Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Богдановой Е.В.,
судей Аглиуллиной Ф.Г., Герасимовой Е.П.,
при участии представителей:
общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" в лице конкурсного управляющего Лашкина Сергея Викторовича - Лукьяновой Е.Г., доверенность от 13.01.2015, Аймелетдиновой А.И., доверенность от 02.09.2015,
в отсутствие:
иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" в лице конкурсного управляющего Лашкина С.В.
на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.06.2015 (судья Гильфанова Р.Р.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2015 (председательствующий судья Садило Г.М., судьи Селиверстова Н.А., Серова Е.А.)
по делу N А65-22387/2008
по заявлению Шаймардановой Л.М. о включении в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей", и заявлению конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" Лашкина С.В. о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора купли-продажи квартиры от 22.09.2008 N 18а-9/1,
в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" (ИНН: 1654033479, ОГРН: 10216028448794),
установил:
решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.07.2011 общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" (далее - ООО "Фирма "Свей", должник, общество) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должником утвержден Маврин Р.В.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.12.2011 к банкротству должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.07.2012 Маврин Р.В. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должником. Определением суда от 03.09.2012 новым конкурсным управляющим утвержден Лашкин С.В.
Шаймарданова Луиза Масгутовна 03.04.2014 обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений общества.
К участию в рассмотрении настоящего обособленного спора привлечено общество с ограниченной ответственностью "Строитель и К" (далее - ООО "Строитель и К").
29 апреля 2014 года в Арбитражный суд Республики Татарстан поступило заявление конкурсного управляющего ООО "Фирма "Свей" Лашкина С.В. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от 22.09.2009 N Т 18а-9/1, заключенного между Шаймардановой Л.М. и ООО "Строитель и К".
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.05.2014 требование Шаймардановой Л.М. о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Фирма "Свей" и заявление конкурсного управляющего ООО Фирма "Свей" Лашкина С.В. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от 22.09.2009 N 18а-9/1 на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объединены в одно производство для их совместного рассмотрения.
В ходе рассмотрения настоящего обособленного спора в суде первой инстанции кредитором было заявлено об изменении предмета первоначально заявленного требования, согласно которому Шаймарданова Л.М. просила признать за ней право собственности на квартиру N 13 (строительный номер 9/1), расположенную в жилом доме N 20 по ул. Тельмана г. Казани, сославшись на заключение 22.09.2009 между ней и ООО "Строитель и К" предварительного договора купли-продажи в отношении указанной квартиры N Т 18а-9/1, на исполнение сторонами обязательств по нему и введение жилого дома, в котором расположена данная квартира, в эксплуатацию.
Изменение кредитором предмета заявленного требования принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ определением от 07.05.2015.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.06.2015 заявление Шаймардановой Л.М. удовлетворено.
За Шаймардановой Л.М. признано право собственности на однокомнатную квартиру N 13, общей площадью 55 кв. м, расположенную в жилом доме N 20 по ул. Тельмана г. Казани.
В удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Фирма "Свей" Лашкина С.В. о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора купли-продажи квартиры от 22.09.2009 N Т 18а-9/1, заключенного между Шаймардановой Л.М. и ООО "Строитель и К", было отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2015 определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.06.2015 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами в части касающейся удовлетворения требования Шаймардановой Л.М. и признания за ней права собственности на спорную квартиру, ООО "Фирма "Свей" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение от 22.06.2015 и постановление апелляционной инстанции от 07.09.2015 в указанной части отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования Шаймардановой Л.М. о признании за ней права собственности на квартиру.
В обоснование жалобы приведены доводы о нарушении и неправильном применении судами норм материального и процессуального права, о несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Согласно доводам кассационной жалобы основания для признания за Шаймардановой Л.М. права собственности на спорную квартиру в отсутствие подписанного между застройщиком и заявителем передаточного акта на основании статьи 201.11 (пункт 8) Закона о банкротстве отсутствовали; представленный в материалы дела акт приема-передачи спорной квартиры от 17.09.2014 не является допустимым доказательством передачи жилого помещения, так как со стороны передающей стороны он был подписан ООО "Строитель и К" - лицом, не уполномоченным распоряжаться правами на квартиры спорного жилого дома, и не обладающим иными законными основаниями по распоряжению ими.
В остальной части (касающейся отказа в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Фирма "Свей" Лашкина С.В. о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора купли-продажи квартиры от 22.09.2009 N Т 18а-9/1, заключенного между Шаймардановой Л.М. и ООО "Строитель и К") судебные акты лицами, участвующими в деле, не оспариваются.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ООО "Фирма "Свей" поддержали доводы, изложенные в жалобе.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Арбитражного суда Поволжского округа и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 АПК РФ кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия кассационной инстанции не находит оснований для их отмены в силу следующих обстоятельств.
Обращаясь с заявлением о признании права собственности на квартиру N 13 (строительный номер 9/1), расположенную в жилом доме N 20 по ул. Тельмана г. Казани, Шаймарданова Л.М. сослалась на факт заключения ею 22.09.2009 предварительного договора купли-продажи этой квартиры N Т 18а-9/1, предполагавшего передачу денег в целях получения квартиры в строящемся доме, с ООО "Строитель и К", осуществлявшего строительство указанного дома на основании заключенного им 15.02.2008 с должником договора генерального подряда, по условиям которого ООО "Строитель и К" имело право на получение в собственность помещений в строящемся объекте в качестве оплаты стоимости выполненных им работ; на исполнение сторонами обязательств по договору от 22.09.2009 N Т 18а-9/1 и введение жилого дома, в котором расположена данная квартира, в эксплуатацию.
