Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец, приобретший на основании договоров цессии права дольщиков по договорам долевого строительства, заявляет иск о признании права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, строительство которого не завершено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Волкович В.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Осининой Н.А.
судей Цыганковой В.А., Овчинниковой Л.Д.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 15 сентября 2016 года гражданское дело N 2-1937/16 по апелляционной жалобе ООО "Адмирал" на решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 20 июня 2016 года по иску Р.Н.Н. к ООО "Адмирал" о признании права собственности на долю в незавершенном объекте строительства.
Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., объяснения представителя ООО "Адмирал" - О., поддержавшей доводы жалобы, представителя Р.Н.Н. - Н., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
Р.Н.Н. обратилась в суд с иском к ООО "Адмирал" о признании права собственности на долю в незавершенном объекте строительства в виде трех квартир.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 16.05.2014 между К.Д.В. и ООО "Адмирал", а также между К.Ф.Б. и ООО "Адмирал" были заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома в отношении трехкомнатных квартир по строительному адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. "Д" (условные номера квартир N N 29, 26, 159). В соответствии с условиями договоров ООО "Адмирал" обязалось построить малоэтажный офисный и жилой комплекс с подземной автостоянкой по вышеуказанному адресу и передать в собственность дольщикам поименованные в договоре квартиры, а дольщики обязались оплатить указанную в договорах стоимость квартир. Дольщики выполнили свои обязательства в части оплаты стоимости квартир, что подтверждается актами приема-передачи простого векселя от 28.10.2014. 9.11.2015 между истцом (цессионарий) и М.Р.Ф., действующим по доверенности от имени К.Д.В. и К.Ф.Б. (цеденты), были заключены договоры цессии, в соответствии с которыми К.Д.В. и К.Ф.Б. уступили истцу все свои права по вышеуказанным договорам долевого участия от 16.05.2014. Истец указала, что условиями договоров долевого участия от 16.05.2014 застройщик обязался передать дольщику квартиры по акту приема-передачи не позднее 4 квартала 2014 года после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. На дату 30.12.2015 строительство объекта не завершено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ответчиком не получено, квартиры истцу по акту приема-передачи не переданы.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, Р.Н.Н. просила признать за ней право собственности на доли в объекте незавершенного строительства в виде трехкомнатной квартиры N 128, условный номер 29, общей площадью 112,5 кв. м, расположенной на 2 этаже в доме 3 лит. А по ул. Фабричная в г. Петергофе, по строительному адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, ул. Фабричная, д. 15, лит. Д; в виде трехкомнатной квартиры N 131, условный номер 26, общей площадью 112,9 кв. м, расположенной на 2 этаже в доме 3 лит. А по ул. Фабричная в г. Петергофе, по строительному адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, ул. Фабричная, д. 15, лит. Д; в виде трехкомнатной квартиры N 4, условный номер 159, общей площадью 117,3 кв. м, расположенной на 2 этаже с в доме 3 лит. А по ул. Фабричная в г. Петергофе, по строительному адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, ул. Фабричная, д. 15, лит. Д.
Решением Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 20 июня 2016 года исковые требования Р.Н.Н. удовлетворены в полном объеме, за истцом признано право собственности на долю в незавершенном объекте строительства в виде трехкомнатной квартиры N 128 (условный номер 29), общей площадью 112,5 кв. м, расположенной на 2 этаже в доме 3 лит. А по ул. Фабричная, г. Петергоф, в многоквартирном комплексе по строительному адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. Д; право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде трехкомнатной квартиры N 131 (условный номер 26), общей площадью 112,9 кв. м, расположенной на 2 этаже в доме 3 лит. А по ул. Фабричная, Петергоф, в многоквартирном комплексе по строительному адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. Д; право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде трехкомнатной квартиры N 4 (условный номер 159), общей площадью 117,3 кв. м, расположенной на 2 этаже в доме 3 лит. А по ул. Фабричная, Петергоф, в многоквартирном комплексе по строительному адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. Д.
