Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что решением суда была взыскана задолженность по договору процентного займа, обращено взыскание на заложенное имущество - спорную квартиру, которая в ходе исполнительного производства была передана взыскателям, было зарегистрировано их право собственности на квартиру; впоследствии квартира была продана.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Строкова Е.Г.
Докладчик: Першина И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе
председательствующего: Першиной И.В.,
судей: Казачкова В.В., Бычковской И.С.,
при секретаре: В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Першиной И.В. гражданское дело по апелляционным жалобам А.И., А.К., А.Н. на решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 20 июня 2016 года по иску А.С., А.И., А.К., А.Н. к Б., С.Е., Т.Е.В. о признании договора незаключенным, права собственности отсутствующим,
А.С. А.И., А.К., А.Н. обратились в суд с иском к Б., С.Е., Т.Е.В. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между Т.Е.В., С.Е. и Б., признании отсутствующим право собственности Б. на квартиру по адресу: г<адрес>
Иск обоснован тем, что указанная квартира принадлежала истцам на праве собственности на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан N от ДД.ММ.ГГГГ, являлась и является единственным для них пригодным для постоянного проживания помещением. Они проживают и зарегистрированы в указанной квартире с ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между ними и Т.Е.В., С.Е. заключен договор N залога недвижимого имущества. Согласно п. 1.2 договора залога предметом залога является принадлежащая истцам квартира. Договор залога был заключен в обеспечение исполнения обязательств по договору процентного займа денежных средств с условием о залоге недвижимого имущества N от ДД.ММ.ГГГГ Решением суда была взыскана задолженность по договору процентного займа, обращено взыскание на заложенное имущество - спорную квартиру, которая в ходе исполнительного производства ДД.ММ.ГГГГ была передана взыскателям Т.Е.В., С.Е. ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано их право собственности на квартиру.
С ДД.ММ.ГГГГ Б. является собственником квартиры на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Т.Е.В., С.Е.
В силу ст. 558 п. 1 ГК РФ существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Считают, что они являются лицами, которые проживают в квартире и в соответствии с законом сохраняют право пользования ею после приобретения квартиры покупателем Б., в связи с чем в силу закона договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ должен содержать такое существенное условие как перечень истцов с указанием их права пользования отчуждаемой квартирой.
Обращение взыскания на квартиру могло прекратить их право пользования квартирой только в случае, если бы на нее было обращено взыскание и она была реализована как предмет ипотеки. Т.Е.В., С.Е. банком или кредитной организацией не являются, кредит или целевой займ на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого помещения им не предоставлялся (ч. 1 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Считают, что даже при тех обстоятельствах, что на их квартиру было обращено взыскание, и квартира была передана ответчикам, они в силу закона не утратили право пользования квартирой. Оспариваемый договор должен содержать перечень истцов с указанием их права пользования квартирой, в ином случае договор считается незаключенным. Незаключенный договор не может являться основанием для государственной регистрации права Б.
А.И., А.К., А.Н. в судебное заседание не явились.
А.С., действующий за себя и как представитель А.И., А.К., иск поддержал.
Т.Е.В., С.Е., Б. в судебное заседание не явились.
Решением суда постановлено:
А.С., А.И., А.К., А.Н. в иске к Б., С.Е., Т.Е.В. о признании договора купли-продажи квартиры N по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, признании права собственности на указанную квартиру отсутствующим отказать.
Определением от 22.09.2016 А.И., А.К., А.Н. восстановлен процессуальный срок для подачи апелляционной жалобы от 29.08.2016 на решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 20.06.2016 (л.д. 198-199 т. 1).
В апелляционной жалобе, поданной в суд 15.08.2016, в апелляционной жалобе, поданной в суд 29.08.2016, А.И., А.К., А.Н. просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное (л.д. 140-142, 179-181 т. 1).
