Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Московского городского суда Клюева А.И., рассмотрев кассационную жалобу представителя Д.А.Э., Д.А.Т. - Т. по доверенности, поступившую 20 апреля 2016 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 декабря 2015 года по делу по иску Д.А.Э., Д.А.Т. к ООО "БЭСТ Консалтинг", ЗАО "Энергостройкомплект-М", ООО "ЛЮКСИНВЕСТ" о признании права долевого участия,
установил:
Д.А.Э. и Д.А.Т. обратились в суд с иском к ООО "БЭСТ Консалтинг", ЗАО "Энергостройкомплект-М", ООО "ЛЮКСИНВЕСТ" о признании права долевого участия, в котором, уточнив заявленные требования, просили признать за ними инвестиционные права, возникшие по договору N ЛП-ЭСКМ /30-01 от 09.01.2007 г., в отношении следующих квартир на 12-м этаже: в секции 1 - двух трехкомнатных квартир под номерами на площадке 2 и 5, общими площадями соответственно 106,5 и 95,8 кв. м, в секции 2 - одной трехкомнатной квартиры под N 6, общей площадью 106,5 кв. м, на 11 этаже в секции 2 - одной трехкомнатной квартиры под N 7 на площадке, общей площадью 106,5 кв. м, многофункционального жилого комплекса по адресу: ***, с правом последующего оформления квартир в общую долевую собственность, правами участия в долевом строительстве, оплаченными в пределах указанной ориентировочной площади в пользу ООО "БЭСТ Консалтинг", как правопреемника ЗАО "Энергостройкомплект-М", обязать ООО "БЭСТ Консалтинг" заключить с истцами договор участия в долевом строительстве многофункционального жилого комплекса по адресу: ***, с правом последующего оформления в общую долевую собственность указанных квартир, на условиях, аналогичных условиям договоров участия в долевом строительстве, заключаемым ООО "БЭСТ Консалтинг" со всеми иными участниками долевого строительства по указанному строительному адресу.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что на основании договора N ЛП-ЭСКМ/30-01 от 09.01.2007 года, заключенного между Д.А.Э., Д.А.Т. и ЗАО "Энергостройкомплект-М", инвестор передал истцам права инвестирования строительства многофункционального жилого комплекса по адресу: ***, с правом последующего оформления в общую долевую собственность по 1/2 доли жилых помещений без внутренней отделки на 12 этаже, ориентировочной площадью 427 кв. м, стоимостью ***. Истцы свои обязательства по договору в части оплаты объема инвестирования в размере *** исполнили в полном объеме. Впоследствии, между инвестором, Правительством Москвы и Министерством иностранных дел РФ заключен инвестиционный контракт от 29.12.2008 года "О проектировании и строительстве многофункционального жилого комплекса по адресу: Москва, Ленинский проспект, вл. 97-99 (ЮЗАО)" за реестровым N ***. На момент заключения инвестиционного контракта у инвестора уже существовало обязательство перед истцами в виде переданных прав инвестирования многофункционального жилого комплекса по адресу: ***, с правом последующего оформления в общую долевую собственность по 1/2 доли жилых помещений без внутренней отделки на 12 этаже, ориентировочной площадью 427 кв. м. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.10.2011 года ЗАО "Энергостройкомплект-М" признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. Права и обязанности инвестора по инвестиционному контракту от 29.12.2008 года с согласия Правительства Москвы и Министерства иностранных дел РФ переданы в соответствии с соглашением N 1 от 11.10.2012 года от ЗАО "Энергостройкомплект-М" ООО "БЭСТ Консалтинг" в порядке уступки прав требования и перевода долга. Приобретенная по договору от 09.01.2007 года жилая площадь истцам до настоящего времени не передана.
Решением Гагаринского районного суда города Москвы от 19 июня 2015 года постановлено:
Признать за Д.А.Э. и Д.А.Т. право долевого участника по Договору N ЛП-ЭСКМ /30-01 от 09.01.2007 г. в отношении квартир, расположенных на 12-м этаже: в секции 1 - двух трехкомнатных квартир на площадке 2 и 5 общими площадями соответственно 106,5 и 95,8 кв. м, в секции 2 - одной трехкомнатной квартиры под N 6 общей площадью 106,5 кв. м жилых помещений; на 11 этаже в секции 2 - одной трехкомнатной квартиры под N 7 на площадке общей площадью 106,5 кв. м жилых помещений, многофункционального жилого комплекса по адресу: ***.
Признать за Д.А.Э. и Д.А.Т. право на заключение с ООО "БЭСТ Консалтинг" договора участия в долевом строительстве многофункционального жилого комплекса по адресу: ***, с правом последующего оформления в общую долевую собственность следующих квартир - на 12-м этаже: в секции 1 - двух трехкомнатных квартир на площадке 2 и 5 общими площадями соответственно 106,5 и 95,8 кв. м, в секции 2 - одной трехкомнатной квартиры под N 6 общей площадью 106,5 кв. м жилых помещений; на 11 этаже: в секции 2 - одной трехкомнатной квартиры под N 7 на площадке общей площадью 106,5 кв. м жилых помещений.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 декабря 2015 года постановлено:
Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 19 июня 2015 года отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Д.А.Э., Д.А.Т. к ООО "БЭСТ-Консалтинг", ЗАО "Энергостройкомплект-М", ООО "ЛЮКСИНВЕСТ" о признании права долевого участия по договору от 09 января 2007 года в отношении жилых помещений, расположенных в жилом комплексе по адресу: ***, отказать.
В кассационной жалобе представитель Д.А.Э., Д.А.Т. - Т. по доверенности просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 декабря 2015 года и оставить в силе решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 19 июня 2015 года.
