Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей О.Н. Лаптевой, Н.В. Лаврецкой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДГИ г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 января 2016 года по делу N А40-154392/14, принятое судьей Козловым В.Ф.
по иску ООО "Максана М"
к ДГИ г. Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Фирсина Е.Е. (доверенность от 16.03.2016)
от ответчика: Соболь Л.Я. (доверенность от 07.12.2015)
установил:
В Арбитражный суд г. Москвы обратилось ООО "Максана М" с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении с Департаментом городского имущества города Москвы договора купли-продажи нежилого помещения площадью 117,7 кв. м (подвал, пом. IV ком. 1-3, 3а, 4, 5, 5а, 5г, 5д, 6-8) по адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 21.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 января 2016 года по делу N А40-154392/14 иск общества с ограниченной ответственностью "Максана М" к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, удовлетворен.
Определены условия договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 117,7 кв. м (подвал, пом. IV ком. 1-3, 3а, 4, 5, 5а, 5г, 5д, 6-8) по адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 21, изложив:
пункт 3.1 договора в следующей редакции:
"3.1. Цена объекта составляет 11 692 000 (одиннадцать миллионов шестьсот девяносто две тысячи) руб. 00 коп. в соответствии с экспертным заключением от 12.10.2015 N 3214/19-3, выполненным экспертом федерального бюджетного учреждения "Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации" Михайловым В.О. в рамках судебной экспертизы по делу Арбитражного суда г. Москвы N А40-154392/2014.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Взыскано с Департамента городского имущества города Москвы в пользу общества с ограниченной ответственностью "Максана М" 24 000 (двадцать четыре) руб. 00 коп. в возмещение судебных расходов, составляющих 4 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 20 000,00 руб. судебных издержек.
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2016 по делу N А40-154392/14-53-1184 и отказать в удовлетворении исковых требований ООО "Максана М" в полном объеме.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Судом необоснованно было отклонено ходатайство о проведении повторной экспертизы.
Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 11 января 2016 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела, пункт 3.1 договора, устанавливающий цену объекта 15 832 000 руб., не отражает реальной рыночной стоимости выкупаемого помещения.
Истец обратился к оценщику ООО "БКР Груп", который изготовил отчет от 18.08.2014 N 31-14-ОП, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 10 473 729 руб. Истец просит принять п. 3.1 договора в редакции истца.
Ответчик иск не признал, возразив, что цену продажи назначает собственник, истец не наделен правом на проведение оценки государственной собственности, изготовленный по заказу ответчика отчет об оценке не оспорен и не признан недостоверным в установленном законом порядке.
Согласно отчету от 30.05.2014 N 738Г/480 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненной ООО "АБН-Консалт", достоверность которого подтверждена экспертным заключением от 02.06.2014 N 485/С-14, изготовленным НП СРО "СВОД", рыночная стоимость объекта составляет 15 832 000 руб.
Для установления стоимости объекта судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФБУ РФЦСЭ МЮ РФ Михайлову В.О. Согласно выводу эксперта, рыночная стоимость объекта по состоянию на 5 июня 2012 г. составляла 11 692 000 руб. без НДС.
Истец изменил исковые требования и просил суд определить в п. 3.1 цену продажи 11 692 000 руб.
Выслушав представителей сторон, изучив представленные доказательства, суд установил следующее.
Нежилое помещение общей площадью 117,7 кв. м (подвал, пом. IV ком. 1-3, 3а, 4, 5, 5а, 5г, 5д, 6-8) по адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 21, находится в собственности города Москвы (запись в реестре прав от 30.06.2004 N 77-01/41-587/2004-663) и предоставлено во временное возмездное владение и пользование истцу по договору аренды от 03.06.2004 N 1-575/04 для размещения магазина на срок с 1 апреля 2004 г. до 30 марта 2009 г.
По дополнительному соглашению от 07.07.2010 срок аренды продлен до 30 июня 2015 г.
Судебными актами по делу N А40-145360/2013-106-952 установлено, что 5 июня 2012 г. арендатор обратился в службу "одного окна" Департамента имущества города Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездное отчуждение имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы, с приложением необходимых для предоставления услуги документов.
Рассмотрев заявление, Департамент отказал в предоставлении услуги в связи с наличием задолженности.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 31.12.2013 по указанному делу отказ признан незаконным, суд обязал арендодателя заключить с арендатором договор купли-продажи.
На основании судебного акта арендодатель направил арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 15 832 000 руб.
Не согласившись с предложенной ценой, арендатор обратился к оценщику ООО "БКР Груп", который оценил выкупаемое помещение в 10 473 729 руб., отчет от 18.08.2014 N 31-14-ОП.
22 августа 2014 г. арендатор возвратил в Департамент проект договора купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий по цене объекта.
