Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 13 мая 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Басаева Д.В.,
судей: Никифорюк Е.О., Желтоухова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиной Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гимадеева Раиля Рустамовича на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24 февраля 2016 года по делу N А58-6887/2015 (суд первой инстанции - Немытышева Н.Д.),
установил:
индивидуальный предприниматель Гимадеев Раиль Рустамович (ИНН 162300918678, ОГРН 311167522300042, место нахождения: Республика Татарстан, пгт. Кукмор, далее - истец, ИП Гимадеев Р.Р.) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Легенда" (ИНН 1434046680, ОГРН 1141434000366, место нахождения: 678962, Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Кравченко, 25-35, далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендным платежам в размере 344 505 рублей, пени в размере 62 040, 90 рублей за период с 01.01.2015 по 05.08.2015, санкции по п. 6.3.6 договора в размере 118 116 рублей.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24 февраля 2016 года по делу N А58-6887/2015 требование о расторжении договоров аренды нежилого помещения N 2 от 05.06.2014, N 3 от 05.06.2014, заключенных Индивидуальным предпринимателем Гимадеевым Раилем Рустамовичем и Обществом с ограниченной ответственностью "Легенда" оставлено без рассмотрения.
С Общества с ограниченной ответственностью "Легенда" в пользу Индивидуального предпринимателя Гимадеева Раиля Рустамовича взыскано 524 631 руб. 90 коп., в том числе 344 505 руб. 00 коп. долг по арендным платежам за период с января по июль 2015 года, 62 010 руб. 90 коп. пени по пункту 6.2 договора за период с 01.01.2015 по 05.08.2015, 118 116 руб. 00 коп. штраф по пункту 6.3.5 договоров, также государственная пошлина 9 000 рублей.
Судом отказано в удовлетворении иска в части признания расходов ответчика по отделке потолка, настилке напольных покрытий, установке межкомнатных дверей, сантехники, облицовке внутренних стен металлосайдингом, установке систем кондиционирования, вентиляции, видеонаблюдения неотделимыми улучшениями и признания за истцом права собственности на произведенные ответчиком неотделимые улучшения.
ИП Гимадеев Р.Р. обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договоров аренды нежилого помещения N 2 от 05.06.2014, N 3 от 05.06.2014, заключенных ИП Гимадеевым Р.Р. и ООО "Легенда", отказа удовлетворения требования о признании права собственности на неотделимые улучшения.
Отзыв на апелляционную жалобу ответчик не представил.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 12.04.2016. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.
Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду, что если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
В связи с тем, что стороны не настаивали на проверке решения суда первой инстанции в полном объеме, возражения в суд до начала судебного заседания не поступили, законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судом апелляционной инстанции только в обжалуемой заявителем апелляционной жалобы части.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 05.06.2014 стороны заключили договор аренды нежилого помещения N 2, предметом которого является предоставление арендодателем (истцом) за плату во временное владение и пользование Арендатору (ответчику) следующего недвижимого имущества, именуемого далее объект: нежилое помещение, общей площадью 164,7 кв. м, расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером N 16:23:010101:1336, инв. N 15387, находящегося по адресу: Республика Татарстан, Кукморский район, пгт. Кукмор, ул. Гафиятуллина, д. 12 а, принадлежащего арендодателю на праве собственности (пункты 1.1, 1.1.1 договора).
Срок действия договора аренды установлен сторонами с 5 июня 2014 года по 5 июня 2024 года включительно (пункт 2.1 договора).
При прекращении действия договора аренды арендатор передает объект арендодателю по акту приема-передачи не позднее 10 дней в том состоянии, в котором его получил, или вместе со всеми произведенными на объекте неотделимыми улучшениями. Произведенные арендатором неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя. Их стоимость арендатору не возмещается (пункт 3.2 договора).
Арендная плата состоит из постоянной (арендная плата за пользование жилым помещением) и переменной части (суммы компенсации за потребленные энергоресурсы).
Ставка постоянной части арендной платы составляет 150 рублей, за один квадратный метр в месяц, с учетом НДС. Арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы за объект в сумме 24 705,00 руб., в том числе НДС, в срок до 5 числа текущего месяца, путем перечисления на расчетный счет арендодателя.
