Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.,
судей Дроздовой В.Г., Тихоненко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.,
при участии в заседании:
- от ООО "Тетраган", ООО "БлагОйл": представители не явились;
- от ОАО "Тэмбр-Банк" в лице филиала "Амурский": Анненкова М.В., представитель по доверенности от 07.08.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БлагОйл"
на решение от 25.02.2016
по делу N А04-11151/2015
Арбитражного суда Амурской области,
принятое судьей Дорощенко Г.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Тетраган"
к обществу с ограниченной ответственностью "БлагОйл"
о возврате имущества
третье лицо: открытое акционерное общество "Тэмбр-Банк" в лице филиала "Амурский",
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Тетраган" (ОГРН 1027700130490, далее - ООО "Тетраган") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "БлагОйл" ОГРН 1122801010584, далее - ООО "БлагОйл") об обязании освободить следующие объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности:
- - подсобное здание, назначение: нежилое, общая площадь 296,0 кв. м, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0002, инв. N 10:401:001:002969350:0002, литер Б, этажность 2, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - теплая стоянка для дормашин, назначение: нежилое, общая площадь 228,6 кв. м, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0001, инв. N 10:401:001:002969350:
- 0001, литер А, А1, этажность 1, расположенная по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - котельная, назначение: нежилое, общая площадь 235,9 кв. м, литер В, В1, В2, этажность 1, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0003, инв. N 10:401:001:002969350:0003, расположенная по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - сооружение мазутохранилище, назначение: сооружение, общая площадь 1 163,0 кв. м, литер 1, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0008, инв. N 10:401:001:002969350:0008, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - железнодорожный тупик, назначение: сооружение, протяженность 457,6 метра, литер нет, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0009, инв. N 10:401:001:002969350:0009, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - битумохранилище, назначение: сооружение, общая площадь 491,3 кв. м, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0004, инв. N 10:401:001:002969350:0004, литер Г, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - операторская, назначение: сооружение, общая площадь 72,9 кв. м, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0005, инв. N 10:401:001:002969350:0005, литер П, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - операторская, назначение: сооружение, общая площадь 32,5 кв. м, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0006, инв. N 10:401:001:002969350:0006, литер Г2, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения асфальтобетонного завода, общая площадь 54 528,0 кв. м, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, Северная часть кадастрового квартала, граница которого приходится по контуру квартала "Жилой массив птицефабрики "Амурской" пос. Моховая падь.
Требования обоснованы неисполнением ответчиком обязательств по возврату переданных во временное пользование объектов недвижимого имущества, принадлежащих истцу на праве собственности, после расторжения в одностороннем порядке договора аренды с правом последующего выкупа от 12.11.2012.
Определением от 23.12.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Тэмбр-Банк" в лице филиала "Амурский" (далее - ОАО "Тэмбр-Банк").
Решением от 25.02.2016 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "БлагОйл" обратилось с апелляционной жалобой на предмет его отмены.
В обоснование жалобы заявитель сослался на несоблюдение истцом досудебного порядка, а именно - не направление арендатору письменного предупреждения о досрочном расторжении договора.
Настаивает на том, что договор аренды может быть расторгнут только по решению суда, полагая в данном случае договор действующим.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Тетраган" и ОАО "Тэмбр-Банк") выразили несогласие с доводами апелляционной жалобы, считая судебный акт не подлежащим отмене.
В судебном заседании представитель ОАО "Тэмбр-Банк" просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, дав соответствующие пояснения.
Истец и ответчик, извещенные в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание своих представителей не направили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.
Заслушав представителя ОАО "Тэмбр-Банк", исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно материалам дела ООО "Тетраган", на основании кредитного договора N 2764.К-070/12 от 19.06.2012, заключенного между ОАО "Тэмбр-Банк" и ООО "Тетраган", предоставлен кредит для приобретения в собственность девяти объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь: подсобное здание, теплая стоянка для дормашин, котельная, сооружение мазутохранилище, железнодорожный тупик, битумохранилище, операторские, земельный участок, на котором находятся вышеперечисленные объекты.