Департамент протокол разногласий не подписал.
23 сентября 2014 г. арендатор обратился в арбитражный суд с иском о принятии пункта 3.1 о цене объекта в редакции арендатора.
Суд первой инстанции признал исковые требования подлежащими удовлетворению.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (ст. 209 Гражданского кодекса).
Истец обратился к ответчику с заявлением о продаже арендуемого имущества. Истец относится к категории субъектов малого предпринимательства, арендованное помещение по состоянию на 1 июля 2013 года находится в непрерывном владении истца в течение двух и более лет.
В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Таким образом, к компетенции суда относится разрешение разногласий, возникших при заключении договора и указанных в протоколе разногласий.
При наличии между сторонами разногласий по определению условий договора, сторона, направившая протокол разногласий, в силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса, вправе передать спор по определению условий договора на рассмотрение суда.
Между сторонами возникли разногласия по условиям п. 3.1 (цена договора). Спор по условиям п. 3.1 проекта договора является спором о цене выкупаемого имущества.
Цена ответчика определена на основании отчета от 30.05.2014 N 738Г/480 независимого эксперта ООО "АБН-Консалт" в размере 15 832 000 руб. без учета НДС, соответствие отчета об оценке требованиям законодательства подтверждено экспертным заключением от 02.06.2014 N 485/С-14, изготовленным НП СРО "СВОД".
Цена истца определена оценщиком ООО "БКР Груп", который оценил выкупаемое помещение в 10 473 729 руб., отчет от 18.08.2014 N 31-14-ОП.
При несогласии покупателя на предложенную продавцом цену, согласно правовой позиции, выраженной в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, цена продажи имущества устанавливается судом на основании отчета назначенного судом оценщика.
Таким образом, согласно указанной правовой позиции и сформированной на ее основе судебной практике, вывод о недостоверности отчета и его несоответствии требованиям законодательства об оценке следует не из экспертного заключения о достоверности спорного отчета, а из отчета другого оценщика, назначенного судом, т.е. при несовпадении результатов оценки, проведенной в ходе судебной экспертизы, с оценкой, проведенной по заказу собственника государственного имущества, достоверность которой подтверждена экспертным заключением, достоверной признается первая.
Назначенный судом оценщик ФБУ РФЦСЭ МЮ РФ Михайлов В.О., кандидатура которого предложена ответчиком, оценил выкупаемое помещение в 11 692 000 руб. без НДС.
Протокол разногласий подписан и передан ответчику в установленный законом срок, следовательно, истец не утратил преимущественного права выкупа.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства и цели отчуждения муниципальной собственности, руководствуясь сложившейся судебной практикой, суд удовлетворяет требования истца в полном объеме.
Возражения истца по результатам экспертизы суд отклоняет. В деле имеются заключения трех независимых экспертов, определивших рыночную стоимость одного и того же помещения в 10 473 729 руб., 11 692 000 руб., 15 832 000 руб., причем достоверность и соответствие требованиям закона последнего отчета подтверждена экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков. Оценка проводилась по одной и той же методике с соблюдением одних и тех же стандартов. Независимость и добросовестность экспертов предполагается, пока не доказано иное.
Результаты оценок демонстрируют практическую несостоятельность применяемого способа определения рыночной стоимости объекта. Диапазон предложений на рынке недвижимости в мегаполисе не позволяет достоверно определить цену продажи конкретного объекта. Рыночная стоимость формируется как средняя цена предложений на рынке, на который влияет множество факторов, как в сторону увеличения, так и уменьшения цены ниже среднего значения.
Определение цены объекта подобным образом в значительной степени зависит от субъективности конкретного оценщика, что наглядно подтверждается представленными в дело заключениями, выполненными по одной методике на основании одного закона, со значительными расхождениями в результатах.
Цена продажи определена оценщиком, предложенным суду ответчиком, на которого относятся риски, связанные с компетентностью и объективностью выбранного им эксперта.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно ч. 2 ст. 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
В нарушение указанных положений, ответчик в ходатайстве о назначении повторной экспертизы предложил поставить на разрешение эксперта не тот же самый, а новые вопросы, к тому же в деле имеются заключения трех независимых экспертов, определивших рыночную стоимость одного и того же помещения в 10 473 729 руб., 11 692 000 руб., 15 832 000 руб., причем достоверность и соответствие требованиям закона последнего отчета подтверждена экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков. Оценка проводилась по одной и той же методике с соблюдением одних и тех же стандартов. Независимость и добросовестность экспертов предполагается, пока не доказано иное.
Соответственно, данное ходатайство было отклонено судом первой инстанции правомерно.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 января 2016 года по делу N А40-154392/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
О.Н.ЛАПТЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.04.2016 N 09АП-9439/2016 ПО ДЕЛУ N А40-154392/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 апреля 2016 г. N 09АП-9439/2016
Дело N А40-154392/14
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей О.Н. Лаптевой, Н.В. Лаврецкой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДГИ г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 января 2016 года по делу N А40-154392/14, принятое судьей Козловым В.Ф.
