Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указывает, что арендатором систематически не исполнялись обязательства в части внесения арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Крекотнева С.Н., Шишовой О.А.,
при участии в заседании:
от истца: Департамента городского имущества города Москвы - Утюгов М.А. по дов. от 08.11.2016,
от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Класси" - Мишин А.М. по дов. от 11.06.2016, Гражданкин А.В. по дов. от 11.06.2016, Буренков В.В. по дов. от 18.06.2015,
рассмотрев 17 мая 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Класси"
на решение от 10 октября 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Скачковой Ю.А.,
и постановление от 08 февраля 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Лящевским И.С., Панкратовой Н.И.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы
к обществу с ограниченной ответственности "Класси"
о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора, обязании передать нежилое помещение в освобожденном виде,
и по встречному иску о взыскании убытков,
установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Класси" (далее - ответчик, ООО "Класси") с иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 11 805 826,14 руб. за период с июля 2014 года по май 2016 года, пени в размере 1 243 864,42 руб. за период с 06.09.2014 по 31.05.2016, о расторжении договора от 12.11.1999 N 01-01291/99 аренды нежилого помещения площадью 319,4 кв. м (3 этаж, помещение I, комн. N 1-11, 13, 15-31; 3 этаж, помещение А, лестничная клетка), расположенного по адресу: г. Москва, Б. Козихинский пер., д. 7, стр. 2; о выселении ООО "Класси" из указанного нежилого помещения и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту.
Для совместного рассмотрения с первоначальным иском судом принят к производству встречный иск ООО "Класси" о взыскании с Департамента убытков в размере 652 108,33 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 октября 2016 года требования по первоначальному иску удовлетворены частично. С ООО "Класси" в пользу Департамента взыскан долг 6 306 344,98 руб., пени 327 326,11 руб. В остальной части исковые требования оставлены без рассмотрения. Встречный иск удовлетворен в полном объеме. Судом произведен зачет встречных требований.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 февраля 2017 года решение оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Класси" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить в части удовлетворенных требований по первоначальному иску, в части нерассмотренных судами требований о расторжении договора и выселении из нежилого помещения отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что судами не применены подлежащие применению, по мнению истца, статьи 190, 191, 614, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации учтены положения пункта 5.4 договора аренды, согласно которому изменение ставки арендной оформляется дополнительным соглашением, являющемся неотъемлемой частью договора, судами не исследован вопрос наличия подписанных сторонами изменений размера арендной платы, доказательства заключения сторонами дополнительных соглашений к договору об изменении размера арендной платы в материалах дела отсутствуют, как доказательства, что указанная в дополнительных соглашениях от 23.12.2013 и от 24.12.2014 арендная плата рассчитана в предусмотренном пунктами 3.5, 3.4 договора порядке. Департаментом не соблюден порядок оформления изменения ставки арендной платы (пункт 5.1 договора) дополнительные соглашения от 23.12.2013 и от 24.12.2014 не подписаны, содержат не соответствующие законодательству условия об изменении ставки арендной платы дважды в год, даты, с которых увеличивается арендная плата, в дополнительном соглашении от 24.12.2014 не указана месячная арендная плата. Суды вышли за пределы заявленных Департаментом требований, истец не указывал, на основании каких документов изменилась и взыскивается арендная плата, из текста уведомлений, претензий и искового заявления не следует, что арендодатель увеличил арендную плату путем применения коэффициента-дефлятора к ранее согласованной арендной плате. Представленный истцом расчет является неправомерным и необоснованным, расчет судами не проверен. Судами не дана оценка представленным Департаментом доказательствам, из которых следует, что на дату не позднее 25.03.2014 (дата на которую должен был быть заключен договор купли-продажи арендованного помещения), ответчиком в полном объеме исполнены обязательства по договору аренды, арендная плата уплачена, исходя из согласованного сторонами размера. Вывод судов о том, что между сторонами возник спор по цене выкупаемого имущества, арендатор должен уплачивать арендные платежи до заключения договора купли-продажи, является необоснованным. Уплаченные после за период с 26.03.2014 по 25.10.2014 арендные платежи являются убытками ответчика в связи с незаключением истцом в установленный срок договора купли-продажи нежилого помещения с ответчиком. Выводы судов в части одновременного удовлетворения требований Департамента и общества носят противоречивый характер. Требования Департамента о расторжении договора и выселении ответчика из нежилого помещения судами не рассмотрены.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
Явившиеся в судебное заседание суда кассационной инстанции представители ответчика поддержали доводы и требования кассационной жалобы.
Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, указывая на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся судебное заседание представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление в части первоначального иска, производства зачета встречных требований и распределения судебных расходов подлежат отмене с передачей дела в данной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом городского имущества города Москвы (правопреемник Департамента имущества города Москвы, арендодатель) и ООО "Класси" (арендатор) заключен договор аренды от 12.11.1999 N 01-01291/99 на нежилое помещение площадью 319,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Б. Козихинский пер., д. 7, стр. 2.
Согласно пункту 5.1 договора арендатор обязался оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа каждого месяца.
В силу пункта 5.2. арендатор в течение двух недель с даты, указанной в пункте 2.2 настоящего договора, оплачивает арендодателю арендную плату за предоставленное ему имущество по Акту, начисленную с начала срока аренды до регистрации, без взимания пени.
При перерасчете арендной платы арендатор в двухнедельных срок оплачивает разницу в стоимости аренды за периоды, указанные в пункте 5.1 или "Дополнительных соглашениях", если таковые имеются.
В соответствии с пунктом 5.3. договора начисление арендной платы производится на основании предоставленных арендатором справки о техническом состоянии помещения и копии информационного письма органов госстатистики с указанием квалификационных кодов договора. Лист расчета арендной платы является неотъемлемой частью настоящего договора.
В силу пункта 5.4. договора арендная плата по Постановлению Правительства Москвы подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету при изменении базовой стоимости 1 кв. м строительства, изменении размера минимальной ставки арендной платы или методики расчета.
Согласно дополнительному соглашению от 23.12.2013 в период с 01.01.2014 по 30.06.2014 действует ставка в размере 93 158,33 руб. в месяц без НДС (3 500 руб. за 1 кв. м в год), с 01.07.2014 - ставка в размере 476 145,55 руб. без НДС в месяц (17 889 руб. за 1 кв. м в год).
Согласно дополнительному соглашению от 24.12.2014 с 01.01.2015 годовая арендная плата без НДС составляет 6 285 121,26 руб.
Арендная ставка была установлена истцом в соответствии с постановлениями Правительства от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" и N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы".
Дополнительные соглашения об установлении ставки арендной платы на 2014 и 2015 годы подписаны не были, что сторонами не оспаривается.
Ссылаясь на то обстоятельство, что ответчиком систематически не исполнялись обязательства по договору в части внесения арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Судами установлено, что ООО "Класси" в соответствии с частью 2 статьи 9 Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 01.11.2013 ООО "Кассии" обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, последующие обращения имели место 12.11.2013, 26.12.2013, соответственно, о чем свидетельствует штамп Департамента в получении заявлений.
С учетом установленных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ сроков, проект договора купли-продажи Департаментом должен быть направлен обществу не позднее 25.03.2014.
Департаментом проект договора купли-продажи объекта недвижимости был выдан ООО "Класси" только 28.09.2015.
С момента обращения с заявлением в Департамент о выкупе имущества и до момента передачи Департаментом договора купли-продажи прошло 695 дней (с 02.11.2013 по 28.09.2015).
В течение этого периода недвижимое имущество находилось в аренде, и за период с 26.03.2014 и по 25.10.2014 за него вносилась арендная плата.
Вступившим в законную силу 25.07.2016 решением Арбитражного суда города Москвы от 19.04.2016 по делу N А40-14372/14 установлено, что в нарушение статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ Департамент юридически значимых действий, предусмотренных данной статьей не совершил.
Предъявляя встречный иск, ООО "Класси" указало, что связи с невозможностью своевременного приобретения данного недвижимого имущества в собственность, внесением арендной платы за период с 26.03.2014 и по 25.10.2014 общество понесло убытки в размере 652 108,33 руб.
Признавая требования ООО "Класси" обоснованными и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку Департамент не совершил предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ действий (незаконность бездействия Департамента установлена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 19.04.2016 по делу N А40-14372/14), у истца возникли убытки в размере внесенной арендной платы, поскольку в случае своевременного совершения ответчиком действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок, истец приобрел бы право собственности на арендуемые нежилые помещения и не понес бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендных платежей за использование нежилых помещений в период с 26.03.2014 по 25.10.2014 в размере 652 108,33 руб.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции в указанной части.