Указывают, что спорная квартира принадлежала им на праве собственности на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан N от ДД.ММ.ГГГГ, являлась и является единственным для них пригодным для постоянного проживания жилым помещением. Они проживают и зарегистрированы в квартире по адресу: <адрес> с N
ДД.ММ.ГГГГ заключен договор N залога недвижимого имущества. Согласно п. 1.2 договора залога предметом залога является принадлежащая истцам квартира. Договор залога был заключен в обеспечение исполнения обязательств по договору процентного займа денежных средств с условием о залоге недвижимого имущества N от ДД.ММ.ГГГГ Решением суда по договору процентного займа была взыскана задолженность, обращено взыскание на заложенное имущество - спорную квартиру, которая в ходе исполнительного производства ДД.ММ.ГГГГ была передана взыскателям Т.Е.В., С.Е., ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано их право собственности на квартиру.
ДД.ММ.ГГГГ Б. зарегистрировал свое право собственности на квартиру на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Т.Е.В., С.Е.
В силу ст. 558 п. 1 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Судом не было учтено, что они являются лицами, которые проживают в квартире и в соответствии с законом сохраняют право пользования ею после приобретения квартиры покупателем Б., в связи с чем в силу закона договор купли-продажи квартиры от 21.11.2013 должен содержать существенное условие: перечень истцов с указанием их прав на пользование продаваемой квартирой.
Обращение взыскания на квартиру могло прекратить их право пользования квартирой только в случае, если бы на нее было обращено взыскание, и она была реализована как предмет ипотеки, однако Т.Е.В., С.Е. банком или кредитной организацией не являются, кредит или целевой займ на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома им не предоставлялся (ч. 1 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Даже при тех обстоятельствах, что на их квартиру было обращено взыскание и квартира была передана ответчикам, они в силу закона не утратили право пользования квартирой. Оспариваемый договор должен содержать перечень истцов с указанием их права пользования квартирой, в ином случае договор считается незаключенным. Незаключенный договор не может являться основанием для государственной регистрации права Б.
О времени и месте судебного заседания, назначенного в суде апелляционной инстанции на 20.07.2017, лица, участвующие в деле, извещены надлежаще. В судебное заседание не явились.
В соответствии со ст. 167 ч. 3, ст. 327 ч. 1 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда, принятого в соответствии с требованиями закона и установленными по делу обстоятельствами, не имеется.
Как установил суд 1 инстанции и следует из материалов дела, А.С., А.Н., А.И., А.К. принадлежала на праве общей долевой собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес> (л.д. 27, 95-96 т. 1).
ДД.ММ.ГГГГ между Т.Е.В., С.И. и А.С., А.Н., А.К., А.И. был заключен договор N процентного займа денежных средств с условием о залоге недвижимого имущества, согласно п. 1.4 которого обеспечением исполнения заемщиками своих обязательств по договору является залог квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей заемщикам на праве общей собственности согласно договора залога недвижимого имущества N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-12, 38-40 т. 1).
Решением Ленинского районного суда г. Кемерово от 17.12.2010, вступившим в законную силу, был расторгнут договор N процентного займа денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, с А.С., А.Н., А.К., А.И. в пользу Т.Е.В., С.Е. солидарно взыскана сумма займа в размере 1 200 000 руб., сумма процентов за пользование займом в размере 200 000 руб., пеня в размере 50 000 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 30 000 руб., в пользу Т.Е.В. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 862,50 руб., обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 44-49 т. 1).
В ходе исполнительного производства по исполнению решения суда от 17.12.2010 взыскатели Т.Е.А., С.Е. в соответствии со ст. 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве" приняли нереализованное арестованное имущество в виде указанной выше квартиры в счет погашения долга. Переход права собственности на квартиру был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 54-56, 95-96 т. 1).
ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи Т.Е.В., С.Е. продали, а Б. купил в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 81 т. 1). Право собственности Б. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 95-96 т. 1).
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, суд 1 инстанции обоснованно указал, что договор купли-продажи квартиры заключен сторонами в установленной законом форме, с указанием всех существенных для договора купли-продажи условий.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, основанием для отмены решения суда служить не могут ввиду следующего.
Согласно ст. 558 п. 1, 2 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Разрешая дело, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что между Т.Е.В., С.Е. и Б. заключен договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, форма сделки сторонами соблюдена, в договоре содержатся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, являющееся предметом сделки, цена договора установлена по соглашению сторон, переход права собственности к Б. зарегистрирован в установленном законом порядке.
Оснований считать, что договор купли-продажи является незаключенным, не имеется.
