Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 ноября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Басаева Д.В.,
судей: Желтоухова Е.В., Сидоренко В.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фоминой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Свегал" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 июля 2017 года по делу N А19-12999/2016 (суд первой инстанции - Дягилева И.П.),
общество с ограниченной ответственностью "ЖилКом" (ИНН 3801125977, ОГРН 1133801003456, далее - истец, ООО "ЖилКом") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Свегал" (ОГРН 1023800524813, ИНН 3801008381, далее - ответчик, ООО "Свегал") о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2010 по 16.02.2017 в размере 74 927 руб. 80 коп., пени в размере 30 842 руб. 31 коп.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 17 июля 2017 года по делу N А19-12999/2016 заявленные требования удовлетворены частично.
С общества с ограниченной ответственностью "Свегал" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЖилКом" взыскано 29 882 руб. 50 коп. задолженности, 7 392 руб. 18 коп. пени за просрочку платежа и 1 470 руб. 60 коп. расходов по госпошлине, всего 38 745 руб. 28 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
ООО "Свегал" обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе.
По мнению заявителя жалобы, договор цессии от 01.12.2014 года N 123/14 является недействительным, поскольку подписан неуполномоченным лицом и не одобрен общим собранием жильцов многоквартирного дома. Кроме того, сумма расчета арендных платежей истца значительно превышает сумму расчетов платежей по идентичным площадям, занимаемым другими арендаторами.
ООО "ЖилКом" отзыв на апелляционную жалобу не направило.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 21.10.2017, 25.10.2017. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.
Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, ООО "Агата-Сервис" в соответствии с договором управления многоквартирным домом N 25/08-АС от 01.11.2008 года являлась управляющей организацией в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, 22 микрорайон - дом 14.
01.06.2009 года между ООО "Агата-сервис" (арендодателем) и ООО "Свегал" (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого арендодатель, действуя в интересах собственников на основании договора по управлению многоквартирным домом N 14, микрорайона 22, передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, встроенное в жилой дом, расположенное по адресу: г. Ангарск, 22 микрорайон, дом 14, блок 2, подвальное помещение для использование под информационный центр, общая площадь, сдаваемая в аренду 18,7 кв. м.
Пунктом 2.3.1 договора установлена обязанность арендатора по своевременному, в сроки, установленные настоящим договором, внесению арендной платы за пользование помещением.
В соответствии с пунктом 3.2 договора сторонами определена ежемесячная арендная плата в размере 1 286 руб.
Согласно пункту 3.4 договора оплата за аренду помещения производится с первого по пятое число каждого текущего месяца в твердых суммах.
Пунктом 5.1 договора установлено, что настоящий договор вступает в силу с 01.06.2009 года и действует по 30.04.2010 года включительно.
Помещение передано арендатору по акту приема передачи нежилого помещения от 01.06.2009 года, являющимся Приложением N 1 к договору аренды нежилого помещения от 01.06.2009 года.
Учитывая пользование ответчиком арендуемым помещением по истечении срока договора в отсутствие возражений арендодателя, вышеназванный договор аренды возобновлен сторонами на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В дальнейшем 01.12.2014 года между ООО "Агата-Сервис" (цедентом) и ООО "ЖилКом" (цессионарием) заключен договор цессии (уступки права требования) N 123/14, согласно пункту 1.1 которого цедент передает, а цессионарий принимает в полном объеме все принадлежащие цеденту в момент подписания настоящего договора права требования задолженности по оплате, в том числе, платы за наем, сложившиеся по состоянию на 01.12.2014 года у нанимателей помещений в многоквартирных домах города Ангарска, расположенных, в том числе, по адресу: г. Ангарск, 22-й микрорайон - дома 1, 2, 3, 4, 5, 6, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 21.
15.07.2015 года между ООО "ЖилКом" и собственниками помещений многоквартирного дома N 14 микрорайона 22 заключен договор управления многоквартирным домом N 4/14.