В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как усматривается из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 декабря 2015 года, оно сомнений в законности не вызывает, а доводы жалобы в соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального Кодекса РФ не могут повлечь его отмену или изменение в кассационном порядке, в связи с чем оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется.
Судом установлено, что 10 марта 2005 года Правительством Москвы принято распоряжение N 329-РП "О проектировании и строительстве многофункционального жилого комплекса по адресу: Ленинский проспект, владение 97-99 (Юго-Западный административный округ)".
В соответствии с указанным распоряжением Министерство иностранных дел РФ МИД РФ) 2 ноября 2006 года издало приказ N 19038 "О проведении конкурса на право заключения инвестиционного договора (контракта) на реализацию инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального жилого комплекса по адресу: <...>".
Согласно протоколу N 3 оценки конкурсных предложений от 29 декабря 2006 года, конкурсная комиссия МИД РФ приняла решение признать победителем конкурса на право заключения инвестиционного контракта на реализацию инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального жилого комплекса по адресу: <...>, ЗАО "Энергостройкомплект-М".
Распоряжением Правительства Москвы от 28 июня 2007 года N 1315-РП "О внесении изменений и дополнений в распоряжение Правительства Москвы от 10 марта 2005 года N 329-РП" на Префектуру ЮЗАО возложена обязанность подготовить и представить в Департамент города Москвы по конкурентной политике для оформления и организации подписания от имени Правительства Москвы согласованный проект инвестиционного контракта между Правительством Москвы и инвестором, определенным Министерством иностранных дел РФ на конкурсной основе, на реализацию инвестиционного проекта на условиях настоящего распоряжения, утвержден разработанный Москомархитектурой акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта от 17 июля 2006 года N А-2131/01.
29 декабря 2008 года между Правительством Москвы, МИД РФ, ЗАО "Энергостройкомплект-М" в лице генерального директора К., подписан инвестиционный контракт, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой по индивидуальному проекту на земельном участке, площадью 1 га, по адресу: ***.
Согласно п. 2.2. инвестиционного контракта, ЗАО "Энергостройкомплект-М", как инвестор, в рамках реализации инвестиционного проекта обязался за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести строительство многофункционального жилого комплекса с автостоянкой на 496 машино-мест, в соответствии с разработанным актом разрешенного использования участка территории градостроительного объекта от 17 июля 2006 года N А-2131/01, утвержденным распоряжением Правительства Москвы от 28 июня 2007 года N 1315-РП. Дата ввода объекта в эксплуатацию - декабрь 2009.
Распоряжением Правительства Москвы от 05 сентября 2012 года за N 509-РП "О внесении изменений в распоряжение Правительства Москвы от 10 марта 2005 года N 329-РП" предусмотрено осуществление проектирования и получения разрешения на строительство (первый этап реализации инвестиционного проекта) в срок до 31 декабря 2013 года.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17 октября 2011 года, вступившим в законную силу, ЗАО "Энергостройкомплект-М" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден А.
11 октября 2012 года между Правительством Москвы, МИД РФ, ЗАО "Энергостройкомплект-М" в лице конкурсного управляющего А., ООО "БЭСТ Консалтинг", заключено дополнительное соглашение N 1 к инвестиционному контракту от 29 декабря 2008 года, по условиям которого стороны пришли к соглашению об уступке прав и обязанностей по инвестиционному контракту от 29 декабря 2008 года от инвестора ЗАО "Энергостройкомплект-М" к новому инвестору ООО "БЭСТ Консалтинг".
Согласно п. 2 соглашения, срок исполнения обязательств по проектированию и получению разрешения на строительство (1 этап реализации инвестиционного проекта) продлен до 31 декабря 2013 года.
В силу п. 7.3 соглашения, получение разрешения на производство строительных работ предусмотрено в срок до 31 декабря 2013 года.
20 июня 2014 года между МИД РФ и ООО "БЭСТ Консалтинг" подписан протокол предварительного распределения площадей по адресу: <...> в соответствии с инвестиционным контрактом от 29 декабря 2008 года, согласно которому стороны пришли к соглашению о распределении квартир на объекте, ориентировочной общей жилой площадью 36 491,60 кв. м.
11 июля 2014 года между ООО "БЭСТ Консалтинг" и ООО "ЛЮКСИНВЕСТ" заключен договор инвестирования строительства N ЛЕН/БК-ЛИ, предметом которого является привлечение инвестором соинвестора к участию в инвестировании проектирования и строительства многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой по индивидуальному проекту на земельном участке, площадью 1 га, по адресу: ***, с правом оформления в собственность по окончании строительства конкретных квартир, общей площадью ориентировочно 3 091, 1 кв. м. Перечень квартир с указанием идентификационных и технических данных, на которые соинвестор приобретает право на оформление в собственность, определен в Приложении N 1 к договору.
Согласно п. 1.2. договора инвестирования от 11 июля 2014 года ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - 3 квартал 2017 года.
Дополнительным соглашением от 16 июля 2014 года за N 1 к договору соинвестирования от 11 июля 2014 года соинвестор приобретает право оформления в собственность по окончании строительства конкретных квартир, общей площадью ориентировочно 24 938 кв. м. Приложение N 1 к договору дополнено квартирами общей проектной площадью 21 846,9 кв. м.
