Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миришова Э.С.,
судей Игнахиной М.В., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Мусхановым С-М.М.,
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Инновационно-внедренческий центр "ЭкономБизнесИнвест" - Крылышкина В.Г. представитель по доверенности от 14.04.2017 г., удостоверение;
- от Муниципального унитарного предприятия "Богородские бани" - Белоусова Н.Ю. представитель по доверенности N 9 от 03.03.2017 г., паспорт;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Инновационно-внедренческий центр "ЭкономБизнесИнвест" на решение Арбитражного суда Московской области от 15 июня 2017 года по делу N А41-19072/17, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по иску Муниципального унитарного предприятия "Богородские бани" к Обществу с ограниченной ответственностью "Инновационно-внедренческий центр "ЭкономБизнесИнвест" о расторжении договора,
установил:
Муниципальное унитарное предприятие "Богородские бани" (далее - МУП "Богородские бани") обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Инновационно-внедренческий центр "ЭкономБизнесИнвест" (далее - ООО "ИВЦ "ЭкономБизнесИнвест") о расторжении договора аренды N 1 от 01.11.2010 и обязании ООО "ИВЦ "ЭкономБизнесИнвест" вернуть имущество переданное по договору аренды N 1 от 01.11.2010 по акту приема- передачи.
Решением Арбитражного суда Московской области от 15 июня 2017 года требование об обязании вернуть имущество по акту оставлено без рассмотрения. Договор N 1 аренды нежилого помещения с условиями об улучшении арендуемого имущества и о соответственном уменьшении арендной платы за определенный период от 01.11.2010 расторгнут. С ООО "ИВЦ "ЭкономБизнесИнвест" в пользу МУП "Богородские бани" расходы по госпошлине в размере 6 000 руб.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "ИВЦ "ЭкономБизнесИнвест" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Московской области, принять по делу новый судебный акт.
Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2017 года апелляционная жалоба ООО "ИВЦ "ЭкономБизнесИнвест" принята к производству.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://10aas.arbitr.ru/) в соответствии с положением части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании апелляционного суда, представитель ООО "ИВЦ "ЭкономБизнесИнвест" поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.
Представитель МУП "Богородские бани" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Выслушав представителей сторон и повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как установлено судом первой инстанции, 11 ноября 2010 г. между муниципальным унитарным предприятием "Богородские бани" г. Ногинска, в соответствии с распоряжением Главы муниципального образования "Город Ногинск Московской области" от 31.08.2010 N 257р (далее - Истец) и ООО "Инновационно-внедренческий центр "ЭкономБизнесИнвест" (далее - Ответчик) заключен договор аренды нежилого помещения с условием об улучшении арендуемого имущества и о соответственном уменьшении арендной платы за определенный период (далее - Договор аренды).
В соответствии с п. 1.1. предметом договора является предоставление Арендатором Арендатору во временное владение и пользование нежилого помещения по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. Ленина, д. 12, 2-й этаж. Целевое назначение - городская баня.
При этом в соответствии с п. 1.2. Договора, передаваемое помещение состоит из нежилых встроенных помещений общей площадью 1011 кв. м. Помещения, сдаваемые в аренду являются муниципальной собственностью муниципального образования "Город Ногинск Московской области" (п. 1.3. Договора).
На основании п. 2.1. Договора аренды, в период действия настоящего Договора с 11 ноября 2010 года по 10 ноября 2025 года арендная плата уплачивается путем возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного нежилого помещения, а именно производство работ по капитальному ремонту нежилого помещения на общую сумму 33 925 094 (тридцать три миллиона девятьсот двадцать пять тысяч девяносто четыре) рубля в соответствии со сметой, согласованной с Арендодателем.
Окончательный срок проведения работ - август 2011.
Дополнительным соглашением стороны перенесли срок окончания проведения капитального ремонта на декабрь 2013 года.
Так же в указанном пункте содержатся условия о производстве капитального ремонта самостоятельно Арендатором, либо с привлечением им подрядной организации, имеющей свидетельство СРО о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Так же указанный пункт содержит перечень документов, которые Арендатор должен предоставить Арендодателю в течение 10 дней после окончания ремонтных работ: договор подряда на ремонт арендуемого нежилого помещения; акт приемки выполненных работ, смету на производство ремонтных работ; документы об оплате приобретенных материалов и произведенных ремонтных работ; акты на скрытые работы; сертификаты качества примененных материалов, паспорта на оборудование.
