Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 июля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
судей Голубцова В.Г., Савельевой Н.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Носковым В.Н.,
при участии:
- от истца ИП Ануфриенко Ларисы Николаевны (ИНН 667200437691, ОГРН ИП 304667234200141) - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика ИП Селезневой Натальи Алексеевны (ИНН 861602251959, ОГРН ИП 314668607300104) - не явились, извещены надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика ИП Селезневой Натальи Алексеевны
на решение Арбитражного суд Свердловской области от 01 марта 2016 года
по делу N А60-50906/2015,
принятое судьей Пшеничниковой И.В.
по иску ИП Ануфриенко Ларисы Николаевны
к ИП Селезневой Наталье Алексеевне,
о взыскании 511 187,45 руб.,
установил:
ИП Ануфриенко Лариса Николаевна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ИП Селезневой Наталье Алексеевне (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору субаренды нежилого помещения от 24.03.2014 в размере 511 187,45 руб.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.03.2016 исковые требования полностью удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратилась с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит названное решение отменить, в удовлетворении иска отказать. Заявитель жалобы настаивает на том, что решение незаконно, принято при неправильном применении норм материального права, а также при неполном выяснении обстоятельств по делу. Так, отмечает, что действие договора субаренды истекло 19.03.2015, при этом суд ссылается на иной срок, а именно: срок, указанный в договоре аренды. Кроме того, при принятии решения суд не учел, что в счет арендной платы за февраль 2015 года арендодатель зачел гарантийный платеж, что подтверждает фактическое расторжение договора субаренды в феврале 2015 года. Добросовестное исполнение обязательств со стороны арендатора подтверждается регулярной выдачей справок об отсутствии задолженности. Также указывает на то, что договор субаренды подписан неуполномоченным лицом.
Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, жалобу ИП Селезневой Н.А. - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя, ходатайство удовлетворено на основании ч. 2 ст. 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между ИП Зинчук Н.Н. (арендодатель) и ИП Ануфриенко Л.Н. (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 01.06.2011 N 2/2011, по условиям которого арендатору передано встроенное нежилое помещение первого этажа без подвала, общей площадью 255,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского 173.
По акту приема-передачи от 01.06.2011 помещение передано арендатору.
В силу п. 4.3. договора арендатор имеет право передать арендуемое помещение, как в целом, так и частично в субаренду.
В соответствии с названным пунктом договора между ИП Ануфриенко Л.Н. (арендатор) в лице Ануфриенко В.В., действующего на основании доверенности от 20.06.2012, зарегистрированной в реестре под N 2153, и ИП Селезневой Н.А. (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения от 24.03.2014 (далее - договор) по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского 173, согласно которому арендатор предоставляет субарендатору, а субарендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 125 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского 173 согласно копии поэтажного плана, являющейся неотъемлемым приложением к договору, в порядке и на условиях, определяемых настоящим договором. Площадь помещения, расположенного на первом этаже, составляет 125 кв. м (п. 1.1. договора).
Согласно п. 1.2. договора передаваемым помещением арендатор владеет на основании Договора аренды нежилых помещений от 01.06.2011 г., заключенного с собственником помещения ИП Зинчук Н.Н., свидетельство о регистрации права собственности серии 66 АВ 989344, выдано 30.07.2007 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области. Арендатор вправе сдавать помещения в субаренду в соответствии с пунктом 4.3 договора аренды нежилых помещений от 01.06.2011.
В силу п. 1.4. договора срок субаренды помещений устанавливается 360 календарных дней с даты подписания акта приемки-передачи помещений.
Факт передачи помещений в субаренду подтверждается Актом приемки-передачи помещений, подписанным сторонами договора и скрепленным оттисками печатей сторон.
Пунктом 2.2.2 договора установлена обязанность субарендатора своевременно вносить арендную плату согласно условиям договора.
Пунктом 2.2.15 договора субарендатор обязался в течение трех рабочих дней после прекращения арендных отношений в связи с истечением срока субаренды удалить все свое имущество из помещения и передать помещение арендатору по акту приема-передачи.
Согласно пункту 3.1 договора совокупная плата за субаренду помещений складывается из:
- - основной арендной платы, составляющей с даты, следующей за датой окончания срока, установленного п. 3.5 настоящего договора, до 25.03.2015 180 000 руб. в месяц;
- - дополнительной арендной платы, равной стоимости всех коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, связанных с поддержанием помещений в надлежащем состоянии и безопасности, отвечающим целям его использования, в течение данного года платежи за тепловую энергию, канализацию, водоснабжение, электроэнергию, эксплуатационные расходы, связанные с поддержанием в надлежащем состоянии инженерных систем, обеспечивающих помещения электроэнергией, тепловой энергией, канализацией и водоснабжением). Стоимость всех эксплуатационных, коммунальных и иных услуг, используемая для определения размера дополнительной арендной платы, определяется на основании счетов советующих организаций. Сумма затрат на отопление, используемая для определения размера дополнительной арендной платы определяется пропорционально занимаемой площади. Дополнительная арендная плата начисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений.
