Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что в связи с неоднократным нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы образовалась задолженность.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Белоусова И.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Строгонова М.В.,
судей Федерякиной М.А., Бобровой Ю.М.,
при секретаре С.С.Ш.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной М.А.
гражданское дело по апелляционной жалобе Х.А.А. на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 16 марта 2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска Х.А.А. к ООО "Кафе-Алиса.ру" о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, судебных расходов, расходов на оплату услуг представителя, - отказать полностью.
установила:
Истец Х.А.А. обратился в суд с иском к ответчику ООО "Кафе-Алиса.ру" и просил расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2010, взыскать арендную плату в размере ******, расходы по оплате госпошлины ******, расходы на оплату услуг представителя в размере ******.
В обоснование заявленных требований указал, что 01.07.2010 года между сторонами был заключен договор аренды недвижимого имущества - ******. Размер арендной платы составляет ****** руб. в месяц, задолженность по оплате арендной платы составляет ****** руб. В связи с неоднократным нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы, в соответствии с пунктом 7 договора аренды истец уведомил ООО "Кафе-Алиса.ру" о расторжении договора аренды.
Истец Х.А.А. в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Ответчик ООО "Кафе-Алиса.ру" в судебное заседание явку уполномоченного представителя не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил, об уважительных причинах неявки не сообщил.
Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого просит истец Х.А.А. по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, полагая решение незаконным и необоснованным, поскольку суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца Х.А.А. по доверенности Е., полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенного о судебном заседании ответчика ООО "Кафе-Алиса.ру", судебная коллегия, обсудив доводы апелляционной жалобы, находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ в Постановлении N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении" решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренда может быть досрочно расторгнут судом в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из материалов дела видно, что 01.07.2010 между С.С.А. (арендодатель) и ответчиком ООО "Кафе-Алиса.ру" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества сроком на 5 лет с момента подписания передаточного акта, по условиям которого ответчику предоставлено в аренду помещение ******, ответчик обязуется использовать его под кафе (пункты 1.1, 1.2, 2.1 договора).
01.10.2010 между С.С.А. (продавец), с одной стороны, и Х.А.О. (покупатель), с другой стороны, заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 164,8 кв. м, номера на поэтажном плане: этаж 2, помещение IX комнаты с 16 по 30, расположенного по адресу ******.
28.07.2014 между Х.А.О. (продавец), с одной стороны, и Х.А.А. (покупатель), с другой стороны, заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 164,8 кв. м, номера на поэтажном плане: этаж 2, помещение IX комнаты с 16 по 30, расположенного по адресу: ******.
Истец Х.А.А. в настоящее время является собственником указанного жилого помещения.
Разрешая заявленные требования и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств наличия задолженности у ответчика по арендным платежам, а также истец просит взыскать задолженность, в том числе за период с 28.02.2011 по 15.09.2014, однако в указанный период истец собственником нежилого помещения не являлся.
С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они сделаны с нарушением норм материального права, судом неправильно распределено бремя доказывания.
В силу статьи 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендные платежи в соответствии с условиями договора обязательства выплачивались ответчиком, как прежним собственникам, так и настоящему собственнику, то есть истцу Х.А.А.
Согласно положениям статьи 56 ГПК РФ именно ответчик обязан был представить доказательства уплаты арендных платежей в установленные сроки в полном объеме в спорный период.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 312 ГК РФ, если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.
В силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ, обязательство прекращается надлежащим исполнением.
Согласно пункту 5.3 договора аренды, размер арендной платы составляет ****** руб. и уплачивается ежемесячно не позднее 3-го числа текущего месяца. В случае просрочки арендатором обязательства по внесению арендной платы на срок более чем два рабочих дня, ответчик уплачивает пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. При просрочке исполнения обязательства по оплате арендной платы на срок более чем 15 дней рабочих дней, арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор (раздел 6 договора).
Согласно расчету истца, который ответчиком не опровергнут, задолженность ответчика по арендным платежам за период с 28.02.2011 по 31.10.2014 составляет 188 543 руб.
Поскольку, надлежащее исполнения обязательств по внесению арендных платежей по договорам аренды ответчиком не подтверждено, то требования истца Х.А.А. о взыскании с ответчика ****** руб. подлежат удовлетворению, а решение суда отмене.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 ГК РФ предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, не вносит арендную плату.
Согласно разделу 7 договора, в соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор два раза в течение срока договора аренды допускает просрочку (полностью или частично) оплаты, установленного договором срока платежа. Сторона вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления виновной стороне письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств исполнения по договору.