12.11.2012 с согласия залогодержателя - ОАО "Тэмбр-Банк" между ООО "Тетраган" (арендодатель) и ООО "БлагОйл" (арендатор) заключен договор аренды объектов недвижимого имущества и земельного участка с правом последующего выкупа.
По условиям пункта 1.1. договора арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) следующие объекты недвижимого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и необходимой для использования документацией:
- - подсобное здание, назначение: нежилое, общая площадь 296,0 кв. м, инв. N 10:401:001:002969350:0002, литер Б, этажность 2, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0002, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - теплая стоянка для дормашин, назначение: нежилое, общая площадь 228,6 кв. м, инв. N 10:401:001:002969350:0001, литер А, А1, этажность 1, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0001, расположенная по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - котельная, назначение: нежилое, общая площадь 235,9 кв. м, инв. N 10:401:001:002969350:0003, литер В, В1, В2, этажность 1, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0003, расположенная по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - сооружение мазутохранилище, назначение: сооружение, общая площадь 1163,0 кв. м, инв. N 10:401:001:002969350:0008, литер 1, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0008, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - железнодорожный тупик, назначение: сооружение, протяженность 603 метра, инв. N 10:401:001:002969350:0009, литер - нет, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0009, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - битумохранилище, назначение: сооружение, общая площадь 491,3 кв. м, инв. N 10:401:001:002969350:0004, литер Г, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0004, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - операторская, назначение: сооружение, общая площадь 72,9 кв. м, инв. N 10:401:001:002969350:0005, литер Г1, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0005, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - операторская, назначение: сооружение, общая площадь 32,5 кв. м, инв. N 10:401:001:002969350:0006, литер Г2, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0006, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения асфальтобетонного завода, общая площадь 54 528,0 кв. м, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, Северная часть кадастрового квартала, граница которого приходится по контуру квартала "Жилой массив птицефабрики "Амурской" пос. Моховая падь.
Право собственности на имущество подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права серии 28АА702395, 28АА702396, 28АА702397, 28АА702398, 28АА702400, 28АА702401, 28АА702402, 28АА702403 от 23.07.2012, 28АА777978 от 20.03.2013.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности серии 28АА777978 от 20.03.2013 (выдано взамен свидетельства серии 28АА702399 от 23.07.2012) железнодорожный тупик, инв. N 10:401:001:002969350:0009, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0009, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь, имеет протяженность 547,6 кв. м.
Разделом 3 договора определены размер, сроки и порядок внесения арендной платы
Согласно пункту 3.2. договора внесение платежей, предусмотренных договором, арендатор осуществляет не позднее 20 числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя по реквизитам, указанным в договоре.
В соответствии с пунктом 4.1. договора арендатор вправе выкупить имущество по истечении срока договора аренды или до его истечения на условиях, предусмотренных договором.
График платежей выкупной стоимости имущества согласован сторонами в Приложении N 1 к договору.
Впоследствии, график платежей менялся дополнительными соглашениями N 1 от 17.05.2013, N 2 от 01.08.2013 к договору.
Пунктом 6.1. договора определен срок его действия - 5 лет, с 12.11.2012 по 12.11.2017.
Договор аренды, дополнительные соглашения к договору зарегистрированы, о чем имеются отметки Управления Росреестра по Амурской области.
В соответствии с пунктом 2.4.1. договора арендатор вправе при наличии письменного согласия арендодателя сдавать часть арендуемого имущества в субаренду или пользование третьим лицам
Договором предусмотрены обязанности арендатора, в том числе по своевременному внесению арендной платы и иных платежей (пункт 2.3.5. договора); по страхованию имущества от всех рисков гибели, утраты, порчи, повреждения на срок до 30.11.2017 в течение 45 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи имущества в аренду и по предоставлению арендодателю копии страхового полиса или договора страхования (пункт 2.3.23. договора).
Пунктом 2.2.4. договора предусмотрено право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке в случае невыполнения арендатором своих обязательств по договору.