Как установлено арбитражными судами и следует из материалов дела, 15.02.2008 между ООО "Фирма "Свей" (заказчик) и ООО "Строитель и К" (генподрядчик) был заключен договор генерального подряда, согласно условиям которого заказчик поручает, а генподрядчик принимает на себя обязательства осуществить выполнение собственными и привлеченными силами и средствами комплекс строительно-монтажных работ по окончанию строительства трехэтажного трехподъездного повышенной комфортности жилого дома по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Тельмана, д. 18а.
Ориентировочная стоимость подлежащих выполнению по указанному договору работ на дату его заключения согласована сторонами в размере 30 500 000 руб. (пункт 2.2 договора).
Условиями договора был определен следующий порядок оплаты выполняемых генподрядчиком работ.
До начала производства работ заказчик перечисляет генподрядчику 4 408 000 руб. для приобретения материалов (пункт 2.3.1 договора). Дальнейшее финансирование строительства (оплата выполненных работ) осуществляется ежемесячно в течение двух недель после утверждения заказчиком представленных генподрядчиком актов приемки выполненных работ формы КС-2 и справок о стоимости выполненных работ формы КС-3 в размерах, в них определенных (пункт 2.3.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.3.3 договора оплата выполняемых работ производится путем безналичного перечисления денежных средств, передачей прав на площади в строящемся объекте (305 кв. м) и/или в других домах г. Казани по согласованным сторонами ценам и прочими способами, не противоречащими действующему законодательству, пропорционально стоимости выполненных генподрядчиком работ. Подтверждением оплаты являются платежные поручения, соглашения о взаиморасчетах, акты приема-передачи, составленные на основании актов формы КС-2 и справок формы КС-3.
При этом на основании пунктов 2.3.1, 2.3.3 договора в качестве частичного расчета по нему сторонами была согласована передача заказчиком права собственности генподрядчику на квартиры мансардного этажа строящегося объекта общей площадью 152 кв. м, исходя из стоимости одного квадратного метра 29 000 руб. (общая стоимость которых соответствует размеру обязательства заказчика, предусмотренного пунктом 2.3.1 договора). Передача производится на основании акта приема-передачи прав, в котором должны быть индивидуализированы передаваемые помещения (пункт 2.3.5 договора).
В соответствии с пунктом 3.6 договора в целях реализации настоящего договора заказчик делегировал (передал) генподрядчику своих прав в части планирования, организации, обеспечения и управления строительством объекта, а также заключения по своему усмотрению и от своего имени договоров подряда, поставки, оказания услуг и иных форм договоров.
В качестве частичной оплаты строительно-монтажных работ ООО "Фирма "Свей" передало по акту от 15.02.2008 ООО "Строитель и К" права на квартиры мансардного этажа строящегося жилого дома по ул. Тельмана, 18а, г. Казани общей проектной площадью 152 кв. м из расчета стоимости одного квадратного метра в размере 29 000 руб. (общая стоимость которых соответствует размеру обязательства заказчика, предусмотренного пунктом 2.3.1 договора), предусматривающему право ООО "Строитель и К" по распоряжению ими.
В подтверждение факта исполнения ООО "Строитель и К" обязательств по заключенному с ООО "Фирма "Свей" договору генподряда от 15.02.2008 (объема исполненных в соответствии с его условиями обязательств) в материалы дела были представлены справка о стоимости выполненных работ и затрат за июль 2009 года на сумму 3 135 461 руб. 80 коп. и акт приемки выполненных работ за сентябрь 2009 года на сумму 2 433 034 руб. 86 коп., содержащие в себе подпись представителя ООО "Фирма "Свей", заверенную печатью последнего; заключенные ООО "Строитель и К" с привлеченными им лицами (ЗАО "Агат" и Ханзадяном С.К.) договоры подряда на выполнение строительно-монтажных работ на объекте: "жилой дом по адресу: РТ, г. Казань, ул. Тельмана, 18а", акты приемки выполненных указанными лицами работ формы КС-2 и справки о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3; документы об оплате ООО "Строитель и К" стоимости указанных работ.
Судами установлен факт направления ООО "Строитель и К" в адрес должника (опись от 06.06.2012 N 87) составленных в одностороннем порядке актов о приемке выполненных на спорном объекте работ формы КС-2 и справок о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 на общую сумму 31 599 453 руб. 94 коп., выполненных для ООО "Строитель и К" привлеченными им субподрядными организациями (ЗАО "Агат" и Ханзадяном С.К.), которые не были возвращены ООО "Строитель и К" должником, подписанными с его стороны.
Принимая односторонние акты о приемке выполненных работ на общую сумму 31 599 453 руб. 94 коп. в качестве допустимого доказательства исполнения ООО "Строитель и К" обязательств по заключенному с ООО "Фирма "Свей" договору генподряда от 15.02.2008, арбитражные суды исходили из подтверждения представленными в материалы дела доказательствами факта выполнения ООО "Строитель и К" указанных в них видов и объемов работ силами привлеченных им на договорной основе лиц (ЗАО "Агат" и Ханзадяном С.К.) и оплаты ООО "Строитель и К" стоимости выполненных привлеченными лицами работ, а также отсутствия мотивированного отказа со стороны ООО "Фирма "Свей" от их подписания.
Исходя из установленных при рассмотрении настоящего обособленного спора обстоятельств (факта направления ООО "Строитель и К" в адрес ООО "Фирма "Свей" актов формы КС-2 и справок формы КС-3 на общую сумму 31 599 453 руб. 94 коп., отсутствия мотивированного отказа со стороны ООО "Фирма "Свей" от их подписания и доказательств выполнения указанных в них работ силами иных организаций), руководствуясь содержащимися в пункте 14 информационного письма от 24.01.2000 N 1 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" разъяснениями, арбитражные суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания односторонних актов о приемке выполненных работ на общую сумму 31 599 453 руб. 94 коп. недействительными.