В кассационном порядке в данной части судебные акты участвующими в деле лицами не оспариваются.
Оставляя без рассмотрения требования Департамента о взыскании задолженности за период с августа 2015 года по май 2016 года суд первой инстанции исходил из того, что Департаментом не предприняты меры по досудебному урегулированию спора, поскольку в претензиях департамента от 24.07.2015 N 33-6-5 17965/15-(0)-1, 33-6-17965/15-(0)-2 указано на наличие задолженности и пени за период с 01.07.2014 по 31.07.2015.
В указанной части выводы суда участвующими в деле лицами также не оспариваются.
Удовлетворяя первоначальный иск в части взыскания арендной за период с 01.07.2014 по 31.07.2015 в размере 6 306 344,98 руб. и договорных пени за просрочку платежа период с 01.07.2014 по 31.07.2015 в размере 327 326,11 руб., суды исходили из того, что требования в заявленном размере подтверждены документально, расчет заявленных к взысканию сумм является верным, доказательства оплаты задолженности ответчиком не представлены, ответчиком допущена просрочка в исполнении обязательства.
При этом судами произведен зачет удовлетворенных исковых требований по первоначальному и встречному искам.
Отклоняя довод ООО "Класси" о неправомерности взыскания с него арендной платы до момента заключения договора купли-продажи суды со ссылкой на положения статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации указали, что в указанный период истец пользовался спорным имуществом на основании договора аренды от 12.11.1999 N 01-01291/99, действие которого прекратилось в связи с заключением договора купли-продажи указанного недвижимого имущества, арендная плата, обязанность внесения которой, лежит на арендаторе, не может быть признана его убытками по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды указали, что доказательства уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи спорного имущества не представлены, при этом между сторонами по существу возник спор по цене выкупаемого имущества и для Департамента предложенная оценщиком цена являлась обязательной, на период спора до заключения сторонами договора купли-продажи действовал договор аренды, заключенный сторонами, в связи с чем, основания для освобождения ООО "Класси" от уплаты арендной платы отсутствовали.
Между тем, судами не учтено следующее.
Для зачета однородных денежных требований в силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо, чтобы у сторон друг перед другом были неисполненные однородные встречные обязательства.
Из материалов дела следует, что в ходе рассмотрения дела ответчик неоднократно указывал на необоснованность первоначальных требований, на то, что расчет задолженности по арендной плате за спорный период произведен истцом неверно, без учета условий договора (пункты 5.1, 5.3, 5.4) и требований законодательства (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также ссылался на отсутствие задолженности.
Доводы истца судами надлежащим образом не проверены, оценка дополнительным соглашениям от 23.12.2013 и от 24.12.2014 судами не дана.
Судами также не дана оценка доводам ответчика о том, что по условиям договора аренды (пункт 5.1) арендная плата должна быть внесена не позднее 5 (пятого) числа каждого месяца, при этом согласно расчету истца пени начислены, начиная с 1-го числа месяца, за январь 2015 года пени начислены с 01.01.2015, тогда как предложение об изменении арендной платы за 2015 год направлено ответчику 09.01.2015 и поступило в его адрес 12.01.2015, при этом по условиям договора (пункт 5.2) оплата должна быть произведена в срок до 26.01.2016, пени подлежат начислению с 27.01.2017.
Таким образом, расчет заявленных истцом к взысканию сумм задолженности и пени судами надлежащим образом не проверен.
Кроме того, из текста искового заявления, соглашений об изменении арендной платы, претензий в адрес истца, представленного суду расчета сумм заявленных требований, не следует, что на 2014 и 2015 годы ставка арендной платы установлена истцом в соответствии с постановлениями Правительства от 25.12.2012 N 809-ПП, N 800-ПП.