В соответствии с пунктом 6.5.3. арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор досрочно и потребовать возмещения убытков, уведомив об этом арендатора за 15 календарных дней в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.2 договора срока платежа не внес арендную плату.
В связи с нарушением ООО "Благ Ойл" обязательств, предусмотренных договором, в том числе по своевременному внесению арендных платежей за пользование имуществом, платежей в счет выкупной стоимости имущества, по страхованию имущества, по передаче имущества в субаренду третьим лицам без согласия арендодателя, ООО "Тетраган" неоднократно направляло в адрес ООО "БлагОйл" уведомления о расторжении договора аренды с правом последующего выкупа от 12.11.2012.
В связи с расторжением договора аренды от 12.11.2012 в одностороннем порядке ООО "Тетраган" потребовало у ООО "БлагОйл" передать имущество, переданное в аренду, по акту приема-передачи в сроки, установленные в требованиях.
Письмом от 20.11.2015 исх. N 10 ООО "БлагОйл" просило истца перенести срок передачи имущества до 31.01.2016, гарантируя при этом сохранность всех объектов недвижимости.
Отказ арендатора добровольно вернуть объекты недвижимого имущества и земельный участок по акту приема-передачи явился основанием для обращения с настоящим иском в суд.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (часть 1 статьи 652 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Из положений статьи 619 ГК РФ следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; по иным основаниям в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).
Из содержания статьи 622 и пункта 2 статьи 655 ГК РФ следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта аренды собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником, который подтверждается документом, обоюдно подписанным контрагентами.
Статья 65 АПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Факт направления уведомления о расторжении договора аренды и получение его ответчиком подтвержден материалами дела.
Ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору в части внесения арендных платежей и платежей в счет выкупной стоимости имущества в сроки, размере и порядке установленные договором.
В этой связи суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данные нарушения обязательств со стороны ответчика дают право истцу на досрочное расторжение договора аренды с правом последующего выкупа от 12.11.2012.
Поскольку арендодатель в одностороннем порядке расторг договор аренды с правом последующего выкупа от 12.11.2012, заключенный с ответчиком, у ООО "БлагОйл" отсутствовали основания для пользования объектами недвижимого имущества как арендатором.
С учетом установленного, суд счел обоснованным и подлежащим удовлетворению требование ООО "Тетраган" об обязании ООО "БлагОйл" освободить объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности и являющиеся предметом договора аренды с правом последующего выкупа от 12.11.2012.
По мнению заявителя жалобы, истцом не соблюдена обязательная досудебная процедура, установленная статьей 619 ГК РФ.
Апелляционный суд отклоняет данный довод исходя из следующего.
В силу положений пунктов 1, 2 статьи 450.1. ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Материалами дела подтверждается направление в адрес ответчика уведомления о расторжении договора (исх. N 9/173 от 13.08.2015), которое направлено в соответствии с пунктом 6.5.3. договора, согласно которому истец уведомил арендатора за 15 календарных дней.
Ответчиком факт получения уведомлений об одностороннем расторжении договора аренды и возврате объектов недвижимого имущества не оспорен.
Право истца на расторжение договора аренды в одностороннем порядке закреплено пунктом 2.2.4 договора аренды от 12.11.2012, согласно которому арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и или продать имущество третьему лицу в случае невыполнения арендатором своих обязательств по договору.
При этом договор не содержит обязанности арендодателя до направления уведомления о расторжении договора направлять в адрес арендатора письменное предупреждение.
Учитывая изложенное, довод о несоблюдении досудебной процедуры, установленной статьей 619 ГК РФ, подлежит отклонению.
По этим же основаниям подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о возможности расторжения договора только по решению суда.
Наличия безусловных оснований для отмены решения, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Исходя из изложенного, оснований к отмене решения суда и удовлетворению апелляционной жалобы не имеется.