В апелляционной жалобе ООО "Адмирал" просит решение суда отменить, полагает его незаконным и необоснованным.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения участников процесса, полагает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В силу природы договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома возникновение прав на приобретение квартиры в собственность зависит от исполнения обязательства по уплате инвестиционного взноса потребителем до завершения строительства в том объекте, который определен договором участия в строительстве многоквартирного дома.
Из материалов дела следует, что 16.05.2014 между К. (дольщик) и ООО "Адмирал" (застройщик) заключен договор N 16/05/14-026-П, участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок с привлечением подрядных организаций построить малоэтажный офисный и жилой комплекс с подземной автостоянкой по строительному адресу: Санкт-Петербург, Петродворцовый район, Петергоф, ул. Фабричная, д. 15, лит. Д и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику квартиру в указанном объекте, описание которой содержится в пункте 1.2 договора, а дольщик обязался уплатить застройщику установленный настоящим договором долевой взнос (цену договора) и принять квартиру по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Пунктом 3.1 договора определено, что застройщик обязуется передать дольщику квартиру по акту приема-передачи не позднее 4 квартала 2014 года после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Характеристики передаваемой квартиры определены в Приложении N 1 к договору, срок оплаты и сумма платежа указаны в Приложении N 2 к договору (л.д. 12 - 22).
Аналогичный вышеуказанному договору 16.05.2014 заключен договор долевого участия N 16/05/14-029-П между К.Д.В. и ООО "Адмирал" (л.д. 28 - 38) и договор долевого участия N 16/05/14-159-П между К.Ф.Б. и ООО "Адмирал" (л.д. 44 - 54).
Из материалов дела усматривается, что в установленном порядке произведена государственная регистрация указанных договоров участия в долевом строительстве, о чем на договорах имеются соответствующие отметки Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.
В подтверждение внесения оплаты по договорам долевого участия К.Д.В. и К.Ф.Б. истцом в материалы дела представлены акты приема-передачи простого векселя от 28.10.2014 по договору N 16/15/14-026П номиналом 6 484 400 руб. (л.д. 26), по договору N 16/15/14-029П номиналом 6 484 400 руб. (л.д. 39), по договору N 16/15/14-159 П номиналом 6 733 800 руб. (л.д. 55).
Также из материалов дела следует, что 9.11.2015 между К.Д.В. и К.Ф.Б. (цеденты) в лице представителя по доверенности М.Р.Ф. и Р.Н.Н. (цессионарий) были заключены договоры цессии, в соответствии с которыми цеденты уступили, а цессионарий приняла права и обязанности в полном объеме по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 16/15/14-026П, N 16/15/14-029П, N 16/15/14-159П от 16.05.2014 (л.д. 23 - 24, 40 - 41, 56 - 57).
В подтверждение внесения платы по договорам цессии от 9.11.2015 истец представила в материалы дела расписки от 9.11.2015 на сумму 3 913 300 руб. по договору 16/15/14-026П (л.д. 27), на сумму 3 913 300 руб. по договору N 16/15/14-029П (л.д. 43), на сумму 4 063 500 руб. по договору N 16/15/14-029П (л.д. 59).
Из ответа ГУП ГУИОН ПИБ Красносельского и Петродворцового районов усматривается, что в соответствии с разрешением на присвоение адреса объекту, выданным ГУП ГУИОН 7.06.2013 N 681, малоэтажному офисному и жилому комплексу с подземной автостоянкой по строительному адресу: Санкт-Петербург, Петродворцовый район, Фабричная ул., д. 15, лит. Д присвоен адрес: Санкт-Петербург, <...>, лит. А. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не предоставлено (л.д. 82).
В материалы дела представлены технические характеристики квартир N N 4, 128, 131, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Петергоф. ул. Фабричная, д. 3, лит. А, составленные ГУП ГУИОН ПИБ Красносельского и Петродворцового районов по состоянию на 17.07.2014 и планы квартир по состоянию на 3.06.2016 (л.д. 87 - 95).
