Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 10 мая 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гарипова В.С.,
судей: Лялиной Т.А., Башлаковой-Николаевой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Грибановой Т.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ИП Иванченко В.И.
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06 февраля 2017 года
по делу N А40-122835/16-181-1063, принятое судьей Прижбиловым С.В.,
по иску НП "Центр развития предпринимательства Зеленоградского округа г. Москвы" (ОГРН 1037735001996, ИНН 7735117907, адрес: 124482, г. Москва, Зеленоград, ул. Юности, д. 8, дата регистрации: 16.01.2003)
к ИП Иванченко В.И. (ОГРНИП 308770000285317, дата регистрации: 21.05.2008)
о взыскании задолженности в размере 1 728 388,25 рублей, неустойки в сумме 127 007,72 рублей согласно расчету на 13.10.2016
при участии в судебном заседании:
- от истца - Берендюхин В.Ю. по доверенности от 16.01.2017.;
- от ответчика - не явился, извещен
установил:
НП "Центр развития предпринимательства Зеленоградского округа г. Москвы" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ИП Иванченко В.И. о взыскании задолженности по договору N 10-ЭЦ от 24.07.2015 года и по договору N 10-КЦ от 24 июля 2015 года.
При рассмотрении дела истец заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд удовлетворил ходатайство истца об уменьшении размера исковых требований.
Судом рассмотрены требования о взыскании:
задолженности по эксплуатационным расходам в отношении офисных помещений в размере 226 719,26 рублей за период с 24 июля 2015 года по 15 сентября 2016,
по эксплуатационным расходам в отношении машиномест в размере 13 132,60 рублей за период с 24 июля 2015 года по 15.09.2016., а всего долга - 239 851,86 рублей,
неустойки, начисленной в связи с неисполнением обязательств по оплате эксплуатационных расходов в отношении офисных помещений, в сумме 13916,35 рублей с 24 июля 2015 года по 15.09.2016, согласно расчету по состоянию на 15.09.2016,
неустойки, начисленной в связи с неисполнением обязательств по оплате эксплуатационных расходов в отношении машиномест, в сумме 748,13 рублей за период с 24 июля 2015 года по 15.09.2016 года,
- а всего неустойки 14664,48 рублей;
- долга за задержку взноса долевого участия в размере 1462027,29 рублей,
неустойки за задержку платежа взноса долевого участия в размере 107406,37 рублей за период с 01.01.2016 года по 15 сентября 2016 года.
Арбитражный суд города Москвы решением от 06 февраля 2017 года заявленные требования удовлетворил в части: взыскал с ИП Иванченко В.И. в пользу НП "Центр развития предпринимательства Зеленоградского округа г. Москвы"
задолженность по эксплуатационным расходам за офисные помещения и машиноместа в размере 239 851 рубль 86 коп.,
задолженность по внесению взноса по договору долевого участия в строительстве в размере 1 462 027 рублей 29 коп.,
неустойку за просрочку платежей по договору долевого участия в строительстве в сумме 107 406 рублей 37 коп.,
судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 31 005 рублей.
- В остальной части в иске отказано;
- Встречный иск ИП Иванченко В.И. суд оставил без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение по иску НП "ЦРП ЗелАО г. Москвы к ИП Иванченко В.И. о взыскании долга за помещение, задолженности за коммунальное обслуживание помещения и эксплуатационных расходов, пени отменить в части удовлетворения исковых требований и вынести новый судебный акт, которым в иске отказать полностью.
В обоснование своей позиции ответчик указывает, что в соответствии со ст. 328 Гражданского кодекса РФ имел право приостановить исполнение встречного обязательства по оплате долевого взноса, с учетом просрочки истца обязательства по передаче объекта долевого строительства на 509 дней.
Истец не согласился с условиями, изложенными в протоколах разногласий, следовательно, договоры на эксплуатационные услуги между истцом и ответчиком не заключены. Таким образом, требования истца в части взыскания расходов на эксплуатационные и коммунальные услуги при отсутствии договорных отношений являются незаконными.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие размер расходов, произведенных истцом, по которому он произвел оплату услуг, связанных с предоставлением эксплуатационных услуг именно ответчику, а не всем собственникам и иным владельцам помещений.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного в порядке статей 121 - 123 АПК РФ о времени и месте судебного заседания.
