее - ООО "КВАРТСТРОЙ Центр", общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконными и отмене постановления заместителя руководителя Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Нижегородской области (далее - Управление, административный орган) от 30.05.2016 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде наложения штрафа в размере 10 000 руб.
В обоснование своего заявления общество указало на то, что условия договора участия в долевом строительстве не содержат условий, ущемляющих права потребителей и не противоречат положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Управление с доводами общества не согласилось, считает законным оспариваемое постановление. Управление полагает, что условия вышеназванного договора ущемляют права потребителей, так как последние нуждаются в особой защите их прав, как наиболее слабая в коммерческом отношении сторона, не обладающая специальными (профессиональными) познаниями.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 226 - 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в порядке упрощенного производства.
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 04.08.2016 в удовлетворение заявленных обществом требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "КВАРТСТРОЙ Центр" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить упомянутое выше решение по основаниям недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, и неправильного применения последним норм материального права.
Законность принятого судебного акта проверена Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, Богородской городской прокуратурой в отношении ООО "КВАРТСТРОЙ Центр" проведена проверка соблюдения требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
В ходе проведения проверки должностными лицами прокуратуры изучены положения договора участия в долевом строительстве от 21.07.2015 N 2107/2015-А-2 и установлены признаки нарушения норм действующего законодательства, выразившиеся во включении в названный договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителей, в виде возложения на них обязанности по оплате денежных сумм, непосредственно не связанных со строительством жилого дома (пункты 4.5, 7.2, 4.8, 4.9, 7.8).
Усмотрев в действиях общества наличие признаков состава административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, 26.04.2016 и.о. Богородского городского прокурора вынес постановление о возбуждении в отношении ООО "КВАРТСТРОЙ Центр" дела об административном правонарушении.
По результатам рассмотрения материалов дела, 30.05.2016 заместителем руководителя Управления вынесено постановление о привлечении общества к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде наложения административного штрафа в размере 10 000 руб.
Не согласившись с вынесенным постановлением, общество обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании его незаконным и об отмене.
Арбитражный суд Нижегородской области пришел к выводу о наличии в действиях ООО "КВАРТСТРОЙ Центр" состава вменяемого ему административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, отсутствии нарушений порядка привлечения общества к административной ответственности и отсутствии оснований для признания его малозначительным, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований.
Рассмотрев апелляционную жалобу, апелляционный суд находит обжалуемое судебное решение законным и обоснованным по следующим основаниям.
В соответствии с частью 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
Частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, в виде наложения административного штрафа на юридических лиц в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Согласно части 1 статьи 1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными актами Российской Федерации.
Согласно статье 16 Закона о защите прав потребителей ущемляющими признаются те условия договора, которые ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.
В силу пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Из материалов дела следует, что 21.07.2015 оформлен договор участия в долевом строительстве N 2107/2015-А-2, заключенный между Красиковой О.В., Красиковым К.Е. (дольщики) и ООО "КВАРТСТРОЙ Центр" (застройщик).
Согласно пункту 4.5 договора N 2107/2015-А-2 с момента подписания передаточного акта дольщик несет все имущественные риски, связанные с гибелью и/или порчей имущества (помещения(ий)), общего имущества жилого дома, а также риск причинения ущерба имуществу (помещениям) других дольщиков, независимо от наличия или отсутствия у дольщика зарегистрированного права собственности на помещение(ия).
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 6 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
В силу части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица права владения и пользования вновь созданным объектом. Именно с указанного момента лицо вправе обратиться с заявлением о регистрации права собственности на жилое помещение.
В силу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя.
При этом момент государственной регистрации права собственности зависит непосредственно от правообладателя (в рассматриваемом случае дольщика) и, учитывая сроки государственной регистрации, установленные Законом N 122-ФЗ, может не совпадать с моментом фактической передачи дольщику квартиры по акту приема-передачи.
С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о том, что данное положение договора (пункт 4.5) не нарушает нормы действующего законодательства и не ущемляет права потребителей, является верным.
Оспариваемым постановлением обществу вменялось включение в договор в качестве ущемляющего условия досрочный переход бремени содержания объекта и риска случайной гибели к участнику долевого строительства, в случае уклонения последнего от принятия объекта долевого строительства (пункт 7.2).
Между тем, в соответствии с частью 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Таким образом, из буквального толкования указанной нормы следует, что при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при его отказе от принятия объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
На основании изложенного пункт 7.2 договора, предусматривающий досрочный переход бремени содержания объекта и риска случайной гибели к участнику долевого строительства, в случае уклонения последнего от принятия объекта долевого строительства, является ущемляющим права потребителей.
Также в указанный договор включен пункт 4.8, в соответствии с которым дольщик компенсирует затраты застройщика, связанные с регистрацией настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области и несет обязательство по оплате госпошлины в соответствии с действующим законодательством.
Согласно положениям пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его государственной регистрации.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
Законом предусмотрена совместная подача документов на государственную регистрацию договора долевого участия.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона N 122-ФЗ за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Пунктом 30 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве уплачивается государственная пошлина в размере: для физических лиц - 350 руб.; для организаций - 6000 руб.
