Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между сторонами возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02.11.2017
Постановление в полном объеме изготовлено 10.11.2017
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Красновой С.В. и Нечаева С.В.
при участии в заседании:
- от истца - Мягкова Е.В. по дов. от 28.10.2016;
- от ответчика - Гришина А.В. по дов. от 09.01.2017 N 3;
- от третьего лица - Гришина А.В. по дов. от 10.07.2017 N 54/15,
рассмотрев в судебном заседании 02.11.2017 кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Ай Дента" (истца)
на решение Арбитражного суда Московской области от 11.05.2017,
принятое судьей Караевым Д.Ю.,
и на постановление от 24.07.2017
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Ханашевичем С.К., Ивановой Л.Н., Миришовым Э.С.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ай Дента"
к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа
Кашира
при участии третьего лица: Администрации городского округа Кашира
об урегулировании разногласий,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Ай Дента" (далее - ООО "Ай Дента" или истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Кашира (далее - Комитет или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 7 от 15.07.2016 купли-продажи нежилого помещения общей площадью 167,0 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Каширский район, г. Ожерелье, ул. Советская, д. 18 (спорный объект, объект недвижимого имущества), изложив пункты 4.1., 4.3.1, 4.6, 6.3, 9.2, 9.3 договора в редакции истца (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отказа от требований к Администрации городского округа Кашира).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена Администрация городского округа Кашира (далее - Администрация).
Решением Арбитражного суда Московской области от 11.05.2017 производство по делу в части требований к Администрации, в части требований об урегулирования разногласий по пунктам 4.3.2 и 4.9. договора было прекращено, иск удовлетворен частично, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, изложив пункты 4.1, 4.3.1, 4.6, 6.3 в следующей редакции:
пункт 4.1: "Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта N А-01-2609/03-17 по делу N А41-73831/2016 по состоянию на 16.02.2016 года и составляет 4 295 055 (Четыре миллиона двести девяносто пять тысяч пятьдесят пять) рублей, без учета НДС".
пункт 4.3.1: "Датой платежа считается дата списания денежных средств с расчетного счета Покупателя - Залогодателя".
пункт 4.6: "Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности: 4.6.1. На погашение основного долга. 4.6.2. На уплату процентов. 4.6.3. На уплату неустойки".
пункт 6.3: "До момента полной оплаты имущество находится в залоге у Продавца-Залогодержателя. Полная уплата Покупателем-залогодателем цены продажи имущества подтверждается выпиской со счета Покупателя-Залогодателя о списании средств в сумме цены продажи имущества и платежей в погашение процентов".
В удовлетворении остальной части иска суд первой инстанции отказал.
При принятии судебных актов суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, а также к выводам о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной судом экспертизы, согласно заключению которой на дату 16.02.2016 рыночная стоимость спорного помещения составила 5 068 166 руб. с учетом НДС, без учета НДС - 4 295 055 руб. (пункт 4.1 в редакции истца).
Суд также пришел к выводу о том, что пункты 4.3.1, 4.6, 6.3 договора подлежат изложению в редакции истца, поскольку не противоречат положениям Федерального закона N 159-ФЗ.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 решение Арбитражного суда Московской области от 11.05.2017 было отменено в части отказа в урегулировании разногласий по пунктам 9.2, 9.3 договора, пункты 9.2, 9.3 договора были приняты в редакции ответчика, в остальной части решение суда было оставлено без изменения.
Отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований истца по пунктам 9.2, 9.3, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что, отказывая в удовлетворении требований истца в части урегулирования разногласий по п. п. 9.2, 9.3 договора, суд первой инстанции не учел, что разрешение судом спора при возникновении у сторон разногласий по содержанию условий договора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, тогда как в настоящем случае спор по п. 9.2, 9.3 договора остался неразрешенным и последствием отказа в данной части иска является необходимость предъявления нового иска, что противоречит положениям статей 426, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и создает правовую неопределенность в правоотношениях сторон.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи по пунктам 4.1, 9.2, 9.3 договора и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином судебном составе. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам и указывает, что заключение эксперта, полученное в рамках проведения судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости подлежащего выкупу недвижимого имущества, не является надлежащим и допустимым по делу доказательством, поскольку не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности; судами необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу повторной экспертизы.