В обоснование заявленных исковых требований о наличии инвестиционных прав на жилые помещения многофункционального жилого комплекса по адресу: <...>, истцы представили в материалы дела договор N ЛП-ЭСКМ/30-01 от 09 января 2007 года, заключенный между Д.А.Э., Д.А.Т. и ЗАО "Энергостройкомплект-М" в лице генерального директора К., предметом которого является передача инвестором соинвесторам права инвестирования строительства многофункционального жилого комплекса по адресу: ***, с последующим оформлением в общую долевую собственность (доля в праве по 1/2) жилых помещений без внутренней отделки на 12 этаже, ориентировочной площадью 427 кв. м. По утверждению истцов, указанный договор является договором участия в долевом строительстве, заключен в соответствии с Федеральным законом N 214 от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", свои обязательства по договору истцы выполнили надлежащим образом, оплатив инвестиционный взнос в общем размере ***, который внесли в кассу инвестора, права и обязанности по договору перешли от ЗАО "Энергостройкомплект-М" к ООО "БЭСТ Консалтинг", которое от исполнения своих обязательств перед истцами уклоняется, жилые помещения до настоящего времени истцам не переданы.
Удовлетворяя требования истцов о признании права на заключение с ООО "БЭСТ Консалтинг" договора долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса по адресу: ***, с правом последующего оформления в общую долевую собственность жилых помещений, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", ст. ст. 421, 432 ГК РФ, пришел к выводу о том, что в результате перемены лиц в обязательстве ООО "БЭСТ Консалтинг" приняло на себя обязанность по передаче истцам жилых помещений, однако своих обязательств не исполнило, истцами оплачена стоимость указанных жилых помещений в полном объеме, но, по не зависящим от них причинам, договор участия в долевом строительстве с ООО "БЭСТ Консалтинг" не заключен, в связи с чем признал за истцами право на заключение договора долевого участия на жилые помещения на 12 этаже дома в виде двух трехкомнатных квартир на площадке 2 и 5, общими площадями соответственно 106,5 и 95,8 кв. м, одной трехкомнатной квартиры под N 6, общей площадью 106,5 кв. м жилых помещений, на 11 этаже дома одной трехкомнатной квартиры под N 7 на площадке, общей площадью 106,5 кв. м.
Судебная коллегия, рассмотрев дело в апелляционном порядке, с выводами суда первой инстанции не согласилась и отменила решение суда первой инстанции по следующим основаниям.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации, в силу части 3 его статьи 4, также начиная с указанной даты.
Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи.
В силу ч. 1, ч. 2 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в редакции Федерального закона от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона, застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В силу ч. 1 ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 3 названной статьи, в редакции на момент возникновения спорных правоотношений, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Положениями ч. 4 ст. 4 Закона в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, предусмотрено, что договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4).
Как установлено в суде апелляционной инстанции из объяснений представителя ООО "БЭСТ Консалтинг", 33-этажный жилой комплекс по адресу: <...>, не построен, в настоящее время возводится ориентировочно 5 - 6 этаж жилого комплекса, разрешение на строительство дома было получено ООО "БЭСТ Консалтинг" в 2012 году.
Также судебной коллегией установлено, что ЗАО "Энергостройкомплект-М" застройщиком многофункционального жилого комплекса по адресу: ***, не являлся, договор N ЛП-ЭСКМ/30-01 от 09 января 2007 года государственной регистрации не прошел и ни одна из сторон договора на его государственной регистрации ни во внесудебном порядке, ни в судебном порядке не настаивала, на момент заключения договора разрешение на строительство получено не было, проектная документация разработана не была.
Таким образом, ЗАО "Энергостройкомплект-М", именуемый в договоре от 09 января 2007 года "Инвестором", таковым, в правовом понимании ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", не являлся.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
В силу ч. 2 названной статьи инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы).
Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Из содержания договора N ЛП-ЭСКМ/30-01 от 09 января 2007 года следует, что он заключен на основании Закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, Инвестиционного контракта между МИД РФ и ЗАО "Энергостройкомплект-М".
Между тем, инвестиционный контракт, на основании которого у ЗАО "Энергостройкомплект-М" возникло право привлекать денежные средства истцов, был заключен между ЗАО "Энергостройкомплект-М", Правительством Москвы и МИД РФ, как застройщиком, только 29 декабря 2008 года.
Сам по себе тот факт, что ЗАО "Энергостройкомплект-М" решением конкурсной комиссии МИД РФ от 29 декабря 2006 года было признано победителем конкурса на право заключения инвестиционного контракта на реализацию инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального жилого комплекса по адресу: ***, не может явиться основанием для наделения названного Общества законным правом привлечения денежных средств граждан.
К показаниям свидетеля К., бывшего генерального директора ЗАО "Энергостройкомплект-М", допрошенного судом апелляционной инстанции, о том, что на период 09 января 2007 года между Обществом и МИД РФ уже был подписан инвестиционный договор, судебная коллегия отнеслась критически, поскольку данные показания ничем не подтверждены, опровергались объяснениями представителя МИД РФ в суде апелляционной инстанции, который пояснил, что никакого иного инвестиционного контракта на строительство жилого комплекса по адресу: <...>, кроме заключенного 29 декабря 2008 года, между МИД РФ и ЗАО "Энергостройкомплект-М" подписано не было.
С учетом изложенного, судебная коллегия, пришла к выводу, что ЗАО "Энергостройкомплект-М" на момент заключения договора от 09 января 2007 года ни застройщиком жилого комплекса, ни инвестором не являлось, и право на привлечение денежных средств истцов у него отсутствовало.
Кроме того, положениями ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" законодателем предусмотрены обязательные требования, предъявляемые к содержанию договора участия в долевом строительстве, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; гарантийный срок на объект долевого строительства.
Названным требованиям заключенный 09 января 2007 года между истцами и ЗАО "Энергостройкомплект-М" договор не соответствует.