На основании протокола подсчета голосов собственников, принимавших участие во внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома 314 микрорайона 22 г. Ангарска от 01.07.2015 года, ООО "ЖилКом" предоставлено право от имени собственников заключить с ООО "Свегал" договор аренды нежилого подвального помещения.
09.11.2015 между ООО "ЖилКом" (арендодателем) и ООО "Свегал" (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения N 38 А/15, согласно пункту 1.1 которого арендодатель, действуя в интересах собственников на основании договора по управлению многоквартирным домом N 14, микрорайона 22, передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 16,5 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, 22 микрорайон, дом 14, блок 2, подвальное помещение для использование под информационный центр.
Помещение передано арендатору по акту приема передачи нежилого помещения от 01.07.2015 года, являющимся Приложением N 1 к договору аренды нежилого помещения от N 38 А/15.
Пунктом 2.3.1 договора установлена обязанность арендатора по своевременному, в сроки, установленные настоящим договором, внесению арендной платы за пользование помещением.
В соответствии с пунктом 3.2 договора сторонами определена ежемесячная арендная плата в размере 1 155 руб.
Согласно пункту 3.4 договора оплата за аренду помещения производится с первого по пятое число каждого текущего месяца в твердых суммах.
Пунктом 5.1 договора установлено, что настоящий договор вступает в силу с момента подписания и распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с 01.08.2014 года и действует по 31.12.2015 года включительно.
Учитывая пользование ответчиком арендуемым помещением по истечении указанного в договоре срока в отсутствие возражений арендодателя, вышеназванный договор аренды возобновлен сторонами на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по возмещению арендных платежей по договору аренды нежилого помещения от 01.06.2009 года и по договору аренды нежилого помещения от 09.11.2015 года N 38 А/15 явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском.
Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Как следует из материалов дела, по условиям договора от 01.06.2009 года, заключенного между ООО "Агата-сервис" (арендодателем) и ООО "Свегал" (арендатором) (пункты 3.2), право требования по которому передано истцу по договору цессии, сумма арендной платы определена сторонами в размере 1 286 руб.
Суд апелляционной инстанции полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды нежилого помещения от 01.06.2009 года ответчиком не оспорен, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств фальсификации подписи на договоре, подписания договора аренды нежилого помещения от 01.06.2009 года неуполномоченным лицом, равно как и доказательств утери печати ответчиком, суду не представлено.
По условиям указанного договора, площадь арендуемого помещения составляет 18,7 кв. м, а арендная плата в месяц - 1 286 руб.
Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии с пунктом 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
С учетом положений названных норм права, принимая во внимание заключенный 01.12.2014 года ООО "Агата-Сервис" (цедентом) и ООО "ЖилКом" (цессионарием) договор цессии (уступки права требования) N 123/14, в том числе по договору аренды нежилого помещения от 01.06.2009 года, с 01.12.2014 года право требования с ответчика задолженности по арендной плате и пени по договору аренды нежилого помещения от 01.06.2009 года перешло к ООО "ЖилКом" на основании указанного договора цессии.
Таким образом, истцом правомерно заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате и пени за ненадлежащее исполнение обязательств по своевременному возмещению арендных платежей по названному договору.
Как следует из материалов дела, сторонами производился перемер площади арендуемого ООО "Свегал" помещения, в результате которого стороны пришли к выводу о том, что площадь помещения составляет 16,5 кв. м, что явилось основанием скорректировать в расчетах (том дела 2 л.д. 139) размер арендной платы за период с 11.01.2012 по 31.07.2014, исходя из размера 1 134 руб. 70 коп. в месяц.