В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержала доводы кассационной жалобы, просила решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи по пункту 4.1 (по цене объекта, необоснованно определенной на основании завышенной судебной экспертизы) и пунктам 9.2, 93 договора, необоснованно принятым в редакции ответчика, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином судебном составе.
Представитель ответчика и третьего лица возражала против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.
При рассмотрении дела по существу судами было установлено, что между истцом и Администрацией был заключен договор аренды N 23 от 26.09.2012, в соответствии с которым истец арендует у Администрации объект недвижимого имущества, за выкупом которого истец обратился 16.02.2016.
Письмом от 20.07.2016 N 2444 Комитетом, как полномочным лицом по заключению от имени муниципального образования подобных договоров, было направлено Постановление Администрации от 12.07.2016 N 1911-п и проект договора, в соответствии с которым истцу было предложено заключить договор по цене 4 410 169 руб. 49 коп., без учета НДС.
11.08.2016 истец возвратил в адрес Комитета договор, в редакции протокола разногласий от 10.08.2016, которым предложил изложить в новой редакции пункты 4.1 (цена договора), 4.3.1, 4.3.2, 4.6, 4.9, 6.3, 7.2.3, 7.2.5, 7.2.7, 9.2, 9.3, письмом N 2893 Комитет направил в адрес истца протокол урегулирования разногласий к договору, из содержания которого следовало, что в редакции истца приняты следующие пункты договора: 4.3.2., 7.2.3, 7.2.5., 7.2.7.
Ссылаясь на обстоятельства не урегулирования всех спорных условий договора, после реализации досудебного порядка урегулирования спора, истец обратился в суд.
Суды, частично удовлетворяя требования общества об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела ответчик и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя кассационной жалобы о несогласии с экспертным заключением, полученным в рамках проведения судебно-оценочной экспертизы, отклоняется судебной коллегией, поскольку, как установлено судами, данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела, а несогласие истца с позицией эксперта не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого помещения и само по себе не является основанием для отмены судебного акта, в связи с чем также подлежит отклонению довод о необоснованном отклонении судами ходатайств о назначении повторной экспертизы.
Проверка других условий договоров была осуществлена судами также в рамках урегулирования разногласий, при этом условия были проверены судом апелляционной инстанции на предмет их соответствия действующему законодательству, вследствие чего возникшие между сторонами спора разногласия были разрешены именно судом апелляционной инстанции по существу, пункты 9.2. и 9.2 договора приняты в редакции ответчика, как соответствующие требованиям закона.
Ссылки истца в суде кассационной инстанции на необходимость урегулирования спора по пунктам 9.2 и 9.3 договора в редакции истца, как наиболее полной и направленной на исключение расторжения договора по несущественным нарушениям, не могут быть положены в основание отмены постановления суда апелляционной инстанции, поскольку из имеющегося в деле протокола разногласий следует, что редакции указанных пунктов практически идентичны, обе предусматривают расторжение договора только в судебном порядке, в связи с чем дополнительное указание в редакции истца на такое основание расторжения как неполная оплата ежемесячной суммы с акцентом на то, что такое основание применяется в случае, если такое нарушение будет являться существенным нарушением договора, не требуется, поскольку существенный или несущественный характер нарушения будет в любом случае оцениваться судом в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иск о расторжении договора будет предъявлен в суд.
Признаков кабальных условий в пункте 9.3 договора в редакции ответчика суд апелляционной инстанции также не установил, в связи с чем доводы истца об обратном не могут быть признаны состоятельными, как направленные на иное толкование условий договора, что исключено из полномочий суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, кассационная жалоба истца удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может, а постановление суд апелляционной инстанции, частично изменившее решение суда первой инстанции, подлежит оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 по делу N А41-73831/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 10.11.2017 N Ф05-16312/2017 ПО ДЕЛУ N А41-73831/2016
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между сторонами возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 ноября 2017 г. по делу N А41-73831/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 02.11.2017
Постановление в полном объеме изготовлено 10.11.2017
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Красновой С.В. и Нечаева С.В.
