Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.12.2015 по делу N А76-8503/2015 (судья Первых Н.А.).
Министерство имущества и природных ресурсов Челябинской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агрохолдинг "Золотые нивы" (далее - ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы", ответчик) о взыскании основного долга по договору о передаче в аренду недвижимого имущества от 02.07.2009 N 3/6827, рассчитанного за период с 12.12.2013 по 17.09.2014 в размере 264 379 руб. 46 коп., пени за период с 12.12.2013 по 17.09.2014 в размере 10 557 руб. 10 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных за период с 18.09.2014 по 03.04.2015 в размере 11 875 руб. 40 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.04.2015 по день фактического исполнения решения.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражный суд первой инстанции привлек Главное управление лесами Челябинской области (далее - Управление лесами, третье лицо) и Челябинское областное бюджетное учреждение "Чебаркульское лесничество" (далее - ЧОБУ "Чебаркульское лесничество", третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 14.12.2015 (резолютивная часть объявлена 07.12.2015) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласилось Министерство и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Министерство (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Министерство ссылается на прекращение права оперативного управления областного государственного учреждения "Чебаркульское лесничество" (далее - ОГУ "Чебаркульское лесничество"), передачу имущества, поименованного в договоре аренды от 02.07.2009 N 3/6827, в государственную казну Челябинской области на основании распоряжения Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 08.06.2010 N 754-р, положение о Министерстве, утвержденное постановлением губернатора Челябинской области от 10.12.2014 N 233, и приводит довод о том, что ему перешли права и обязанности арендодателя из договора аренды от 02.07.2009 N 3/6827. В связи с тем, что стороны не заявили о прекращении договора и ответчик продолжал пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, договор аренды от 02.07.2009 N 3/6827 следует признать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор не выполнил возложенные на него обязательства по передаче арендованного недвижимого имущества арендодателю по акту приема-сдачи. Актом внеплановой проверки фактического использования недвижимого имущества, переданного по договору от 02.07.2009 N 3/6827, подтверждается, что соответствующее имущество не используется и находится в разрушенном состоянии: разрушены стены, крыша, отсутствуют оконные и дверные блоки, объект отключен от теплоснабжения, водоснабжения и электроснабжения. Внутри объекта демонтированы коммуникации теплоснабжения, водоснабжения и электроснабжения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. От ответчика поступило ходатайство о проведении судебного заседания без участия его представителя. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что по результатам проведения конкурса от 05.05.2009 между областным государственным учреждением "Чебаркульский опытный лесхоз" (далее - ОГУ "Чебаркульский опытный лесхоз") (арендодатель) и ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" (арендатор) подписан договор о передаче в аренду недвижимого имущества от 02.07.2009 N 3/6827 (л. д. 12-15, 68).
По условиям данной сделки ОГУ "Чебаркульский опытный лесхоз" обязалось передать ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" в аренду на срок с 02.07.2009 до 28.06.2010 для хранения зерна и сельскохозяйственной техники нежилое помещение - часть производственного блока - общей площадью 700 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская обл., Чебаркульский р-н, д. Маскайка, лесничество (пункты 1.1, 1.3, 1.5 договора аренды).
Из текста договора аренды также следует, что арендодатель обязан осуществлять проверку наличия, сохранности и использования по назначению арендованного имущества (пункты 2.1.1, 2.2.4 договора аренды).
В случае окончания договора или его досрочного расторжения арендодатель обязан принять имущество от арендатора по акту приема-передачи, в трехдневный срок письменно уведомить Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области об освобождении имущества и решить вопрос дальнейшего использования этого имущества (пункт 2.2.5 договора аренды).
В свою очередь, арендатор обязан при расторжении или продлении договора за 30 дней до истечения срока письменно уведомить арендодателя о намерении продлить срок либо расторгнуть договор (пункт 2.3.11 договора аренды).
По окончании срока действия договора, его досрочном расторжении, освобождении (помещения) по иным основаниям арендатор обязан в течение 2 дней передать арендодателю арендованное имущество в технически исправном состоянии с учетом нормального износа по двухстороннему акту приема-сдачи (пункт 2.3.13 договора аренды).
