Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Басаева Д.В.,
судей: Желтоухова Е.В., Сидоренко В.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фоминой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Бодайбинского городского поселения на решение Арбитражного суда Иркутской области от 7 июня 2017 года по делу N А19-3930/2017 (суд первой инстанции - Яцкевич Ю.С.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Доверие" (ОГРН 1023800732130, ИНН 3802007503, далее - истец, ООО "Доверие") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Администрации Бодайбинского городского поселения (ОГРН 1053802020854, ИНН 3802010520, далее - ответчик, администрация) о взыскании убытков в размере 866 158 руб. 45 коп.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 7 июня 2017 года по делу N А19-3930/2017 заявленные требования удовлетворены.
С Администрации Бодайбинского городского поселения в пользу Общество с ограниченной ответственностью "Доверие" взыскано 866 158 руб. 45 коп. - убытков; 20 323 руб. - расходов на оплату государственной пошлины.
Администрация обратилась в суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Иркутской области от 7 июня 2017 года по делу N А19-3930/2017, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе.
Общество в отзыве с доводами апелляционной жалобы не согласилось.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 22.08.2017. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.
Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Иркутской области от 19.10.2016 по делу N А19-12806/2016, имеющим в силу положений статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение при рассмотрении настоящего иска, установлено, что между ООО "Доверие" и Администрацией г. Бодайбо 1 октября 2005 года заключен договор аренды нежилого помещения N 266, по условиям которого Обществу предоставлено в аренду нежилое помещение N 5, расположенное по адресу: 666904, Иркутская область, г. Бодайбо, ул. 30 лет Победы, д. 3. Договор аренды нежилого помещения N 266 зарегистрирован в установленном законом порядке 16.01.2006, регистрационный номер 38-38-03/001/2005-715. Срок действия договора аренды нежилого помещения установлен с 01.10.2005 по 30.09.2010.
Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.01.2006, о чем свидетельствует регистрационная надпись на договоре за N 03/001/2005-715.
Дополнительным соглашением от 19.07.2007 к договору аренды нежилого помещения N 266 от 01.10.2005 срок действия договора продлен до 30.09.2017. Дополнительное соглашение от 19.07.2007 зарегистрировано в установленном законом порядке 23.08.2007, регистрационный номер 03/08/007-483.
Арендованное имущество было передано арендатору по передаточному акту.
Впоследствии, 21 февраля 2011 года между ООО "Доверие" и Администрацией г. Бодайбо и района заключен договор аренды нежилого помещения N 16, по условиям которого Обществу предоставлено в аренду нежилое помещение N 5, общей площадью 119,5 кв. м, из них: NN 1, 2 - тамбур 4,06 кв. м; N 3 - торговый зал 85,02 кв. м; N 18 - комната наркотических и СД 6,48 кв. м, N 24 - материальная комната 16,31 кв. м; N 27 - кабинет оптики 7,38 кв. м м., расположенное по адресу: 666904, Иркутская область, г. Бодайбо, ул. 30 лет Победы, д. 3, и присвоен кадастровый номер 38:22:000070:963. Срок действия Договора аренды нежилого помещения установлен с 21.02.2011 по 21.02.2016.
Договор аренды N 16 зарегистрирован в установленном законом порядке 13.05.2011, регистрационный номер 38-38-18/001/2011-734.
Арендованное имущество было передано арендатору по передаточному акту от 21.02.2011.
Общий срок аренды ООО "Доверие" нежилого помещения N 5 с кадастровым номером 38:22:000070:963 составил 11 лет.
25 марта 2014 года распоряжением Администрации г. Бодайбо и района N 221-р "О передаче муниципального имущества из муниципальной собственности муниципального образования г. Бодайбо и района в муниципальную собственность Бодайбинского муниципального образования" арендуемое ООО "Доверие" помещение N 5 с кадастровым номером 38:22:000070:963 передано в собственность Бодайбинского муниципального образования Администрации Бодайбинского городского поселения.
13 мая 2014 года Бодайбинским муниципальным образованием Администрации Бодайбинского городского поселения получено свидетельство о государственной регистрации права N 38 АЕ 421603 на помещение N 5 с кадастровым номером 38:22:000070:963. В качестве основания для передачи помещения N 5 Бодайбинскому муниципальному образованию Администрация Бодайбинского городского поселения в свидетельстве о праве собственности указано: Распоряжение мэра г. Бодайбо и района от 25.03.2014 N 221-р.
