Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 октября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Плаховой Т.Ю.,
судей Мартемьянова В.И., Чепурченко О.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Навалихиной О.А.,
при участии:
от заявителя жалобы, кредитора ООО "Сайпрус Инвестмент" - Калинина Е.Н., доверенность от 14.07.2016, паспорт,
от кредитора ООО "Брайс Групп" - Черемных А.С., доверенность от 23.06.2017, паспорт,
от Администрации г. Перми - Первунинская О.Н., доверенность от 05.04.2017, паспорт,
третьего лица, Майданник С.Ю. И., паспорт,
третьего лица, Антипиной Т.И., удостоверение,
от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу кредитора, ООО "Сайпрус Инвестмент"
на определение Арбитражный суд Пермского края
от 25 июля 2017 года
о включении реестр требований о передаче жилых помещений
ООО "Проспект" требования Муниципального образования город Пермь по договору N 47/МУ-1к (N 95-УЖО-И) долевого участия в строительстве от 29.04.2016 года, в том числе сведения:
- по сумме, уплаченной участником строительства, в размере 79975230 рублей:
- по передаче жилого помещения, квартир, по порядковым номерам 1-47,
вынесенное судьей Копаневой Е.А.
в рамках дела N А50-20477/2015
о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Проспект" (ОГРН 1045900074296, ИНН 5902193720),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Кощеева Елена Александровна, Авраменко Валентина Федоровна, Кощеева Диана Дмитриевна, Кощеева Владислав Дмитриевич, Пашукова Ирина Александровна, Пашукову Владиславу Александровна, Пашукова Милана Акмальевна, Сабанова Нина Васильевна, Сабанов Виктор Николаевич, Сабанов Евгений Викторович, Чурина Евгения Александровна, Чурина Елена Николаевна, Чурина Мария Александровна, Чурин Кирилл
Эдуардович, Демидова Мария Николаевна, Свинарев Николай Георгиевич, Демидова Ольга Феофанова, Демидов Александр Владимирович, Демидова Анна Владимировна, Демидова Ксения Андреевна, Демидов Сергей Николаевич, Боева Екатерина Николаевна, Боев Даниил Сергеевич, Боев Никита Сергеевич, Майданик Сергей Ивановича, Майданик Елена Ивановна, Майданик Артем Сергеевич, Майданик Никита Сергеевич, Майданик Софья Артемовна, Антипьева Тамара Ивановна, Белоусов Алексей Иванович, отдела опеки и попечительства над несовершеннолетними Территориального управления Министерства Социального развития Пермского края
установил:
определением Арбитражного суда Пермского края от 29.07.2016 по результатам рассмотрения заявления ИФНС России по Ленинскому району г. Перми, в отношении ООО "Проспект" (далее - должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Рудин Р.А.
На основании определения суда от 03.10.2016 при банкротстве ООО "Проспект" применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда Пермского края от 01.03.2017 ООО "Проспект" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Чувашев А.Н.
Объявление о признании должника несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете "КоммерсантЪ" от 11.03.2017.
30.09.2016, т.е. с пропуском срока, установленного п. 1 ст. 71 Закона о банкротстве, от Муниципального образования город Пермь в лице Администрации г. Перми (далее - заявитель, кредитор, Администрация) в Арбитражный суд Пермского края поступило заявление о включении в реестр о передаче жилого помещения, которое после признания должника банкротом было принято судом к производству и назначено к рассмотрению на с учетом отложений на 20.07.2017 года.
Кроме того, 31.03.2017 заявителем предъявлено требование о включении в реестр должника требований в сумме 25 211 105,50 рублей реального ущерба (л.д. 4 т. 2).
Также 12.04.2017 заявителем было предъявлено в суд требование о признании права собственности на квартиры.
Указанные заявления были объединены для совместного рассмотрения в одно производство.
В дальнейшем требование заявителя о включении в реестр требований кредиторов ООО "Проспект" требований в сумме 25 211 105,50 руб. в порядке ст. 130 АПК РФ выделено в отдельное производство.
В настоящем производстве рассматривается требования кредитора о включении требований в реестр о передаче жилых помещений и о признании права собственности на жилые помещения.
Определением Арбитражного суда Пермского края от 25.07.2017 (резолютивная часть от 20.07.2017) включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Проспект" требование кредитора по договору N 47/МУ-1к (N 95-УЖО-И) долевого участия в строительстве от 29.04.2016, в том числе сведения:
- - по сумме, уплаченной участником строительства, в размере 79 975 230 руб.;
- - по передаче жилого помещения, квартир, по порядковым номерам 1-47 (согласно характеристикам, указанным в резолютивной части определения), расположенных в позиции 1 (вторая очередь строительства) 17-ти этажного жилого комплекса "Байкал" из двух корпусов по адресу: г. Пермь, Кировский район, ул. Калинина, 64а;
- - по объекту строительства: многоквартирный дом со встроенными нежилыми помещениями N 64а, корпус 1, расположенный по ул. Калинина г. Перми на земельном участке с кадастровым N 59:01:0000000:0102, возведенным на основании разрешения на строительство N RU-90303000-134/2007/1 от 07.11.2011 года, N RU-90303000-143/2007/3 от 13.10.2015 года, N RU-90303000-134/2007/4 от 19.08.2016 года, выданным департаментом градостроительства и архитектуры города Перми.
Этим же определением за кредитором признано право муниципальной собственности на квартиры по порядковым номерам 1-47 в доме N 64, корпус 1, ул. Калинина г. Пермь, согласно характеристиками, приведенным в резолютивной части определения).
Не согласившись с вынесенным определением, конкурсный кредитор должника, ООО "Сайпрус Инвестмент" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.
