Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы в спорный период.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Первушиной М.А.,
судей: Бандурова Д.Н., Бурковой О.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Томашевской Т.Н.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в помещении Арбитражного суда Республики Хакасия представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия, Республике Тыва Фроловой Е.Г. (доверенность от 22.05.2015),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Инком Трейд" на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 19 июня 2017 года по делу N А74-3192/2016, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции: Ищенко Е.В., суд апелляционной инстанции: Бабенко А.Н., Белан Н.Н., Петровская О.В.),
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия (далее - Теруправление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Инком Трейд" (ОГРН 1037789023700, ИНН 771051985, г. Красноярск, далее - ООО УК "Инком Трейд", ответчик) о взыскании 3 096 259 рублей 54 копеек, в том числе 2 436 702 рублей 16 копеек задолженности за период с 01.11.2014 по 30.04.2016 и 659 557 рублей 38 копеек пени за период с 11.11.2014 по 26.04.2016.
Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 27 мая 2016 года принят к производству встречный иск ООО УК "Инком Трейд" о признании права на уменьшение размера арендной платы по договору аренды государственного имущества N 08-ф от 01.11.2012 на 2 946 702 рублей 16 копеек за период с 01.11.2014 по 30.04.2016.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 12 сентября 2016 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2016 года, в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 февраля 2017 года решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 12 сентября 2016 года, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2016 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Хакасия.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 19 июня 2017 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2017 года, первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.
Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 24 мая 2017 года в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия его правопреемником - Межрегиональным Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, республике Хакасия и Республике Тыва.
ООО УК "Инком Трейд", не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 19 июня 2017 года и постановление суда апелляционной инстанции от 24 августа 2017 года отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска.
Из кассационной жалобы следует, что выводы суда кассационной инстанции о распределении обязанности по проведению капитального ремонта не влияют на обоснованность исковых требований ООО УК "Инком Трейд" в части уменьшения размера арендной платы в связи с отказом собственника в проведении капитального ремонта здания речного вокзала. Арендодателем не выполнена обязанность по обеспечению арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением - для размещения культурно-развлекательного центра, что освобождает арендатора от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Суды не учли отсутствие у арендодателя законных оснований для отказа в проведении капитального ремонта, не применили нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношения - пункты 1, 2 статьи 328, пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вывод судов о том, что состояние имущества не ухудшилось, не соответствует обстоятельствам дела и опровергается представленными доказательствами.
Отзыв Теруправления на кассационную жалобу судом округа не принимается во внимание как направленный в нарушение части 1 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Хакасия и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, по результатам открытого аукциона от 06.10.2010 между Теруправлением (арендодатель) и ООО УК "Инком Трейд" (арендатор) заключен 08.10.2010 предварительный договор аренды государственного недвижимого имущества (далее - предварительный договор), в соответствии с которым арендодатель и арендатор пришли к соглашению, что по окончании ремонтных работ, осуществляемых арендатором собственными силами и за свой счет, по приведению здания, относящегося к федеральной собственности, расположенного по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, 08, лит. А, общей площадью 791,2 кв. м, в состояние технически пригодное для размещения культурно-развлекательного центра, стороны подписывают на предусмотренных в предварительном договоре условиях основной договор аренды.
По условиям предварительного договора арендатор обязался перед проведением ремонтных работ здания, составить дефектную ведомость, которая представляется на согласование арендодателю и является неотъемлемой частью договора; осуществить реконструкцию (перепланировку) здания в соответствии с проектом (проектной документацией) и соблюдением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации; заключить с эксплуатационными органами договор на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг на период проведения ремонтных работ, после окончания ремонтно-строительных работ подписать акт о завершении реконструкции (перепланировки) здания в установленном порядке.
Срок действия предварительного договора установлен с 01.11.2010 по 01.11.2012.
По условиям предварительного договора срок аренды устанавливается на 10 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи с указанием фактического состояния арендуемого здания и вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 1.3 предварительного договора).
