Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик в спорный период не в полном объеме исполнил обязательство по внесению арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,
судей Нагимуллина И.Р., Александрова В.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Россельхозбанк" в лице Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк"
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 20.08.2015 (судья Каденкова Е.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2015 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу N А49-14542/2014
по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области, г. Пенза к открытому акционерному обществу "Россельхозбанк" в лице Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк", г. Пенза о взыскании 130 744 руб. 35 коп.
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к открытому акционерному обществу "Россельхозбанк" в лице Пензенского регионального филиала (далее - ОАО "Россельхозбанк", ответчик) о взыскании, с учетом увеличения принятого в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 130 744 руб. 35 коп., в том числе основной долг по арендной плате за период с 10.09.2013 по 10.07.2014 в сумме 111 712 руб. 59 коп., договорная неустойка в виде пеней за ненадлежащее исполнение денежного обязательства за период с 11.09.2013 по 31.07.2014 в сумме 19 031 руб. 76 коп.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 20.08.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2015, иск удовлетворен.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт.
Кассационная жалоба мотивирована неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела.
От истца поступил отзыв, согласно которому просит оставить судебные акты по делу без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем, на основании статьи 156 и части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 30.05.2008 между Центральным Банком Российской Федерации (Арендодатель) и ОАО "Россельхозбанк" (Арендатор) заключен договор аренды N Д-17-2-7/83, согласно которому Арендодатель передает во временное пользование, а Арендатор принимает в аренду административное здание общей площадью 230,9 кв. м, расположенные по адресу: Пензенская область, с. Лопатино, ул. Советская, 23, а также телевизионную систему охранного наблюдения, систему охранно-пожарной сигнализации, счетчик воды СГВ-20 с фильтром и т.д. - объекты согласно перечню, указанные в приложении к договору, для использования в целях размещения дополнительного офиса Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк".
Срок действия настоящего договора устанавливается с 01.06.2008 по 01.06.2011 (36 месяцев) - п. 1.7 договора.
Пунктом 1.8 договора установлена пролонгация срока действия договора.
Согласно пункту 1.9 договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на новый срок.
В соответствии с п. 3.1 договора аренды Арендатор на основании выставленных Арендодателем счетов уплачивает Арендодателю арендную плату согласно расчету арендной платы (Приложение N 2 к настоящему договору). Общая сумма арендной платы за 36 месяцев составляет 631 742 руб. 40 коп. Сумма ежемесячной арендной платы - 17 548 руб. 40 коп.
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата с 01.06.2008 вносится Арендатором ежемесячно не позднее 15 числа оплачиваемого месяца на основании счета, выставленного Арендодателем.
По условиям пункта 3.3 договора аренды Арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, увеличением расходов, связанных с содержанием объектов, инфляцией, но не чаще одного раза в год. В случае увеличения (уменьшение) арендной платы изменения в настоящий договор вносятся путем оформления сторонами дополнительного соглашения.
Арендованное имущество передано ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" по акту приема-передачи от 01.06.2008.
Договор аренды N Д-17-2-7/83 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 31.07.2008 в ЕГРП сделана запись N 58-58-071004/2008-870.
В соответствии с подписанными сторонами дополнительными соглашениями N ДС-1/Д-17-2-7/83 от 27.05.2009, N ДС-2/Д-17-2-7/83 от 03.06.2010 к указанному договору, размер арендной платы увеличен. Указанные дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке 24.07.2009 и 23.07.2010 соответственно.
Исходя из подписанного сторонами дополнительного соглашения N Д-17-2-7/83-СЗ от 06.06.2011 срок действия договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 установлен с 01.06.2008 по 31.05.2014. Размер арендной платы изменен и составил 598 492 руб. 80 коп. за период с 01.06.2011 по 31.05.2014, сумма ежемесячной арендной платы составила 16 624 руб. 80 коп. Арендная плата с 01.06.2011 вносится Арендатором ежемесячно не позднее 15 числа месяца, в котором оказана услуга, на основании счета, выставленного Арендодателем.
Данное дополнительное соглашение N Д-17-2-7/83-СЗ от 06.06.2011 также зарегистрировано в установленном законом порядке.
25.09.2012 между Центральным Банком РФ и ТУ Росимущества в Пензенской области заключен договор N ДТ-17-2/127 о передаче прав арендодателя, по условиям которого в соответствии с решением Совета директоров Банка России и распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области от 19.07.2012 N 193-р "О принятии в казну Российской Федерации имущества, являющегося федеральной собственностью и находящегося на балансе Центрального банка РФ" права (требования) Первоначального Арендодателя Центрального банка России переходят к Новому арендодателю - ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области в объеме и на условиях согласно договору аренды от 30.05.2008.