В апелляционной жалобе ее заявитель фактически не соглашается с судебным актом в части удовлетворения требования кредитора о признании права собственности на жилые помещения, указывая на то, что судом допущено неверно толкование положений ст. 201.11 Закона о банкротстве, а также правовых позиций Верховного Суда РФ, изложенных в определениях от 24.01.2017 по делу N 89-КГ16-10 и от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186. С позиции апеллянта, из содержания положений п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве следует, что для признания права собственности на жилое помещение необходимо одновременное соблюдение двух условий: наличие разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено и подписание застройщиком и участником строительства до дня принятия заявления о признании застройщика банкротом передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения; в данном случае разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию застройщиком получено 28.09.2016, т.е. в период процедуры наблюдения, при этом акты приема-передачи между должником и Администрацией не подписаны. В этой связи считает, что заявителем не было представлено надлежащих доказательств, указывающих на наличие совокупности условий, необходимых для признания за ним права собственности по правилам п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве, в связи с чем, его требования о признании права собственности на спорные квартиры удовлетворению не подлежали. Указывает на недобросовестное поведение Администрации, с учетом чего последней следует отказать в судебной защите.
До начала судебного разбирательства от Администрации поступил письменный отзыв, согласно которому позицию апеллянта считает необоснованной, обжалуемое определение - законным.
Третьи лица (Свинарев Н.Г., Демидов С.Н., Демидова О.Ф., Демидова М.Н., Демидов А.В., Демидова А.В., Демидова К.А., Боев Д.С., Боев Н.С., Боева Е.Н., Антипьева Т.И., Белоусов А.И., Сабанова Н.В., Сабанов В.Н., Сабанов Е.В., Майданник С.И., Майданник Е.И., Майданник Н.С. Майданник А.С., Майданник С.А.) в письменных отзывах против удовлетворения апелляционной жалобы также возражали.
В судебном заседании представитель ООО "Сайпрус Инвестмент" доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, на отмене обжалуемого определения настаивал.
Представитель кредитора (ООО "Брайс Групп") поддержал позицию апеллянта.
Третьи лица (Майданник С.И., Антипина Т.И.) по мотивам, изложенным в письменных отзывах, против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда представителей не направили, от третьих лиц (Сабанова В.Н., Сабанова Е.В., Свинарева Н.Г., Демидова С.Н., Демидовой О.Ф., Демидовой М.Н., Демидова А.В., Демидовой А.В., Демидовой К.А., Боева Д.С., Боева Н.С., Боевой Е.Н.) поступили ходатайства о рассмотрении жалобы в их отсутствие.
В соответствии с ч. 3 ст. 156, ст. 266 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в обжалуемой части проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, основанием для обращения Администрации в суд с настоящими требованиями явились следующие обстоятельства.
Между Муниципальным образованием город Пермь (Участник долевого строительства) и ООО "Проспект" (Застройщик) 29.04.2016 был заключен договор участия в долевом строительстве N 47/МУ-1к (N 95-УЖО-И), в соответствии с п. 2.1 которого Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) 17 - этажный жилой комплекс "Байкал" из двух корпусов, представляющих собой многоквартирные дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: Пермский край, город Пермь, Кировский район, улица Калинина, д. 64, после окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию корпуса N 1 (вторая очередь строительства, срок сдачи - второй квартал 2016 г.) передать объект долевого строительства, указанного в п. 3.1. настоящего Договора, Участнику долевого строительства.
Согласно п. 3.1 договора участия в долевом строительстве N 47/МУ-1к (N 95-УЖО-И) объектами долевого строительства по настоящему договору признаются квартиры, расположенные в Корпусе N 1 (вторая очередь строительства), входящие в состав многоквартирного дома, указанного в п. 2.1. настоящего Договора, а также общее имущество, подлежащее передаче Участникам долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, обладающие параметрами и характеристиками, согласно спецификации (подробный перечень квартир и характеристики приведены в обжалуемом определении).
Договор долевого участия в строительстве был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю 16.05.2016 г. за номером регистрации 024-59 024 201 2016 3436/1.
Цена Договора составляет 79 975 230 рублей, которая была оплачена следующим образом.
В соответствии с договором об инвестировании строительства N 439 от 10.12.2007, заключенным между ООО "Проспект" и ООО "Мостотрест-2", ООО "Проспект" обязался вложить инвестиции ООО "Мостотрест-2" в строительство жилых помещений общей площадью 3750 кв. м в многоэтажном жилом корпусе "Байкал" по адресу: г. Пермь, ул. Калинина, 64.
В соответствии с п. 2.1 договора стоимость инвестирования составила 93 750 000 рублей.
18.12.2007 ООО "Проспект" выдало справку об исполнении ООО "Мостотрест-2" обязательств по оплате инвестирования.
В обоснование передачи должнику денежных средств суду представлен акт приема-передачи ценных бумаг от 12.12.2007 года (л.д. 1 т. 4), из которого следует, что ООО "Мостотрест-2" передало ООО "Проспект" по договору вексель ООО "Спецнефтеснаб-ПО" серии Ф N 000002 номинальной стоимостью 93750000 рублей, дата составления 12.12.2007 года, срок платежа - по предъявлении, но не ранее 12.12.2014 года.
Суду представлена копия векселя (л.д. 142 т. 4).
В подтверждения наличия вексельного обязательства на дату передачи векселя в оплату инвестирования строительства суду представлено вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Пермского края от 24.03.2016 года по делу N А50-30335/15 (л.д. 150 т. 4), которым установлено, что ООО "Проспект" владело векселем с 12.12.2007 года по 23.10.2014 года.
Судом установлены непрерывные индоссаменты векселя: ООО "Спецнефтеснаб-ПО", ООО "Мостотрест-2", ООО "Проспект", Мастерова А.А., Шпагин Е.А., все индоссаменты, за исключением совершенных ООО "Спецнефтеснаб-ПО", ООО "Мостотрест-2", совершены с оговоркой "без оборота на меня".