В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", обязательства по внесению арендной платы прекращаются на будущее время в случае заключения договора купли-продажи арендуемого имущества между арендодателем и арендатором, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
Вывод судов о том, что заключенный между сторонами договор аренды в спорный период (с 01.07.2014 по 31.07.2015) являлся действующим, в связи с чем, внесение арендной платы за пользование арендуемым помещением являлось обязанностью ООО "Класси" нельзя признать обоснованным, поскольку они сделаны без учета обстоятельств, установленных в решении Арбитражного суда города Москвы от 19.04.2016 по делу N А40-14372/14, а также доводов ответчика о том, что Департаментом нарушены установленные законом сроки на заключение договора купли-продажи, Департамент уклонялся от заключения договора купли-продажи, а в случае своевременного совершения Департаментом действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок истец приобрел бы право собственности на арендуемые нежилые помещения, и обязательства по внесению арендной платы за использование имущества в указанный период прекратились бы.
Таким образом, факт наличия на стороне ООО "Класси" задолженности по арендной плате за спорный период, наличия обязательств по ее уплате, а, следовательно, и наличие неисполненных однородных встречных обязательств общества перед Департаментом, судами достоверно не установлены, в связи с чем, выводы судов об удовлетворении первоначального иска с зачетом требований по встречному иску нельзя признать обоснованными.
При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом первой инстанции не рассмотрены заявленные истцом при подаче иска требования в части расторжения договора аренды от 12.11.1999 N 01-01291/99 и обязании ответчика передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту, какие-либо выводы в отношении указанных требований в решении суда отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции допущенные судом нарушения норм процессуального права в указанной части не устранил.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами в указанной части не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, наличие/отсутствие у ООО "Класси" задолженности по арендной плате за спорный период; проверить расчет заявленных к взысканию сумм на предмет их соответствия/несоответствия требованиям договора и действующего законодательства; рассмотреть требования, заявленные в исковом заявлении Департамента, в части расторжения договора от 12.11.1999 N 01-01291/99 и обязании ответчика передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту; разрешить вопрос о распределении расходов по государственной пошлине с учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 октября 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 февраля 2017 года по делу N А40-124343/16 в части первоначального иска, производства зачета встречных требований и распределения судебных расходов, - отменить.
В указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
В части встречного иска названные судебные акты оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 24.05.2017 N Ф05-5750/2017 ПО ДЕЛУ N А40-124343/16
Требование: О взыскании долга, пени по договору аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указывает, что арендатором систематически не исполнялись обязательства в части внесения арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 мая 2017 г. по делу N А40-124343/16
Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Крекотнева С.Н., Шишовой О.А.,
при участии в заседании:
от истца: Департамента городского имущества города Москвы - Утюгов М.А. по дов. от 08.11.2016,
от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Класси" - Мишин А.М. по дов. от 11.06.2016, Гражданкин А.В. по дов. от 11.06.2016, Буренков В.В. по дов. от 18.06.2015,
рассмотрев 17 мая 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Класси"
на решение от 10 октября 2016 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Скачковой Ю.А.,
и постановление от 08 февраля 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Лящевским И.С., Панкратовой Н.И.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы
к обществу с ограниченной ответственности "Класси"
о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора, обязании передать нежилое помещение в освобожденном виде,
и по встречному иску о взыскании убытков,
установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Класси" (далее - ответчик, ООО "Класси") с иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 11 805 826,14 руб. за период с июля 2014 года по май 2016 года, пени в размере 1 243 864,42 руб. за период с 06.09.2014 по 31.05.2016, о расторжении договора от 12.11.1999 N 01-01291/99 аренды нежилого помещения площадью 319,4 кв. м (3 этаж, помещение I, комн. N 1-11, 13, 15-31; 3 этаж, помещение А, лестничная клетка), расположенного по адресу: г. Москва, Б. Козихинский пер., д. 7, стр. 2; о выселении ООО "Класси" из указанного нежилого помещения и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту.