Непосредственно в канцелярию суда (при чем, только накануне судебного заседания) ответчик подал ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с его болезнью и нахождением представителя на отдыхе за рубежом.
Апелляционный суд протокольным определением отказал в удовлетворении ходатайства, поскольку сам ответчик не принимал участия в заседаниях суда первой инстанции, освобождение от работы не освобождает от исполнения процессуальных обязанностей, отдых представителя также не является основанием для отложения заседания, все материалы дела могли и должны были быть представлены в суде первой инстанции, необходимость личного участия представителя ответчика в апелляционной инстанции отсутствует.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность принятого решения проверены по доводам жалобы в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, считает, что оснований для отмены решения Арбитражного суда города Москвы не имеется.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.
ИП Иванченко Владимир Иосифович (далее - ИП Иванченко или ИП) является владельцем помещений, которые переданы ему НП "Центр развития предпринимательства Зеленоградского административного округа г. Москвы" (далее - НП ЦРП ЗелАО г. Москвы) в связи с окончанием строительства делового центра площадью 11 304,5 кв. м и площадью офисных помещений 6 317,7 кв. м.
Площадь офисных помещений ответчика - 193,5 кв. м, (договор N 23 от 19.03.2013 года) и площадь двух машиномест 36 кв. м (договор N 35 от 18.11.2013).
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 24.04.2009 N 768-РП и протоколом собрания участников долевого строительства от 30.07.2015 НП ЦРП ЗелАО г. Москвы выполняет функции управляющей компании по объекту, расположенному по адресу: Москва, г. Зеленоград, корп. 1651.
По смыслу ст. ст. 8, 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п. 6 ч. 2 ст. 153, ч. 14 ст. 161 ЖК РФ с момента ввода дома в эксплуатацию, передачи застройщиком помещений во владение участнику долевого строительства и заключения застройщиком договора на управление домом с управляющей организацией обязательства по оплате коммунальных услуг возникли у владельцев помещений (конечных потребителей) дома.
Согласно протоколу собрания участников долевого строительства от 30.07.2015 и протоколу от 10.12.2015 утверждена смета расходов по содержанию общего имущества делового центра. Ставка эксплуатационных расходов утверждена в размере 182,07 руб. за 1 кв. м в месяц. Затраты ИП на эксплуатационные расходы помещения определены исходя из занимаемой площади. С января 2016 г. установлена ставка эксплуатационных расходов в размере 132,13 кв. м в месяц.
Материалами дела подтверждается, что между сторонами заключен договор от 18.11.2013 года N 35 и от 19 марта 2013 года N 23 участия в долевом строительстве делового центра с приложениями к нему и Дополнительными соглашениями, согласно п. 2.1 которого Заказчик-застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить объект недвижимости согласно утвержденной проектно-сметной документации и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать объект долевого строительства Участнику, а Участник обязуется уплатить обусловленную цену договора, полностью компенсировать затраты, понесенные Заказчиком-застройщиком на проектирование, строительство и ввод в эксплуатации объекта долевого строительства и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Денежные средства, полученные от Участника, будут направляться Заказчиком-застройщиком исключительно на создание объекта долевого строительства - в оплату выполнения всех необходимых проектировочных, строительных, монтажных отделочных работ и иных действий, требуемых для осуществления строительства, в том числе оплату услуг и вознаграждения заказчика-застройщика, работ подрядчика, субподрядчика, а также осуществления контроля за выполнением работ и уплаты необходимых налогов, возникающих в процессе строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию в соответствии со сметами на строительство объекта недвижимости.
В соответствии с п. 2.4 договора N 23, ввод объекта в эксплуатацию - 01.09.2013, а договора N 35 - 1 апреля 2014 года.
Цена договора N 23 определена в разделе 3 договора, согласно п. 3.2 которого на момент заключения договора согласно проектно-сметной документации цена объекта долевого строительства, указанного в пункте 1.5, составляет 18 845 833,30 рублей, цена каждого машиноместа 500 000 рублей.
В соответствии с п. 3.4 договора, возврат денег за недостающие метры осуществляется при уменьшении площади более чем на один метр.
Порядок расчетов согласован сторонами в разделе 4 договора, права и обязанности сторон в разделе 5, согласно п. 5.1.4 которого с момента передачи объекта долевого строительства Участник обязан принять на себя бремя его содержания, в том числе риск случайной гибели, а также нести другие обязанности, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации.