Договор о передаче прав арендодателя N ДТ-17-2/127 от 25.09.2012 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 11.10.2012 в ЕГРП сделана запись регистрации 58-58-07/025/2012-340.
20.11.2012 года между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение N 1, по условиям которого пункт 1.1. договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 изложен в следующей редакции: "Новый Арендодатель передает во временное владение, а Арендатор принимает в аренду следующее имущество: административное здание для банковского обслуживания клиентов, общая площадь 230,9 кв. м, инв. N 56:242:002:100005360, лит. А;А1;А21;а, расположенное по адресу: Пензенская область, с. Лопатино, ул. Советская, 23, для использование в целях размещения дополнительного офиса Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк".
С 11 октября 2012 года арендная плата без учета налога на добавленную стоимость за пользование недвижимым имуществом, указанным в пункте 1, согласно прилагаемому расчету (Приложение N 2), составляет в месяц 14 088 руб. 81 коп. Арендная плата в полном объеме перечисляется арендатором ежемесячно за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца в федеральный бюджет (пункт 3 дополнительного соглашения).
Дополнительное соглашение N 1 от 20.11.2012 зарегистрировано в установленном законом порядке. Арендованное имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 11.10.2012.
Поскольку по истечении срока действия договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
С целью реализации права, предусмотренного пунктом 3.3 договора аренды, на основании отчета N 97-н от 15.05.2013 по оценке рыночно обоснованной арендной платы за пользование зданием, расположенным по адресу Пензенская область, с. Лопатино, ул. Советская, 23, истцом в адрес ответчика письмом от 16.09.2013 N 01/2613 направлен проект дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды N Д-17-27/83 от 30.05.2008 с 01 сентября 2013 года до 24 244 руб. 50 коп.
Данное письмо получено ответчиком, о чем свидетельствует уведомление о вручении почтового отправления. Письмом от 08.04.2014 N 01/1078 ответчику повторно предложено внести изменения в договор аренды N Д-17-27/83 от 30.05.2008 в части изменения размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения.
Между тем до настоящего времени указанное дополнительное соглашение ответчиком не подписано. О причинах уклонения от подписания дополнительного соглашения ответчик в ходе рассмотрения настоящего спора не пояснил.
Письмом от 25.07.2014 ТУ Росимущества в Пензенской области, ссылаясь на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, уведомило ответчика об отказе от договора аренды N Д-17-2/83 от 30.05.2008 по истечении трех месяцев с момента получения уведомления.
Уведомление получено ответчиком 28.07.2014.
Таким образом, договор аренды N Д-17-2/83 от 30.05.2008 считается расторгнутым в силу части 3 статьи 450 и статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с 29.10.2014.
Ссылаясь на то, что за период с 10.09.2013 по 10.07.2014 арендная плата за пользование недвижимым имуществом вносилась ответчиком не в полном объеме, истец обратился в арбитражный суд с иском к ОАО "Россельхозбанк" в лице Пензенского регионального филиала о взыскании суммы долга в размере 111 712 руб. 59 коп. и начисленной неустойки.
Удовлетворяя заявленные требования о взыскании арендной платы за спорный период по цене 24244 руб. 50 коп. дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды, не подписанного ответчиком, судебные инстанции исходили из того, что предоставленное ответчику в аренду недвижимое имущество является собственностью Российской Федерации.
Порядок определения размера арендной платы за указанное имущество регулируется распоряжениями Министерства государственного имущества РФ от 30.04.1998 N 396-р "О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" и от 14.05.1999 N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом".
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду) проведение оценки объектов оценки является обязательным.
Из анализа условий пункта 3.3 договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008, судебные инстанции пришли к выводам, что данным пунктом предусмотрено право истца на одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, но не чаще одного раза в год, что согласуется с положениями статей 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, судебные инстанции не учли следующие существенные обстоятельства для правильного рассмотрения дела.
Распоряжения Министерства государственного имущества Российской Федерации от 30.04.1998 N 396-р "О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" и от 14.05.1999 N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом" утратили силу, т.к. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.11.2009 N 497 признаны не подлежащими применению.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно условиям пункта 3.3 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, увеличением расходов, связанных с содержанием объектов, инфляцией, но не чаще одного раза в год. В случае увеличения (уменьшения) арендной платы изменения в настоящий договор вносятся путем оформления сторонами дополнительного соглашения.
Спорным дополнительным соглашением арендная плата увеличена с 14 088 руб. 81 коп. до 24 244 руб. 50 коп.
