Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поташовой Ж.В.,
судей: Лепихина Д.Е., Марковой Т.Т.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Добыш Д.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО Фирма "Фея"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.06.2016 по делу N А40-20970/16, принятое судьей С.О. Ласкиной (33-175),
по заявлению ООО Фирма "Фея"
к ДГИ г. Москвы
о признании незаконным отказа,
при участии:
- от заявителя: Фаизов Е.Л. по доверенности от 19.07.2016;
- от ответчика: Гречко А.В. по доверенности от 07.12.2015;
- установил:
ООО Фирма "Фея" (заявитель, общество), с учетом уточнений к заявленным требованиям, обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (ответчик, ДГИ г. Москвы) о признании незаконным отказа от 22.01.2016, исх. N ДГИ-1-2432/16-1, в заключении договоров купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, корп. 2, общей площадью 265,3 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1-9, 9а, 10-13, 14, 14а, 15-18, 18а, 19-25, 25а, 26, 26а, 27) находящихся в собственности г. Москвы (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.04.2002 г. N 77-01/06-008/2002-1821), и г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, корп. 2, общей площадью 173,8 кв. м (этаж 1, пом. XXI, комн. 1-15), принадлежащего на праве собственности городу Москве (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.04.2002 г. N 77-01/06-008/2002-1826), а также обязании Департамента городского имущества г. Москвы заключить Договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, корп. 2, общей площадью 265,3 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1-9, 9а, 10-13, 14, 14а, 15-18, 18а, 19-25, 25а, 26, 26а, 27) находящегося в собственности г. Москвы (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.04.2002 г. N 77-01/06-008/2002-1821) на условиях, изложенных в проекте договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) (Приложение к Письму Департамента городского имущества г. Москвы от 06 апреля 2015 г. N 33-5-3649/15-(1)-0 "О подписании договора купли продажи", обязании Департамента городского имущества г. Москвы заключить Договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, корп. 2, общей площадью 173,8 кв. м (этаж 1, пом. XXI, комн. 1-15), находящегося в собственности г. Москвы (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.04.2002 г. N 77-01/06-008/2002-1826) на условиях, изложенных в проекте договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) (Приложение к Письму Департамента городского имущества г. Москвы от 01.04.2015 г. N 33-5-3652/15-(2)-0 "О подписании договора купли продажи".
Определением от 28.03.2016 объединены в одно производство дело N А40-20970/2016-33-175 и дело N А40-21018/2016-33-176 для совместного рассмотрения в рамках дела N А40-20970/2016-33-175 и присвоен объединенному делу N А40-20970/2016-33-175.
Решением от 23.06.2015 Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении заявленных ООО Фирма "Фея" отказал в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО Фирма "Фея" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Представитель ответчика поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает жалобу необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.
Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы, заслушанного мнения представителей сторон, полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.02.2002 между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы, в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель) и заявителем - ООО Фирма "Фея" (Арендатор) на основании договора аренды от 02.03.1995 N 7-206 заключен договор N 7-41 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, (с дополнительными соглашениями и приложениями к нему), который зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Москве, о чем имеется соответствующая отметка на титульном листе договора.
Согласно п. п. 1.1, 1.3 договора объектом аренды является нежилое помещение г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, корп. 2, общей площадью 265,3 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1-9, 9а, 10-13, 14, 14а, 15-18, 18а, 19-25, 25а, 26, 26а, 27) для использования под бытовое обслуживание населения сроком с 01.01.2002 по 06.07.2019.
Дополнительным соглашением от 10.08.2011 изменено целевое назначение помещения на бытовое обслуживание, медицинские услуги.
ООО Фирма "Фея", являясь субъектом малого предпринимательства, с 1995 на основании договора аренды N 7-41 от 01.02.2002 непрерывно пользуется нежилым помещением площадью 265,3 кв. м, расположенным по указанному выше адресу.
