Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Поляшовой Т.М.,
судей Бармина Д.Ю., Барьяхтар И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузнецовой Е.А.,
без участия представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Фармайлова Акрам Акбар-оглы
на решение Арбитражного суда Кировской области от 21.03.2017 по делу N А28-13923/2016, принятое судом в составе судьи Двинских С.А.,
по иску департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН 4348010693, ОГРН 1034316546978)
к индивидуальному предпринимателю Фармайлову Акрам Акбар-оглы (ИНН 434700960691, ОГРН 304434536601478)
о взыскании задолженности по договору аренды, пени, штрафа, о расторжении договора аренды и об обязании освободить помещение,
департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском к индивидуальному предпринимателю Фармайлову Акрам Акбар-оглы (далее - ИП Фармайлов, ответчик, Предприниматель, заявитель) о взыскании штрафа за нарушение условий договора аренды нежилого помещения от 12.02.2016 N 7374 в сумме 417 508 рублей 69 копеек, задолженности по арендной плате за период с 01.06.2016 по 31.08.2016 в сумме 32 537 рублей 02 копейки, пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 11.06.2016 по 31.08.2016 в сумме 585 рублей 48 копеек, расторжении договора аренды от 12.02.2016 N 7374, обязании освободить переданное по договору нежилое помещение по адресу: г. Киров, ул. Подгорная. д. 18, площадью 64,60 кв. м и передать его истцу в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 21.03.2017 иск удовлетворен частично: с ИП Фармайлова в пользу Департамента взысканы штраф в сумме 122 339 рублей 28 копеек, пеня в сумме 585 рублей 48 копеек по договору аренды от 12.02.2016 N 7374; суд обязал Предпринимателя освободить нежилое помещение по адресу: г. Киров, ул. Подгорная. д. 18, помещение 1008, площадью 64,60 кв. м (далее - спорное помещение) и передать его истцу в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу; в удовлетворении остальной части отказано.
Не согласившись с названным решением, ИП Фармайлов обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Кировской области от 21.03.2017 изменить в следующей части: снизить размер подлежащего взысканию с ответчика штрафа до 99 000 рублей 08 коп.; в удовлетворении требований об обязании ответчика освободить переданное по договору аренды нежилое помещение отказать.
По мнению заявителя, обжалуемое решение подлежит изменению в части взыскания с него штрафа в размере 122 339 руб. 28 коп., поскольку пунктом 3.8 договора аренды предусмотрено, что плата за техническое и коммунальное обслуживание не входит в расчет арендной платы за нежилые помещения, арендуемое ответчиком помещение расположено в многоквартирном доме (далее - МКД), следовательно, условие о включении в договор аренды штрафных санкций за нарушение сроков внесения коммунальных платежей не соответствует закону, поскольку указанные штрафные санкции могут быть предусмотрены договором между управляющей компанией и собственником помещения в МКД, право на их взыскание в случае наличия у собственника помещения задолженности по оплате коммунальных услуг принадлежит управляющей компании. Относительно освобождения помещения Предприниматель указывает, что письменное предупреждение о необходимости исполнения им договорных обязательств в разумный срок истцом не направлялось, копии письма "О расторжении договора аренды" N 6040-01-05 ДМС, а также выписки N 6039-01-05 ДК4С от 09 августа 2016 были переданы Департаментом ответчику 14.09.2016. Считает, что ГК РФ не предусматривает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора после передачи арендатору письменного предупреждения, указывающего на уплату штрафных санкций.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу отклонил заявленные доводы, просит в удовлетворении жалобы отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, истец заявил письменное ходатайство о рассмотрении жалобы без участия своего представителя. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.
Как следует из материалов дела, 12.02.2016 между Департаментом и Предпринимателем (Арендатор) по результатам аукциона заключен договор аренды нежилого помещения N 7374 (далее - договор аренды), в соответствии с условиями которого Арендатору передается во временное владение и пользование часть нежилого помещения (помещения NN 1, 16 на поэтажном плане с учетом мест общего пользования NN 6, 7, 17, 18 на поэтажном плане) площадью 64,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Подгорная, 18, помещение 1008, в нежилом помещении с кадастровым номером 43:40:000024:1747, с целью использования - многофункциональное (далее - спорное помещение).