Таким образом, обязанность по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве лежит на обеих сторонах договора участия в долевом строительстве.
Следовательно, пункт 4.8 договора, возлагающий на участников долевого строительства обязанность по уплате государственной пошлины в большем размере, не соответствует положениям действующего законодательства Российской Федерации и ущемляет права потребителей.
Также в спорный договор включен пункт 4.9, согласно которому дольщик обязан компенсировать затраты застройщика связанные с выполнением технической документации на помещение (-ия) (оплату услуг органов технической инвентаризации), с затратами на содержание жилого дома с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию и до момента передачи помещения(ий). Компенсация, указанных в настоящем пункте затрат, осуществляется дольщиком пропорционально общей площади переданной(ых) ему помещения(ий). Компенсация затрат, указанных в настоящем пункте договора, осуществляется дольщиком до подписания передаточного акта на помещения(ия)".
Более того, пунктом 7.8 договора определено, что расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора и права собственности дольщика на помещение(ия), государственная пошлина, оплата справки БТИ, нотариальное удостоверение согласия супруга и доверенности на имя сотрудника застройщика на предоставление интересов дольщика в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по вопросам регистрации настоящего договора и права собственности на помещение(ия) и иные установленные нормативными актами расходы, несет дольщик в соответствии с установленными тарифами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу положений градостроительного законодательства и приведенного выше положения Закона о долевом строительстве застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В силу положений подпункта 6 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных выше норм права.
Следовательно, установление обществом в договоре обязанности дольщика компенсировать затраты застройщика, связанные с затратами на содержание жилого дома до момента передачи помещения, то есть до того момента, когда у потребителя возникнет какое-либо право на конкретное жилое помещение, ущемляет установленные законом права потребителя.
Также, нарушает права потребителей и включение в договор условий о том, что дольщик несет обязанность компенсировать затраты Застройщика связанные с выполнением технической документации на помещение (оплату услуг органов технической инвентаризации), поскольку техническая документация необходима для осуществления государственного кадастрового учета, а также для определения фактической площади конкретной квартиры, обязанность по доведению сведений о которой возложена на застройщика. Исходя из части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, технический план объекта капитального строительства является одним из необходимых документов, представляемых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что относится к обязанности застройщика.
Таким образом, условия пунктов 4.9, 7.8 договора ущемляют права потребителей.
Факт совершения обществом вменяемого ему правонарушения, выразившегося во включении в договор условий, ущемляющих права потребителей, подтверждается постановлением о возбуждении дела об административном правонарушении от 26.04.2016, условиями договора от 21.07.2015 N 2107/2015-А-2, то есть предусмотренными законом средствами доказывания, которым судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка в их совокупности.
При должной степени заботливости и осмотрительности у общества имелась возможность соблюдения требований действующего законодательства в области защиты прав потребителей, однако ООО "КВАРТСТРОЙ Центр" не приняло всех зависящих от него мер по их соблюдению.
При таких данных, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Порядок привлечения общества к административной ответственности прокурором и Управлением соблюден.
Согласно статье 2.9 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях при малозначительности совершенного административного правонарушения суд может освободить лицо, совершившее административное правонарушение, от административной ответственности и ограничиться вынесением устного замечания.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 21 постановления от 24.03.2005 N 5 "О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" указал, что малозначительным административным правонарушением является действие или бездействие, хотя формально и содержащее признаки состава административного правонарушения, но с учетом характера совершенного правонарушения и роли правонарушителя, размера вреда и тяжести наступивших последствий не представляющее существенного нарушения охраняемых общественных правоотношений.
Оценив характер совершенного обществом правонарушения, Арбитражный суд Нижегородской области не нашел возможным применить к нему положения статьи 2.9 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Правовых оснований для переоценки степени общественной опасности совершенного обществом правонарушения, с учетом конкретных обстоятельств дела, апелляционный суд не усматривает.
Вопреки доводам апелляционной жалобы соответствие действующему законодательству пункта 4.5 договора не влечет признания незаконным постановления о привлечении к административной ответственности по иным эпизодам.
Иные заслуживающие внимания доводы общества, изложенные в апелляционной жалобе, подробно исследованы в суде первой инстанции и правомерно отвергнуты им по приведенным в оспариваемом решении мотивам, основанным на правильном толковании и применении норм действующего законодательства, регулирующих спорные правоотношения.
В связи с вышеизложенным апелляционная жалоба общества подлежит отклонению.
Арбитражный суд Нижегородской области полно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, его выводы соответствуют этим обстоятельствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено.
Вопрос о взыскании расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе не рассматривался, так как в соответствии со статьей 30.2 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и частью 4 статьи 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагается.
Руководствуясь статьями 268, 269, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 04.08.2016 по делу N А43-15939/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КВАРТСТРОЙ Центр" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
В.Н.УРЛЕКОВ
В.Н.УРЛЕКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)