Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель сослался на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Демидовой Е.Ю.
Зиновьевой Т.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Статус" на решение от 16.02.2017 Арбитражного суда Томской области (судья Хлебников А.В.) и постановление от 17.05.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Кайгородова М.Ю., Афанасьева Е.В., Назаров А.В.) по делу N А67-1152/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью "Статус" (129344, г. Москва, ул. Летчика Бабушкина, д. 1, корп. 3, комн. 7, ОГРН 1167746506520, ИНН 7716825894) к обществу с ограниченной ответственностью "Эталон-М" (634009, Томская обл., г. Томск, ул. Карла Маркса, д. 7, оф. 306, ОГРН 1147017000030, ИНН 7017345260) о взыскании задолженности.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "РБДК" (далее - ООО "РБДК") обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Эталон-М" (далее - ООО "Эталон-М", ответчик) о взыскании 395 967,74 руб. основного долга, 142 782,42 руб. пени.
Определением от 22.12.2016 Арбитражного суда Томской области произведена замена истца - ООО "РБДК" на общество с ограниченной ответственностью "Статус" (далее - ООО "Статус", истец).
Решением от 16.02.2017 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 17.05.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.
ООО "Статус" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их незаконными, необоснованными, принятыми с неправильным применением норм материального права, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, акт сверки не является документом, подтверждающим признание суммы задолженности, предъявляемой к взысканию в судебном порядке, поскольку подобный акт является не правоустанавливающим документом, в силу которого могут возникнуть права или обязанности, а документом, фиксирующим состояние взаиморасчетов между сторонами на определенную дату; дополнительное соглашение от 01.06.2015 к договору аренды недвижимого имущества от 16.10.2014 является ничтожным, поскольку не было зарегистрировано в установленном порядке как изменение условий договора; учитывая, что в феврале 2015 года у арендатора возникла просрочка по внесению арендной платы, арендная плата за февраль 2015 года в сумме 500 000 руб. была удержана арендодателем из обеспечительного взноса; представленная ответчиком квитанция к приходному кассовому ордеру от 09.11.2014 N 28 на сумму 160 000 руб., а также акт взаимозачета от 05.06.2015 на сумму 874 952 руб. с приложениями, не могут быть приняты в качестве доказательства оплаты; право на возмещение стоимости улучшений возникает у арендатора после прекращения договора, на дату составления акта взаимозачета от 05.06.2015 договор аренды не был прекращен; ответчиком не представлено доказательств несения им затрат на неотделимые улучшения арендованных объектов, в связи с чем не представляется возможным определить все ли затраты, понесенные ответчиком на улучшения арендованного имущества, носят неотделимый характер и не связаны с исполнением арендатором своей обязанности по текущему ремонту арендуемого недвижимого имущества.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "РБДК" (арендодателем) и ООО "Эталон-М" (арендатором) 16.10.2014 был заключен договор аренды недвижимого имущества (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату следующие объекты недвижимого имущества: нежилое здание, назначение: нежилое, 3-этажный, общая площадь 746,5 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: г. Томск, ул. Мостовая, 20, кадастровый (или условный) номер у70:21:0:0:7050; нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 6 699,2 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: г. Томск, ул. Мостовая, 20, стр. 1, кадастровый (или условный) номер у70:21:0:0:7052; нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 211,4 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: г. Томск, ул. Мостовая, 20, стр. 2, кадастровый (или условный) номер у70:21:0:0:7051; нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 40,6 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: г. Томск, ул. Мостовая, 20, стр. 4, кадастровый (или условный) номер у70:21:0:0:7048; нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 388,5 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: г. Томск, ул. Мостовая, 20, стр. 5, кадастровый (или условный) номер у70:21:0:0:7049.
Договор заключен сроком на 3 года. Срок аренды устанавливается с 01.11.2014 по 31.10.2017 (пункт 3.1 договора аренды).
Размер арендной платы и порядок ее внесения определен в разделе 5 договора аренды.
По акту приема-передачи недвижимого имущества от 16.10.2014 объект аренды передан от арендодателя арендатору.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 06.11.2014 Управлением Росреестра по Томской области сделана запись регистрации N 70-70-01/288/2014-908.