Переменная часть арендной платы определяется за потребленные коммунальные платежи, а именно: электроснабжение объекта, водоснабжение и канализация. Переменная часть арендной платы, покрывающая фактически понесенные расходы арендодателя за потребленные арендатором коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение, канализация), подлежит определению в соответствии с показаниями приборов учета, установленных в здании за счет арендодателя. В случае выхода из строя приборов учета энергоресурсов арендатор обязан поставить в известность арендодателя, в противном случае оплаты за потребленные энергоресурсы будет взиматься по укрупненным расчетам. Арендатор, представляет письменный отчет арендодателю о снятии показаний с прибора учета 20 числа каждого месяца. Оплату переменной части арендной платы за объект арендатор производит в течение 3 дней со дня выставления счета арендодателем, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 5.1 договора).
В случае просрочки уплаты платежа, указанного в пункте 5.1 договора, арендодатель вправе потребовать от арендатора оплаты пени в размере 0,2% от суммы долга за каждый день просрочки (пункт 6.2 договора).
Договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке по основаниям, в том числе - при систематической неоплате арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты; при проведении арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого объекта, либо его части без согласования с арендодателем (пункт 7.6 договора).
18.07.2014 договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан за N 16-16-72/006/2014-1472.
05.06.2014 истец передал ответчику объект аренды по акту приема-передачи объекта от 05.06.2014, с кратким описанием характеристик объекта: общая площадь 165 кв. м, целевое назначение имущества - кафетерий, бар, дискотека, характеристика и санитарно-техническое состояние имущества: тип помещения - мансардный этаж, год постройки - 2012, описание конструктивных элементов и их состояние: этаж - 2/2, потолок - доска (черновая), полы - керамическая плитка, внутренняя отделка - отсутствует, черновая доска; двери - отсутствуют, отопление - полипропиленовые трубы с алюминиевыми радиаторами 5 шт., электроосвещение - люминесцентные светильники 18 шт., сантехническое оборудование - сан. узел с раковиной и унитазом, пожарно-охранная сигнализация - гранит-24.
Арендодатель сдал, а арендатор принял помещение в технически исправном и хорошем состоянии (т. 1 л.д. 17).
05.06.2014 стороны заключили договор аренды нежилого помещения N 3, предметом которого является предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатору следующего недвижимого имущества, именуемого далее объект. Нежилое помещение, общей площадью 163,4 кв. м, расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером N 16:23:010101:1989, инв. N 15901, находящееся по адресу: Республика Татарстан, Кукморский район, пгт. Кукмор, ул. Гафиятуллина, д. 12 б, принадлежащее арендодателю на праве собственности (пункты 1.1, 1.1.1 договора).
Срок действия настоящего договора аренды устанавливается с 05 июня 2014 года по 05 июня 2024 года включительно (пункт 2.1 договора).
При прекращении действия договора аренды арендатор передает объект арендодателю по акту приема-передачи не позднее 10 дней в том состоянии, в котором его получил, или вместе со всеми произведенными на объекте неотделимыми улучшениями. Произведенные арендатором неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя. Их стоимость арендатору не возмещается (пункт 3.2 договора).
Арендная плата состоит из постоянной (арендная плата за пользование нежилым помещением) и переменной части (суммы компенсации за потребленные энергоресурсы).
Ставка постоянной части арендной платы составляет 150 рублей, за один квадратный метр в месяц, с учетом НДС. Арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы за объект в сумме 24510,00 руб., в том числе НДС, в срок до 5 числа текущего месяца, путем перечисления на расчетный счет арендодателя.
Переменная часть арендной платы определяется за потребленные коммунальные платежи, а именно: электроснабжение объекта, водоснабжение и канализация. Переменная часть арендной платы, покрывающая фактически понесенные расходы арендодателя за потребленные арендатором коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение, канализация), подлежит определению в соответствии с показаниями приборов учета, установленных в здании за счет арендодателя. В случае выхода из строя приборов учета энергоресурсов арендатор обязан поставить в известность арендодателя, в противном случае оплаты за потребленные энергоресурсы будет взиматься по укрупненным расчетам. Арендатор, представляет письменный отчет арендодателю о снятии показаний с прибора учета 20 числа каждого месяца. Оплату переменной части арендной платы за объект арендатор производит в течение 3 дней со дня выставления счета арендодателем, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 5.1 договора).
Договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке по основаниям, в том числе - при систематической неоплате арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты; при проведении арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого объекта, либо его части без согласования с арендодателем (пункт 7.6 договора).
14.09.2014 договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) за N 16-16-72/006/2014-473.
05.06.2014 истец передал ответчику объект аренды по акту приема-передачи объекта от 05.06.2014, с кратким описанием характеристик объекта: общая площадь 163 кв. м, целевое назначение имущества - бильярдный клуб, спорт-бар, кафетерий, характеристика и санитарно-техническое состояние имущества: тип помещения - мансардный этаж, год постройки - 2013, описание конструктивных элементов и их состояние: этаж - 2/2, потолок - доска (черновая), полы - бетонные плиты без отделки, внутренняя отделка - отсутствует, черновая доска; двери - отсутствуют, отопление - полипропиленовые трубы с алюминиевыми радиаторами 4 шт., электроосвещение - люминесцентные светильники 12 шт., сантехническое оборудование - отсутствует, пожарно-охранная сигнализация - гранит-16.
Арендодатель сдал, а арендатор принял помещение в технически исправном и хорошем состоянии (л. д. 23).
Наличие задолженности у ответчика по рассматриваемым договорам послужило основанием для обращения истца с иском в суд.
Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод частичном удовлетворении заявленных требований.
Истец заявил требование о расторжении договора аренды нежилого помещения от 05.06.2014 N 2, от 05.06.2014 N 3.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (в редакции Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25) указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее по тексту - Информационное письмо N 66) если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, законодатель установил право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды после наступления срока (факта) неуплаты арендной платы по истечении установленного договором срока, лишь по истечении данного срока возникает право требовать уплаты долга.
Как установлено судом, представленная в материалы дела некачественная копия претензии N 5 от 01.07.2015, которая лишь содержит требование об оплате арендных платежей в течение 10 дней без подписи истца, тогда как требование о расторжении договора в претензии не указано (л. д. 47).
Полный текст претензии, подписанный истцом, в материалы дела не представлен.
Как следует из материалов дела, суд первой инстанции определением от 29.01.2016 предложил истцу представить читаемый текст претензии от 01.07.2015; пояснения по соблюдению порядка расторжения договоров N 2 от 15.06.2014, N 3 от 05.06.2014 (статья 619 Гражданского кодекса РФ).
Между тем, истец указанное определение суда не исполнил.
К апелляционной жалобе истцом приложена копия указанной претензии в читаемом виде. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции такое дополнительно представленное доказательство не может приобщить к материалам дела, поскольку заявителем жалобы не только не заявлено соответствующего ходатайства, но и в нарушение требований части 2 статьи 268 АПК РФ не обоснована уважительность причин неисполнения определения суда первой инстанции от 29.01.2016.
Ссылка апеллянта на неполучение указанного определения суда отклоняется апелляционным судом, поскольку истец, будучи извещенным надлежащим образом о начале процесса, обязан был в силу требований части 6 статьи 121 АПК РФ самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.
В силу указанной нормы процессуального права лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе, за исключением случаев, когда лицами, участвующими в деле, меры по получению информации не могли быть приняты в силу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств.
Таких доводов заявителем жалобы не приведено, соответствующих доказательств в их обоснование не представлено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно исходил из того, что истец не представил доказательства соблюдения обязательного досудебного порядка, предусмотренного частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию о расторжении договора от 05.06.2014 N 2, от 05.06.2014 N 3.
В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Таким образом, оставление судом первой инстанции данного требования без рассмотрения является правомерным.
Истец заявил требование признать расходы ответчика по отделке потолка, по настилке напольных покрытий, по установке межкомнатных дверей, по установке сантехники, по облицовке внутренних стен помещения и вентиляции, по установке систем видеонаблюдения неотделимыми улучшениями, и признать за истцом право собственности на неотделимые улучшения.
Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 4.4.14 договоров аренды нежилых помещений, помещения должны быть возвращены арендодателю в состоянии пригодном для дальнейшего использования, с учетом нормального износа, в течение 10 дней после окончания срока действия договоров, или его прекращения по иным основаниям. При этом, отделяемые улучшения, либо разбирающееся имущество, в том числе мебель, оборудование, являются собственностью арендатора и подлежат демонтажу и вывозу.
Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом.
Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен правовой принцип судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, согласно абзацу 13 названной статьи права защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.
Вместе с тем, в силу прямого указания в абзаце 13 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве иных способов защиты права могут быть использованы только те способы, которые предусмотрены законом.
Право определить подлежащий применению способ защиты принадлежит лицу, обращающемуся за защитой прав и законных интересов. При этом способ защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку ни ст. 12 Гражданского кодекса РФ, ни другим действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты, как признать расходы ответчика по отделке потолка, по настилке напольных покрытий, по установке межкомнатных дверей, по установке сантехники, по облицовке внутренних стен помещения и вентиляции, по установке систем видеонаблюдения неотделимыми улучшениями, и признать за истцом право собственности на неотделимые улучшения, суд первой инстанции пришел к выводу о ненадлежащем избрании истцом способа защиты нарушенного права.
Апелляционный суд с такой позицией суда первой инстанции согласиться не может, поскольку, как это следует из уточнения иска (л.д. 128-129 т. 1), истец фактически заявил иск о признании права.
Вместе с тем, указанное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку такой иск может быть заявлен только в отношении индивидуально-определенной вещи, тогда как из инвентаризационных описей N 1, 2, 3, 4 перечисленные вещи такими признаками не обладают. Соответствующих доказательств истцом в материалы дела не представлено.
Кроме того, в спорные суммы 2 552351 руб. и 117 000 руб. входит также и стоимость произведенных работ, в отношении которых также не может быть заявлено требование о признании права.
Таким образом, основания для удовлетворения такого требования истца отсутствуют.
При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24 февраля 2016 года по делу N А58-6887/2015 оставить в обжалуемой части без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Д.В.БАСАЕВ
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.05.2016 ПО ДЕЛУ N А58-6887/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 мая 2016 г. по делу N А58-6887/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 13 мая 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Басаева Д.В.,
судей: Никифорюк Е.О., Желтоухова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиной Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гимадеева Раиля Рустамовича на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24 февраля 2016 года по делу N А58-6887/2015 (суд первой инстанции - Немытышева Н.Д.),
установил:
индивидуальный предприниматель Гимадеев Раиль Рустамович (ИНН 162300918678, ОГРН 311167522300042, место нахождения: Республика Татарстан, пгт. Кукмор, далее - истец, ИП Гимадеев Р.Р.) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Легенда" (ИНН 1434046680, ОГРН 1141434000366, место нахождения: 678962, Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Кравченко, 25-35, далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендным платежам в размере 344 505 рублей, пени в размере 62 040, 90 рублей за период с 01.01.2015 по 05.08.2015, санкции по п. 6.3.6 договора в размере 118 116 рублей.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24 февраля 2016 года по делу N А58-6887/2015 требование о расторжении договоров аренды нежилого помещения N 2 от 05.06.2014, N 3 от 05.06.2014, заключенных Индивидуальным предпринимателем Гимадеевым Раилем Рустамовичем и Обществом с ограниченной ответственностью "Легенда" оставлено без рассмотрения.
С Общества с ограниченной ответственностью "Легенда" в пользу Индивидуального предпринимателя Гимадеева Раиля Рустамовича взыскано 524 631 руб. 90 коп., в том числе 344 505 руб. 00 коп. долг по арендным платежам за период с января по июль 2015 года, 62 010 руб. 90 коп. пени по пункту 6.2 договора за период с 01.01.2015 по 05.08.2015, 118 116 руб. 00 коп. штраф по пункту 6.3.5 договоров, также государственная пошлина 9 000 рублей.
Судом отказано в удовлетворении иска в части признания расходов ответчика по отделке потолка, настилке напольных покрытий, установке межкомнатных дверей, сантехники, облицовке внутренних стен металлосайдингом, установке систем кондиционирования, вентиляции, видеонаблюдения неотделимыми улучшениями и признания за истцом права собственности на произведенные ответчиком неотделимые улучшения.