Так, согласно п. 1.1. договора от 09 января 2007 года, истцам переданы права инвестирования строительства жилого комплекса с последующим оформлением в общую долевую собственность по 1/2 доли жилых помещений на 12 этаже, ориентировочной площадью 427 кв. м.
Согласно п. 1.2. договора, характеристики указанных в п. 1.1. помещений стороны изложат в дополнительном соглашении к настоящему договору, которое подпишут после подписания протокола распределения между МИД и Инвестором.
Указанное дополнительное соглашение с истцами подписано не было, а, следовательно, объект долевого строительства в договоре не был определен в нарушение требований ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.
Договор от 09 января 2007 года также не содержит и указаний на срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; гарантийный срок на объект долевого строительства.
Таким образом, договор N ЛП-ЭКСМ/30-01 от 09 января 2007 года не содержит существенных условий, предъявляемых законодателем к договорам об участии в долевом строительстве и к порядку их заключения, по своей правовой природе договор от 09 января 2007 года договором о долевом участии в строительстве не является, заключенным, в силу ч. 5 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, признан быть не может, ввиду чего такой договор правовых последствий для истцов в виде признания за ними права на объекты долевого строительства в виде жилых помещений, расположенных по адресу: ***, повлечь не может. Доказательств, свидетельствующих о заключении истцами с ЗАО "Энергостройкомплект-М" договора участия в долевом строительстве в объекте по адресу: ***, отвечающим требованиям Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, материалы дела не содержат.
Исполнение истцами условий договора в части оплаты ЗАО "Энергостройкомплект-М" предусмотренной в договоре от 09 января 2007 года денежной суммы в размере 20 344 379 руб. 40 коп., в силу приведенных выше положений закона и установленных обстоятельств, не может явиться единственным условием, при котором у истцов возникло право участия в долевом строительстве объекта и право предъявить заявленные в рамках настоящего гражданского дела исковые требования.
Оплатив денежные средства в кассу ЗАО "Энергостройкомплект-М", которое не имело право привлекать денежные средства истцов для строительства жилого комплекса, у последних возникло только право требования к Обществу возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков.
В силу ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
При этом истцы никаких требований к ЗАО "Энергостройкомплект-М", в том числе и в рамках конкурсного производства, не предъявляли.
Кроме того, судебная коллегия указала, что вывод суда первой инстанции о возникновении обязательств ООО "БЭСТ Консалтинг" перед истцами на основании инвестиционного контракта от 29 декабря 2008 года и дополнительного соглашения N 1 к нему от 11 октября 2012 года, является ошибочным, поскольку истцы стороной инвестиционного контракта и дополнительного соглашения N 1 не являются, ни одна из сторон инвестиционного контракта не уступала своих прав требования и не переводила своих обязательств по контракту истцам. ООО "БЭСТ Консалтинг", приобретая у ЗАО "Энергостройкомплект-М" права и обязанности по инвестиционному контракту от 29 декабря 2008 года на основании дополнительного соглашения N 1 от 11 октября 2012 года, не могло приобрести обязательства, возникшие у ЗАО "Энергостройкомплект-М" перед истцами по договору от 09 января 2007 года, поскольку ООО "БЭСТ Консалтинг" стороной по договору от 09 января 2007 года не являлось.
Доводы истцов и их представителей о наличии между ООО "БЭСТ Консалтинг" и ЗАО "Энергостройкомплект-М" соглашения о передаче ООО "БЭСТ Консалтинг" прав и обязанностей ЗАО "Энергостройкомплект-М" перед истцами, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Достоверных доказательств, подтверждающих наличие такого соглашения, суду апелляционной инстанции стороной истца также не было представлено.
Судебной коллегией также учтено, что ООО "БЭСТ Консалтинг" заключило 11.06.2014 года с ООО "ЛЮКСИНВЕСТ" договор инвестирования строительства N ЛЕН/БК-ЛИ, по которому передало права инвестирования на спорные жилые помещения ООО "ЛЮКСИНВЕСТ", что свидетельствует об отсутствии у ООО "БЭСТ Консалтинг" на момент разрешения спора правомочий по заключению с истцами каких-либо договоров, предметом которых являются спорные жилые помещения.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия пришла к выводу, что заявленные исковые требования являются необоснованными, в связи чем, отменила решение суда первой инстанции и правомерно отказала в удовлетворении иска Д.А.Э., Д.А.Т.
Судебная коллегия правильно установила необходимые для разрешения спора обстоятельства и дала им надлежащую оценку.
Доводы кассационной жалобы направлены на иную оценку обстоятельств дела, а также иное толкование норм материального права, не нуждаются в дополнительной проверке, и основанием к отмене обжалуемых судебных постановлений служить не могут.
Положениями статей 378, 386, 387 Гражданского процессуального кодекса РФ установлено, что судом кассационной инстанции не производится переоценка имеющихся в деле доказательств и установление обстоятельств, которые не были установлены судами первой и второй инстанции или были ими опровергнуты.
При вынесении апелляционного определения существенных нарушений норм материального и процессуального права допущено не было.
Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда в кассационном порядке.
Доводы кассационной жалобы принципу правовой определенности не отвечают.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 381, 383 Гражданского процессуального кодекса РФ,
определил:
в передаче кассационной жалобы представителя Д.А.Э., Д.А.Т. - Т. по доверенности на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 декабря 2015 года по делу по иску Д.А.Э., Д.А.Т. к ООО "БЭСТ Консалтинг", ЗАО "Энергостройкомплект-М", ООО "ЛЮКСИНВЕСТ" о признании права долевого участия для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - отказать.