В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Как следует из акта от 16.07.2015 года, стороны изменили условия договора аренды в части площади арендуемого помещения, а согласно письму истца по корректировкам в расчетах (том 2 л.д. 139), распространили его действие на период с 11.01.2012 года.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об изменении сторонами условий договора аренды нежилого помещения от 01.06.2009 года в части размера арендуемой площади (16,5 кв. м) и арендной платы (1 134 руб. 70 коп.) за период с 11.01.12 по 31.07.2014, поскольку согласно пункту 3.2 договора аренды нежилого помещения от 09.11.2015 года N 38 А/15, заключенного сторонами на туже площадь, установлен размер арендной платы 1 155 руб. с 01.08.2014 года.
Учитывая изложенное, довод ответчика о неверном определении площади занимаемого им помещения (18,7 кв. м) не может быть принят судом во внимание, поскольку истцом расчет арендной платы и задолженности произведен с учетом корректировки площади (16,5 кв. м), при этом, договор аренды нежилого помещения от 09.11.2015 года N 38 А/15 также содержит указание на площадь, передаваемого ответчику помещения, равной 16,5 кв. м.
Материалы дела содержат протоколы общих собраний собственников от 26.08.2010, от 01.07.2015, подтверждающие принятие решений в отношении размеров арендной платы для арендаторов, в том числе в размере, установленном в договорах аренды указанных арендаторов с ООО "Агата-сервис" и в размере 1155 руб. соответственно. В связи с чем, суд апелляционной инстанции считает доводы ответчика о несогласовании предоставления нежилого помещения ООО "Свегал" в аренду с собственниками помещений многоквартирного дома несостоятельными.
Согласно составленному истцом расчету, исходя из вышеназванных согласованных сторонами размеров арендной платы, задолженность по договору аренды нежилого помещения от 01.09.2009 и по договору аренды нежилого помещения N 38 А/15 от 09.11.2015 года за период с 01.09.2010 по январь 2017 составляет 74 927 руб. 80 коп.
Вместе с тем, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности в отношении заявленного истцом требования о взыскании задолженности по арендной плате.
В соответствии с требованиями статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
В пункте 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Истечение срока исковой давности в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в удовлетворении иска.
Согласно разъяснениям, содержащимися в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (ранее Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 15/18 от 12-15.11.2001) истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2010 по 16.02.2017., а срок уплаты арендной платы по условиям заключенных сторонами договоров (пункт 3.4 договора аренды нежилого помещения от 01.06.2009 года, договора аренды нежилого помещения N 38 А/15 от 09.11.2015 года с первого по пятое число каждого текущего месяца.
С рассматриваемым иском истец обратился в суд 04.08.2016, о чем свидетельствует штамп канцелярии Арбитражного суда Иркутской области, проставленный на исковом заявлении от 28.07.2016 б/н. Срок уплаты арендной платы за август 2013 года наступил 05.08.2013 года.
Учитывая положения вышеназванных норм права, дату обращения истца в суд с настоящим иском и дату срока уплаты арендной платы за август 2013 года, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что трехлетний срок исковой давности истек за предшествующие три года до подачи иска в суд, то есть по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2010 по 04.08.2013.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая заявление ответчика до вынесения решения по существу спора о пропуске истцом срока исковой давности, что в силу части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа в иске, судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2010 по 04.08.2013 следует отказать.
Судом первой инстанции рассмотрено требование о взыскании задолженности по арендной плате по спорным договорам аренды за период с 05.08.2013 по 12.01.2017, с учетом акта возврата арендуемого помещения от 13.01.2017 года.
С учетом всех произведенных ответчиком платежей и выводов о размере арендной платы по договорам аренды, судом первой инстанции произведен расчет арендной платы за период с 05.08.2013 года по 13.01.2017 года, согласно которому задолженность по арендной плате по спорным договорам аренды составила 29 882 руб. 50 коп.
Таким образом, задолженность по арендной плате по договорам аренды нежилого помещения от 01.06.2009, от 09.11.2015 года N 38 А/15 за период с 05.08.2013 по 12.01.2017 года составила сумму 29 882 руб. 50 коп.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Вместе с тем, в нарушение требования статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил в материалы дела доказательства оплаты задолженности по арендной плате за вышеуказанный период по договорам аренды нежилого помещения от 01.06.2009, от 09.11.2015 года N 38 А/15 в полном объеме.
