Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2015 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Петровской О.В.,
судей: Магда О.В., Парфентьевой О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания Козловой Т.Е.,
при участии: от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "КРИКС" - Капленко А.С., директора,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Красавтодорстрой"
на решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 июля 2015 года по делу N А33-22507/2014, принятое судьей Шишкиной И.В.,
установил:
муниципальное казенное учреждение "Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры Администрации Емельяновского района Красноярского края" (ИНН 2411001082, ОГРН 1022400663581, далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 25.03.2015, к обществу с ограниченной ответственностью "КРИКС" (ИНН 2464237170, ОГРН 1112468053994, далее - ООО "КРИКС", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 15.12.2005 N 17 в сумме 1 153 739 рублей 33 копейки, из них долг по арендной плате за период с 01.01.2010 по 30.09.2014 в сумме 689 083 рублей 56 копеек и пени за период с 11.12.2009 по 10.10.2014 в сумме 464 655 рублей 61 копейка.
К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - открытое акционерное общество "Красавтодорстрой", общество с ограниченной ответственностью "Сибстрой", Администрация Солонцовского сельсовета.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29 июля 2015 года исковые требования удовлетворены частично, с общества с ограниченной ответственностью "КРИКС" в пользу муниципального казенного учреждения "Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края" взыскано 33 633 рубля 72 копейки долга, 28 906 рублей 76 копеек пени, в доход федерального бюджета 1 330 рублей государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, открытое акционерное общество "Красавтодорстрой" обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просило отменить решение суда и принять новый судебный акт.
Заявитель указал на его ненадлежащее извещение о месте и времени рассмотрения дела.
Заявитель считает, что общество с ограниченной ответственностью "КРИКС" не является надлежащим арендатором земельного участка с кадастровым номером 24:11:290109:0042, так как договор об уступке арендных обязательств от 02.04.2012, заключенный между ОАО "Красавтодорстрой" и ООО "Сибстрой", на основании которого заключено соглашение между ООО "Сибстрой" и ООО "КРИКС" от 25.07.2013, является незаключенной сделкой, в связи с тем, что предметом договора от 02.04.2012 является часть земельного участка, с кадастровым номером 24:11:290109:0042, общей площадью 22 314,6 кв. м, расположенного по адресу: участок находится примерно в 3,6 км по направлению на юго-восток от ориентира Емельяновского района, Красноярского края, с. Дрокино, расположенного за пределами участка. В аренду предполагалось передать только часть земельного участка, что не соответствует требованиям пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя, у ответчика отсутствует обязанность возмещения задолженности по арендным платежам в отношении спорного земельного участка, так как соглашение от 25.07.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.12.2005 N 17 подписано ненадлежащим лицом.
Истец, ответчик и третьи лица (общество с ограниченной ответственностью "Сибстрой", Администрация Солонцовского сельсовета) отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела не представили.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.09.2015 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 11.11.2015. В порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось до 15.12.2015.
Истец и третьи лица явку полномочных представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась лицам, участвующим в деле, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей истца и третьих лиц.
В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что с решением суда первой инстанции согласен, просил решение оставить без изменения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Между Администрацией Солонцовского сельсовета (арендодатель) и ОАО "Красавтодорстрой" (арендатор) 15.12.2005 заключен договор аренды земельного участка N 17 (далее - договор аренды).
Согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, кадастровый номер 24:11:290109:0042, предназначенный для использования производственных объектов, площадью 52455,2 кв. м, расположенный по адресу: участок находится примерно в 3,6 км по направлению на юго-восток от ориентира Емельяновского района, с.Дрокино, расположенного за пределами участка, из земель Солонцовского сельсовета, категории земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения для производственной деятельности.
Договор аренды заключен сроком на сорок девять лет и вступает в силу с 01.12.2005 (пункт 1.2).
Арендная плата за земельный участок составляет ставку арендной платы, действующей на момент подписания договора на данной территории, арендуемой площади в год (пункт 1.3 договора аренды).
Арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в случае изменения цен на материально-технические ресурсы, продукты, но не чаще одного раза в год, известив об этом арендатора (пункт 3.1 договора аренды). Величина арендной платы может изменяться, но не чаще одного раза в год, о чем арендодатель извещает арендатора (пункт 1.4 договора аренды).
Арендная плата вносится арендатором в течение 15 дней после подписания договора, предоплатой за квартал вперед до первого числа отчетного месяца в бюджет местной администрации (пункт 1.5 договора аренды).
Пунктом 4 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в срок указанный в договоре, начисляется пени в размере ставки рефинансирования ЦБРФ от неуплаченной суммы арендной платы, за каждый день просрочки платежа.
Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 08.05.2007 за N 24-2410/010/2007-442.
На основании соглашения от 23.06.2008 к договору аренды земельного участка от 15.12.2005 N 17 произведена замена арендодателя на отдел по управлению муниципальной собственностью и фондами Емельяновского района.
Согласно пункту 1.2 соглашения от 23.06.2008 к договору аренды, расчет арендной платы производится от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Согласно пункту 1.3 соглашения от 23.06.2008 к договору аренды арендная плата в квартал составляет с 11.06.2008 сумму 301 919 рублей 02 копейки.
Пунктом 1.7 соглашения от 23.06.2008 к договору аренды стороны включили в договор аренду пункт 5.5 следующего содержания: в случае изменения методики расчета арендной платы или внесения изменений в действующую (введение коэффициентов к ставкам арендной платы, установление базовых ставок арендной платы и т.д.), обусловленных правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправлении, размер арендной платы изменяется Арендодателем автоматически в бесспорном и одностороннем порядке с момента вступления в силу соответствующего правового акта.