Согласно статье 110 АПК РФ, при отклонении заявленных требований, расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 25.02.2016 по делу N А04-11151/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
М.О.ВОЛКОВА
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.05.2016 N 06АП-2051/2016 ПО ДЕЛУ N А04-11151/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 мая 2016 г. N 06АП-2051/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.,
судей Дроздовой В.Г., Тихоненко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.,
при участии в заседании:
- от ООО "Тетраган", ООО "БлагОйл": представители не явились;
- от ОАО "Тэмбр-Банк" в лице филиала "Амурский": Анненкова М.В., представитель по доверенности от 07.08.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БлагОйл"
на решение от 25.02.2016
по делу N А04-11151/2015
Арбитражного суда Амурской области,
принятое судьей Дорощенко Г.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Тетраган"
к обществу с ограниченной ответственностью "БлагОйл"
о возврате имущества
третье лицо: открытое акционерное общество "Тэмбр-Банк" в лице филиала "Амурский",
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Тетраган" (ОГРН 1027700130490, далее - ООО "Тетраган") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "БлагОйл" ОГРН 1122801010584, далее - ООО "БлагОйл") об обязании освободить следующие объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности:
- - подсобное здание, назначение: нежилое, общая площадь 296,0 кв. м, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0002, инв. N 10:401:001:002969350:0002, литер Б, этажность 2, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - теплая стоянка для дормашин, назначение: нежилое, общая площадь 228,6 кв. м, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0001, инв. N 10:401:001:002969350:
- 0001, литер А, А1, этажность 1, расположенная по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - котельная, назначение: нежилое, общая площадь 235,9 кв. м, литер В, В1, В2, этажность 1, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0003, инв. N 10:401:001:002969350:0003, расположенная по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - сооружение мазутохранилище, назначение: сооружение, общая площадь 1 163,0 кв. м, литер 1, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0008, инв. N 10:401:001:002969350:0008, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - железнодорожный тупик, назначение: сооружение, протяженность 457,6 метра, литер нет, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0009, инв. N 10:401:001:002969350:0009, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - битумохранилище, назначение: сооружение, общая площадь 491,3 кв. м, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0004, инв. N 10:401:001:002969350:0004, литер Г, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - операторская, назначение: сооружение, общая площадь 72,9 кв. м, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0005, инв. N 10:401:001:002969350:0005, литер П, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - операторская, назначение: сооружение, общая площадь 32,5 кв. м, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0006, инв. N 10:401:001:002969350:0006, литер Г2, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения асфальтобетонного завода, общая площадь 54 528,0 кв. м, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, Северная часть кадастрового квартала, граница которого приходится по контуру квартала "Жилой массив птицефабрики "Амурской" пос. Моховая падь.
Требования обоснованы неисполнением ответчиком обязательств по возврату переданных во временное пользование объектов недвижимого имущества, принадлежащих истцу на праве собственности, после расторжения в одностороннем порядке договора аренды с правом последующего выкупа от 12.11.2012.
Определением от 23.12.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Тэмбр-Банк" в лице филиала "Амурский" (далее - ОАО "Тэмбр-Банк").
Решением от 25.02.2016 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "БлагОйл" обратилось с апелляционной жалобой на предмет его отмены.
В обоснование жалобы заявитель сослался на несоблюдение истцом досудебного порядка, а именно - не направление арендатору письменного предупреждения о досрочном расторжении договора.
Настаивает на том, что договор аренды может быть расторгнут только по решению суда, полагая в данном случае договор действующим.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Тетраган" и ОАО "Тэмбр-Банк") выразили несогласие с доводами апелляционной жалобы, считая судебный акт не подлежащим отмене.
В судебном заседании представитель ОАО "Тэмбр-Банк" просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, дав соответствующие пояснения.
Истец и ответчик, извещенные в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание своих представителей не направили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.
Заслушав представителя ОАО "Тэмбр-Банк", исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно материалам дела ООО "Тетраган", на основании кредитного договора N 2764.К-070/12 от 19.06.2012, заключенного между ОАО "Тэмбр-Банк" и ООО "Тетраган", предоставлен кредит для приобретения в собственность девяти объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь: подсобное здание, теплая стоянка для дормашин, котельная, сооружение мазутохранилище, железнодорожный тупик, битумохранилище, операторские, земельный участок, на котором находятся вышеперечисленные объекты.