По условиям пункта 5.2 договора любые изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны обеими сторонами, и зарегистрированы в установленном законом порядке.
В процессе исполнения договора все изменения к нему, в том числе размера арендной платы, производились подписанием дополнительных соглашений с последующей регистрацией их в установленном порядке.
Таким образом, выводы судебных инстанций о праве истца на одностороннее изменение условий договора по увеличению размера арендной платы противоречит фактическим обстоятельствам дела, условиям договора и сделаны при неправильном применении положений статей 310, 431, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующей в спорный период, одностороннее изменение условий договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Одностороннее изменение условий договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствие со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Придя к выводу, о том, что цены на аренду федерального имущества являются нормативно регулируемыми, судебные инстанции при этом не указали тот нормативно правовой акт, которым установлено это регулирование, за исключением утративших силу Распоряжений Министерства государственного имущества РФ от 30.04.1998 N 396-р и от 14.05.1999 N 671-р.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Только при этом дополнительного изменения условий договора аренды не требуется.
Обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду), установленная статьей 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не означает обязанность арендатора уплачивать арендодателю установленную оценкой рыночную цену арендной платы, до внесения соответствующих изменений в условия договора, тем более, что результаты оценки, до подписания дополнительного соглашения могут быть оспорены ответчиком.
Кроме того договор аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 заключен до вступления в законную силу Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку договор аренды расторгнут 29.10.2014, а требования по уплате арендной платы по рыночной стоимости и по неподписанному ответчиком дополнительному соглашению (несогласованной сторонами цене) заявлены за период до его расторжения (с 10.09.2013 по 10.07.2014), суд кассационной инстанции считает, что оснований у судебных инстанций для удовлетворения заявленных требований в полном объеме не имелось.
При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального права с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд Пензенской области.
При новом рассмотрении дела суду необходимо рассмотреть заявленные требования с учетом размера согласованной сторонами арендной платы, проверить расчеты истца исходя из условий договора аренды.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Пензенской области от 20.08.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2015 по делу N А49-14542/2014 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Э.Р.ГАЛИУЛЛИН
Судьи
И.Р.НАГИМУЛЛИН
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 19.02.2016 N Ф06-5484/2016 ПО ДЕЛУ N А49-14542/2014
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества, пени.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик в спорный период не в полном объеме исполнил обязательство по внесению арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2016 г. N Ф06-5484/2016
Дело N А49-14542/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,
судей Нагимуллина И.Р., Александрова В.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Россельхозбанк" в лице Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк"
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 20.08.2015 (судья Каденкова Е.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2015 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу N А49-14542/2014
по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области, г. Пенза к открытому акционерному обществу "Россельхозбанк" в лице Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк", г. Пенза о взыскании 130 744 руб. 35 коп.
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к открытому акционерному обществу "Россельхозбанк" в лице Пензенского регионального филиала (далее - ОАО "Россельхозбанк", ответчик) о взыскании, с учетом увеличения принятого в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 130 744 руб. 35 коп., в том числе основной долг по арендной плате за период с 10.09.2013 по 10.07.2014 в сумме 111 712 руб. 59 коп., договорная неустойка в виде пеней за ненадлежащее исполнение денежного обязательства за период с 11.09.2013 по 31.07.2014 в сумме 19 031 руб. 76 коп.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 20.08.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2015, иск удовлетворен.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт.
Кассационная жалоба мотивирована неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела.
От истца поступил отзыв, согласно которому просит оставить судебные акты по делу без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем, на основании статьи 156 и части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 30.05.2008 между Центральным Банком Российской Федерации (Арендодатель) и ОАО "Россельхозбанк" (Арендатор) заключен договор аренды N Д-17-2-7/83, согласно которому Арендодатель передает во временное пользование, а Арендатор принимает в аренду административное здание общей площадью 230,9 кв. м, расположенные по адресу: Пензенская область, с. Лопатино, ул. Советская, 23, а также телевизионную систему охранного наблюдения, систему охранно-пожарной сигнализации, счетчик воды СГВ-20 с фильтром и т.д. - объекты согласно перечню, указанные в приложении к договору, для использования в целях размещения дополнительного офиса Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк".
Срок действия настоящего договора устанавливается с 01.06.2008 по 01.06.2011 (36 месяцев) - п. 1.7 договора.
Пунктом 1.8 договора установлена пролонгация срока действия договора.
Согласно пункту 1.9 договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на новый срок.