при участии в заседании:
- от истца - Мягкова Е.В. по дов. от 28.10.2016;
- от ответчика - Гришина А.В. по дов. от 09.01.2017 N 3;
- от третьего лица - Гришина А.В. по дов. от 10.07.2017 N 54/15,
рассмотрев в судебном заседании 02.11.2017 кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Ай Дента" (истца)
на решение Арбитражного суда Московской области от 11.05.2017,
принятое судьей Караевым Д.Ю.,
и на постановление от 24.07.2017
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Ханашевичем С.К., Ивановой Л.Н., Миришовым Э.С.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ай Дента"
к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа
Кашира
при участии третьего лица: Администрации городского округа Кашира
об урегулировании разногласий,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Ай Дента" (далее - ООО "Ай Дента" или истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Кашира (далее - Комитет или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 7 от 15.07.2016 купли-продажи нежилого помещения общей площадью 167,0 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Каширский район, г. Ожерелье, ул. Советская, д. 18 (спорный объект, объект недвижимого имущества), изложив пункты 4.1., 4.3.1, 4.6, 6.3, 9.2, 9.3 договора в редакции истца (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отказа от требований к Администрации городского округа Кашира).
В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена Администрация городского округа Кашира (далее - Администрация).
Решением Арбитражного суда Московской области от 11.05.2017 производство по делу в части требований к Администрации, в части требований об урегулирования разногласий по пунктам 4.3.2 и 4.9. договора было прекращено, иск удовлетворен частично, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, изложив пункты 4.1, 4.3.1, 4.6, 6.3 в следующей редакции:
пункт 4.1: "Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта N А-01-2609/03-17 по делу N А41-73831/2016 по состоянию на 16.02.2016 года и составляет 4 295 055 (Четыре миллиона двести девяносто пять тысяч пятьдесят пять) рублей, без учета НДС".
пункт 4.3.1: "Датой платежа считается дата списания денежных средств с расчетного счета Покупателя - Залогодателя".
пункт 4.6: "Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности: 4.6.1. На погашение основного долга. 4.6.2. На уплату процентов. 4.6.3. На уплату неустойки".
пункт 6.3: "До момента полной оплаты имущество находится в залоге у Продавца-Залогодержателя. Полная уплата Покупателем-залогодателем цены продажи имущества подтверждается выпиской со счета Покупателя-Залогодателя о списании средств в сумме цены продажи имущества и платежей в погашение процентов".
В удовлетворении остальной части иска суд первой инстанции отказал.
При принятии судебных актов суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, а также к выводам о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной судом экспертизы, согласно заключению которой на дату 16.02.2016 рыночная стоимость спорного помещения составила 5 068 166 руб. с учетом НДС, без учета НДС - 4 295 055 руб. (пункт 4.1 в редакции истца).
Суд также пришел к выводу о том, что пункты 4.3.1, 4.6, 6.3 договора подлежат изложению в редакции истца, поскольку не противоречат положениям Федерального закона N 159-ФЗ.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 решение Арбитражного суда Московской области от 11.05.2017 было отменено в части отказа в урегулировании разногласий по пунктам 9.2, 9.3 договора, пункты 9.2, 9.3 договора были приняты в редакции ответчика, в остальной части решение суда было оставлено без изменения.
Отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований истца по пунктам 9.2, 9.3, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что, отказывая в удовлетворении требований истца в части урегулирования разногласий по п. п. 9.2, 9.3 договора, суд первой инстанции не учел, что разрешение судом спора при возникновении у сторон разногласий по содержанию условий договора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, тогда как в настоящем случае спор по п. 9.2, 9.3 договора остался неразрешенным и последствием отказа в данной части иска является необходимость предъявления нового иска, что противоречит положениям статей 426, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и создает правовую неопределенность в правоотношениях сторон.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи по пунктам 4.1, 9.2, 9.3 договора и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином судебном составе. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам и указывает, что заключение эксперта, полученное в рамках проведения судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости подлежащего выкупу недвижимого имущества, не является надлежащим и допустимым по делу доказательством, поскольку не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности; судами необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу повторной экспертизы.
