Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истцов, спорные уведомления являются односторонними сделками.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 октября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от заявителей: общества с ограниченной ответственностью "Баланс" (ИНН 6164301625, ОГРН 1116164000391) и индивидуального предпринимателя Ковыревой Раисы Васильевны (ИНН 616511865495, ОГРНИП 304616527400045) - Пендюрина Н.П. (доверенности от 29.12.2016), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ИНН 6163021632, ОГРН 1026103166055) - Гаричян О.К. (доверенность от 09.01.2017), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Баланс", индивидуального предпринимателя Ковыревой Раисы Васильевны на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2017 (судьи Смотрова Н.Н., Соловьева М.В., Сурмалян Г.А.) по делу N А53-35112/2015, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Баланс", индивидуальный предприниматель Ковырева Раиса Васильевна (далее - общество, предприниматель) обратились в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство) о признании недействительными уведомлений от 07.10.2015 N 2/2015 (исх. N 19.6.3/2649, 19.6.3/2651), от 18.01.2016 N 1/2016 (исх. N 19.6.3/389, 19.6.3/415) об изменении соответственно с 02.03.2015 и с 01.01.2016 размера ежегодной арендной платы по договору от 08.10.2007 N 6 аренды земельного участка площадью 2390 кв. м с кадастровым номером 61:44:050712:0004, расположенного по адресу (местоположение): Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Темерницкая, 44 (далее - земельный участок; с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).
Министерство подало встречный иск о взыскании с общества 396 159 рублей 82 копеек долга по договору аренды с 01.02.2015 по 31.12.2015 и 9191 рубля 14 копеек пени с 20.02.2015 по 31.12.2015, с предпринимателя - 441 275 рублей 93 копеек долга по договору аренды с 01.01.2014 по 31.12.2015 и 13 110 рублей 10 копеек пени с 20.06.2013 по 31.12.2015 (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.09.2016 уточненные требования общества и предпринимателя удовлетворены, по встречному иску с общества взыскано 536 рублей 61 копейка пени, с предпринимателя - 251 рубль 40 копеек основного долга и 5495 рублей 13 копеек пени, в удовлетворении остальной части встречного иска отказано со следующей мотивировкой. Договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения его условий. Действия арендодателя по направлению арендаторам оспариваемых уведомлений представляют собой односторонние сделки, изменяющие правоотношения сторон, которые могут быть оспорены в судебном порядке. У министерства отсутствовали основания для доначисления арендной платы с 02.03.2015 по 31.12.2015. Оспариваемые уведомления не соответствуют положениям постановления правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление правительства области от 02.03.2015 N 135). Результаты произведенной в августе 2015 года оценки рыночного размера арендной платы по состоянию на 02.03.2015 могли быть применены только с 01 января 2016 года. По состоянию на 31.12.2015 у общества образовалась переплата по арендным платежам в размере 1837 рублей 94 копейки и задолженность по неустойке в размере 536 рублей 61 копейки, а у предпринимателя задолженность по арендной плате составила 251 рубль 40 копеек, по неустойке - 5495 рублей 13 копеек.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2017, решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.09.2016 изменено, обществу и предпринимателю отказано в удовлетворении заявления в части признания недействительным уведомлений министерства об изменении размера арендной платы. В остальной части судебный акт суда первой инстанции оставлен без изменения. Суд апелляционной инстанции исходил из следующего. Стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, для ее изменения не требуется заключения с арендатором дополнительного соглашения. С момента вступления в силу постановления правительства области от 02.03.2015 N 135 (с 02.03.2015) размер арендной платы по договору аренды изменился. С 01.01.2016 размер арендной платы по данному договору так же изменился на основании пункта 3.4 договора аренды, Областного закона Ростовской области от 21.12.2015 N 473-ЗС "Об областном бюджете на 2016 год" (далее - Областной закон от 21.12.2015 N 473-ЗС) и постановления правительства области от 02.03.2015 N 135. Оспариваемые уведомления министерства не могут быть квалифицированы в качестве односторонних гражданско-правовых сделок, носят информационный характер, не являются юридически значимыми сообщениями, влекущими гражданско-правовые последствия, и ненормативными правовыми актами. Признанием их незаконными не будут восстановлены права и законные интересы заявителей. Заявителями избран ненадлежащий способ защиты права. Общество и предприниматель вправе оспорить условия договора аренды в части изменения размера арендной платы. Возражая против встречного иска, общество и предприниматель реализовали свое право на судебную защиту от незаконного увеличения арендной платы с 02.03.2015. Изменение размера арендной платы произошло не в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка (рыночная оценка размера ежегодной арендной платы подлежит определению впервые). С 02.03.2015 размер арендной платы увеличен министерством (при переводе на рыночную оценку размера годовой арендной платы) повторно в течение 2015 года, что противоречит положениям гражданского законодательства. Судом первой инстанции произведен расчет долга и пени с учетом нормативных положений и платежей общества и предпринимателя.