Основная арендная плата выплачивается на указанный арендатором счет ежемесячно в размере, указанном в пункте 3.1. договора, не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому (пункт 3.2 договора).
Дополнительная арендная плата выплачивается на указанный арендатором счет в размере стоимости всех услуг, потребленных субарендатором (оказанных субарендатору) в связи с использованием помещений в течение 5 банковских дней после получения субарендатором выставленного арендатором соответствующего счета (пункт 3.3 договора).
Пунктом 4.1. договора сторонами установлено, что в целях обеспечения своих обязательств по договору субарендатор обязуется перечислить арендатору в течение 5 банковских дней с даты подписания сторонами договора гарантийный платеж в сумме 180 000 руб., что соответствует основной арендной плате за 1 месяц.
30.04.2015 договор аренды нежилого помещения от 01.06.2011 N 2/2011 расторгнут по соглашению сторон.
По акту приема-передачи от 30.04.2015 арендодатель принял из аренды нежилое помещение.
Поскольку до расторжения договора аренды от 01.06.2011 N 2/2011 субарендатор по акту приема-передачи помещение, арендованное по договору от 24.03.2014, не возвратил, имел просрочки платежей по уплате как основной, так и дополнительной арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Установив наличие задолженности ответчика по уплате арендной платы в заявленном истцом размере при отсутствии доказательств ее погашения полностью или частично, суд первой инстанции удовлетворил иск.
Заявитель жалобы настаивает на том, что истцом не доказан ни размер долга, ни основания для его взыскания в судебном порядке.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В силу п. 2 ч. 3 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.
Установление арендной платы путем выделения постоянной и переменной частей является механизмом ее исчисления и не противоречит ст. 614 ГК РФ.
В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения договора не допускается.
Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).
Судом первой инстанции установлено, что факт передачи помещения в субаренду по акту приема-передачи подтвержден материалами дела.
Доказательства, свидетельствующие об оплате ответчиком арендных платежей в спорной сумме, в материалах дела отсутствуют.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ).
Исходя из положений ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения, арендованное сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, т.е. по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
До момента подписания сторонами документа о передаче объекта аренды, действует и обязанность арендатора оплачивать пользование этим объектом в силу статьи 622 ГК РФ.
Вместе с тем согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 655 ГК РФ и пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Судами установлено, что договор аренды, на основании которого заключен спорный договор субаренды, досрочно расторгнут по соглашению сторон 30.04.2015, помещение передано из аренды.
Поскольку доказательств того, что субарендованное имущество возвращено ответчиком из аренды по истечении срока действия договора от 24.03.2014 не представлено, как не представлено и доказательств, что имущество передано из субаренды в иной срок ранее 30.04.2015, как не представлено и доказательств уклонения арендодателя от принятия имущества из субаренды, суд первой инстанции обоснованно взыскал задолженность по уплате арендной платы, рассчитанную по 30.04.2015.
Соответствующие доводы апелляционной жалобы судом отклоняются.
Расчет задолженности проверен судами обеих инстанций, признан верным.
Довод заявителя жалобы о том, что в счет арендной платы за февраль 2015 года арендодатель зачел гарантийный платеж, что подтверждает фактическое расторжение договора субаренды в феврале 2015 года, отклоняется как основанный на неверном толковании как условий договора субаренды, так и норм материального права. Использование гарантийного платежа является правом арендодателя и не означает прекращение договора, а лишь компенсирует расходы истца, связанные с неисполнением договорных обязательств ответчиком. Поскольку из толкования условий договора субаренды от 24.03.2014 следует, что гарантийный платеж мог быть использован истцом для погашения любой задолженности как по дополнительной арендной плате, так и по основной арендной плате, истец по своему усмотрению зачел указанный гарантийный платеж в счет основной арендной платы за февраль 2015 года, а так как сумма гарантийного платежа не покрывала весь долг субарендатора, последний уклонялся от уплаты арендной платы, истец обратилась за ее взысканием в судебном порядке.
Иного заявителем жалобы не доказано (ст. 65 АПК РФ).
Ссылки заявителя жалобы на добросовестное исполнение обязанностей по внесению арендных платежей, подтверждаемое, по мнению ответчика, справками истца, отклоняются, так как названные справки подтверждают лишь внесение ответчиком основной арендной платы до января 2015 года.