В силу пункта 2.2.3 договора аренды Арендатор обязался заключить в 20-дневный срок со дня подписания договора аренды с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией помещения, включая техническое обслуживание, тепло, электроэнергию, газ, воду, канализацию, вывоз ТБО; с управляющей организацией договор управления общим имуществом многоквартирного жилого дома, а также договор со страховой компанией на страхование арендуемого помещения по полному пакету рисков и представить страховой полис арендодателю. В соответствии с пунктом 2.2.6 арендатор обязался в течение 10 дней с момента заключения договоров, указанных в пункте 2.2.3 предоставить информацию (копии договоров) Арендодателю.
Договором аренды согласованы следующие обязанности Арендатора: обеспечивать сохранность и содержать арендуемое помещение, инженерные коммуникации и прилегающую территорию в надлежащем техническом, санитарном, противопожарном состоянии (пункт 2.2.8); вносить арендную плату по настоящему договору в установленные договором сроки, а также производить оплату по договорам, указанным в пункте 2.2.3 договора (пункт 2.2.9); производить ремонт фасада здания пропорционально занимаемой площади (пункт 2.2.10); не сдавать помещение как в целом так и частично в субаренду, а также не размещать иных пользователей без письменного согласия Арендодателя (пункт 2.2.12); не допускать захламления бытовым и строительным мусором внутренних дворов здания, арендуемых помещений и мест общего пользования (пункт 2.2.18).
В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договора размер арендной платы с учетом НДС составляет (в соответствии с протоколом аукционной комиссии) 155 040 рублей 00 копеек в год, подлежит внесению в размере 1/12 суммы в срок не позднее 10 числа текущего месяца.
В пункте 5.1.3 договора аренды предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатор обязан выплатить пеню в размере, равном одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ с просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки.
Неустойка в виде штрафа предусмотрена за нарушение обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.3, 2.2.4, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.9, 2.2.11, 2.2.12, 2.2.13, 2.2.15 - 2.2.18, 2.2.22 в размере годовой арендной платы без НДС (пункт 5.5.1 договора), за наличие задолженности по оплате коммунальных платежей - в двойном размере задолженности (пункт 5.1.2 договора), за нарушение пункта 2.2.10 - штраф в объеме 2-х кратного размера годовой арендной платы (пункт 5.1.4 договора).
В соответствии с пунктом 6.2 договора Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, уведомив об этом арендатора за один месяц, когда Арендатор существенно ухудшает состояние помещения и находящегося в нем имущества; не оплачивает арендную плату в установленный срок в течение двух месяцев; передает часть помещения или все помещение в субаренду без письменного согласия Арендодателя, оформленного дополнительным соглашением; не производит ремонт, предусмотренный настоящим договором; не выполняет в установленный срок условия, предусмотренные пунктом 2.2.3 договора.
Договор заключен на срок с 13.02.2016 по 12.02.2021. Факт передачи нежилого помещения от Арендодателя Арендатору подтверждается актом приема-передачи.
В августе 2016 года Департаментом в соответствии с пунктом 2.4.1 договора аренды проведена проверка исполнения условий договора аренды, в результате которой установлено, что помещение по указанному адресу расположено на 1 этаже жилого дома, используется под магазин "Мини-маркет", который работает 24 часа в сутки; передано арендатором в пользование для осуществления деятельности ИП Гусейнову Алихман Кирман оглы.
В акте от 03.08.2016 N 81 зафиксированы следующие нарушения, выявленные истцом в ходе проверки: вывески об арендаторе Фармайлове А.А.о., предусмотренные пунктом 2.2.7 договора аренды не обнаружено, имеется вывеска о магазине "Мини-маркет" на стене жилого дома; помещение N 16 используется как подсобное помещение (склад) - захламлено; договоры с предприятиями бытового обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией помещения, договор страхования проверить не удалось, так как арендатор не присутствовал на проверке; фасад здания (рядом с входной группой) требует косметического ремонта (оштукатуривание и окраска).
08.08.2016 заявлением арендатор сообщил истцу о направлении ему почтовой корреспонденции по адресу: г. Киров, ул. Комсомольская, 37-а, 24.