Поскольку переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу в силу части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, Администрацией Бодайбинского городского поселения и ООО "Доверие" 8 июля 2014 года подписано дополнительное соглашение N 2 договору N 16 от 21.02.2011 о смене собственника помещения N 5, которое зарегистрировано в установленном законом порядке 27.08.2014, регистрационный номер 38-38-18/001/2014-254.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.10.2014 серии 38 АД N 526179 в отношении объекта права - помещение, назначение нежилое, 1-2 этаж, общей площадью 507,8 кв. м, кадастровый номер 38:22:000070:994, адрес объекта: Иркутская область, г. Бодайбо, ул. 30 лет Победы, д. 3 зарегистрировано право собственности Бодайбинского муниципального образования.
04.07.2014 арендатор ООО "Доверие" на основании положений статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) обратилось в администрацию Бодайбинского городского поселения с заявлением N 347 о предоставлении муниципальной услуги по реализации преимущественного права выкупа муниципального имущества, находящегося в собственности Бодайбинского муниципального образования (Администрация Бодайбинского городского поселения) и арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства. В данном заявлении ООО "Доверие" просило предоставить ему преимущественное право приобретения арендуемого помещения площадью 119,3 кв. м, расположенного по адресу: 666904, Иркутская область, г. Бодайбо, ул. 30 лет Победы, д. 3.
Однако 17.12.2015 Обществу отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения (письмо N 3346 от 17.12.2015), для отказа приведены следующие обстоятельства:
- - на день подачи заявления о преимущественном выкупе объекта муниципального имущества, а именно на 07.07.2014 у ООО "Доверие" имелась задолженность по арендной плате в сумме 83 597 рублей 83 копеек, в связи с чем, не соблюдены требования пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ;
- - арендуемое ООО "Доверие" нежилое помещение общей площадью 119,3 кв. м является неотделимой частью нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская обл., г. Бодайбо, ул. 30 лет Победы, д. 3, собственником которого является администрация Бодайбинского городского поселения на основании свидетельства о государственной регистрации права от 15.10.2014.
ООО "Доверие", полагая, что отказ администрации Бодайбинского городского поселения, выраженный в письме от 17.12.2015 N 3346, не соответствует положениям Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и препятствует реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 19.10.2016 по делу N А19-12806/2016 отказ Администрации Бодайбинского городского поселения в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения N 5 общей площадью 119,3 кв. м, расположенного на 1 этаже по адресу: 666904, Иркутская область, г. Бодайбо, ул. 30 лет Победы, д. 3, помещение N 5, выраженный в письме N 3346 от 17.12.2015, признан незаконным. Суд обязал Администрацию Бодайбинского городского поселения устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Доверие" путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Таким образом, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области установлен факт неправомерных действий (бездействия ответчика).
В результате незаконного бездействия ответчика - Администрации Бодайбинского городского поселения (что нашло свое подтверждение, в том числе и при рассмотрении Арбитражным судом дел N А19-8107/2014, N А19-14930/2014, N А19-12810/2014, N А19-10950/2014), у ООО "Доверие" возникла необходимость сохранения арендных отношений между сторонами, предполагающих обязанность по внесению арендной платы и, как следствие, причинены истцу убытки.
Согласно расчету истца, размер убытков за период с сентября 2014 по январь 2017 года составил 866 158 руб. 45 коп., исходя из следующего расчета: 925 893 руб. 55 коп. (задолженность за период: июль 2014 - январь 2017) - 59 735 руб. 10 коп. (арендная плата за июль, август 2014 (период ожидания решения истца о преимущественном праве выкупа муниципальной собственности)).
Истцом в адрес ответчика направлялась претензия (Исх.N 74 от 25.01.2017) с требованием оплатить задолженность по возмещению убытков в срок не позднее 5 рабочих дней, которая последним получена 30.01.2017, о чем свидетельствует штамп входящей корреспонденции, однако оставлена им без исполнения (л.д. 51).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском.
Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Согласно п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В силу п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии со ст. 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Для применения ответственности, предусмотренной приведенными нормами права, необходимо установить наличие состава правонарушения, включающего факт причинения вреда, размер причиненного вреда, противоправность поведения причинителя вреда, вину причинителя вреда, а также причинно-следственную связь между действиями ответчика и возникшими у истца неблагоприятными последствиями.