ИП Гимадеев Р.Р. обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договоров аренды нежилого помещения N 2 от 05.06.2014, N 3 от 05.06.2014, заключенных ИП Гимадеевым Р.Р. и ООО "Легенда", отказа удовлетворения требования о признании права собственности на неотделимые улучшения.
Отзыв на апелляционную жалобу ответчик не представил.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 12.04.2016. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.
Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду, что если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
В связи с тем, что стороны не настаивали на проверке решения суда первой инстанции в полном объеме, возражения в суд до начала судебного заседания не поступили, законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судом апелляционной инстанции только в обжалуемой заявителем апелляционной жалобы части.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 05.06.2014 стороны заключили договор аренды нежилого помещения N 2, предметом которого является предоставление арендодателем (истцом) за плату во временное владение и пользование Арендатору (ответчику) следующего недвижимого имущества, именуемого далее объект: нежилое помещение, общей площадью 164,7 кв. м, расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером N 16:23:010101:1336, инв. N 15387, находящегося по адресу: Республика Татарстан, Кукморский район, пгт. Кукмор, ул. Гафиятуллина, д. 12 а, принадлежащего арендодателю на праве собственности (пункты 1.1, 1.1.1 договора).
Срок действия договора аренды установлен сторонами с 5 июня 2014 года по 5 июня 2024 года включительно (пункт 2.1 договора).
При прекращении действия договора аренды арендатор передает объект арендодателю по акту приема-передачи не позднее 10 дней в том состоянии, в котором его получил, или вместе со всеми произведенными на объекте неотделимыми улучшениями. Произведенные арендатором неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя. Их стоимость арендатору не возмещается (пункт 3.2 договора).
Арендная плата состоит из постоянной (арендная плата за пользование жилым помещением) и переменной части (суммы компенсации за потребленные энергоресурсы).
Ставка постоянной части арендной платы составляет 150 рублей, за один квадратный метр в месяц, с учетом НДС. Арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы за объект в сумме 24 705,00 руб., в том числе НДС, в срок до 5 числа текущего месяца, путем перечисления на расчетный счет арендодателя.
Переменная часть арендной платы определяется за потребленные коммунальные платежи, а именно: электроснабжение объекта, водоснабжение и канализация. Переменная часть арендной платы, покрывающая фактически понесенные расходы арендодателя за потребленные арендатором коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение, канализация), подлежит определению в соответствии с показаниями приборов учета, установленных в здании за счет арендодателя. В случае выхода из строя приборов учета энергоресурсов арендатор обязан поставить в известность арендодателя, в противном случае оплаты за потребленные энергоресурсы будет взиматься по укрупненным расчетам. Арендатор, представляет письменный отчет арендодателю о снятии показаний с прибора учета 20 числа каждого месяца. Оплату переменной части арендной платы за объект арендатор производит в течение 3 дней со дня выставления счета арендодателем, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 5.1 договора).
В случае просрочки уплаты платежа, указанного в пункте 5.1 договора, арендодатель вправе потребовать от арендатора оплаты пени в размере 0,2% от суммы долга за каждый день просрочки (пункт 6.2 договора).
Договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке по основаниям, в том числе - при систематической неоплате арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты; при проведении арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого объекта, либо его части без согласования с арендодателем (пункт 7.6 договора).
18.07.2014 договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан за N 16-16-72/006/2014-1472.
05.06.2014 истец передал ответчику объект аренды по акту приема-передачи объекта от 05.06.2014, с кратким описанием характеристик объекта: общая площадь 165 кв. м, целевое назначение имущества - кафетерий, бар, дискотека, характеристика и санитарно-техническое состояние имущества: тип помещения - мансардный этаж, год постройки - 2012, описание конструктивных элементов и их состояние: этаж - 2/2, потолок - доска (черновая), полы - керамическая плитка, внутренняя отделка - отсутствует, черновая доска; двери - отсутствуют, отопление - полипропиленовые трубы с алюминиевыми радиаторами 5 шт., электроосвещение - люминесцентные светильники 18 шт., сантехническое оборудование - сан. узел с раковиной и унитазом, пожарно-охранная сигнализация - гранит-24.