Ответственность сторон установлена в разделе 7 договора, согласно п. 7.2 которого в случае нарушения Участником сроков внесения денежных средств по договору Застройщик вправе увеличить срок исполнения своих обязательств соразмерно периоду просрочки исполнения обязательств Участником долевого строительства и требовать уплаты неустойки за каждый день просрочки, от суммы просроченного платежа в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день неисполнения обязательств.
24 июля 2015 года сторонами подписан акт, согласно которому застройщик передает, а ответчик принимает объекты договора N 23 от 19 марта 2013 года и объекты договора N 35 от 18.11.2013 года долевого строительства, а также подписан акт закрытия соответствующих договоров, согласно акту закрытия по договору N 23 ответчик обязуется перечислить на расчетный счет истца остаток денежных средств в размере 3169902,28 до 31.12.2015 года.
Согласно части 14 статьи 161 ЖК РФ с момента ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, передачи застройщиком помещений во владение участнику долевого строительства и заключения застройщиком договора на управление домом с управляющей организацией, обязательства по оплате коммунальных услуг возникают у владельцев помещений (конечных потребителей) дома.
Таким образом, будучи владельцем нежилых помещений в здании, ответчик обязан соразмерно своей доле участвовать в издержках по содержанию помещения, текущему ремонту и коммунальным услугам с момента передачи этого имущества.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Указанные нормы, регулирующие вопросы содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме и устанавливающие для собственников этих помещений обязательное участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества дома, направлены на поддержание строения в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям, отвечают общим интересам собственников помещений.
При таких обстоятельствах, в силу ст. 153 ЖК РФ ответчик обязан нести расходы по обслуживанию помещений.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
Размер платы за коммунальные услуги определяется на основании показаний приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 157 Жилищного кодекса).
Пунктом 19 Правил предоставления коммунальных услуг аналогичным образом предусматривается учет норматива потребления тепловой энергии на отопление и норматива потребления горячей воды при установлении порядка определения размера платы за отопление и горячее водоснабжение при отсутствии в жилом доме или в помещениях многоквартирного дома коллективных (общедомовых), общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета.
Обязанность собственника помещений оплачивать коммунальные услуги и участвовать в содержании общего имущества, расположенного в многоквартирном жилом доме, установлена действующим законодательством, а также может быть закреплена в заключенном между сторонами договором.
В случае недостижения сторонами договора условий, закрепляющих обязанность по содержанию какой-либо части общего имущества дома, в частности, услуг, указанных в исковых требованиях, это обязанность вытекает из порядка, установленного жилищным законодательством.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения.
Неоплаченные истцу расходы составляют по эксплуатационным расходам в отношении офисных помещений в размере 226719,26 рублей за период с 24 июля 2015 года по 15 сентября 2016, по эксплуатационным расходам в отношении машиномест в размере 13132,60 рублей за период с 24 июля 2015 года по 15.09.2016., а всего долга - 239851,86 рублей, а также долга по внесению взноса долевого участия в размере 1462027,29 рублей.
Расчет судом проверен и признан обоснованным. Представленный расчет в части долга по внесению взноса долевого участия полностью совпадает с представленным контррасчетом ответчика.
В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества истец не должен доказывать размер фактических расходов, возникших у него в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного Кодекса.
Исходя из анализа указанной нормы обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии в совокупности трех условий: имеет место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица; отсутствие правовых оснований к приобретению или сбережению имущества.
При вышеизложенных обстоятельствах в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика перешло бремя доказывания обратного: факта оплаты ответчиком оказанных ему услуг в размере и порядке, согласованном сторонами в договоре или доказательства, свидетельствующие о том, что обязательство по оплате данных услуг у ответчика не возникло.
Материалы дела не содержат бесспорных доказательств того, что истцом не оказывались услуги по содержанию помещений либо оказывались некачественно, либо оказывались иным лицом.
Исходя из принципов равноправия сторон и состязательности арбитражного процесса (статьи 8 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а также положений статьи 65 названного Кодекса об обязанности доказывания нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно, со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.
