Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Н. Лаптевой,
судей Н.И. Левченко, В.Р. Валиева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2016 года
по делу N А40-100386/2015, принятое судьей Романенковой С.В. (шифр судьи - 64-791)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Фармасимплекс" (ОГРН 1037700148936, 127572, город Москва, улица Абрамцевская, дом 16 Б)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, город Москва, улица Бахрушина, дом 20)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.
при участии в судебном заседании:
от истца: Цынжаловская С.В. (доверенность от 26.03.2016)
от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (доверенность от 07.12.2015)
установил:
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2016 года исковые требования с учетом уточнения удовлетворены частично, урегулированы разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "Фармасимплекс" (далее - истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее - ответчик), возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 79,0 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, ул. Абрамцевская, д. 16Б (этаж 1, пом. III, комн. 1 - 4, 4а, 5 - 7, 7а, 8, и), изложив пункты 1.1, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.6 (абзац 4, 5), 5.4, 5.5, 6.1 в следующей редакции:
"1.1 Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: город Москва, ул. Абрамцевская, д. 16Б, общей площадью 79,0 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1 - 4, 4а, 5 - 7, 7а, 8, и), а Покупатель принять и оплатить это имущество.
3.1 Рыночная стоимость Объекта в соответствии с Заключением эксперта, выполненном АНО НКЦ СЭ "Гильдия", составляет 5.278.000 (Пять миллионов двести семьдесят восемь тысяч) рублей, без НДС.
В счет выкупной стоимости зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере 433.000 (Четыреста тридцать три тысячи) рублей, определенной в Заключении эксперта, выполненном АНО НКЦ СЭ "Гильдия".
С учетом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена объекта составляет 4.845.000 (Четыре миллиона восемьсот сорок пять тысяч) руб. 00 коп.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
3.2 Оплата по договору производится в рассрочку в течение пяти лет.
3.3 На остаточную сумму денежных средств, оплачиваемых в рассрочку в счет выкупа Объекта, начисляются проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты вступления в силу решения суда и представления Департаментом полного комплекта документов по Договору. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 80.750 (Восемьдесят тысяч семьсот пятьдесят) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
3.6 (абзацы 4, 5) Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца и доводится до сведения Покупателя. Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с расчетного счета Покупателя о перечислении средств, в размере и сроки, указанные в Графике платежей.
5.4 В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1 Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты в соответствии с Графиком платежей (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец вправе в досудебном порядке урегулировать вопрос путем направления Покупателю претензионного уведомления. При не поступлении от
Покупателя ответа на направленную в его адрес претензию по истечении 30 дней с момента получения претензии Покупателем, Продавец имеет право на расторжение настоящего Договора в судебном порядке.
5.5 При ненадлежащем исполнении обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6.1 Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, в досудебном порядке.
б) Исключить из договора купли-продажи пункты 5.2, 5.3.
В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.
При этом суд исходил из обоснованности исковых требований.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Ссылается, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, истец против доводов жалобы возражал.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.
Как видно из материалов дела, истец арендует нежилые помещения площадью 79,0 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1 - 4, 4а, 5 - 7, 7а, 8, и), расположенные по адресу: город Москва, ул. Абрамцевская, д. 16Б, находящееся в собственности у города Москвы, на основании договора аренды нежилого фонда от 28.07.2014 г. N 036-442/04 с учетом дополнительных соглашений, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.
Выписка из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы подтверждает отнесение истца к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и Законом города Москвы от 26.11.2008 г. N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве".
Истец в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ 22.12.2014 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого недвижимого имущества.
Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 28.07.2014 г.; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что истец не представил доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта нежилого фонда, подготовленного Обществом с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт", достоверность которого подтверждена заключением НП СРО "СВОД" от 11.02.2015 г. N 94/С-15, согласно которому стоимость недвижимого имущества составляет 7.314.000 руб., поэтому не может быть принята в качестве доказательства рыночной цены иная оценка, в том числе, проведенная в рамках судебной экспертизы.
Также суд первой инстанции в решении не указал, каким требованиям Закона об оценочной деятельности не соответствует данный отчет и не дал ему правовой оценки на основании положений федеральных стандартов на предмет обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиками подходов.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными доводами ответчика по следующим основаниям.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца правомерно назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.
Согласно заключению эксперта Автономной некоммерческой организации Научно-консультационный центр судебной экспертизы "Гильдия" О.А. Ефименко, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, рыночная стоимость нежилых помещений площадью 79,9 кв. м, расположенных по адресу: город Москва, ул. Абрамцевская, д. 16Б (этаж 1, пом. III, комн. 1 - 4, 4а, 5 - 7, 7а, 8, и), составляет 5.278.000 руб. без учета НДС, рыночная стоимость неотделимых улучшений - 433.000 руб.