Учитывая неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы, требования истца о взыскании с ответчика задолженности являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в сумме 29 882 руб. 50 коп., в остальной части исковые требования в части взыскания основного долга удовлетворению не подлежат.
Как следует из материалов дела, согласно пунктам 4.2.1 договоров в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные разделом 3 настоящего договора, начисляются пени - 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки платежа.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Таким образом, в соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка может быть законной или договорной.
Предметом иска является взыскание договорной неустойки, при этом предусмотренное пунктом 4.2.1 договоров аренды условие не противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно составленному истцом расчету неустойка за период с 01.09.2010 по 16.02.2017 составила сумму 30 842 руб. 31 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.
Учитывая положения названной нормы права, а также отказ во взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2010 по 04.08.2013, в связи с истечением срока исковой давности, суд первой инстанции правильно указал, что срок исковой давности в отношении дополнительного требования о взыскании неустойки за период 01.09.2010 по 04.08.2013 также считается истекшим, в связи с чем, не имеется оснований для удовлетворения иска о взыскании неустойки за указанный период.
В отношении исковых требований о взыскании неустойки за период с 06.08.2013 по 16.02.2017 г., суд первой инстанции с учетом произведенного расчета задолженности по арендной плате, произвел расчет неустойки за указанный период. Всего неустойка за период с 05.08.2013 по 16.02.2017 составила сумму 7 392 руб. 18 коп., в остальной части требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежат взысканию в сумме 29 882 руб. 50 коп. и неустойка за просрочку арендных платежей в размере 7 392 руб. 18 коп.
При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 июля 2017 года по делу N А19-12999/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.11.2017 N 04АП-5136/2017 ПО ДЕЛУ N А19-12999/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 ноября 2017 г. по делу N А19-12999/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 ноября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Басаева Д.В.,
судей: Желтоухова Е.В., Сидоренко В.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фоминой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Свегал" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 июля 2017 года по делу N А19-12999/2016 (суд первой инстанции - Дягилева И.П.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЖилКом" (ИНН 3801125977, ОГРН 1133801003456, далее - истец, ООО "ЖилКом") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Свегал" (ОГРН 1023800524813, ИНН 3801008381, далее - ответчик, ООО "Свегал") о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2010 по 16.02.2017 в размере 74 927 руб. 80 коп., пени в размере 30 842 руб. 31 коп.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 17 июля 2017 года по делу N А19-12999/2016 заявленные требования удовлетворены частично.
С общества с ограниченной ответственностью "Свегал" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЖилКом" взыскано 29 882 руб. 50 коп. задолженности, 7 392 руб. 18 коп. пени за просрочку платежа и 1 470 руб. 60 коп. расходов по госпошлине, всего 38 745 руб. 28 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
ООО "Свегал" обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе.
По мнению заявителя жалобы, договор цессии от 01.12.2014 года N 123/14 является недействительным, поскольку подписан неуполномоченным лицом и не одобрен общим собранием жильцов многоквартирного дома. Кроме того, сумма расчета арендных платежей истца значительно превышает сумму расчетов платежей по идентичным площадям, занимаемым другими арендаторами.
ООО "ЖилКом" отзыв на апелляционную жалобу не направило.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 21.10.2017, 25.10.2017. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.
Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, ООО "Агата-Сервис" в соответствии с договором управления многоквартирным домом N 25/08-АС от 01.11.2008 года являлась управляющей организацией в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, 22 микрорайон - дом 14.
01.06.2009 года между ООО "Агата-сервис" (арендодателем) и ООО "Свегал" (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого арендодатель, действуя в интересах собственников на основании договора по управлению многоквартирным домом N 14, микрорайона 22, передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, встроенное в жилой дом, расположенное по адресу: г. Ангарск, 22 микрорайон, дом 14, блок 2, подвальное помещение для использование под информационный центр, общая площадь, сдаваемая в аренду 18,7 кв. м.