В соответствии с п. 3.1 договора аренды Арендатор на основании выставленных Арендодателем счетов уплачивает Арендодателю арендную плату согласно расчету арендной платы (Приложение N 2 к настоящему договору). Общая сумма арендной платы за 36 месяцев составляет 631 742 руб. 40 коп. Сумма ежемесячной арендной платы - 17 548 руб. 40 коп.
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата с 01.06.2008 вносится Арендатором ежемесячно не позднее 15 числа оплачиваемого месяца на основании счета, выставленного Арендодателем.
По условиям пункта 3.3 договора аренды Арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, увеличением расходов, связанных с содержанием объектов, инфляцией, но не чаще одного раза в год. В случае увеличения (уменьшение) арендной платы изменения в настоящий договор вносятся путем оформления сторонами дополнительного соглашения.
Арендованное имущество передано ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" по акту приема-передачи от 01.06.2008.
Договор аренды N Д-17-2-7/83 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 31.07.2008 в ЕГРП сделана запись N 58-58-071004/2008-870.
В соответствии с подписанными сторонами дополнительными соглашениями N ДС-1/Д-17-2-7/83 от 27.05.2009, N ДС-2/Д-17-2-7/83 от 03.06.2010 к указанному договору, размер арендной платы увеличен. Указанные дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке 24.07.2009 и 23.07.2010 соответственно.
Исходя из подписанного сторонами дополнительного соглашения N Д-17-2-7/83-СЗ от 06.06.2011 срок действия договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 установлен с 01.06.2008 по 31.05.2014. Размер арендной платы изменен и составил 598 492 руб. 80 коп. за период с 01.06.2011 по 31.05.2014, сумма ежемесячной арендной платы составила 16 624 руб. 80 коп. Арендная плата с 01.06.2011 вносится Арендатором ежемесячно не позднее 15 числа месяца, в котором оказана услуга, на основании счета, выставленного Арендодателем.
Данное дополнительное соглашение N Д-17-2-7/83-СЗ от 06.06.2011 также зарегистрировано в установленном законом порядке.
25.09.2012 между Центральным Банком РФ и ТУ Росимущества в Пензенской области заключен договор N ДТ-17-2/127 о передаче прав арендодателя, по условиям которого в соответствии с решением Совета директоров Банка России и распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области от 19.07.2012 N 193-р "О принятии в казну Российской Федерации имущества, являющегося федеральной собственностью и находящегося на балансе Центрального банка РФ" права (требования) Первоначального Арендодателя Центрального банка России переходят к Новому арендодателю - ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области в объеме и на условиях согласно договору аренды от 30.05.2008.
Договор о передаче прав арендодателя N ДТ-17-2/127 от 25.09.2012 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 11.10.2012 в ЕГРП сделана запись регистрации 58-58-07/025/2012-340.
20.11.2012 года между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение N 1, по условиям которого пункт 1.1. договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 изложен в следующей редакции: "Новый Арендодатель передает во временное владение, а Арендатор принимает в аренду следующее имущество: административное здание для банковского обслуживания клиентов, общая площадь 230,9 кв. м, инв. N 56:242:002:100005360, лит. А;А1;А21;а, расположенное по адресу: Пензенская область, с. Лопатино, ул. Советская, 23, для использование в целях размещения дополнительного офиса Пензенского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк".
С 11 октября 2012 года арендная плата без учета налога на добавленную стоимость за пользование недвижимым имуществом, указанным в пункте 1, согласно прилагаемому расчету (Приложение N 2), составляет в месяц 14 088 руб. 81 коп. Арендная плата в полном объеме перечисляется арендатором ежемесячно за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца в федеральный бюджет (пункт 3 дополнительного соглашения).
Дополнительное соглашение N 1 от 20.11.2012 зарегистрировано в установленном законом порядке. Арендованное имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 11.10.2012.
Поскольку по истечении срока действия договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
С целью реализации права, предусмотренного пунктом 3.3 договора аренды, на основании отчета N 97-н от 15.05.2013 по оценке рыночно обоснованной арендной платы за пользование зданием, расположенным по адресу Пензенская область, с. Лопатино, ул. Советская, 23, истцом в адрес ответчика письмом от 16.09.2013 N 01/2613 направлен проект дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды N Д-17-27/83 от 30.05.2008 с 01 сентября 2013 года до 24 244 руб. 50 коп.
Данное письмо получено ответчиком, о чем свидетельствует уведомление о вручении почтового отправления. Письмом от 08.04.2014 N 01/1078 ответчику повторно предложено внести изменения в договор аренды N Д-17-27/83 от 30.05.2008 в части изменения размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения.