Сведения о регистрации объектов недвижимого имущества - квартир N N 4, 128, 131, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, ул. Фабричная, д. 3, лит. А, а также объектов недвижимого имущества - квартир N N 26, 29, 159, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, ул. Фабричная, д. 15 лит. Д в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Санкт-Петербурга отсутствуют (л.д. 103 - 108).
Разрешая заявленные Р.Н.Н. требования о признании права собственности на доли в незавершенном объекте строительства в виде трех квартир, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска, исходя из того обстоятельства, что истцом перед ответчиком обязательства по оплате долевого строительства выполнены в полном объеме, однако строительство дома ответчиком не завершено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено, обязательства по передаче объектов истцу ответчиком не исполнены, при этом жилые помещения, на строительство которых были направлены уплаченные истцом денежные средства, являются созданными, произведена их первичная инвентаризация.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с ч. 2 ст. 330 ГПК РФ неправильным применением норм материального права являются: неприменение закона, подлежащего применению; применение закона, не подлежащего применению; неправильное истолкование закона.
Решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1 часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям решение суда не соответствует. Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о признании права собственности на долю в незавершенном объекте строительства в виде трех квартир, находит их постановленными с нарушением норм материального права, в отрыве от требований ст. 67 ГПК РФ о полном и всестороннем исследовании доказательств и их оценке в совокупности, и при этом учитывает следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона РФ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статьей 8 этого же Федерального закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Из материалов дела усматривается, что в определенный договором срок строительство многоквартирного дома, в котором расположены квартиры, в отношении которых сторонами заключены договоры долевого участия, не завершено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающее соответствие построенного жилого дома разрешению на строительство и требованиям технических регламентов, не получено.
По смыслу статей 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю в объекте может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, т.е. уже существующего в качестве обусловленного договором объекта недвижимого имущества, способного быть объектом права собственности.
Соответственно, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию стороной истца по настоящему делу, являлось фактическое наличие индивидуально-определенного объекта строительства, то есть спорных квартир.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме подлежат удовлетворению, если истец исполнил обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана. Данное правило применяется и в случае, если на момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но квартира, которая исходя из степени завершенности строительства (80%) фактически передана застройщиком истцу, имеет индивидуально-определенные характеристики и учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости.
В соответствии со ст. 25 ФЗ РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Принимая во внимание, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, в котором истец просила признать право собственности на доли в незавершенном объекте строительства в виде трех квартир, в эксплуатацию не введен, квартиры фактически истцу застройщиком не переданы, сведений о том, что квартиры имеют индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтены в качестве самостоятельных объектов незавершенного строительства, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцом в материалы дела не представлено, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Поскольку в отношении многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, в котором расположены квартиры, в отношении которых истец просит признать право собственности, не получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, основания для признания за истцом права собственности на квартиры в указанном доме как на объекты, оконченные строительством, у суда первой инстанции не имелось.
Суд первой инстанции в противоречие с требованиями действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, удовлетворил заявленные исковые требования при том положении, что доказательств тому, что спорные объекты действительно могут быть отнесены к объектам недвижимого имущества, на которое возможно признать право собственности как на объект завершенного строительства, суду истцом представлено не было.
В материалы дела не представлены с учетом вышеприведенных разъяснений Верховного Суда РФ данные о степени завершенности строительства (80%), об индивидуально-определенных характеристиках квартиры как самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости.
Также судебная коллегия обращает внимание на следующее.
Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
Положениями названного Закона осуществление кадастрового учета предусмотрено в отношении зданий и сооружений, в установленном порядке введенных в эксплуатацию, помещений расположенных в них, а также в отношении объекта незавершенного строительства.
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.
Федеральный закон РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет, что к недвижимому имуществу (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, относятся такие объекты, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (статья 1 Закона), устанавливая особенности регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства (статья 25 Закона).