Судья
Московского городского суда
А.И.КЛЮЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 29.04.2016 N 4Г-4901/2016
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 апреля 2016 г. N 4г/8-4901
Судья Московского городского суда Клюева А.И., рассмотрев кассационную жалобу представителя Д.А.Э., Д.А.Т. - Т. по доверенности, поступившую 20 апреля 2016 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 декабря 2015 года по делу по иску Д.А.Э., Д.А.Т. к ООО "БЭСТ Консалтинг", ЗАО "Энергостройкомплект-М", ООО "ЛЮКСИНВЕСТ" о признании права долевого участия,
установил:
Д.А.Э. и Д.А.Т. обратились в суд с иском к ООО "БЭСТ Консалтинг", ЗАО "Энергостройкомплект-М", ООО "ЛЮКСИНВЕСТ" о признании права долевого участия, в котором, уточнив заявленные требования, просили признать за ними инвестиционные права, возникшие по договору N ЛП-ЭСКМ /30-01 от 09.01.2007 г., в отношении следующих квартир на 12-м этаже: в секции 1 - двух трехкомнатных квартир под номерами на площадке 2 и 5, общими площадями соответственно 106,5 и 95,8 кв. м, в секции 2 - одной трехкомнатной квартиры под N 6, общей площадью 106,5 кв. м, на 11 этаже в секции 2 - одной трехкомнатной квартиры под N 7 на площадке, общей площадью 106,5 кв. м, многофункционального жилого комплекса по адресу: ***, с правом последующего оформления квартир в общую долевую собственность, правами участия в долевом строительстве, оплаченными в пределах указанной ориентировочной площади в пользу ООО "БЭСТ Консалтинг", как правопреемника ЗАО "Энергостройкомплект-М", обязать ООО "БЭСТ Консалтинг" заключить с истцами договор участия в долевом строительстве многофункционального жилого комплекса по адресу: ***, с правом последующего оформления в общую долевую собственность указанных квартир, на условиях, аналогичных условиям договоров участия в долевом строительстве, заключаемым ООО "БЭСТ Консалтинг" со всеми иными участниками долевого строительства по указанному строительному адресу.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что на основании договора N ЛП-ЭСКМ/30-01 от 09.01.2007 года, заключенного между Д.А.Э., Д.А.Т. и ЗАО "Энергостройкомплект-М", инвестор передал истцам права инвестирования строительства многофункционального жилого комплекса по адресу: ***, с правом последующего оформления в общую долевую собственность по 1/2 доли жилых помещений без внутренней отделки на 12 этаже, ориентировочной площадью 427 кв. м, стоимостью ***. Истцы свои обязательства по договору в части оплаты объема инвестирования в размере *** исполнили в полном объеме. Впоследствии, между инвестором, Правительством Москвы и Министерством иностранных дел РФ заключен инвестиционный контракт от 29.12.2008 года "О проектировании и строительстве многофункционального жилого комплекса по адресу: Москва, Ленинский проспект, вл. 97-99 (ЮЗАО)" за реестровым N ***. На момент заключения инвестиционного контракта у инвестора уже существовало обязательство перед истцами в виде переданных прав инвестирования многофункционального жилого комплекса по адресу: ***, с правом последующего оформления в общую долевую собственность по 1/2 доли жилых помещений без внутренней отделки на 12 этаже, ориентировочной площадью 427 кв. м. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.10.2011 года ЗАО "Энергостройкомплект-М" признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. Права и обязанности инвестора по инвестиционному контракту от 29.12.2008 года с согласия Правительства Москвы и Министерства иностранных дел РФ переданы в соответствии с соглашением N 1 от 11.10.2012 года от ЗАО "Энергостройкомплект-М" ООО "БЭСТ Консалтинг" в порядке уступки прав требования и перевода долга. Приобретенная по договору от 09.01.2007 года жилая площадь истцам до настоящего времени не передана.
Решением Гагаринского районного суда города Москвы от 19 июня 2015 года постановлено:
Признать за Д.А.Э. и Д.А.Т. право долевого участника по Договору N ЛП-ЭСКМ /30-01 от 09.01.2007 г. в отношении квартир, расположенных на 12-м этаже: в секции 1 - двух трехкомнатных квартир на площадке 2 и 5 общими площадями соответственно 106,5 и 95,8 кв. м, в секции 2 - одной трехкомнатной квартиры под N 6 общей площадью 106,5 кв. м жилых помещений; на 11 этаже в секции 2 - одной трехкомнатной квартиры под N 7 на площадке общей площадью 106,5 кв. м жилых помещений, многофункционального жилого комплекса по адресу: ***.
Признать за Д.А.Э. и Д.А.Т. право на заключение с ООО "БЭСТ Консалтинг" договора участия в долевом строительстве многофункционального жилого комплекса по адресу: ***, с правом последующего оформления в общую долевую собственность следующих квартир - на 12-м этаже: в секции 1 - двух трехкомнатных квартир на площадке 2 и 5 общими площадями соответственно 106,5 и 95,8 кв. м, в секции 2 - одной трехкомнатной квартиры под N 6 общей площадью 106,5 кв. м жилых помещений; на 11 этаже: в секции 2 - одной трехкомнатной квартиры под N 7 на площадке общей площадью 106,5 кв. м жилых помещений.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 декабря 2015 года постановлено:
Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 19 июня 2015 года отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Д.А.Э., Д.А.Т. к ООО "БЭСТ-Консалтинг", ЗАО "Энергостройкомплект-М", ООО "ЛЮКСИНВЕСТ" о признании права долевого участия по договору от 09 января 2007 года в отношении жилых помещений, расположенных в жилом комплексе по адресу: ***, отказать.
В кассационной жалобе представитель Д.А.Э., Д.А.Т. - Т. по доверенности просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 декабря 2015 года и оставить в силе решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 19 июня 2015 года.