Между ООО "РБДК" (продавцом) и предпринимателем Куракиной И.В. (покупателем) 06.07.2015 был заключен договор купли-продажи недвижимости в отношении недвижимого имущества, являющегося объектом аренды по договору аренды недвижимого имущества от 16.10.2014, который зарегистрирован Управлением Росреестра по Томской области 24.07.2014.
Между ООО "РБДК" (арендодателем) и ООО "Эталон-М" (арендатором) 01.06.2016 заключено соглашение к договору аренды, в котором стороны договорились внести в договор аренды недвижимого имущества следующие изменения, изложив пункты 1.1, 1.2 и 5.2 в следующей редакции: арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение за плату следующие объекты недвижимого имущества: нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 6 699,2 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: г. Томск, ул. Мостовая, 20, стр. 1, кадастровый (или условный) номер у70:21:0:0:7052; нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 388,5 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: г. Томск, ул. Мостовая, 20, стр. 5, кадастровый (или условный) номер у70:21:0:0:7049.
Согласно пункту 5.2 дополнительного соглашения постоянная ежемесячная арендная плата за владение и пользование арендатором объектами недвижимости составляет 200 000 руб.
Соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами (пункт 3 дополнительного соглашения).
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 606, 309, 310, пунктом 1 статьи 614, пунктом 2 статьи 609, пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), учитывая внесенные изменения в договор аренды в части перечня арендованного имущества и размера арендной платы, пришел к выводу об отсутствии на стороне арендатора задолженности по арендной плате и пени, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований ООО "Статус".
При этом указал, что отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании такого соглашения, следовательно, стороны связаны условиями дополнительного соглашения от 01.06.2015, в том числе в части изменения условий о размере арендной платы, кроме того, подписанный сторонами (в том числе арендодателем) акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.07.2016, в соответствии с которым размер начисления по арендной плате с июня 2016 года составляет 200 000 руб., также свидетельствует о том, что стороны приступили к исполнению условий дополнительного соглашения.
Суд принял во внимание, что между сторонами 05.06.2015 подписан акт взаимозачета, в соответствии с которым для ускорения расчетов стороны решили произвести зачет взаимных требований на сумму 874 952 руб. в счет арендной платы за проведенный ООО "Эталон-М" ремонт. При этом доказательств, свидетельствующих об отсутствии полномочий Чупина С.Ю. на подписание акта взаимозачета от 05.06.2016 либо составления указанного акта позднее даты, указанной в акте, истцом не представлено, более того, согласно заключению эксперта N 01353/06-3 решить вопрос, в какой период времени выполнены подписи и оттиск печати ООО "РБДК" в акте о зачете от 05.06.2015: до 25.09.2015 или позднее, не представляется возможным.
Доводы истца об удержании арендодателем арендной платы за февраль 2015 года в сумме 500 000 руб. из обеспечительного взноса суд отклонил, поскольку установленные судом по делу обстоятельства свидетельствуют о надлежащем исполнении ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, кроме того, на момент подписания акта сверки истец сам указывал на наличие дебиторской задолженности на стороне ответчика.
В отношении доводов истца о необходимости оценки относимости акта взаимозачета от 15.07.2015 на сумму 160 000 руб., акта взаимозачета от 15.07.2015 на сумму 250 000 руб., акта взаимозачета от 15.07.2015 на сумму 250 000 руб. в качестве доказательства погашения ответчиком именно возникшей задолженности по арендной плате по договору аренды, а не предварительной оплаты по договорам купли продажи N 1-1п, N 2-3п, N 3-4п, суд указал, что из представленного в материалы дела и подписанного руководителями сторон акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.07.2015, условий договора аренды и дополнительного соглашения к нему, объяснений ответчика следует, что указанные выше платежи 500 000 руб. (пункт 2), 160 000 руб. (пункт 3), 250 000 руб. (пункт 4), 250 000 руб. (пункт 5), а также 840 000 руб. (пункт 41) были учтены в составе дебиторской задолженности ООО "Эталон-М" в целях обеспечения арендного договора, впоследствии указанные денежные средства были списаны из состава дебиторской задолженности ООО "Эталон-М" в связи с направлением их на предварительную оплату по договорам купли-продажи N 1-1п, N 2-3п, N 3-4 п.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, отклонив довод истца о том, что акт сверки не содержит ссылок на договор, поскольку иные правоотношения между сторонами отсутствовали, доказательств наличия каких-либо договоров, заключенных между истцом и ответчиком, в материалы дела не представлено.