В соответствии с пунктом 1.4 соглашения от 23.06.2008 к договору аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 10-го числа первого месяца, за который вносится плата путем перечисления на расчетный счет.
В силу пункта 2 соглашения от 23.06.2008 к договору аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Соглашение от 23.06.2008 к договору аренды зарегистрировано в установленном порядке 28.07.2008 за номером 24-24-10/021/2008-705.
Между ОАО "Красавтодорстрой" (арендатор) и ООО "Сибстрой" (новый арендатор) 02.04.2012 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.12.2005 N 17 (далее - соглашение от 02.04.2012), предметом которого является переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 17 от 15.12.2005 и соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.04.2012 к новому арендатору, в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:11:290109:0042, общей площадью 52 455, 2 кв. м, расположенного по адресу: участок находится примерно в 3,6 км по направлению на юго-восток от ориентира Емельяновского района, с. Дрокино, расположенного за пределами участка (л.д. 171 т. 2).
Пунктом 2.1 соглашения от 02.04.2012 предусмотрено, что все права и обязанности арендатора в отношении арендодателя, вытекающие из договора аренды, переходят к новому арендатору в полном объеме с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 24:11:290109:0042.
Пунктом 2.2 соглашения от 02.04.2012 предусмотрено, что неисполненные арендатором обязательства по договору аренды в отношении арендной платы за время фактического использования земельного участка до момента подписания соглашения к новому арендатору, включая задолженность по арендной плате, уплаты неустойки, убытков и иных платежей и требований не переходят к новому арендатору.
По условиям пункта 3.1 соглашения от 02.04.2012, арендатор обязан до момента подписания соглашения произвести расчет с арендодателем по арендной плате согласно условиям договора аренды. В случае неисполнения обязательств арендатором (по условиям расчета) новый арендатор не несет ответственности перед арендодателем по условиям арендной платы, за время фактического использования земельного участка арендатором, а также за просрочку оплаты арендных платежей, в соответствии с пунктом 2.2 соглашения.
Соглашение от 02.04.2012 зарегистрировано в ЕГРП 25.05.2012.
По договору купли-продажи от 08.06.2012 ООО "Сибстрой" (продавец) продало ООО "КРИКС" (покупатель) 15 объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке N 24:11:290109:0042, арендуемом по договору аренды N 17 от 15.12.2005.
Переход права собственности на объекты недвижимости на земельном участке, предоставленном в аренду, зарегистрирован в ЕГРП 21.06.2012 согласно выписок из ЕГРП, полученных по запросу суда, регистрационных штампов Управления Росреестра по Красноярскому краю на договоре купли-продажи.
10.06.2013 между ООО "Сибстрой" (арендатор) и ООО "КРИКС" (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.12.2005 N 17, предметом которого является переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 15.12.2005 N 17 и соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.04.2012 к новому арендатору, в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:11:290109:0042, общей площадью 52 455, 2 кв. м, расположенного по адресу: участок находится примерно в 3,6 км по направлению на юго-восток от ориентира Емельяновского района, с. Дрокино, расположенного за пределами участка, из земель Солонцовского сельсовета, категории земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения для производственной деятельности, предназначенного для использования производственных объектов (л.д. 168 т. 2).
Пунктом 2.1 соглашения от 10.06.2013 (дата соглашения взята из материалов регистрационного дела) предусмотрено, что все права и обязанности арендатора в отношении арендодателя, вытекающие из договора аренды, переходят к новому арендатору в полном объеме с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 24:11:290109:0042, основанием для возникновения которого, является договор купли-продажи от 08.06.2012, заключенный между сторонами соглашения.
Моментом перехода прав и обязанностей арендатора к новому арендатору является день государственной регистрации права на объекты недвижимости, согласно пункту 2.1 соглашения (пункт 3.1 соглашения от 25.06.2013).
Истцом представлено в материалы дела соглашение между ООО "Сибстрой" и ООО "КРИКС" от 25.06.2013 со штампом о регистрации от 10.06.2013, которое отличается датой его подписания и регистрации от имеющегося соглашения в материалах регистрационного дела на земельный участок.
Соглашение от 10.06.2013 зарегистрировано в ЕГРП 20.09.2013 (согласно регистрационного штампа на соглашении, имеющемся в материалах регистрационного дела приставленного из Росреестра).
В уведомлении от 29.05.2013 N 2881 истец сообщил арендатору об изменении арендной платы с 01.01.2013 до 71 001 рублей 26 копеек в год.
В уведомлении от 08.07.2013 N 3969 истец сообщил ответчику об изменении арендной платы с 03.07.2013 до 73 732 рублей 08 копеек в год.
В претензионном письме от 29.05.2013 N 2882, направленном в адрес ответчика, истец просил ответчика о погашении по договору 969 862 рублей 37 копеек долга и пени за период с 24.06.2012 по 23.05.2013.
В претензионном письме от 08.07.2013 N 9371, направленном в адрес ответчика 06.08.2013, истец просил ответчика о погашении по договору аренды.
Платежными поручениями ООО "КРИКС" осуществлял оплату по договору аренды:
- - от 04.12.2013 N 27 - 43 092 рублей 22 копейки за период с 10.06.2013 по 06.12.2013;
- - от 02.03.2014 N 31 - 15 332 рубля 94 копейки за период с 01.01.2014 по 31.03.2014;
- - от 27.08.2014 N 56 - 36 866 рублей 04 копейки за 2 и 3 кварталы 2014 года.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование участком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного акта.
Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды земельного участка от 15.12.2005 N 17 и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.
Частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей в спорный период, определено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Арбитражным судом первой инстанции установлено, что истец просит взыскать с ответчика арендную плату за период с 01.01.2010 по 30.09.2014 в сумме 689 083 рублей 56 копеек и пени за период с 11.12.2009 по 10.10.2014 в сумме 464 655 рублей 61 копейка.
Из представленного расчета иска, уточненного в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, следует, что в состав долга истец включил суммы арендной платы за те периоды, когда арендаторами земельного участка являлись ОАО "Красавтодорстрой" и ООО "Сибстрой" ввиду наличия на праве собственности объектов недвижимости на участке.
В отношении требований о взыскании пени истец начислил пени не только на заявленную по иску задолженность, но и еще на задолженность ОАО "Красавтодорстрой" в сумме 2 249 157 рублей 93 копейки, имевшуюся по состоянию на 31.12.2009, взысканную решением Арбитражного суда Красноярского края от 11.12.2009 N А33-12476/2009.
Согласно расчету истца в состав спорного долга в сумме 689 083 рубля 56 копеек вошла следующая задолженность:
- - задолженность ОАО "Красавтодорстрой" за период с 01.01.2010 по 24.05.2012 (соглашение от 02.04.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.12.2005 N 17 зарегистрировано в ЕГРП 25.05.2012) в сумме 654 275 рублей 55 копеек;
- - задолженность ООО "Сибстрой" за период с 25.05.2012 по 19.06.2013 в сумме 34 808 рублей 18 копеек.
Из представленного в материалы дела расчета истца за ответчиком не числится задолженность за период с 20.06.2013 (дата регистрации в ЕГРП соглашения о передаче прав и обязанностей между ООО "Сибстрой" и ООО "КРИКС" согласно представленного истцом текста соглашения) по 30.09.2014.
Начисления арендной плате для ответчика за период с 21.05.2012 по 19.06.2013 включены истцом в расчет по ООО "Сибстрой".
Согласно расчету истца, за период пользования земельным участком с 20.06.2013 по 30.09.2014 ООО "КРИКС" оплатило арендные платежи в сумме 94 295 рублей 90 копеек и задолженности за указанный период пользования не имеет.
Арбитражным судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что представленный расчет составлен истцом неверно, в том числе и с учетом дат перехода права собственности на объекты недвижимости к ООО "КРИКС" на земельном участке.
Спорный договор аренды заключен для эксплуатации объектов недвижимости, находящихся на участке, соответственно, переход прав арендатора на участок регулируется законом, не требует обязательного заключения соответствующих соглашений о передаче прав арендатора в связи с продажей объектов недвижимости на участке.
В этой связи доводы заявителя апелляционной жалобы относительно того, что передавались права не на весь земельный участок, а на его часть, не имеют правового значения.
Как следует из содержания пункта 1.1 договора аренды земельный участок с кадастровым номером 24:11:290109:0042 передан в аренду и предназначен для использования производственных объектов (объектов недвижимого имущества).
В соглашениях о передаче прав и обязанностей арендатора от 02.04.2012 и от 08.06.2012 также указано, что передача права аренды обусловлена продажей объектов недвижимости на участке.
Предметом аренды является земельный участок кадастровым номером 24:11:290109:0042 площадью 52 455, 2 кв. м (л.д. 168, 171 т. 2), в связи с чем подлежит отклонению довод заявителя апелляционной жалобы о том, что последовательно передавалась часть земельного участка площадью 22 314,6 кв. м.
В материалах регистрационного дела, копия которого представлена по запросу суда, отсутствует соглашение с такой площадью. Опечатка, содержащаяся в решении, на результат рассмотрения дела не повлияла.
Кроме того, согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункты 13, 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Условия пунктов 2.2 соглашения о передаче прав и обязанностей от 02.04.2012 и пункта 2.1 соглашения о передаче прав и обязанностей от 10.06.2013 сформулированы в соответствии с правилами статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющими момент перехода прав арендатора к покупателю объектов недвижимости на участке.
Апелляционный суд соглашается с выводом суда о том, что данные соглашения не содержат особенностей, свидетельствующих об их квалификации в качестве договора о переводе задолженности на ООО "КРИКС", имевшейся у ООО "Красавтодорстрой" и ООО "Сибстрой" к моменту регистрации за ответчиком права собственности на объекты недвижимости на участке.
Напротив, сторонами соглашений прямо определен момент возникновения обязанности у каждого нового арендатора - с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости на участке.
Учитывая, что доказательства использования земельного участка до 21.06.2012 (дата регистрации права собственности данного общества на здания на участке) ответчиком не представлены, правомерен вывод суда о том, что взыскание долга по арендной плате, образовавшегося до указанной даты, с которой стороны соглашения от 10.06.2013 согласовали принятие ответчиком прав и обязанностей по договору, означало бы неосновательное обогащение для прежнего арендатора.
Арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о неприменимости в настоящем деле правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01.10.2013 N 3914/13, так как истцом не представлено доказательств того, что заключая договор переуступки, стороны соглашения от 10.06.2013 имели намерения уклониться от оплаты арендной платы либо несения договорной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды предыдущим арендатором или иных признаках злоупотребления правом. Доказательств, исключающих возможность взыскания задолженности по арендной плате с предыдущих арендаторов, истцом не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что обязанность по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком у ООО "КРИКС" возникла с 21.06.2012.
Истцом представлен расчет для сравнения по задолженности за период с 21.06.2012 по 30.09.2014 и по неустойке за период с 21.06.2012 по 10.10.2014 (л.д. 122 т. 3).