27.11.2015 нотариусом Тороповым А.В. совершен протест векселя в неплатеже, составлен акт о протесте векселя в неплатеже, в котором констатирован факт прекращении правоспособности ООО "Спецнефтеснаб-ПО" 14.10.2011 года в связи с исключением общества из ЕГРЮЛ.
Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом установлены как выдача векселя, так и его обращение, конечный владелец векселя ИП Сарапулов Э.П., то есть судом установлены обстоятельства как введения векселя в оборот, так и использование векселя ООО "Проспект" в своей деятельности путем его передачи Мастеровой А.А.
Указанные обстоятельства никем не опровергнуты (ст. 65 АПК РФ), свидетельствуют об оплате ООО "Мостотрест-2" инвестиционного вклада по договору.
Оплата участия ООО "Мостотрест-2" также подтверждается выданной ООО "Проспект" справкой от 18.12.2007 года (л.д. 2 т. 4), представленной в подлиннике.
В соответствии с дополнительным соглашением от 18.12.2007 к соглашению от 11.10.2004 года N 626, заключенным между Администрацией, ООО "Мостотрест-2", ОАО "Пермэнергоспецремонт" (л.д. 123 т. 3) застройщик, осуществляющий комплексную застройку квартала, расположенного в микрорайоне Вышка-1, обязался в срок до 19.12.2007 года передать в муниципальную собственность города Перми помещения площадью 150 кв. м, безвозмездно уступить администрации право требования передачи в собственность жилых помещений общей площадью 3570 кв. м по адресу: г. Пермь, ул. Калинина, 64.
18.12.2007 между ООО "Мостотрест-2" и МО город Пермь был заключен договор уступки права требования по договору инвестирования строительства N 439 от 10.12.2007 года (л.д. 139 т. 3), согласно которому ООО "Мостотрест-2" безвозмездно передало МО города Перми права требования по договору инвестирования N 439 от 10.12.2007 года, в том числе право требования 3750 кв. м в собственность жилых помещений общей площадью 3570 кв. м по адресу: г. Пермь, ул. Калинина, 64.
17.02.2016 между ООО "Проспект" и МО город Пермь было заключено дополнительное соглашение (л.д. 43 т. 3), согласно которому стороны изложили приложение N 1 к договору N 439 от 10.12.2007 в редакции приложения N 1 к настоящему соглашению, то есть в части сетки квартир.
29.04.2016 между ООО "Проспект" и МО город Пермь (л.д. 157 т. 3) был заключен договор N 47/МУ-1к (N 95-УЖО-И) участия в долевом строительстве, согласно которому должник обязался передать МО город Пермь квартиры в доме N 64 по ул. Калинина г. Перми (подробный перечень квартир и характеристики также приведены в обжалуемом определении).
В соответствии п. 2.1 договора стоимость долевого участия определена сторонами в сумме 79 975 230 рублей.
Доказательств расторжения сторонами договора от 29.04.2016 N 47/МУ-1к (N 95-УЖО-И) участия в долевом строительстве суду не представлено.
Кроме того, 29.04.2016 года между ООО "Проспект" и МО город Пермь было заключено соглашение о новации (л.д. 134 т. 3), согласно которому стороны пришли к соглашению о замене обязательства должника перед кредитором, вытекающего из договора уступки права требования (цессии) от 18.12.2007 по договору инвестирования строительства N 439 от 10.12.2007 года, договора инвестирования строительства N 439 от 10.12.2007 на обязательство по договору от 29.04.2016 N 47/МУ-1к (N 95-УЖО-И) участия в долевом строительстве.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, включил в реестр требований о передаче жилых помещений должника требование Администрации по договору N 47/МУ-1к (N 95-УЖО-И) долевого участия в строительстве от 29.04.2016, в том числе сведения:
- - по сумме, уплаченной участником строительства, в размере 79 975 230 руб.;
- - по передаче жилого помещения, квартир, по порядковым номерам 1-47 (согласно характеристикам, указанным в резолютивной части определения), расположенных в позиции 1 (вторая очередь строительства) 17-ти этажного жилого комплекса "Байкал" из двух корпусов по адресу: г. Пермь, Кировский район, ул. Калинина, 64а;
- - по объекту строительства: многоквартирный дом со встроенными нежилыми помещениями N 64а, корпус 1, расположенный по ул. Калинина г. Перми на земельном участке с кадастровым N 59:01:0000000:0102, возведенным на основании разрешения на строительство N RU-90303000-134/2007/1 от 07.11.2011 года, N RU-90303000-143/2007/3 от 13.10.2015 года, N RU-90303000-134/2007/4 от 19.08.2016 года, выданным департаментом градостроительства и архитектуры города Перми.
Признавая за Администрацией право муниципальной собственности на спорные квартиры, суд первой инстанции исходил из того, что кредитор, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ООО "Проспект", а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на квартиры.
В силу ст. 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. 71 и ст. 100 настоящего Федерального закона; арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр о передаче жилых помещений.
Исходя из позиции ООО "Сайпрус Инвестмент", изложенной в апелляционной жалобе, им не оспаривается признание судом требования кредитора о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника обоснованным и его удовлетворение.
В апелляционной жалобе ООО "Сайпрус Инвестмент" фактически не соглашается с определением суда в части признания за кредитором права муниципальной собственности на спорные квартиры.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, проанализировав нормы материального и процессуального права, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены определения суда.
Как верно указано судом в обжалуемом определении, согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с названной нормой гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Исходя из положений ст. 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с такой регистрации.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
Согласно ст. 4 названного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик обязан передать участнику строительства объект долевого строительства не позднее срока, который установлен договором (п. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).
Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства предусмотрена ст. 25 Закона о государственной регистрации.
Статьей 213 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам и юридическим лицам.