Довод ООО "Статус" о том, что акт взаимных расчетов не подтверждает признание суммы задолженности, не был принят судом апелляционной инстанции в связи с наличием в материалах дела иных первичных документов, подтверждающих внесение ответчиком арендных платежей, содержащих ссылки на спорный договор. Кроме того, из содержания акта сверки следует, что он подписан сторонами для ускорения расчетов на сумму 874 952 руб. в счет арендной платы за проведенный ООО "Эталон-М" ремонт, данный акт подписан сторонами без замечаний и возражений.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая внесенные изменения в договор аренды в части перечня арендованного имущества и размера арендной платы, принимая во внимание, что наличие предъявленной к взысканию суммы задолженности по арендной плате опровергается представленными в дело платежными документами о внесении арендных платежей, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об отсутствии на стороне арендатора задолженности по арендной плате и пени, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении исковых требований ООО "Статус".
Доводы истца о том, что дополнительное соглашение является ничтожным, поскольку не было зарегистрировано в установленном порядке, суды обоснованно отклонили со ссылкой на правовую позицию, изложенную в пункте 14 Постановления N 73, согласно которой для сторон договора его заключение следует из его подписания и исполнения, а не из государственной регистрации.
Иные доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и представленных в дело доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в силу статей 286, 287 АПК РФ.
Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 16.02.2017 Арбитражного суда Томской области и постановление от 17.05.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-1152/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 31.08.2017 N Ф04-3254/2017 ПО ДЕЛУ N А67-1152/2016
Требование: О взыскании долга и пеней по договору аренды недвижимого имущества.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель сослался на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2017 г. по делу N А67-1152/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Демидовой Е.Ю.
Зиновьевой Т.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Статус" на решение от 16.02.2017 Арбитражного суда Томской области (судья Хлебников А.В.) и постановление от 17.05.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Кайгородова М.Ю., Афанасьева Е.В., Назаров А.В.) по делу N А67-1152/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью "Статус" (129344, г. Москва, ул. Летчика Бабушкина, д. 1, корп. 3, комн. 7, ОГРН 1167746506520, ИНН 7716825894) к обществу с ограниченной ответственностью "Эталон-М" (634009, Томская обл., г. Томск, ул. Карла Маркса, д. 7, оф. 306, ОГРН 1147017000030, ИНН 7017345260) о взыскании задолженности.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "РБДК" (далее - ООО "РБДК") обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Эталон-М" (далее - ООО "Эталон-М", ответчик) о взыскании 395 967,74 руб. основного долга, 142 782,42 руб. пени.
Определением от 22.12.2016 Арбитражного суда Томской области произведена замена истца - ООО "РБДК" на общество с ограниченной ответственностью "Статус" (далее - ООО "Статус", истец).
Решением от 16.02.2017 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 17.05.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.