Общество полагая, что имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, так как арендуемое помещение находится в пользовании у заявителя в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, у заявителя отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, обратился в Департамент имущества города Москвы с письмом от 12.02.2015, в котором выразил намерение воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, корп. 2, общей площадью 265,3 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1-9, 9а, 10-13, 14, 14а, 15-18, 18а, 19-25, 25а, 26, 26а, 27), которое получено Департаментом имущества города Москвы 12.02.2015.
В ответ на полученную оферту заявителя, ответчик письмом от 06.04.2015 N 33-5-3649/15-(1)-0 сообщил о согласовании договора купли-продажи с приложением проекта договора купли-продажи по цене 29 369 000 руб.
Стоимость спорного имущества согласно отчету N 773Г/352 от 02.03.2015, подготовленного ООО "Абн-Консалт" по состоянию на 12.02.2015 составила 34 655 000 руб., с учетом НДС, 29 369 000 руб., без учета НДС.
Стоимость спорного имущества согласно Отчету об оценке, подготовленному ООО "КОНТИ" по заказу заявителя по состоянию на 12.02.2015 составила 20 268 189 руб. без учета НДС.
Заявитель направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий, протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом.
Однако ответчик письмом от 08.05.2015 N 33-5-3649/15-(0)-1 не согласился с представленным протоколом разногласий и отказал в предоставлении государственной услуги.
Также из материалов дела следует, что 30.03.2006 между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы, в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель) и заявителем ООО Фирма "Фея" на основании договора аренды от 07.06.2004 N 7-289 заключен договор N 7-176 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, (с дополнительными соглашениями и приложениями к нему), который зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Москве, о чем имеется соответствующая отметка на титульном листе договора.
Согласно п. п. 1.1, 1.3 договора объектом аренды является нежилое помещение г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, корп. 2 общей площадью 173,8 кв. м для использования под бытовое обслуживание населения, сроком с 01.01.2006 по 31.12.2007.
Дополнительным соглашением от 07.05.2009 срок действия договора продлен до 31.12.2007.
Дополнительным соглашением от 26.05.2010 срок действия договора продлен до 30.06.2015.
ООО Фирма "Фея", являясь субъектом малого предпринимательства, с 2004 г. на основании договора аренды N 7-176 от 30.03.2006 непрерывно пользуется нежилым помещением площадью 173,8 кв. м, расположенным по указанному выше адресу.
Общество полагая, что имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, так как арендуемое помещение находится в пользовании у истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66 обратился в Департамент имущества города Москвы с письмом от 12.02.2015, в котором выразил намерение воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, корп. 2, общей площадью 173,8 кв. м (этаж 1, пом. XXI, комн. 1-15), которое получено Департаментом имущества города Москвы 12.02.2015.
В ответ на полученную оферту заявителя, ответчик письмом от 01.04.2015 N 33-5-3652/15-(2)-0 сообщил о согласовании договора купли-продажи с приложением проекта договора купли-продажи по цене 18 414 000 руб.
Стоимость спорного имущества согласно отчету N 773Г/353 от 02.03.2015, подготовленного ООО "АБН-Консалт" по состоянию на 12.02.2015 составила 21 729 000 руб., с учетом НДС, 18 414 000 руб., без учета НДС.
Стоимость спорного имущества согласно Отчету об оценке, подготовленному ООО "КОНТИ" по заказу заявителя, по состоянию на 12.02.2015 составила 20 268 189 руб. без учета НДС.
Заявитель направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий, протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом.
Однако ответчик письмом от 08.05.2015 N 33-5-3652/15-(0)-1 не согласился с представленным протоколом разногласий и отказал в предоставлении государственной услуги.
Заявитель обратился в суд с исковыми заявлениями о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества в порядке ст. 445, 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ.
