Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13.09.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 19.09.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Токаревой М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Насыровой Н.А. (доверенность от 12.09.2016 N 6), в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АртПромИнвест" на решение Арбитражного суда Брянской области от 09.06.2016 по делу N А09-16210/2015 (судья Данилина О.В.), установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "АртПромИнвест" (далее - ООО истец, общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - ответчик) о понуждении осуществить зачет на сумму 1 063 081 руб. 96 коп. (с учетом уточнения).
Решением арбитражного суда исковые требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Судом установлено, что между ответчиком (арендодатель) и ОАО "Бежицкий хлебокомбинат" (арендатор) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 132-БД-2001, по условиям п. 1.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование на правах аренды нежилое помещение общей площадью 72,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. III Интернационала, 29.
Срок аренды недвижимого имущества был установлен сторонами с 01.10.2001 по 02.10.2011 (п. 1.2 договора).
Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись регистрации.
Между ОАО "Бежицкий хлебокомбинат" (цедент) и истцом (цессионарий) 27.12.2006 заключен договор уступки права по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 132-БД-2001.
По условиям указанного договора цедент передал, а цессионарий принял в полном объеме права и обязанности по договору аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. III Интернационала, 29 (п. 1 договора).
В пункте 3 договора стороны определили, что права и обязанности арендатора по договору аренды переходят с 01.01.2007.
Таким образом, в результате уступки прав (требований) ОАО "Бежицкий хлебокомбинат" выбыло из обязательственных отношений с арендодателем (ответчик) по договору аренды, и права арендатора перешли к истцу.
В этой связи 09.01.2007 между арендодателем, первоначальным и новым арендатором было подписано дополнительное соглашение, которым стороны внесли соответствующие изменения в договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 132-БД-2001.
Между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен самостоятельный договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 01.06.2008 N 332-БД-2008 нежилого помещения общей площадью 72,8 кв. м, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого здания по адресу: г. Брянск, ул. III Интернационала, 29 (п. 1.1 договора).
Срок действия договора был установлен сторонами с 13.08.2008 по 02.10.2011.
По истечении срока действия указанного договора между сторонами был подписан договор от 10.10.2011 N 394БД-2011 на аналогичных договору от 01.06.2008 N 332-БД-2008 условиях.
Срок аренды недвижимого имущества был установлен сторонами с 03.10.2011 по 30.06.2015 (п. 1.2 договора).
Договор аренды 21.12.2011 прошел государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации за N 32-32-01/086/2011-489.
По условиям заключенных договоров аренды арендатору было предоставлено право с письменного разрешения арендодателя производить перепланировку, переоборудование, капитальный ремонт и другие неотделимые улучшения спорного нежилого помещения (п. 2.8 договора от 10.10.2011 N 394БД-2011 и п. п. 3.2.7 договоров от 01.06.2008 N 132-БД-2001 и N 332-БД-2008).
В период действия договоров аренды с согласия арендодателя арендатором был произведен ремонт спорного нежилого помещения, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого здания по адресу: г. Брянск, ул. III Интернационала, 29.
Согласно справке и акту о приемке выполненных работ от 22.06.2007, оформленным по унифицированным формам N КС-2 и КС-3, стоимость выполненных работ на указанном объекте составила 1 180 837 руб.
Впоследствии недвижимое имущество было передано ответчиком в собственность истцу по договору купли-продажи от 03.02.2014 N 380 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Право собственности на нежилое помещение площадью 72, 8 кв. м, расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого здания по адресу: г. Брянск, ул. III Интернационала, 29, зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.03.2014 серии 32-АЖ N 476544.
Согласно п. 1.3 договора купли-продажи рыночная стоимость объекта составила 2 126 164 руб., которая была определена на основании отчета N 34/9, выполненного независимым оценщиком.