Проверяя довод истцов относительно признания договора купли-продажи квартиры незаключенным по основанию не указания в нем права истцов на пользование продаваемым жилым помещением, которое является для них единственным пригодным для проживания, суд верно указал, что по данному основанию договор купли-продажи квартиры незаключенным также признан быть не может.
Право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защита указанных прав и свобод, в том числе судебная защита, должны соотноситься с правами и свободами других лиц, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.
Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ст. 5 ч. 1 п. 3 Федерального закона N 102-ФЗ указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
В силу п. 2 ст. 6 Федерального закона N 102-ФЗ не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона N 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 79 ч. 1 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Согласно ст. 78 п. 1, 2 Федерального закона N 102-ФЗ обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона.
Таким образом, из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона, Наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем им помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).
Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).
Указание в апелляционных жалобах на то, что договор залога не соответствует требованиям п. 1 ст. 78 Федерального закона N 102-ФЗ, поскольку был заключен с целью обеспечения возврата суммы долга по договору займа, заключенного между физическими лицами, не связанному с приобретением, строительством жилого помещения или его капитальным ремонтом, является необоснованным, поскольку требования закона о целевом назначении займа, в обеспечение которого заключен договор ипотеки, и субъектном составе участников правоотношений применимы лишь к договорам ипотеки в силу закона.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что после обращения взыскания на заложенное имущество - спорную квартиру на основании решения суда от 17.12.2010, регистрации перехода права собственности на имущество к Т.Е.В., С.Е., право собственности и право пользования квартирой у истцов прекратилось, в связи с чем не включение их в договор купли-продажи с указанием права пользования квартирой, не является свидетельством не соблюдения сторонами обжалуемого договора существенных условий договора купли-продажи квартиры, а потому требования о признании его незаключенным, удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 20 июня 2016 года в обжалованной части оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.07.2017 N 33-7600/2017
Требование: О признании незаключенным договора купли-продажи квартиры, признании отсутствующим права собственности на квартиру.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что решением суда была взыскана задолженность по договору процентного займа, обращено взыскание на заложенное имущество - спорную квартиру, которая в ходе исполнительного производства была передана взыскателям, было зарегистрировано их право собственности на квартиру; впоследствии квартира была продана.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 июля 2017 г. N 33-7600
Судья: Строкова Е.Г.
Докладчик: Першина И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе
председательствующего: Першиной И.В.,
судей: Казачкова В.В., Бычковской И.С.,
при секретаре: В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Першиной И.В. гражданское дело по апелляционным жалобам А.И., А.К., А.Н. на решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 20 июня 2016 года по иску А.С., А.И., А.К., А.Н. к Б., С.Е., Т.Е.В. о признании договора незаключенным, права собственности отсутствующим,
установила:
А.С. А.И., А.К., А.Н. обратились в суд с иском к Б., С.Е., Т.Е.В. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между Т.Е.В., С.Е. и Б., признании отсутствующим право собственности Б. на квартиру по адресу: г<адрес>
Иск обоснован тем, что указанная квартира принадлежала истцам на праве собственности на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан N от ДД.ММ.ГГГГ, являлась и является единственным для них пригодным для постоянного проживания помещением. Они проживают и зарегистрированы в указанной квартире с ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между ними и Т.Е.В., С.Е. заключен договор N залога недвижимого имущества. Согласно п. 1.2 договора залога предметом залога является принадлежащая истцам квартира. Договор залога был заключен в обеспечение исполнения обязательств по договору процентного займа денежных средств с условием о залоге недвижимого имущества N от ДД.ММ.ГГГГ Решением суда была взыскана задолженность по договору процентного займа, обращено взыскание на заложенное имущество - спорную квартиру, которая в ходе исполнительного производства ДД.ММ.ГГГГ была передана взыскателям Т.Е.В., С.Е. ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано их право собственности на квартиру.
С ДД.ММ.ГГГГ Б. является собственником квартиры на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Т.Е.В., С.Е.
В силу ст. 558 п. 1 ГК РФ существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Считают, что они являются лицами, которые проживают в квартире и в соответствии с законом сохраняют право пользования ею после приобретения квартиры покупателем Б., в связи с чем в силу закона договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ должен содержать такое существенное условие как перечень истцов с указанием их права пользования отчуждаемой квартирой.