Из материалов дела следует, что платежными поручениями ООО "КРИКС" осуществлял оплату по договору аренды (л.д. 128 - 130 т. 3):
- - от 04.12.2013 N 27 - 43 092 рубля 22 копейки за период с 10.06.2013 по 06.12.2013;
- - от 02.03.2014 N 31 - 15 332 рубля 94 копейки за период с 01.01.2014 по 31.03.2014;
- - от 27.08.2014 N 56 - 36 866 рублей 04 копейки за 2 и 3 кварталы 2014 года.
Арбитражным судом первой инстанции правомерно установлено, что за период с 21.06.2012 по 30.09.2014 плата за пользование земельным участком, согласно расчету истца, предоставленному суду для сравнения, составляет 128 924 рубля 92 копейки, оплата ответчика составляет 95 291 рубль 20 копеек, в связи с чем, долг ответчика составляет 33 633 рубля 72 копейки.
Платеж ответчика за 4 квартал 2014 года суд обоснованно не учел, так как за указанный период истец требования не предъявляет.
Из материалов дела следует, что задолженность за указанный период определена в соответствии с условиями договора аренды (пункт 5.5), соглашения к нему от 23.06.2008, а также с учетом положений Постановления Совета администрации Красноярского края от 10.10.2005 N 230-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Красноярского края", которым удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:11:290109:0042 установлен в размере 17 рублей 71 копейка/кв. м применялся до 31.12.2012, и Постановления Правительства Красноярского края от 18.05.2012 N 210-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Красноярского края", согласно которому удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:11:290109:0042 установлен в размере 520 рублей 60 копеек/кв. м, кадастровая стоимость участка - 27 308 177 рублей 12 копеек, применяется с 01.01.2013.
В расчете начислений арендной платы истцом учтены положения Решения Емельяновского районного совета депутатов Красноярского края от 07.06.2008 N 50-286Р "Об определении значений коэффициентов К1 и К2, учитываемых при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", Решения Емельяновского районного совета депутатов Красноярского края от 30.06.2010 N 5-28Р "О внесении изменений и дополнений в решение Емельяновского районного совета депутатов Красноярского края от 07.06.2008 N 50-286Р "Об определении значений коэффициентов К1 и К2, учитываемых при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, Решения Емельяновского районного совета депутатов Красноярского края от 26.06.2013 N 42-216Р "Об определении значений коэффициентов К1 и К2, учитываемых при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" об утверждении коэффициентов ставок арендной платы за землю на территории Емельяновского района (К1 и К2).
Решением Емельяновского районного совета депутатов Красноярского края от 07.06.2008 N 50-286Р "Об определении значений коэффициентов К1 и К2, учитываемых при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" утверждены коэффициенты ставок арендной платы за землю на территории Емельяновского района: К1 для земельных участков для эксплуатации производственных объектов = 1,3, К2 для иных категорий арендаторов = 1.
Решением Емельяновского районного совета депутатов Красноярского края от 30.06.2010 N 5-28Р "О внесении изменений и дополнений в решение Емельяновского районного совета депутатов Красноярского края от 07.06.2008 N 50-286Р "Об определении значений коэффициентов К1 и К2, учитываемых при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" утвержден К1 для земельных участков для эксплуатации производственных объектов = 0,0026.
Решением Емельяновского районного совета депутатов Красноярского края от 26.06.2013 N 42-216Р "Об определении значений коэффициентов К1 и К2, учитываемых при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" утверждены коэффициенты ставок арендной платы за землю на территории Емельяновского района: К1 для земельных участков для эксплуатации производственных объектов = 0,0027, К2 для иных категорий арендаторов = 1.
Расчет задолженности по арендной плате судом проверен. Размер задолженности за указанный период с 21.06.2012 по 30.09.2014, представленный суду для сравнения, определен истцом верно.
На основании вышеизложенного, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что в связи с отсутствием доказательств погашения ответчиком задолженности по арендной плате, начисленной за указанный период, исковые требования о взыскании с ответчика долга обоснованно удовлетворены частично в размере 33 633 рубля 72 копейки и отказано в остальной части.
Из предъявленного требования следует, что истец заявил ко взысканию с ответчика пени за период с 11.12.2009 по 10.10.2014 в сумме 464 655 рублей 61 копейка, рассчитанной на основании пункта 2 соглашения от 23.06.2008 к договору аренды, согласно которому за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, а также с учетом пункта 1.4 соглашения от 23.06.2008 к договору аренды, согласно которому арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 10-го числа первого месяца, за который вносится плата путем перечисления на расчетный счет.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Из материалов дела следует, что истцом представлен расчет пени для сравнения за период с 21.06.2012 по 10.10.2014, в соответствии с которым размер пени составляет 28 906 рублей 76 копеек и в связи с наличием со стороны ответчика просрочки в исполнении обязательства по оплате арендной платы указанная сумма пени также подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. В остальной части требования следует отказать.