Предварительным договором предусмотрена обязанность арендатора производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованного помещения и не производить никаких переделок или улучшений без письменного согласия арендодателя (пункт 2.2 предварительного договора).
По акту приема-передачи N 1 от 08.10.2010 арендатор передал, а арендодатель принял во временное пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, 08, литер. А, площадью 791,2 кв. м. Техническое состояние следующее: состояние стен, потолка, пола, окон и конструкций неудовлетворительное, отсутствует центральное отопление, водопровод, горячая вода и канализация, существует необходимость проведения капитального ремонта.
Теруправление (арендодатель) и ООО УК "Инком Трейд" (арендатор) 01.11.2012 подписали договор аренды N 08-ф, в соответствии с которым на основании протокола открытого аукциона от 06.10.2010 арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование (аренду) недвижимое имущество - здание речного вокзала, общей площадью 791,2 кв. м с земельным участком площадью 3162 кв. м, кадастровый номер 19:01:040301:0014, расположенное по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, 08, лит. А, для размещения культурно-развлекательного центра (пункт 1.1 договора).
Согласно решению аукционной комиссии (протокол от 06.10.2010) арендная плата установлена в сумме 1 758 323 рубля 32 копейки в год, 146 526 рублей 94 копеек в месяц без учета НДС. Годовая ставка арендной платы составляет 2 222 рубля 35 копеек/кв. м без учета НДС. Перечисление арендной платы производится арендатором за каждый месяц вперед до десятого числа текущего месяца (пункты 3.1, 3.2 договора).
Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае увеличения инфляции, а также в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем арендатору, является обязательным. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Арендатор считается получившим уведомление в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре (пункт 3.3 договора).
В случае несвоевременной уплаты или неуплаты арендатором платежей в установленный срок, начисляются пени в размере 0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.4 договора).
Договор действует до 30.10.2022 и вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 1.4 договора).
По акту приема-передачи от 01.11.2012 (приложение N 1 к договору) арендодатель передал, а арендатор принял имущество. Техническое состояние недвижимого имущества на момент его передачи характеризовалось следующим: состоянием стен, потолка, пола, окон и конструкций - неудовлетворительное, отсутствует центральное отопление, водопровод, горячая вода и канализация, требуется капитальный ремонт, состояние не соответствует требованиям по его эксплуатации.
Договор прошел регистрацию в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Республике Хакасия 27.02.2013 (регистрационный номер 19-19-01/012/2013-420).
Уведомлениями от 04.02.2013 N 250, от 31.12.2013 арендодатель сообщил арендатору об изменении арендной платы с 01.01.2013, с 01.01.2014.
За период с ноября 2014 года по февраль 2016 года ответчик производил оплату арендных платежей в заявленный истцом период ежемесячно в размере 30 000 рублей.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в полном объеме за период с 01.11.2014 по 30.04.2016 явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Несогласие с возникновением обязанности по оплате арендных платежей в спорный период явилось основанием для обращения ответчика с встречным иском.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальные исковые требования, исходил из отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих полную и своевременную оплату арендных платежей. Учитывая, что арендатор знал о неудовлетворительном (фактическом) состоянии имущества, состояние переданного арендодателем арендатору помещения в аренду после заключения договора аренды не изменилось, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для освобождения последнего от уплаты арендных платежей и применения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем отказал в удовлетворении встречного иска.
Третий арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.
Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 названной статьи, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса (далее - Правила).
Согласно пункту 98 Правил такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.
В силу подпункта 16 пункта 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
В соответствии с пунктом 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.
Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, то есть, в том числе, права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Теруправление в соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции и Правилами, разработала документацию об аукционе для проведения открытого конкурса на право заключения договоров аренды нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, которое утверждено руководителем 16.08.2010.