Обращение взыскания на квартиру могло прекратить их право пользования квартирой только в случае, если бы на нее было обращено взыскание и она была реализована как предмет ипотеки. Т.Е.В., С.Е. банком или кредитной организацией не являются, кредит или целевой займ на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого помещения им не предоставлялся (ч. 1 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Считают, что даже при тех обстоятельствах, что на их квартиру было обращено взыскание, и квартира была передана ответчикам, они в силу закона не утратили право пользования квартирой. Оспариваемый договор должен содержать перечень истцов с указанием их права пользования квартирой, в ином случае договор считается незаключенным. Незаключенный договор не может являться основанием для государственной регистрации права Б.
А.И., А.К., А.Н. в судебное заседание не явились.
А.С., действующий за себя и как представитель А.И., А.К., иск поддержал.
Т.Е.В., С.Е., Б. в судебное заседание не явились.
Решением суда постановлено:
А.С., А.И., А.К., А.Н. в иске к Б., С.Е., Т.Е.В. о признании договора купли-продажи квартиры N по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, признании права собственности на указанную квартиру отсутствующим отказать.
Определением от 22.09.2016 А.И., А.К., А.Н. восстановлен процессуальный срок для подачи апелляционной жалобы от 29.08.2016 на решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 20.06.2016 (л.д. 198-199 т. 1).
В апелляционной жалобе, поданной в суд 15.08.2016, в апелляционной жалобе, поданной в суд 29.08.2016, А.И., А.К., А.Н. просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное (л.д. 140-142, 179-181 т. 1).
Указывают, что спорная квартира принадлежала им на праве собственности на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан N от ДД.ММ.ГГГГ, являлась и является единственным для них пригодным для постоянного проживания жилым помещением. Они проживают и зарегистрированы в квартире по адресу: <адрес> с N
ДД.ММ.ГГГГ заключен договор N залога недвижимого имущества. Согласно п. 1.2 договора залога предметом залога является принадлежащая истцам квартира. Договор залога был заключен в обеспечение исполнения обязательств по договору процентного займа денежных средств с условием о залоге недвижимого имущества N от ДД.ММ.ГГГГ Решением суда по договору процентного займа была взыскана задолженность, обращено взыскание на заложенное имущество - спорную квартиру, которая в ходе исполнительного производства ДД.ММ.ГГГГ была передана взыскателям Т.Е.В., С.Е., ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано их право собственности на квартиру.
ДД.ММ.ГГГГ Б. зарегистрировал свое право собственности на квартиру на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Т.Е.В., С.Е.
В силу ст. 558 п. 1 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Судом не было учтено, что они являются лицами, которые проживают в квартире и в соответствии с законом сохраняют право пользования ею после приобретения квартиры покупателем Б., в связи с чем в силу закона договор купли-продажи квартиры от 21.11.2013 должен содержать существенное условие: перечень истцов с указанием их прав на пользование продаваемой квартирой.
Обращение взыскания на квартиру могло прекратить их право пользования квартирой только в случае, если бы на нее было обращено взыскание, и она была реализована как предмет ипотеки, однако Т.Е.В., С.Е. банком или кредитной организацией не являются, кредит или целевой займ на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома им не предоставлялся (ч. 1 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Даже при тех обстоятельствах, что на их квартиру было обращено взыскание и квартира была передана ответчикам, они в силу закона не утратили право пользования квартирой. Оспариваемый договор должен содержать перечень истцов с указанием их права пользования квартирой, в ином случае договор считается незаключенным. Незаключенный договор не может являться основанием для государственной регистрации права Б.
О времени и месте судебного заседания, назначенного в суде апелляционной инстанции на 20.07.2017, лица, участвующие в деле, извещены надлежаще. В судебное заседание не явились.
В соответствии со ст. 167 ч. 3, ст. 327 ч. 1 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда, принятого в соответствии с требованиями закона и установленными по делу обстоятельствами, не имеется.
Как установил суд 1 инстанции и следует из материалов дела, А.С., А.Н., А.И., А.К. принадлежала на праве общей долевой собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес> (л.д. 27, 95-96 т. 1).