Между тем до настоящего времени указанное дополнительное соглашение ответчиком не подписано. О причинах уклонения от подписания дополнительного соглашения ответчик в ходе рассмотрения настоящего спора не пояснил.
Письмом от 25.07.2014 ТУ Росимущества в Пензенской области, ссылаясь на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, уведомило ответчика об отказе от договора аренды N Д-17-2/83 от 30.05.2008 по истечении трех месяцев с момента получения уведомления.
Уведомление получено ответчиком 28.07.2014.
Таким образом, договор аренды N Д-17-2/83 от 30.05.2008 считается расторгнутым в силу части 3 статьи 450 и статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с 29.10.2014.
Ссылаясь на то, что за период с 10.09.2013 по 10.07.2014 арендная плата за пользование недвижимым имуществом вносилась ответчиком не в полном объеме, истец обратился в арбитражный суд с иском к ОАО "Россельхозбанк" в лице Пензенского регионального филиала о взыскании суммы долга в размере 111 712 руб. 59 коп. и начисленной неустойки.
Удовлетворяя заявленные требования о взыскании арендной платы за спорный период по цене 24244 руб. 50 коп. дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды, не подписанного ответчиком, судебные инстанции исходили из того, что предоставленное ответчику в аренду недвижимое имущество является собственностью Российской Федерации.
Порядок определения размера арендной платы за указанное имущество регулируется распоряжениями Министерства государственного имущества РФ от 30.04.1998 N 396-р "О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" и от 14.05.1999 N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом".
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду) проведение оценки объектов оценки является обязательным.
Из анализа условий пункта 3.3 договора аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008, судебные инстанции пришли к выводам, что данным пунктом предусмотрено право истца на одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, но не чаще одного раза в год, что согласуется с положениями статей 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, судебные инстанции не учли следующие существенные обстоятельства для правильного рассмотрения дела.
Распоряжения Министерства государственного имущества Российской Федерации от 30.04.1998 N 396-р "О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" и от 14.05.1999 N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом" утратили силу, т.к. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.11.2009 N 497 признаны не подлежащими применению.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно условиям пункта 3.3 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, увеличением расходов, связанных с содержанием объектов, инфляцией, но не чаще одного раза в год. В случае увеличения (уменьшения) арендной платы изменения в настоящий договор вносятся путем оформления сторонами дополнительного соглашения.
Спорным дополнительным соглашением арендная плата увеличена с 14 088 руб. 81 коп. до 24 244 руб. 50 коп.
По условиям пункта 5.2 договора любые изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны обеими сторонами, и зарегистрированы в установленном законом порядке.
В процессе исполнения договора все изменения к нему, в том числе размера арендной платы, производились подписанием дополнительных соглашений с последующей регистрацией их в установленном порядке.
Таким образом, выводы судебных инстанций о праве истца на одностороннее изменение условий договора по увеличению размера арендной платы противоречит фактическим обстоятельствам дела, условиям договора и сделаны при неправильном применении положений статей 310, 431, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующей в спорный период, одностороннее изменение условий договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Одностороннее изменение условий договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствие со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Придя к выводу, о том, что цены на аренду федерального имущества являются нормативно регулируемыми, судебные инстанции при этом не указали тот нормативно правовой акт, которым установлено это регулирование, за исключением утративших силу Распоряжений Министерства государственного имущества РФ от 30.04.1998 N 396-р и от 14.05.1999 N 671-р.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Только при этом дополнительного изменения условий договора аренды не требуется.
Обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду), установленная статьей 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не означает обязанность арендатора уплачивать арендодателю установленную оценкой рыночную цену арендной платы, до внесения соответствующих изменений в условия договора, тем более, что результаты оценки, до подписания дополнительного соглашения могут быть оспорены ответчиком.
Кроме того договор аренды N Д-17-2-7/83 от 30.05.2008 заключен до вступления в законную силу Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку договор аренды расторгнут 29.10.2014, а требования по уплате арендной платы по рыночной стоимости и по неподписанному ответчиком дополнительному соглашению (несогласованной сторонами цене) заявлены за период до его расторжения (с 10.09.2013 по 10.07.2014), суд кассационной инстанции считает, что оснований у судебных инстанций для удовлетворения заявленных требований в полном объеме не имелось.
При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального права с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд Пензенской области.
При новом рассмотрении дела суду необходимо рассмотреть заявленные требования с учетом размера согласованной сторонами арендной платы, проверить расчеты истца исходя из условий договора аренды.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Пензенской области от 20.08.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2015 по делу N А49-14542/2014 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Э.Р.ГАЛИУЛЛИН
Судьи
И.Р.НАГИМУЛЛИН
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)