После окончания срока действия договора арендатор не имеет преимущественного права на перезаключение договора на новый срок (пункт 7.2 договора аренды).
Расчет арендной платы приведен в приложении N 1 к договору аренды от 02.07.2009 N 3/6827. Согласно данному документу размер арендной платы за 1 месяц аренды составляет 28 700 руб. (л. д. 17).
Нежилое помещение передано ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" по акту приема-передачи от 02.07.2009 (л. д. 16).
Распоряжением Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 08.06.2010 N 754-р прекращено право оперативного управления ОГУ "Чебаркульское лесничество" в отношении двух объектов недвижимого имущества, в том числе, в отношении нежилого здания "производственный блок" общей площадью 1250,8 кв. м (л. д. 19-21).
Согласно акту внеплановой проверки фактического использования недвижимого имущества от 17.09.2014, подготовленному сотрудниками Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области, нежилое помещение "производственный блок" площадью 700 кв. м, расположенное по вышеуказанному адресу, на момент проведения проверки не используется и находится в разрушенном состоянии. Разрушена крыша, стены, отсутствуют оконные и дверные блоки, объект отключен от теплоснабжения, водоснабжения и электроснабжения (л. д. 82-84).
Постановлением губернатора Челябинской области от 27.10.2014 N 157 Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области переименовано в Министерство имущества и природных ресурсов Челябинской области (л. д. 28).
Согласно выписке из реестра имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области (государственная казна Челябинской области), от 10.12.2014 N 7/19466 нежилое здание - производственный блок общей площадью 1250,8 кв. м, расположенное по адресу: Чебаркульский р-н, д. Маскайка, Маскайское лесничество - внесено в реестр 15.01.2007 (л. д. 18).
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что на стороне ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" имеет место задолженность по арендной плате за спорный период, Министерство обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу (о взыскании основного долга, договорной неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами).
Определением от 12.12.2013 по делу N А76-20033/2013 Арбитражным судом Челябинской области возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы".
Отказывая в удовлетворении требований истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из прекращения действия договора аренды в 2010 году в связи с истечением срока действия данной сделки. Суд также исходил из отсутствия доказательств нахождения недвижимого имущества во владении и пользовании ответчика в указанный в иске период.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункты 1, 2 статьи 651 названного Кодекса).
Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются (пункт 1 статьи 654 названного Кодекса).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 названного Кодекса).
Договор аренды от 02.07.2009 N 3/6827 следует признать заключенным, поскольку сторонами в надлежащей форме согласованы существенные условия сделки такого вида (объект аренды и размер арендной платы). Обязательной государственной регистрации договор не подлежал, так как был заключен на срок менее одного года.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обязанность арендодателя перед арендатором состоит в передаче помещения по акту сдачи-приемки. С этого момента арендодатель вправе требовать арендную плату.
Как указано выше, нежилое помещение передано ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" по акту приема-передачи от 02.07.2009.
По смыслу статей 425, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство арендатора по внесению арендной платы сохраняется в течение всего срока действия договора аренды и нахождения объекта аренды во владении и (или) пользовании арендатора.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 названного Кодекса).
Срок действия договора аренды от 02.07.2009 N 3/6827 истек 28.06.2010.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что правило пункта 2 статьи 621 названного Кодекса применению к правоотношениям истца и ответчика не подлежит.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В рамках дела N А76-20033/2013 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" Арбитражным судом Челябинской области рассмотрено заявление Министерства о признании обоснованным и включении в реестр требований кредиторов требования к ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" по задолженности по арендной плате, возникшей из спорного и в настоящем деле договора аренды от 02.07.2009 N 3/6827, в размере 1 186 883 руб. 87 коп. за период с 01.08.2010 по 11.12.2013 и пени в размере 208 855 руб. 94 коп. за период с 01.03.2011 по 10.07.2014. Определением от 08.10.2015 в удовлетворении заявления Министерства отказано.