12.11.2012 с согласия залогодержателя - ОАО "Тэмбр-Банк" между ООО "Тетраган" (арендодатель) и ООО "БлагОйл" (арендатор) заключен договор аренды объектов недвижимого имущества и земельного участка с правом последующего выкупа.
По условиям пункта 1.1. договора арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) следующие объекты недвижимого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и необходимой для использования документацией:
- - подсобное здание, назначение: нежилое, общая площадь 296,0 кв. м, инв. N 10:401:001:002969350:0002, литер Б, этажность 2, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0002, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - теплая стоянка для дормашин, назначение: нежилое, общая площадь 228,6 кв. м, инв. N 10:401:001:002969350:0001, литер А, А1, этажность 1, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0001, расположенная по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - котельная, назначение: нежилое, общая площадь 235,9 кв. м, инв. N 10:401:001:002969350:0003, литер В, В1, В2, этажность 1, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0003, расположенная по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - сооружение мазутохранилище, назначение: сооружение, общая площадь 1163,0 кв. м, инв. N 10:401:001:002969350:0008, литер 1, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0008, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - железнодорожный тупик, назначение: сооружение, протяженность 603 метра, инв. N 10:401:001:002969350:0009, литер - нет, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0009, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - битумохранилище, назначение: сооружение, общая площадь 491,3 кв. м, инв. N 10:401:001:002969350:0004, литер Г, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0004, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - операторская, назначение: сооружение, общая площадь 72,9 кв. м, инв. N 10:401:001:002969350:0005, литер Г1, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0005, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - операторская, назначение: сооружение, общая площадь 32,5 кв. м, инв. N 10:401:001:002969350:0006, литер Г2, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0006, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь;
- - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения асфальтобетонного завода, общая площадь 54 528,0 кв. м, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, Северная часть кадастрового квартала, граница которого приходится по контуру квартала "Жилой массив птицефабрики "Амурской" пос. Моховая падь.
Право собственности на имущество подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права серии 28АА702395, 28АА702396, 28АА702397, 28АА702398, 28АА702400, 28АА702401, 28АА702402, 28АА702403 от 23.07.2012, 28АА777978 от 20.03.2013.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности серии 28АА777978 от 20.03.2013 (выдано взамен свидетельства серии 28АА702399 от 23.07.2012) железнодорожный тупик, инв. N 10:401:001:002969350:0009, кадастровый (условный) номер 28:01:040002:0046:10:401:001:002969350:0009, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, пос. Моховая падь, имеет протяженность 547,6 кв. м.
Разделом 3 договора определены размер, сроки и порядок внесения арендной платы
Согласно пункту 3.2. договора внесение платежей, предусмотренных договором, арендатор осуществляет не позднее 20 числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя по реквизитам, указанным в договоре.
В соответствии с пунктом 4.1. договора арендатор вправе выкупить имущество по истечении срока договора аренды или до его истечения на условиях, предусмотренных договором.
График платежей выкупной стоимости имущества согласован сторонами в Приложении N 1 к договору.
Впоследствии, график платежей менялся дополнительными соглашениями N 1 от 17.05.2013, N 2 от 01.08.2013 к договору.
Пунктом 6.1. договора определен срок его действия - 5 лет, с 12.11.2012 по 12.11.2017.
Договор аренды, дополнительные соглашения к договору зарегистрированы, о чем имеются отметки Управления Росреестра по Амурской области.
В соответствии с пунктом 2.4.1. договора арендатор вправе при наличии письменного согласия арендодателя сдавать часть арендуемого имущества в субаренду или пользование третьим лицам
Договором предусмотрены обязанности арендатора, в том числе по своевременному внесению арендной платы и иных платежей (пункт 2.3.5. договора); по страхованию имущества от всех рисков гибели, утраты, порчи, повреждения на срок до 30.11.2017 в течение 45 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи имущества в аренду и по предоставлению арендодателю копии страхового полиса или договора страхования (пункт 2.3.23. договора).
Пунктом 2.2.4. договора предусмотрено право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке в случае невыполнения арендатором своих обязательств по договору.