Довод заявителя о его неизвещении о месте и времени рассмотрения дела, опровергается материалами дела, а именно - почтовыми уведомлениями о возвращении почтовой корреспонденции по истечении срока хранения (л.д. 9, 115 т. 1, л.д. 11, 62, 150 т. 3), что является надлежащим извещением в соответствии со статьями 121 - 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что извещения направлялись по юридическому адресу третьего лица (л.д. 30 т. 1). Неполучение корреспонденции по юридическому адресу влечет негативные последствия для данного юридического лица.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы подлежит взысканию с заявителя в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "29" июля 2015 года по делу N А33-22507/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Красавтодорстрой" в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
О.В.МАГДА
О.Ю.ПАРФЕНТЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.12.2015 ПО ДЕЛУ N А33-22507/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 декабря 2015 г. по делу N А33-22507/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2015 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Петровской О.В.,
судей: Магда О.В., Парфентьевой О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания Козловой Т.Е.,
при участии: от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "КРИКС" - Капленко А.С., директора,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Красавтодорстрой"
на решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 июля 2015 года по делу N А33-22507/2014, принятое судьей Шишкиной И.В.,
установил:
муниципальное казенное учреждение "Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры Администрации Емельяновского района Красноярского края" (ИНН 2411001082, ОГРН 1022400663581, далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 25.03.2015, к обществу с ограниченной ответственностью "КРИКС" (ИНН 2464237170, ОГРН 1112468053994, далее - ООО "КРИКС", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 15.12.2005 N 17 в сумме 1 153 739 рублей 33 копейки, из них долг по арендной плате за период с 01.01.2010 по 30.09.2014 в сумме 689 083 рублей 56 копеек и пени за период с 11.12.2009 по 10.10.2014 в сумме 464 655 рублей 61 копейка.
К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - открытое акционерное общество "Красавтодорстрой", общество с ограниченной ответственностью "Сибстрой", Администрация Солонцовского сельсовета.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29 июля 2015 года исковые требования удовлетворены частично, с общества с ограниченной ответственностью "КРИКС" в пользу муниципального казенного учреждения "Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края" взыскано 33 633 рубля 72 копейки долга, 28 906 рублей 76 копеек пени, в доход федерального бюджета 1 330 рублей государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, открытое акционерное общество "Красавтодорстрой" обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просило отменить решение суда и принять новый судебный акт.
Заявитель указал на его ненадлежащее извещение о месте и времени рассмотрения дела.
Заявитель считает, что общество с ограниченной ответственностью "КРИКС" не является надлежащим арендатором земельного участка с кадастровым номером 24:11:290109:0042, так как договор об уступке арендных обязательств от 02.04.2012, заключенный между ОАО "Красавтодорстрой" и ООО "Сибстрой", на основании которого заключено соглашение между ООО "Сибстрой" и ООО "КРИКС" от 25.07.2013, является незаключенной сделкой, в связи с тем, что предметом договора от 02.04.2012 является часть земельного участка, с кадастровым номером 24:11:290109:0042, общей площадью 22 314,6 кв. м, расположенного по адресу: участок находится примерно в 3,6 км по направлению на юго-восток от ориентира Емельяновского района, Красноярского края, с. Дрокино, расположенного за пределами участка. В аренду предполагалось передать только часть земельного участка, что не соответствует требованиям пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя, у ответчика отсутствует обязанность возмещения задолженности по арендным платежам в отношении спорного земельного участка, так как соглашение от 25.07.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.12.2005 N 17 подписано ненадлежащим лицом.
Истец, ответчик и третьи лица (общество с ограниченной ответственностью "Сибстрой", Администрация Солонцовского сельсовета) отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела не представили.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.09.2015 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 11.11.2015. В порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось до 15.12.2015.
Истец и третьи лица явку полномочных представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась лицам, участвующим в деле, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей истца и третьих лиц.
В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что с решением суда первой инстанции согласен, просил решение оставить без изменения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Между Администрацией Солонцовского сельсовета (арендодатель) и ОАО "Красавтодорстрой" (арендатор) 15.12.2005 заключен договор аренды земельного участка N 17 (далее - договор аренды).
Согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, кадастровый номер 24:11:290109:0042, предназначенный для использования производственных объектов, площадью 52455,2 кв. м, расположенный по адресу: участок находится примерно в 3,6 км по направлению на юго-восток от ориентира Емельяновского района, с.Дрокино, расположенного за пределами участка, из земель Солонцовского сельсовета, категории земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения для производственной деятельности.
Договор аренды заключен сроком на сорок девять лет и вступает в силу с 01.12.2005 (пункт 1.2).
Арендная плата за земельный участок составляет ставку арендной платы, действующей на момент подписания договора на данной территории, арендуемой площади в год (пункт 1.3 договора аренды).
Арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в случае изменения цен на материально-технические ресурсы, продукты, но не чаще одного раза в год, известив об этом арендатора (пункт 3.1 договора аренды). Величина арендной платы может изменяться, но не чаще одного раза в год, о чем арендодатель извещает арендатора (пункт 1.4 договора аренды).
Арендная плата вносится арендатором в течение 15 дней после подписания договора, предоплатой за квартал вперед до первого числа отчетного месяца в бюджет местной администрации (пункт 1.5 договора аренды).
Пунктом 4 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в срок указанный в договоре, начисляется пени в размере ставки рефинансирования ЦБРФ от неуплаченной суммы арендной платы, за каждый день просрочки платежа.
Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 08.05.2007 за N 24-2410/010/2007-442.
На основании соглашения от 23.06.2008 к договору аренды земельного участка от 15.12.2005 N 17 произведена замена арендодателя на отдел по управлению муниципальной собственностью и фондами Емельяновского района.
Согласно пункту 1.2 соглашения от 23.06.2008 к договору аренды, расчет арендной платы производится от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Согласно пункту 1.3 соглашения от 23.06.2008 к договору аренды арендная плата в квартал составляет с 11.06.2008 сумму 301 919 рублей 02 копейки.
Пунктом 1.7 соглашения от 23.06.2008 к договору аренды стороны включили в договор аренду пункт 5.5 следующего содержания: в случае изменения методики расчета арендной платы или внесения изменений в действующую (введение коэффициентов к ставкам арендной платы, установление базовых ставок арендной платы и т.д.), обусловленных правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправлении, размер арендной платы изменяется Арендодателем автоматически в бесспорном и одностороннем порядке с момента вступления в силу соответствующего правового акта.