При рассмотрении указанного заявления арбитражным судом установлено следующее обстоятельство. После окончания срока действия договора аренды ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" направило ОГУ "Чебаркульский опытный лесхоз" письмо, в котором в связи с окончанием срока действия договора аренды от 02.07.2009 N 3/6827 предложило принять недвижимое имущество и подписать акт приема-передачи. К письму арендатор приложил соответствующий акт возврата в двух экземплярах. Письмо получено арендодателем (л. д. 100-103).
Отказывая в удовлетворении заявления Министерства в рамках названного дела, арбитражный суд указал на отсутствие доказательств фактического использования арендованного имущества ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" после окончания срока действия договора аренды.
Таким образом, из указанного следует, что арендатор предпринял необходимые меры для целей надлежащего исполнения своих обязательств и возврата недвижимого имущества арендодателю по истечении установленного срока.
Из изложенного арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении сделал обоснованный вывод о том, что актом о возврате имущества арендатор выразил определенное намерение прекратить договорные отношения.
Доказательства того, что после окончания срока действия договора аренды при наличии выраженной воли арендатора на прекращение арендных отношений и возврат имущества арендодателю последний предпринял необходимые меры для принятия имущества в установленном порядке и на его стороне не было уклонения от принятия имущества, истец в материалы дела не представил.
Не представило Министерство и доказательства возобновления арендных отношений между сторонами.
Кроме того, из норм статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что в предусмотренных законом случаях (в частности, статья 17.1 названного Закона) договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 названного Кодекса).
Поскольку договор аренды от 02.07.2009 N 3/6827 заключен в отношении государственного имущества Челябинской области в период действия специальных норм статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", по результатам проведения конкурса, действие данного договора не может быть возобновлено на неопределенный срок.
Следует также отметить, что в соответствии с пунктом 7.2 договора аренды после окончания срока действия данной сделки арендатор не имеет преимущественного права на перезаключение договора на новый срок.
Тем самым, не имеется оснований для вывода о возобновлении действия договора аренды от 02.07.2009 N 3/6827 на неопределенный срок.
В рамках настоящего дела Министерство потребовало от ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" внесения арендной платы за период с 12.12.2013 по 17.09.2014, то есть за период после прекращения действия договора аренды.
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения либо не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9, части 2, 3 статьи 41, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу изложенного именно на истца по требованию о взыскании платы за фактическое пользование имуществом возлагается обязанность представить относимые и допустимые доказательства нахождения соответствующего объекта во владении (пользовании) ответчика.
Арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении пришел к верному выводу о недоказанности факта нахождения объекта аренды во владении (пользовании) ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" в период с 12.12.2013 по 17.09.2014.
К аналогичному выводу - о прекращении пользования нежилым помещением в 2010 году - пришел арбитражный суд при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" (определение от 08.10.2015 по делу N А76-20033/2013).
Арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для иной оценки обстоятельств фактического владения ответчиком нежилым помещением "производственного блока".
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как указано выше, при рассмотрении Арбитражным судом Челябинской области дела N А76-20033/2013 установлено, что после окончания срока действия договора аренды ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" предприняло необходимые меры для возврата недвижимого имущества.
Каких-либо доказательств, опровергающих факт совершения ответчиком действий по возврату нежилого помещения, истец не представил (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Между тем, арендодатель обязанность по приему объекта аренды не исполнил.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 211 названного Кодекса).
Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации) (пункт 1 статьи 214 названного Кодекса).
В силу приведенных нормативных положений Министерство как уполномоченный отраслевой орган государственной власти субъекта Российской Федерации, представитель собственника мог и должен самостоятельно и своевременно обеспечить контроль за состоянием, сохранностью вверенного недвижимого имущества.
Министерство не было лишено возможности осуществить проверку исполнения арендодателем либо иным должностным лицом обязанности по приему нежилого помещения из аренды. Однако, истец соответствующих мер не предпринял, на протяжении периода с 28.06.2010 по 17.09.2014 состоянием недвижимого имущества не интересовался, проверок не проводил, доказательств совершения соответствующих действий не представил.
При указанных фактических обстоятельствах у арбитражного суда первой инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для удовлетворения денежных требований истца.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.12.2015 по делу N А76-8503/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.02.2016 N 18АП-894/2016 ПО ДЕЛУ N А76-8503/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2016 г. N 18АП-894/2016
Дело N А76-8503/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.12.2015 по делу N А76-8503/2015 (судья Первых Н.А.).