Поэтому требование истца о взыскании задолженности по эксплуатационным расходам в размере 239851,86 руб. признано судом первой инстанции обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Требование о взыскании долга за задержку взноса долевого участия в размере 1462027,29 рублей также удовлетворено, поскольку материалы дела содержат акт закрытия договора N 23, в соответствии с которым ответчик обязуется оплатить остаток денежных средств в размере 3169902,28 до 31.12.2015 года. Доказательств оплаты ответчиком суммы 1462027,29 рублей в материалы дела не представлено.
Учитывая просрочку исполнения обязательств по внесению взноса по договору долевого участия истец на основании п. 7.2 договора начислил неустойку, согласно приложенному расчету в размере 107406,37 руб. Расчет судом проверен и признан обоснованным.
Вместе с тем, требования о взыскании неустойки, начисленной в связи с неисполнением обязательств по оплате эксплуатационных расходов в отношении офисных помещений и неустойки, начисленной в связи с неисполнением обязательств по оплате эксплуатационных расходов в отношении машиномест суд оставил без удовлетворения, указав, что обоснованный расчет по вновь заявленным требованиям суду не представлен. Суд лишен возможности проверить правильность заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и мотивированно им отклонены. Оснований для признания их неправомерными нет.
Долг за задержку взноса долевого участия в размере 1 462 027,29 рублей взыскан на основании акта закрытия договора N 23, в соответствии с которым ответчик обязался оплатить остаток денежных средств в размере 3 169 902,28 еще до 31.12.2015.
Если ответчик полагает, что истец просрочил какие-либо обязательства, он не лишен права заявить самостоятельные требования о выплате неустойки.
Обязанность ответчика как собственника помещений оплачивать коммунальные услуги и участвовать в содержании общего имущества, расположенного в многоквартирном жилом доме, установлена действующим жилищным законодательством.
В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества истец не должен доказывать размер фактических расходов, возникших у него в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 февраля 2017 года по делу N А40-122835/16-181-1063 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.05.2017 N 09АП-13524/2017 ПО ДЕЛУ N А40-122835/16-181-1063
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 мая 2017 г. N 09АП-13524/2017
Дело N А40-122835/16-181-1063
Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 10 мая 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гарипова В.С.,
судей: Лялиной Т.А., Башлаковой-Николаевой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Грибановой Т.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ИП Иванченко В.И.
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06 февраля 2017 года
по делу N А40-122835/16-181-1063, принятое судьей Прижбиловым С.В.,
по иску НП "Центр развития предпринимательства Зеленоградского округа г. Москвы" (ОГРН 1037735001996, ИНН 7735117907, адрес: 124482, г. Москва, Зеленоград, ул. Юности, д. 8, дата регистрации: 16.01.2003)
к ИП Иванченко В.И. (ОГРНИП 308770000285317, дата регистрации: 21.05.2008)
о взыскании задолженности в размере 1 728 388,25 рублей, неустойки в сумме 127 007,72 рублей согласно расчету на 13.10.2016
при участии в судебном заседании:
- от истца - Берендюхин В.Ю. по доверенности от 16.01.2017.;
- от ответчика - не явился, извещен
установил:
НП "Центр развития предпринимательства Зеленоградского округа г. Москвы" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ИП Иванченко В.И. о взыскании задолженности по договору N 10-ЭЦ от 24.07.2015 года и по договору N 10-КЦ от 24 июля 2015 года.
При рассмотрении дела истец заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд удовлетворил ходатайство истца об уменьшении размера исковых требований.
Судом рассмотрены требования о взыскании:
задолженности по эксплуатационным расходам в отношении офисных помещений в размере 226 719,26 рублей за период с 24 июля 2015 года по 15 сентября 2016,
по эксплуатационным расходам в отношении машиномест в размере 13 132,60 рублей за период с 24 июля 2015 года по 15.09.2016., а всего долга - 239 851,86 рублей,
неустойки, начисленной в связи с неисполнением обязательств по оплате эксплуатационных расходов в отношении офисных помещений, в сумме 13916,35 рублей с 24 июля 2015 года по 15.09.2016, согласно расчету по состоянию на 15.09.2016,
неустойки, начисленной в связи с неисполнением обязательств по оплате эксплуатационных расходов в отношении машиномест, в сумме 748,13 рублей за период с 24 июля 2015 года по 15.09.2016 года,
- а всего неустойки 14664,48 рублей;
- долга за задержку взноса долевого участия в размере 1462027,29 рублей,
неустойки за задержку платежа взноса долевого участия в размере 107406,37 рублей за период с 01.01.2016 года по 15 сентября 2016 года.