В силу ст. 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 19.10.2016 по делу N А19-12806/2016 установлен факт неправомерных действий (бездействия ответчика). Суд обязал Администрацию Бодайбинского городского поселения устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "ДОВЕРИЕ" путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно положениям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента. Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи.
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы. При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Своевременное обеспечение ответчиком заключения договора купли-продажи арендуемого имущества явилось бы основанием для прекращения договора аренды и как следствие обязательств предпринимателя по внесению арендных платежей.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Однако учитывая, что ответчиком установленная законом обязанность по заключению договора купли-продажи в срок, указанный в ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не исполнена, а, кроме того, в срок, установленный ч. 4 указанной статьи, уполномоченный орган ответчика не возвратил заявление арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества, суд первой инстанции на законных основаниях признал обоснованными доводы истца о противоправности действий (бездействия) ответчика.
Поскольку в результате незаконного бездействия ответчика у ООО "Доверие" возникла необходимость сохранения арендных отношений между сторонами, предполагающих обязанность по внесению арендной платы и, как следствие, причинены истцу убытки.
Указанное подтверждается судебными актами по делам с участием сторон NN А19-8107/2014, N А19-14930/2014, N А19-12810/2014, N А19-10950/2014.
Согласно расчету истца, размер убытков за период с сентября 2014 по январь 2017 года составил 866 158 руб. 45 коп., исходя из следующего расчета: 925 893 руб. 55 коп. (задолженность за период: июль 2014 - январь 2017) - 59 735 руб. 10 коп. (арендная плата за июль, август 2014 (период ожидания решения истца о преимущественном праве выкупа муниципальной собственности)).
Расчет убытков ответчиком не оспорен, судом проверен и признан арифметически верным. При этом судом установлено, что расчет убытков произведен истцом без учета НДС, а период начисления убытков фактически составляет с сентября 2014 по январь 2017 года включительно из расчета 29 867 руб. 55 коп. (без НДС) ежемесячно.
Вместе с тем, ответчиком ни доказательств заключения с истцом договора купли-продажи недвижимого имущества, ни доказательств возмещения убытков в размере 866 158 руб. 45 коп. за период с сентября 2014 по январь 2017, не представлено.
При этом, ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по отношению к истцу доказано, а, следовательно, необходимо и восстановление нарушенного права. Наличие причинной связи между действиями ответчика (неисполнение установленной законом обязанности по заключению договора купли-продажи и впоследствии решения суда в части реализации преимущественного права истца на приобретение арендуемого помещения (заключения договора купли-продажи)) и возникшими у истца убытками в размере 866 158 руб. 45 коп. (возникшими вследствие внесения арендной платы за период с сентября 2014 по январь 2017), истцом также доказано, документы, подтверждающие возникновение убытков у истца по причине нарушения ответчиком обязательств по отношению к истцу, представлены истцом в материалы дела.
Довод ответчика о наличии у общества задолженности по арендной плате в рамках договора аренды недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении N 16 от 21.02.2011, в редакции дополнительных соглашений, судом обоснованно отклонен, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и опровергаются документами и решениями Арбитражного суда Иркутской области по делам N А19-8107/2014, N А19-10950/2014. N А19-12810/2014, N А19-12806/2016. Также судом установлено, что все платежи с августа 2014 по январь 2017 года вносились истцом в строгом соответствии с условиями заключенного договора аренды - до 25 числа текущего месяца.
Принимая во внимание, что противоправность поведения Администрации Бодайбинского городского поселения, выразившегося в незаконном отказе в реализации предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, установлена вступившим в законную силу судебным актом по делу N А19-12806/2016, при этом в случае заключения договора купли-продажи в сроки, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, у истца прекратилось бы обязательство по внесению арендной платы, суд апелляционной инстанции полагает правильными выводы суда о наличии оснований для взыскания с ответчика убытков, связанных с отказом в реализации права на выкуп муниципального имущества.