09.08.2016 Департамент в письме предложил ответчику добровольно уплатить штраф за нарушения, выявленные в ходе проверки: пунктов 2.2.3 (не заключены в 20-дневный срок со дня подписания договора аренды с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией помещения, включая техническое обслуживание, тепло, электроэнергию, газ, воду, канализацию, вывоз ТБО; с управляющей организацией договор управления общим имуществом многоквартирного жилого дома, а также договор со страховой компанией на страхование арендуемого помещения по полному пакету рисков и представить страховой полис арендодателю), 2.2.6 (в течение 10 дней с момента заключения договоров, указанных в пункте 2.2.3 не предоставил информацию (копии договоров), 2.2.8 (не обеспечил сохранность и содержание арендуемого помещения, инженерных коммуникаций и прилегающей территории в надлежащем техническом, санитарном, противопожарном состоянии), 2.2.9 (не вносит арендную плату по настоящему договору в установленные договором сроки, а также не производит оплату по договорам, указанным в пункте 2.2.3 договора), 2.2.12 (разместил в арендуемом помещении иных пользователей без письменного согласия Арендодателя), 2.2.18 (допустил захламление бытовым и строительным мусором арендуемых помещений) - в размере 131 389 рублей 83 копейки на основании пункта 5.5.1 договора; пункта 2.2.10 (не произведен ремонт фасада здания пропорционально занимаемой площади) - 262 779 рублей 66 копеек на основании пункта 5.1.4 договора; на основании пункта 5.1.2 договора за наличие задолженности по уплате коммунальных платежей в двойном размере от суммы задолженности 23 339 рублей 20 копеек. Кроме того, Департамент уведомил о расторжении договора в одностороннем порядке на основании пункта 6.2 договора и потребовал освободить помещение по истечении 1 месяца с момента получения уведомления.
Письмо от 09.08.2016 направлялось ответчику по адресу, указанному им в заявлении от 08.08.2016., не было им получено по почте (возвращено отправителю "за истечением срока хранения").
Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения Департамента в суд с иском по настоящему делу.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из доказанности фактов нарушения ответчиком условий договора (пунктов 2.2.3, 2.2.6, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.12, 2.2.18 договора аренды) и прекращения договора ввиду одностороннего отказа Арендодателя от его исполнения.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда первой инстанции изменить в следующей части: снизить размер подлежащего взысканию с ответчика штрафа до 99 000 рублей 08 коп.; в удовлетворении требований об обязании ответчика освободить переданное по договору аренды нежилое помещение отказать.
В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, данных в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Из представленных документов следует, что между сторонами возникли обязательства из договора аренды.
В соответствии со статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Предметом апелляционного обжалования является несогласие с взысканием штрафа на основании пункта 5.1.2 договора за наличие задолженности по уплате коммунальных платежей в двойном размере от суммы задолженности (23 339 рублей 20 копеек) и удовлетворение судом требования об освобождении помещения.
В силу пункта 2.2.3 договора аренды Арендатор обязался заключить в 20-дневный срок со дня подписания договора аренды с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией помещения, включая техническое обслуживание, тепло, электроэнергию, газ, воду, канализацию, вывоз ТБО; с управляющей организацией договор управления общим имуществом многоквартирного жилого дома, а также договор со страховой компанией на страхование арендуемого помещения по полному пакету рисков и представить страховой полис арендодателю.
Неустойка в виде штрафа за нарушение обязанностей, предусмотренных пунктом 2.2.3 за наличие задолженности по оплате коммунальных платежей, согласно пункту 5.1.2 предусмотрена в двойном размере задолженности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), которой согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Заявитель жалобы считает, что условие о включении в договор аренды штрафных санкций за нарушение сроков внесения коммунальных платежей не соответствует закону, поскольку указанные штрафные санкции могут быть предусмотрены договором между управляющей компанией и собственником помещения в МКД, право на их взыскание в случае наличия у собственника помещения задолженности по оплате коммунальных услуг принадлежит управляющей компании.
Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Однако названная гражданско-правовая норма содержит отсылку: если иное не предусмотрено законом или договором, соответственно, является диспозитивной.
Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Исходя из буквального толкования условий договора аренды, заключенного между Департаментом и Предпринимателем, за арендатором закреплена обязанность заключить в 20-дневный срок со дня подписания договора аренды с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией помещения, включая техническое обслуживание, тепло, электроэнергию, газ, воду, канализацию, вывоз ТБО; с управляющей организацией договор управления общим имуществом многоквартирного жилого дома, которая им не исполнена.
Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Вопреки ошибочному мнению арендатора об обязанности предъявлять штрафные санкции управляющей компанией к собственнику, в рассматриваемом споре Департамент заявил требование о взыскании штрафа за нарушение ответчиком условий договора в рамках арендных правоотношений с Предпринимателем, которые согласованы сторонами при подписании договора аренды и приняты к исполнению.
Относительно доводов заявителя об отсутствии у арендодателя права требовать досрочного расторжения договора после передачи арендатору письменного предупреждения, указывающего на уплату штрафных санкций, апелляционный суд учитывает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами ил и договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении".
Как правомерно отметил суд первой инстанции, уведомление об одностороннем отказе от договора направлено истцом в адрес ответчика по указанному Предпринимателем адресу, при этом возвращено органом почтовой связи отправителю с указанием причины возврата "истек срок хранения".
На основании пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Предприниматель, не обеспечив надлежащее получение корреспонденции по указанному в своем заявлении от 08.08.2016 адресу, считается предупрежденным о расторжении договора аренды от 12.02.2016 N 7374.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Арбитражный суд первой инстанции, правомерно установив прекращение действия договоров аренды по инициативе истца, в то время как установленная законом обязанность ответчика по возврату арендованного имущества Предпринимателем не исполнена, сделал правильный вывод о наличии оснований для удовлетворения требований истца об обязании возвратить спорное помещение, переданное по договору аренды.
Иных доводов, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, заявителем жалобы не приведено.
При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда является законным и обоснованным, вынесенным с учетом фактических обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает оснований для его отмены или изменения в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Кировской области от 21.03.2017 по делу N А28-13923/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Фармайлова Акрам Акбар-оглы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.06.2017 N 02АП-3510/2017 ПО ДЕЛУ N А28-13923/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июня 2017 г. по делу N А28-13923/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Поляшовой Т.М.,
судей Бармина Д.Ю., Барьяхтар И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузнецовой Е.А.,
без участия представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Фармайлова Акрам Акбар-оглы
на решение Арбитражного суда Кировской области от 21.03.2017 по делу N А28-13923/2016, принятое судом в составе судьи Двинских С.А.,
по иску департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН 4348010693, ОГРН 1034316546978)
к индивидуальному предпринимателю Фармайлову Акрам Акбар-оглы (ИНН 434700960691, ОГРН 304434536601478)
о взыскании задолженности по договору аренды, пени, штрафа, о расторжении договора аренды и об обязании освободить помещение,
установил:
департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском к индивидуальному предпринимателю Фармайлову Акрам Акбар-оглы (далее - ИП Фармайлов, ответчик, Предприниматель, заявитель) о взыскании штрафа за нарушение условий договора аренды нежилого помещения от 12.02.2016 N 7374 в сумме 417 508 рублей 69 копеек, задолженности по арендной плате за период с 01.06.2016 по 31.08.2016 в сумме 32 537 рублей 02 копейки, пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 11.06.2016 по 31.08.2016 в сумме 585 рублей 48 копеек, расторжении договора аренды от 12.02.2016 N 7374, обязании освободить переданное по договору нежилое помещение по адресу: г. Киров, ул. Подгорная. д. 18, площадью 64,60 кв. м и передать его истцу в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 21.03.2017 иск удовлетворен частично: с ИП Фармайлова в пользу Департамента взысканы штраф в сумме 122 339 рублей 28 копеек, пеня в сумме 585 рублей 48 копеек по договору аренды от 12.02.2016 N 7374; суд обязал Предпринимателя освободить нежилое помещение по адресу: г. Киров, ул. Подгорная. д. 18, помещение 1008, площадью 64,60 кв. м (далее - спорное помещение) и передать его истцу в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу; в удовлетворении остальной части отказано.
Не согласившись с названным решением, ИП Фармайлов обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Кировской области от 21.03.2017 изменить в следующей части: снизить размер подлежащего взысканию с ответчика штрафа до 99 000 рублей 08 коп.; в удовлетворении требований об обязании ответчика освободить переданное по договору аренды нежилое помещение отказать.