ООО "Статус" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их незаконными, необоснованными, принятыми с неправильным применением норм материального права, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, акт сверки не является документом, подтверждающим признание суммы задолженности, предъявляемой к взысканию в судебном порядке, поскольку подобный акт является не правоустанавливающим документом, в силу которого могут возникнуть права или обязанности, а документом, фиксирующим состояние взаиморасчетов между сторонами на определенную дату; дополнительное соглашение от 01.06.2015 к договору аренды недвижимого имущества от 16.10.2014 является ничтожным, поскольку не было зарегистрировано в установленном порядке как изменение условий договора; учитывая, что в феврале 2015 года у арендатора возникла просрочка по внесению арендной платы, арендная плата за февраль 2015 года в сумме 500 000 руб. была удержана арендодателем из обеспечительного взноса; представленная ответчиком квитанция к приходному кассовому ордеру от 09.11.2014 N 28 на сумму 160 000 руб., а также акт взаимозачета от 05.06.2015 на сумму 874 952 руб. с приложениями, не могут быть приняты в качестве доказательства оплаты; право на возмещение стоимости улучшений возникает у арендатора после прекращения договора, на дату составления акта взаимозачета от 05.06.2015 договор аренды не был прекращен; ответчиком не представлено доказательств несения им затрат на неотделимые улучшения арендованных объектов, в связи с чем не представляется возможным определить все ли затраты, понесенные ответчиком на улучшения арендованного имущества, носят неотделимый характер и не связаны с исполнением арендатором своей обязанности по текущему ремонту арендуемого недвижимого имущества.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "РБДК" (арендодателем) и ООО "Эталон-М" (арендатором) 16.10.2014 был заключен договор аренды недвижимого имущества (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату следующие объекты недвижимого имущества: нежилое здание, назначение: нежилое, 3-этажный, общая площадь 746,5 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: г. Томск, ул. Мостовая, 20, кадастровый (или условный) номер у70:21:0:0:7050; нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 6 699,2 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: г. Томск, ул. Мостовая, 20, стр. 1, кадастровый (или условный) номер у70:21:0:0:7052; нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 211,4 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: г. Томск, ул. Мостовая, 20, стр. 2, кадастровый (или условный) номер у70:21:0:0:7051; нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 40,6 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: г. Томск, ул. Мостовая, 20, стр. 4, кадастровый (или условный) номер у70:21:0:0:7048; нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 388,5 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: г. Томск, ул. Мостовая, 20, стр. 5, кадастровый (или условный) номер у70:21:0:0:7049.
Договор заключен сроком на 3 года. Срок аренды устанавливается с 01.11.2014 по 31.10.2017 (пункт 3.1 договора аренды).
Размер арендной платы и порядок ее внесения определен в разделе 5 договора аренды.
По акту приема-передачи недвижимого имущества от 16.10.2014 объект аренды передан от арендодателя арендатору.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 06.11.2014 Управлением Росреестра по Томской области сделана запись регистрации N 70-70-01/288/2014-908.
Между ООО "РБДК" (продавцом) и предпринимателем Куракиной И.В. (покупателем) 06.07.2015 был заключен договор купли-продажи недвижимости в отношении недвижимого имущества, являющегося объектом аренды по договору аренды недвижимого имущества от 16.10.2014, который зарегистрирован Управлением Росреестра по Томской области 24.07.2014.
Между ООО "РБДК" (арендодателем) и ООО "Эталон-М" (арендатором) 01.06.2016 заключено соглашение к договору аренды, в котором стороны договорились внести в договор аренды недвижимого имущества следующие изменения, изложив пункты 1.1, 1.2 и 5.2 в следующей редакции: арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение за плату следующие объекты недвижимого имущества: нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 6 699,2 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: г. Томск, ул. Мостовая, 20, стр. 1, кадастровый (или условный) номер у70:21:0:0:7052; нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 388,5 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: г. Томск, ул. Мостовая, 20, стр. 5, кадастровый (или условный) номер у70:21:0:0:7049.
Согласно пункту 5.2 дополнительного соглашения постоянная ежемесячная арендная плата за владение и пользование арендатором объектами недвижимости составляет 200 000 руб.
Соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами (пункт 3 дополнительного соглашения).
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 606, 309, 310, пунктом 1 статьи 614, пунктом 2 статьи 609, пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), учитывая внесенные изменения в договор аренды в части перечня арендованного имущества и размера арендной платы, пришел к выводу об отсутствии на стороне арендатора задолженности по арендной плате и пени, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований ООО "Статус".
При этом указал, что отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании такого соглашения, следовательно, стороны связаны условиями дополнительного соглашения от 01.06.2015, в том числе в части изменения условий о размере арендной платы, кроме того, подписанный сторонами (в том числе арендодателем) акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.07.2016, в соответствии с которым размер начисления по арендной плате с июня 2016 года составляет 200 000 руб., также свидетельствует о том, что стороны приступили к исполнению условий дополнительного соглашения.