Для совместного рассмотрения с первоначальным иском судом принят к производству встречный иск ООО "Класси" о взыскании с Департамента убытков в размере 652 108,33 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 октября 2016 года требования по первоначальному иску удовлетворены частично. С ООО "Класси" в пользу Департамента взыскан долг 6 306 344,98 руб., пени 327 326,11 руб. В остальной части исковые требования оставлены без рассмотрения. Встречный иск удовлетворен в полном объеме. Судом произведен зачет встречных требований.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 февраля 2017 года решение оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Класси" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить в части удовлетворенных требований по первоначальному иску, в части нерассмотренных судами требований о расторжении договора и выселении из нежилого помещения отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что судами не применены подлежащие применению, по мнению истца, статьи 190, 191, 614, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации учтены положения пункта 5.4 договора аренды, согласно которому изменение ставки арендной оформляется дополнительным соглашением, являющемся неотъемлемой частью договора, судами не исследован вопрос наличия подписанных сторонами изменений размера арендной платы, доказательства заключения сторонами дополнительных соглашений к договору об изменении размера арендной платы в материалах дела отсутствуют, как доказательства, что указанная в дополнительных соглашениях от 23.12.2013 и от 24.12.2014 арендная плата рассчитана в предусмотренном пунктами 3.5, 3.4 договора порядке. Департаментом не соблюден порядок оформления изменения ставки арендной платы (пункт 5.1 договора) дополнительные соглашения от 23.12.2013 и от 24.12.2014 не подписаны, содержат не соответствующие законодательству условия об изменении ставки арендной платы дважды в год, даты, с которых увеличивается арендная плата, в дополнительном соглашении от 24.12.2014 не указана месячная арендная плата. Суды вышли за пределы заявленных Департаментом требований, истец не указывал, на основании каких документов изменилась и взыскивается арендная плата, из текста уведомлений, претензий и искового заявления не следует, что арендодатель увеличил арендную плату путем применения коэффициента-дефлятора к ранее согласованной арендной плате. Представленный истцом расчет является неправомерным и необоснованным, расчет судами не проверен. Судами не дана оценка представленным Департаментом доказательствам, из которых следует, что на дату не позднее 25.03.2014 (дата на которую должен был быть заключен договор купли-продажи арендованного помещения), ответчиком в полном объеме исполнены обязательства по договору аренды, арендная плата уплачена, исходя из согласованного сторонами размера. Вывод судов о том, что между сторонами возник спор по цене выкупаемого имущества, арендатор должен уплачивать арендные платежи до заключения договора купли-продажи, является необоснованным. Уплаченные после за период с 26.03.2014 по 25.10.2014 арендные платежи являются убытками ответчика в связи с незаключением истцом в установленный срок договора купли-продажи нежилого помещения с ответчиком. Выводы судов в части одновременного удовлетворения требований Департамента и общества носят противоречивый характер. Требования Департамента о расторжении договора и выселении ответчика из нежилого помещения судами не рассмотрены.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
Явившиеся в судебное заседание суда кассационной инстанции представители ответчика поддержали доводы и требования кассационной жалобы.
Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, указывая на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся судебное заседание представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление в части первоначального иска, производства зачета встречных требований и распределения судебных расходов подлежат отмене с передачей дела в данной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом городского имущества города Москвы (правопреемник Департамента имущества города Москвы, арендодатель) и ООО "Класси" (арендатор) заключен договор аренды от 12.11.1999 N 01-01291/99 на нежилое помещение площадью 319,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Б. Козихинский пер., д. 7, стр. 2.
Согласно пункту 5.1 договора арендатор обязался оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа каждого месяца.
В силу пункта 5.2. арендатор в течение двух недель с даты, указанной в пункте 2.2 настоящего договора, оплачивает арендодателю арендную плату за предоставленное ему имущество по Акту, начисленную с начала срока аренды до регистрации, без взимания пени.
При перерасчете арендной платы арендатор в двухнедельных срок оплачивает разницу в стоимости аренды за периоды, указанные в пункте 5.1 или "Дополнительных соглашениях", если таковые имеются.
В соответствии с пунктом 5.3. договора начисление арендной платы производится на основании предоставленных арендатором справки о техническом состоянии помещения и копии информационного письма органов госстатистики с указанием квалификационных кодов договора. Лист расчета арендной платы является неотъемлемой частью настоящего договора.
В силу пункта 5.4. договора арендная плата по Постановлению Правительства Москвы подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету при изменении базовой стоимости 1 кв. м строительства, изменении размера минимальной ставки арендной платы или методики расчета.
Согласно дополнительному соглашению от 23.12.2013 в период с 01.01.2014 по 30.06.2014 действует ставка в размере 93 158,33 руб. в месяц без НДС (3 500 руб. за 1 кв. м в год), с 01.07.2014 - ставка в размере 476 145,55 руб. без НДС в месяц (17 889 руб. за 1 кв. м в год).