По мнению заявителя, обжалуемое решение подлежит изменению в части взыскания с него штрафа в размере 122 339 руб. 28 коп., поскольку пунктом 3.8 договора аренды предусмотрено, что плата за техническое и коммунальное обслуживание не входит в расчет арендной платы за нежилые помещения, арендуемое ответчиком помещение расположено в многоквартирном доме (далее - МКД), следовательно, условие о включении в договор аренды штрафных санкций за нарушение сроков внесения коммунальных платежей не соответствует закону, поскольку указанные штрафные санкции могут быть предусмотрены договором между управляющей компанией и собственником помещения в МКД, право на их взыскание в случае наличия у собственника помещения задолженности по оплате коммунальных услуг принадлежит управляющей компании. Относительно освобождения помещения Предприниматель указывает, что письменное предупреждение о необходимости исполнения им договорных обязательств в разумный срок истцом не направлялось, копии письма "О расторжении договора аренды" N 6040-01-05 ДМС, а также выписки N 6039-01-05 ДК4С от 09 августа 2016 были переданы Департаментом ответчику 14.09.2016. Считает, что ГК РФ не предусматривает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора после передачи арендатору письменного предупреждения, указывающего на уплату штрафных санкций.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу отклонил заявленные доводы, просит в удовлетворении жалобы отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, истец заявил письменное ходатайство о рассмотрении жалобы без участия своего представителя. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.
Как следует из материалов дела, 12.02.2016 между Департаментом и Предпринимателем (Арендатор) по результатам аукциона заключен договор аренды нежилого помещения N 7374 (далее - договор аренды), в соответствии с условиями которого Арендатору передается во временное владение и пользование часть нежилого помещения (помещения NN 1, 16 на поэтажном плане с учетом мест общего пользования NN 6, 7, 17, 18 на поэтажном плане) площадью 64,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Подгорная, 18, помещение 1008, в нежилом помещении с кадастровым номером 43:40:000024:1747, с целью использования - многофункциональное (далее - спорное помещение).
В силу пункта 2.2.3 договора аренды Арендатор обязался заключить в 20-дневный срок со дня подписания договора аренды с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией помещения, включая техническое обслуживание, тепло, электроэнергию, газ, воду, канализацию, вывоз ТБО; с управляющей организацией договор управления общим имуществом многоквартирного жилого дома, а также договор со страховой компанией на страхование арендуемого помещения по полному пакету рисков и представить страховой полис арендодателю. В соответствии с пунктом 2.2.6 арендатор обязался в течение 10 дней с момента заключения договоров, указанных в пункте 2.2.3 предоставить информацию (копии договоров) Арендодателю.
Договором аренды согласованы следующие обязанности Арендатора: обеспечивать сохранность и содержать арендуемое помещение, инженерные коммуникации и прилегающую территорию в надлежащем техническом, санитарном, противопожарном состоянии (пункт 2.2.8); вносить арендную плату по настоящему договору в установленные договором сроки, а также производить оплату по договорам, указанным в пункте 2.2.3 договора (пункт 2.2.9); производить ремонт фасада здания пропорционально занимаемой площади (пункт 2.2.10); не сдавать помещение как в целом так и частично в субаренду, а также не размещать иных пользователей без письменного согласия Арендодателя (пункт 2.2.12); не допускать захламления бытовым и строительным мусором внутренних дворов здания, арендуемых помещений и мест общего пользования (пункт 2.2.18).
В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договора размер арендной платы с учетом НДС составляет (в соответствии с протоколом аукционной комиссии) 155 040 рублей 00 копеек в год, подлежит внесению в размере 1/12 суммы в срок не позднее 10 числа текущего месяца.
В пункте 5.1.3 договора аренды предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатор обязан выплатить пеню в размере, равном одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ с просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки.
Неустойка в виде штрафа предусмотрена за нарушение обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.3, 2.2.4, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.9, 2.2.11, 2.2.12, 2.2.13, 2.2.15 - 2.2.18, 2.2.22 в размере годовой арендной платы без НДС (пункт 5.5.1 договора), за наличие задолженности по оплате коммунальных платежей - в двойном размере задолженности (пункт 5.1.2 договора), за нарушение пункта 2.2.10 - штраф в объеме 2-х кратного размера годовой арендной платы (пункт 5.1.4 договора).
