Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "11" мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "13" мая 2016 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барышниковой В.А.,
при участии в судебном заседании представителя Комитета по управлению имуществом города Саратова - Задковой Е.Н. по доверенности от 21.09.2015 N 02-06/23857,
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова на решение Арбитражного суда Саратовской области от 18 марта 2016 года по делу N А57-619/2016 (судья Заграничный И.М.) по исковому заявлению комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511) к индивидуальному предпринимателю Дьяченко Владимиру Георгиевичу, г. Саратов (ИНН 645003245779, ОГРНИП 304645031700285) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, расторжении договора аренды, выселении из занимаемого помещения,
установил:
Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Дьяченко Владимиру Георгиевичу (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 05.04.2004 N 116/1 в размере 14 019,53 руб. за период с 11.05.2015 по 01.12.2015; пени в размере 471,05 руб. за период с 11.05.2015 по 01.12.2015; расторжении договора аренды от 05.04.2004 N 116/1; выселении из занимаемого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Волжская, д. 21, лит. П, общей площадью 7,7 кв. м.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 18 марта 2016 года по делу N А57-619/2016 с индивидуального предпринимателя Дьяченко Владимира Георгиевича в пользу Комитета по управлению имуществом г. Саратова взысканы задолженность по арендной плате по договору N 116/1 от 05.04.2004 за период с 11.05.2015 по 01.12.2015 в сумме 14 019,53 руб., пени за период с 11.05.2015 по 01.12.2015 в сумме 471,05 руб.
Требование о расторжении договора аренды объекта нежилого фонда N 116/1 от 05.04.2004 оставлено без рассмотрения.
Исковые требования о выселении индивидуального предпринимателя Дьяченко Владимира Георгиевича из занимаемого им помещения, расположенного по адресу: г. Саратов ул. Волжская, д. 21, литер П, общей площадью 7,7 кв. м оставлены без удовлетворения.
С индивидуального предпринимателя Дьяченко Владимира Георгиевича в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 2 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет по управлению имуществом города Саратова обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции необоснованно оставлено без рассмотрения требования о расторжении договора аренды объекта жилого фонда N 116/1 от 05.04.2004, поскольку истец в одностороннем порядке отказался от заключенного договора, уведомления о расторжении договора направлены по адресу, установленному решением Арбитражного суда Саратовской области от 02.10.2015 по делу N А57-12160/2015: г. Саратов, Смурский пер., д. 27 и по адресу осуществления предпринимательской деятельности: г. Саратов, ул. Волжская, д. 21, литер П и необоснованно отказано в иске о выселении ответчика из занимаемого помещения.
Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции письменный отзыв не представил.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пунктов 1, 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, т.к. лица, участвующие в деле, не заявили возражений.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 2 Постановления Пленума от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора.
В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Анализируя условия заключенного между истцом и ответчиком договора аренды недвижимого имущества N 116/1 от 05.04.2004 суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данный договор является договором, вытекающим из арендных правоотношений и отношения, применимые к договору, регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 05.04.2004 на основании ранее заключенного договора аренды N 461/В1 от 26.06.2003 между Комитетом по управлению имуществом г. Саратова (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Дьяченко Владимиром Георгиевичем (Арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого фонда N 116/1 (далее - договор).
В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель (Комитет по управлению имуществом г. Саратова) предоставил арендатору (ИП Дьяченко В.Г.) за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - помещение, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Волжская, д. 21, литер П, 1-й этаж, для использования под ремонт обуви, общей площадью 7,7 кв. м (в редакции Дополнительного соглашения N 13 от 30.03.2010).
Дополнительным соглашением N 14 от 30.03.2010 размер годовой арендной платы за пользование объектом с 01.04.2010 без учета НДС составляет 21848,63 руб., с учетом НДС - 25 781,38 руб.
Согласно пункту 3.3. договора арендатор за пользование имуществом обязан оплачивать арендную плату за каждый текущий месяц равными долями в размере 1/12 части годовой суммы не позднее 10-го числа текущего месяца.
Из материалов дела и пояснений истца следует, что ответчик после истечения срока аренды продолжал пользоваться помещением, а арендодатель не возражал против этого.
Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Истцом заявлено требование о взыскании с ИП Дьяченко В.Г. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N 116/1 от 05.04.2004 в размере 14 019,53 руб. за период с 11.05.2015 по 01.12.2015.
Рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, условиями договоров аренды, представленными доказательствами.
Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей за спорный период.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является взаимным и предполагает, что исполнение обязательств арендатором по уплате арендной плате обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Передача арендодателем объекта найма в пользование арендатора породила у последнего обязанность по встречному представлению в виде оплаты арендных платежей в размере, согласованном контрагентами.
В нарушение статьи 65 Арбитражного кодекса Российской Федерации ответчик не представил суду доказательств, опровергающих наличие задолженности по арендной плате перед истцом.
Как следует из статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают из договора, из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.
При этом, нормами статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из важнейших принципов обязательственных правоотношений, согласно которому обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства является недопустимым, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Данные материальные нормы являются общими и применяются к любому договору, в том числе и к договору аренды, являющемуся предметом рассмотрения настоящего спора.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Размер задолженности подтверждается представленными истцом документами. Указанная задолженность ответчиком не оспорена, контррасчет задолженности не представлен.
Согласно части 1 статьи 64, статьям 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Статья 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закрепляет, что судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных настоящим Кодексом.
В силу статьи 9 названного Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Учитывая, что в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из принципов состязательности сторон, предусмотренных отрицательных последствий неисполнения процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, ответчик не доказал надлежащее исполнение своих обязательств по договору аренды, оснований для отказа в удовлетворении требований истца не имеется.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований истца, соответствующим фактически установленным обстоятельствам по делу.
С учетом представленных доказательств требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды объекта нежилого фонда N 116/1 от 04.04.2004 в размере 14 019,53 руб., суд первой инстанции счел обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Кроме того, в силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Ввиду нарушения ответчиком сроков оплаты арендной платы, установленных условиями вышеназванного договора аренды объекта нежилого фонда N 116/1 от 04.04.2004, истец обратился в Арбитражный суд Саратовской области с требованием о взыскании неустойки.
По расчету истца за период с 11.05.2015 по 01.12.2015 ответчик должен уплатить пени в размере 471,05 руб.
Неустойка рассчитана истцом, исходя из пункта 4.2. договора аренды, устанавливающего ответственность арендатора, в случае просрочки уплаты или неуплаты платежей в сроки, указанные в настоящем договоре, в виде уплаты арендодателю пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и формой имущественной ответственности, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, то есть имеет компенсационную природу потерь кредитора.
Взыскание неустойки как способ защиты применяется тогда, когда такая возможность предусмотрена законом (законная неустойка) либо договором (договорная неустойка).
Из вышеприведенных положений статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что под неустойкой законодатель понимает денежную сумму, являющуюся мерой гражданско-правовой ответственности и одним из способов обеспечения обязательств, основанием для исчисления и последующего взыскания которой является неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности просрочка исполнения обязательства. При этом условие о применение неустойки как меры гражданско-правовой ответственности может быть предусмотрено как договором, так и законом. Договорная неустойка устанавливается по соглашению сторон договора, которые самостоятельно определяют ее размер, порядок исчисления и условия применения.
Как установлено судом, в настоящем споре отношения сторон возникли из договора аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Учитывая нарушение ответчиком сроков исполнения обязательства по оплате арендной платы, истец усмотрел основания для взыскания с ИП Дьяченко В.Г. пени за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
Расчет договорной неустойки проверен судом первой инстанции и признан верным, его арифметическая правильность ответчиком не оспаривается.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).
В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено.
При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 309, 310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководящими разъяснениями арбитражной практики, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", условиями договора аренды недвижимого имущества и исходя из установленных в ходе рассмотрения дела фактов несвоевременной оплаты арендатором арендной платы, суд признает правомерным взыскать с ответчика неустойку по договору аренды объекта нежилого фонда N 116/1 от 05.04.2004 в размере 471,05 руб. за период с 11.05.2015 по 01.12.2015.
При этом, с учетом обстоятельств дела, суд первой инстанции не нашел оснований для применения к спорным правоотношениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера взыскиваемой с ответчика неустойки.