Арендодатель сдал, а арендатор принял помещение в технически исправном и хорошем состоянии (т. 1 л.д. 17).
05.06.2014 стороны заключили договор аренды нежилого помещения N 3, предметом которого является предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатору следующего недвижимого имущества, именуемого далее объект. Нежилое помещение, общей площадью 163,4 кв. м, расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером N 16:23:010101:1989, инв. N 15901, находящееся по адресу: Республика Татарстан, Кукморский район, пгт. Кукмор, ул. Гафиятуллина, д. 12 б, принадлежащее арендодателю на праве собственности (пункты 1.1, 1.1.1 договора).
Срок действия настоящего договора аренды устанавливается с 05 июня 2014 года по 05 июня 2024 года включительно (пункт 2.1 договора).
При прекращении действия договора аренды арендатор передает объект арендодателю по акту приема-передачи не позднее 10 дней в том состоянии, в котором его получил, или вместе со всеми произведенными на объекте неотделимыми улучшениями. Произведенные арендатором неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя. Их стоимость арендатору не возмещается (пункт 3.2 договора).
Арендная плата состоит из постоянной (арендная плата за пользование нежилым помещением) и переменной части (суммы компенсации за потребленные энергоресурсы).
Ставка постоянной части арендной платы составляет 150 рублей, за один квадратный метр в месяц, с учетом НДС. Арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы за объект в сумме 24510,00 руб., в том числе НДС, в срок до 5 числа текущего месяца, путем перечисления на расчетный счет арендодателя.
Переменная часть арендной платы определяется за потребленные коммунальные платежи, а именно: электроснабжение объекта, водоснабжение и канализация. Переменная часть арендной платы, покрывающая фактически понесенные расходы арендодателя за потребленные арендатором коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение, канализация), подлежит определению в соответствии с показаниями приборов учета, установленных в здании за счет арендодателя. В случае выхода из строя приборов учета энергоресурсов арендатор обязан поставить в известность арендодателя, в противном случае оплаты за потребленные энергоресурсы будет взиматься по укрупненным расчетам. Арендатор, представляет письменный отчет арендодателю о снятии показаний с прибора учета 20 числа каждого месяца. Оплату переменной части арендной платы за объект арендатор производит в течение 3 дней со дня выставления счета арендодателем, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 5.1 договора).
Договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке по основаниям, в том числе - при систематической неоплате арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты; при проведении арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого объекта, либо его части без согласования с арендодателем (пункт 7.6 договора).
14.09.2014 договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) за N 16-16-72/006/2014-473.
05.06.2014 истец передал ответчику объект аренды по акту приема-передачи объекта от 05.06.2014, с кратким описанием характеристик объекта: общая площадь 163 кв. м, целевое назначение имущества - бильярдный клуб, спорт-бар, кафетерий, характеристика и санитарно-техническое состояние имущества: тип помещения - мансардный этаж, год постройки - 2013, описание конструктивных элементов и их состояние: этаж - 2/2, потолок - доска (черновая), полы - бетонные плиты без отделки, внутренняя отделка - отсутствует, черновая доска; двери - отсутствуют, отопление - полипропиленовые трубы с алюминиевыми радиаторами 4 шт., электроосвещение - люминесцентные светильники 12 шт., сантехническое оборудование - отсутствует, пожарно-охранная сигнализация - гранит-16.
Арендодатель сдал, а арендатор принял помещение в технически исправном и хорошем состоянии (л. д. 23).
Наличие задолженности у ответчика по рассматриваемым договорам послужило основанием для обращения истца с иском в суд.
Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод частичном удовлетворении заявленных требований.
Истец заявил требование о расторжении договора аренды нежилого помещения от 05.06.2014 N 2, от 05.06.2014 N 3.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (в редакции Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25) указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее по тексту - Информационное письмо N 66) если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, законодатель установил право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды после наступления срока (факта) неуплаты арендной платы по истечении установленного договором срока, лишь по истечении данного срока возникает право требовать уплаты долга.
