Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 4 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 9 августа 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей Д.Н. Садиковой, А.И. Трубицына,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДГИ г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 мая 2016 года
по делу N А40-195931/15, принятое судьей Селиверстовой Н.Н.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Линдгрейв"
к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Сотников К.А. (по доверенности от 30.03.2016)
от ответчика: Атаманов Р.С. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Линдгрейв" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Линдгрейв" при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 100,1 кв. м, (подвал, пом 1, комн. 11 - 24), расположенного по адресу: г. Москва, пер. Огородная Слобода, д. 12, пом. 1, путем принятия п. 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 8 577 324 (восемь миллионов пятьсот семьдесят семь тысяч триста двадцать четыре) руб. 00 копеек, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется." Пункта 3.4 договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 142 955 (сто сорок две тысячи девятьсот пятьдесят пять) руб. 40 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга" (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2016 года по делу N А40-195931/15, урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Линдгрейв" (ОГРН 1027739545470) при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 100,1 кв. м, (подвал, пом 1, комн. 11 - 24), расположенного по адресу: г. Москва, пер. Огородная Слобода, д. 12, пом. 1, путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 8 577 324 (восемь миллионов пятьсот семьдесят семь тысяч триста двадцать четыре) руб. 00 копеек, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется." Пункта 3.4. договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 142 955 (сто сорок две тысячи девятьсот пятьдесят пять) руб. 40 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга".
С решением не согласился ответчик, поджал апелляционную жалобу в которой просит, решение Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2016 года и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Департаментом в материалы судебного дела был представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта.
Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 11 мая 2016 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела, 07 ноября 2005 года между Департаментом имущества города Москвы (правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы) (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Линдгрейв" (арендатор) был заключен Договор N 1-1003/05 аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, согласно условиям которого, Арендодатель сдает, а Арендатор принимает нежилое помещение площадью 100,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, пер. Огородная Слобода, д. 12 пом. 1. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРП 28 декабря 2005 года.
Общество с ограниченной ответственностью "Линдгрейв" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 года N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской от 25.09.2015 года.
Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 15 мая 2015 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение Общества с ограниченной ответственностью "Линдгрейв", 11 августа 2015 года направил Истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 11 412 000, 00 руб. (п. 3.1) на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 23.07.2015 года N 773Г/118 ООО "АБН-Консалт".
В соответствии с п. 3.4 проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 190 200 руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "Независимая экспертиза XXI век". В соответствии с подготовленным ООО "Независимая экспертиза XXI век" заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 8 097 500,00 руб. то есть ниже суммы, указанной Департаментом.
Истец подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта п. 3.1 договора, в части указания цены выкупаемого помещения, п. 3.4 Договора.
Истец 09.09.2015 года направил Ответчику подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.
Департамент в ответ на указанное обращение (исх. от 17.09.2015 года N 33-5-14147/15-(0)-3, сообщил Истцу об отказе в предоставлении государственной услуги. Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, суд посчитал, что Общество с ограниченной ответственностью "Линдгрейв" соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 02 февраля 2016 года назначено проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО "Судебные экспертизы и Исследования, эксперту Вельгоше Ангелине Юрьевне. Перед экспертом поставлен вопрос:
Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Огородная Слобода, д. 12, пом. I, с кадастровым номером 77:01:0001083:1590, общей площадью 100, 1 кв. м, (подвал, пом. I, комн. 11 - 24) по состоянию на 15.05.2015 г.?
Согласно Заключению Эксперта N 28.03.2016/А40-195931/15-6-1622 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 100,1 кв. м по адресу: г. Москва, пер. Огородная Слобода, д. 12, пом. I стоимость объекта на дату экспертной оценки 15.05.2015 года составляет 8 577 324 руб. 00 коп. без учета НДС.
В судебное заседание по ходатайству Ответчика был вызван эксперт, который дал необходимые пояснения, а также ответил на вопросы.
В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 100,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, пер. Огородная Слобода, д. 12, пом. 1, путем принятия пункта 3.1 договора, в редакции с ценой продажи объекта нежилого фонда, с учетом результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, за вычетом НДС, то есть с ценой продажи в размере 8 577 324 руб. 00 коп. без учета НДС, а также с учетом изменений в части предоставления рассрочки на оплату стоимости нежилых помещений (пункт 3.4 договора).
В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По представленному экспертному заключению эксперт пояснил, что на момент 1999 года удовлетворительная оценка здания составляла 52%. В экспертном заключении указаны все ценообразующие факторы - 1 линия и доступность. Указанная корректировка применена на основании сборника рыночных корректировок.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Суд первой инстанции исследовав заключение судебной экспертизы пришел к выводу, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.
При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
Согласно пункту 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
Частью 1 статьи 9 названного Закона предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.
Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ Общество с ограниченной ответственностью "Линдгрейв" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно ст. 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2016 года по делу N А40-195931/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.08.2016 N 09АП-33119/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-195931/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 августа 2016 г. N 09АП-33119/2016-ГК
Дело N А40-195931/15
Резолютивная часть постановления объявлена 4 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 9 августа 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи В.Р. Валиева,
судей Д.Н. Садиковой, А.И. Трубицына,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДГИ г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 мая 2016 года
по делу N А40-195931/15, принятое судьей Селиверстовой Н.Н.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Линдгрейв"
к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Сотников К.А. (по доверенности от 30.03.2016)
от ответчика: Атаманов Р.С. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Линдгрейв" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Линдгрейв" при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 100,1 кв. м, (подвал, пом 1, комн. 11 - 24), расположенного по адресу: г. Москва, пер. Огородная Слобода, д. 12, пом. 1, путем принятия п. 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 8 577 324 (восемь миллионов пятьсот семьдесят семь тысяч триста двадцать четыре) руб. 00 копеек, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется." Пункта 3.4 договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 142 955 (сто сорок две тысячи девятьсот пятьдесят пять) руб. 40 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга" (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2016 года по делу N А40-195931/15, урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Линдгрейв" (ОГРН 1027739545470) при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 100,1 кв. м, (подвал, пом 1, комн. 11 - 24), расположенного по адресу: г. Москва, пер. Огородная Слобода, д. 12, пом. 1, путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 8 577 324 (восемь миллионов пятьсот семьдесят семь тысяч триста двадцать четыре) руб. 00 копеек, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется." Пункта 3.4. договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 142 955 (сто сорок две тысячи девятьсот пятьдесят пять) руб. 40 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга".
С решением не согласился ответчик, поджал апелляционную жалобу в которой просит, решение Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2016 года и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению заявителя жалобы, суд не принял во внимание положения ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которым право на проведение оценки уполномоченным органом субъекта Российской Федерации является безусловным.
Соответственно, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Департаментом в материалы судебного дела был представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта.
Истец просит решение суда оставить в силе, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав возражения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения от 11 мая 2016 года и удовлетворения жалобы.
Как усматривается из материалов дела, 07 ноября 2005 года между Департаментом имущества города Москвы (правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы) (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Линдгрейв" (арендатор) был заключен Договор N 1-1003/05 аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, согласно условиям которого, Арендодатель сдает, а Арендатор принимает нежилое помещение площадью 100,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, пер. Огородная Слобода, д. 12 пом. 1. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРП 28 декабря 2005 года.
Общество с ограниченной ответственностью "Линдгрейв" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 года N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской от 25.09.2015 года.
Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 15 мая 2015 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение Общества с ограниченной ответственностью "Линдгрейв", 11 августа 2015 года направил Истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 11 412 000, 00 руб. (п. 3.1) на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 23.07.2015 года N 773Г/118 ООО "АБН-Консалт".
В соответствии с п. 3.4 проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 190 200 руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "Независимая экспертиза XXI век". В соответствии с подготовленным ООО "Независимая экспертиза XXI век" заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 8 097 500,00 руб. то есть ниже суммы, указанной Департаментом.
Истец подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта п. 3.1 договора, в части указания цены выкупаемого помещения, п. 3.4 Договора.
Истец 09.09.2015 года направил Ответчику подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.
Департамент в ответ на указанное обращение (исх. от 17.09.2015 года N 33-5-14147/15-(0)-3, сообщил Истцу об отказе в предоставлении государственной услуги. Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, суд посчитал, что Общество с ограниченной ответственностью "Линдгрейв" соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы от 02 февраля 2016 года назначено проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО "Судебные экспертизы и Исследования, эксперту Вельгоше Ангелине Юрьевне. Перед экспертом поставлен вопрос:
Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Огородная Слобода, д. 12, пом. I, с кадастровым номером 77:01:0001083:1590, общей площадью 100, 1 кв. м, (подвал, пом. I, комн. 11 - 24) по состоянию на 15.05.2015 г.?
Согласно Заключению Эксперта N 28.03.2016/А40-195931/15-6-1622 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 100,1 кв. м по адресу: г. Москва, пер. Огородная Слобода, д. 12, пом. I стоимость объекта на дату экспертной оценки 15.05.2015 года составляет 8 577 324 руб. 00 коп. без учета НДС.
В судебное заседание по ходатайству Ответчика был вызван эксперт, который дал необходимые пояснения, а также ответил на вопросы.
В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 100,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, пер. Огородная Слобода, д. 12, пом. 1, путем принятия пункта 3.1 договора, в редакции с ценой продажи объекта нежилого фонда, с учетом результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, за вычетом НДС, то есть с ценой продажи в размере 8 577 324 руб. 00 коп. без учета НДС, а также с учетом изменений в части предоставления рассрочки на оплату стоимости нежилых помещений (пункт 3.4 договора).
В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По представленному экспертному заключению эксперт пояснил, что на момент 1999 года удовлетворительная оценка здания составляла 52%. В экспертном заключении указаны все ценообразующие факторы - 1 линия и доступность. Указанная корректировка применена на основании сборника рыночных корректировок.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Суд первой инстанции исследовав заключение судебной экспертизы пришел к выводу, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.
При этом не может быть принят во внимание довод ответчика о нарушении судебным экспертом ФСО N 3 и N 7, выразившееся, по мнению ответчика, в некорректном подборе объектов аналогов и неправильном определении корректировок, поскольку ответчиком не указано как выявленные, по его мнению, "недостатки экспертного заключения" отразились или могли отразиться на итоговой величине оценки.
Доводы Департамента о необоснованности экспертного заключения не подтверждены соответствующими расчетами, пояснениями к расчетам, обеспечивающими проверяемость выводов и результатов.
Представленное в материалах дела экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оно достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
Согласно пункту 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
Частью 1 статьи 9 названного Закона предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.
Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ Общество с ограниченной ответственностью "Линдгрейв" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно ст. 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2016 года по делу N А40-195931/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Д.Н.САДИКОВА
А.И.ТРУБИЦЫН
В.Р.ВАЛИЕВ
Судьи
Д.Н.САДИКОВА
А.И.ТРУБИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)