В пункте 3 документации был определен предмет и характеристики объекта аренды: здание речного вокзала с земельным участком, расположенное по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, N 08, литер А, общей площадью 791,2 кв. м, представляющее собой комплекс объектов недвижимости, состоящий из земельного участка и расположенного на нем здании речного вокзала. Здание речного вокзала двухэтажное, кирпичное, частично разрушено, требует капитального ремонта, водоснабжение и электричество отсутствует, канализация местная, водонепроницаемая выгребная яма. Цель использования - под размещение культурно-развлекательного центра, срок действия договора аренды - 10 лет. В связи с необходимостью проведения капитального ремонта за счет средств арендатора на период его проведения заключается предварительный договор сроком на два года, за период действия предварительного договора арендная плата не взимается.
Согласно пункту 12 документации оплата по договору аренды осуществляется арендатором за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца в рублях по безналичному расчету в порядке, предусмотренном проектом договора аренды (приложение N 6) документации. Цена договора может быть пересмотрена арендодателем в сторону увеличения в случае централизованного изменения цен и тарифов, а также в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, в то же время цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения. При заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Аналогичная информация содержится в информационной карточке аукциона.
Составной частью аукционной документации является проект договора аренды государственного имущества в отношении спорного объекта.
Проанализировав условия, обозначенные в документации и предварительном договоре, суды двух инстанций пришли к правильному выводу, что спорное здание речного вокзала с земельным участком выставлялось на аукцион частично разрушенным, требующим капитального ремонта, с отсутствием водоснабжения и электричества, с целевым назначением для использования под размещение культурно-развлекательного центра, в связи с чем было указано на проведение реконструкции, капитального ремонта и ремонтных работ собственными силами и за счет средств арендатора, в связи с этим, на период его проведения заключался предварительный договор сроком на два года и на данный период арендатор был освобожден от уплаты арендных платежей.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктами 1.2, 2.1.1 договора аренды N 08-ф от 01.11.2012 определено, что передача недвижимого имущества оформляется актом приема-передачи с указанием на фактическое состояние передаваемого недвижимого имущества на момент его передачи, который составляется и подписывается арендодателем и арендатором.
Согласно пункту 2.2.9 договора аренды арендатор обязался своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендованного здания с предварительным письменным уведомлением арендодателя, а также принимать участие в текущем и капитальном ремонте здания инженерно-технических коммуникаций.
В предварительном договоре аренды от 08.10.2010 предусмотрена обязанность арендатора по основному договору аренды производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованных помещений.
По акту приема-передачи от 01.11.2012 (приложение N 1 к договору) арендодатель передал, а арендатор принял имущество. Техническое состояние недвижимого имущества на момент его передачи характеризовалось следующим: состоянием стен, потолка, пола, окон и конструкций - неудовлетворительное, отсутствует центральное отопление, водопровод, горячая вода и канализация, требуется капитальный ремонт, состояние не соответствует требованиям по его эксплуатации.
Учитывая вышеизложенное, условия аукционной документации, предварительного договора, договора аренды, статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражные суды пришли к правильному выводу, что обязанность по проведению реконструкции здания, капитального ремонта объекта аренды лежала на арендаторе, которому в пределах срока действия предварительного договора была предоставлена льгота в виде освобождения от произведения арендных платежей в целях приведения арендуемого здания в состояние технически пригодное для размещения культурно -развлекательного центра в период действия предварительного договора и возможности после заключения договора аренды использования арендуемого здания по назначению, указанному в пункте 1.1 договора аренды.
Как установлено судами, при заключении, как предварительного договора, так и договора аренды, арендатор знал, в каком состоянии передается имущество в аренду по договору, о чем свидетельствует составленные и подписанные ответчиком акты приема-передачи, а также имеющаяся в деле переписка сторон (письма от 10.03.2011 N 19-р, от 14.04.2011 N 199-р, от 27.08.2011 N 27, от 13.05.2011 N 110-р, от 28.11.2011 N 606, от 26.12.2011 N 606, от 08.12.2012 N 18, от 25.05.2012 N 190, от 07.08.2012 N 280, 09.03.2011 N 0814, от 23.03.2012 N 0834, от 09.08.2012), которая велась в период действия предварительного договора. Кроме того, в письме от 25.12.2012 N 850 ответчик настаивал на заключении договора аренды, несмотря на то, что реконструкция здания и его капитальный ремонт еще проведены не были, не заявил об отказе от заключения договора аренды при указанных обстоятельствах, о расторжении договора аренды в период его действия также не заявлял, производил частичную оплату арендных платежей.
В силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, следовательно, подписывая предварительный договор и договора аренды на предложенных истцом условиях, ответчик должен был осознавать возможность наступления последствий в ходе их исполнения.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Учитывая пункты 3.1, 3.2, 3.3. договора аренды, уведомления от 04.02.2013 N 250, от 31.12.2013, проверив расчет арендной платы за период с 01.11.2014 до 30.04.2016, произведенный истцом в соответствии с распоряжением руководителя Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 17.01.2011 N 003-р и признав его верным, произведенным согласно условиям договора, принимая во внимание, что за период с ноября 2014 года по март 2016 года ответчик производил оплату арендных платежей ежемесячно в размере 30 000 рублей, а доказательств оплаты задолженности в сумме 2 436 702 рубля 16 копеек ответчиком не представлено, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили исковые требования истца о взыскании с ответчика задолженности в заявленном размере.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Учитывая, что материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей, ответчик не заявил об уменьшении неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и не представил соответствующих доказательств, проверив расчет неустойки и указав, что по расчету суда за указанный период просрочки в соответствии с пунктом 4.4 договора аренды сумма неустойки значительно превышает предъявленную истцом, однако поскольку истец просит взыскать 659 557 рублей 38 копеек, суды пришли к правомерному выводу, что требования истца о взыскании неустойки являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере.
ООО УК "Инком Трейд" заявило требование о признании права на уменьшение размера арендной платы по договору аренды государственного имущества N 08-ф от 01.11.2012 на 2 946 702 рублей 16 копеек за период с 01.11.2014 по 30.04.2016.
Поскольку во встречном иске ООО УК "Инком Трейд" сослалось на статью 612, часть 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, то есть названными нормами предусмотрен такой способ защиты права, как заявление требования об уменьшении размера арендной платы, судами правомерно рассмотрено требование ООО УК "Инком Трейд" как иск об уменьшении размера арендной платы по договору аренды государственного имущества N 08-ф от 01.11.2012 на 2 946 702 рублей 16 копеек за период с 01.11.2014 по 30.04.2016.
Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В соответствии с частью 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Анализ переписки сторон до и после заключения договора аренды позволяет сделать вывод, что состояние арендуемого помещения после заключения договора аренды не изменилось (не ухудшилось), арендатор знал о неудовлетворительном (фактическом) состоянии имущества, остальные недостатки выявлены истцом до заключения договора аренды. Доказательств обратного ООО УК "Инком Трейд" не представлено.
Поскольку материалами дела подтверждается, что состояние переданного истцом ответчику помещение в аренду после заключения договора аренды не изменилось, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу, что оснований для освобождения последнего от уплаты арендных платежей и применения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют, в связи с чем, правомерно отказали в удовлетворении встречного иска.
Доводы кассационной жалобы фактически направлены на переоценку установленных при рассмотрении дела судом первой и апелляционной инстанций обстоятельств, что в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в суде кассационной инстанции, поэтому Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа указанные доводы не могут быть приняты во внимание.
Нарушение норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 19 июня 2017 года по делу N А74-3192/2016 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2017 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
При подаче кассационной жалобы заявителю была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до окончания кассационного производства по делу. В удовлетворении кассационной жалобы отказано, поэтому за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Инком Трейд" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3 000 рублей на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 19 июня 2017 года по делу N А74-3192/2016, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Инком Трейд" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.