В соответствии с п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Согласно ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве, право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации и Законом об участии в долевом строительстве. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Обязательными условиями договора долевого участия являются определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Отсутствие указанных условий влечет признание договора незаключенным.
Судом правомерно установлено, материалами дела подтверждено и участвующими в деле лицами не опровергнуто, что правоотношения сторон в рассматриваемой ситуации урегулированы договором долевого участия в строительстве жилого дома N 47/МУ-1к (N 95-УЖО-И) от 29.04.2016 года, заключенного между ООО "Проспект" и Муниципальное образование город Пермь, зарегистрированным в установленном законном порядке 16.05.2016 (л.д. 155 об. т. 3).
Представленные в материалы дела заявителем документы предусматривают обязанность ООО "Проспект" по передаче ему жилых помещений.
По смыслу указанных положений § 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Закона о банкротстве Муниципальное образование город Пермь является участником строительства спорного объекта незавершенного строительства расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Калинина, 64а.
Как следует из положений ст. 12, 128, 130 (п. 1) ГК РФ, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
В соответствии с разъяснениями п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (ред. От 04.03.2015), требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.
Таким образом, значимыми для дела обстоятельствами являются факты исполнения обязательств по оплате и передаче квартиры участнику строительства.
Как установлено выше, в подтверждение исполнения своих обязательств по договору долевого участия в строительстве жилого дома от 29.04.2016 года N 47/МУ-1к (N 95-УЖО-И) заявителем представлены договор об инвестировании в строительство N 439 от 10.12.2007, дополнительное соглашение к нему от 17.02.2016 года, договор уступки права требования от 18.12.2007, соглашение о новации от 29.04.2016, акт приема-передачи векселя от 12.12.2007 (л.д. 1 т. 4), решение Арбитражного суда Пермского края от 24.03.2016 по делу N А50-30335/15 (л.д. 150 т. 4), справка о выполнении обязательств от 18.12.2007.
Правопритязаний на истребуемые в собственность квартиры в ЕГРП не установлено (л.д. 22-68 т. 4).
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).
Установлено, что ООО "Проспект" 03.03.2006 по договору аренды земельного участка N 002-06К (л.д. 6 т. 4) в аренду был предоставлен земельный участок под строительство 10-ти этажного жилого дома, кадастровый N 59:01:0000000:0102, выдано разрешение на строительство N RU-90303000-134/2007/1 от 07.11.2011 года, N RU-90303000-143/2007/3 от 13.10.2015, N RU-90303000-134/2007/4 от 19.08.2016.
Дом введен в эксплуатацию, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 28.09.2016 года N RU-90303000-143/2007/1 (л.д. 116 т. 2).
После ввода дома в эксплуатацию должником осуществлена передача квартир в указанном доме иным участникам строительства по актам приема-передачи от 01.10.2016, участниками строительства произведена государственная регистрация права собственности на квартиры, указанный факт установлен материалами дела, в частности, определением суда от 08.06.2017.
Единственный участник строительства, которому после ввода дома в эксплуатацию не были переданы квартиры, - Муниципальное образование город Пермь.
Из представленных в дело доказательств следует, что Муниципальное образование город Пермь выполнило обязательства в полном объеме, уплатив сумму, указанную в договоре, в свою очередь, должник не исполнил надлежащим образом взятые на себя обязательства по передаче квартир.
В соответствии со ст. 19 Конституции Российской Федерации все равны перед законом и судом.
Конституционный принцип равенства (ст. 19 Конституции Российской Федерации) означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).
При таких обстоятельствах, исходя из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обоснованно указал, что в целях обеспечения справедливого рассмотрения настоящего дела о банкротстве ООО "Проспект", с учетом завершения должником строительства и выполнения заявителем обязательств по договору, в данном случае права и законные интересы кредитора подлежат судебной защите путем признания за ним права собственности на спорные квартиры.
Принимая во внимание все вышеизложенное, исследовав и оценив все представленные в материалы дела документы, исходя из конкретных обстоятельств данного дела, учитывая, что суд обязан обеспечить равенство прав всех участников гражданско-правовых отношений и в настоящем споре обеспечить равные условия для лиц, которым квартиры были переданы должником и право собственности за которыми зарегистрировано в законом установленном порядке, и лиц, в отношении которых должником не исполнена обязанность по передаче квартир, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии в данном случае всех необходимых оснований для удовлетворении требования кредитора о признании права собственности на спорные квартиры.
Доводы апеллянта о непредставлении заявителем надлежащих доказательств, указывающих на наличие совокупности условий, необходимых для признания за ним права собственности по правилам п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве, в частности, подписанных застройщиком и участником строительства до дня принятия заявления о признании застройщика банкротом передаточных актов либо иных документов о передаче жилого помещении, что влечет отказ в удовлетворении его требования о признании права собственности на спорные квартиры, подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном понимании фактических обстоятельств и норм действующего законодательства, регулирующего спорные отношения.
Ссылка на недобросовестное поведение Администрации, не подписавшей акты приема-передачи жилых помещений, как основание для отказа в удовлетворении заявления признается несостоятельной. Как следует из пояснений Администрации, а также из апелляционной жалобы акты приема-передачи не были подписаны Администрацией ввиду наличия значительных недостатков выполненных должником работ. Выявленные недостатки должником не устранены, требование о возмещении соответствующих убытков предъявлено в реестр (выделено в отдельное производство). Доказательства необоснованного уклонения Администрации от принятия жилых помещений в материалах дела отсутствуют.