Решениями Арбитражного суда г. Москвы от 10.12.2015 г. по делу N А40-122595/15 и делу N А40-122643/15 в удовлетворении исковых требований ООО Фирма "Фея" отказано в полном объеме. При этом суд указал, что о проведении судебной экспертизы стороны не заявили, истец, уточнив заявленные требования, просит урегулировать разногласия по цене, указанной ответчиком. При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия разногласий по цене выкупаемого объекта недвижимости, суд пришел к выводу об отсутствии предмета спора по искам об урегулировании разногласий.
21.12.2015 ООО Фирма "Фея" направило в адрес ответчика письма от 18.12.2015 N б/н с просьбой повторно направить проект договора купли-продажи нежилых помещений на условиях Департамента в адрес заявителя для его подписания (рег. N 33-1-361/15-(0)-0 (исправлен на ДГИ-6834/16) от 21.12.2015 и рег. N 33-1-362/15-(0)-0 (исправлен на ДГИ-5957/16) от 21.12.2015).
28.01.2016 г. заявителем получен отказ Департамента исх. N ДГИ-1-2432/16-1 от 22.01.2016 г.
Департамент, рассмотрев обращения ООО "Фирма "Фея" от 18.12.2015 N б/н (от 18.01.2016, вх. N ДГИ-1-2432/16, от 19.01.16, вх. N ДГИ-1-2865/16), от 30.12.2015 N б/н (от 30.12.2015, вх. N ДГИ-1-704677/15, N ДГИ-1-704735/15) по вопросу заключения с Обществом договоров купли-продажи нежилых помещений площадью 173,8 кв. м и 265,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, корп. 2, письмом от 22.01.2016 N ДГИ-1-2432/16-1 сообщил обществу следующее.
В рамках исполнения государственной услуги города Москвы "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" (далее - государственная услуга) по заявлениям от 12.02.2015 N 33-5-3652/15-(0)-0 и N 33-5-3649/15-(0)-0 ООО Фирме "Фея" 07.04.2015 были выданы на согласование проекты договоров купли-продажи на указанные объекты недвижимости.
ООО Фирма "Фея" проекты договоров купли-продажи согласовало 30.04.2015 с протоколами разногласий в части цены выкупаемых объектов.
В связи с отсутствием правовых оснований для заключения договоров купли-продажи указанных нежилых помещений на условиях протоколов разногласий, представленных ООО Фирмой "Фея", Департаментом принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги, о чем организация проинформирована письмами от 08.05.2015 N 33-5-3652/15-(0)-1, N 33-5-3649/15-(0)-1, полученными 04.06.2015.
ООО Фирма "Фея" обратилось в суд с настоящим заявлением, при этом требуя признать недействительным отказ от 22.01.2016, исх. N ДГИ-1-2432/16-1 в заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, корп. 2, общей площадью 173,8 кв. м (этаж 1, пом. XXI, комн. 1-15); нежилого помещения, расположенного по адресу; г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, корп. 2, общей площадью 265, 3 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1-9, 9а, 10-13, 14, 14а, 15-18, 18а, 19-25, 25а, 26, 26а, 27), указало, что данный отказ является незаконным и необоснованным, а также данным отказом нарушены его права.
Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно, не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.
Согласно ст. 13 ГК РФ ненормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным.
Таким образом, из существа приведенных норм следует, что для признания недействительными обжалуемых заявителем решения ДГИ г. Москвы необходимо наличие двух обязательных условий, а именно, несоответствие их закону и наличие нарушения ими прав и охраняемых законом интересов юридического лица.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходит из следующего.
Предоставление государственной услуги осуществляется Департаментом в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" (далее - Административный регламент).