ДД.ММ.ГГГГ между Т.Е.В., С.И. и А.С., А.Н., А.К., А.И. был заключен договор N процентного займа денежных средств с условием о залоге недвижимого имущества, согласно п. 1.4 которого обеспечением исполнения заемщиками своих обязательств по договору является залог квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей заемщикам на праве общей собственности согласно договора залога недвижимого имущества N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-12, 38-40 т. 1).
Решением Ленинского районного суда г. Кемерово от 17.12.2010, вступившим в законную силу, был расторгнут договор N процентного займа денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, с А.С., А.Н., А.К., А.И. в пользу Т.Е.В., С.Е. солидарно взыскана сумма займа в размере 1 200 000 руб., сумма процентов за пользование займом в размере 200 000 руб., пеня в размере 50 000 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 30 000 руб., в пользу Т.Е.В. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 862,50 руб., обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 44-49 т. 1).
В ходе исполнительного производства по исполнению решения суда от 17.12.2010 взыскатели Т.Е.А., С.Е. в соответствии со ст. 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве" приняли нереализованное арестованное имущество в виде указанной выше квартиры в счет погашения долга. Переход права собственности на квартиру был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 54-56, 95-96 т. 1).
ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи Т.Е.В., С.Е. продали, а Б. купил в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 81 т. 1). Право собственности Б. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 95-96 т. 1).
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, суд 1 инстанции обоснованно указал, что договор купли-продажи квартиры заключен сторонами в установленной законом форме, с указанием всех существенных для договора купли-продажи условий.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, основанием для отмены решения суда служить не могут ввиду следующего.
Согласно ст. 558 п. 1, 2 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Разрешая дело, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что между Т.Е.В., С.Е. и Б. заключен договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, форма сделки сторонами соблюдена, в договоре содержатся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, являющееся предметом сделки, цена договора установлена по соглашению сторон, переход права собственности к Б. зарегистрирован в установленном законом порядке.
Оснований считать, что договор купли-продажи является незаключенным, не имеется.
Проверяя довод истцов относительно признания договора купли-продажи квартиры незаключенным по основанию не указания в нем права истцов на пользование продаваемым жилым помещением, которое является для них единственным пригодным для проживания, суд верно указал, что по данному основанию договор купли-продажи квартиры незаключенным также признан быть не может.
Право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защита указанных прав и свобод, в том числе судебная защита, должны соотноситься с правами и свободами других лиц, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.
Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ст. 5 ч. 1 п. 3 Федерального закона N 102-ФЗ указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
В силу п. 2 ст. 6 Федерального закона N 102-ФЗ не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона N 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 79 ч. 1 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Согласно ст. 78 п. 1, 2 Федерального закона N 102-ФЗ обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона.
Таким образом, из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона, Наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем им помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).
Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).
Указание в апелляционных жалобах на то, что договор залога не соответствует требованиям п. 1 ст. 78 Федерального закона N 102-ФЗ, поскольку был заключен с целью обеспечения возврата суммы долга по договору займа, заключенного между физическими лицами, не связанному с приобретением, строительством жилого помещения или его капитальным ремонтом, является необоснованным, поскольку требования закона о целевом назначении займа, в обеспечение которого заключен договор ипотеки, и субъектном составе участников правоотношений применимы лишь к договорам ипотеки в силу закона.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что после обращения взыскания на заложенное имущество - спорную квартиру на основании решения суда от 17.12.2010, регистрации перехода права собственности на имущество к Т.Е.В., С.Е., право собственности и право пользования квартирой у истцов прекратилось, в связи с чем не включение их в договор купли-продажи с указанием права пользования квартирой, не является свидетельством не соблюдения сторонами обжалуемого договора существенных условий договора купли-продажи квартиры, а потому требования о признании его незаключенным, удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 20 июня 2016 года в обжалованной части оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий:
И.В.ПЕРШИНА
И.В.ПЕРШИНА
Судьи:
И.С.БЫЧКОВСКАЯ
В.В.КАЗАЧКОВ
И.С.БЫЧКОВСКАЯ
В.В.КАЗАЧКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)