Общество и предприниматель обжаловали постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Оспариваемые уведомления являются односторонними сделками, являющимися составными частями сложного юридического состава. Поскольку федеральный закон, предусматривающий необходимость нормативного регулирования арендной платы за находящийся в публичной собственности земельный участок, вступил в силу после заключения договора аренды, то условия последнего об арендной плате сохранили силу. На момент заключения договора аренды размер арендной платы определялся в соответствии с постановлением правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление правительства области от 27.02.2012 N 120). В одностороннем порядке по требованию арендодателя размер годовой арендной платы за земельный участок мог быть изменен в результате индексации на уровень инфляции, предусмотренный областным законом о бюджете на очередной финансовый год, по требованию арендодателя, адресованному арендатору. Размер арендной платы мог изменяться не чаще одного раза в год. Оспариваемые уведомления должны были повлечь изменение арендной платы, поэтому являются односторонними сделками. Поскольку в 2015 году не действовал рыночный размер годовой арендной платы, его индексация на уровень инфляции неправомерна.
В отзыве на кассационную жалобу министерство выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Судом апелляционной инстанции установлено, что министерство (арендодатель), правопредшественник общества и предприниматель (арендаторы) заключили договор от 08.10.2007 N 6 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в целях реконструкции объекта незавершенного строительства - административного здания с 01.09.2007 по 31.08.2056 (пункты 1.1, 2.1). Арендная плата подлежала внесению ежемесячно равными долями не позднее 20-го числа отчетного месяца (пункт 3.2). Стороны согласовали ежегодную индексацию арендной платы на прогнозируемый региональным законодателем индекс потребительских цен на очередной финансовый год, а также одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы, в том числе в связи с принятием нормативного акта, изменяющего порядок определения размера арендной платы, изменением кадастровой стоимости земельного участка, а также составляющих формулу расчета величин. Изменения действуют с момента вступления нормативного акта в силу. Заключение соответствующего дополнительного соглашения не требуется (пункт 3.4). В обязанности министерства вменены своевременные перерасчет арендной платы и информирование об этом арендаторов (пункт 4.2.4). Дополнительным соглашением от 01.12.2010 N 1 изменены доли арендаторов в праве аренды и произведен перерасчет арендной платы, дополнительным соглашением от 28.04.2012 N 2 правопредшественник общества исключен из перечня арендаторов, в этот перечень включено общество. Соглашением от 28.04.2012 N 3 сторонами определены условия присоединения общества к договору аренды от 08.10.2007 N 6. По условиям договора аренды от 08.10.2007 N 6 в редакции дополнительных соглашений к нему доля общества в праве аренды земельного участка составила 185/1000, доля предпринимателя - 205/1000 (пункт 3.1). На момент заключения договора аренды размер арендной платы определялся в соответствии с постановлением правительства области от 27.02.2012 N 120 как произведение кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и коэффициента инфляции. Записи с номерами регистрации 61-61-01/479/2007186, 61-61-01/089/2011-166, 61-61-01/296/2012-40, 61-61-01/296/2012-41 о договоре аренды и о дополнительных соглашениях внесены в государственный реестр прав 15.10.2007, 21.02.2011, 07.06.2012, 08.06.2012. Земельный участок находится в собственности Ростовской области.
В связи с вступлением в силу постановления правительства области от 02.03.2015 N 135 (02.03.2015) министерство заключило с обществом с ограниченной ответственностью "АЛЛ-Консалтинг" государственный контракт от 06.07.2015 N 2015.249143 на проведение рыночной оценки размера ежегодной арендной платы за земельный участок. Согласно отчету от 24.08.2015 N 64-399-Р/15, по состоянию на 02.03.2015 размер ежегодной арендной платы за земельный участок составлял 3 728 405 рублей 56 копеек, в том числе 689 755 рублей 03 копейки, приходящихся на доли общества в праве аренды, и 764 323 рублей 14 копеек, приходящихся на доли предпринимателя. Во исполнение пункта 4.2.4 договора аренды министерство направило обществу и предпринимателю уведомления от 07.10.2015 N 2/2015 (исх. N 19.6.3/2649, 19.6.3/2651) об изменении размера ежегодной арендной платы с 02.03.2015 на основании отчета об оценке от 24.08.2015 N 64-339-Р/15 с расчетами измененной арендной платы и доплат с 02.03.2015.