В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как усматривается из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 декабря 2015 года, оно сомнений в законности не вызывает, а доводы жалобы в соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального Кодекса РФ не могут повлечь его отмену или изменение в кассационном порядке, в связи с чем оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется.
Судом установлено, что 10 марта 2005 года Правительством Москвы принято распоряжение N 329-РП "О проектировании и строительстве многофункционального жилого комплекса по адресу: Ленинский проспект, владение 97-99 (Юго-Западный административный округ)".
В соответствии с указанным распоряжением Министерство иностранных дел РФ МИД РФ) 2 ноября 2006 года издало приказ N 19038 "О проведении конкурса на право заключения инвестиционного договора (контракта) на реализацию инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального жилого комплекса по адресу: <...>".
Согласно протоколу N 3 оценки конкурсных предложений от 29 декабря 2006 года, конкурсная комиссия МИД РФ приняла решение признать победителем конкурса на право заключения инвестиционного контракта на реализацию инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального жилого комплекса по адресу: <...>, ЗАО "Энергостройкомплект-М".
Распоряжением Правительства Москвы от 28 июня 2007 года N 1315-РП "О внесении изменений и дополнений в распоряжение Правительства Москвы от 10 марта 2005 года N 329-РП" на Префектуру ЮЗАО возложена обязанность подготовить и представить в Департамент города Москвы по конкурентной политике для оформления и организации подписания от имени Правительства Москвы согласованный проект инвестиционного контракта между Правительством Москвы и инвестором, определенным Министерством иностранных дел РФ на конкурсной основе, на реализацию инвестиционного проекта на условиях настоящего распоряжения, утвержден разработанный Москомархитектурой акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта от 17 июля 2006 года N А-2131/01.
29 декабря 2008 года между Правительством Москвы, МИД РФ, ЗАО "Энергостройкомплект-М" в лице генерального директора К., подписан инвестиционный контракт, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой по индивидуальному проекту на земельном участке, площадью 1 га, по адресу: ***.
Согласно п. 2.2. инвестиционного контракта, ЗАО "Энергостройкомплект-М", как инвестор, в рамках реализации инвестиционного проекта обязался за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести строительство многофункционального жилого комплекса с автостоянкой на 496 машино-мест, в соответствии с разработанным актом разрешенного использования участка территории градостроительного объекта от 17 июля 2006 года N А-2131/01, утвержденным распоряжением Правительства Москвы от 28 июня 2007 года N 1315-РП. Дата ввода объекта в эксплуатацию - декабрь 2009.
Распоряжением Правительства Москвы от 05 сентября 2012 года за N 509-РП "О внесении изменений в распоряжение Правительства Москвы от 10 марта 2005 года N 329-РП" предусмотрено осуществление проектирования и получения разрешения на строительство (первый этап реализации инвестиционного проекта) в срок до 31 декабря 2013 года.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17 октября 2011 года, вступившим в законную силу, ЗАО "Энергостройкомплект-М" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден А.
11 октября 2012 года между Правительством Москвы, МИД РФ, ЗАО "Энергостройкомплект-М" в лице конкурсного управляющего А., ООО "БЭСТ Консалтинг", заключено дополнительное соглашение N 1 к инвестиционному контракту от 29 декабря 2008 года, по условиям которого стороны пришли к соглашению об уступке прав и обязанностей по инвестиционному контракту от 29 декабря 2008 года от инвестора ЗАО "Энергостройкомплект-М" к новому инвестору ООО "БЭСТ Консалтинг".
Согласно п. 2 соглашения, срок исполнения обязательств по проектированию и получению разрешения на строительство (1 этап реализации инвестиционного проекта) продлен до 31 декабря 2013 года.
В силу п. 7.3 соглашения, получение разрешения на производство строительных работ предусмотрено в срок до 31 декабря 2013 года.
20 июня 2014 года между МИД РФ и ООО "БЭСТ Консалтинг" подписан протокол предварительного распределения площадей по адресу: <...> в соответствии с инвестиционным контрактом от 29 декабря 2008 года, согласно которому стороны пришли к соглашению о распределении квартир на объекте, ориентировочной общей жилой площадью 36 491,60 кв. м.
11 июля 2014 года между ООО "БЭСТ Консалтинг" и ООО "ЛЮКСИНВЕСТ" заключен договор инвестирования строительства N ЛЕН/БК-ЛИ, предметом которого является привлечение инвестором соинвестора к участию в инвестировании проектирования и строительства многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой по индивидуальному проекту на земельном участке, площадью 1 га, по адресу: ***, с правом оформления в собственность по окончании строительства конкретных квартир, общей площадью ориентировочно 3 091, 1 кв. м. Перечень квартир с указанием идентификационных и технических данных, на которые соинвестор приобретает право на оформление в собственность, определен в Приложении N 1 к договору.
Согласно п. 1.2. договора инвестирования от 11 июля 2014 года ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - 3 квартал 2017 года.
Дополнительным соглашением от 16 июля 2014 года за N 1 к договору соинвестирования от 11 июля 2014 года соинвестор приобретает право оформления в собственность по окончании строительства конкретных квартир, общей площадью ориентировочно 24 938 кв. м. Приложение N 1 к договору дополнено квартирами общей проектной площадью 21 846,9 кв. м.