В соответствии с пунктом 6.5.3. арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор досрочно и потребовать возмещения убытков, уведомив об этом арендатора за 15 календарных дней в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.2 договора срока платежа не внес арендную плату.
В связи с нарушением ООО "Благ Ойл" обязательств, предусмотренных договором, в том числе по своевременному внесению арендных платежей за пользование имуществом, платежей в счет выкупной стоимости имущества, по страхованию имущества, по передаче имущества в субаренду третьим лицам без согласия арендодателя, ООО "Тетраган" неоднократно направляло в адрес ООО "БлагОйл" уведомления о расторжении договора аренды с правом последующего выкупа от 12.11.2012.
В связи с расторжением договора аренды от 12.11.2012 в одностороннем порядке ООО "Тетраган" потребовало у ООО "БлагОйл" передать имущество, переданное в аренду, по акту приема-передачи в сроки, установленные в требованиях.
Письмом от 20.11.2015 исх. N 10 ООО "БлагОйл" просило истца перенести срок передачи имущества до 31.01.2016, гарантируя при этом сохранность всех объектов недвижимости.
Отказ арендатора добровольно вернуть объекты недвижимого имущества и земельный участок по акту приема-передачи явился основанием для обращения с настоящим иском в суд.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (часть 1 статьи 652 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Из положений статьи 619 ГК РФ следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; по иным основаниям в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).
Из содержания статьи 622 и пункта 2 статьи 655 ГК РФ следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта аренды собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником, который подтверждается документом, обоюдно подписанным контрагентами.
Статья 65 АПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Факт направления уведомления о расторжении договора аренды и получение его ответчиком подтвержден материалами дела.
Ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору в части внесения арендных платежей и платежей в счет выкупной стоимости имущества в сроки, размере и порядке установленные договором.
В этой связи суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данные нарушения обязательств со стороны ответчика дают право истцу на досрочное расторжение договора аренды с правом последующего выкупа от 12.11.2012.
Поскольку арендодатель в одностороннем порядке расторг договор аренды с правом последующего выкупа от 12.11.2012, заключенный с ответчиком, у ООО "БлагОйл" отсутствовали основания для пользования объектами недвижимого имущества как арендатором.
С учетом установленного, суд счел обоснованным и подлежащим удовлетворению требование ООО "Тетраган" об обязании ООО "БлагОйл" освободить объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности и являющиеся предметом договора аренды с правом последующего выкупа от 12.11.2012.
По мнению заявителя жалобы, истцом не соблюдена обязательная досудебная процедура, установленная статьей 619 ГК РФ.
Апелляционный суд отклоняет данный довод исходя из следующего.
В силу положений пунктов 1, 2 статьи 450.1. ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Материалами дела подтверждается направление в адрес ответчика уведомления о расторжении договора (исх. N 9/173 от 13.08.2015), которое направлено в соответствии с пунктом 6.5.3. договора, согласно которому истец уведомил арендатора за 15 календарных дней.
Ответчиком факт получения уведомлений об одностороннем расторжении договора аренды и возврате объектов недвижимого имущества не оспорен.
Право истца на расторжение договора аренды в одностороннем порядке закреплено пунктом 2.2.4 договора аренды от 12.11.2012, согласно которому арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и или продать имущество третьему лицу в случае невыполнения арендатором своих обязательств по договору.
При этом договор не содержит обязанности арендодателя до направления уведомления о расторжении договора направлять в адрес арендатора письменное предупреждение.
Учитывая изложенное, довод о несоблюдении досудебной процедуры, установленной статьей 619 ГК РФ, подлежит отклонению.
По этим же основаниям подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о возможности расторжения договора только по решению суда.
Наличия безусловных оснований для отмены решения, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Исходя из изложенного, оснований к отмене решения суда и удовлетворению апелляционной жалобы не имеется.
Согласно статье 110 АПК РФ, при отклонении заявленных требований, расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 25.02.2016 по делу N А04-11151/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
М.О.ВОЛКОВА
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)