Пунктом 2.3.1 договора установлена обязанность арендатора по своевременному, в сроки, установленные настоящим договором, внесению арендной платы за пользование помещением.
В соответствии с пунктом 3.2 договора сторонами определена ежемесячная арендная плата в размере 1 286 руб.
Согласно пункту 3.4 договора оплата за аренду помещения производится с первого по пятое число каждого текущего месяца в твердых суммах.
Пунктом 5.1 договора установлено, что настоящий договор вступает в силу с 01.06.2009 года и действует по 30.04.2010 года включительно.
Помещение передано арендатору по акту приема передачи нежилого помещения от 01.06.2009 года, являющимся Приложением N 1 к договору аренды нежилого помещения от 01.06.2009 года.
Учитывая пользование ответчиком арендуемым помещением по истечении срока договора в отсутствие возражений арендодателя, вышеназванный договор аренды возобновлен сторонами на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В дальнейшем 01.12.2014 года между ООО "Агата-Сервис" (цедентом) и ООО "ЖилКом" (цессионарием) заключен договор цессии (уступки права требования) N 123/14, согласно пункту 1.1 которого цедент передает, а цессионарий принимает в полном объеме все принадлежащие цеденту в момент подписания настоящего договора права требования задолженности по оплате, в том числе, платы за наем, сложившиеся по состоянию на 01.12.2014 года у нанимателей помещений в многоквартирных домах города Ангарска, расположенных, в том числе, по адресу: г. Ангарск, 22-й микрорайон - дома 1, 2, 3, 4, 5, 6, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 21.
15.07.2015 года между ООО "ЖилКом" и собственниками помещений многоквартирного дома N 14 микрорайона 22 заключен договор управления многоквартирным домом N 4/14.
На основании протокола подсчета голосов собственников, принимавших участие во внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома 314 микрорайона 22 г. Ангарска от 01.07.2015 года, ООО "ЖилКом" предоставлено право от имени собственников заключить с ООО "Свегал" договор аренды нежилого подвального помещения.
09.11.2015 между ООО "ЖилКом" (арендодателем) и ООО "Свегал" (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения N 38 А/15, согласно пункту 1.1 которого арендодатель, действуя в интересах собственников на основании договора по управлению многоквартирным домом N 14, микрорайона 22, передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 16,5 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, 22 микрорайон, дом 14, блок 2, подвальное помещение для использование под информационный центр.
Помещение передано арендатору по акту приема передачи нежилого помещения от 01.07.2015 года, являющимся Приложением N 1 к договору аренды нежилого помещения от N 38 А/15.
Пунктом 2.3.1 договора установлена обязанность арендатора по своевременному, в сроки, установленные настоящим договором, внесению арендной платы за пользование помещением.
В соответствии с пунктом 3.2 договора сторонами определена ежемесячная арендная плата в размере 1 155 руб.
Согласно пункту 3.4 договора оплата за аренду помещения производится с первого по пятое число каждого текущего месяца в твердых суммах.
Пунктом 5.1 договора установлено, что настоящий договор вступает в силу с момента подписания и распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с 01.08.2014 года и действует по 31.12.2015 года включительно.
Учитывая пользование ответчиком арендуемым помещением по истечении указанного в договоре срока в отсутствие возражений арендодателя, вышеназванный договор аренды возобновлен сторонами на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по возмещению арендных платежей по договору аренды нежилого помещения от 01.06.2009 года и по договору аренды нежилого помещения от 09.11.2015 года N 38 А/15 явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском.
Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Как следует из материалов дела, по условиям договора от 01.06.2009 года, заключенного между ООО "Агата-сервис" (арендодателем) и ООО "Свегал" (арендатором) (пункты 3.2), право требования по которому передано истцу по договору цессии, сумма арендной платы определена сторонами в размере 1 286 руб.