Арбитражному суду Республики Хакасия выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 26.10.2017 N Ф02-5491/2017 ПО ДЕЛУ N А74-3192/2016
Требование: О взыскании задолженности и пеней по договору аренды государственного имущества.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы в спорный период.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 октября 2017 г. по делу N А74-3192/2016
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Первушиной М.А.,
судей: Бандурова Д.Н., Бурковой О.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Томашевской Т.Н.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в помещении Арбитражного суда Республики Хакасия представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия, Республике Тыва Фроловой Е.Г. (доверенность от 22.05.2015),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Инком Трейд" на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 19 июня 2017 года по делу N А74-3192/2016, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции: Ищенко Е.В., суд апелляционной инстанции: Бабенко А.Н., Белан Н.Н., Петровская О.В.),
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия (далее - Теруправление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Инком Трейд" (ОГРН 1037789023700, ИНН 771051985, г. Красноярск, далее - ООО УК "Инком Трейд", ответчик) о взыскании 3 096 259 рублей 54 копеек, в том числе 2 436 702 рублей 16 копеек задолженности за период с 01.11.2014 по 30.04.2016 и 659 557 рублей 38 копеек пени за период с 11.11.2014 по 26.04.2016.
Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 27 мая 2016 года принят к производству встречный иск ООО УК "Инком Трейд" о признании права на уменьшение размера арендной платы по договору аренды государственного имущества N 08-ф от 01.11.2012 на 2 946 702 рублей 16 копеек за период с 01.11.2014 по 30.04.2016.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 12 сентября 2016 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2016 года, в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 февраля 2017 года решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 12 сентября 2016 года, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2016 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Хакасия.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 19 июня 2017 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2017 года, первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.
Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 24 мая 2017 года в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия его правопреемником - Межрегиональным Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, республике Хакасия и Республике Тыва.
ООО УК "Инком Трейд", не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 19 июня 2017 года и постановление суда апелляционной инстанции от 24 августа 2017 года отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска.
Из кассационной жалобы следует, что выводы суда кассационной инстанции о распределении обязанности по проведению капитального ремонта не влияют на обоснованность исковых требований ООО УК "Инком Трейд" в части уменьшения размера арендной платы в связи с отказом собственника в проведении капитального ремонта здания речного вокзала. Арендодателем не выполнена обязанность по обеспечению арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением - для размещения культурно-развлекательного центра, что освобождает арендатора от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Суды не учли отсутствие у арендодателя законных оснований для отказа в проведении капитального ремонта, не применили нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношения - пункты 1, 2 статьи 328, пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вывод судов о том, что состояние имущества не ухудшилось, не соответствует обстоятельствам дела и опровергается представленными доказательствами.
Отзыв Теруправления на кассационную жалобу судом округа не принимается во внимание как направленный в нарушение части 1 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Хакасия и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, по результатам открытого аукциона от 06.10.2010 между Теруправлением (арендодатель) и ООО УК "Инком Трейд" (арендатор) заключен 08.10.2010 предварительный договор аренды государственного недвижимого имущества (далее - предварительный договор), в соответствии с которым арендодатель и арендатор пришли к соглашению, что по окончании ремонтных работ, осуществляемых арендатором собственными силами и за свой счет, по приведению здания, относящегося к федеральной собственности, расположенного по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, 08, лит. А, общей площадью 791,2 кв. м, в состояние технически пригодное для размещения культурно-развлекательного центра, стороны подписывают на предусмотренных в предварительном договоре условиях основной договор аренды.
По условиям предварительного договора арендатор обязался перед проведением ремонтных работ здания, составить дефектную ведомость, которая представляется на согласование арендодателю и является неотъемлемой частью договора; осуществить реконструкцию (перепланировку) здания в соответствии с проектом (проектной документацией) и соблюдением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации; заключить с эксплуатационными органами договор на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг на период проведения ремонтных работ, после окончания ремонтно-строительных работ подписать акт о завершении реконструкции (перепланировки) здания в установленном порядке.
Срок действия предварительного договора установлен с 01.11.2010 по 01.11.2012.
По условиям предварительного договора срок аренды устанавливается на 10 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи с указанием фактического состояния арендуемого здания и вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 1.3 предварительного договора).