При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 7 июня 2017 года по делу N А19-3930/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.09.2017 N 04АП-4234/2017 ПО ДЕЛУ N А19-3930/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2017 г. по делу N А19-3930/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Басаева Д.В.,
судей: Желтоухова Е.В., Сидоренко В.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фоминой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Бодайбинского городского поселения на решение Арбитражного суда Иркутской области от 7 июня 2017 года по делу N А19-3930/2017 (суд первой инстанции - Яцкевич Ю.С.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Доверие" (ОГРН 1023800732130, ИНН 3802007503, далее - истец, ООО "Доверие") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Администрации Бодайбинского городского поселения (ОГРН 1053802020854, ИНН 3802010520, далее - ответчик, администрация) о взыскании убытков в размере 866 158 руб. 45 коп.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 7 июня 2017 года по делу N А19-3930/2017 заявленные требования удовлетворены.
С Администрации Бодайбинского городского поселения в пользу Общество с ограниченной ответственностью "Доверие" взыскано 866 158 руб. 45 коп. - убытков; 20 323 руб. - расходов на оплату государственной пошлины.
Администрация обратилась в суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Иркутской области от 7 июня 2017 года по делу N А19-3930/2017, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе.
Общество в отзыве с доводами апелляционной жалобы не согласилось.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 22.08.2017. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.
Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Иркутской области от 19.10.2016 по делу N А19-12806/2016, имеющим в силу положений статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение при рассмотрении настоящего иска, установлено, что между ООО "Доверие" и Администрацией г. Бодайбо 1 октября 2005 года заключен договор аренды нежилого помещения N 266, по условиям которого Обществу предоставлено в аренду нежилое помещение N 5, расположенное по адресу: 666904, Иркутская область, г. Бодайбо, ул. 30 лет Победы, д. 3. Договор аренды нежилого помещения N 266 зарегистрирован в установленном законом порядке 16.01.2006, регистрационный номер 38-38-03/001/2005-715. Срок действия договора аренды нежилого помещения установлен с 01.10.2005 по 30.09.2010.
Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.01.2006, о чем свидетельствует регистрационная надпись на договоре за N 03/001/2005-715.
Дополнительным соглашением от 19.07.2007 к договору аренды нежилого помещения N 266 от 01.10.2005 срок действия договора продлен до 30.09.2017. Дополнительное соглашение от 19.07.2007 зарегистрировано в установленном законом порядке 23.08.2007, регистрационный номер 03/08/007-483.
Арендованное имущество было передано арендатору по передаточному акту.
Впоследствии, 21 февраля 2011 года между ООО "Доверие" и Администрацией г. Бодайбо и района заключен договор аренды нежилого помещения N 16, по условиям которого Обществу предоставлено в аренду нежилое помещение N 5, общей площадью 119,5 кв. м, из них: NN 1, 2 - тамбур 4,06 кв. м; N 3 - торговый зал 85,02 кв. м; N 18 - комната наркотических и СД 6,48 кв. м, N 24 - материальная комната 16,31 кв. м; N 27 - кабинет оптики 7,38 кв. м м., расположенное по адресу: 666904, Иркутская область, г. Бодайбо, ул. 30 лет Победы, д. 3, и присвоен кадастровый номер 38:22:000070:963. Срок действия Договора аренды нежилого помещения установлен с 21.02.2011 по 21.02.2016.
Договор аренды N 16 зарегистрирован в установленном законом порядке 13.05.2011, регистрационный номер 38-38-18/001/2011-734.
Арендованное имущество было передано арендатору по передаточному акту от 21.02.2011.
Общий срок аренды ООО "Доверие" нежилого помещения N 5 с кадастровым номером 38:22:000070:963 составил 11 лет.
25 марта 2014 года распоряжением Администрации г. Бодайбо и района N 221-р "О передаче муниципального имущества из муниципальной собственности муниципального образования г. Бодайбо и района в муниципальную собственность Бодайбинского муниципального образования" арендуемое ООО "Доверие" помещение N 5 с кадастровым номером 38:22:000070:963 передано в собственность Бодайбинского муниципального образования Администрации Бодайбинского городского поселения.
13 мая 2014 года Бодайбинским муниципальным образованием Администрации Бодайбинского городского поселения получено свидетельство о государственной регистрации права N 38 АЕ 421603 на помещение N 5 с кадастровым номером 38:22:000070:963. В качестве основания для передачи помещения N 5 Бодайбинскому муниципальному образованию Администрация Бодайбинского городского поселения в свидетельстве о праве собственности указано: Распоряжение мэра г. Бодайбо и района от 25.03.2014 N 221-р.