По окончании ремонтных работ по улучшению арендованного недвижимого имущества, а именно капитального ремонта, стороны подписывают двухсторонний акт, в котором указываются состояние и измененные характеристики нежилого помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ, оформленного за счет Арендатора.
Стороны согласовали проект и утвердили смету.
Как указывает истец, с целью реализации прав по контролю за правильностью содержания и технического состояния арендованного имущества, установленных п. 3.1.1
Договора, а также контроля соответствия состояния арендуемого нежилого помещения проекту капитального ремонта здания, составленного ООО ПСФ "Надежда" и иной технической документации предоставленной Арендатором было установлено, что на 17.10.2016 года в нарушение п. 2.1 Договора аренды Арендатором работы по капитальному ремонту не выполнены в соответствии со сметой и проектом, документы, свидетельствующие об окончании капитального ремонта арендованного помещения в установленный срок не предоставлены.
Факт невыполнения ответчиком обязательств по п. 2.1 договора по проведению капитального ремонта также подтвержден техническим заключением, выполненным Независимым Центом строительной экспертизы и оценки по состоянию на 18.05.2017. Заключение ответчиком не оспорено.
Арендодателем в адрес Арендатора направлено уведомление от 20.10.2016 N 42 с требованиями в течение 10 рабочих дней с даты получения уведомления предоставить в адрес Арендодателя документы свидетельствующие об окончании работ по капитальному ремонту арендованного имущества либо предоставить документ о досрочном расторжении договора по соглашению сторон.
Однако требования Арендодателя Арендатором выполнены не были в связи с чем в адрес Арендатора повторно было направлено требование от 22.11.2016 N 49.
Поскольку ответчик по соглашению сторон договор расторгать отказался, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора, указал, что имеет место факт существенного нарушения обязательств со стороны ответчика по принятым обязательства, что является основанием для признания требования о расторжении договора обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции в силу следующего.
Правоотношения, сложившиеся на основании договора аренды нежилого помещения N 460-КИ от 25.08.2005, подлежат регулированию общими нормами гражданского права об обязательствах и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
Согласно положениям ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В силу ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Положением п. 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как указано выше, следует из представленных доказательств и подтверждено представителем ответчика, капитальный ремонт арендуемого помещения в установленный договором срок и по согласованной смете, арендатором не выполнен, отчетная документация истцу не передана.
Учитывая, что в установленный договором срок ответчик работы по капитальному ремонту арендованного имущества в соответствии с утвержденной истцом сметой (проект) не произвел, а так как данные работы были обусловленный обязательством по внесению арендной платы, то как правомерно отметил суд первой инстанции, истец лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Частью 2 ст. 9 АПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Согласно апелляционной жалобе, ответчик указывает, что у суда не было оснований удовлетворять требование о расторжении договора аренды по причинам указанным в исковом заявлении.
Данный довод апелляционной коллегией признан необоснованным в силу следующего.
Как указывалось выше согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В данном случае, Арендатором было установлено, что на 17.10.2016 года в нарушение п. 2.1 Договора аренды Арендатором работы по капитальному ремонту не выполнены в соответствии со сметой и проектом, документы, свидетельствующие об окончании капитального ремонта арендованного помещения в установленный срок не предоставлены.
Факт невыполнения ответчиком обязательств по п. 2.1 договора по проведению капитального ремонта также подтвержден техническим заключением, выполненным Независимым Центом строительной экспертизы и оценки по состоянию на 18.05.2017. Заключение ответчиком не оспорено.
Следовательно, возникли обстоятельства, которые в соответствии со ст. 619 ГК РФ послужили основанием для расторжения договора.
Заявитель апелляционной жалобы также указывает, что судом первой инстанции не был учтен тот факт, что в экспертном заключении указано, что на момент осмотра в части помещений выполнена внутренняя отделка.
Данное обстоятельство не может служить подтверждением исполнения ответчиком условий договора, а именно п. 2.1.
В суде апелляционной инстанции ответчик не привел доводов и не представил доказательств по существу спора, не ссылался на какие-либо конкретные обстоятельства, которые могли повлиять на выводы суда по существу спора.
Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 15 июня 2017 года по делу N А41-19072/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.10.2017 N 10АП-11849/2017 ПО ДЕЛУ N А41-19072/17
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 октября 2017 г. по делу N А41-19072/17
Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миришова Э.С.,
судей Игнахиной М.В., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Мусхановым С-М.М.,
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Инновационно-внедренческий центр "ЭкономБизнесИнвест" - Крылышкина В.Г. представитель по доверенности от 14.04.2017 г., удостоверение;
- от Муниципального унитарного предприятия "Богородские бани" - Белоусова Н.Ю. представитель по доверенности N 9 от 03.03.2017 г., паспорт;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Инновационно-внедренческий центр "ЭкономБизнесИнвест" на решение Арбитражного суда Московской области от 15 июня 2017 года по делу N А41-19072/17, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по иску Муниципального унитарного предприятия "Богородские бани" к Обществу с ограниченной ответственностью "Инновационно-внедренческий центр "ЭкономБизнесИнвест" о расторжении договора,
установил:
Муниципальное унитарное предприятие "Богородские бани" (далее - МУП "Богородские бани") обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Инновационно-внедренческий центр "ЭкономБизнесИнвест" (далее - ООО "ИВЦ "ЭкономБизнесИнвест") о расторжении договора аренды N 1 от 01.11.2010 и обязании ООО "ИВЦ "ЭкономБизнесИнвест" вернуть имущество переданное по договору аренды N 1 от 01.11.2010 по акту приема- передачи.
Решением Арбитражного суда Московской области от 15 июня 2017 года требование об обязании вернуть имущество по акту оставлено без рассмотрения. Договор N 1 аренды нежилого помещения с условиями об улучшении арендуемого имущества и о соответственном уменьшении арендной платы за определенный период от 01.11.2010 расторгнут. С ООО "ИВЦ "ЭкономБизнесИнвест" в пользу МУП "Богородские бани" расходы по госпошлине в размере 6 000 руб.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "ИВЦ "ЭкономБизнесИнвест" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Московской области, принять по делу новый судебный акт.
Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2017 года апелляционная жалоба ООО "ИВЦ "ЭкономБизнесИнвест" принята к производству.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://10aas.arbitr.ru/) в соответствии с положением части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании апелляционного суда, представитель ООО "ИВЦ "ЭкономБизнесИнвест" поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.
Представитель МУП "Богородские бани" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Выслушав представителей сторон и повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как установлено судом первой инстанции, 11 ноября 2010 г. между муниципальным унитарным предприятием "Богородские бани" г. Ногинска, в соответствии с распоряжением Главы муниципального образования "Город Ногинск Московской области" от 31.08.2010 N 257р (далее - Истец) и ООО "Инновационно-внедренческий центр "ЭкономБизнесИнвест" (далее - Ответчик) заключен договор аренды нежилого помещения с условием об улучшении арендуемого имущества и о соответственном уменьшении арендной платы за определенный период (далее - Договор аренды).
В соответствии с п. 1.1. предметом договора является предоставление Арендатором Арендатору во временное владение и пользование нежилого помещения по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. Ленина, д. 12, 2-й этаж. Целевое назначение - городская баня.
При этом в соответствии с п. 1.2. Договора, передаваемое помещение состоит из нежилых встроенных помещений общей площадью 1011 кв. м. Помещения, сдаваемые в аренду являются муниципальной собственностью муниципального образования "Город Ногинск Московской области" (п. 1.3. Договора).
На основании п. 2.1. Договора аренды, в период действия настоящего Договора с 11 ноября 2010 года по 10 ноября 2025 года арендная плата уплачивается путем возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного нежилого помещения, а именно производство работ по капитальному ремонту нежилого помещения на общую сумму 33 925 094 (тридцать три миллиона девятьсот двадцать пять тысяч девяносто четыре) рубля в соответствии со сметой, согласованной с Арендодателем.
Окончательный срок проведения работ - август 2011.
Дополнительным соглашением стороны перенесли срок окончания проведения капитального ремонта на декабрь 2013 года.
Так же в указанном пункте содержатся условия о производстве капитального ремонта самостоятельно Арендатором, либо с привлечением им подрядной организации, имеющей свидетельство СРО о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Так же указанный пункт содержит перечень документов, которые Арендатор должен предоставить Арендодателю в течение 10 дней после окончания ремонтных работ: договор подряда на ремонт арендуемого нежилого помещения; акт приемки выполненных работ, смету на производство ремонтных работ; документы об оплате приобретенных материалов и произведенных ремонтных работ; акты на скрытые работы; сертификаты качества примененных материалов, паспорта на оборудование.