Арбитражный суд города Москвы решением от 06 февраля 2017 года заявленные требования удовлетворил в части: взыскал с ИП Иванченко В.И. в пользу НП "Центр развития предпринимательства Зеленоградского округа г. Москвы"
задолженность по эксплуатационным расходам за офисные помещения и машиноместа в размере 239 851 рубль 86 коп.,
задолженность по внесению взноса по договору долевого участия в строительстве в размере 1 462 027 рублей 29 коп.,
неустойку за просрочку платежей по договору долевого участия в строительстве в сумме 107 406 рублей 37 коп.,
судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 31 005 рублей.
- В остальной части в иске отказано;
- Встречный иск ИП Иванченко В.И. суд оставил без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение по иску НП "ЦРП ЗелАО г. Москвы к ИП Иванченко В.И. о взыскании долга за помещение, задолженности за коммунальное обслуживание помещения и эксплуатационных расходов, пени отменить в части удовлетворения исковых требований и вынести новый судебный акт, которым в иске отказать полностью.
В обоснование своей позиции ответчик указывает, что в соответствии со ст. 328 Гражданского кодекса РФ имел право приостановить исполнение встречного обязательства по оплате долевого взноса, с учетом просрочки истца обязательства по передаче объекта долевого строительства на 509 дней.
Истец не согласился с условиями, изложенными в протоколах разногласий, следовательно, договоры на эксплуатационные услуги между истцом и ответчиком не заключены. Таким образом, требования истца в части взыскания расходов на эксплуатационные и коммунальные услуги при отсутствии договорных отношений являются незаконными.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие размер расходов, произведенных истцом, по которому он произвел оплату услуг, связанных с предоставлением эксплуатационных услуг именно ответчику, а не всем собственникам и иным владельцам помещений.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного в порядке статей 121 - 123 АПК РФ о времени и месте судебного заседания.
Непосредственно в канцелярию суда (при чем, только накануне судебного заседания) ответчик подал ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с его болезнью и нахождением представителя на отдыхе за рубежом.
Апелляционный суд протокольным определением отказал в удовлетворении ходатайства, поскольку сам ответчик не принимал участия в заседаниях суда первой инстанции, освобождение от работы не освобождает от исполнения процессуальных обязанностей, отдых представителя также не является основанием для отложения заседания, все материалы дела могли и должны были быть представлены в суде первой инстанции, необходимость личного участия представителя ответчика в апелляционной инстанции отсутствует.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность принятого решения проверены по доводам жалобы в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, считает, что оснований для отмены решения Арбитражного суда города Москвы не имеется.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.
ИП Иванченко Владимир Иосифович (далее - ИП Иванченко или ИП) является владельцем помещений, которые переданы ему НП "Центр развития предпринимательства Зеленоградского административного округа г. Москвы" (далее - НП ЦРП ЗелАО г. Москвы) в связи с окончанием строительства делового центра площадью 11 304,5 кв. м и площадью офисных помещений 6 317,7 кв. м.
Площадь офисных помещений ответчика - 193,5 кв. м, (договор N 23 от 19.03.2013 года) и площадь двух машиномест 36 кв. м (договор N 35 от 18.11.2013).
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 24.04.2009 N 768-РП и протоколом собрания участников долевого строительства от 30.07.2015 НП ЦРП ЗелАО г. Москвы выполняет функции управляющей компании по объекту, расположенному по адресу: Москва, г. Зеленоград, корп. 1651.
По смыслу ст. ст. 8, 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п. 6 ч. 2 ст. 153, ч. 14 ст. 161 ЖК РФ с момента ввода дома в эксплуатацию, передачи застройщиком помещений во владение участнику долевого строительства и заключения застройщиком договора на управление домом с управляющей организацией обязательства по оплате коммунальных услуг возникли у владельцев помещений (конечных потребителей) дома.