15.10.2014 истец Х.А.А. направил в адрес ООО "Кафе-Алиса.ру" письмо о смене собственника нежилых помещений и принятии им обязательств арендодателя по договору аренды от 01.07.2010.
26.11.2014 истцом Х.А.А. ответчику ООО "Кафе-Алиса.ру" было направлено письмо о расторжении договора аренды в связи с имеющейся и непогашенной задолженностью по арендной плате в размере ****** руб. (л.д. 18 - 20).
Поскольку факт неисполнения ответчиком своих обязательств по уплате арендных платежей подтверждается материалами дела, истец обращался к ответчику с претензией по поводу расторжения договора (л.д. 28), направил ответчику уведомление о расторжении договора, которые были оставлены ответчиком без ответа, судебная коллегия считает возможным расторгнуть договоры аренды, тем самым удовлетворив требования истца в указанной части.
В соответствии с частью 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (статья 100 ГПК РФ).
По смыслу указанной нормы суд может ограничить взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов сумму, если сочтет ее чрезмерной с учетом конкретных обстоятельств, используя критерий разумность понесенных расходов.
Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов по существу, оценив представленные доказательства, исследовав обстоятельства по делу, с учетом принципа разумности, объема выполненной работы, характера спора, судебная коллегия приходит к выводу о частичном удовлетворении расходов на представителя в сумме ****** руб.
В соответствии со статьями 88, 98 ГПК РФ судебная коллегия взыскивает с ответчика ООО "Кафе-Алиса.ру" в пользу истца расходы на оплату госпошлины в размере ****** коп.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 16 марта 2015 года - отменить.
Постановить по делу новое решение.
Исковые требования удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения IX комнаты 16 - 30, общей площадью 164,8 кв. м с отделкой, оборудование, мебелью, посудой и инвентарем, расположенного по адресу: г. ****** заключенный между С.С.А. (арендодатель) и ООО "Кафе-Алиса.ру" (арендатор) 01 июля 2010 года.
Взыскать с ООО "Кафе-Алиса.ру" в пользу Х.А.А. задолженность по оплате арендных платежей по договору аренды от 01 июля 2010 года за период с 28.02.2011 по 31.10.2014 в размере ****** руб., расходы на оплату услуг представителя в размере ****** руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере ******.
В удовлетворении исковых требований в остальной части - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 02.12.2015 ПО ДЕЛУ N 33-36712/2015
Требование: О расторжении договора аренды, взыскании денежных средств.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что в связи с неоднократным нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы образовалась задолженность.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 декабря 2015 г. по делу N 33-36712
Судья: Белоусова И.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Строгонова М.В.,
судей Федерякиной М.А., Бобровой Ю.М.,
при секретаре С.С.Ш.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной М.А.
гражданское дело по апелляционной жалобе Х.А.А. на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 16 марта 2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска Х.А.А. к ООО "Кафе-Алиса.ру" о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, судебных расходов, расходов на оплату услуг представителя, - отказать полностью.
установила:
Истец Х.А.А. обратился в суд с иском к ответчику ООО "Кафе-Алиса.ру" и просил расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2010, взыскать арендную плату в размере ******, расходы по оплате госпошлины ******, расходы на оплату услуг представителя в размере ******.
В обоснование заявленных требований указал, что 01.07.2010 года между сторонами был заключен договор аренды недвижимого имущества - ******. Размер арендной платы составляет ****** руб. в месяц, задолженность по оплате арендной платы составляет ****** руб. В связи с неоднократным нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы, в соответствии с пунктом 7 договора аренды истец уведомил ООО "Кафе-Алиса.ру" о расторжении договора аренды.
Истец Х.А.А. в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Ответчик ООО "Кафе-Алиса.ру" в судебное заседание явку уполномоченного представителя не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил, об уважительных причинах неявки не сообщил.
Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого просит истец Х.А.А. по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, полагая решение незаконным и необоснованным, поскольку суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца Х.А.А. по доверенности Е., полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенного о судебном заседании ответчика ООО "Кафе-Алиса.ру", судебная коллегия, обсудив доводы апелляционной жалобы, находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ в Постановлении N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении" решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренда может быть досрочно расторгнут судом в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из материалов дела видно, что 01.07.2010 между С.С.А. (арендодатель) и ответчиком ООО "Кафе-Алиса.ру" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества сроком на 5 лет с момента подписания передаточного акта, по условиям которого ответчику предоставлено в аренду помещение ******, ответчик обязуется использовать его под кафе (пункты 1.1, 1.2, 2.1 договора).
01.10.2010 между С.С.А. (продавец), с одной стороны, и Х.А.О. (покупатель), с другой стороны, заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 164,8 кв. м, номера на поэтажном плане: этаж 2, помещение IX комнаты с 16 по 30, расположенного по адресу ******.