Поскольку наличие объекта незавершенного строительства подразумевает возможность дальнейшего его преобразования в здание или сооружение, это может повлечь изменение его характеристик, состава помещений в объекте, определяемых по завершении строительства и ввода объекта в эксплуатацию, и подлежащих впоследствии указанию в техническом плане здания, сооружения.
В силу вышеизложенного, постановка на кадастровый учет помещений (жилых и нежилых) до завершения строительства и ввода в эксплуатацию здания (сооружения), в котором они расположены, Законом о кадастре не предусмотрена.
При таком положении состоявшееся решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных Р.Н.И. требований является неисполнимым.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что состоявшееся решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе Р.Н.Н. в удовлетворении исковых требований к ООО "Адмирал" о признании права собственности на долю в незавершенном объекте строительства в виде трех квартир, а именно: квартиры N 128, условный номер 29, расположенной на 2 этаже в доме 3 лит. А по ул. Фабричная в г. Петергофе (строительный адрес: Санкт-Петербург, Петергоф, ул. Фабричная, д. 15, лит. Д); квартиры N 131, условный номер 26, расположенной на 2 этаже в доме 3 лит. А по ул. Фабричная в г. Петергофе (строительный адрес: Санкт-Петербург, Петергоф, ул. Фабричная, д. 15, лит. Д); квартиры N 4, условный номер 159, расположенной на 2 этаже с в доме 3 лит. А по ул. Фабричная в г. Петергофе, (строительный адрес: Санкт-Петербург, Петергоф, ул. Фабричная, д. 15, лит. Д).
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 20 июня 2016 года отменить. Принять новое решение.
В удовлетворении исковых требований Р.Н.Н. к ООО "Адмирал" о признании права собственности на долю в незавершенном объекте строительства в виде трех квартир - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 15.09.2016 N 33-18094/2016 ПО ДЕЛУ N 2-1937/2016
Требование: О признании права собственности на долю в незавершенном объекте строительства в виде трех квартир.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец, приобретший на основании договоров цессии права дольщиков по договорам долевого строительства, заявляет иск о признании права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, строительство которого не завершено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 сентября 2016 г. N 33-18094/2016
Судья: Волкович В.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Осининой Н.А.
судей Цыганковой В.А., Овчинниковой Л.Д.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 15 сентября 2016 года гражданское дело N 2-1937/16 по апелляционной жалобе ООО "Адмирал" на решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 20 июня 2016 года по иску Р.Н.Н. к ООО "Адмирал" о признании права собственности на долю в незавершенном объекте строительства.
Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., объяснения представителя ООО "Адмирал" - О., поддержавшей доводы жалобы, представителя Р.Н.Н. - Н., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Р.Н.Н. обратилась в суд с иском к ООО "Адмирал" о признании права собственности на долю в незавершенном объекте строительства в виде трех квартир.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 16.05.2014 между К.Д.В. и ООО "Адмирал", а также между К.Ф.Б. и ООО "Адмирал" были заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома в отношении трехкомнатных квартир по строительному адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. "Д" (условные номера квартир N N 29, 26, 159). В соответствии с условиями договоров ООО "Адмирал" обязалось построить малоэтажный офисный и жилой комплекс с подземной автостоянкой по вышеуказанному адресу и передать в собственность дольщикам поименованные в договоре квартиры, а дольщики обязались оплатить указанную в договорах стоимость квартир. Дольщики выполнили свои обязательства в части оплаты стоимости квартир, что подтверждается актами приема-передачи простого векселя от 28.10.2014. 9.11.2015 между истцом (цессионарий) и М.Р.Ф., действующим по доверенности от имени К.Д.В. и К.Ф.Б. (цеденты), были заключены договоры цессии, в соответствии с которыми К.Д.В. и К.Ф.