Суд апелляционной инстанции полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды нежилого помещения от 01.06.2009 года ответчиком не оспорен, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств фальсификации подписи на договоре, подписания договора аренды нежилого помещения от 01.06.2009 года неуполномоченным лицом, равно как и доказательств утери печати ответчиком, суду не представлено.
По условиям указанного договора, площадь арендуемого помещения составляет 18,7 кв. м, а арендная плата в месяц - 1 286 руб.
Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии с пунктом 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
С учетом положений названных норм права, принимая во внимание заключенный 01.12.2014 года ООО "Агата-Сервис" (цедентом) и ООО "ЖилКом" (цессионарием) договор цессии (уступки права требования) N 123/14, в том числе по договору аренды нежилого помещения от 01.06.2009 года, с 01.12.2014 года право требования с ответчика задолженности по арендной плате и пени по договору аренды нежилого помещения от 01.06.2009 года перешло к ООО "ЖилКом" на основании указанного договора цессии.
Таким образом, истцом правомерно заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате и пени за ненадлежащее исполнение обязательств по своевременному возмещению арендных платежей по названному договору.
Как следует из материалов дела, сторонами производился перемер площади арендуемого ООО "Свегал" помещения, в результате которого стороны пришли к выводу о том, что площадь помещения составляет 16,5 кв. м, что явилось основанием скорректировать в расчетах (том дела 2 л.д. 139) размер арендной платы за период с 11.01.2012 по 31.07.2014, исходя из размера 1 134 руб. 70 коп. в месяц.
В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Как следует из акта от 16.07.2015 года, стороны изменили условия договора аренды в части площади арендуемого помещения, а согласно письму истца по корректировкам в расчетах (том 2 л.д. 139), распространили его действие на период с 11.01.2012 года.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об изменении сторонами условий договора аренды нежилого помещения от 01.06.2009 года в части размера арендуемой площади (16,5 кв. м) и арендной платы (1 134 руб. 70 коп.) за период с 11.01.12 по 31.07.2014, поскольку согласно пункту 3.2 договора аренды нежилого помещения от 09.11.2015 года N 38 А/15, заключенного сторонами на туже площадь, установлен размер арендной платы 1 155 руб. с 01.08.2014 года.
Учитывая изложенное, довод ответчика о неверном определении площади занимаемого им помещения (18,7 кв. м) не может быть принят судом во внимание, поскольку истцом расчет арендной платы и задолженности произведен с учетом корректировки площади (16,5 кв. м), при этом, договор аренды нежилого помещения от 09.11.2015 года N 38 А/15 также содержит указание на площадь, передаваемого ответчику помещения, равной 16,5 кв. м.
Материалы дела содержат протоколы общих собраний собственников от 26.08.2010, от 01.07.2015, подтверждающие принятие решений в отношении размеров арендной платы для арендаторов, в том числе в размере, установленном в договорах аренды указанных арендаторов с ООО "Агата-сервис" и в размере 1155 руб. соответственно. В связи с чем, суд апелляционной инстанции считает доводы ответчика о несогласовании предоставления нежилого помещения ООО "Свегал" в аренду с собственниками помещений многоквартирного дома несостоятельными.
Согласно составленному истцом расчету, исходя из вышеназванных согласованных сторонами размеров арендной платы, задолженность по договору аренды нежилого помещения от 01.09.2009 и по договору аренды нежилого помещения N 38 А/15 от 09.11.2015 года за период с 01.09.2010 по январь 2017 составляет 74 927 руб. 80 коп.
Вместе с тем, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности в отношении заявленного истцом требования о взыскании задолженности по арендной плате.
В соответствии с требованиями статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
В пункте 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Истечение срока исковой давности в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в удовлетворении иска.