В соответствии с пунктом 2.10.1.2 Административного регламента основанием для отказа в предоставлении государственной услуги является невозможность предоставления государственной услуги по основаниям, предусмотренным федеральными законами.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно статье 6 и статье 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", право на проведение оценки принадлежит собственнику соответствующего объекта и в отношении оценки объектов, принадлежащих субъектам Российской Федерации договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.10.2016 N 09АП-47275/2016-АК ПО ДЕЛУ N А40-20970/16
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 октября 2016 г. N 09АП-47275/2016-АК
Дело N А40-20970/16
Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поташовой Ж.В.,
судей: Лепихина Д.Е., Марковой Т.Т.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Добыш Д.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО Фирма "Фея"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.06.2016 по делу N А40-20970/16, принятое судьей С.О. Ласкиной (33-175),
по заявлению ООО Фирма "Фея"
к ДГИ г. Москвы
о признании незаконным отказа,
при участии:
- от заявителя: Фаизов Е.Л. по доверенности от 19.07.2016;
- от ответчика: Гречко А.В. по доверенности от 07.12.2015;
- установил:
ООО Фирма "Фея" (заявитель, общество), с учетом уточнений к заявленным требованиям, обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (ответчик, ДГИ г. Москвы) о признании незаконным отказа от 22.01.2016, исх. N ДГИ-1-2432/16-1, в заключении договоров купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, корп. 2, общей площадью 265,3 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1-9, 9а, 10-13, 14, 14а, 15-18, 18а, 19-25, 25а, 26, 26а, 27) находящихся в собственности г. Москвы (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.04.2002 г. N 77-01/06-008/2002-1821), и г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, корп. 2, общей площадью 173,8 кв. м (этаж 1, пом. XXI, комн. 1-15), принадлежащего на праве собственности городу Москве (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.04.2002 г. N 77-01/06-008/2002-1826), а также обязании Департамента городского имущества г. Москвы заключить Договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, корп. 2, общей площадью 265,3 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1-9, 9а, 10-13, 14, 14а, 15-18, 18а, 19-25, 25а, 26, 26а, 27) находящегося в собственности г. Москвы (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.04.2002 г. N 77-01/06-008/2002-1821) на условиях, изложенных в проекте договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) (Приложение к Письму Департамента городского имущества г. Москвы от 06 апреля 2015 г. N 33-5-3649/15-(1)-0 "О подписании договора купли продажи", обязании Департамента городского имущества г. Москвы заключить Договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, корп. 2, общей площадью 173,8 кв. м (этаж 1, пом. XXI, комн. 1-15), находящегося в собственности г. Москвы (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.04.2002 г. N 77-01/06-008/2002-1826) на условиях, изложенных в проекте договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) (Приложение к Письму Департамента городского имущества г. Москвы от 01.04.2015 г. N 33-5-3652/15-(2)-0 "О подписании договора купли продажи".
Определением от 28.03.2016 объединены в одно производство дело N А40-20970/2016-33-175 и дело N А40-21018/2016-33-176 для совместного рассмотрения в рамках дела N А40-20970/2016-33-175 и присвоен объединенному делу N А40-20970/2016-33-175.
Решением от 23.06.2015 Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении заявленных ООО Фирма "Фея" отказал в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО Фирма "Фея" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Представитель ответчика поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает жалобу необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.
Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы, заслушанного мнения представителей сторон, полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.02.2002 между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы, в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель) и заявителем - ООО Фирма "Фея" (Арендатор) на основании договора аренды от 02.03.1995 N 7-206 заключен договор N 7-41 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, (с дополнительными соглашениями и приложениями к нему), который зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Москве, о чем имеется соответствующая отметка на титульном листе договора.
Согласно п. п. 1.1, 1.3 договора объектом аренды является нежилое помещение г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, корп. 2, общей площадью 265,3 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1-9, 9а, 10-13, 14, 14а, 15-18, 18а, 19-25, 25а, 26, 26а, 27) для использования под бытовое обслуживание населения сроком с 01.01.2002 по 06.07.2019.
Дополнительным соглашением от 10.08.2011 изменено целевое назначение помещения на бытовое обслуживание, медицинские услуги.
ООО Фирма "Фея", являясь субъектом малого предпринимательства, с 1995 на основании договора аренды N 7-41 от 01.02.2002 непрерывно пользуется нежилым помещением площадью 265,3 кв. м, расположенным по указанному выше адресу.