Никаких доказательств, подтверждающих оплату основной арендной платы за период март - апрель 2015 года, оплату дополнительной арендной платы с августа 2014 года материалы дела не содержат.
Довод заявителя жалобы о том, что договор субаренды подписан неуполномоченным лицом подлежит отклонению как голословный.
Так, в ходе рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции установлено, что договор субаренды нежилого помещения от 24.03.2014 подписан уполномоченным представителем истца Ануфриенко В.В. по генеральной доверенности от 20.06.2012 серии 66 АА 1245934, дающей право представлять интересы доверителя во всех организациях на территории Российской Федерации с правом подписи всех необходимых документов, в том числе договоров аренды и субаренды (л.д. 106, т. 2).
Оснований для признания договора от 24.03.2014 незаключенным в данном случае не установлено, учитывая соблюдение письменной формы договора, согласованность существенных для данного вида договоров условий (ст. 432 ГК РФ).
Кроме того, применяя аналогию закона, апелляционный суд учитывает, что согласно пункту 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Оценив представленные в дело доказательства в совокупности, в установленном ст. 71 АПК РФ порядке, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ответчика.
При подаче апелляционной жалобы ответчиком оплачена государственная пошлина в сумме 1 500 руб., однако, исходя из положений пунктов 4 и 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, размер госпошлины за подачу апелляционной жалобы в данном случае составляет 3 000 руб., поскольку Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.2014 N 221-ФЗ внесены изменения в главу 25.3 части второй Налогового кодекса Российской Федерации, которые вступили в силу 01.01.2015.
Принимая во внимание, что чеком-ордером от 01.04.2016 ответчиком уплачена государственная пошлина в размере 1 500 руб., с него в доход федерального бюджета следует довзыскать 1 500 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 01 марта 2016 года по делу N А60-50906/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ИП Селезневой Натальи Алексеевны (ОГРН ИП 314668607300104, ИНН 861602251959) в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобе в размере 1 500 (Одна тысяча пятьсот) руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Судьи
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Н.М.САВЕЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.07.2016 N 17АП-5323/2016-АК ПО ДЕЛУ N А60-50906/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июля 2016 г. N 17АП-5323/2016-АК
Дело N А60-50906/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 июля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуляковой Г.Н.,
судей Голубцова В.Г., Савельевой Н.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Носковым В.Н.,
при участии:
- от истца ИП Ануфриенко Ларисы Николаевны (ИНН 667200437691, ОГРН ИП 304667234200141) - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика ИП Селезневой Натальи Алексеевны (ИНН 861602251959, ОГРН ИП 314668607300104) - не явились, извещены надлежащим образом;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика ИП Селезневой Натальи Алексеевны
на решение Арбитражного суд Свердловской области от 01 марта 2016 года
по делу N А60-50906/2015,
принятое судьей Пшеничниковой И.В.
по иску ИП Ануфриенко Ларисы Николаевны
к ИП Селезневой Наталье Алексеевне,
о взыскании 511 187,45 руб.,
установил:
ИП Ануфриенко Лариса Николаевна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ИП Селезневой Наталье Алексеевне (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору субаренды нежилого помещения от 24.03.2014 в размере 511 187,45 руб.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.03.2016 исковые требования полностью удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратилась с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит названное решение отменить, в удовлетворении иска отказать. Заявитель жалобы настаивает на том, что решение незаконно, принято при неправильном применении норм материального права, а также при неполном выяснении обстоятельств по делу. Так, отмечает, что действие договора субаренды истекло 19.03.2015, при этом суд ссылается на иной срок, а именно: срок, указанный в договоре аренды. Кроме того, при принятии решения суд не учел, что в счет арендной платы за февраль 2015 года арендодатель зачел гарантийный платеж, что подтверждает фактическое расторжение договора субаренды в феврале 2015 года. Добросовестное исполнение обязательств со стороны арендатора подтверждается регулярной выдачей справок об отсутствии задолженности. Также указывает на то, что договор субаренды подписан неуполномоченным лицом.
Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, жалобу ИП Селезневой Н.А. - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя, ходатайство удовлетворено на основании ч. 2 ст. 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между ИП Зинчук Н.Н. (арендодатель) и ИП Ануфриенко Л.Н. (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 01.06.2011 N 2/2011, по условиям которого арендатору передано встроенное нежилое помещение первого этажа без подвала, общей площадью 255,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского 173.
По акту приема-передачи от 01.06.2011 помещение передано арендатору.