Согласно протоколу собрания участников долевого строительства от 30.07.2015 и протоколу от 10.12.2015 утверждена смета расходов по содержанию общего имущества делового центра. Ставка эксплуатационных расходов утверждена в размере 182,07 руб. за 1 кв. м в месяц. Затраты ИП на эксплуатационные расходы помещения определены исходя из занимаемой площади. С января 2016 г. установлена ставка эксплуатационных расходов в размере 132,13 кв. м в месяц.
Материалами дела подтверждается, что между сторонами заключен договор от 18.11.2013 года N 35 и от 19 марта 2013 года N 23 участия в долевом строительстве делового центра с приложениями к нему и Дополнительными соглашениями, согласно п. 2.1 которого Заказчик-застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить объект недвижимости согласно утвержденной проектно-сметной документации и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать объект долевого строительства Участнику, а Участник обязуется уплатить обусловленную цену договора, полностью компенсировать затраты, понесенные Заказчиком-застройщиком на проектирование, строительство и ввод в эксплуатации объекта долевого строительства и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Денежные средства, полученные от Участника, будут направляться Заказчиком-застройщиком исключительно на создание объекта долевого строительства - в оплату выполнения всех необходимых проектировочных, строительных, монтажных отделочных работ и иных действий, требуемых для осуществления строительства, в том числе оплату услуг и вознаграждения заказчика-застройщика, работ подрядчика, субподрядчика, а также осуществления контроля за выполнением работ и уплаты необходимых налогов, возникающих в процессе строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию в соответствии со сметами на строительство объекта недвижимости.
В соответствии с п. 2.4 договора N 23, ввод объекта в эксплуатацию - 01.09.2013, а договора N 35 - 1 апреля 2014 года.
Цена договора N 23 определена в разделе 3 договора, согласно п. 3.2 которого на момент заключения договора согласно проектно-сметной документации цена объекта долевого строительства, указанного в пункте 1.5, составляет 18 845 833,30 рублей, цена каждого машиноместа 500 000 рублей.
В соответствии с п. 3.4 договора, возврат денег за недостающие метры осуществляется при уменьшении площади более чем на один метр.
Порядок расчетов согласован сторонами в разделе 4 договора, права и обязанности сторон в разделе 5, согласно п. 5.1.4 которого с момента передачи объекта долевого строительства Участник обязан принять на себя бремя его содержания, в том числе риск случайной гибели, а также нести другие обязанности, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации.
Ответственность сторон установлена в разделе 7 договора, согласно п. 7.2 которого в случае нарушения Участником сроков внесения денежных средств по договору Застройщик вправе увеличить срок исполнения своих обязательств соразмерно периоду просрочки исполнения обязательств Участником долевого строительства и требовать уплаты неустойки за каждый день просрочки, от суммы просроченного платежа в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день неисполнения обязательств.
24 июля 2015 года сторонами подписан акт, согласно которому застройщик передает, а ответчик принимает объекты договора N 23 от 19 марта 2013 года и объекты договора N 35 от 18.11.2013 года долевого строительства, а также подписан акт закрытия соответствующих договоров, согласно акту закрытия по договору N 23 ответчик обязуется перечислить на расчетный счет истца остаток денежных средств в размере 3169902,28 до 31.12.2015 года.
Согласно части 14 статьи 161 ЖК РФ с момента ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, передачи застройщиком помещений во владение участнику долевого строительства и заключения застройщиком договора на управление домом с управляющей организацией, обязательства по оплате коммунальных услуг возникают у владельцев помещений (конечных потребителей) дома.
Таким образом, будучи владельцем нежилых помещений в здании, ответчик обязан соразмерно своей доле участвовать в издержках по содержанию помещения, текущему ремонту и коммунальным услугам с момента передачи этого имущества.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Указанные нормы, регулирующие вопросы содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме и устанавливающие для собственников этих помещений обязательное участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества дома, направлены на поддержание строения в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям, отвечают общим интересам собственников помещений.
При таких обстоятельствах, в силу ст. 153 ЖК РФ ответчик обязан нести расходы по обслуживанию помещений.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
Размер платы за коммунальные услуги определяется на основании показаний приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 157 Жилищного кодекса).
Пунктом 19 Правил предоставления коммунальных услуг аналогичным образом предусматривается учет норматива потребления тепловой энергии на отопление и норматива потребления горячей воды при установлении порядка определения размера платы за отопление и горячее водоснабжение при отсутствии в жилом доме или в помещениях многоквартирного дома коллективных (общедомовых), общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета.