Данные обстоятельства также были установлены судебными инстанциями при рассмотрении обособленных споров по требованиям Кузнецовой Н.Г. и Мингазетдинова И.Ф. о включении в реестр требований о передачи жилых помещений ООО "Фирма "Свей".
В этой связи, установив факт выполнения ООО "Строитель и К" на спорном объекте работ на сумму, определенную пунктом 2.2 генподряда от 15.02.2008, арбитражные суды пришли к выводу о возникновении у него права на получение от должника финансирования (оплаты выполненных работ) согласно пункту 2.3.3 указанного договора путем передачи прав на площади в спорном объекте в размере 305 кв. м.
22 сентября 2009 года между ООО "Строитель и К" в качестве продавца и Шаймардановой Л.М. в качестве покупателя был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N Т 18а-9/1, в соответствии с условиями которого стороны пришли к соглашению о заключении в будущем (не позднее третьего квартала 2010) основного договора купли-продажи однокомнатной квартиры N (строительный) 9/1 общей проектной площадью 50 кв. м, расположенной в доме N 18а по ул. Тельмана г. Казани, по цене 1 590 000 руб. (из расчета 31 800 руб. за 1 кв. м), которые подлежали оплате путем перечисления денежных средств на расчетный счет или внесения в кассу продавца в следующем порядке: 1 400 000 руб. - первоначальный взнос, остальная сумма - до 30.11.2009.
На основании представленных в материалы дела документов (платежного поручения от 22.09.2009 N 863061 на сумму 1 400 000 руб. и квитанции к приходному кассовому ордеру от 28.06.2011 N 8 на сумму 200 000 руб.) арбитражными судами был установлен факт исполнения Шаймардановой Л.М. принятых на себя в соответствии с условиями названного договора обязательств в полном объеме.
В соответствии с разрешением от 22.12.2012 N RU 16301000-58 жил жилой дом, расположенный по адресу: РТ, г. Казань, ул. Тельмана, 18а, введен в эксплуатацию.
Распоряжением Исполнительного комитета Муниципального образования г. Казани от 31.01.2013 N 240-р земельному участку с кадастровым номером 16:50:010328:9 по ул. Тельмана, на котором расположен указанный жилой дом, присвоен адресный номер "20".
По акту приема-передачи от 17.09.2014 ООО "Строитель и К" передало Шаймардановой Л.М. однокомнатную квартиру N 13 общей площадью 55 кв. м, расположенную на первом этаже жилого дома N 20 по ул. Тельмана.
Судами установлено, что по техническим характеристикам квартира со строительным номером 9/1, являющаяся предметом заключенного 22.09.2009 между ООО "Строитель и К" и Шаймардановой Л.М. предварительного договора купли-продажи квартиры N Т 18а-9/1, соответствует квартире N 13, а также фактическое владение Шаймардановой Л.М. спорной квартирой.
Исходя из установленных судами общей юрисдикции обстоятельств при рассмотрении в рамках дела N 2-8263/2010 искового требования Савинковой Л.С. о признании за ней права собственности на долю в незавершенном строительством объекте (жилом доме строительный N 18 по ул. Тельмана) соответствующую однокомнатной квартире N 9/2, руководствуясь положениями статьи 69 АПК РФ, арбитражные суды обеих инстанций установили, что право распоряжения спорной квартирой было приобретено ООО "Строитель и К" в связи с передачей ему должником по акту приема-передачи от 22.06.2009 в качестве частичной оплаты выполненных им по договору генерального подряда от 15.02.2008, заключенному с ООО "Фирма "Свей", работ прав на двухкомнатную квартиру общей проектной площадью 98,4 кв. м, расположенную на первом этаже второго подъезда жилого дома по адресу: г. Казань, ул. Тельмана, в последующем перепланированную на две однокомнатные квартиры (N 9/1 и 9/2), предусматривающему право распоряжения ею, копия которого находится в материалах дела N 2-8263/2010, а оригинал представлялся при проверке кассационной инстанции законности решения суда по требованию Савинковой Л.С.
Также судами установлено, что право собственности должника в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира, не регистрировалось. Согласно представленному в материалы дела ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан от 26.05.2015 информация о зарегистрированных правах на спорную квартиру отсутствует.
Арбитражные суды, установив вышеизложенные обстоятельства, руководствуясь статьями 12, 209, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 201.8, 201.11 Закона о банкротстве, а также разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума от 11.07.2011 N 54) и в совместном постановлении Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов от 29.04.2010 N 10/22), пришли к выводу о наличии оснований для признания за Шаймардановой Л.М. права собственности на однокомнатную квартиру N 13, расположенную в жилом доме N 20 по ул. Тельмана г. Казани.
Кроме того, принимая обжалуемые судебные акты, суды также исходили из того, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.
Арбитражный суд Поволжского округа считает, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, имеющимся в нем доказательствам, проверка обоснованности требования кредитора осуществлена без нарушения либо неправильного применения норм материального и процессуального права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.
Для целей удовлетворения требования участника строительства к застройщику-должнику о признании за ним права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий: наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено; наличие первичных документов, подтверждающих возникновение обязательств по требованию о передаче жилого помещения, оплату дольщиком его стоимости и неисполнение застройщиком обязательств по его передаче дольщику; передача в фактическое владение дольщика жилого помещения.