Согласно дополнительному соглашению от 24.12.2014 с 01.01.2015 годовая арендная плата без НДС составляет 6 285 121,26 руб.
Арендная ставка была установлена истцом в соответствии с постановлениями Правительства от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" и N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы".
Дополнительные соглашения об установлении ставки арендной платы на 2014 и 2015 годы подписаны не были, что сторонами не оспаривается.
Ссылаясь на то обстоятельство, что ответчиком систематически не исполнялись обязательства по договору в части внесения арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Судами установлено, что ООО "Класси" в соответствии с частью 2 статьи 9 Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 01.11.2013 ООО "Кассии" обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, последующие обращения имели место 12.11.2013, 26.12.2013, соответственно, о чем свидетельствует штамп Департамента в получении заявлений.
С учетом установленных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ сроков, проект договора купли-продажи Департаментом должен быть направлен обществу не позднее 25.03.2014.
Департаментом проект договора купли-продажи объекта недвижимости был выдан ООО "Класси" только 28.09.2015.
С момента обращения с заявлением в Департамент о выкупе имущества и до момента передачи Департаментом договора купли-продажи прошло 695 дней (с 02.11.2013 по 28.09.2015).
В течение этого периода недвижимое имущество находилось в аренде, и за период с 26.03.2014 и по 25.10.2014 за него вносилась арендная плата.
Вступившим в законную силу 25.07.2016 решением Арбитражного суда города Москвы от 19.04.2016 по делу N А40-14372/14 установлено, что в нарушение статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ Департамент юридически значимых действий, предусмотренных данной статьей не совершил.
Предъявляя встречный иск, ООО "Класси" указало, что связи с невозможностью своевременного приобретения данного недвижимого имущества в собственность, внесением арендной платы за период с 26.03.2014 и по 25.10.2014 общество понесло убытки в размере 652 108,33 руб.
Признавая требования ООО "Класси" обоснованными и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку Департамент не совершил предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ действий (незаконность бездействия Департамента установлена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 19.04.2016 по делу N А40-14372/14), у истца возникли убытки в размере внесенной арендной платы, поскольку в случае своевременного совершения ответчиком действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок, истец приобрел бы право собственности на арендуемые нежилые помещения и не понес бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендных платежей за использование нежилых помещений в период с 26.03.2014 по 25.10.2014 в размере 652 108,33 руб.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции в указанной части.
В кассационном порядке в данной части судебные акты участвующими в деле лицами не оспариваются.
Оставляя без рассмотрения требования Департамента о взыскании задолженности за период с августа 2015 года по май 2016 года суд первой инстанции исходил из того, что Департаментом не предприняты меры по досудебному урегулированию спора, поскольку в претензиях департамента от 24.07.2015 N 33-6-5 17965/15-(0)-1, 33-6-17965/15-(0)-2 указано на наличие задолженности и пени за период с 01.07.2014 по 31.07.2015.
В указанной части выводы суда участвующими в деле лицами также не оспариваются.
Удовлетворяя первоначальный иск в части взыскания арендной за период с 01.07.2014 по 31.07.2015 в размере 6 306 344,98 руб. и договорных пени за просрочку платежа период с 01.07.2014 по 31.07.2015 в размере 327 326,11 руб., суды исходили из того, что требования в заявленном размере подтверждены документально, расчет заявленных к взысканию сумм является верным, доказательства оплаты задолженности ответчиком не представлены, ответчиком допущена просрочка в исполнении обязательства.
При этом судами произведен зачет удовлетворенных исковых требований по первоначальному и встречному искам.
Отклоняя довод ООО "Класси" о неправомерности взыскания с него арендной платы до момента заключения договора купли-продажи суды со ссылкой на положения статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации указали, что в указанный период истец пользовался спорным имуществом на основании договора аренды от 12.11.1999 N 01-01291/99, действие которого прекратилось в связи с заключением договора купли-продажи указанного недвижимого имущества, арендная плата, обязанность внесения которой, лежит на арендаторе, не может быть признана его убытками по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды указали, что доказательства уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи спорного имущества не представлены, при этом между сторонами по существу возник спор по цене выкупаемого имущества и для Департамента предложенная оценщиком цена являлась обязательной, на период спора до заключения сторонами договора купли-продажи действовал договор аренды, заключенный сторонами, в связи с чем, основания для освобождения ООО "Класси" от уплаты арендной платы отсутствовали.