При таком положении оснований для отмены судебного акта, с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. 176, 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражный суд Пермского края от 25 июля 2017 года по делу N А50-20477/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.10.2017 N 17АП-16924/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А50-20477/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 октября 2017 г. N 17АП-16924/2016-ГК
Дело N А50-20477/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 октября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Плаховой Т.Ю.,
судей Мартемьянова В.И., Чепурченко О.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Навалихиной О.А.,
при участии:
от заявителя жалобы, кредитора ООО "Сайпрус Инвестмент" - Калинина Е.Н., доверенность от 14.07.2016, паспорт,
от кредитора ООО "Брайс Групп" - Черемных А.С., доверенность от 23.06.2017, паспорт,
от Администрации г. Перми - Первунинская О.Н., доверенность от 05.04.2017, паспорт,
третьего лица, Майданник С.Ю. И., паспорт,
третьего лица, Антипиной Т.И., удостоверение,
от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу кредитора, ООО "Сайпрус Инвестмент"
на определение Арбитражный суд Пермского края
от 25 июля 2017 года
о включении реестр требований о передаче жилых помещений
ООО "Проспект" требования Муниципального образования город Пермь по договору N 47/МУ-1к (N 95-УЖО-И) долевого участия в строительстве от 29.04.2016 года, в том числе сведения:
- по сумме, уплаченной участником строительства, в размере 79975230 рублей:
- по передаче жилого помещения, квартир, по порядковым номерам 1-47,
вынесенное судьей Копаневой Е.А.
в рамках дела N А50-20477/2015
о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Проспект" (ОГРН 1045900074296, ИНН 5902193720),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Кощеева Елена Александровна, Авраменко Валентина Федоровна, Кощеева Диана Дмитриевна, Кощеева Владислав Дмитриевич, Пашукова Ирина Александровна, Пашукову Владиславу Александровна, Пашукова Милана Акмальевна, Сабанова Нина Васильевна, Сабанов Виктор Николаевич, Сабанов Евгений Викторович, Чурина Евгения Александровна, Чурина Елена Николаевна, Чурина Мария Александровна, Чурин Кирилл
Эдуардович, Демидова Мария Николаевна, Свинарев Николай Георгиевич, Демидова Ольга Феофанова, Демидов Александр Владимирович, Демидова Анна Владимировна, Демидова Ксения Андреевна, Демидов Сергей Николаевич, Боева Екатерина Николаевна, Боев Даниил Сергеевич, Боев Никита Сергеевич, Майданик Сергей Ивановича, Майданик Елена Ивановна, Майданик Артем Сергеевич, Майданик Никита Сергеевич, Майданик Софья Артемовна, Антипьева Тамара Ивановна, Белоусов Алексей Иванович, отдела опеки и попечительства над несовершеннолетними Территориального управления Министерства Социального развития Пермского края
установил:
определением Арбитражного суда Пермского края от 29.07.2016 по результатам рассмотрения заявления ИФНС России по Ленинскому району г. Перми, в отношении ООО "Проспект" (далее - должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Рудин Р.А.
На основании определения суда от 03.10.2016 при банкротстве ООО "Проспект" применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда Пермского края от 01.03.2017 ООО "Проспект" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Чувашев А.Н.
Объявление о признании должника несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете "КоммерсантЪ" от 11.03.2017.
30.09.2016, т.е. с пропуском срока, установленного п. 1 ст. 71 Закона о банкротстве, от Муниципального образования город Пермь в лице Администрации г. Перми (далее - заявитель, кредитор, Администрация) в Арбитражный суд Пермского края поступило заявление о включении в реестр о передаче жилого помещения, которое после признания должника банкротом было принято судом к производству и назначено к рассмотрению на с учетом отложений на 20.07.2017 года.
Кроме того, 31.03.2017 заявителем предъявлено требование о включении в реестр должника требований в сумме 25 211 105,50 рублей реального ущерба (л.д. 4 т. 2).
Также 12.04.2017 заявителем было предъявлено в суд требование о признании права собственности на квартиры.
Указанные заявления были объединены для совместного рассмотрения в одно производство.
В дальнейшем требование заявителя о включении в реестр требований кредиторов ООО "Проспект" требований в сумме 25 211 105,50 руб. в порядке ст. 130 АПК РФ выделено в отдельное производство.
В настоящем производстве рассматривается требования кредитора о включении требований в реестр о передаче жилых помещений и о признании права собственности на жилые помещения.
Определением Арбитражного суда Пермского края от 25.07.2017 (резолютивная часть от 20.07.2017) включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Проспект" требование кредитора по договору N 47/МУ-1к (N 95-УЖО-И) долевого участия в строительстве от 29.04.2016, в том числе сведения:
- - по сумме, уплаченной участником строительства, в размере 79 975 230 руб.;
- - по передаче жилого помещения, квартир, по порядковым номерам 1-47 (согласно характеристикам, указанным в резолютивной части определения), расположенных в позиции 1 (вторая очередь строительства) 17-ти этажного жилого комплекса "Байкал" из двух корпусов по адресу: г. Пермь, Кировский район, ул. Калинина, 64а;
- - по объекту строительства: многоквартирный дом со встроенными нежилыми помещениями N 64а, корпус 1, расположенный по ул. Калинина г. Перми на земельном участке с кадастровым N 59:01:0000000:0102, возведенным на основании разрешения на строительство N RU-90303000-134/2007/1 от 07.11.2011 года, N RU-90303000-143/2007/3 от 13.10.2015 года, N RU-90303000-134/2007/4 от 19.08.2016 года, выданным департаментом градостроительства и архитектуры города Перми.
Этим же определением за кредитором признано право муниципальной собственности на квартиры по порядковым номерам 1-47 в доме N 64, корпус 1, ул. Калинина г. Пермь, согласно характеристиками, приведенным в резолютивной части определения).
Не согласившись с вынесенным определением, конкурсный кредитор должника, ООО "Сайпрус Инвестмент" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.