В силу п. 4.3. договора арендатор имеет право передать арендуемое помещение, как в целом, так и частично в субаренду.
В соответствии с названным пунктом договора между ИП Ануфриенко Л.Н. (арендатор) в лице Ануфриенко В.В., действующего на основании доверенности от 20.06.2012, зарегистрированной в реестре под N 2153, и ИП Селезневой Н.А. (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения от 24.03.2014 (далее - договор) по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского 173, согласно которому арендатор предоставляет субарендатору, а субарендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 125 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского 173 согласно копии поэтажного плана, являющейся неотъемлемым приложением к договору, в порядке и на условиях, определяемых настоящим договором. Площадь помещения, расположенного на первом этаже, составляет 125 кв. м (п. 1.1. договора).
Согласно п. 1.2. договора передаваемым помещением арендатор владеет на основании Договора аренды нежилых помещений от 01.06.2011 г., заключенного с собственником помещения ИП Зинчук Н.Н., свидетельство о регистрации права собственности серии 66 АВ 989344, выдано 30.07.2007 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области. Арендатор вправе сдавать помещения в субаренду в соответствии с пунктом 4.3 договора аренды нежилых помещений от 01.06.2011.
В силу п. 1.4. договора срок субаренды помещений устанавливается 360 календарных дней с даты подписания акта приемки-передачи помещений.
Факт передачи помещений в субаренду подтверждается Актом приемки-передачи помещений, подписанным сторонами договора и скрепленным оттисками печатей сторон.
Пунктом 2.2.2 договора установлена обязанность субарендатора своевременно вносить арендную плату согласно условиям договора.
Пунктом 2.2.15 договора субарендатор обязался в течение трех рабочих дней после прекращения арендных отношений в связи с истечением срока субаренды удалить все свое имущество из помещения и передать помещение арендатору по акту приема-передачи.
Согласно пункту 3.1 договора совокупная плата за субаренду помещений складывается из:
- - основной арендной платы, составляющей с даты, следующей за датой окончания срока, установленного п. 3.5 настоящего договора, до 25.03.2015 180 000 руб. в месяц;
- - дополнительной арендной платы, равной стоимости всех коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, связанных с поддержанием помещений в надлежащем состоянии и безопасности, отвечающим целям его использования, в течение данного года платежи за тепловую энергию, канализацию, водоснабжение, электроэнергию, эксплуатационные расходы, связанные с поддержанием в надлежащем состоянии инженерных систем, обеспечивающих помещения электроэнергией, тепловой энергией, канализацией и водоснабжением). Стоимость всех эксплуатационных, коммунальных и иных услуг, используемая для определения размера дополнительной арендной платы, определяется на основании счетов советующих организаций. Сумма затрат на отопление, используемая для определения размера дополнительной арендной платы определяется пропорционально занимаемой площади. Дополнительная арендная плата начисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений.
Основная арендная плата выплачивается на указанный арендатором счет ежемесячно в размере, указанном в пункте 3.1. договора, не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому (пункт 3.2 договора).
Дополнительная арендная плата выплачивается на указанный арендатором счет в размере стоимости всех услуг, потребленных субарендатором (оказанных субарендатору) в связи с использованием помещений в течение 5 банковских дней после получения субарендатором выставленного арендатором соответствующего счета (пункт 3.3 договора).
Пунктом 4.1. договора сторонами установлено, что в целях обеспечения своих обязательств по договору субарендатор обязуется перечислить арендатору в течение 5 банковских дней с даты подписания сторонами договора гарантийный платеж в сумме 180 000 руб., что соответствует основной арендной плате за 1 месяц.
30.04.2015 договор аренды нежилого помещения от 01.06.2011 N 2/2011 расторгнут по соглашению сторон.
По акту приема-передачи от 30.04.2015 арендодатель принял из аренды нежилое помещение.
Поскольку до расторжения договора аренды от 01.06.2011 N 2/2011 субарендатор по акту приема-передачи помещение, арендованное по договору от 24.03.2014, не возвратил, имел просрочки платежей по уплате как основной, так и дополнительной арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Установив наличие задолженности ответчика по уплате арендной платы в заявленном истцом размере при отсутствии доказательств ее погашения полностью или частично, суд первой инстанции удовлетворил иск.
Заявитель жалобы настаивает на том, что истцом не доказан ни размер долга, ни основания для его взыскания в судебном порядке.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В силу п. 2 ч. 3 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.
Установление арендной платы путем выделения постоянной и переменной частей является механизмом ее исчисления и не противоречит ст. 614 ГК РФ.
В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения договора не допускается.
Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).