по иску ООО "Максана М"
к ДГИ г. Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Фирсина Е.Е. (доверенность от 16.03.2016)
от ответчика: Соболь Л.Я. (доверенность от 07.12.2015)
установил:
В Арбитражный суд г. Москвы обратилось ООО "Максана М" с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении с Департаментом городского имущества города Москвы договора купли-продажи нежилого помещения площадью 117,7 кв. м (подвал, пом. IV ком. 1-3, 3а, 4, 5, 5а, 5г, 5д, 6-8) по адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 21.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 января 2016 года по делу N А40-154392/14 иск общества с ограниченной ответственностью "Максана М" к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, удовлетворен.
Определены условия договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 117,7 кв. м (подвал, пом. IV ком. 1-3, 3а, 4, 5, 5а, 5г, 5д, 6-8) по адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 21, изложив:
пункт 3.1 договора в следующей редакции:
"3.1. Цена объекта составляет 11 692 000 (одиннадцать миллионов шестьсот девяносто две тысячи) руб. 00 коп. в соответствии с экспертным заключением от 12.10.2015 N 3214/19-3, выполненным экспертом федерального бюджетного учреждения "Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации" Михайловым В.О. в рамках судебной экспертизы по делу Арбитражного суда г. Москвы N А40-154392/2014.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Взыскано с Департамента городского имущества города Москвы в пользу общества с ограниченной ответственностью "Максана М" 24 000 (двадцать четыре) руб. 00 коп. в возмещение судебных расходов, составляющих 4 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 20 000,00 руб. судебных издержек.
С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2016 по делу N А40-154392/14-53-1184 и отказать в удовлетворении исковых требований ООО "Максана М" в полном объеме.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Судом необоснованно было отклонено ходатайство о проведении повторной экспертизы.
Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 11 января 2016 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела, пункт 3.1 договора, устанавливающий цену объекта 15 832 000 руб., не отражает реальной рыночной стоимости выкупаемого помещения.
Истец обратился к оценщику ООО "БКР Груп", который изготовил отчет от 18.08.2014 N 31-14-ОП, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 10 473 729 руб. Истец просит принять п. 3.1 договора в редакции истца.
Ответчик иск не признал, возразив, что цену продажи назначает собственник, истец не наделен правом на проведение оценки государственной собственности, изготовленный по заказу ответчика отчет об оценке не оспорен и не признан недостоверным в установленном законом порядке.
Согласно отчету от 30.05.2014 N 738Г/480 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненной ООО "АБН-Консалт", достоверность которого подтверждена экспертным заключением от 02.06.2014 N 485/С-14, изготовленным НП СРО "СВОД", рыночная стоимость объекта составляет 15 832 000 руб.
Для установления стоимости объекта судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФБУ РФЦСЭ МЮ РФ Михайлову В.О. Согласно выводу эксперта, рыночная стоимость объекта по состоянию на 5 июня 2012 г. составляла 11 692 000 руб. без НДС.
Истец изменил исковые требования и просил суд определить в п. 3.1 цену продажи 11 692 000 руб.
Выслушав представителей сторон, изучив представленные доказательства, суд установил следующее.
Нежилое помещение общей площадью 117,7 кв. м (подвал, пом. IV ком. 1-3, 3а, 4, 5, 5а, 5г, 5д, 6-8) по адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 21, находится в собственности города Москвы (запись в реестре прав от 30.06.2004 N 77-01/41-587/2004-663) и предоставлено во временное возмездное владение и пользование истцу по договору аренды от 03.06.2004 N 1-575/04 для размещения магазина на срок с 1 апреля 2004 г. до 30 марта 2009 г.
По дополнительному соглашению от 07.07.2010 срок аренды продлен до 30 июня 2015 г.
Судебными актами по делу N А40-145360/2013-106-952 установлено, что 5 июня 2012 г. арендатор обратился в службу "одного окна" Департамента имущества города Москвы с заявлением о получении государственной услуги - возмездное отчуждение имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы, с приложением необходимых для предоставления услуги документов.
Рассмотрев заявление, Департамент отказал в предоставлении услуги в связи с наличием задолженности.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 31.12.2013 по указанному делу отказ признан незаконным, суд обязал арендодателя заключить с арендатором договор купли-продажи.
На основании судебного акта арендодатель направил арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 15 832 000 руб.
Не согласившись с предложенной ценой, арендатор обратился к оценщику ООО "БКР Груп", который оценил выкупаемое помещение в 10 473 729 руб., отчет от 18.08.2014 N 31-14-ОП.