В апелляционной жалобе ее заявитель фактически не соглашается с судебным актом в части удовлетворения требования кредитора о признании права собственности на жилые помещения, указывая на то, что судом допущено неверно толкование положений ст. 201.11 Закона о банкротстве, а также правовых позиций Верховного Суда РФ, изложенных в определениях от 24.01.2017 по делу N 89-КГ16-10 и от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186. С позиции апеллянта, из содержания положений п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве следует, что для признания права собственности на жилое помещение необходимо одновременное соблюдение двух условий: наличие разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено и подписание застройщиком и участником строительства до дня принятия заявления о признании застройщика банкротом передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения; в данном случае разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию застройщиком получено 28.09.2016, т.е. в период процедуры наблюдения, при этом акты приема-передачи между должником и Администрацией не подписаны. В этой связи считает, что заявителем не было представлено надлежащих доказательств, указывающих на наличие совокупности условий, необходимых для признания за ним права собственности по правилам п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве, в связи с чем, его требования о признании права собственности на спорные квартиры удовлетворению не подлежали. Указывает на недобросовестное поведение Администрации, с учетом чего последней следует отказать в судебной защите.
До начала судебного разбирательства от Администрации поступил письменный отзыв, согласно которому позицию апеллянта считает необоснованной, обжалуемое определение - законным.
Третьи лица (Свинарев Н.Г., Демидов С.Н., Демидова О.Ф., Демидова М.Н., Демидов А.В., Демидова А.В., Демидова К.А., Боев Д.С., Боев Н.С., Боева Е.Н., Антипьева Т.И., Белоусов А.И., Сабанова Н.В., Сабанов В.Н., Сабанов Е.В., Майданник С.И., Майданник Е.И., Майданник Н.С. Майданник А.С., Майданник С.А.) в письменных отзывах против удовлетворения апелляционной жалобы также возражали.
В судебном заседании представитель ООО "Сайпрус Инвестмент" доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, на отмене обжалуемого определения настаивал.
Представитель кредитора (ООО "Брайс Групп") поддержал позицию апеллянта.
Третьи лица (Майданник С.И., Антипина Т.И.) по мотивам, изложенным в письменных отзывах, против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда представителей не направили, от третьих лиц (Сабанова В.Н., Сабанова Е.В., Свинарева Н.Г., Демидова С.Н., Демидовой О.Ф., Демидовой М.Н., Демидова А.В., Демидовой А.В., Демидовой К.А., Боева Д.С., Боева Н.С., Боевой Е.Н.) поступили ходатайства о рассмотрении жалобы в их отсутствие.
В соответствии с ч. 3 ст. 156, ст. 266 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в обжалуемой части проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, основанием для обращения Администрации в суд с настоящими требованиями явились следующие обстоятельства.
Между Муниципальным образованием город Пермь (Участник долевого строительства) и ООО "Проспект" (Застройщик) 29.04.2016 был заключен договор участия в долевом строительстве N 47/МУ-1к (N 95-УЖО-И), в соответствии с п. 2.1 которого Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) 17 - этажный жилой комплекс "Байкал" из двух корпусов, представляющих собой многоквартирные дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: Пермский край, город Пермь, Кировский район, улица Калинина, д. 64, после окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию корпуса N 1 (вторая очередь строительства, срок сдачи - второй квартал 2016 г.) передать объект долевого строительства, указанного в п. 3.1. настоящего Договора, Участнику долевого строительства.
Согласно п. 3.1 договора участия в долевом строительстве N 47/МУ-1к (N 95-УЖО-И) объектами долевого строительства по настоящему договору признаются квартиры, расположенные в Корпусе N 1 (вторая очередь строительства), входящие в состав многоквартирного дома, указанного в п. 2.1. настоящего Договора, а также общее имущество, подлежащее передаче Участникам долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, обладающие параметрами и характеристиками, согласно спецификации (подробный перечень квартир и характеристики приведены в обжалуемом определении).
Договор долевого участия в строительстве был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю 16.05.2016 г. за номером регистрации 024-59 024 201 2016 3436/1.
Цена Договора составляет 79 975 230 рублей, которая была оплачена следующим образом.
В соответствии с договором об инвестировании строительства N 439 от 10.12.2007, заключенным между ООО "Проспект" и ООО "Мостотрест-2", ООО "Проспект" обязался вложить инвестиции ООО "Мостотрест-2" в строительство жилых помещений общей площадью 3750 кв. м в многоэтажном жилом корпусе "Байкал" по адресу: г. Пермь, ул. Калинина, 64.
В соответствии с п. 2.1 договора стоимость инвестирования составила 93 750 000 рублей.
18.12.2007 ООО "Проспект" выдало справку об исполнении ООО "Мостотрест-2" обязательств по оплате инвестирования.
В обоснование передачи должнику денежных средств суду представлен акт приема-передачи ценных бумаг от 12.12.2007 года (л.д. 1 т. 4), из которого следует, что ООО "Мостотрест-2" передало ООО "Проспект" по договору вексель ООО "Спецнефтеснаб-ПО" серии Ф N 000002 номинальной стоимостью 93750000 рублей, дата составления 12.12.2007 года, срок платежа - по предъявлении, но не ранее 12.12.2014 года.
Суду представлена копия векселя (л.д. 142 т. 4).
В подтверждения наличия вексельного обязательства на дату передачи векселя в оплату инвестирования строительства суду представлено вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Пермского края от 24.03.2016 года по делу N А50-30335/15 (л.д. 150 т. 4), которым установлено, что ООО "Проспект" владело векселем с 12.12.2007 года по 23.10.2014 года.
Судом установлены непрерывные индоссаменты векселя: ООО "Спецнефтеснаб-ПО", ООО "Мостотрест-2", ООО "Проспект", Мастерова А.А., Шпагин Е.А., все индоссаменты, за исключением совершенных ООО "Спецнефтеснаб-ПО", ООО "Мостотрест-2", совершены с оговоркой "без оборота на меня".