28.07.2014 между Х.А.О. (продавец), с одной стороны, и Х.А.А. (покупатель), с другой стороны, заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 164,8 кв. м, номера на поэтажном плане: этаж 2, помещение IX комнаты с 16 по 30, расположенного по адресу: ******.
Истец Х.А.А. в настоящее время является собственником указанного жилого помещения.
Разрешая заявленные требования и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств наличия задолженности у ответчика по арендным платежам, а также истец просит взыскать задолженность, в том числе за период с 28.02.2011 по 15.09.2014, однако в указанный период истец собственником нежилого помещения не являлся.
С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они сделаны с нарушением норм материального права, судом неправильно распределено бремя доказывания.
В силу статьи 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендные платежи в соответствии с условиями договора обязательства выплачивались ответчиком, как прежним собственникам, так и настоящему собственнику, то есть истцу Х.А.А.
Согласно положениям статьи 56 ГПК РФ именно ответчик обязан был представить доказательства уплаты арендных платежей в установленные сроки в полном объеме в спорный период.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 312 ГК РФ, если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.
В силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ, обязательство прекращается надлежащим исполнением.
Согласно пункту 5.3 договора аренды, размер арендной платы составляет ****** руб. и уплачивается ежемесячно не позднее 3-го числа текущего месяца. В случае просрочки арендатором обязательства по внесению арендной платы на срок более чем два рабочих дня, ответчик уплачивает пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. При просрочке исполнения обязательства по оплате арендной платы на срок более чем 15 дней рабочих дней, арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор (раздел 6 договора).
Согласно расчету истца, который ответчиком не опровергнут, задолженность ответчика по арендным платежам за период с 28.02.2011 по 31.10.2014 составляет 188 543 руб.
Поскольку, надлежащее исполнения обязательств по внесению арендных платежей по договорам аренды ответчиком не подтверждено, то требования истца Х.А.А. о взыскании с ответчика ****** руб. подлежат удовлетворению, а решение суда отмене.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 ГК РФ предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, не вносит арендную плату.
Согласно разделу 7 договора, в соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор два раза в течение срока договора аренды допускает просрочку (полностью или частично) оплаты, установленного договором срока платежа. Сторона вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления виновной стороне письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств исполнения по договору.
15.10.2014 истец Х.А.А. направил в адрес ООО "Кафе-Алиса.ру" письмо о смене собственника нежилых помещений и принятии им обязательств арендодателя по договору аренды от 01.07.2010.
26.11.2014 истцом Х.А.А. ответчику ООО "Кафе-Алиса.ру" было направлено письмо о расторжении договора аренды в связи с имеющейся и непогашенной задолженностью по арендной плате в размере ****** руб. (л.д. 18 - 20).
Поскольку факт неисполнения ответчиком своих обязательств по уплате арендных платежей подтверждается материалами дела, истец обращался к ответчику с претензией по поводу расторжения договора (л.д. 28), направил ответчику уведомление о расторжении договора, которые были оставлены ответчиком без ответа, судебная коллегия считает возможным расторгнуть договоры аренды, тем самым удовлетворив требования истца в указанной части.
В соответствии с частью 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (статья 100 ГПК РФ).
По смыслу указанной нормы суд может ограничить взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов сумму, если сочтет ее чрезмерной с учетом конкретных обстоятельств, используя критерий разумность понесенных расходов.
Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов по существу, оценив представленные доказательства, исследовав обстоятельства по делу, с учетом принципа разумности, объема выполненной работы, характера спора, судебная коллегия приходит к выводу о частичном удовлетворении расходов на представителя в сумме ****** руб.
В соответствии со статьями 88, 98 ГПК РФ судебная коллегия взыскивает с ответчика ООО "Кафе-Алиса.ру" в пользу истца расходы на оплату госпошлины в размере ****** коп.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 16 марта 2015 года - отменить.
Постановить по делу новое решение.
Исковые требования удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения IX комнаты 16 - 30, общей площадью 164,8 кв. м с отделкой, оборудование, мебелью, посудой и инвентарем, расположенного по адресу: г. ****** заключенный между С.С.А. (арендодатель) и ООО "Кафе-Алиса.ру" (арендатор) 01 июля 2010 года.
Взыскать с ООО "Кафе-Алиса.ру" в пользу Х.А.А. задолженность по оплате арендных платежей по договору аренды от 01 июля 2010 года за период с 28.02.2011 по 31.10.2014 в размере ****** руб., расходы на оплату услуг представителя в размере ****** руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере ******.
В удовлетворении исковых требований в остальной части - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)