Областным законом N 473-ЗС установлен коэффициент уровня инфляции на 2016 год, равный 1,064. Министерство во исполнение пункта 4.2.4 договора аренды направило обществу и предпринимателю уведомления от 08.01.2016 N 1/2016 (исх. N 19.6.3/389, 19.6.3/415) об изменении размера ежегодной арендной платы с 01.01.2016 на коэффициент уровня инфляции на 2016 год (1,064), согласно которым для предпринимателя размер арендной платы с 01.01.2016 составил 813 239 рублей 82 копейки, для общества - 733 899 рублей 35 копеек.
Квалифицировав указанные уведомления в качестве односторонних сделок министерства, следствием которых является изменение размера арендной платы, общество и предприниматель обратились в арбитражный суд. Министерство подало встречный иск о взыскании с общества и предпринимателя задолженности, рассчитанной с учетом оспариваемых ими уведомлений. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Суд апелляционной инстанции обоснованно руководствовался следующим.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).
Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. В пункте 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) провозглашен принцип платности использования земли (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65).
В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без внесения в договор аренды изменений. При этом стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства.
Когда по условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.08.2016 N 308-ЭС16-9526). Согласно рекомендациям, изложенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Постановлением правительства области от 02.03.2015 N 135, вступившим в силу 02.03.2015, утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области (приложение N 2), согласно которому в аналогичном рассматриваемому в рамках настоящего дела случае арендная плата за земельный участок должна определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (пункт 11). Уполномоченному органу исполнительной власти императивно предписано предусматривать в договоре аренды изменение в одностороннем порядке по требованию арендодателя арендной платы путем ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период по состоянию на начало очередного финансового года, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, ставок арендной платы, значений и коэффициентов, используемых при ее расчете, порядка ее определения. Размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении) названных ставок, значений и коэффициентов, порядка. Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, подлежит изменению один раз в пять лет путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения размера арендной платы, определенного по результатам рыночной оценки, размер уровня инфляции, указанный в настоящем пункте, не применяется (пункт 15).
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанций мог обоснованно заключить о следующем. Поскольку земельный участок относится к публичной собственности, арендная плата по договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса, носит регулируемый характер. Изменение нормативно установленной методики ее расчета постановлением правительства области от 02.03.2015 N 135 повлекло изменение условий договора аренды без внесения в его текст соответствующих изменений и независимо от исполнения арендодателем обязанности по информированию арендаторов о таких изменениях. Оспариваемые уведомления не являются односторонними сделками в смысле, придаваемом этому понятию статьей 153 и пунктом 2 статьи 154 Гражданского кодекса. Они не повлекли каких-либо юридических последствий. Ни пересчет в 2015 году арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, ни ее изменение в связи с утверждением региональным нормативным актом новой методики расчета не могли быть квалифицированы как изменение условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, а представляли собой исполнение согласованного сторонами условия договора. В силу положений постановления правительства области от 02.03.2015 N 135 (пункт 15 приложения N 2), рыночный размер арендной платы, определенный на основании отчета независимого оценщика об оценке от 24.08.2015 N 64-339-Р/15, мог быть применен не ранее 01.01.2016, а его индексация на установленный региональным законодательством коэффициент инфляции возможна не ранее 01.01.2017. Такой подход соответствует части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", а также принципу запрета необоснованных предпочтений, утвержденному постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", поскольку ведет к исключению дискриминационных условий. Иное привело бы к неравному положению арендаторов, ранее уплачивавших арендную плату, рассчитанную на основании кадастровой стоимости, и арендаторов, вносивших рыночный размер арендных платежей (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 9707/13, определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558). Возражения относительно применения арендодателем нормативно установленного порядка расчета арендной платы могли быть заявлены арендатором при предъявлении к нему соответствующих требований о взыскании задолженности по договору аренды.