В соответствии с пунктом 1.4 соглашения от 23.06.2008 к договору аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 10-го числа первого месяца, за который вносится плата путем перечисления на расчетный счет.
В силу пункта 2 соглашения от 23.06.2008 к договору аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Соглашение от 23.06.2008 к договору аренды зарегистрировано в установленном порядке 28.07.2008 за номером 24-24-10/021/2008-705.
Между ОАО "Красавтодорстрой" (арендатор) и ООО "Сибстрой" (новый арендатор) 02.04.2012 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.12.2005 N 17 (далее - соглашение от 02.04.2012), предметом которого является переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 17 от 15.12.2005 и соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.04.2012 к новому арендатору, в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:11:290109:0042, общей площадью 52 455, 2 кв. м, расположенного по адресу: участок находится примерно в 3,6 км по направлению на юго-восток от ориентира Емельяновского района, с. Дрокино, расположенного за пределами участка (л.д. 171 т. 2).
Пунктом 2.1 соглашения от 02.04.2012 предусмотрено, что все права и обязанности арендатора в отношении арендодателя, вытекающие из договора аренды, переходят к новому арендатору в полном объеме с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 24:11:290109:0042.
Пунктом 2.2 соглашения от 02.04.2012 предусмотрено, что неисполненные арендатором обязательства по договору аренды в отношении арендной платы за время фактического использования земельного участка до момента подписания соглашения к новому арендатору, включая задолженность по арендной плате, уплаты неустойки, убытков и иных платежей и требований не переходят к новому арендатору.
По условиям пункта 3.1 соглашения от 02.04.2012, арендатор обязан до момента подписания соглашения произвести расчет с арендодателем по арендной плате согласно условиям договора аренды. В случае неисполнения обязательств арендатором (по условиям расчета) новый арендатор не несет ответственности перед арендодателем по условиям арендной платы, за время фактического использования земельного участка арендатором, а также за просрочку оплаты арендных платежей, в соответствии с пунктом 2.2 соглашения.
Соглашение от 02.04.2012 зарегистрировано в ЕГРП 25.05.2012.
По договору купли-продажи от 08.06.2012 ООО "Сибстрой" (продавец) продало ООО "КРИКС" (покупатель) 15 объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке N 24:11:290109:0042, арендуемом по договору аренды N 17 от 15.12.2005.
Переход права собственности на объекты недвижимости на земельном участке, предоставленном в аренду, зарегистрирован в ЕГРП 21.06.2012 согласно выписок из ЕГРП, полученных по запросу суда, регистрационных штампов Управления Росреестра по Красноярскому краю на договоре купли-продажи.
10.06.2013 между ООО "Сибстрой" (арендатор) и ООО "КРИКС" (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.12.2005 N 17, предметом которого является переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 15.12.2005 N 17 и соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.04.2012 к новому арендатору, в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:11:290109:0042, общей площадью 52 455, 2 кв. м, расположенного по адресу: участок находится примерно в 3,6 км по направлению на юго-восток от ориентира Емельяновского района, с. Дрокино, расположенного за пределами участка, из земель Солонцовского сельсовета, категории земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения для производственной деятельности, предназначенного для использования производственных объектов (л.д. 168 т. 2).
Пунктом 2.1 соглашения от 10.06.2013 (дата соглашения взята из материалов регистрационного дела) предусмотрено, что все права и обязанности арендатора в отношении арендодателя, вытекающие из договора аренды, переходят к новому арендатору в полном объеме с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 24:11:290109:0042, основанием для возникновения которого, является договор купли-продажи от 08.06.2012, заключенный между сторонами соглашения.
Моментом перехода прав и обязанностей арендатора к новому арендатору является день государственной регистрации права на объекты недвижимости, согласно пункту 2.1 соглашения (пункт 3.1 соглашения от 25.06.2013).
Истцом представлено в материалы дела соглашение между ООО "Сибстрой" и ООО "КРИКС" от 25.06.2013 со штампом о регистрации от 10.06.2013, которое отличается датой его подписания и регистрации от имеющегося соглашения в материалах регистрационного дела на земельный участок.
Соглашение от 10.06.2013 зарегистрировано в ЕГРП 20.09.2013 (согласно регистрационного штампа на соглашении, имеющемся в материалах регистрационного дела приставленного из Росреестра).
В уведомлении от 29.05.2013 N 2881 истец сообщил арендатору об изменении арендной платы с 01.01.2013 до 71 001 рублей 26 копеек в год.
В уведомлении от 08.07.2013 N 3969 истец сообщил ответчику об изменении арендной платы с 03.07.2013 до 73 732 рублей 08 копеек в год.
В претензионном письме от 29.05.2013 N 2882, направленном в адрес ответчика, истец просил ответчика о погашении по договору 969 862 рублей 37 копеек долга и пени за период с 24.06.2012 по 23.05.2013.
В претензионном письме от 08.07.2013 N 9371, направленном в адрес ответчика 06.08.2013, истец просил ответчика о погашении по договору аренды.
Платежными поручениями ООО "КРИКС" осуществлял оплату по договору аренды:
- - от 04.12.2013 N 27 - 43 092 рублей 22 копейки за период с 10.06.2013 по 06.12.2013;
- - от 02.03.2014 N 31 - 15 332 рубля 94 копейки за период с 01.01.2014 по 31.03.2014;
- - от 27.08.2014 N 56 - 36 866 рублей 04 копейки за 2 и 3 кварталы 2014 года.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование участком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного акта.
Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды земельного участка от 15.12.2005 N 17 и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.
Частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей в спорный период, определено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Арбитражным судом первой инстанции установлено, что истец просит взыскать с ответчика арендную плату за период с 01.01.2010 по 30.09.2014 в сумме 689 083 рублей 56 копеек и пени за период с 11.12.2009 по 10.10.2014 в сумме 464 655 рублей 61 копейка.
Из представленного расчета иска, уточненного в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, следует, что в состав долга истец включил суммы арендной платы за те периоды, когда арендаторами земельного участка являлись ОАО "Красавтодорстрой" и ООО "Сибстрой" ввиду наличия на праве собственности объектов недвижимости на участке.
В отношении требований о взыскании пени истец начислил пени не только на заявленную по иску задолженность, но и еще на задолженность ОАО "Красавтодорстрой" в сумме 2 249 157 рублей 93 копейки, имевшуюся по состоянию на 31.12.2009, взысканную решением Арбитражного суда Красноярского края от 11.12.2009 N А33-12476/2009.
Согласно расчету истца в состав спорного долга в сумме 689 083 рубля 56 копеек вошла следующая задолженность:
- - задолженность ОАО "Красавтодорстрой" за период с 01.01.2010 по 24.05.2012 (соглашение от 02.04.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.12.2005 N 17 зарегистрировано в ЕГРП 25.05.2012) в сумме 654 275 рублей 55 копеек;
- - задолженность ООО "Сибстрой" за период с 25.05.2012 по 19.06.2013 в сумме 34 808 рублей 18 копеек.
Из представленного в материалы дела расчета истца за ответчиком не числится задолженность за период с 20.06.2013 (дата регистрации в ЕГРП соглашения о передаче прав и обязанностей между ООО "Сибстрой" и ООО "КРИКС" согласно представленного истцом текста соглашения) по 30.09.2014.
Начисления арендной плате для ответчика за период с 21.05.2012 по 19.06.2013 включены истцом в расчет по ООО "Сибстрой".
Согласно расчету истца, за период пользования земельным участком с 20.06.2013 по 30.09.2014 ООО "КРИКС" оплатило арендные платежи в сумме 94 295 рублей 90 копеек и задолженности за указанный период пользования не имеет.
Арбитражным судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что представленный расчет составлен истцом неверно, в том числе и с учетом дат перехода права собственности на объекты недвижимости к ООО "КРИКС" на земельном участке.
Спорный договор аренды заключен для эксплуатации объектов недвижимости, находящихся на участке, соответственно, переход прав арендатора на участок регулируется законом, не требует обязательного заключения соответствующих соглашений о передаче прав арендатора в связи с продажей объектов недвижимости на участке.
В этой связи доводы заявителя апелляционной жалобы относительно того, что передавались права не на весь земельный участок, а на его часть, не имеют правового значения.
Как следует из содержания пункта 1.1 договора аренды земельный участок с кадастровым номером 24:11:290109:0042 передан в аренду и предназначен для использования производственных объектов (объектов недвижимого имущества).
В соглашениях о передаче прав и обязанностей арендатора от 02.04.2012 и от 08.06.2012 также указано, что передача права аренды обусловлена продажей объектов недвижимости на участке.
Предметом аренды является земельный участок кадастровым номером 24:11:290109:0042 площадью 52 455, 2 кв. м (л.д. 168, 171 т. 2), в связи с чем подлежит отклонению довод заявителя апелляционной жалобы о том, что последовательно передавалась часть земельного участка площадью 22 314,6 кв. м.
В материалах регистрационного дела, копия которого представлена по запросу суда, отсутствует соглашение с такой площадью. Опечатка, содержащаяся в решении, на результат рассмотрения дела не повлияла.
Кроме того, согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункты 13, 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Условия пунктов 2.2 соглашения о передаче прав и обязанностей от 02.04.2012 и пункта 2.1 соглашения о передаче прав и обязанностей от 10.06.2013 сформулированы в соответствии с правилами статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющими момент перехода прав арендатора к покупателю объектов недвижимости на участке.
Апелляционный суд соглашается с выводом суда о том, что данные соглашения не содержат особенностей, свидетельствующих об их квалификации в качестве договора о переводе задолженности на ООО "КРИКС", имевшейся у ООО "Красавтодорстрой" и ООО "Сибстрой" к моменту регистрации за ответчиком права собственности на объекты недвижимости на участке.
Напротив, сторонами соглашений прямо определен момент возникновения обязанности у каждого нового арендатора - с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости на участке.
Учитывая, что доказательства использования земельного участка до 21.06.2012 (дата регистрации права собственности данного общества на здания на участке) ответчиком не представлены, правомерен вывод суда о том, что взыскание долга по арендной плате, образовавшегося до указанной даты, с которой стороны соглашения от 10.06.2013 согласовали принятие ответчиком прав и обязанностей по договору, означало бы неосновательное обогащение для прежнего арендатора.
Арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о неприменимости в настоящем деле правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01.10.2013 N 3914/13, так как истцом не представлено доказательств того, что заключая договор переуступки, стороны соглашения от 10.06.2013 имели намерения уклониться от оплаты арендной платы либо несения договорной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды предыдущим арендатором или иных признаках злоупотребления правом. Доказательств, исключающих возможность взыскания задолженности по арендной плате с предыдущих арендаторов, истцом не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что обязанность по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком у ООО "КРИКС" возникла с 21.06.2012.
Истцом представлен расчет для сравнения по задолженности за период с 21.06.2012 по 30.09.2014 и по неустойке за период с 21.06.2012 по 10.10.2014 (л.д. 122 т. 3).