Данное обстоятельство также следует из разъяснений, содержащихся в пункте 59 постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22, согласно которым если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 5 постановления Пленума от 11.07.2011 N 54, если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.
Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для предъявления требований по пункту 3 статьи 551 ГК РФ являются именно факты правомерного владения истцом (покупателем), надлежащим образом исполнившим свои обязательства по договору, вещью и необоснованное уклонение ответчика от государственной регистрации.
Установив, что требование Шаймардановой Л.М., по существу, заявлено с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, арбитражные суды пришли к правомерному выводу о том, что данное требование фактически заявлено как требование о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренное пунктом 3 статьи 551 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума от 11.07.2011 N 54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ.
В соответствии с пунктом 6 указанного постановления, в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").
Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.
С учетом изложенного, заключенный между ООО "Фирма "Свей" и ООО "Строитель и К" договор генподряда от 15.02.2008, исходя из его условий, представляет собой смешанный договор, содержащий элементы, как договора строительного подряда (части, касающейся обязательств сторон, связанных со строительством спорного жилого дома), так и договор купли-продажи недвижимой вещи в будущем (в части, касающейся обязательств по оплате стоимости выполненных работ путем предоставления квартир), правоотношения сторон по которому регулируются положениями глав 30 и 37 ГК РФ.
Согласно статье 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В силу положений статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
В связи с заключением 22.09.2009 между ООО "Строитель и К" и Шаймардановой Л.М. предварительного договора купли-продажи квартиры N Т 18а-9/1, предполагавшего передачу денег в целях получения квартиры в строящемся доме, являющегося объектом ООО "Фирма "Свей", права покупателя будущей недвижимой вещи по договору от 15.02.2008 в отношении указанной квартиры перешли к Шаймардановой Л.М.
Следовательно, Шаймарданова Л.М., исполнив надлежащим образом обязательство по оплате стоимости спорного жилого помещения, вправе требовать встречного предоставления по указанному обязательству от ООО "Фирма "Свей" как от продавца по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи.
При этом по смыслу разъяснений, данных в пункте 2 постановления Пленума от 11.07.2011 N 54 разъяснений, индивидуализация предмета договора купли-продажи будущей вещи осуществляется путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Индивидуализация предмета договора купли-продажи будущей вещи, элементы которого содержатся в договоре генподряда от 15.02.2008, была осуществлена сторонами путем указания сведений относительно общего размера жилых помещений (305 кв. м) и места их нахождения (жилой дом по улице Тельмана, 18а).
При таких обстоятельствах, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства (в том числе, заключенный между должником (заказчиком) и ООО "Строитель и К" (подрядчик) договор подряда на строительство объекта ООО "Фирма "Свей"; заключенный ООО "Строитель и К" и Шаймардановой Л.М. договор от 22.09.2009 N Т 18а-9/1, предполагавший передачу денег и последующую передачу ей в собственность квартиры в жилом доме, застройщиком которого является должник; а также документы, подтверждающие факт оплаты Шаймардановой Л.М. спорной квартиры и исполнения ООО "Строитель и К" обязательств по договору от 15.02.2008, передачу Шаймардановой Л.М. спорной квартиры и фактическое владение последней указанной квартирой), учитывая характер возникших между сторонами правоотношений, а также то обстоятельство, что ООО "Строитель и К" не предъявляло к должнику каких-либо требований, основанных на договоре генерального подряда от 15.02.2008, арбитражные суды правомерно удовлетворили заявленное Шаймардановой Л.М. требование о признании за ней права собственности на спорную квартиру.
Указанное согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 27.03.2012 N 15961/2011, от 25.06.2013 N 14520/2012.
При этом арбитражные суды также правомерно исходили из необходимости соблюдения принципа равенства в отношении всех граждан - участников строительства (необходимости предоставления одинаковой степени защиты как судами общей юрисдикции, так и апелляционными судами), учитывая, что при аналогичных обстоятельствах судом общей юрисдикции (дело N 2-8263/2010) было удовлетворено требование иного физического лица (Савинковой Л.С.) о признании прав на квартиру в спорном жилом доме.
Разрешая настоящий спор, суды первой и апелляционной инстанции действовали в рамках предоставленных им полномочий и оценили обстоятельства по внутреннему убеждению, что соответствует положениям статьи 71 АПК РФ.
Выводы арбитражных судов об установленных обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ, а выводы о применении норм материального права - на фактических обстоятельствах дела, установленных судами на основании оценки представленных в материалах дела доказательств.
Обжалуя судебные акты, заявитель жалобы документально не опроверг правильность выводов судов.
По существу, приведенные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку конкретных обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанции на основании произведенной ими оценки имеющихся в деле доказательств, по причине несогласия заявителя жалобы с результатами указанной оценки судов.
Между тем, иная оценка заявителем жалобы установленных судами обстоятельств, а также иное толкование закона, не свидетельствует о судебной ошибке и не может служить основанием для отмены судебного акта.
Суд кассационной инстанции, проверяющий в соответствии со статьей 286 АПК РФ только законность обжалованных судебных актов, то есть соответствие выводов судов о примененной норме права установленным судами обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не вправе переоценивать выводы нижестоящего суда об установленных им фактических обстоятельствах дела, в том числе по мотивам преимущества одних доказательств перед другими.