В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержала доводы кассационной жалобы, просила решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи по пункту 4.1 (по цене объекта, необоснованно определенной на основании завышенной судебной экспертизы) и пунктам 9.2, 93 договора, необоснованно принятым в редакции ответчика, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином судебном составе.
Представитель ответчика и третьего лица возражала против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.
При рассмотрении дела по существу судами было установлено, что между истцом и Администрацией был заключен договор аренды N 23 от 26.09.2012, в соответствии с которым истец арендует у Администрации объект недвижимого имущества, за выкупом которого истец обратился 16.02.2016.
Письмом от 20.07.2016 N 2444 Комитетом, как полномочным лицом по заключению от имени муниципального образования подобных договоров, было направлено Постановление Администрации от 12.07.2016 N 1911-п и проект договора, в соответствии с которым истцу было предложено заключить договор по цене 4 410 169 руб. 49 коп., без учета НДС.
11.08.2016 истец возвратил в адрес Комитета договор, в редакции протокола разногласий от 10.08.2016, которым предложил изложить в новой редакции пункты 4.1 (цена договора), 4.3.1, 4.3.2, 4.6, 4.9, 6.3, 7.2.3, 7.2.5, 7.2.7, 9.2, 9.3, письмом N 2893 Комитет направил в адрес истца протокол урегулирования разногласий к договору, из содержания которого следовало, что в редакции истца приняты следующие пункты договора: 4.3.2., 7.2.3, 7.2.5., 7.2.7.
Ссылаясь на обстоятельства не урегулирования всех спорных условий договора, после реализации досудебного порядка урегулирования спора, истец обратился в суд.
Суды, частично удовлетворяя требования общества об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку в материалы дела ответчик и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя кассационной жалобы о несогласии с экспертным заключением, полученным в рамках проведения судебно-оценочной экспертизы, отклоняется судебной коллегией, поскольку, как установлено судами, данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела, а несогласие истца с позицией эксперта не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого помещения и само по себе не является основанием для отмены судебного акта, в связи с чем также подлежит отклонению довод о необоснованном отклонении судами ходатайств о назначении повторной экспертизы.
Проверка других условий договоров была осуществлена судами также в рамках урегулирования разногласий, при этом условия были проверены судом апелляционной инстанции на предмет их соответствия действующему законодательству, вследствие чего возникшие между сторонами спора разногласия были разрешены именно судом апелляционной инстанции по существу, пункты 9.2. и 9.2 договора приняты в редакции ответчика, как соответствующие требованиям закона.
Ссылки истца в суде кассационной инстанции на необходимость урегулирования спора по пунктам 9.2 и 9.3 договора в редакции истца, как наиболее полной и направленной на исключение расторжения договора по несущественным нарушениям, не могут быть положены в основание отмены постановления суда апелляционной инстанции, поскольку из имеющегося в деле протокола разногласий следует, что редакции указанных пунктов практически идентичны, обе предусматривают расторжение договора только в судебном порядке, в связи с чем дополнительное указание в редакции истца на такое основание расторжения как неполная оплата ежемесячной суммы с акцентом на то, что такое основание применяется в случае, если такое нарушение будет являться существенным нарушением договора, не требуется, поскольку существенный или несущественный характер нарушения будет в любом случае оцениваться судом в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иск о расторжении договора будет предъявлен в суд.
Признаков кабальных условий в пункте 9.3 договора в редакции ответчика суд апелляционной инстанции также не установил, в связи с чем доводы истца об обратном не могут быть признаны состоятельными, как направленные на иное толкование условий договора, что исключено из полномочий суда кассационной инстанции.
Учитывая изложенное, кассационная жалоба истца удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может, а постановление суд апелляционной инстанции, частично изменившее решение суда первой инстанции, подлежит оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 по делу N А41-73831/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
С.В.КРАСНОВА
С.В.НЕЧАЕВ
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
С.В.КРАСНОВА
С.В.НЕЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)