В обоснование заявленных исковых требований о наличии инвестиционных прав на жилые помещения многофункционального жилого комплекса по адресу: <...>, истцы представили в материалы дела договор N ЛП-ЭСКМ/30-01 от 09 января 2007 года, заключенный между Д.А.Э., Д.А.Т. и ЗАО "Энергостройкомплект-М" в лице генерального директора К., предметом которого является передача инвестором соинвесторам права инвестирования строительства многофункционального жилого комплекса по адресу: ***, с последующим оформлением в общую долевую собственность (доля в праве по 1/2) жилых помещений без внутренней отделки на 12 этаже, ориентировочной площадью 427 кв. м. По утверждению истцов, указанный договор является договором участия в долевом строительстве, заключен в соответствии с Федеральным законом N 214 от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", свои обязательства по договору истцы выполнили надлежащим образом, оплатив инвестиционный взнос в общем размере ***, который внесли в кассу инвестора, права и обязанности по договору перешли от ЗАО "Энергостройкомплект-М" к ООО "БЭСТ Консалтинг", которое от исполнения своих обязательств перед истцами уклоняется, жилые помещения до настоящего времени истцам не переданы.
Удовлетворяя требования истцов о признании права на заключение с ООО "БЭСТ Консалтинг" договора долевого участия в строительстве многофункционального жилого комплекса по адресу: ***, с правом последующего оформления в общую долевую собственность жилых помещений, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", ст. ст. 421, 432 ГК РФ, пришел к выводу о том, что в результате перемены лиц в обязательстве ООО "БЭСТ Консалтинг" приняло на себя обязанность по передаче истцам жилых помещений, однако своих обязательств не исполнило, истцами оплачена стоимость указанных жилых помещений в полном объеме, но, по не зависящим от них причинам, договор участия в долевом строительстве с ООО "БЭСТ Консалтинг" не заключен, в связи с чем признал за истцами право на заключение договора долевого участия на жилые помещения на 12 этаже дома в виде двух трехкомнатных квартир на площадке 2 и 5, общими площадями соответственно 106,5 и 95,8 кв. м, одной трехкомнатной квартиры под N 6, общей площадью 106,5 кв. м жилых помещений, на 11 этаже дома одной трехкомнатной квартиры под N 7 на площадке, общей площадью 106,5 кв. м.
Судебная коллегия, рассмотрев дело в апелляционном порядке, с выводами суда первой инстанции не согласилась и отменила решение суда первой инстанции по следующим основаниям.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации, в силу части 3 его статьи 4, также начиная с указанной даты.
Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи.
В силу ч. 1, ч. 2 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в редакции Федерального закона от 18.07.2006 г. N 111-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона, застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В силу ч. 1 ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 3 названной статьи, в редакции на момент возникновения спорных правоотношений, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Положениями ч. 4 ст. 4 Закона в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, предусмотрено, что договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4).
Как установлено в суде апелляционной инстанции из объяснений представителя ООО "БЭСТ Консалтинг", 33-этажный жилой комплекс по адресу: <...>, не построен, в настоящее время возводится ориентировочно 5 - 6 этаж жилого комплекса, разрешение на строительство дома было получено ООО "БЭСТ Консалтинг" в 2012 году.
Также судебной коллегией установлено, что ЗАО "Энергостройкомплект-М" застройщиком многофункционального жилого комплекса по адресу: ***, не являлся, договор N ЛП-ЭСКМ/30-01 от 09 января 2007 года государственной регистрации не прошел и ни одна из сторон договора на его государственной регистрации ни во внесудебном порядке, ни в судебном порядке не настаивала, на момент заключения договора разрешение на строительство получено не было, проектная документация разработана не была.
Таким образом, ЗАО "Энергостройкомплект-М", именуемый в договоре от 09 января 2007 года "Инвестором", таковым, в правовом понимании ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", не являлся.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
В силу ч. 2 названной статьи инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы).
Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Из содержания договора N ЛП-ЭСКМ/30-01 от 09 января 2007 года следует, что он заключен на основании Закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, Инвестиционного контракта между МИД РФ и ЗАО "Энергостройкомплект-М".
Между тем, инвестиционный контракт, на основании которого у ЗАО "Энергостройкомплект-М" возникло право привлекать денежные средства истцов, был заключен между ЗАО "Энергостройкомплект-М", Правительством Москвы и МИД РФ, как застройщиком, только 29 декабря 2008 года.
Сам по себе тот факт, что ЗАО "Энергостройкомплект-М" решением конкурсной комиссии МИД РФ от 29 декабря 2006 года было признано победителем конкурса на право заключения инвестиционного контракта на реализацию инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального жилого комплекса по адресу: ***, не может явиться основанием для наделения названного Общества законным правом привлечения денежных средств граждан.
К показаниям свидетеля К., бывшего генерального директора ЗАО "Энергостройкомплект-М", допрошенного судом апелляционной инстанции, о том, что на период 09 января 2007 года между Обществом и МИД РФ уже был подписан инвестиционный договор, судебная коллегия отнеслась критически, поскольку данные показания ничем не подтверждены, опровергались объяснениями представителя МИД РФ в суде апелляционной инстанции, который пояснил, что никакого иного инвестиционного контракта на строительство жилого комплекса по адресу: <...>, кроме заключенного 29 декабря 2008 года, между МИД РФ и ЗАО "Энергостройкомплект-М" подписано не было.
С учетом изложенного, судебная коллегия, пришла к выводу, что ЗАО "Энергостройкомплект-М" на момент заключения договора от 09 января 2007 года ни застройщиком жилого комплекса, ни инвестором не являлось, и право на привлечение денежных средств истцов у него отсутствовало.
Кроме того, положениями ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" законодателем предусмотрены обязательные требования, предъявляемые к содержанию договора участия в долевом строительстве, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; гарантийный срок на объект долевого строительства.
Названным требованиям заключенный 09 января 2007 года между истцами и ЗАО "Энергостройкомплект-М" договор не соответствует.