Обязанность собственника помещений оплачивать коммунальные услуги и участвовать в содержании общего имущества, расположенного в многоквартирном жилом доме, установлена действующим законодательством, а также может быть закреплена в заключенном между сторонами договором.
В случае недостижения сторонами договора условий, закрепляющих обязанность по содержанию какой-либо части общего имущества дома, в частности, услуг, указанных в исковых требованиях, это обязанность вытекает из порядка, установленного жилищным законодательством.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения.
Неоплаченные истцу расходы составляют по эксплуатационным расходам в отношении офисных помещений в размере 226719,26 рублей за период с 24 июля 2015 года по 15 сентября 2016, по эксплуатационным расходам в отношении машиномест в размере 13132,60 рублей за период с 24 июля 2015 года по 15.09.2016., а всего долга - 239851,86 рублей, а также долга по внесению взноса долевого участия в размере 1462027,29 рублей.
Расчет судом проверен и признан обоснованным. Представленный расчет в части долга по внесению взноса долевого участия полностью совпадает с представленным контррасчетом ответчика.
В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества истец не должен доказывать размер фактических расходов, возникших у него в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного Кодекса.
Исходя из анализа указанной нормы обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии в совокупности трех условий: имеет место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица; отсутствие правовых оснований к приобретению или сбережению имущества.
При вышеизложенных обстоятельствах в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика перешло бремя доказывания обратного: факта оплаты ответчиком оказанных ему услуг в размере и порядке, согласованном сторонами в договоре или доказательства, свидетельствующие о том, что обязательство по оплате данных услуг у ответчика не возникло.
Материалы дела не содержат бесспорных доказательств того, что истцом не оказывались услуги по содержанию помещений либо оказывались некачественно, либо оказывались иным лицом.
Исходя из принципов равноправия сторон и состязательности арбитражного процесса (статьи 8 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а также положений статьи 65 названного Кодекса об обязанности доказывания нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно, со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.
Поэтому требование истца о взыскании задолженности по эксплуатационным расходам в размере 239851,86 руб. признано судом первой инстанции обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Требование о взыскании долга за задержку взноса долевого участия в размере 1462027,29 рублей также удовлетворено, поскольку материалы дела содержат акт закрытия договора N 23, в соответствии с которым ответчик обязуется оплатить остаток денежных средств в размере 3169902,28 до 31.12.2015 года. Доказательств оплаты ответчиком суммы 1462027,29 рублей в материалы дела не представлено.
Учитывая просрочку исполнения обязательств по внесению взноса по договору долевого участия истец на основании п. 7.2 договора начислил неустойку, согласно приложенному расчету в размере 107406,37 руб. Расчет судом проверен и признан обоснованным.
Вместе с тем, требования о взыскании неустойки, начисленной в связи с неисполнением обязательств по оплате эксплуатационных расходов в отношении офисных помещений и неустойки, начисленной в связи с неисполнением обязательств по оплате эксплуатационных расходов в отношении машиномест суд оставил без удовлетворения, указав, что обоснованный расчет по вновь заявленным требованиям суду не представлен. Суд лишен возможности проверить правильность заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и мотивированно им отклонены. Оснований для признания их неправомерными нет.
Долг за задержку взноса долевого участия в размере 1 462 027,29 рублей взыскан на основании акта закрытия договора N 23, в соответствии с которым ответчик обязался оплатить остаток денежных средств в размере 3 169 902,28 еще до 31.12.2015.
Если ответчик полагает, что истец просрочил какие-либо обязательства, он не лишен права заявить самостоятельные требования о выплате неустойки.
Обязанность ответчика как собственника помещений оплачивать коммунальные услуги и участвовать в содержании общего имущества, расположенного в многоквартирном жилом доме, установлена действующим жилищным законодательством.
В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества истец не должен доказывать размер фактических расходов, возникших у него в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 февраля 2017 года по делу N А40-122835/16-181-1063 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
В.С.ГАРИПОВ
Судьи
Т.А.ЛЯЛИНА
Е.Ю.БАШЛАКОВА-НИКОЛАЕВА
В.С.ГАРИПОВ
Судьи
Т.А.ЛЯЛИНА
Е.Ю.БАШЛАКОВА-НИКОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)