Письмом от 30.10.2015 N 277 истец обратился к ответчику с просьбой произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 1 180 837 руб., произведенных в арендуемом помещении, и возместить разницу между стоимостью неотделимых улучшений и остатком суммы долга по договору купли-продажи в размере 53 566 руб. 46 коп.
Требования, истца изложенные в претензии, были оставлены ответчиком без удовлетворения. В письме от 23.11.2015 N 29/4-10553 ответчик уведомил истца об отсутствии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений арендованного ранее и впоследствии приобретенного на праве собственности нежилого помещения.
Ссылаясь на те обстоятельства, что ответчик уклоняется от возмещения понесенных им затрат в виде стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных в период действия договоров аренды, общество обратилось в арбитражный суд с иском.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Статья 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации содержит перечень способов защиты гражданских прав. При этом данная статья допускает защиту гражданских прав как указанными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законами.
Способы защиты гражданских прав составляют систему мер, направленных на защиту и обеспечение неприкосновенности собственности и свободное осуществление субъективных гражданских прав, и предопределены правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.
Заявляя о защите нарушенного права, истец должен был выбрать один из незапрещенных законом способов или использовать одновременно несколько способов, и сослаться на закон, определяющий выбранный им способ защиты нарушенного права.
В силу ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
Из указанных норм права следует, что истец свободен в выборе защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правонарушения, характеру отношений. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Из материалов дела следует, что требования истца основаны на положениях Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с п. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
Как было указано выше, истец с 2007 по 2014 годы являлся арендатором нежилого помещения площадью 72, 8 кв. м, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого здания по адресу: г. Брянск, ул. III Интернационала, 29, на основании договоров аренды, заключенных с ответчиком.
В период действия договоров аренды с согласия арендодателя арендатором был произведен ремонт нежилого помещения, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого здания по адресу: г. Брянск, ул. III Интернационала, 29.
Согласно справке и акту о приемке выроненных работ от 22.06.2007, оформленным по унифицированным формам N КС-2 и КС-3, стоимость выполненных работ на указанном объекте составила 1 180 837 руб.
С целью определения фактической стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества определением суда от 24.02.2016 удовлетворено ходатайство истца о назначении экспертизы. Проведение экспертизы поручено экспертам ООО Брянский городской "Центр оценки и консалтинга" Тисленко Вадиму Евгеньевичу и Симукову Игорю Васильевичу.
Согласно полученному экспертному заключению ООО Брянский городской "Центр оценки и консалтинга" от 07.04.2016 рыночная стоимость неотделимых (капитальных) работ по состоянию на 25.11.2013 без учета НДС составила 1 161 245 руб.
С учетом экспертного заключения ООО Брянский городской "Центр оценки и консалтинга" от 07.04.2016 истец уточнил исковые требования и просил суд зачесть 1 063 081 руб. 96 коп., составляющих остаток платежа по договору купли-продажи за приобретенное нежилое помещение.
Впоследствии недвижимое имущество было передано ответчиком в собственность истцу по договору купли-продажи от 03.02.2014 N 380 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Право собственности истца на указанный выше объект недвижимости было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.03.2014, что подтверждается имеющемся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права от 07.03.2014 серии 32-АЖ N 476544.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В пункте 1.3 договора купли-продажи сторонами согласована рыночная стоимость спорного нежилого помещения в размере 2 126 164 руб., которая определена на основании отчета N 34/9, выполненного независимым оценщиком.
В жалобе заявитель указывает, что цена недвижимого имущества определена с учетом произведенных им неотделимых улучшений, таким образом, стоимость неотделимых улучшений должна быть зачтена в счет оплаты приобретаемого имущества, а цена договора уменьшена на сумму произведенных им неотделимых улучшений.
Апелляционный суд отмечает, что заключенный с ответчиком договор купли-продажи подписан со стороны ответчика без замечаний и возражений. Заключая договор купли-продажи, стороны согласовали все его условия, в том числе по цене недвижимого имущества. Условие о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества в названном договоре купли-продажи сторонами не согласовано. Стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету в цену продажи имущества, покупателем при заключении договора заявлена не была.