Министерство имущества и природных ресурсов Челябинской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агрохолдинг "Золотые нивы" (далее - ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы", ответчик) о взыскании основного долга по договору о передаче в аренду недвижимого имущества от 02.07.2009 N 3/6827, рассчитанного за период с 12.12.2013 по 17.09.2014 в размере 264 379 руб. 46 коп., пени за период с 12.12.2013 по 17.09.2014 в размере 10 557 руб. 10 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных за период с 18.09.2014 по 03.04.2015 в размере 11 875 руб. 40 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.04.2015 по день фактического исполнения решения.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражный суд первой инстанции привлек Главное управление лесами Челябинской области (далее - Управление лесами, третье лицо) и Челябинское областное бюджетное учреждение "Чебаркульское лесничество" (далее - ЧОБУ "Чебаркульское лесничество", третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 14.12.2015 (резолютивная часть объявлена 07.12.2015) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласилось Министерство и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Министерство (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Министерство ссылается на прекращение права оперативного управления областного государственного учреждения "Чебаркульское лесничество" (далее - ОГУ "Чебаркульское лесничество"), передачу имущества, поименованного в договоре аренды от 02.07.2009 N 3/6827, в государственную казну Челябинской области на основании распоряжения Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 08.06.2010 N 754-р, положение о Министерстве, утвержденное постановлением губернатора Челябинской области от 10.12.2014 N 233, и приводит довод о том, что ему перешли права и обязанности арендодателя из договора аренды от 02.07.2009 N 3/6827. В связи с тем, что стороны не заявили о прекращении договора и ответчик продолжал пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, договор аренды от 02.07.2009 N 3/6827 следует признать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор не выполнил возложенные на него обязательства по передаче арендованного недвижимого имущества арендодателю по акту приема-сдачи. Актом внеплановой проверки фактического использования недвижимого имущества, переданного по договору от 02.07.2009 N 3/6827, подтверждается, что соответствующее имущество не используется и находится в разрушенном состоянии: разрушены стены, крыша, отсутствуют оконные и дверные блоки, объект отключен от теплоснабжения, водоснабжения и электроснабжения. Внутри объекта демонтированы коммуникации теплоснабжения, водоснабжения и электроснабжения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. От ответчика поступило ходатайство о проведении судебного заседания без участия его представителя. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что по результатам проведения конкурса от 05.05.2009 между областным государственным учреждением "Чебаркульский опытный лесхоз" (далее - ОГУ "Чебаркульский опытный лесхоз") (арендодатель) и ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" (арендатор) подписан договор о передаче в аренду недвижимого имущества от 02.07.2009 N 3/6827 (л. д. 12-15, 68).
По условиям данной сделки ОГУ "Чебаркульский опытный лесхоз" обязалось передать ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" в аренду на срок с 02.07.2009 до 28.06.2010 для хранения зерна и сельскохозяйственной техники нежилое помещение - часть производственного блока - общей площадью 700 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская обл., Чебаркульский р-н, д. Маскайка, лесничество (пункты 1.1, 1.3, 1.5 договора аренды).
Из текста договора аренды также следует, что арендодатель обязан осуществлять проверку наличия, сохранности и использования по назначению арендованного имущества (пункты 2.1.1, 2.2.4 договора аренды).
В случае окончания договора или его досрочного расторжения арендодатель обязан принять имущество от арендатора по акту приема-передачи, в трехдневный срок письменно уведомить Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области об освобождении имущества и решить вопрос дальнейшего использования этого имущества (пункт 2.2.5 договора аренды).
В свою очередь, арендатор обязан при расторжении или продлении договора за 30 дней до истечения срока письменно уведомить арендодателя о намерении продлить срок либо расторгнуть договор (пункт 2.3.11 договора аренды).
По окончании срока действия договора, его досрочном расторжении, освобождении (помещения) по иным основаниям арендатор обязан в течение 2 дней передать арендодателю арендованное имущество в технически исправном состоянии с учетом нормального износа по двухстороннему акту приема-сдачи (пункт 2.3.13 договора аренды).