Поскольку переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу в силу части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, Администрацией Бодайбинского городского поселения и ООО "Доверие" 8 июля 2014 года подписано дополнительное соглашение N 2 договору N 16 от 21.02.2011 о смене собственника помещения N 5, которое зарегистрировано в установленном законом порядке 27.08.2014, регистрационный номер 38-38-18/001/2014-254.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.10.2014 серии 38 АД N 526179 в отношении объекта права - помещение, назначение нежилое, 1-2 этаж, общей площадью 507,8 кв. м, кадастровый номер 38:22:000070:994, адрес объекта: Иркутская область, г. Бодайбо, ул. 30 лет Победы, д. 3 зарегистрировано право собственности Бодайбинского муниципального образования.
04.07.2014 арендатор ООО "Доверие" на основании положений статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) обратилось в администрацию Бодайбинского городского поселения с заявлением N 347 о предоставлении муниципальной услуги по реализации преимущественного права выкупа муниципального имущества, находящегося в собственности Бодайбинского муниципального образования (Администрация Бодайбинского городского поселения) и арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства. В данном заявлении ООО "Доверие" просило предоставить ему преимущественное право приобретения арендуемого помещения площадью 119,3 кв. м, расположенного по адресу: 666904, Иркутская область, г. Бодайбо, ул. 30 лет Победы, д. 3.
Однако 17.12.2015 Обществу отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения (письмо N 3346 от 17.12.2015), для отказа приведены следующие обстоятельства:
- - на день подачи заявления о преимущественном выкупе объекта муниципального имущества, а именно на 07.07.2014 у ООО "Доверие" имелась задолженность по арендной плате в сумме 83 597 рублей 83 копеек, в связи с чем, не соблюдены требования пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ;
- - арендуемое ООО "Доверие" нежилое помещение общей площадью 119,3 кв. м является неотделимой частью нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская обл., г. Бодайбо, ул. 30 лет Победы, д. 3, собственником которого является администрация Бодайбинского городского поселения на основании свидетельства о государственной регистрации права от 15.10.2014.
ООО "Доверие", полагая, что отказ администрации Бодайбинского городского поселения, выраженный в письме от 17.12.2015 N 3346, не соответствует положениям Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и препятствует реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 19.10.2016 по делу N А19-12806/2016 отказ Администрации Бодайбинского городского поселения в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения N 5 общей площадью 119,3 кв. м, расположенного на 1 этаже по адресу: 666904, Иркутская область, г. Бодайбо, ул. 30 лет Победы, д. 3, помещение N 5, выраженный в письме N 3346 от 17.12.2015, признан незаконным. Суд обязал Администрацию Бодайбинского городского поселения устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Доверие" путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Таким образом, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области установлен факт неправомерных действий (бездействия ответчика).
В результате незаконного бездействия ответчика - Администрации Бодайбинского городского поселения (что нашло свое подтверждение, в том числе и при рассмотрении Арбитражным судом дел N А19-8107/2014, N А19-14930/2014, N А19-12810/2014, N А19-10950/2014), у ООО "Доверие" возникла необходимость сохранения арендных отношений между сторонами, предполагающих обязанность по внесению арендной платы и, как следствие, причинены истцу убытки.
Согласно расчету истца, размер убытков за период с сентября 2014 по январь 2017 года составил 866 158 руб. 45 коп., исходя из следующего расчета: 925 893 руб. 55 коп. (задолженность за период: июль 2014 - январь 2017) - 59 735 руб. 10 коп. (арендная плата за июль, август 2014 (период ожидания решения истца о преимущественном праве выкупа муниципальной собственности)).
Истцом в адрес ответчика направлялась претензия (Исх.N 74 от 25.01.2017) с требованием оплатить задолженность по возмещению убытков в срок не позднее 5 рабочих дней, которая последним получена 30.01.2017, о чем свидетельствует штамп входящей корреспонденции, однако оставлена им без исполнения (л.д. 51).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском.
Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Согласно п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В силу п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии со ст. 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Для применения ответственности, предусмотренной приведенными нормами права, необходимо установить наличие состава правонарушения, включающего факт причинения вреда, размер причиненного вреда, противоправность поведения причинителя вреда, вину причинителя вреда, а также причинно-следственную связь между действиями ответчика и возникшими у истца неблагоприятными последствиями.