При этом арендатор, пользуясь в течение длительного времени арендуемым имуществом с учетом произведенных им неотделимых улучшений, не заявлял о возмещении стоимости этих улучшений, в том числе после прекращения договора аренды. С соответствующим заявлением по преддоговорному спору о порядке оплаты и зачете в цену приобретаемого имущества стоимости произведенных неотделимых улучшений до заключения договора купли-продажи истец также не обращался. Предложение о зачете стоимости неотделимых улучшений истцом заявлено после государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости на основании договора купли-продажи.
Таким образом, установление цены в договоре купли-продажи является результатом волеизъявления сторон. С учетом установленных обстоятельств и норм законодательства, определяющих возможность зачета стоимости неотделимых улучшений при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него, суд первой инстанции верно исходил из того, что требования истца о зачете стоимости неотделимых улучшений, заявленные после заключения договора, по существу направлены на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены.
Указанная правовая позиция изложена в определении Верховного суда Российской Федерации от 09.04.2015 N 310-КГ15-3088, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.07.2014 N ВАС-8271/14, Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2014 N 310-КГ14-5577, постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 12.01.2016 по делу N А68-13480/2014, от 27.10.2015 по делу N А48-481/2015.
В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В данном случае, поскольку установление цены в договоре купли-продажи являлось результатом волеизъявления сторон, оснований для последующего изменения этой цены путем заявления рассматриваемого иска не имеется.
Доводы жалобы о том, что в данном случае имеет место приоритет специальных норм права, а именно положений Закона N 159-ФЗ, над общими (ГК РФ), отклоняются апелляционным судом, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, нормам материального права и не подтверждены соответствующими доказательствами.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно оставил исковые требования без удовлетворения.
Доводы жалобы не опровергают выводы суда, сводятся к немотивированному несогласию с его позицией по исследуемым обстоятельствам спора, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 09.06.2016 по делу N А09-16210/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.09.2016 N 20АП-4584/2016 ПО ДЕЛУ N А09-16210/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2016 г. по делу N А09-16210/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 13.09.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 19.09.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Токаревой М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Насыровой Н.А. (доверенность от 12.09.2016 N 6), в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АртПромИнвест" на решение Арбитражного суда Брянской области от 09.06.2016 по делу N А09-16210/2015 (судья Данилина О.В.), установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "АртПромИнвест" (далее - ООО истец, общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - ответчик) о понуждении осуществить зачет на сумму 1 063 081 руб. 96 коп. (с учетом уточнения).
Решением арбитражного суда исковые требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Судом установлено, что между ответчиком (арендодатель) и ОАО "Бежицкий хлебокомбинат" (арендатор) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 132-БД-2001, по условиям п. 1.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование на правах аренды нежилое помещение общей площадью 72,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. III Интернационала, 29.
Срок аренды недвижимого имущества был установлен сторонами с 01.10.2001 по 02.10.2011 (п. 1.2 договора).
Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись регистрации.
Между ОАО "Бежицкий хлебокомбинат" (цедент) и истцом (цессионарий) 27.12.2006 заключен договор уступки права по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 132-БД-2001.
По условиям указанного договора цедент передал, а цессионарий принял в полном объеме права и обязанности по договору аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. III Интернационала, 29 (п. 1 договора).
В пункте 3 договора стороны определили, что права и обязанности арендатора по договору аренды переходят с 01.01.2007.
Таким образом, в результате уступки прав (требований) ОАО "Бежицкий хлебокомбинат" выбыло из обязательственных отношений с арендодателем (ответчик) по договору аренды, и права арендатора перешли к истцу.
В этой связи 09.01.2007 между арендодателем, первоначальным и новым арендатором было подписано дополнительное соглашение, которым стороны внесли соответствующие изменения в договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 132-БД-2001.