Предварительным договором предусмотрена обязанность арендатора производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованного помещения и не производить никаких переделок или улучшений без письменного согласия арендодателя (пункт 2.2 предварительного договора).
По акту приема-передачи N 1 от 08.10.2010 арендатор передал, а арендодатель принял во временное пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, 08, литер. А, площадью 791,2 кв. м. Техническое состояние следующее: состояние стен, потолка, пола, окон и конструкций неудовлетворительное, отсутствует центральное отопление, водопровод, горячая вода и канализация, существует необходимость проведения капитального ремонта.
Теруправление (арендодатель) и ООО УК "Инком Трейд" (арендатор) 01.11.2012 подписали договор аренды N 08-ф, в соответствии с которым на основании протокола открытого аукциона от 06.10.2010 арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование (аренду) недвижимое имущество - здание речного вокзала, общей площадью 791,2 кв. м с земельным участком площадью 3162 кв. м, кадастровый номер 19:01:040301:0014, расположенное по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, 08, лит. А, для размещения культурно-развлекательного центра (пункт 1.1 договора).
Согласно решению аукционной комиссии (протокол от 06.10.2010) арендная плата установлена в сумме 1 758 323 рубля 32 копейки в год, 146 526 рублей 94 копеек в месяц без учета НДС. Годовая ставка арендной платы составляет 2 222 рубля 35 копеек/кв. м без учета НДС. Перечисление арендной платы производится арендатором за каждый месяц вперед до десятого числа текущего месяца (пункты 3.1, 3.2 договора).
Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае увеличения инфляции, а также в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем арендатору, является обязательным. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Арендатор считается получившим уведомление в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре (пункт 3.3 договора).
В случае несвоевременной уплаты или неуплаты арендатором платежей в установленный срок, начисляются пени в размере 0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.4 договора).
Договор действует до 30.10.2022 и вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 1.4 договора).
По акту приема-передачи от 01.11.2012 (приложение N 1 к договору) арендодатель передал, а арендатор принял имущество. Техническое состояние недвижимого имущества на момент его передачи характеризовалось следующим: состоянием стен, потолка, пола, окон и конструкций - неудовлетворительное, отсутствует центральное отопление, водопровод, горячая вода и канализация, требуется капитальный ремонт, состояние не соответствует требованиям по его эксплуатации.
Договор прошел регистрацию в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Республике Хакасия 27.02.2013 (регистрационный номер 19-19-01/012/2013-420).
Уведомлениями от 04.02.2013 N 250, от 31.12.2013 арендодатель сообщил арендатору об изменении арендной платы с 01.01.2013, с 01.01.2014.
За период с ноября 2014 года по февраль 2016 года ответчик производил оплату арендных платежей в заявленный истцом период ежемесячно в размере 30 000 рублей.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в полном объеме за период с 01.11.2014 по 30.04.2016 явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Несогласие с возникновением обязанности по оплате арендных платежей в спорный период явилось основанием для обращения ответчика с встречным иском.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальные исковые требования, исходил из отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих полную и своевременную оплату арендных платежей. Учитывая, что арендатор знал о неудовлетворительном (фактическом) состоянии имущества, состояние переданного арендодателем арендатору помещения в аренду после заключения договора аренды не изменилось, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для освобождения последнего от уплаты арендных платежей и применения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем отказал в удовлетворении встречного иска.
Третий арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.
Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 названной статьи, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса (далее - Правила).
Согласно пункту 98 Правил такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.
В силу подпункта 16 пункта 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
В соответствии с пунктом 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.
Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, то есть, в том числе, права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Теруправление в соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции и Правилами, разработала документацию об аукционе для проведения открытого конкурса на право заключения договоров аренды нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, которое утверждено руководителем 16.08.2010.