Из материалов дела следует, что платежными поручениями ООО "КРИКС" осуществлял оплату по договору аренды (л.д. 128 - 130 т. 3):
- - от 04.12.2013 N 27 - 43 092 рубля 22 копейки за период с 10.06.2013 по 06.12.2013;
- - от 02.03.2014 N 31 - 15 332 рубля 94 копейки за период с 01.01.2014 по 31.03.2014;
- - от 27.08.2014 N 56 - 36 866 рублей 04 копейки за 2 и 3 кварталы 2014 года.
Арбитражным судом первой инстанции правомерно установлено, что за период с 21.06.2012 по 30.09.2014 плата за пользование земельным участком, согласно расчету истца, предоставленному суду для сравнения, составляет 128 924 рубля 92 копейки, оплата ответчика составляет 95 291 рубль 20 копеек, в связи с чем, долг ответчика составляет 33 633 рубля 72 копейки.
Платеж ответчика за 4 квартал 2014 года суд обоснованно не учел, так как за указанный период истец требования не предъявляет.
Из материалов дела следует, что задолженность за указанный период определена в соответствии с условиями договора аренды (пункт 5.5), соглашения к нему от 23.06.2008, а также с учетом положений Постановления Совета администрации Красноярского края от 10.10.2005 N 230-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Красноярского края", которым удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:11:290109:0042 установлен в размере 17 рублей 71 копейка/кв. м применялся до 31.12.2012, и Постановления Правительства Красноярского края от 18.05.2012 N 210-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Красноярского края", согласно которому удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:11:290109:0042 установлен в размере 520 рублей 60 копеек/кв. м, кадастровая стоимость участка - 27 308 177 рублей 12 копеек, применяется с 01.01.2013.
В расчете начислений арендной платы истцом учтены положения Решения Емельяновского районного совета депутатов Красноярского края от 07.06.2008 N 50-286Р "Об определении значений коэффициентов К1 и К2, учитываемых при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", Решения Емельяновского районного совета депутатов Красноярского края от 30.06.2010 N 5-28Р "О внесении изменений и дополнений в решение Емельяновского районного совета депутатов Красноярского края от 07.06.2008 N 50-286Р "Об определении значений коэффициентов К1 и К2, учитываемых при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, Решения Емельяновского районного совета депутатов Красноярского края от 26.06.2013 N 42-216Р "Об определении значений коэффициентов К1 и К2, учитываемых при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" об утверждении коэффициентов ставок арендной платы за землю на территории Емельяновского района (К1 и К2).
Решением Емельяновского районного совета депутатов Красноярского края от 07.06.2008 N 50-286Р "Об определении значений коэффициентов К1 и К2, учитываемых при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" утверждены коэффициенты ставок арендной платы за землю на территории Емельяновского района: К1 для земельных участков для эксплуатации производственных объектов = 1,3, К2 для иных категорий арендаторов = 1.
Решением Емельяновского районного совета депутатов Красноярского края от 30.06.2010 N 5-28Р "О внесении изменений и дополнений в решение Емельяновского районного совета депутатов Красноярского края от 07.06.2008 N 50-286Р "Об определении значений коэффициентов К1 и К2, учитываемых при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" утвержден К1 для земельных участков для эксплуатации производственных объектов = 0,0026.
Решением Емельяновского районного совета депутатов Красноярского края от 26.06.2013 N 42-216Р "Об определении значений коэффициентов К1 и К2, учитываемых при расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" утверждены коэффициенты ставок арендной платы за землю на территории Емельяновского района: К1 для земельных участков для эксплуатации производственных объектов = 0,0027, К2 для иных категорий арендаторов = 1.
Расчет задолженности по арендной плате судом проверен. Размер задолженности за указанный период с 21.06.2012 по 30.09.2014, представленный суду для сравнения, определен истцом верно.
На основании вышеизложенного, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что в связи с отсутствием доказательств погашения ответчиком задолженности по арендной плате, начисленной за указанный период, исковые требования о взыскании с ответчика долга обоснованно удовлетворены частично в размере 33 633 рубля 72 копейки и отказано в остальной части.
Из предъявленного требования следует, что истец заявил ко взысканию с ответчика пени за период с 11.12.2009 по 10.10.2014 в сумме 464 655 рублей 61 копейка, рассчитанной на основании пункта 2 соглашения от 23.06.2008 к договору аренды, согласно которому за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, а также с учетом пункта 1.4 соглашения от 23.06.2008 к договору аренды, согласно которому арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 10-го числа первого месяца, за который вносится плата путем перечисления на расчетный счет.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Из материалов дела следует, что истцом представлен расчет пени для сравнения за период с 21.06.2012 по 10.10.2014, в соответствии с которым размер пени составляет 28 906 рублей 76 копеек и в связи с наличием со стороны ответчика просрочки в исполнении обязательства по оплате арендной платы указанная сумма пени также подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. В остальной части требования следует отказать.
Довод заявителя о его неизвещении о месте и времени рассмотрения дела, опровергается материалами дела, а именно - почтовыми уведомлениями о возвращении почтовой корреспонденции по истечении срока хранения (л.д. 9, 115 т. 1, л.д. 11, 62, 150 т. 3), что является надлежащим извещением в соответствии со статьями 121 - 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что извещения направлялись по юридическому адресу третьего лица (л.д. 30 т. 1). Неполучение корреспонденции по юридическому адресу влечет негативные последствия для данного юридического лица.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы подлежит взысканию с заявителя в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "29" июля 2015 года по делу N А33-22507/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Красавтодорстрой" в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
О.В.МАГДА
О.Ю.ПАРФЕНТЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)