Поскольку неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено, то основания для отмены судебных актов в обжалуемой части и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.06.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2015 по делу N А65-22387/2008 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Е.В.БОГДАНОВА
Судьи
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
Е.П.ГЕРАСИМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 08.12.2015 N Ф06-9661/2009 ПО ДЕЛУ N А65-22387/2008
Требование: О признании права собственности на квартиру в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 декабря 2015 г. N Ф06-9661/2009
Дело N А65-22387/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Богдановой Е.В.,
судей Аглиуллиной Ф.Г., Герасимовой Е.П.,
при участии представителей:
общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" в лице конкурсного управляющего Лашкина Сергея Викторовича - Лукьяновой Е.Г., доверенность от 13.01.2015, Аймелетдиновой А.И., доверенность от 02.09.2015,
в отсутствие:
иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" в лице конкурсного управляющего Лашкина С.В.
на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.06.2015 (судья Гильфанова Р.Р.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2015 (председательствующий судья Садило Г.М., судьи Селиверстова Н.А., Серова Е.А.)
по делу N А65-22387/2008
по заявлению Шаймардановой Л.М. о включении в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей", и заявлению конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" Лашкина С.В. о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора купли-продажи квартиры от 22.09.2008 N 18а-9/1,
в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" (ИНН: 1654033479, ОГРН: 10216028448794),
установил:
решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.07.2011 общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" (далее - ООО "Фирма "Свей", должник, общество) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должником утвержден Маврин Р.В.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.12.2011 к банкротству должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.07.2012 Маврин Р.В. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должником. Определением суда от 03.09.2012 новым конкурсным управляющим утвержден Лашкин С.В.
Шаймарданова Луиза Масгутовна 03.04.2014 обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений общества.
К участию в рассмотрении настоящего обособленного спора привлечено общество с ограниченной ответственностью "Строитель и К" (далее - ООО "Строитель и К").
29 апреля 2014 года в Арбитражный суд Республики Татарстан поступило заявление конкурсного управляющего ООО "Фирма "Свей" Лашкина С.В. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от 22.09.2009 N Т 18а-9/1, заключенного между Шаймардановой Л.М. и ООО "Строитель и К".
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.05.2014 требование Шаймардановой Л.М. о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Фирма "Свей" и заявление конкурсного управляющего ООО Фирма "Свей" Лашкина С.В. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от 22.09.2009 N 18а-9/1 на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объединены в одно производство для их совместного рассмотрения.
В ходе рассмотрения настоящего обособленного спора в суде первой инстанции кредитором было заявлено об изменении предмета первоначально заявленного требования, согласно которому Шаймарданова Л.М. просила признать за ней право собственности на квартиру N 13 (строительный номер 9/1), расположенную в жилом доме N 20 по ул. Тельмана г. Казани, сославшись на заключение 22.09.2009 между ней и ООО "Строитель и К" предварительного договора купли-продажи в отношении указанной квартиры N Т 18а-9/1, на исполнение сторонами обязательств по нему и введение жилого дома, в котором расположена данная квартира, в эксплуатацию.
Изменение кредитором предмета заявленного требования принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ определением от 07.05.2015.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.06.2015 заявление Шаймардановой Л.М. удовлетворено.
За Шаймардановой Л.М. признано право собственности на однокомнатную квартиру N 13, общей площадью 55 кв. м, расположенную в жилом доме N 20 по ул. Тельмана г. Казани.
В удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Фирма "Свей" Лашкина С.В. о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора купли-продажи квартиры от 22.09.2009 N Т 18а-9/1, заключенного между Шаймардановой Л.М. и ООО "Строитель и К", было отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2015 определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.06.2015 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами в части касающейся удовлетворения требования Шаймардановой Л.М. и признания за ней права собственности на спорную квартиру, ООО "Фирма "Свей" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение от 22.06.2015 и постановление апелляционной инстанции от 07.09.2015 в указанной части отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования Шаймардановой Л.М. о признании за ней права собственности на квартиру.
В обоснование жалобы приведены доводы о нарушении и неправильном применении судами норм материального и процессуального права, о несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Согласно доводам кассационной жалобы основания для признания за Шаймардановой Л.М. права собственности на спорную квартиру в отсутствие подписанного между застройщиком и заявителем передаточного акта на основании статьи 201.11 (пункт 8) Закона о банкротстве отсутствовали; представленный в материалы дела акт приема-передачи спорной квартиры от 17.09.2014 не является допустимым доказательством передачи жилого помещения, так как со стороны передающей стороны он был подписан ООО "Строитель и К" - лицом, не уполномоченным распоряжаться правами на квартиры спорного жилого дома, и не обладающим иными законными основаниями по распоряжению ими.
В остальной части (касающейся отказа в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Фирма "Свей" Лашкина С.В. о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора купли-продажи квартиры от 22.09.2009 N Т 18а-9/1, заключенного между Шаймардановой Л.М. и ООО "Строитель и К") судебные акты лицами, участвующими в деле, не оспариваются.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ООО "Фирма "Свей" поддержали доводы, изложенные в жалобе.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Арбитражного суда Поволжского округа и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 АПК РФ кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия кассационной инстанции не находит оснований для их отмены в силу следующих обстоятельств.
Обращаясь с заявлением о признании права собственности на квартиру N 13 (строительный номер 9/1), расположенную в жилом доме N 20 по ул. Тельмана г. Казани, Шаймарданова Л.М. сослалась на факт заключения ею 22.09.2009 предварительного договора купли-продажи этой квартиры N Т 18а-9/1, предполагавшего передачу денег в целях получения квартиры в строящемся доме, с ООО "Строитель и К", осуществлявшего строительство указанного дома на основании заключенного им 15.02.2008 с должником договора генерального подряда, по условиям которого ООО "Строитель и К" имело право на получение в собственность помещений в строящемся объекте в качестве оплаты стоимости выполненных им работ; на исполнение сторонами обязательств по договору от 22.09.2009 N Т 18а-9/1 и введение жилого дома, в котором расположена данная квартира, в эксплуатацию.