Суд первой инстанции инстанций, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом Автономной некоммерческой организации Научно-консультационный центр судебной экспертизы "Гильдия" О.А. Ефименко соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, 255, 256, в связи с чем обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.
Сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд не усматривает.
Эксперт О.А. Ефименко в суде первой инстанции ответил на вопросы суда и сторон.
Возражения ответчика по использованию экспертом сравнительного и доходного подходов носят голословный характер и документально ничем не подтверждены.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе, представленный ответчиком отчет об определении рыночной стоимости объекта нежилого фонда, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт"), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Сомнений в обоснованности результатов экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.
Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, апелляционным судом не выявлено.
Таким образом, исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На этом основании не могут быть признаны обоснованными доводы апелляционной жалобы о несогласии ответчика с принятием пунктов договора по цене выкупаемого нежилого помещения, определенной на основании заключения эксперта Автономной некоммерческой организации Научно-консультационный центр судебной экспертизы "Гильдия" О.А. Ефименко.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, условие пункта 5.4 договора в редакции ответчика, предусматривающее право продавца в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору вне зависимости от выплаченной покупателем суммы договора, не соответствует нормам пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Вопреки доводам апелляционной жалобы пункты 3.6, 5.4, 5.5 договора в редакции истца, принятой судом первой инстанции, и исключение пунктов 5.2, 5.3 договора действующему законодательству не противоречит.
В своей апелляционной жалобы ответчик указывает, что изменения, касающиеся увеличения срока рассрочки с трех до пяти лет, были внесены в Федеральный закон от 29.06.2015 г. N 159-ФЗ и вступили в силу 29.06.2015 г., то есть после обращения истца с заявлением о выкупе недвижимого имущества, в связи с чем установление рассрочки на пять лет неправомерно.
Судебная коллегия считает обоснованным вывод суда первой инстанции о предоставления истцу рассрочки платежа на пять лет, поскольку на момент разрешения спора и урегулирования возникших между сторонами разногласий при заключении договора купли-продажи уже вступил в законную силу Федеральный закон от 29.06.2015 г. N 158-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который установил срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества должен составлять не менее пяти лет.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что анализ представленных в деле доказательств подтверждает правомерность вывода суда первой инстанции о том, что требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2016 года по делу N А40-100386/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
О.Н.ЛАПТЕВА
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.05.2016 N 09АП-14670/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-100386/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 мая 2016 г. N 09АП-14670/2016-ГК
Дело N А40-100386/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Н. Лаптевой,
судей Н.И. Левченко, В.Р. Валиева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2016 года
по делу N А40-100386/2015, принятое судьей Романенковой С.В. (шифр судьи - 64-791)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Фармасимплекс" (ОГРН 1037700148936, 127572, город Москва, улица Абрамцевская, дом 16 Б)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, город Москва, улица Бахрушина, дом 20)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.
при участии в судебном заседании:
от истца: Цынжаловская С.В. (доверенность от 26.03.2016)
от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (доверенность от 07.12.2015)
установил:
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2016 года исковые требования с учетом уточнения удовлетворены частично, урегулированы разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "Фармасимплекс" (далее - истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее - ответчик), возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 79,0 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, ул. Абрамцевская, д. 16Б (этаж 1, пом. III, комн. 1 - 4, 4а, 5 - 7, 7а, 8, и), изложив пункты 1.1, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.6 (абзац 4, 5), 5.4, 5.5, 6.1 в следующей редакции:
"1.1 Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: город Москва, ул. Абрамцевская, д. 16Б, общей площадью 79,0 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1 - 4, 4а, 5 - 7, 7а, 8, и), а Покупатель принять и оплатить это имущество.
3.1 Рыночная стоимость Объекта в соответствии с Заключением эксперта, выполненном АНО НКЦ СЭ "Гильдия", составляет 5.278.000 (Пять миллионов двести семьдесят восемь тысяч) рублей, без НДС.
В счет выкупной стоимости зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере 433.000 (Четыреста тридцать три тысячи) рублей, определенной в Заключении эксперта, выполненном АНО НКЦ СЭ "Гильдия".
С учетом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена объекта составляет 4.845.000 (Четыре миллиона восемьсот сорок пять тысяч) руб. 00 коп.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
3.2 Оплата по договору производится в рассрочку в течение пяти лет.
3.3 На остаточную сумму денежных средств, оплачиваемых в рассрочку в счет выкупа Объекта, начисляются проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты вступления в силу решения суда и представления Департаментом полного комплекта документов по Договору. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 80.750 (Восемьдесят тысяч семьсот пятьдесят) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
3.6 (абзацы 4, 5) Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца и доводится до сведения Покупателя. Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с расчетного счета Покупателя о перечислении средств, в размере и сроки, указанные в Графике платежей.