Б. уступили истцу все свои права по вышеуказанным договорам долевого участия от 16.05.2014. Истец указала, что условиями договоров долевого участия от 16.05.2014 застройщик обязался передать дольщику квартиры по акту приема-передачи не позднее 4 квартала 2014 года после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. На дату 30.12.2015 строительство объекта не завершено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ответчиком не получено, квартиры истцу по акту приема-передачи не переданы.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, Р.Н.Н. просила признать за ней право собственности на доли в объекте незавершенного строительства в виде трехкомнатной квартиры N 128, условный номер 29, общей площадью 112,5 кв. м, расположенной на 2 этаже в доме 3 лит. А по ул. Фабричная в г. Петергофе, по строительному адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, ул. Фабричная, д. 15, лит. Д; в виде трехкомнатной квартиры N 131, условный номер 26, общей площадью 112,9 кв. м, расположенной на 2 этаже в доме 3 лит. А по ул. Фабричная в г. Петергофе, по строительному адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, ул. Фабричная, д. 15, лит. Д; в виде трехкомнатной квартиры N 4, условный номер 159, общей площадью 117,3 кв. м, расположенной на 2 этаже с в доме 3 лит. А по ул. Фабричная в г. Петергофе, по строительному адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, ул. Фабричная, д. 15, лит. Д.
Решением Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 20 июня 2016 года исковые требования Р.Н.Н. удовлетворены в полном объеме, за истцом признано право собственности на долю в незавершенном объекте строительства в виде трехкомнатной квартиры N 128 (условный номер 29), общей площадью 112,5 кв. м, расположенной на 2 этаже в доме 3 лит. А по ул. Фабричная, г. Петергоф, в многоквартирном комплексе по строительному адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. Д; право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде трехкомнатной квартиры N 131 (условный номер 26), общей площадью 112,9 кв. м, расположенной на 2 этаже в доме 3 лит. А по ул. Фабричная, Петергоф, в многоквартирном комплексе по строительному адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. Д; право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде трехкомнатной квартиры N 4 (условный номер 159), общей площадью 117,3 кв. м, расположенной на 2 этаже в доме 3 лит. А по ул. Фабричная, Петергоф, в многоквартирном комплексе по строительному адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. Д.
В апелляционной жалобе ООО "Адмирал" просит решение суда отменить, полагает его незаконным и необоснованным.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения участников процесса, полагает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В силу природы договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома возникновение прав на приобретение квартиры в собственность зависит от исполнения обязательства по уплате инвестиционного взноса потребителем до завершения строительства в том объекте, который определен договором участия в строительстве многоквартирного дома.
Из материалов дела следует, что 16.05.2014 между К. (дольщик) и ООО "Адмирал" (застройщик) заключен договор N 16/05/14-026-П, участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок с привлечением подрядных организаций построить малоэтажный офисный и жилой комплекс с подземной автостоянкой по строительному адресу: Санкт-Петербург, Петродворцовый район, Петергоф, ул. Фабричная, д. 15, лит. Д и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику квартиру в указанном объекте, описание которой содержится в пункте 1.2 договора, а дольщик обязался уплатить застройщику установленный настоящим договором долевой взнос (цену договора) и принять квартиру по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Пунктом 3.1 договора определено, что застройщик обязуется передать дольщику квартиру по акту приема-передачи не позднее 4 квартала 2014 года после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Характеристики передаваемой квартиры определены в Приложении N 1 к договору, срок оплаты и сумма платежа указаны в Приложении N 2 к договору (л.д. 12 - 22).
Аналогичный вышеуказанному договору 16.05.2014 заключен договор долевого участия N 16/05/14-029-П между К.Д.В. и ООО "Адмирал" (л.д. 28 - 38) и договор долевого участия N 16/05/14-159-П между К.Ф.Б. и ООО "Адмирал" (л.д. 44 - 54).
Из материалов дела усматривается, что в установленном порядке произведена государственная регистрация указанных договоров участия в долевом строительстве, о чем на договорах имеются соответствующие отметки Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.