Проверяя доводы заявителя апелляционной жалобы в обжалуемой части, апелляционный суд учитывает следующие обстоятельства.
Как правильно установил суд первой инстанции, истец просил расторгнуть договор аренды N 116/1 от 05.04.2004, указывая на то, что ответчиком допущены существенные условия договора аренды в части своевременного внесения арендной платы. Ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносил арендную плату.
Пунктом 1.5. договора определено, что он заключен на 11 месяцев и действует до 01.12.2004. Срок действия договора аренды истек 01.12.2004, однако, после истечения срока действия договора аренды ИП Дьяченко В.Г. продолжал пользоваться земельным участком.
Пунктом 1.5. договора определено, что он заключен на 11 месяцев и действует до 01.12.2004. В соответствии с пунктом 5.2. договора (в редакции дополнительного соглашения N 11 от 16.03.2009), если за один месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о расторжении договора, то такой договор считается возобновленным на неопределенный срок и может быть расторгнут по требованию одной из сторон с предупреждением с другой стороны за один месяц.
Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенной срок.
В силу части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или изменены.
Реализуя свое право, в соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, 26.11.2015 Комитет по управлению имуществом г. Саратова направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды, с требованием освободить и вернуть занимаемое нежилое помещение арендодателю.
Поскольку предприниматель продолжает пользоваться арендуемым земельным участком Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Согласно части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 названного Кодекса.
Статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает каких-либо условий для реализации права одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме срока предупреждения о таком отказе.
Из анализа вышеуказанных норм следует, что заинтересованная сторона должна любым доступным способом известить другую сторону об отказе от договора.
Закон связывает наступление (возникновение) либо прекращение обязательств для одной из сторон договора аренды с момента получения от другой стороны соответствующего уведомления.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу указанной правовой нормы письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.
Бремя надлежащего извещения контрагента и, следовательно, представление данных доказательств возлагается на сторону, выразившую намерение отказаться от договора. Если арендатор не получил уведомления, то оно не признается надлежащим при условии, что у арендодателя имелись сведения о других его адресах. Поэтому уведомления следует рассылать по всем известным на момент направления адресам арендатора. Тогда порядок расторжения договора будет признан соблюденным, даже если арендатор не получит уведомления, а также если после отправки уведомления он сообщит о других своих адресах.
В пункте 30 Информационного письма от 11 января 2002 года N 66 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что суд должен установить, принял ли истец со своей стороны надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).
Из материалов дела достоверно следует, что арендодатель имел намерение отказаться от договора аренды и настаивал на возврате земельного участка, в связи с чем, и направил в адрес ответчика вышеуказанное уведомление.
Довод заявителя жалобы о принятии надлежащих мер извещения ответчика об одностороннем расторжении договора аренды отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.
Согласно пункту 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.
Вместе с тем, как следует из самого уведомления, а также подтверждается реестром внутренних почтовых отправлений от 26.11.2015, указанное уведомление направлено ИП Дьяченко В.Г. по адресу: г. Саратов, ул. Волжская, д. 21, литер П (место нахождения арендуемого нежилого помещения) и г. Саратов, Смурский пер., д. 27 (адрес регистрации Дьяченко В.Г.). В свою очередь юридическим адресом ИП Дьяченко В.Г. в соответствии с выпиской из ЕГРИП является г. Саратов, ул. Соколовая, д. 123. Кроме того, в самом договоре аренды нежилого помещения арендатором указан адрес: г. Саратов, ул. Бр. Никитиных, д. 8, кв. 71. Доказательств направления уведомления о расторжении договора по указанным адресам ИП Дьяченко В.Г. истцом не представлено.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и непрекращении договора аренды односторонним волеизъявлением арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации путем отказа от договора.
Согласно пункту 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом.
Поскольку истец не представил доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, который предусмотрен федеральным законом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования о расторжении договора подлежат оставлению без рассмотрения.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договор аренды не прекращен, то основания для освобождения нежилого помещения ответчиком отсутствуют.
Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения в обжалуемой части.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта в обжалуемой части, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, судебный акт в обжалуемой части подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 18 марта 2016 года по делу N А57-619/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.05.2016 N 12АП-3828/2016 ПО ДЕЛУ N А57-619/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 мая 2016 г. по делу N А57-619/2016
Резолютивная часть постановления объявлена "11" мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "13" мая 2016 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барышниковой В.А.,
при участии в судебном заседании представителя Комитета по управлению имуществом города Саратова - Задковой Е.Н. по доверенности от 21.09.2015 N 02-06/23857,
в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова на решение Арбитражного суда Саратовской области от 18 марта 2016 года по делу N А57-619/2016 (судья Заграничный И.М.) по исковому заявлению комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511) к индивидуальному предпринимателю Дьяченко Владимиру Георгиевичу, г. Саратов (ИНН 645003245779, ОГРНИП 304645031700285) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, расторжении договора аренды, выселении из занимаемого помещения,
установил:
Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Дьяченко Владимиру Георгиевичу (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 05.04.2004 N 116/1 в размере 14 019,53 руб. за период с 11.05.2015 по 01.12.2015; пени в размере 471,05 руб. за период с 11.05.2015 по 01.12.2015; расторжении договора аренды от 05.04.2004 N 116/1; выселении из занимаемого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Волжская, д. 21, лит. П, общей площадью 7,7 кв. м.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 18 марта 2016 года по делу N А57-619/2016 с индивидуального предпринимателя Дьяченко Владимира Георгиевича в пользу Комитета по управлению имуществом г. Саратова взысканы задолженность по арендной плате по договору N 116/1 от 05.04.2004 за период с 11.05.2015 по 01.12.2015 в сумме 14 019,53 руб., пени за период с 11.05.2015 по 01.12.2015 в сумме 471,05 руб.
Требование о расторжении договора аренды объекта нежилого фонда N 116/1 от 05.04.2004 оставлено без рассмотрения.
Исковые требования о выселении индивидуального предпринимателя Дьяченко Владимира Георгиевича из занимаемого им помещения, расположенного по адресу: г. Саратов ул. Волжская, д. 21, литер П, общей площадью 7,7 кв. м оставлены без удовлетворения.
С индивидуального предпринимателя Дьяченко Владимира Георгиевича в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 2 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет по управлению имуществом города Саратова обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции необоснованно оставлено без рассмотрения требования о расторжении договора аренды объекта жилого фонда N 116/1 от 05.04.2004, поскольку истец в одностороннем порядке отказался от заключенного договора, уведомления о расторжении договора направлены по адресу, установленному решением Арбитражного суда Саратовской области от 02.10.2015 по делу N А57-12160/2015: г. Саратов, Смурский пер., д. 27 и по адресу осуществления предпринимательской деятельности: г. Саратов, ул. Волжская, д. 21, литер П и необоснованно отказано в иске о выселении ответчика из занимаемого помещения.
Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции письменный отзыв не представил.
Арбитражный апелляционный суд в порядке пунктов 1, 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, т.к. лица, участвующие в деле, не заявили возражений.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 2 Постановления Пленума от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора.
В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Анализируя условия заключенного между истцом и ответчиком договора аренды недвижимого имущества N 116/1 от 05.04.2004 суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данный договор является договором, вытекающим из арендных правоотношений и отношения, применимые к договору, регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 05.04.2004 на основании ранее заключенного договора аренды N 461/В1 от 26.06.2003 между Комитетом по управлению имуществом г. Саратова (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Дьяченко Владимиром Георгиевичем (Арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого фонда N 116/1 (далее - договор).
В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель (Комитет по управлению имуществом г. Саратова) предоставил арендатору (ИП Дьяченко В.Г.) за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - помещение, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Волжская, д. 21, литер П, 1-й этаж, для использования под ремонт обуви, общей площадью 7,7 кв. м (в редакции Дополнительного соглашения N 13 от 30.03.2010).
Дополнительным соглашением N 14 от 30.03.2010 размер годовой арендной платы за пользование объектом с 01.04.2010 без учета НДС составляет 21848,63 руб., с учетом НДС - 25 781,38 руб.
Согласно пункту 3.3. договора арендатор за пользование имуществом обязан оплачивать арендную плату за каждый текущий месяц равными долями в размере 1/12 части годовой суммы не позднее 10-го числа текущего месяца.
Из материалов дела и пояснений истца следует, что ответчик после истечения срока аренды продолжал пользоваться помещением, а арендодатель не возражал против этого.
Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Истцом заявлено требование о взыскании с ИП Дьяченко В.Г. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N 116/1 от 05.04.2004 в размере 14 019,53 руб. за период с 11.05.2015 по 01.12.2015.
Рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, условиями договоров аренды, представленными доказательствами.
Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей за спорный период.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является взаимным и предполагает, что исполнение обязательств арендатором по уплате арендной плате обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Передача арендодателем объекта найма в пользование арендатора породила у последнего обязанность по встречному представлению в виде оплаты арендных платежей в размере, согласованном контрагентами.
В нарушение статьи 65 Арбитражного кодекса Российской Федерации ответчик не представил суду доказательств, опровергающих наличие задолженности по арендной плате перед истцом.
Как следует из статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают из договора, из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.
При этом, нормами статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из важнейших принципов обязательственных правоотношений, согласно которому обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства является недопустимым, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Данные материальные нормы являются общими и применяются к любому договору, в том числе и к договору аренды, являющемуся предметом рассмотрения настоящего спора.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Размер задолженности подтверждается представленными истцом документами. Указанная задолженность ответчиком не оспорена, контррасчет задолженности не представлен.
Согласно части 1 статьи 64, статьям 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Статья 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закрепляет, что судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных настоящим Кодексом.
В силу статьи 9 названного Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Учитывая, что в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из принципов состязательности сторон, предусмотренных отрицательных последствий неисполнения процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, ответчик не доказал надлежащее исполнение своих обязательств по договору аренды, оснований для отказа в удовлетворении требований истца не имеется.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований истца, соответствующим фактически установленным обстоятельствам по делу.
С учетом представленных доказательств требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды объекта нежилого фонда N 116/1 от 04.04.2004 в размере 14 019,53 руб., суд первой инстанции счел обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Кроме того, в силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Ввиду нарушения ответчиком сроков оплаты арендной платы, установленных условиями вышеназванного договора аренды объекта нежилого фонда N 116/1 от 04.04.2004, истец обратился в Арбитражный суд Саратовской области с требованием о взыскании неустойки.
По расчету истца за период с 11.05.2015 по 01.12.2015 ответчик должен уплатить пени в размере 471,05 руб.
Неустойка рассчитана истцом, исходя из пункта 4.2. договора аренды, устанавливающего ответственность арендатора, в случае просрочки уплаты или неуплаты платежей в сроки, указанные в настоящем договоре, в виде уплаты арендодателю пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Неустойкой (пени, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и формой имущественной ответственности, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, то есть имеет компенсационную природу потерь кредитора.
Взыскание неустойки как способ защиты применяется тогда, когда такая возможность предусмотрена законом (законная неустойка) либо договором (договорная неустойка).
Из вышеприведенных положений статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что под неустойкой законодатель понимает денежную сумму, являющуюся мерой гражданско-правовой ответственности и одним из способов обеспечения обязательств, основанием для исчисления и последующего взыскания которой является неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности просрочка исполнения обязательства. При этом условие о применение неустойки как меры гражданско-правовой ответственности может быть предусмотрено как договором, так и законом. Договорная неустойка устанавливается по соглашению сторон договора, которые самостоятельно определяют ее размер, порядок исчисления и условия применения.
Как установлено судом, в настоящем споре отношения сторон возникли из договора аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Учитывая нарушение ответчиком сроков исполнения обязательства по оплате арендной платы, истец усмотрел основания для взыскания с ИП Дьяченко В.Г. пени за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
Расчет договорной неустойки проверен судом первой инстанции и признан верным, его арифметическая правильность ответчиком не оспаривается.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).
В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено.
При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 309, 310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководящими разъяснениями арбитражной практики, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", условиями договора аренды недвижимого имущества и исходя из установленных в ходе рассмотрения дела фактов несвоевременной оплаты арендатором арендной платы, суд признает правомерным взыскать с ответчика неустойку по договору аренды объекта нежилого фонда N 116/1 от 05.04.2004 в размере 471,05 руб. за период с 11.05.2015 по 01.12.2015.
При этом, с учетом обстоятельств дела, суд первой инстанции не нашел оснований для применения к спорным правоотношениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера взыскиваемой с ответчика неустойки.