Как установлено арбитражными судами и следует из материалов дела, 15.02.2008 между ООО "Фирма "Свей" (заказчик) и ООО "Строитель и К" (генподрядчик) был заключен договор генерального подряда, согласно условиям которого заказчик поручает, а генподрядчик принимает на себя обязательства осуществить выполнение собственными и привлеченными силами и средствами комплекс строительно-монтажных работ по окончанию строительства трехэтажного трехподъездного повышенной комфортности жилого дома по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Тельмана, д. 18а.
Ориентировочная стоимость подлежащих выполнению по указанному договору работ на дату его заключения согласована сторонами в размере 30 500 000 руб. (пункт 2.2 договора).
Условиями договора был определен следующий порядок оплаты выполняемых генподрядчиком работ.
До начала производства работ заказчик перечисляет генподрядчику 4 408 000 руб. для приобретения материалов (пункт 2.3.1 договора). Дальнейшее финансирование строительства (оплата выполненных работ) осуществляется ежемесячно в течение двух недель после утверждения заказчиком представленных генподрядчиком актов приемки выполненных работ формы КС-2 и справок о стоимости выполненных работ формы КС-3 в размерах, в них определенных (пункт 2.3.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.3.3 договора оплата выполняемых работ производится путем безналичного перечисления денежных средств, передачей прав на площади в строящемся объекте (305 кв. м) и/или в других домах г. Казани по согласованным сторонами ценам и прочими способами, не противоречащими действующему законодательству, пропорционально стоимости выполненных генподрядчиком работ. Подтверждением оплаты являются платежные поручения, соглашения о взаиморасчетах, акты приема-передачи, составленные на основании актов формы КС-2 и справок формы КС-3.
При этом на основании пунктов 2.3.1, 2.3.3 договора в качестве частичного расчета по нему сторонами была согласована передача заказчиком права собственности генподрядчику на квартиры мансардного этажа строящегося объекта общей площадью 152 кв. м, исходя из стоимости одного квадратного метра 29 000 руб. (общая стоимость которых соответствует размеру обязательства заказчика, предусмотренного пунктом 2.3.1 договора). Передача производится на основании акта приема-передачи прав, в котором должны быть индивидуализированы передаваемые помещения (пункт 2.3.5 договора).
В соответствии с пунктом 3.6 договора в целях реализации настоящего договора заказчик делегировал (передал) генподрядчику своих прав в части планирования, организации, обеспечения и управления строительством объекта, а также заключения по своему усмотрению и от своего имени договоров подряда, поставки, оказания услуг и иных форм договоров.
В качестве частичной оплаты строительно-монтажных работ ООО "Фирма "Свей" передало по акту от 15.02.2008 ООО "Строитель и К" права на квартиры мансардного этажа строящегося жилого дома по ул. Тельмана, 18а, г. Казани общей проектной площадью 152 кв. м из расчета стоимости одного квадратного метра в размере 29 000 руб. (общая стоимость которых соответствует размеру обязательства заказчика, предусмотренного пунктом 2.3.1 договора), предусматривающему право ООО "Строитель и К" по распоряжению ими.
В подтверждение факта исполнения ООО "Строитель и К" обязательств по заключенному с ООО "Фирма "Свей" договору генподряда от 15.02.2008 (объема исполненных в соответствии с его условиями обязательств) в материалы дела были представлены справка о стоимости выполненных работ и затрат за июль 2009 года на сумму 3 135 461 руб. 80 коп. и акт приемки выполненных работ за сентябрь 2009 года на сумму 2 433 034 руб. 86 коп., содержащие в себе подпись представителя ООО "Фирма "Свей", заверенную печатью последнего; заключенные ООО "Строитель и К" с привлеченными им лицами (ЗАО "Агат" и Ханзадяном С.К.) договоры подряда на выполнение строительно-монтажных работ на объекте: "жилой дом по адресу: РТ, г. Казань, ул. Тельмана, 18а", акты приемки выполненных указанными лицами работ формы КС-2 и справки о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3; документы об оплате ООО "Строитель и К" стоимости указанных работ.
Судами установлен факт направления ООО "Строитель и К" в адрес должника (опись от 06.06.2012 N 87) составленных в одностороннем порядке актов о приемке выполненных на спорном объекте работ формы КС-2 и справок о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 на общую сумму 31 599 453 руб. 94 коп., выполненных для ООО "Строитель и К" привлеченными им субподрядными организациями (ЗАО "Агат" и Ханзадяном С.К.), которые не были возвращены ООО "Строитель и К" должником, подписанными с его стороны.
Принимая односторонние акты о приемке выполненных работ на общую сумму 31 599 453 руб. 94 коп. в качестве допустимого доказательства исполнения ООО "Строитель и К" обязательств по заключенному с ООО "Фирма "Свей" договору генподряда от 15.02.2008, арбитражные суды исходили из подтверждения представленными в материалы дела доказательствами факта выполнения ООО "Строитель и К" указанных в них видов и объемов работ силами привлеченных им на договорной основе лиц (ЗАО "Агат" и Ханзадяном С.К.) и оплаты ООО "Строитель и К" стоимости выполненных привлеченными лицами работ, а также отсутствия мотивированного отказа со стороны ООО "Фирма "Свей" от их подписания.