Между тем, судами не учтено следующее.
Для зачета однородных денежных требований в силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо, чтобы у сторон друг перед другом были неисполненные однородные встречные обязательства.
Из материалов дела следует, что в ходе рассмотрения дела ответчик неоднократно указывал на необоснованность первоначальных требований, на то, что расчет задолженности по арендной плате за спорный период произведен истцом неверно, без учета условий договора (пункты 5.1, 5.3, 5.4) и требований законодательства (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также ссылался на отсутствие задолженности.
Доводы истца судами надлежащим образом не проверены, оценка дополнительным соглашениям от 23.12.2013 и от 24.12.2014 судами не дана.
Судами также не дана оценка доводам ответчика о том, что по условиям договора аренды (пункт 5.1) арендная плата должна быть внесена не позднее 5 (пятого) числа каждого месяца, при этом согласно расчету истца пени начислены, начиная с 1-го числа месяца, за январь 2015 года пени начислены с 01.01.2015, тогда как предложение об изменении арендной платы за 2015 год направлено ответчику 09.01.2015 и поступило в его адрес 12.01.2015, при этом по условиям договора (пункт 5.2) оплата должна быть произведена в срок до 26.01.2016, пени подлежат начислению с 27.01.2017.
Таким образом, расчет заявленных истцом к взысканию сумм задолженности и пени судами надлежащим образом не проверен.
Кроме того, из текста искового заявления, соглашений об изменении арендной платы, претензий в адрес истца, представленного суду расчета сумм заявленных требований, не следует, что на 2014 и 2015 годы ставка арендной платы установлена истцом в соответствии с постановлениями Правительства от 25.12.2012 N 809-ПП, N 800-ПП.
В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", обязательства по внесению арендной платы прекращаются на будущее время в случае заключения договора купли-продажи арендуемого имущества между арендодателем и арендатором, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
Вывод судов о том, что заключенный между сторонами договор аренды в спорный период (с 01.07.2014 по 31.07.2015) являлся действующим, в связи с чем, внесение арендной платы за пользование арендуемым помещением являлось обязанностью ООО "Класси" нельзя признать обоснованным, поскольку они сделаны без учета обстоятельств, установленных в решении Арбитражного суда города Москвы от 19.04.2016 по делу N А40-14372/14, а также доводов ответчика о том, что Департаментом нарушены установленные законом сроки на заключение договора купли-продажи, Департамент уклонялся от заключения договора купли-продажи, а в случае своевременного совершения Департаментом действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок истец приобрел бы право собственности на арендуемые нежилые помещения, и обязательства по внесению арендной платы за использование имущества в указанный период прекратились бы.
Таким образом, факт наличия на стороне ООО "Класси" задолженности по арендной плате за спорный период, наличия обязательств по ее уплате, а, следовательно, и наличие неисполненных однородных встречных обязательств общества перед Департаментом, судами достоверно не установлены, в связи с чем, выводы судов об удовлетворении первоначального иска с зачетом требований по встречному иску нельзя признать обоснованными.
При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом первой инстанции не рассмотрены заявленные истцом при подаче иска требования в части расторжения договора аренды от 12.11.1999 N 01-01291/99 и обязании ответчика передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту, какие-либо выводы в отношении указанных требований в решении суда отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции допущенные судом нарушения норм процессуального права в указанной части не устранил.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами в указанной части не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, наличие/отсутствие у ООО "Класси" задолженности по арендной плате за спорный период; проверить расчет заявленных к взысканию сумм на предмет их соответствия/несоответствия требованиям договора и действующего законодательства; рассмотреть требования, заявленные в исковом заявлении Департамента, в части расторжения договора от 12.11.1999 N 01-01291/99 и обязании ответчика передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту; разрешить вопрос о распределении расходов по государственной пошлине с учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 октября 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 февраля 2017 года по делу N А40-124343/16 в части первоначального иска, производства зачета встречных требований и распределения судебных расходов, - отменить.
В указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
В части встречного иска названные судебные акты оставить без изменения.
Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
С.Н.КРЕКОТНЕВ
О.А.ШИШОВА
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
С.Н.КРЕКОТНЕВ
О.А.ШИШОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)