Суд принял во внимание, что между сторонами 05.06.2015 подписан акт взаимозачета, в соответствии с которым для ускорения расчетов стороны решили произвести зачет взаимных требований на сумму 874 952 руб. в счет арендной платы за проведенный ООО "Эталон-М" ремонт. При этом доказательств, свидетельствующих об отсутствии полномочий Чупина С.Ю. на подписание акта взаимозачета от 05.06.2016 либо составления указанного акта позднее даты, указанной в акте, истцом не представлено, более того, согласно заключению эксперта N 01353/06-3 решить вопрос, в какой период времени выполнены подписи и оттиск печати ООО "РБДК" в акте о зачете от 05.06.2015: до 25.09.2015 или позднее, не представляется возможным.
Доводы истца об удержании арендодателем арендной платы за февраль 2015 года в сумме 500 000 руб. из обеспечительного взноса суд отклонил, поскольку установленные судом по делу обстоятельства свидетельствуют о надлежащем исполнении ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, кроме того, на момент подписания акта сверки истец сам указывал на наличие дебиторской задолженности на стороне ответчика.
В отношении доводов истца о необходимости оценки относимости акта взаимозачета от 15.07.2015 на сумму 160 000 руб., акта взаимозачета от 15.07.2015 на сумму 250 000 руб., акта взаимозачета от 15.07.2015 на сумму 250 000 руб. в качестве доказательства погашения ответчиком именно возникшей задолженности по арендной плате по договору аренды, а не предварительной оплаты по договорам купли продажи N 1-1п, N 2-3п, N 3-4п, суд указал, что из представленного в материалы дела и подписанного руководителями сторон акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.07.2015, условий договора аренды и дополнительного соглашения к нему, объяснений ответчика следует, что указанные выше платежи 500 000 руб. (пункт 2), 160 000 руб. (пункт 3), 250 000 руб. (пункт 4), 250 000 руб. (пункт 5), а также 840 000 руб. (пункт 41) были учтены в составе дебиторской задолженности ООО "Эталон-М" в целях обеспечения арендного договора, впоследствии указанные денежные средства были списаны из состава дебиторской задолженности ООО "Эталон-М" в связи с направлением их на предварительную оплату по договорам купли-продажи N 1-1п, N 2-3п, N 3-4 п.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, отклонив довод истца о том, что акт сверки не содержит ссылок на договор, поскольку иные правоотношения между сторонами отсутствовали, доказательств наличия каких-либо договоров, заключенных между истцом и ответчиком, в материалы дела не представлено.
Довод ООО "Статус" о том, что акт взаимных расчетов не подтверждает признание суммы задолженности, не был принят судом апелляционной инстанции в связи с наличием в материалах дела иных первичных документов, подтверждающих внесение ответчиком арендных платежей, содержащих ссылки на спорный договор. Кроме того, из содержания акта сверки следует, что он подписан сторонами для ускорения расчетов на сумму 874 952 руб. в счет арендной платы за проведенный ООО "Эталон-М" ремонт, данный акт подписан сторонами без замечаний и возражений.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая внесенные изменения в договор аренды в части перечня арендованного имущества и размера арендной платы, принимая во внимание, что наличие предъявленной к взысканию суммы задолженности по арендной плате опровергается представленными в дело платежными документами о внесении арендных платежей, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об отсутствии на стороне арендатора задолженности по арендной плате и пени, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении исковых требований ООО "Статус".
Доводы истца о том, что дополнительное соглашение является ничтожным, поскольку не было зарегистрировано в установленном порядке, суды обоснованно отклонили со ссылкой на правовую позицию, изложенную в пункте 14 Постановления N 73, согласно которой для сторон договора его заключение следует из его подписания и исполнения, а не из государственной регистрации.
Иные доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и представленных в дело доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в силу статей 286, 287 АПК РФ.
Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 16.02.2017 Арбитражного суда Томской области и постановление от 17.05.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-1152/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
Е.Ю.ДЕМИДОВА
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
В.В.СИРИНА
Судьи
Е.Ю.ДЕМИДОВА
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)