Исходя из установленных при рассмотрении настоящего обособленного спора обстоятельств (факта направления ООО "Строитель и К" в адрес ООО "Фирма "Свей" актов формы КС-2 и справок формы КС-3 на общую сумму 31 599 453 руб. 94 коп., отсутствия мотивированного отказа со стороны ООО "Фирма "Свей" от их подписания и доказательств выполнения указанных в них работ силами иных организаций), руководствуясь содержащимися в пункте 14 информационного письма от 24.01.2000 N 1 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" разъяснениями, арбитражные суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания односторонних актов о приемке выполненных работ на общую сумму 31 599 453 руб. 94 коп. недействительными.
Данные обстоятельства также были установлены судебными инстанциями при рассмотрении обособленных споров по требованиям Кузнецовой Н.Г. и Мингазетдинова И.Ф. о включении в реестр требований о передачи жилых помещений ООО "Фирма "Свей".
В этой связи, установив факт выполнения ООО "Строитель и К" на спорном объекте работ на сумму, определенную пунктом 2.2 генподряда от 15.02.2008, арбитражные суды пришли к выводу о возникновении у него права на получение от должника финансирования (оплаты выполненных работ) согласно пункту 2.3.3 указанного договора путем передачи прав на площади в спорном объекте в размере 305 кв. м.
22 сентября 2009 года между ООО "Строитель и К" в качестве продавца и Шаймардановой Л.М. в качестве покупателя был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N Т 18а-9/1, в соответствии с условиями которого стороны пришли к соглашению о заключении в будущем (не позднее третьего квартала 2010) основного договора купли-продажи однокомнатной квартиры N (строительный) 9/1 общей проектной площадью 50 кв. м, расположенной в доме N 18а по ул. Тельмана г. Казани, по цене 1 590 000 руб. (из расчета 31 800 руб. за 1 кв. м), которые подлежали оплате путем перечисления денежных средств на расчетный счет или внесения в кассу продавца в следующем порядке: 1 400 000 руб. - первоначальный взнос, остальная сумма - до 30.11.2009.
На основании представленных в материалы дела документов (платежного поручения от 22.09.2009 N 863061 на сумму 1 400 000 руб. и квитанции к приходному кассовому ордеру от 28.06.2011 N 8 на сумму 200 000 руб.) арбитражными судами был установлен факт исполнения Шаймардановой Л.М. принятых на себя в соответствии с условиями названного договора обязательств в полном объеме.
В соответствии с разрешением от 22.12.2012 N RU 16301000-58 жил жилой дом, расположенный по адресу: РТ, г. Казань, ул. Тельмана, 18а, введен в эксплуатацию.
Распоряжением Исполнительного комитета Муниципального образования г. Казани от 31.01.2013 N 240-р земельному участку с кадастровым номером 16:50:010328:9 по ул. Тельмана, на котором расположен указанный жилой дом, присвоен адресный номер "20".
По акту приема-передачи от 17.09.2014 ООО "Строитель и К" передало Шаймардановой Л.М. однокомнатную квартиру N 13 общей площадью 55 кв. м, расположенную на первом этаже жилого дома N 20 по ул. Тельмана.
Судами установлено, что по техническим характеристикам квартира со строительным номером 9/1, являющаяся предметом заключенного 22.09.2009 между ООО "Строитель и К" и Шаймардановой Л.М. предварительного договора купли-продажи квартиры N Т 18а-9/1, соответствует квартире N 13, а также фактическое владение Шаймардановой Л.М. спорной квартирой.
Исходя из установленных судами общей юрисдикции обстоятельств при рассмотрении в рамках дела N 2-8263/2010 искового требования Савинковой Л.С. о признании за ней права собственности на долю в незавершенном строительством объекте (жилом доме строительный N 18 по ул. Тельмана) соответствующую однокомнатной квартире N 9/2, руководствуясь положениями статьи 69 АПК РФ, арбитражные суды обеих инстанций установили, что право распоряжения спорной квартирой было приобретено ООО "Строитель и К" в связи с передачей ему должником по акту приема-передачи от 22.06.2009 в качестве частичной оплаты выполненных им по договору генерального подряда от 15.02.2008, заключенному с ООО "Фирма "Свей", работ прав на двухкомнатную квартиру общей проектной площадью 98,4 кв. м, расположенную на первом этаже второго подъезда жилого дома по адресу: г. Казань, ул. Тельмана, в последующем перепланированную на две однокомнатные квартиры (N 9/1 и 9/2), предусматривающему право распоряжения ею, копия которого находится в материалах дела N 2-8263/2010, а оригинал представлялся при проверке кассационной инстанции законности решения суда по требованию Савинковой Л.С.
Также судами установлено, что право собственности должника в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира, не регистрировалось. Согласно представленному в материалы дела ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан от 26.05.2015 информация о зарегистрированных правах на спорную квартиру отсутствует.
Арбитражные суды, установив вышеизложенные обстоятельства, руководствуясь статьями 12, 209, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 201.8, 201.11 Закона о банкротстве, а также разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума от 11.07.2011 N 54) и в совместном постановлении Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов от 29.04.2010 N 10/22), пришли к выводу о наличии оснований для признания за Шаймардановой Л.М. права собственности на однокомнатную квартиру N 13, расположенную в жилом доме N 20 по ул. Тельмана г. Казани.
Кроме того, принимая обжалуемые судебные акты, суды также исходили из того, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.
Арбитражный суд Поволжского округа считает, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, имеющимся в нем доказательствам, проверка обоснованности требования кредитора осуществлена без нарушения либо неправильного применения норм материального и процессуального права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.
Для целей удовлетворения требования участника строительства к застройщику-должнику о признании за ним права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий: наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено; наличие первичных документов, подтверждающих возникновение обязательств по требованию о передаче жилого помещения, оплату дольщиком его стоимости и неисполнение застройщиком обязательств по его передаче дольщику; передача в фактическое владение дольщика жилого помещения.