В пункте 3 документации был определен предмет и характеристики объекта аренды: здание речного вокзала с земельным участком, расположенное по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, ул. Набережная, N 08, литер А, общей площадью 791,2 кв. м, представляющее собой комплекс объектов недвижимости, состоящий из земельного участка и расположенного на нем здании речного вокзала. Здание речного вокзала двухэтажное, кирпичное, частично разрушено, требует капитального ремонта, водоснабжение и электричество отсутствует, канализация местная, водонепроницаемая выгребная яма. Цель использования - под размещение культурно-развлекательного центра, срок действия договора аренды - 10 лет. В связи с необходимостью проведения капитального ремонта за счет средств арендатора на период его проведения заключается предварительный договор сроком на два года, за период действия предварительного договора арендная плата не взимается.
Согласно пункту 12 документации оплата по договору аренды осуществляется арендатором за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца в рублях по безналичному расчету в порядке, предусмотренном проектом договора аренды (приложение N 6) документации. Цена договора может быть пересмотрена арендодателем в сторону увеличения в случае централизованного изменения цен и тарифов, а также в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, в то же время цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения. При заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Аналогичная информация содержится в информационной карточке аукциона.
Составной частью аукционной документации является проект договора аренды государственного имущества в отношении спорного объекта.
Проанализировав условия, обозначенные в документации и предварительном договоре, суды двух инстанций пришли к правильному выводу, что спорное здание речного вокзала с земельным участком выставлялось на аукцион частично разрушенным, требующим капитального ремонта, с отсутствием водоснабжения и электричества, с целевым назначением для использования под размещение культурно-развлекательного центра, в связи с чем было указано на проведение реконструкции, капитального ремонта и ремонтных работ собственными силами и за счет средств арендатора, в связи с этим, на период его проведения заключался предварительный договор сроком на два года и на данный период арендатор был освобожден от уплаты арендных платежей.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктами 1.2, 2.1.1 договора аренды N 08-ф от 01.11.2012 определено, что передача недвижимого имущества оформляется актом приема-передачи с указанием на фактическое состояние передаваемого недвижимого имущества на момент его передачи, который составляется и подписывается арендодателем и арендатором.
Согласно пункту 2.2.9 договора аренды арендатор обязался своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендованного здания с предварительным письменным уведомлением арендодателя, а также принимать участие в текущем и капитальном ремонте здания инженерно-технических коммуникаций.
В предварительном договоре аренды от 08.10.2010 предусмотрена обязанность арендатора по основному договору аренды производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованных помещений.
По акту приема-передачи от 01.11.2012 (приложение N 1 к договору) арендодатель передал, а арендатор принял имущество. Техническое состояние недвижимого имущества на момент его передачи характеризовалось следующим: состоянием стен, потолка, пола, окон и конструкций - неудовлетворительное, отсутствует центральное отопление, водопровод, горячая вода и канализация, требуется капитальный ремонт, состояние не соответствует требованиям по его эксплуатации.
Учитывая вышеизложенное, условия аукционной документации, предварительного договора, договора аренды, статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражные суды пришли к правильному выводу, что обязанность по проведению реконструкции здания, капитального ремонта объекта аренды лежала на арендаторе, которому в пределах срока действия предварительного договора была предоставлена льгота в виде освобождения от произведения арендных платежей в целях приведения арендуемого здания в состояние технически пригодное для размещения культурно -развлекательного центра в период действия предварительного договора и возможности после заключения договора аренды использования арендуемого здания по назначению, указанному в пункте 1.1 договора аренды.
Как установлено судами, при заключении, как предварительного договора, так и договора аренды, арендатор знал, в каком состоянии передается имущество в аренду по договору, о чем свидетельствует составленные и подписанные ответчиком акты приема-передачи, а также имеющаяся в деле переписка сторон (письма от 10.03.2011 N 19-р, от 14.04.2011 N 199-р, от 27.08.2011 N 27, от 13.05.2011 N 110-р, от 28.11.2011 N 606, от 26.12.2011 N 606, от 08.12.2012 N 18, от 25.05.2012 N 190, от 07.08.2012 N 280, 09.03.2011 N 0814, от 23.03.2012 N 0834, от 09.08.2012), которая велась в период действия предварительного договора. Кроме того, в письме от 25.12.2012 N 850 ответчик настаивал на заключении договора аренды, несмотря на то, что реконструкция здания и его капитальный ремонт еще проведены не были, не заявил об отказе от заключения договора аренды при указанных обстоятельствах, о расторжении договора аренды в период его действия также не заявлял, производил частичную оплату арендных платежей.
В силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, следовательно, подписывая предварительный договор и договора аренды на предложенных истцом условиях, ответчик должен был осознавать возможность наступления последствий в ходе их исполнения.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Учитывая пункты 3.1, 3.2, 3.3. договора аренды, уведомления от 04.02.2013 N 250, от 31.12.2013, проверив расчет арендной платы за период с 01.11.2014 до 30.04.2016, произведенный истцом в соответствии с распоряжением руководителя Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 17.01.2011 N 003-р и признав его верным, произведенным согласно условиям договора, принимая во внимание, что за период с ноября 2014 года по март 2016 года ответчик производил оплату арендных платежей ежемесячно в размере 30 000 рублей, а доказательств оплаты задолженности в сумме 2 436 702 рубля 16 копеек ответчиком не представлено, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили исковые требования истца о взыскании с ответчика задолженности в заявленном размере.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Учитывая, что материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей, ответчик не заявил об уменьшении неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и не представил соответствующих доказательств, проверив расчет неустойки и указав, что по расчету суда за указанный период просрочки в соответствии с пунктом 4.4 договора аренды сумма неустойки значительно превышает предъявленную истцом, однако поскольку истец просит взыскать 659 557 рублей 38 копеек, суды пришли к правомерному выводу, что требования истца о взыскании неустойки являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере.
ООО УК "Инком Трейд" заявило требование о признании права на уменьшение размера арендной платы по договору аренды государственного имущества N 08-ф от 01.11.2012 на 2 946 702 рублей 16 копеек за период с 01.11.2014 по 30.04.2016.
Поскольку во встречном иске ООО УК "Инком Трейд" сослалось на статью 612, часть 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, то есть названными нормами предусмотрен такой способ защиты права, как заявление требования об уменьшении размера арендной платы, судами правомерно рассмотрено требование ООО УК "Инком Трейд" как иск об уменьшении размера арендной платы по договору аренды государственного имущества N 08-ф от 01.11.2012 на 2 946 702 рублей 16 копеек за период с 01.11.2014 по 30.04.2016.
Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В соответствии с частью 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Анализ переписки сторон до и после заключения договора аренды позволяет сделать вывод, что состояние арендуемого помещения после заключения договора аренды не изменилось (не ухудшилось), арендатор знал о неудовлетворительном (фактическом) состоянии имущества, остальные недостатки выявлены истцом до заключения договора аренды. Доказательств обратного ООО УК "Инком Трейд" не представлено.
Поскольку материалами дела подтверждается, что состояние переданного истцом ответчику помещение в аренду после заключения договора аренды не изменилось, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу, что оснований для освобождения последнего от уплаты арендных платежей и применения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют, в связи с чем, правомерно отказали в удовлетворении встречного иска.
Доводы кассационной жалобы фактически направлены на переоценку установленных при рассмотрении дела судом первой и апелляционной инстанций обстоятельств, что в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в суде кассационной инстанции, поэтому Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа указанные доводы не могут быть приняты во внимание.
Нарушение норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 19 июня 2017 года по делу N А74-3192/2016 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2017 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
При подаче кассационной жалобы заявителю была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до окончания кассационного производства по делу. В удовлетворении кассационной жалобы отказано, поэтому за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Инком Трейд" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3 000 рублей на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 19 июня 2017 года по делу N А74-3192/2016, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Инком Трейд" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.
Арбитражному суду Республики Хакасия выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.А.ПЕРВУШИНА
Судьи
Д.Н.БАНДУРОВ
О.Н.БУРКОВА
М.А.ПЕРВУШИНА
Судьи
Д.Н.БАНДУРОВ
О.Н.БУРКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)