22 августа 2014 г. арендатор возвратил в Департамент проект договора купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий по цене объекта.
Департамент протокол разногласий не подписал.
23 сентября 2014 г. арендатор обратился в арбитражный суд с иском о принятии пункта 3.1 о цене объекта в редакции арендатора.
Суд первой инстанции признал исковые требования подлежащими удовлетворению.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (ст. 209 Гражданского кодекса).
Истец обратился к ответчику с заявлением о продаже арендуемого имущества. Истец относится к категории субъектов малого предпринимательства, арендованное помещение по состоянию на 1 июля 2013 года находится в непрерывном владении истца в течение двух и более лет.
В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Таким образом, к компетенции суда относится разрешение разногласий, возникших при заключении договора и указанных в протоколе разногласий.
При наличии между сторонами разногласий по определению условий договора, сторона, направившая протокол разногласий, в силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса, вправе передать спор по определению условий договора на рассмотрение суда.
Между сторонами возникли разногласия по условиям п. 3.1 (цена договора). Спор по условиям п. 3.1 проекта договора является спором о цене выкупаемого имущества.
Цена ответчика определена на основании отчета от 30.05.2014 N 738Г/480 независимого эксперта ООО "АБН-Консалт" в размере 15 832 000 руб. без учета НДС, соответствие отчета об оценке требованиям законодательства подтверждено экспертным заключением от 02.06.2014 N 485/С-14, изготовленным НП СРО "СВОД".
Цена истца определена оценщиком ООО "БКР Груп", который оценил выкупаемое помещение в 10 473 729 руб., отчет от 18.08.2014 N 31-14-ОП.
При несогласии покупателя на предложенную продавцом цену, согласно правовой позиции, выраженной в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, цена продажи имущества устанавливается судом на основании отчета назначенного судом оценщика.
Таким образом, согласно указанной правовой позиции и сформированной на ее основе судебной практике, вывод о недостоверности отчета и его несоответствии требованиям законодательства об оценке следует не из экспертного заключения о достоверности спорного отчета, а из отчета другого оценщика, назначенного судом, т.е. при несовпадении результатов оценки, проведенной в ходе судебной экспертизы, с оценкой, проведенной по заказу собственника государственного имущества, достоверность которой подтверждена экспертным заключением, достоверной признается первая.
Назначенный судом оценщик ФБУ РФЦСЭ МЮ РФ Михайлов В.О., кандидатура которого предложена ответчиком, оценил выкупаемое помещение в 11 692 000 руб. без НДС.
Протокол разногласий подписан и передан ответчику в установленный законом срок, следовательно, истец не утратил преимущественного права выкупа.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства и цели отчуждения муниципальной собственности, руководствуясь сложившейся судебной практикой, суд удовлетворяет требования истца в полном объеме.
Возражения истца по результатам экспертизы суд отклоняет. В деле имеются заключения трех независимых экспертов, определивших рыночную стоимость одного и того же помещения в 10 473 729 руб., 11 692 000 руб., 15 832 000 руб., причем достоверность и соответствие требованиям закона последнего отчета подтверждена экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков. Оценка проводилась по одной и той же методике с соблюдением одних и тех же стандартов. Независимость и добросовестность экспертов предполагается, пока не доказано иное.
Результаты оценок демонстрируют практическую несостоятельность применяемого способа определения рыночной стоимости объекта. Диапазон предложений на рынке недвижимости в мегаполисе не позволяет достоверно определить цену продажи конкретного объекта. Рыночная стоимость формируется как средняя цена предложений на рынке, на который влияет множество факторов, как в сторону увеличения, так и уменьшения цены ниже среднего значения.
Определение цены объекта подобным образом в значительной степени зависит от субъективности конкретного оценщика, что наглядно подтверждается представленными в дело заключениями, выполненными по одной методике на основании одного закона, со значительными расхождениями в результатах.
Цена продажи определена оценщиком, предложенным суду ответчиком, на которого относятся риски, связанные с компетентностью и объективностью выбранного им эксперта.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно ч. 2 ст. 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
В нарушение указанных положений, ответчик в ходатайстве о назначении повторной экспертизы предложил поставить на разрешение эксперта не тот же самый, а новые вопросы, к тому же в деле имеются заключения трех независимых экспертов, определивших рыночную стоимость одного и того же помещения в 10 473 729 руб., 11 692 000 руб., 15 832 000 руб., причем достоверность и соответствие требованиям закона последнего отчета подтверждена экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков. Оценка проводилась по одной и той же методике с соблюдением одних и тех же стандартов. Независимость и добросовестность экспертов предполагается, пока не доказано иное.
Соответственно, данное ходатайство было отклонено судом первой инстанции правомерно.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 января 2016 года по делу N А40-154392/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
О.Н.ЛАПТЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)