Общество полагая, что имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, так как арендуемое помещение находится в пользовании у заявителя в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, у заявителя отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, обратился в Департамент имущества города Москвы с письмом от 12.02.2015, в котором выразил намерение воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, корп. 2, общей площадью 265,3 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1-9, 9а, 10-13, 14, 14а, 15-18, 18а, 19-25, 25а, 26, 26а, 27), которое получено Департаментом имущества города Москвы 12.02.2015.
В ответ на полученную оферту заявителя, ответчик письмом от 06.04.2015 N 33-5-3649/15-(1)-0 сообщил о согласовании договора купли-продажи с приложением проекта договора купли-продажи по цене 29 369 000 руб.
Стоимость спорного имущества согласно отчету N 773Г/352 от 02.03.2015, подготовленного ООО "Абн-Консалт" по состоянию на 12.02.2015 составила 34 655 000 руб., с учетом НДС, 29 369 000 руб., без учета НДС.
Стоимость спорного имущества согласно Отчету об оценке, подготовленному ООО "КОНТИ" по заказу заявителя по состоянию на 12.02.2015 составила 20 268 189 руб. без учета НДС.
Заявитель направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий, протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом.
Однако ответчик письмом от 08.05.2015 N 33-5-3649/15-(0)-1 не согласился с представленным протоколом разногласий и отказал в предоставлении государственной услуги.
Также из материалов дела следует, что 30.03.2006 между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы, в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель) и заявителем ООО Фирма "Фея" на основании договора аренды от 07.06.2004 N 7-289 заключен договор N 7-176 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, (с дополнительными соглашениями и приложениями к нему), который зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Москве, о чем имеется соответствующая отметка на титульном листе договора.
Согласно п. п. 1.1, 1.3 договора объектом аренды является нежилое помещение г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, корп. 2 общей площадью 173,8 кв. м для использования под бытовое обслуживание населения, сроком с 01.01.2006 по 31.12.2007.
Дополнительным соглашением от 07.05.2009 срок действия договора продлен до 31.12.2007.
Дополнительным соглашением от 26.05.2010 срок действия договора продлен до 30.06.2015.
ООО Фирма "Фея", являясь субъектом малого предпринимательства, с 2004 г. на основании договора аренды N 7-176 от 30.03.2006 непрерывно пользуется нежилым помещением площадью 173,8 кв. м, расположенным по указанному выше адресу.
Общество полагая, что имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, так как арендуемое помещение находится в пользовании у истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66 обратился в Департамент имущества города Москвы с письмом от 12.02.2015, в котором выразил намерение воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, корп. 2, общей площадью 173,8 кв. м (этаж 1, пом. XXI, комн. 1-15), которое получено Департаментом имущества города Москвы 12.02.2015.
В ответ на полученную оферту заявителя, ответчик письмом от 01.04.2015 N 33-5-3652/15-(2)-0 сообщил о согласовании договора купли-продажи с приложением проекта договора купли-продажи по цене 18 414 000 руб.
Стоимость спорного имущества согласно отчету N 773Г/353 от 02.03.2015, подготовленного ООО "АБН-Консалт" по состоянию на 12.02.2015 составила 21 729 000 руб., с учетом НДС, 18 414 000 руб., без учета НДС.
Стоимость спорного имущества согласно Отчету об оценке, подготовленному ООО "КОНТИ" по заказу заявителя, по состоянию на 12.02.2015 составила 20 268 189 руб. без учета НДС.
Заявитель направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий, протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом.
Однако ответчик письмом от 08.05.2015 N 33-5-3652/15-(0)-1 не согласился с представленным протоколом разногласий и отказал в предоставлении государственной услуги.
Заявитель обратился в суд с исковыми заявлениями о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества в порядке ст. 445, 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ.