После окончания срока действия договора арендатор не имеет преимущественного права на перезаключение договора на новый срок (пункт 7.2 договора аренды).
Расчет арендной платы приведен в приложении N 1 к договору аренды от 02.07.2009 N 3/6827. Согласно данному документу размер арендной платы за 1 месяц аренды составляет 28 700 руб. (л. д. 17).
Нежилое помещение передано ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" по акту приема-передачи от 02.07.2009 (л. д. 16).
Распоряжением Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 08.06.2010 N 754-р прекращено право оперативного управления ОГУ "Чебаркульское лесничество" в отношении двух объектов недвижимого имущества, в том числе, в отношении нежилого здания "производственный блок" общей площадью 1250,8 кв. м (л. д. 19-21).
Согласно акту внеплановой проверки фактического использования недвижимого имущества от 17.09.2014, подготовленному сотрудниками Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области, нежилое помещение "производственный блок" площадью 700 кв. м, расположенное по вышеуказанному адресу, на момент проведения проверки не используется и находится в разрушенном состоянии. Разрушена крыша, стены, отсутствуют оконные и дверные блоки, объект отключен от теплоснабжения, водоснабжения и электроснабжения (л. д. 82-84).
Постановлением губернатора Челябинской области от 27.10.2014 N 157 Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области переименовано в Министерство имущества и природных ресурсов Челябинской области (л. д. 28).
Согласно выписке из реестра имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области (государственная казна Челябинской области), от 10.12.2014 N 7/19466 нежилое здание - производственный блок общей площадью 1250,8 кв. м, расположенное по адресу: Чебаркульский р-н, д. Маскайка, Маскайское лесничество - внесено в реестр 15.01.2007 (л. д. 18).
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что на стороне ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" имеет место задолженность по арендной плате за спорный период, Министерство обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу (о взыскании основного долга, договорной неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами).
Определением от 12.12.2013 по делу N А76-20033/2013 Арбитражным судом Челябинской области возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы".
Отказывая в удовлетворении требований истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из прекращения действия договора аренды в 2010 году в связи с истечением срока действия данной сделки. Суд также исходил из отсутствия доказательств нахождения недвижимого имущества во владении и пользовании ответчика в указанный в иске период.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункты 1, 2 статьи 651 названного Кодекса).
Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются (пункт 1 статьи 654 названного Кодекса).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 названного Кодекса).
Договор аренды от 02.07.2009 N 3/6827 следует признать заключенным, поскольку сторонами в надлежащей форме согласованы существенные условия сделки такого вида (объект аренды и размер арендной платы). Обязательной государственной регистрации договор не подлежал, так как был заключен на срок менее одного года.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обязанность арендодателя перед арендатором состоит в передаче помещения по акту сдачи-приемки. С этого момента арендодатель вправе требовать арендную плату.
Как указано выше, нежилое помещение передано ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" по акту приема-передачи от 02.07.2009.
По смыслу статей 425, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство арендатора по внесению арендной платы сохраняется в течение всего срока действия договора аренды и нахождения объекта аренды во владении и (или) пользовании арендатора.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 названного Кодекса).
Срок действия договора аренды от 02.07.2009 N 3/6827 истек 28.06.2010.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что правило пункта 2 статьи 621 названного Кодекса применению к правоотношениям истца и ответчика не подлежит.
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В рамках дела N А76-20033/2013 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" Арбитражным судом Челябинской области рассмотрено заявление Министерства о признании обоснованным и включении в реестр требований кредиторов требования к ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" по задолженности по арендной плате, возникшей из спорного и в настоящем деле договора аренды от 02.07.2009 N 3/6827, в размере 1 186 883 руб. 87 коп. за период с 01.08.2010 по 11.12.2013 и пени в размере 208 855 руб. 94 коп. за период с 01.03.2011 по 10.07.2014. Определением от 08.10.2015 в удовлетворении заявления Министерства отказано.