Как установлено судом, представленная в материалы дела некачественная копия претензии N 5 от 01.07.2015, которая лишь содержит требование об оплате арендных платежей в течение 10 дней без подписи истца, тогда как требование о расторжении договора в претензии не указано (л. д. 47).
Полный текст претензии, подписанный истцом, в материалы дела не представлен.
Как следует из материалов дела, суд первой инстанции определением от 29.01.2016 предложил истцу представить читаемый текст претензии от 01.07.2015; пояснения по соблюдению порядка расторжения договоров N 2 от 15.06.2014, N 3 от 05.06.2014 (статья 619 Гражданского кодекса РФ).
Между тем, истец указанное определение суда не исполнил.
К апелляционной жалобе истцом приложена копия указанной претензии в читаемом виде. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции такое дополнительно представленное доказательство не может приобщить к материалам дела, поскольку заявителем жалобы не только не заявлено соответствующего ходатайства, но и в нарушение требований части 2 статьи 268 АПК РФ не обоснована уважительность причин неисполнения определения суда первой инстанции от 29.01.2016.
Ссылка апеллянта на неполучение указанного определения суда отклоняется апелляционным судом, поскольку истец, будучи извещенным надлежащим образом о начале процесса, обязан был в силу требований части 6 статьи 121 АПК РФ самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.
В силу указанной нормы процессуального права лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе, за исключением случаев, когда лицами, участвующими в деле, меры по получению информации не могли быть приняты в силу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств.
Таких доводов заявителем жалобы не приведено, соответствующих доказательств в их обоснование не представлено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно исходил из того, что истец не представил доказательства соблюдения обязательного досудебного порядка, предусмотренного частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию о расторжении договора от 05.06.2014 N 2, от 05.06.2014 N 3.
В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Таким образом, оставление судом первой инстанции данного требования без рассмотрения является правомерным.
Истец заявил требование признать расходы ответчика по отделке потолка, по настилке напольных покрытий, по установке межкомнатных дверей, по установке сантехники, по облицовке внутренних стен помещения и вентиляции, по установке систем видеонаблюдения неотделимыми улучшениями, и признать за истцом право собственности на неотделимые улучшения.
Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 4.4.14 договоров аренды нежилых помещений, помещения должны быть возвращены арендодателю в состоянии пригодном для дальнейшего использования, с учетом нормального износа, в течение 10 дней после окончания срока действия договоров, или его прекращения по иным основаниям. При этом, отделяемые улучшения, либо разбирающееся имущество, в том числе мебель, оборудование, являются собственностью арендатора и подлежат демонтажу и вывозу.
Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом.
Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен правовой принцип судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, согласно абзацу 13 названной статьи права защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.
Вместе с тем, в силу прямого указания в абзаце 13 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве иных способов защиты права могут быть использованы только те способы, которые предусмотрены законом.
Право определить подлежащий применению способ защиты принадлежит лицу, обращающемуся за защитой прав и законных интересов. При этом способ защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку ни ст. 12 Гражданского кодекса РФ, ни другим действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты, как признать расходы ответчика по отделке потолка, по настилке напольных покрытий, по установке межкомнатных дверей, по установке сантехники, по облицовке внутренних стен помещения и вентиляции, по установке систем видеонаблюдения неотделимыми улучшениями, и признать за истцом право собственности на неотделимые улучшения, суд первой инстанции пришел к выводу о ненадлежащем избрании истцом способа защиты нарушенного права.
Апелляционный суд с такой позицией суда первой инстанции согласиться не может, поскольку, как это следует из уточнения иска (л.д. 128-129 т. 1), истец фактически заявил иск о признании права.
Вместе с тем, указанное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку такой иск может быть заявлен только в отношении индивидуально-определенной вещи, тогда как из инвентаризационных описей N 1, 2, 3, 4 перечисленные вещи такими признаками не обладают. Соответствующих доказательств истцом в материалы дела не представлено.
Кроме того, в спорные суммы 2 552351 руб. и 117 000 руб. входит также и стоимость произведенных работ, в отношении которых также не может быть заявлено требование о признании права.
Таким образом, основания для удовлетворения такого требования истца отсутствуют.
При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24 февраля 2016 года по делу N А58-6887/2015 оставить в обжалуемой части без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Д.В.БАСАЕВ
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)