Судом первой инстанции установлено, что факт передачи помещения в субаренду по акту приема-передачи подтвержден материалами дела.
Доказательства, свидетельствующие об оплате ответчиком арендных платежей в спорной сумме, в материалах дела отсутствуют.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ).
Исходя из положений ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения, арендованное сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, т.е. по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
До момента подписания сторонами документа о передаче объекта аренды, действует и обязанность арендатора оплачивать пользование этим объектом в силу статьи 622 ГК РФ.
Вместе с тем согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 655 ГК РФ и пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Судами установлено, что договор аренды, на основании которого заключен спорный договор субаренды, досрочно расторгнут по соглашению сторон 30.04.2015, помещение передано из аренды.
Поскольку доказательств того, что субарендованное имущество возвращено ответчиком из аренды по истечении срока действия договора от 24.03.2014 не представлено, как не представлено и доказательств, что имущество передано из субаренды в иной срок ранее 30.04.2015, как не представлено и доказательств уклонения арендодателя от принятия имущества из субаренды, суд первой инстанции обоснованно взыскал задолженность по уплате арендной платы, рассчитанную по 30.04.2015.
Соответствующие доводы апелляционной жалобы судом отклоняются.
Расчет задолженности проверен судами обеих инстанций, признан верным.
Довод заявителя жалобы о том, что в счет арендной платы за февраль 2015 года арендодатель зачел гарантийный платеж, что подтверждает фактическое расторжение договора субаренды в феврале 2015 года, отклоняется как основанный на неверном толковании как условий договора субаренды, так и норм материального права. Использование гарантийного платежа является правом арендодателя и не означает прекращение договора, а лишь компенсирует расходы истца, связанные с неисполнением договорных обязательств ответчиком. Поскольку из толкования условий договора субаренды от 24.03.2014 следует, что гарантийный платеж мог быть использован истцом для погашения любой задолженности как по дополнительной арендной плате, так и по основной арендной плате, истец по своему усмотрению зачел указанный гарантийный платеж в счет основной арендной платы за февраль 2015 года, а так как сумма гарантийного платежа не покрывала весь долг субарендатора, последний уклонялся от уплаты арендной платы, истец обратилась за ее взысканием в судебном порядке.
Иного заявителем жалобы не доказано (ст. 65 АПК РФ).
Ссылки заявителя жалобы на добросовестное исполнение обязанностей по внесению арендных платежей, подтверждаемое, по мнению ответчика, справками истца, отклоняются, так как названные справки подтверждают лишь внесение ответчиком основной арендной платы до января 2015 года.
Никаких доказательств, подтверждающих оплату основной арендной платы за период март - апрель 2015 года, оплату дополнительной арендной платы с августа 2014 года материалы дела не содержат.
Довод заявителя жалобы о том, что договор субаренды подписан неуполномоченным лицом подлежит отклонению как голословный.
Так, в ходе рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции установлено, что договор субаренды нежилого помещения от 24.03.2014 подписан уполномоченным представителем истца Ануфриенко В.В. по генеральной доверенности от 20.06.2012 серии 66 АА 1245934, дающей право представлять интересы доверителя во всех организациях на территории Российской Федерации с правом подписи всех необходимых документов, в том числе договоров аренды и субаренды (л.д. 106, т. 2).
Оснований для признания договора от 24.03.2014 незаключенным в данном случае не установлено, учитывая соблюдение письменной формы договора, согласованность существенных для данного вида договоров условий (ст. 432 ГК РФ).
Кроме того, применяя аналогию закона, апелляционный суд учитывает, что согласно пункту 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Оценив представленные в дело доказательства в совокупности, в установленном ст. 71 АПК РФ порядке, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ответчика.
При подаче апелляционной жалобы ответчиком оплачена государственная пошлина в сумме 1 500 руб., однако, исходя из положений пунктов 4 и 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, размер госпошлины за подачу апелляционной жалобы в данном случае составляет 3 000 руб., поскольку Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.2014 N 221-ФЗ внесены изменения в главу 25.3 части второй Налогового кодекса Российской Федерации, которые вступили в силу 01.01.2015.
Принимая во внимание, что чеком-ордером от 01.04.2016 ответчиком уплачена государственная пошлина в размере 1 500 руб., с него в доход федерального бюджета следует довзыскать 1 500 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 01 марта 2016 года по делу N А60-50906/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ИП Селезневой Натальи Алексеевны (ОГРН ИП 314668607300104, ИНН 861602251959) в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобе в размере 1 500 (Одна тысяча пятьсот) руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Г.Н.ГУЛЯКОВА
Судьи
В.Г.ГОЛУБЦОВ
Н.М.САВЕЛЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)