В подтверждение внесения оплаты по договорам долевого участия К.Д.В. и К.Ф.Б. истцом в материалы дела представлены акты приема-передачи простого векселя от 28.10.2014 по договору N 16/15/14-026П номиналом 6 484 400 руб. (л.д. 26), по договору N 16/15/14-029П номиналом 6 484 400 руб. (л.д. 39), по договору N 16/15/14-159 П номиналом 6 733 800 руб. (л.д. 55).
Также из материалов дела следует, что 9.11.2015 между К.Д.В. и К.Ф.Б. (цеденты) в лице представителя по доверенности М.Р.Ф. и Р.Н.Н. (цессионарий) были заключены договоры цессии, в соответствии с которыми цеденты уступили, а цессионарий приняла права и обязанности в полном объеме по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 16/15/14-026П, N 16/15/14-029П, N 16/15/14-159П от 16.05.2014 (л.д. 23 - 24, 40 - 41, 56 - 57).
В подтверждение внесения платы по договорам цессии от 9.11.2015 истец представила в материалы дела расписки от 9.11.2015 на сумму 3 913 300 руб. по договору 16/15/14-026П (л.д. 27), на сумму 3 913 300 руб. по договору N 16/15/14-029П (л.д. 43), на сумму 4 063 500 руб. по договору N 16/15/14-029П (л.д. 59).
Из ответа ГУП ГУИОН ПИБ Красносельского и Петродворцового районов усматривается, что в соответствии с разрешением на присвоение адреса объекту, выданным ГУП ГУИОН 7.06.2013 N 681, малоэтажному офисному и жилому комплексу с подземной автостоянкой по строительному адресу: Санкт-Петербург, Петродворцовый район, Фабричная ул., д. 15, лит. Д присвоен адрес: Санкт-Петербург, <...>, лит. А. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не предоставлено (л.д. 82).
В материалы дела представлены технические характеристики квартир N N 4, 128, 131, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Петергоф. ул. Фабричная, д. 3, лит. А, составленные ГУП ГУИОН ПИБ Красносельского и Петродворцового районов по состоянию на 17.07.2014 и планы квартир по состоянию на 3.06.2016 (л.д. 87 - 95).
Сведения о регистрации объектов недвижимого имущества - квартир N N 4, 128, 131, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, ул. Фабричная, д. 3, лит. А, а также объектов недвижимого имущества - квартир N N 26, 29, 159, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, ул. Фабричная, д. 15 лит. Д в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Санкт-Петербурга отсутствуют (л.д. 103 - 108).
Разрешая заявленные Р.Н.Н. требования о признании права собственности на доли в незавершенном объекте строительства в виде трех квартир, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска, исходя из того обстоятельства, что истцом перед ответчиком обязательства по оплате долевого строительства выполнены в полном объеме, однако строительство дома ответчиком не завершено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено, обязательства по передаче объектов истцу ответчиком не исполнены, при этом жилые помещения, на строительство которых были направлены уплаченные истцом денежные средства, являются созданными, произведена их первичная инвентаризация.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с ч. 2 ст. 330 ГПК РФ неправильным применением норм материального права являются: неприменение закона, подлежащего применению; применение закона, не подлежащего применению; неправильное истолкование закона.
Решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1 часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям решение суда не соответствует. Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о признании права собственности на долю в незавершенном объекте строительства в виде трех квартир, находит их постановленными с нарушением норм материального права, в отрыве от требований ст. 67 ГПК РФ о полном и всестороннем исследовании доказательств и их оценке в совокупности, и при этом учитывает следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона РФ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статьей 8 этого же Федерального закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Из материалов дела усматривается, что в определенный договором срок строительство многоквартирного дома, в котором расположены квартиры, в отношении которых сторонами заключены договоры долевого участия, не завершено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающее соответствие построенного жилого дома разрешению на строительство и требованиям технических регламентов, не получено.