Данное обстоятельство также следует из разъяснений, содержащихся в пункте 59 постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22, согласно которым если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 5 постановления Пленума от 11.07.2011 N 54, если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.
Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для предъявления требований по пункту 3 статьи 551 ГК РФ являются именно факты правомерного владения истцом (покупателем), надлежащим образом исполнившим свои обязательства по договору, вещью и необоснованное уклонение ответчика от государственной регистрации.
Установив, что требование Шаймардановой Л.М., по существу, заявлено с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, арбитражные суды пришли к правомерному выводу о том, что данное требование фактически заявлено как требование о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренное пунктом 3 статьи 551 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума от 11.07.2011 N 54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ.
В соответствии с пунктом 6 указанного постановления, в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").
Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.
С учетом изложенного, заключенный между ООО "Фирма "Свей" и ООО "Строитель и К" договор генподряда от 15.02.2008, исходя из его условий, представляет собой смешанный договор, содержащий элементы, как договора строительного подряда (части, касающейся обязательств сторон, связанных со строительством спорного жилого дома), так и договор купли-продажи недвижимой вещи в будущем (в части, касающейся обязательств по оплате стоимости выполненных работ путем предоставления квартир), правоотношения сторон по которому регулируются положениями глав 30 и 37 ГК РФ.
Согласно статье 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В силу положений статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
В связи с заключением 22.09.2009 между ООО "Строитель и К" и Шаймардановой Л.М. предварительного договора купли-продажи квартиры N Т 18а-9/1, предполагавшего передачу денег в целях получения квартиры в строящемся доме, являющегося объектом ООО "Фирма "Свей", права покупателя будущей недвижимой вещи по договору от 15.02.2008 в отношении указанной квартиры перешли к Шаймардановой Л.М.
Следовательно, Шаймарданова Л.М., исполнив надлежащим образом обязательство по оплате стоимости спорного жилого помещения, вправе требовать встречного предоставления по указанному обязательству от ООО "Фирма "Свей" как от продавца по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи.
При этом по смыслу разъяснений, данных в пункте 2 постановления Пленума от 11.07.2011 N 54 разъяснений, индивидуализация предмета договора купли-продажи будущей вещи осуществляется путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Индивидуализация предмета договора купли-продажи будущей вещи, элементы которого содержатся в договоре генподряда от 15.02.2008, была осуществлена сторонами путем указания сведений относительно общего размера жилых помещений (305 кв. м) и места их нахождения (жилой дом по улице Тельмана, 18а).
При таких обстоятельствах, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства (в том числе, заключенный между должником (заказчиком) и ООО "Строитель и К" (подрядчик) договор подряда на строительство объекта ООО "Фирма "Свей"; заключенный ООО "Строитель и К" и Шаймардановой Л.М. договор от 22.09.2009 N Т 18а-9/1, предполагавший передачу денег и последующую передачу ей в собственность квартиры в жилом доме, застройщиком которого является должник; а также документы, подтверждающие факт оплаты Шаймардановой Л.М. спорной квартиры и исполнения ООО "Строитель и К" обязательств по договору от 15.02.2008, передачу Шаймардановой Л.М. спорной квартиры и фактическое владение последней указанной квартирой), учитывая характер возникших между сторонами правоотношений, а также то обстоятельство, что ООО "Строитель и К" не предъявляло к должнику каких-либо требований, основанных на договоре генерального подряда от 15.02.2008, арбитражные суды правомерно удовлетворили заявленное Шаймардановой Л.М. требование о признании за ней права собственности на спорную квартиру.
Указанное согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 27.03.2012 N 15961/2011, от 25.06.2013 N 14520/2012.
При этом арбитражные суды также правомерно исходили из необходимости соблюдения принципа равенства в отношении всех граждан - участников строительства (необходимости предоставления одинаковой степени защиты как судами общей юрисдикции, так и апелляционными судами), учитывая, что при аналогичных обстоятельствах судом общей юрисдикции (дело N 2-8263/2010) было удовлетворено требование иного физического лица (Савинковой Л.С.) о признании прав на квартиру в спорном жилом доме.
Разрешая настоящий спор, суды первой и апелляционной инстанции действовали в рамках предоставленных им полномочий и оценили обстоятельства по внутреннему убеждению, что соответствует положениям статьи 71 АПК РФ.
Выводы арбитражных судов об установленных обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ, а выводы о применении норм материального права - на фактических обстоятельствах дела, установленных судами на основании оценки представленных в материалах дела доказательств.
Обжалуя судебные акты, заявитель жалобы документально не опроверг правильность выводов судов.
По существу, приведенные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку конкретных обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанции на основании произведенной ими оценки имеющихся в деле доказательств, по причине несогласия заявителя жалобы с результатами указанной оценки судов.
Между тем, иная оценка заявителем жалобы установленных судами обстоятельств, а также иное толкование закона, не свидетельствует о судебной ошибке и не может служить основанием для отмены судебного акта.
Суд кассационной инстанции, проверяющий в соответствии со статьей 286 АПК РФ только законность обжалованных судебных актов, то есть соответствие выводов судов о примененной норме права установленным судами обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не вправе переоценивать выводы нижестоящего суда об установленных им фактических обстоятельствах дела, в том числе по мотивам преимущества одних доказательств перед другими.
Поскольку неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено, то основания для отмены судебных актов в обжалуемой части и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.06.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2015 по делу N А65-22387/2008 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Е.В.БОГДАНОВА
Судьи
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
Е.П.ГЕРАСИМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)