Согласно разъяснениям, содержащимися в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (ранее Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 15/18 от 12-15.11.2001) истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2010 по 16.02.2017., а срок уплаты арендной платы по условиям заключенных сторонами договоров (пункт 3.4 договора аренды нежилого помещения от 01.06.2009 года, договора аренды нежилого помещения N 38 А/15 от 09.11.2015 года с первого по пятое число каждого текущего месяца.
С рассматриваемым иском истец обратился в суд 04.08.2016, о чем свидетельствует штамп канцелярии Арбитражного суда Иркутской области, проставленный на исковом заявлении от 28.07.2016 б/н. Срок уплаты арендной платы за август 2013 года наступил 05.08.2013 года.
Учитывая положения вышеназванных норм права, дату обращения истца в суд с настоящим иском и дату срока уплаты арендной платы за август 2013 года, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что трехлетний срок исковой давности истек за предшествующие три года до подачи иска в суд, то есть по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2010 по 04.08.2013.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая заявление ответчика до вынесения решения по существу спора о пропуске истцом срока исковой давности, что в силу части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа в иске, судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2010 по 04.08.2013 следует отказать.
Судом первой инстанции рассмотрено требование о взыскании задолженности по арендной плате по спорным договорам аренды за период с 05.08.2013 по 12.01.2017, с учетом акта возврата арендуемого помещения от 13.01.2017 года.
С учетом всех произведенных ответчиком платежей и выводов о размере арендной платы по договорам аренды, судом первой инстанции произведен расчет арендной платы за период с 05.08.2013 года по 13.01.2017 года, согласно которому задолженность по арендной плате по спорным договорам аренды составила 29 882 руб. 50 коп.
Таким образом, задолженность по арендной плате по договорам аренды нежилого помещения от 01.06.2009, от 09.11.2015 года N 38 А/15 за период с 05.08.2013 по 12.01.2017 года составила сумму 29 882 руб. 50 коп.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Вместе с тем, в нарушение требования статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил в материалы дела доказательства оплаты задолженности по арендной плате за вышеуказанный период по договорам аренды нежилого помещения от 01.06.2009, от 09.11.2015 года N 38 А/15 в полном объеме.
Учитывая неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы, требования истца о взыскании с ответчика задолженности являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в сумме 29 882 руб. 50 коп., в остальной части исковые требования в части взыскания основного долга удовлетворению не подлежат.
Как следует из материалов дела, согласно пунктам 4.2.1 договоров в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные разделом 3 настоящего договора, начисляются пени - 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки платежа.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Таким образом, в соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка может быть законной или договорной.
Предметом иска является взыскание договорной неустойки, при этом предусмотренное пунктом 4.2.1 договоров аренды условие не противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно составленному истцом расчету неустойка за период с 01.09.2010 по 16.02.2017 составила сумму 30 842 руб. 31 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.
Учитывая положения названной нормы права, а также отказ во взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2010 по 04.08.2013, в связи с истечением срока исковой давности, суд первой инстанции правильно указал, что срок исковой давности в отношении дополнительного требования о взыскании неустойки за период 01.09.2010 по 04.08.2013 также считается истекшим, в связи с чем, не имеется оснований для удовлетворения иска о взыскании неустойки за указанный период.
В отношении исковых требований о взыскании неустойки за период с 06.08.2013 по 16.02.2017 г., суд первой инстанции с учетом произведенного расчета задолженности по арендной плате, произвел расчет неустойки за указанный период. Всего неустойка за период с 05.08.2013 по 16.02.2017 составила сумму 7 392 руб. 18 коп., в остальной части требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежат взысканию в сумме 29 882 руб. 50 коп. и неустойка за просрочку арендных платежей в размере 7 392 руб. 18 коп.
При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 июля 2017 года по делу N А19-12999/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Д.В.БАСАЕВ
Д.В.БАСАЕВ
Судьи
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
В.А.СИДОРЕНКО
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
В.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)