По смыслу статей 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю в объекте может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, т.е. уже существующего в качестве обусловленного договором объекта недвижимого имущества, способного быть объектом права собственности.
Соответственно, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию стороной истца по настоящему делу, являлось фактическое наличие индивидуально-определенного объекта строительства, то есть спорных квартир.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме подлежат удовлетворению, если истец исполнил обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана. Данное правило применяется и в случае, если на момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но квартира, которая исходя из степени завершенности строительства (80%) фактически передана застройщиком истцу, имеет индивидуально-определенные характеристики и учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости.
В соответствии со ст. 25 ФЗ РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Принимая во внимание, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, в котором истец просила признать право собственности на доли в незавершенном объекте строительства в виде трех квартир, в эксплуатацию не введен, квартиры фактически истцу застройщиком не переданы, сведений о том, что квартиры имеют индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтены в качестве самостоятельных объектов незавершенного строительства, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцом в материалы дела не представлено, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Поскольку в отношении многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, в котором расположены квартиры, в отношении которых истец просит признать право собственности, не получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, основания для признания за истцом права собственности на квартиры в указанном доме как на объекты, оконченные строительством, у суда первой инстанции не имелось.
Суд первой инстанции в противоречие с требованиями действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, удовлетворил заявленные исковые требования при том положении, что доказательств тому, что спорные объекты действительно могут быть отнесены к объектам недвижимого имущества, на которое возможно признать право собственности как на объект завершенного строительства, суду истцом представлено не было.
В материалы дела не представлены с учетом вышеприведенных разъяснений Верховного Суда РФ данные о степени завершенности строительства (80%), об индивидуально-определенных характеристиках квартиры как самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости.
Также судебная коллегия обращает внимание на следующее.
Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
Положениями названного Закона осуществление кадастрового учета предусмотрено в отношении зданий и сооружений, в установленном порядке введенных в эксплуатацию, помещений расположенных в них, а также в отношении объекта незавершенного строительства.
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.
Федеральный закон РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет, что к недвижимому имуществу (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, относятся такие объекты, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (статья 1 Закона), устанавливая особенности регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства (статья 25 Закона).
Поскольку наличие объекта незавершенного строительства подразумевает возможность дальнейшего его преобразования в здание или сооружение, это может повлечь изменение его характеристик, состава помещений в объекте, определяемых по завершении строительства и ввода объекта в эксплуатацию, и подлежащих впоследствии указанию в техническом плане здания, сооружения.
В силу вышеизложенного, постановка на кадастровый учет помещений (жилых и нежилых) до завершения строительства и ввода в эксплуатацию здания (сооружения), в котором они расположены, Законом о кадастре не предусмотрена.
При таком положении состоявшееся решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных Р.Н.И. требований является неисполнимым.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что состоявшееся решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе Р.Н.Н. в удовлетворении исковых требований к ООО "Адмирал" о признании права собственности на долю в незавершенном объекте строительства в виде трех квартир, а именно: квартиры N 128, условный номер 29, расположенной на 2 этаже в доме 3 лит. А по ул. Фабричная в г. Петергофе (строительный адрес: Санкт-Петербург, Петергоф, ул. Фабричная, д. 15, лит. Д); квартиры N 131, условный номер 26, расположенной на 2 этаже в доме 3 лит. А по ул. Фабричная в г. Петергофе (строительный адрес: Санкт-Петербург, Петергоф, ул. Фабричная, д. 15, лит. Д); квартиры N 4, условный номер 159, расположенной на 2 этаже с в доме 3 лит. А по ул. Фабричная в г. Петергофе, (строительный адрес: Санкт-Петербург, Петергоф, ул. Фабричная, д. 15, лит. Д).
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 20 июня 2016 года отменить. Принять новое решение.
В удовлетворении исковых требований Р.Н.Н. к ООО "Адмирал" о признании права собственности на долю в незавершенном объекте строительства в виде трех квартир - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)