По окончании ремонтных работ по улучшению арендованного недвижимого имущества, а именно капитального ремонта, стороны подписывают двухсторонний акт, в котором указываются состояние и измененные характеристики нежилого помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ, оформленного за счет Арендатора.
Стороны согласовали проект и утвердили смету.
Как указывает истец, с целью реализации прав по контролю за правильностью содержания и технического состояния арендованного имущества, установленных п. 3.1.1
Договора, а также контроля соответствия состояния арендуемого нежилого помещения проекту капитального ремонта здания, составленного ООО ПСФ "Надежда" и иной технической документации предоставленной Арендатором было установлено, что на 17.10.2016 года в нарушение п. 2.1 Договора аренды Арендатором работы по капитальному ремонту не выполнены в соответствии со сметой и проектом, документы, свидетельствующие об окончании капитального ремонта арендованного помещения в установленный срок не предоставлены.
Факт невыполнения ответчиком обязательств по п. 2.1 договора по проведению капитального ремонта также подтвержден техническим заключением, выполненным Независимым Центом строительной экспертизы и оценки по состоянию на 18.05.2017. Заключение ответчиком не оспорено.
Арендодателем в адрес Арендатора направлено уведомление от 20.10.2016 N 42 с требованиями в течение 10 рабочих дней с даты получения уведомления предоставить в адрес Арендодателя документы свидетельствующие об окончании работ по капитальному ремонту арендованного имущества либо предоставить документ о досрочном расторжении договора по соглашению сторон.
Однако требования Арендодателя Арендатором выполнены не были в связи с чем в адрес Арендатора повторно было направлено требование от 22.11.2016 N 49.
Поскольку ответчик по соглашению сторон договор расторгать отказался, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора, указал, что имеет место факт существенного нарушения обязательств со стороны ответчика по принятым обязательства, что является основанием для признания требования о расторжении договора обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции в силу следующего.
Правоотношения, сложившиеся на основании договора аренды нежилого помещения N 460-КИ от 25.08.2005, подлежат регулированию общими нормами гражданского права об обязательствах и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
Согласно положениям ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В силу ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Положением п. 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как указано выше, следует из представленных доказательств и подтверждено представителем ответчика, капитальный ремонт арендуемого помещения в установленный договором срок и по согласованной смете, арендатором не выполнен, отчетная документация истцу не передана.
Учитывая, что в установленный договором срок ответчик работы по капитальному ремонту арендованного имущества в соответствии с утвержденной истцом сметой (проект) не произвел, а так как данные работы были обусловленный обязательством по внесению арендной платы, то как правомерно отметил суд первой инстанции, истец лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Частью 2 ст. 9 АПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Согласно апелляционной жалобе, ответчик указывает, что у суда не было оснований удовлетворять требование о расторжении договора аренды по причинам указанным в исковом заявлении.
Данный довод апелляционной коллегией признан необоснованным в силу следующего.
Как указывалось выше согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В данном случае, Арендатором было установлено, что на 17.10.2016 года в нарушение п. 2.1 Договора аренды Арендатором работы по капитальному ремонту не выполнены в соответствии со сметой и проектом, документы, свидетельствующие об окончании капитального ремонта арендованного помещения в установленный срок не предоставлены.
Факт невыполнения ответчиком обязательств по п. 2.1 договора по проведению капитального ремонта также подтвержден техническим заключением, выполненным Независимым Центом строительной экспертизы и оценки по состоянию на 18.05.2017. Заключение ответчиком не оспорено.
Следовательно, возникли обстоятельства, которые в соответствии со ст. 619 ГК РФ послужили основанием для расторжения договора.
Заявитель апелляционной жалобы также указывает, что судом первой инстанции не был учтен тот факт, что в экспертном заключении указано, что на момент осмотра в части помещений выполнена внутренняя отделка.
Данное обстоятельство не может служить подтверждением исполнения ответчиком условий договора, а именно п. 2.1.
В суде апелляционной инстанции ответчик не привел доводов и не представил доказательств по существу спора, не ссылался на какие-либо конкретные обстоятельства, которые могли повлиять на выводы суда по существу спора.
Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 15 июня 2017 года по делу N А41-19072/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий судья
Э.С.МИРИШОВ
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
Н.С.ЮДИНА
Э.С.МИРИШОВ
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)