Проверяя доводы заявителя апелляционной жалобы в обжалуемой части, апелляционный суд учитывает следующие обстоятельства.
Как правильно установил суд первой инстанции, истец просил расторгнуть договор аренды N 116/1 от 05.04.2004, указывая на то, что ответчиком допущены существенные условия договора аренды в части своевременного внесения арендной платы. Ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносил арендную плату.
Пунктом 1.5. договора определено, что он заключен на 11 месяцев и действует до 01.12.2004. Срок действия договора аренды истек 01.12.2004, однако, после истечения срока действия договора аренды ИП Дьяченко В.Г. продолжал пользоваться земельным участком.
Пунктом 1.5. договора определено, что он заключен на 11 месяцев и действует до 01.12.2004. В соответствии с пунктом 5.2. договора (в редакции дополнительного соглашения N 11 от 16.03.2009), если за один месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о расторжении договора, то такой договор считается возобновленным на неопределенный срок и может быть расторгнут по требованию одной из сторон с предупреждением с другой стороны за один месяц.
Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенной срок.
В силу части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или изменены.
Реализуя свое право, в соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, 26.11.2015 Комитет по управлению имуществом г. Саратова направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды, с требованием освободить и вернуть занимаемое нежилое помещение арендодателю.
Поскольку предприниматель продолжает пользоваться арендуемым земельным участком Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Согласно части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 названного Кодекса.
Статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает каких-либо условий для реализации права одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме срока предупреждения о таком отказе.
Из анализа вышеуказанных норм следует, что заинтересованная сторона должна любым доступным способом известить другую сторону об отказе от договора.
Закон связывает наступление (возникновение) либо прекращение обязательств для одной из сторон договора аренды с момента получения от другой стороны соответствующего уведомления.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу указанной правовой нормы письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.
Бремя надлежащего извещения контрагента и, следовательно, представление данных доказательств возлагается на сторону, выразившую намерение отказаться от договора. Если арендатор не получил уведомления, то оно не признается надлежащим при условии, что у арендодателя имелись сведения о других его адресах. Поэтому уведомления следует рассылать по всем известным на момент направления адресам арендатора. Тогда порядок расторжения договора будет признан соблюденным, даже если арендатор не получит уведомления, а также если после отправки уведомления он сообщит о других своих адресах.
В пункте 30 Информационного письма от 11 января 2002 года N 66 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что суд должен установить, принял ли истец со своей стороны надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).
Из материалов дела достоверно следует, что арендодатель имел намерение отказаться от договора аренды и настаивал на возврате земельного участка, в связи с чем, и направил в адрес ответчика вышеуказанное уведомление.
Довод заявителя жалобы о принятии надлежащих мер извещения ответчика об одностороннем расторжении договора аренды отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.
Согласно пункту 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.
Вместе с тем, как следует из самого уведомления, а также подтверждается реестром внутренних почтовых отправлений от 26.11.2015, указанное уведомление направлено ИП Дьяченко В.Г. по адресу: г. Саратов, ул. Волжская, д. 21, литер П (место нахождения арендуемого нежилого помещения) и г. Саратов, Смурский пер., д. 27 (адрес регистрации Дьяченко В.Г.). В свою очередь юридическим адресом ИП Дьяченко В.Г. в соответствии с выпиской из ЕГРИП является г. Саратов, ул. Соколовая, д. 123. Кроме того, в самом договоре аренды нежилого помещения арендатором указан адрес: г. Саратов, ул. Бр. Никитиных, д. 8, кв. 71. Доказательств направления уведомления о расторжении договора по указанным адресам ИП Дьяченко В.Г. истцом не представлено.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и непрекращении договора аренды односторонним волеизъявлением арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации путем отказа от договора.
Согласно пункту 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом.
Поскольку истец не представил доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, который предусмотрен федеральным законом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования о расторжении договора подлежат оставлению без рассмотрения.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договор аренды не прекращен, то основания для освобождения нежилого помещения ответчиком отсутствуют.
Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения в обжалуемой части.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта в обжалуемой части, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, судебный акт в обжалуемой части подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 18 марта 2016 года по делу N А57-619/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)