Так, согласно п. 1.1. договора от 09 января 2007 года, истцам переданы права инвестирования строительства жилого комплекса с последующим оформлением в общую долевую собственность по 1/2 доли жилых помещений на 12 этаже, ориентировочной площадью 427 кв. м.
Согласно п. 1.2. договора, характеристики указанных в п. 1.1. помещений стороны изложат в дополнительном соглашении к настоящему договору, которое подпишут после подписания протокола распределения между МИД и Инвестором.
Указанное дополнительное соглашение с истцами подписано не было, а, следовательно, объект долевого строительства в договоре не был определен в нарушение требований ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.
Договор от 09 января 2007 года также не содержит и указаний на срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; гарантийный срок на объект долевого строительства.
Таким образом, договор N ЛП-ЭКСМ/30-01 от 09 января 2007 года не содержит существенных условий, предъявляемых законодателем к договорам об участии в долевом строительстве и к порядку их заключения, по своей правовой природе договор от 09 января 2007 года договором о долевом участии в строительстве не является, заключенным, в силу ч. 5 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, признан быть не может, ввиду чего такой договор правовых последствий для истцов в виде признания за ними права на объекты долевого строительства в виде жилых помещений, расположенных по адресу: ***, повлечь не может. Доказательств, свидетельствующих о заключении истцами с ЗАО "Энергостройкомплект-М" договора участия в долевом строительстве в объекте по адресу: ***, отвечающим требованиям Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, материалы дела не содержат.
Исполнение истцами условий договора в части оплаты ЗАО "Энергостройкомплект-М" предусмотренной в договоре от 09 января 2007 года денежной суммы в размере 20 344 379 руб. 40 коп., в силу приведенных выше положений закона и установленных обстоятельств, не может явиться единственным условием, при котором у истцов возникло право участия в долевом строительстве объекта и право предъявить заявленные в рамках настоящего гражданского дела исковые требования.
Оплатив денежные средства в кассу ЗАО "Энергостройкомплект-М", которое не имело право привлекать денежные средства истцов для строительства жилого комплекса, у последних возникло только право требования к Обществу возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков.
В силу ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
При этом истцы никаких требований к ЗАО "Энергостройкомплект-М", в том числе и в рамках конкурсного производства, не предъявляли.
Кроме того, судебная коллегия указала, что вывод суда первой инстанции о возникновении обязательств ООО "БЭСТ Консалтинг" перед истцами на основании инвестиционного контракта от 29 декабря 2008 года и дополнительного соглашения N 1 к нему от 11 октября 2012 года, является ошибочным, поскольку истцы стороной инвестиционного контракта и дополнительного соглашения N 1 не являются, ни одна из сторон инвестиционного контракта не уступала своих прав требования и не переводила своих обязательств по контракту истцам. ООО "БЭСТ Консалтинг", приобретая у ЗАО "Энергостройкомплект-М" права и обязанности по инвестиционному контракту от 29 декабря 2008 года на основании дополнительного соглашения N 1 от 11 октября 2012 года, не могло приобрести обязательства, возникшие у ЗАО "Энергостройкомплект-М" перед истцами по договору от 09 января 2007 года, поскольку ООО "БЭСТ Консалтинг" стороной по договору от 09 января 2007 года не являлось.
Доводы истцов и их представителей о наличии между ООО "БЭСТ Консалтинг" и ЗАО "Энергостройкомплект-М" соглашения о передаче ООО "БЭСТ Консалтинг" прав и обязанностей ЗАО "Энергостройкомплект-М" перед истцами, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Достоверных доказательств, подтверждающих наличие такого соглашения, суду апелляционной инстанции стороной истца также не было представлено.
Судебной коллегией также учтено, что ООО "БЭСТ Консалтинг" заключило 11.06.2014 года с ООО "ЛЮКСИНВЕСТ" договор инвестирования строительства N ЛЕН/БК-ЛИ, по которому передало права инвестирования на спорные жилые помещения ООО "ЛЮКСИНВЕСТ", что свидетельствует об отсутствии у ООО "БЭСТ Консалтинг" на момент разрешения спора правомочий по заключению с истцами каких-либо договоров, предметом которых являются спорные жилые помещения.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия пришла к выводу, что заявленные исковые требования являются необоснованными, в связи чем, отменила решение суда первой инстанции и правомерно отказала в удовлетворении иска Д.А.Э., Д.А.Т.
Судебная коллегия правильно установила необходимые для разрешения спора обстоятельства и дала им надлежащую оценку.
Доводы кассационной жалобы направлены на иную оценку обстоятельств дела, а также иное толкование норм материального права, не нуждаются в дополнительной проверке, и основанием к отмене обжалуемых судебных постановлений служить не могут.
Положениями статей 378, 386, 387 Гражданского процессуального кодекса РФ установлено, что судом кассационной инстанции не производится переоценка имеющихся в деле доказательств и установление обстоятельств, которые не были установлены судами первой и второй инстанции или были ими опровергнуты.
При вынесении апелляционного определения существенных нарушений норм материального и процессуального права допущено не было.
Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда в кассационном порядке.
Доводы кассационной жалобы принципу правовой определенности не отвечают.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 381, 383 Гражданского процессуального кодекса РФ,
определил:
в передаче кассационной жалобы представителя Д.А.Э., Д.А.Т. - Т. по доверенности на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 декабря 2015 года по делу по иску Д.А.Э., Д.А.Т. к ООО "БЭСТ Консалтинг", ЗАО "Энергостройкомплект-М", ООО "ЛЮКСИНВЕСТ" о признании права долевого участия для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - отказать.
Судья
Московского городского суда
А.И.КЛЮЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)