Противоречащие вышеприведенным выводам выводы суда апелляционной инстанции не привели к принятию неправильного постановления. Соответствие иных выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2017 по делу N А53-35112/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 26.10.2017 N Ф08-7609/2017 ПО ДЕЛУ N А53-35112/2015
Требование: О признании недействительными уведомлений об изменении размера ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истцов, спорные уведомления являются односторонними сделками.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 октября 2017 г. по делу N А53-35112/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 октября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от заявителей: общества с ограниченной ответственностью "Баланс" (ИНН 6164301625, ОГРН 1116164000391) и индивидуального предпринимателя Ковыревой Раисы Васильевны (ИНН 616511865495, ОГРНИП 304616527400045) - Пендюрина Н.П. (доверенности от 29.12.2016), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ИНН 6163021632, ОГРН 1026103166055) - Гаричян О.К. (доверенность от 09.01.2017), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Баланс", индивидуального предпринимателя Ковыревой Раисы Васильевны на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2017 (судьи Смотрова Н.Н., Соловьева М.В., Сурмалян Г.А.) по делу N А53-35112/2015, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Баланс", индивидуальный предприниматель Ковырева Раиса Васильевна (далее - общество, предприниматель) обратились в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство) о признании недействительными уведомлений от 07.10.2015 N 2/2015 (исх. N 19.6.3/2649, 19.6.3/2651), от 18.01.2016 N 1/2016 (исх. N 19.6.3/389, 19.6.3/415) об изменении соответственно с 02.03.2015 и с 01.01.2016 размера ежегодной арендной платы по договору от 08.10.2007 N 6 аренды земельного участка площадью 2390 кв. м с кадастровым номером 61:44:050712:0004, расположенного по адресу (местоположение): Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Темерницкая, 44 (далее - земельный участок; с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).
Министерство подало встречный иск о взыскании с общества 396 159 рублей 82 копеек долга по договору аренды с 01.02.2015 по 31.12.2015 и 9191 рубля 14 копеек пени с 20.02.2015 по 31.12.2015, с предпринимателя - 441 275 рублей 93 копеек долга по договору аренды с 01.01.2014 по 31.12.2015 и 13 110 рублей 10 копеек пени с 20.06.2013 по 31.12.2015 (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.09.2016 уточненные требования общества и предпринимателя удовлетворены, по встречному иску с общества взыскано 536 рублей 61 копейка пени, с предпринимателя - 251 рубль 40 копеек основного долга и 5495 рублей 13 копеек пени, в удовлетворении остальной части встречного иска отказано со следующей мотивировкой. Договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения его условий. Действия арендодателя по направлению арендаторам оспариваемых уведомлений представляют собой односторонние сделки, изменяющие правоотношения сторон, которые могут быть оспорены в судебном порядке. У министерства отсутствовали основания для доначисления арендной платы с 02.03.2015 по 31.12.2015. Оспариваемые уведомления не соответствуют положениям постановления правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление правительства области от 02.03.2015 N 135). Результаты произведенной в августе 2015 года оценки рыночного размера арендной платы по состоянию на 02.03.2015 могли быть применены только с 01 января 2016 года. По состоянию на 31.12.2015 у общества образовалась переплата по арендным платежам в размере 1837 рублей 94 копейки и задолженность по неустойке в размере 536 рублей 61 копейки, а у предпринимателя задолженность по арендной плате составила 251 рубль 40 копеек, по неустойке - 5495 рублей 13 копеек.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2017, решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.09.2016 изменено, обществу и предпринимателю отказано в удовлетворении заявления в части признания недействительным уведомлений министерства об изменении размера арендной платы. В остальной части судебный акт суда первой инстанции оставлен без изменения. Суд апелляционной инстанции исходил из следующего. Стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, для ее изменения не требуется заключения с арендатором дополнительного соглашения. С момента вступления в силу постановления правительства области от 02.03.2015 N 135 (с 02.03.2015) размер арендной платы по договору аренды изменился. С 01.01.2016 размер арендной платы по данному договору так же изменился на основании пункта 3.4 договора аренды, Областного закона Ростовской области от 21.12.2015 N 473-ЗС "Об областном бюджете на 2016 год" (далее - Областной закон от 21.12.2015 N 473-ЗС) и постановления правительства области от 02.03.2015 N 135. Оспариваемые уведомления министерства не могут быть квалифицированы в качестве односторонних гражданско-правовых сделок, носят информационный характер, не являются юридически значимыми сообщениями, влекущими гражданско-правовые последствия, и ненормативными правовыми актами. Признанием их незаконными не будут восстановлены права и законные интересы заявителей. Заявителями избран ненадлежащий способ защиты права. Общество и предприниматель вправе оспорить условия договора аренды в части изменения размера арендной платы. Возражая против встречного иска, общество и предприниматель реализовали свое право на судебную защиту от незаконного увеличения арендной платы с 02.03.2015. Изменение размера арендной платы произошло не в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка (рыночная оценка размера ежегодной арендной платы подлежит определению впервые). С 02.03.2015 размер арендной платы увеличен министерством (при переводе на рыночную оценку размера годовой арендной платы) повторно в течение 2015 года, что противоречит положениям гражданского законодательства. Судом первой инстанции произведен расчет долга и пени с учетом нормативных положений и платежей общества и предпринимателя.