27.11.2015 нотариусом Тороповым А.В. совершен протест векселя в неплатеже, составлен акт о протесте векселя в неплатеже, в котором констатирован факт прекращении правоспособности ООО "Спецнефтеснаб-ПО" 14.10.2011 года в связи с исключением общества из ЕГРЮЛ.
Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом установлены как выдача векселя, так и его обращение, конечный владелец векселя ИП Сарапулов Э.П., то есть судом установлены обстоятельства как введения векселя в оборот, так и использование векселя ООО "Проспект" в своей деятельности путем его передачи Мастеровой А.А.
Указанные обстоятельства никем не опровергнуты (ст. 65 АПК РФ), свидетельствуют об оплате ООО "Мостотрест-2" инвестиционного вклада по договору.
Оплата участия ООО "Мостотрест-2" также подтверждается выданной ООО "Проспект" справкой от 18.12.2007 года (л.д. 2 т. 4), представленной в подлиннике.
В соответствии с дополнительным соглашением от 18.12.2007 к соглашению от 11.10.2004 года N 626, заключенным между Администрацией, ООО "Мостотрест-2", ОАО "Пермэнергоспецремонт" (л.д. 123 т. 3) застройщик, осуществляющий комплексную застройку квартала, расположенного в микрорайоне Вышка-1, обязался в срок до 19.12.2007 года передать в муниципальную собственность города Перми помещения площадью 150 кв. м, безвозмездно уступить администрации право требования передачи в собственность жилых помещений общей площадью 3570 кв. м по адресу: г. Пермь, ул. Калинина, 64.
18.12.2007 между ООО "Мостотрест-2" и МО город Пермь был заключен договор уступки права требования по договору инвестирования строительства N 439 от 10.12.2007 года (л.д. 139 т. 3), согласно которому ООО "Мостотрест-2" безвозмездно передало МО города Перми права требования по договору инвестирования N 439 от 10.12.2007 года, в том числе право требования 3750 кв. м в собственность жилых помещений общей площадью 3570 кв. м по адресу: г. Пермь, ул. Калинина, 64.
17.02.2016 между ООО "Проспект" и МО город Пермь было заключено дополнительное соглашение (л.д. 43 т. 3), согласно которому стороны изложили приложение N 1 к договору N 439 от 10.12.2007 в редакции приложения N 1 к настоящему соглашению, то есть в части сетки квартир.
29.04.2016 между ООО "Проспект" и МО город Пермь (л.д. 157 т. 3) был заключен договор N 47/МУ-1к (N 95-УЖО-И) участия в долевом строительстве, согласно которому должник обязался передать МО город Пермь квартиры в доме N 64 по ул. Калинина г. Перми (подробный перечень квартир и характеристики также приведены в обжалуемом определении).
В соответствии п. 2.1 договора стоимость долевого участия определена сторонами в сумме 79 975 230 рублей.
Доказательств расторжения сторонами договора от 29.04.2016 N 47/МУ-1к (N 95-УЖО-И) участия в долевом строительстве суду не представлено.
Кроме того, 29.04.2016 года между ООО "Проспект" и МО город Пермь было заключено соглашение о новации (л.д. 134 т. 3), согласно которому стороны пришли к соглашению о замене обязательства должника перед кредитором, вытекающего из договора уступки права требования (цессии) от 18.12.2007 по договору инвестирования строительства N 439 от 10.12.2007 года, договора инвестирования строительства N 439 от 10.12.2007 на обязательство по договору от 29.04.2016 N 47/МУ-1к (N 95-УЖО-И) участия в долевом строительстве.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, включил в реестр требований о передаче жилых помещений должника требование Администрации по договору N 47/МУ-1к (N 95-УЖО-И) долевого участия в строительстве от 29.04.2016, в том числе сведения:
- - по сумме, уплаченной участником строительства, в размере 79 975 230 руб.;
- - по передаче жилого помещения, квартир, по порядковым номерам 1-47 (согласно характеристикам, указанным в резолютивной части определения), расположенных в позиции 1 (вторая очередь строительства) 17-ти этажного жилого комплекса "Байкал" из двух корпусов по адресу: г. Пермь, Кировский район, ул. Калинина, 64а;
- - по объекту строительства: многоквартирный дом со встроенными нежилыми помещениями N 64а, корпус 1, расположенный по ул. Калинина г. Перми на земельном участке с кадастровым N 59:01:0000000:0102, возведенным на основании разрешения на строительство N RU-90303000-134/2007/1 от 07.11.2011 года, N RU-90303000-143/2007/3 от 13.10.2015 года, N RU-90303000-134/2007/4 от 19.08.2016 года, выданным департаментом градостроительства и архитектуры города Перми.
Признавая за Администрацией право муниципальной собственности на спорные квартиры, суд первой инстанции исходил из того, что кредитор, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ООО "Проспект", а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на квартиры.
В силу ст. 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. 71 и ст. 100 настоящего Федерального закона; арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр о передаче жилых помещений.
Исходя из позиции ООО "Сайпрус Инвестмент", изложенной в апелляционной жалобе, им не оспаривается признание судом требования кредитора о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника обоснованным и его удовлетворение.
В апелляционной жалобе ООО "Сайпрус Инвестмент" фактически не соглашается с определением суда в части признания за кредитором права муниципальной собственности на спорные квартиры.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, проанализировав нормы материального и процессуального права, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены определения суда.
Как верно указано судом в обжалуемом определении, согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с названной нормой гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Исходя из положений ст. 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с такой регистрации.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
Согласно ст. 4 названного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик обязан передать участнику строительства объект долевого строительства не позднее срока, который установлен договором (п. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).
Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства предусмотрена ст. 25 Закона о государственной регистрации.
Статьей 213 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам и юридическим лицам.
В соответствии с п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Согласно ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве, право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации и Законом об участии в долевом строительстве. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Обязательными условиями договора долевого участия являются определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Отсутствие указанных условий влечет признание договора незаключенным.