В силу ст. 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 19.10.2016 по делу N А19-12806/2016 установлен факт неправомерных действий (бездействия ответчика). Суд обязал Администрацию Бодайбинского городского поселения устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "ДОВЕРИЕ" путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно положениям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента. Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи.
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы. При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Своевременное обеспечение ответчиком заключения договора купли-продажи арендуемого имущества явилось бы основанием для прекращения договора аренды и как следствие обязательств предпринимателя по внесению арендных платежей.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Однако учитывая, что ответчиком установленная законом обязанность по заключению договора купли-продажи в срок, указанный в ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не исполнена, а, кроме того, в срок, установленный ч. 4 указанной статьи, уполномоченный орган ответчика не возвратил заявление арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества, суд первой инстанции на законных основаниях признал обоснованными доводы истца о противоправности действий (бездействия) ответчика.
Поскольку в результате незаконного бездействия ответчика у ООО "Доверие" возникла необходимость сохранения арендных отношений между сторонами, предполагающих обязанность по внесению арендной платы и, как следствие, причинены истцу убытки.
Указанное подтверждается судебными актами по делам с участием сторон NN А19-8107/2014, N А19-14930/2014, N А19-12810/2014, N А19-10950/2014.
Согласно расчету истца, размер убытков за период с сентября 2014 по январь 2017 года составил 866 158 руб. 45 коп., исходя из следующего расчета: 925 893 руб. 55 коп. (задолженность за период: июль 2014 - январь 2017) - 59 735 руб. 10 коп. (арендная плата за июль, август 2014 (период ожидания решения истца о преимущественном праве выкупа муниципальной собственности)).
Расчет убытков ответчиком не оспорен, судом проверен и признан арифметически верным. При этом судом установлено, что расчет убытков произведен истцом без учета НДС, а период начисления убытков фактически составляет с сентября 2014 по январь 2017 года включительно из расчета 29 867 руб. 55 коп. (без НДС) ежемесячно.
Вместе с тем, ответчиком ни доказательств заключения с истцом договора купли-продажи недвижимого имущества, ни доказательств возмещения убытков в размере 866 158 руб. 45 коп. за период с сентября 2014 по январь 2017, не представлено.
При этом, ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по отношению к истцу доказано, а, следовательно, необходимо и восстановление нарушенного права. Наличие причинной связи между действиями ответчика (неисполнение установленной законом обязанности по заключению договора купли-продажи и впоследствии решения суда в части реализации преимущественного права истца на приобретение арендуемого помещения (заключения договора купли-продажи)) и возникшими у истца убытками в размере 866 158 руб. 45 коп. (возникшими вследствие внесения арендной платы за период с сентября 2014 по январь 2017), истцом также доказано, документы, подтверждающие возникновение убытков у истца по причине нарушения ответчиком обязательств по отношению к истцу, представлены истцом в материалы дела.
Довод ответчика о наличии у общества задолженности по арендной плате в рамках договора аренды недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении N 16 от 21.02.2011, в редакции дополнительных соглашений, судом обоснованно отклонен, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и опровергаются документами и решениями Арбитражного суда Иркутской области по делам N А19-8107/2014, N А19-10950/2014. N А19-12810/2014, N А19-12806/2016. Также судом установлено, что все платежи с августа 2014 по январь 2017 года вносились истцом в строгом соответствии с условиями заключенного договора аренды - до 25 числа текущего месяца.
Принимая во внимание, что противоправность поведения Администрации Бодайбинского городского поселения, выразившегося в незаконном отказе в реализации предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, установлена вступившим в законную силу судебным актом по делу N А19-12806/2016, при этом в случае заключения договора купли-продажи в сроки, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, у истца прекратилось бы обязательство по внесению арендной платы, суд апелляционной инстанции полагает правильными выводы суда о наличии оснований для взыскания с ответчика убытков, связанных с отказом в реализации права на выкуп муниципального имущества.
При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 7 июня 2017 года по делу N А19-3930/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Д.В.БАСАЕВ
Судьи
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
В.А.СИДОРЕНКО
Д.В.БАСАЕВ
Судьи
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
В.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)