Общество и предприниматель обжаловали постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Оспариваемые уведомления являются односторонними сделками, являющимися составными частями сложного юридического состава. Поскольку федеральный закон, предусматривающий необходимость нормативного регулирования арендной платы за находящийся в публичной собственности земельный участок, вступил в силу после заключения договора аренды, то условия последнего об арендной плате сохранили силу. На момент заключения договора аренды размер арендной платы определялся в соответствии с постановлением правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление правительства области от 27.02.2012 N 120). В одностороннем порядке по требованию арендодателя размер годовой арендной платы за земельный участок мог быть изменен в результате индексации на уровень инфляции, предусмотренный областным законом о бюджете на очередной финансовый год, по требованию арендодателя, адресованному арендатору. Размер арендной платы мог изменяться не чаще одного раза в год. Оспариваемые уведомления должны были повлечь изменение арендной платы, поэтому являются односторонними сделками. Поскольку в 2015 году не действовал рыночный размер годовой арендной платы, его индексация на уровень инфляции неправомерна.
В отзыве на кассационную жалобу министерство выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Судом апелляционной инстанции установлено, что министерство (арендодатель), правопредшественник общества и предприниматель (арендаторы) заключили договор от 08.10.2007 N 6 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в целях реконструкции объекта незавершенного строительства - административного здания с 01.09.2007 по 31.08.2056 (пункты 1.1, 2.1). Арендная плата подлежала внесению ежемесячно равными долями не позднее 20-го числа отчетного месяца (пункт 3.2). Стороны согласовали ежегодную индексацию арендной платы на прогнозируемый региональным законодателем индекс потребительских цен на очередной финансовый год, а также одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы, в том числе в связи с принятием нормативного акта, изменяющего порядок определения размера арендной платы, изменением кадастровой стоимости земельного участка, а также составляющих формулу расчета величин. Изменения действуют с момента вступления нормативного акта в силу. Заключение соответствующего дополнительного соглашения не требуется (пункт 3.4). В обязанности министерства вменены своевременные перерасчет арендной платы и информирование об этом арендаторов (пункт 4.2.4). Дополнительным соглашением от 01.12.2010 N 1 изменены доли арендаторов в праве аренды и произведен перерасчет арендной платы, дополнительным соглашением от 28.04.2012 N 2 правопредшественник общества исключен из перечня арендаторов, в этот перечень включено общество. Соглашением от 28.04.2012 N 3 сторонами определены условия присоединения общества к договору аренды от 08.10.2007 N 6. По условиям договора аренды от 08.10.2007 N 6 в редакции дополнительных соглашений к нему доля общества в праве аренды земельного участка составила 185/1000, доля предпринимателя - 205/1000 (пункт 3.1). На момент заключения договора аренды размер арендной платы определялся в соответствии с постановлением правительства области от 27.02.2012 N 120 как произведение кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и коэффициента инфляции. Записи с номерами регистрации 61-61-01/479/2007186, 61-61-01/089/2011-166, 61-61-01/296/2012-40, 61-61-01/296/2012-41 о договоре аренды и о дополнительных соглашениях внесены в государственный реестр прав 15.10.2007, 21.02.2011, 07.06.2012, 08.06.2012. Земельный участок находится в собственности Ростовской области.
В связи с вступлением в силу постановления правительства области от 02.03.2015 N 135 (02.03.2015) министерство заключило с обществом с ограниченной ответственностью "АЛЛ-Консалтинг" государственный контракт от 06.07.2015 N 2015.249143 на проведение рыночной оценки размера ежегодной арендной платы за земельный участок. Согласно отчету от 24.08.2015 N 64-399-Р/15, по состоянию на 02.03.2015 размер ежегодной арендной платы за земельный участок составлял 3 728 405 рублей 56 копеек, в том числе 689 755 рублей 03 копейки, приходящихся на доли общества в праве аренды, и 764 323 рублей 14 копеек, приходящихся на доли предпринимателя. Во исполнение пункта 4.2.4 договора аренды министерство направило обществу и предпринимателю уведомления от 07.10.2015 N 2/2015 (исх. N 19.6.3/2649, 19.6.3/2651) об изменении размера ежегодной арендной платы с 02.03.2015 на основании отчета об оценке от 24.08.2015 N 64-339-Р/15 с расчетами измененной арендной платы и доплат с 02.03.2015.