Решениями Арбитражного суда г. Москвы от 10.12.2015 г. по делу N А40-122595/15 и делу N А40-122643/15 в удовлетворении исковых требований ООО Фирма "Фея" отказано в полном объеме. При этом суд указал, что о проведении судебной экспертизы стороны не заявили, истец, уточнив заявленные требования, просит урегулировать разногласия по цене, указанной ответчиком. При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия разногласий по цене выкупаемого объекта недвижимости, суд пришел к выводу об отсутствии предмета спора по искам об урегулировании разногласий.
21.12.2015 ООО Фирма "Фея" направило в адрес ответчика письма от 18.12.2015 N б/н с просьбой повторно направить проект договора купли-продажи нежилых помещений на условиях Департамента в адрес заявителя для его подписания (рег. N 33-1-361/15-(0)-0 (исправлен на ДГИ-6834/16) от 21.12.2015 и рег. N 33-1-362/15-(0)-0 (исправлен на ДГИ-5957/16) от 21.12.2015).
28.01.2016 г. заявителем получен отказ Департамента исх. N ДГИ-1-2432/16-1 от 22.01.2016 г.
Департамент, рассмотрев обращения ООО "Фирма "Фея" от 18.12.2015 N б/н (от 18.01.2016, вх. N ДГИ-1-2432/16, от 19.01.16, вх. N ДГИ-1-2865/16), от 30.12.2015 N б/н (от 30.12.2015, вх. N ДГИ-1-704677/15, N ДГИ-1-704735/15) по вопросу заключения с Обществом договоров купли-продажи нежилых помещений площадью 173,8 кв. м и 265,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, корп. 2, письмом от 22.01.2016 N ДГИ-1-2432/16-1 сообщил обществу следующее.
В рамках исполнения государственной услуги города Москвы "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" (далее - государственная услуга) по заявлениям от 12.02.2015 N 33-5-3652/15-(0)-0 и N 33-5-3649/15-(0)-0 ООО Фирме "Фея" 07.04.2015 были выданы на согласование проекты договоров купли-продажи на указанные объекты недвижимости.
ООО Фирма "Фея" проекты договоров купли-продажи согласовало 30.04.2015 с протоколами разногласий в части цены выкупаемых объектов.
В связи с отсутствием правовых оснований для заключения договоров купли-продажи указанных нежилых помещений на условиях протоколов разногласий, представленных ООО Фирмой "Фея", Департаментом принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги, о чем организация проинформирована письмами от 08.05.2015 N 33-5-3652/15-(0)-1, N 33-5-3649/15-(0)-1, полученными 04.06.2015.
ООО Фирма "Фея" обратилось в суд с настоящим заявлением, при этом требуя признать недействительным отказ от 22.01.2016, исх. N ДГИ-1-2432/16-1 в заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, корп. 2, общей площадью 173,8 кв. м (этаж 1, пом. XXI, комн. 1-15); нежилого помещения, расположенного по адресу; г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, корп. 2, общей площадью 265, 3 кв. м (этаж 1, пом. II, комн. 1-9, 9а, 10-13, 14, 14а, 15-18, 18а, 19-25, 25а, 26, 26а, 27), указало, что данный отказ является незаконным и необоснованным, а также данным отказом нарушены его права.
Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно, не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.
Согласно ст. 13 ГК РФ ненормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным.
Таким образом, из существа приведенных норм следует, что для признания недействительными обжалуемых заявителем решения ДГИ г. Москвы необходимо наличие двух обязательных условий, а именно, несоответствие их закону и наличие нарушения ими прав и охраняемых законом интересов юридического лица.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходит из следующего.
Предоставление государственной услуги осуществляется Департаментом в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" (далее - Административный регламент).
В соответствии с пунктом 2.10.1.2 Административного регламента основанием для отказа в предоставлении государственной услуги является невозможность предоставления государственной услуги по основаниям, предусмотренным федеральными законами.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно статье 6 и статье 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", право на проведение оценки принадлежит собственнику соответствующего объекта и в отношении оценки объектов, принадлежащих субъектам Российской Федерации договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)