В соответствии с пунктом 6.2 договора Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, уведомив об этом арендатора за один месяц, когда Арендатор существенно ухудшает состояние помещения и находящегося в нем имущества; не оплачивает арендную плату в установленный срок в течение двух месяцев; передает часть помещения или все помещение в субаренду без письменного согласия Арендодателя, оформленного дополнительным соглашением; не производит ремонт, предусмотренный настоящим договором; не выполняет в установленный срок условия, предусмотренные пунктом 2.2.3 договора.
Договор заключен на срок с 13.02.2016 по 12.02.2021. Факт передачи нежилого помещения от Арендодателя Арендатору подтверждается актом приема-передачи.
В августе 2016 года Департаментом в соответствии с пунктом 2.4.1 договора аренды проведена проверка исполнения условий договора аренды, в результате которой установлено, что помещение по указанному адресу расположено на 1 этаже жилого дома, используется под магазин "Мини-маркет", который работает 24 часа в сутки; передано арендатором в пользование для осуществления деятельности ИП Гусейнову Алихман Кирман оглы.
В акте от 03.08.2016 N 81 зафиксированы следующие нарушения, выявленные истцом в ходе проверки: вывески об арендаторе Фармайлове А.А.о., предусмотренные пунктом 2.2.7 договора аренды не обнаружено, имеется вывеска о магазине "Мини-маркет" на стене жилого дома; помещение N 16 используется как подсобное помещение (склад) - захламлено; договоры с предприятиями бытового обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией помещения, договор страхования проверить не удалось, так как арендатор не присутствовал на проверке; фасад здания (рядом с входной группой) требует косметического ремонта (оштукатуривание и окраска).
08.08.2016 заявлением арендатор сообщил истцу о направлении ему почтовой корреспонденции по адресу: г. Киров, ул. Комсомольская, 37-а, 24.
09.08.2016 Департамент в письме предложил ответчику добровольно уплатить штраф за нарушения, выявленные в ходе проверки: пунктов 2.2.3 (не заключены в 20-дневный срок со дня подписания договора аренды с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией помещения, включая техническое обслуживание, тепло, электроэнергию, газ, воду, канализацию, вывоз ТБО; с управляющей организацией договор управления общим имуществом многоквартирного жилого дома, а также договор со страховой компанией на страхование арендуемого помещения по полному пакету рисков и представить страховой полис арендодателю), 2.2.6 (в течение 10 дней с момента заключения договоров, указанных в пункте 2.2.3 не предоставил информацию (копии договоров), 2.2.8 (не обеспечил сохранность и содержание арендуемого помещения, инженерных коммуникаций и прилегающей территории в надлежащем техническом, санитарном, противопожарном состоянии), 2.2.9 (не вносит арендную плату по настоящему договору в установленные договором сроки, а также не производит оплату по договорам, указанным в пункте 2.2.3 договора), 2.2.12 (разместил в арендуемом помещении иных пользователей без письменного согласия Арендодателя), 2.2.18 (допустил захламление бытовым и строительным мусором арендуемых помещений) - в размере 131 389 рублей 83 копейки на основании пункта 5.5.1 договора; пункта 2.2.10 (не произведен ремонт фасада здания пропорционально занимаемой площади) - 262 779 рублей 66 копеек на основании пункта 5.1.4 договора; на основании пункта 5.1.2 договора за наличие задолженности по уплате коммунальных платежей в двойном размере от суммы задолженности 23 339 рублей 20 копеек. Кроме того, Департамент уведомил о расторжении договора в одностороннем порядке на основании пункта 6.2 договора и потребовал освободить помещение по истечении 1 месяца с момента получения уведомления.
Письмо от 09.08.2016 направлялось ответчику по адресу, указанному им в заявлении от 08.08.2016., не было им получено по почте (возвращено отправителю "за истечением срока хранения").
Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения Департамента в суд с иском по настоящему делу.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из доказанности фактов нарушения ответчиком условий договора (пунктов 2.2.3, 2.2.6, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.12, 2.2.18 договора аренды) и прекращения договора ввиду одностороннего отказа Арендодателя от его исполнения.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда первой инстанции изменить в следующей части: снизить размер подлежащего взысканию с ответчика штрафа до 99 000 рублей 08 коп.; в удовлетворении требований об обязании ответчика освободить переданное по договору аренды нежилое помещение отказать.
В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, данных в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Из представленных документов следует, что между сторонами возникли обязательства из договора аренды.
В соответствии со статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Предметом апелляционного обжалования является несогласие с взысканием штрафа на основании пункта 5.1.2 договора за наличие задолженности по уплате коммунальных платежей в двойном размере от суммы задолженности (23 339 рублей 20 копеек) и удовлетворение судом требования об освобождении помещения.
В силу пункта 2.2.3 договора аренды Арендатор обязался заключить в 20-дневный срок со дня подписания договора аренды с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией помещения, включая техническое обслуживание, тепло, электроэнергию, газ, воду, канализацию, вывоз ТБО; с управляющей организацией договор управления общим имуществом многоквартирного жилого дома, а также договор со страховой компанией на страхование арендуемого помещения по полному пакету рисков и представить страховой полис арендодателю.
Неустойка в виде штрафа за нарушение обязанностей, предусмотренных пунктом 2.2.3 за наличие задолженности по оплате коммунальных платежей, согласно пункту 5.1.2 предусмотрена в двойном размере задолженности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), которой согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Заявитель жалобы считает, что условие о включении в договор аренды штрафных санкций за нарушение сроков внесения коммунальных платежей не соответствует закону, поскольку указанные штрафные санкции могут быть предусмотрены договором между управляющей компанией и собственником помещения в МКД, право на их взыскание в случае наличия у собственника помещения задолженности по оплате коммунальных услуг принадлежит управляющей компании.
Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Однако названная гражданско-правовая норма содержит отсылку: если иное не предусмотрено законом или договором, соответственно, является диспозитивной.
Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Исходя из буквального толкования условий договора аренды, заключенного между Департаментом и Предпринимателем, за арендатором закреплена обязанность заключить в 20-дневный срок со дня подписания договора аренды с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией помещения, включая техническое обслуживание, тепло, электроэнергию, газ, воду, канализацию, вывоз ТБО; с управляющей организацией договор управления общим имуществом многоквартирного жилого дома, которая им не исполнена.
Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Вопреки ошибочному мнению арендатора об обязанности предъявлять штрафные санкции управляющей компанией к собственнику, в рассматриваемом споре Департамент заявил требование о взыскании штрафа за нарушение ответчиком условий договора в рамках арендных правоотношений с Предпринимателем, которые согласованы сторонами при подписании договора аренды и приняты к исполнению.
Относительно доводов заявителя об отсутствии у арендодателя права требовать досрочного расторжения договора после передачи арендатору письменного предупреждения, указывающего на уплату штрафных санкций, апелляционный суд учитывает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами ил и договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении".
Как правомерно отметил суд первой инстанции, уведомление об одностороннем отказе от договора направлено истцом в адрес ответчика по указанному Предпринимателем адресу, при этом возвращено органом почтовой связи отправителю с указанием причины возврата "истек срок хранения".
На основании пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Предприниматель, не обеспечив надлежащее получение корреспонденции по указанному в своем заявлении от 08.08.2016 адресу, считается предупрежденным о расторжении договора аренды от 12.02.2016 N 7374.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Арбитражный суд первой инстанции, правомерно установив прекращение действия договоров аренды по инициативе истца, в то время как установленная законом обязанность ответчика по возврату арендованного имущества Предпринимателем не исполнена, сделал правильный вывод о наличии оснований для удовлетворения требований истца об обязании возвратить спорное помещение, переданное по договору аренды.
Иных доводов, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, заявителем жалобы не приведено.
При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда является законным и обоснованным, вынесенным с учетом фактических обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает оснований для его отмены или изменения в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 21.03.2017 по делу N А28-13923/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Фармайлова Акрам Акбар-оглы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Т.М.ПОЛЯШОВА
Т.М.ПОЛЯШОВА
Судьи
Д.Ю.БАРМИН
И.Ю.БАРЬЯХТАР
Д.Ю.БАРМИН
И.Ю.БАРЬЯХТАР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)