Судом правомерно установлено, материалами дела подтверждено и участвующими в деле лицами не опровергнуто, что правоотношения сторон в рассматриваемой ситуации урегулированы договором долевого участия в строительстве жилого дома N 47/МУ-1к (N 95-УЖО-И) от 29.04.2016 года, заключенного между ООО "Проспект" и Муниципальное образование город Пермь, зарегистрированным в установленном законном порядке 16.05.2016 (л.д. 155 об. т. 3).
Представленные в материалы дела заявителем документы предусматривают обязанность ООО "Проспект" по передаче ему жилых помещений.
По смыслу указанных положений § 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Закона о банкротстве Муниципальное образование город Пермь является участником строительства спорного объекта незавершенного строительства расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Калинина, 64а.
Как следует из положений ст. 12, 128, 130 (п. 1) ГК РФ, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
В соответствии с разъяснениями п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (ред. От 04.03.2015), требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.
Таким образом, значимыми для дела обстоятельствами являются факты исполнения обязательств по оплате и передаче квартиры участнику строительства.
Как установлено выше, в подтверждение исполнения своих обязательств по договору долевого участия в строительстве жилого дома от 29.04.2016 года N 47/МУ-1к (N 95-УЖО-И) заявителем представлены договор об инвестировании в строительство N 439 от 10.12.2007, дополнительное соглашение к нему от 17.02.2016 года, договор уступки права требования от 18.12.2007, соглашение о новации от 29.04.2016, акт приема-передачи векселя от 12.12.2007 (л.д. 1 т. 4), решение Арбитражного суда Пермского края от 24.03.2016 по делу N А50-30335/15 (л.д. 150 т. 4), справка о выполнении обязательств от 18.12.2007.
Правопритязаний на истребуемые в собственность квартиры в ЕГРП не установлено (л.д. 22-68 т. 4).
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).
Установлено, что ООО "Проспект" 03.03.2006 по договору аренды земельного участка N 002-06К (л.д. 6 т. 4) в аренду был предоставлен земельный участок под строительство 10-ти этажного жилого дома, кадастровый N 59:01:0000000:0102, выдано разрешение на строительство N RU-90303000-134/2007/1 от 07.11.2011 года, N RU-90303000-143/2007/3 от 13.10.2015, N RU-90303000-134/2007/4 от 19.08.2016.
Дом введен в эксплуатацию, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 28.09.2016 года N RU-90303000-143/2007/1 (л.д. 116 т. 2).
После ввода дома в эксплуатацию должником осуществлена передача квартир в указанном доме иным участникам строительства по актам приема-передачи от 01.10.2016, участниками строительства произведена государственная регистрация права собственности на квартиры, указанный факт установлен материалами дела, в частности, определением суда от 08.06.2017.
Единственный участник строительства, которому после ввода дома в эксплуатацию не были переданы квартиры, - Муниципальное образование город Пермь.
Из представленных в дело доказательств следует, что Муниципальное образование город Пермь выполнило обязательства в полном объеме, уплатив сумму, указанную в договоре, в свою очередь, должник не исполнил надлежащим образом взятые на себя обязательства по передаче квартир.
В соответствии со ст. 19 Конституции Российской Федерации все равны перед законом и судом.
Конституционный принцип равенства (ст. 19 Конституции Российской Федерации) означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).
При таких обстоятельствах, исходя из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обоснованно указал, что в целях обеспечения справедливого рассмотрения настоящего дела о банкротстве ООО "Проспект", с учетом завершения должником строительства и выполнения заявителем обязательств по договору, в данном случае права и законные интересы кредитора подлежат судебной защите путем признания за ним права собственности на спорные квартиры.
Принимая во внимание все вышеизложенное, исследовав и оценив все представленные в материалы дела документы, исходя из конкретных обстоятельств данного дела, учитывая, что суд обязан обеспечить равенство прав всех участников гражданско-правовых отношений и в настоящем споре обеспечить равные условия для лиц, которым квартиры были переданы должником и право собственности за которыми зарегистрировано в законом установленном порядке, и лиц, в отношении которых должником не исполнена обязанность по передаче квартир, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии в данном случае всех необходимых оснований для удовлетворении требования кредитора о признании права собственности на спорные квартиры.
Доводы апеллянта о непредставлении заявителем надлежащих доказательств, указывающих на наличие совокупности условий, необходимых для признания за ним права собственности по правилам п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве, в частности, подписанных застройщиком и участником строительства до дня принятия заявления о признании застройщика банкротом передаточных актов либо иных документов о передаче жилого помещении, что влечет отказ в удовлетворении его требования о признании права собственности на спорные квартиры, подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном понимании фактических обстоятельств и норм действующего законодательства, регулирующего спорные отношения.
Ссылка на недобросовестное поведение Администрации, не подписавшей акты приема-передачи жилых помещений, как основание для отказа в удовлетворении заявления признается несостоятельной. Как следует из пояснений Администрации, а также из апелляционной жалобы акты приема-передачи не были подписаны Администрацией ввиду наличия значительных недостатков выполненных должником работ. Выявленные недостатки должником не устранены, требование о возмещении соответствующих убытков предъявлено в реестр (выделено в отдельное производство). Доказательства необоснованного уклонения Администрации от принятия жилых помещений в материалах дела отсутствуют.
При таком положении оснований для отмены судебного акта, с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. 176, 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражный суд Пермского края от 25 июля 2017 года по делу N А50-20477/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Т.Ю.ПЛАХОВА
Судьи
В.И.МАРТЕМЬЯНОВ
О.Н.ЧЕПУРЧЕНКО
Т.Ю.ПЛАХОВА
Судьи
В.И.МАРТЕМЬЯНОВ
О.Н.ЧЕПУРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)