Областным законом N 473-ЗС установлен коэффициент уровня инфляции на 2016 год, равный 1,064. Министерство во исполнение пункта 4.2.4 договора аренды направило обществу и предпринимателю уведомления от 08.01.2016 N 1/2016 (исх. N 19.6.3/389, 19.6.3/415) об изменении размера ежегодной арендной платы с 01.01.2016 на коэффициент уровня инфляции на 2016 год (1,064), согласно которым для предпринимателя размер арендной платы с 01.01.2016 составил 813 239 рублей 82 копейки, для общества - 733 899 рублей 35 копеек.
Квалифицировав указанные уведомления в качестве односторонних сделок министерства, следствием которых является изменение размера арендной платы, общество и предприниматель обратились в арбитражный суд. Министерство подало встречный иск о взыскании с общества и предпринимателя задолженности, рассчитанной с учетом оспариваемых ими уведомлений. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Суд апелляционной инстанции обоснованно руководствовался следующим.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).
Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. В пункте 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) провозглашен принцип платности использования земли (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65).
В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без внесения в договор аренды изменений. При этом стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства.
Когда по условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.08.2016 N 308-ЭС16-9526). Согласно рекомендациям, изложенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Постановлением правительства области от 02.03.2015 N 135, вступившим в силу 02.03.2015, утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области (приложение N 2), согласно которому в аналогичном рассматриваемому в рамках настоящего дела случае арендная плата за земельный участок должна определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (пункт 11). Уполномоченному органу исполнительной власти императивно предписано предусматривать в договоре аренды изменение в одностороннем порядке по требованию арендодателя арендной платы путем ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период по состоянию на начало очередного финансового года, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, ставок арендной платы, значений и коэффициентов, используемых при ее расчете, порядка ее определения. Размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении) названных ставок, значений и коэффициентов, порядка. Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, подлежит изменению один раз в пять лет путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения размера арендной платы, определенного по результатам рыночной оценки, размер уровня инфляции, указанный в настоящем пункте, не применяется (пункт 15).
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанций мог обоснованно заключить о следующем. Поскольку земельный участок относится к публичной собственности, арендная плата по договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса, носит регулируемый характер. Изменение нормативно установленной методики ее расчета постановлением правительства области от 02.03.2015 N 135 повлекло изменение условий договора аренды без внесения в его текст соответствующих изменений и независимо от исполнения арендодателем обязанности по информированию арендаторов о таких изменениях. Оспариваемые уведомления не являются односторонними сделками в смысле, придаваемом этому понятию статьей 153 и пунктом 2 статьи 154 Гражданского кодекса. Они не повлекли каких-либо юридических последствий. Ни пересчет в 2015 году арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, ни ее изменение в связи с утверждением региональным нормативным актом новой методики расчета не могли быть квалифицированы как изменение условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, а представляли собой исполнение согласованного сторонами условия договора. В силу положений постановления правительства области от 02.03.2015 N 135 (пункт 15 приложения N 2), рыночный размер арендной платы, определенный на основании отчета независимого оценщика об оценке от 24.08.2015 N 64-339-Р/15, мог быть применен не ранее 01.01.2016, а его индексация на установленный региональным законодательством коэффициент инфляции возможна не ранее 01.01.2017. Такой подход соответствует части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", а также принципу запрета необоснованных предпочтений, утвержденному постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", поскольку ведет к исключению дискриминационных условий. Иное привело бы к неравному положению арендаторов, ранее уплачивавших арендную плату, рассчитанную на основании кадастровой стоимости, и арендаторов, вносивших рыночный размер арендных платежей (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 9707/13, определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558). Возражения относительно применения арендодателем нормативно установленного порядка расчета арендной платы могли быть заявлены арендатором при предъявлении к нему соответствующих требований о взыскании задолженности по договору аренды.
Противоречащие вышеприведенным выводам выводы суда апелляционной инстанции не привели к принятию неправильного постановления. Соответствие иных выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2017 по делу N А53-35112/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)