5.4 В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1 Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты в соответствии с Графиком платежей (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец вправе в досудебном порядке урегулировать вопрос путем направления Покупателю претензионного уведомления. При не поступлении от
Покупателя ответа на направленную в его адрес претензию по истечении 30 дней с момента получения претензии Покупателем, Продавец имеет право на расторжение настоящего Договора в судебном порядке.
5.5 При ненадлежащем исполнении обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6.1 Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, в досудебном порядке.
б) Исключить из договора купли-продажи пункты 5.2, 5.3.
В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.
При этом суд исходил из обоснованности исковых требований.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Ссылается, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, истец против доводов жалобы возражал.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.
Как видно из материалов дела, истец арендует нежилые помещения площадью 79,0 кв. м (этаж 1, пом. III, комн. 1 - 4, 4а, 5 - 7, 7а, 8, и), расположенные по адресу: город Москва, ул. Абрамцевская, д. 16Б, находящееся в собственности у города Москвы, на основании договора аренды нежилого фонда от 28.07.2014 г. N 036-442/04 с учетом дополнительных соглашений, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.
Выписка из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы подтверждает отнесение истца к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и Законом города Москвы от 26.11.2008 г. N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве".
Истец в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ 22.12.2014 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого недвижимого имущества.
Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 28.07.2014 г.; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что истец не представил доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта нежилого фонда, подготовленного Обществом с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт", достоверность которого подтверждена заключением НП СРО "СВОД" от 11.02.2015 г. N 94/С-15, согласно которому стоимость недвижимого имущества составляет 7.314.000 руб., поэтому не может быть принята в качестве доказательства рыночной цены иная оценка, в том числе, проведенная в рамках судебной экспертизы.
Также суд первой инстанции в решении не указал, каким требованиям Закона об оценочной деятельности не соответствует данный отчет и не дал ему правовой оценки на основании положений федеральных стандартов на предмет обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиками подходов.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными доводами ответчика по следующим основаниям.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца правомерно назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.
Согласно заключению эксперта Автономной некоммерческой организации Научно-консультационный центр судебной экспертизы "Гильдия" О.А. Ефименко, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, рыночная стоимость нежилых помещений площадью 79,9 кв. м, расположенных по адресу: город Москва, ул. Абрамцевская, д. 16Б (этаж 1, пом. III, комн. 1 - 4, 4а, 5 - 7, 7а, 8, и), составляет 5.278.000 руб. без учета НДС, рыночная стоимость неотделимых улучшений - 433.000 руб.
Суд первой инстанции инстанций, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом Автономной некоммерческой организации Научно-консультационный центр судебной экспертизы "Гильдия" О.А. Ефименко соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, 255, 256, в связи с чем обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.
Сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд не усматривает.
Эксперт О.А. Ефименко в суде первой инстанции ответил на вопросы суда и сторон.
Возражения ответчика по использованию экспертом сравнительного и доходного подходов носят голословный характер и документально ничем не подтверждены.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе, представленный ответчиком отчет об определении рыночной стоимости объекта нежилого фонда, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт"), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Сомнений в обоснованности результатов экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.
Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, апелляционным судом не выявлено.
Таким образом, исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На этом основании не могут быть признаны обоснованными доводы апелляционной жалобы о несогласии ответчика с принятием пунктов договора по цене выкупаемого нежилого помещения, определенной на основании заключения эксперта Автономной некоммерческой организации Научно-консультационный центр судебной экспертизы "Гильдия" О.А. Ефименко.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, условие пункта 5.4 договора в редакции ответчика, предусматривающее право продавца в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору вне зависимости от выплаченной покупателем суммы договора, не соответствует нормам пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Вопреки доводам апелляционной жалобы пункты 3.6, 5.4, 5.5 договора в редакции истца, принятой судом первой инстанции, и исключение пунктов 5.2, 5.3 договора действующему законодательству не противоречит.
В своей апелляционной жалобы ответчик указывает, что изменения, касающиеся увеличения срока рассрочки с трех до пяти лет, были внесены в Федеральный закон от 29.06.2015 г. N 159-ФЗ и вступили в силу 29.06.2015 г., то есть после обращения истца с заявлением о выкупе недвижимого имущества, в связи с чем установление рассрочки на пять лет неправомерно.
Судебная коллегия считает обоснованным вывод суда первой инстанции о предоставления истцу рассрочки платежа на пять лет, поскольку на момент разрешения спора и урегулирования возникших между сторонами разногласий при заключении договора купли-продажи уже вступил в законную силу Федеральный закон от 29.06.2015 г. N 158-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который установил срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества должен составлять не менее пяти лет.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что анализ представленных в деле доказательств подтверждает правомерность вывода суда первой инстанции о том, что требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2016 года по делу N А40-100386/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
О.Н.ЛАПТЕВА
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)