При рассмотрении указанного заявления арбитражным судом установлено следующее обстоятельство. После окончания срока действия договора аренды ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" направило ОГУ "Чебаркульский опытный лесхоз" письмо, в котором в связи с окончанием срока действия договора аренды от 02.07.2009 N 3/6827 предложило принять недвижимое имущество и подписать акт приема-передачи. К письму арендатор приложил соответствующий акт возврата в двух экземплярах. Письмо получено арендодателем (л. д. 100-103).
Отказывая в удовлетворении заявления Министерства в рамках названного дела, арбитражный суд указал на отсутствие доказательств фактического использования арендованного имущества ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" после окончания срока действия договора аренды.
Таким образом, из указанного следует, что арендатор предпринял необходимые меры для целей надлежащего исполнения своих обязательств и возврата недвижимого имущества арендодателю по истечении установленного срока.
Из изложенного арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении сделал обоснованный вывод о том, что актом о возврате имущества арендатор выразил определенное намерение прекратить договорные отношения.
Доказательства того, что после окончания срока действия договора аренды при наличии выраженной воли арендатора на прекращение арендных отношений и возврат имущества арендодателю последний предпринял необходимые меры для принятия имущества в установленном порядке и на его стороне не было уклонения от принятия имущества, истец в материалы дела не представил.
Не представило Министерство и доказательства возобновления арендных отношений между сторонами.
Кроме того, из норм статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что в предусмотренных законом случаях (в частности, статья 17.1 названного Закона) договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 названного Кодекса).
Поскольку договор аренды от 02.07.2009 N 3/6827 заключен в отношении государственного имущества Челябинской области в период действия специальных норм статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", по результатам проведения конкурса, действие данного договора не может быть возобновлено на неопределенный срок.
Следует также отметить, что в соответствии с пунктом 7.2 договора аренды после окончания срока действия данной сделки арендатор не имеет преимущественного права на перезаключение договора на новый срок.
Тем самым, не имеется оснований для вывода о возобновлении действия договора аренды от 02.07.2009 N 3/6827 на неопределенный срок.
В рамках настоящего дела Министерство потребовало от ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" внесения арендной платы за период с 12.12.2013 по 17.09.2014, то есть за период после прекращения действия договора аренды.
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения либо не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9, части 2, 3 статьи 41, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу изложенного именно на истца по требованию о взыскании платы за фактическое пользование имуществом возлагается обязанность представить относимые и допустимые доказательства нахождения соответствующего объекта во владении (пользовании) ответчика.
Арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении пришел к верному выводу о недоказанности факта нахождения объекта аренды во владении (пользовании) ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" в период с 12.12.2013 по 17.09.2014.
К аналогичному выводу - о прекращении пользования нежилым помещением в 2010 году - пришел арбитражный суд при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" (определение от 08.10.2015 по делу N А76-20033/2013).
Арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для иной оценки обстоятельств фактического владения ответчиком нежилым помещением "производственного блока".
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как указано выше, при рассмотрении Арбитражным судом Челябинской области дела N А76-20033/2013 установлено, что после окончания срока действия договора аренды ООО "Агрохолдинг "Золотые нивы" предприняло необходимые меры для возврата недвижимого имущества.
Каких-либо доказательств, опровергающих факт совершения ответчиком действий по возврату нежилого помещения, истец не представил (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Между тем, арендодатель обязанность по приему объекта аренды не исполнил.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 211 названного Кодекса).
Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации) (пункт 1 статьи 214 названного Кодекса).
В силу приведенных нормативных положений Министерство как уполномоченный отраслевой орган государственной власти субъекта Российской Федерации, представитель собственника мог и должен самостоятельно и своевременно обеспечить контроль за состоянием, сохранностью вверенного недвижимого имущества.
Министерство не было лишено возможности осуществить проверку исполнения арендодателем либо иным должностным лицом обязанности по приему нежилого помещения из аренды. Однако, истец соответствующих мер не предпринял, на протяжении периода с 28.06.2010 по 17.09.2014 состоянием недвижимого имущества не интересовался, проверок не проводил, доказательств совершения соответствующих действий не представил.
При указанных фактических обстоятельствах у арбитражного суда первой инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для удовлетворения денежных требований истца.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.12.2015 по делу N А76-8503/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)