Между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен самостоятельный договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска от 01.06.2008 N 332-БД-2008 нежилого помещения общей площадью 72,8 кв. м, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого здания по адресу: г. Брянск, ул. III Интернационала, 29 (п. 1.1 договора).
Срок действия договора был установлен сторонами с 13.08.2008 по 02.10.2011.
По истечении срока действия указанного договора между сторонами был подписан договор от 10.10.2011 N 394БД-2011 на аналогичных договору от 01.06.2008 N 332-БД-2008 условиях.
Срок аренды недвижимого имущества был установлен сторонами с 03.10.2011 по 30.06.2015 (п. 1.2 договора).
Договор аренды 21.12.2011 прошел государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации за N 32-32-01/086/2011-489.
По условиям заключенных договоров аренды арендатору было предоставлено право с письменного разрешения арендодателя производить перепланировку, переоборудование, капитальный ремонт и другие неотделимые улучшения спорного нежилого помещения (п. 2.8 договора от 10.10.2011 N 394БД-2011 и п. п. 3.2.7 договоров от 01.06.2008 N 132-БД-2001 и N 332-БД-2008).
В период действия договоров аренды с согласия арендодателя арендатором был произведен ремонт спорного нежилого помещения, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого здания по адресу: г. Брянск, ул. III Интернационала, 29.
Согласно справке и акту о приемке выполненных работ от 22.06.2007, оформленным по унифицированным формам N КС-2 и КС-3, стоимость выполненных работ на указанном объекте составила 1 180 837 руб.
Впоследствии недвижимое имущество было передано ответчиком в собственность истцу по договору купли-продажи от 03.02.2014 N 380 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Право собственности на нежилое помещение площадью 72, 8 кв. м, расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого здания по адресу: г. Брянск, ул. III Интернационала, 29, зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.03.2014 серии 32-АЖ N 476544.
Согласно п. 1.3 договора купли-продажи рыночная стоимость объекта составила 2 126 164 руб., которая была определена на основании отчета N 34/9, выполненного независимым оценщиком.
Письмом от 30.10.2015 N 277 истец обратился к ответчику с просьбой произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 1 180 837 руб., произведенных в арендуемом помещении, и возместить разницу между стоимостью неотделимых улучшений и остатком суммы долга по договору купли-продажи в размере 53 566 руб. 46 коп.
Требования, истца изложенные в претензии, были оставлены ответчиком без удовлетворения. В письме от 23.11.2015 N 29/4-10553 ответчик уведомил истца об отсутствии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений арендованного ранее и впоследствии приобретенного на праве собственности нежилого помещения.
Ссылаясь на те обстоятельства, что ответчик уклоняется от возмещения понесенных им затрат в виде стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных в период действия договоров аренды, общество обратилось в арбитражный суд с иском.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Статья 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации содержит перечень способов защиты гражданских прав. При этом данная статья допускает защиту гражданских прав как указанными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законами.
Способы защиты гражданских прав составляют систему мер, направленных на защиту и обеспечение неприкосновенности собственности и свободное осуществление субъективных гражданских прав, и предопределены правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.
Заявляя о защите нарушенного права, истец должен был выбрать один из незапрещенных законом способов или использовать одновременно несколько способов, и сослаться на закон, определяющий выбранный им способ защиты нарушенного права.
В силу ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
Из указанных норм права следует, что истец свободен в выборе защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правонарушения, характеру отношений. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Из материалов дела следует, что требования истца основаны на положениях Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с п. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
Как было указано выше, истец с 2007 по 2014 годы являлся арендатором нежилого помещения площадью 72, 8 кв. м, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого здания по адресу: г. Брянск, ул. III Интернационала, 29, на основании договоров аренды, заключенных с ответчиком.
В период действия договоров аренды с согласия арендодателя арендатором был произведен ремонт нежилого помещения, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого здания по адресу: г. Брянск, ул. III Интернационала, 29.
Согласно справке и акту о приемке выроненных работ от 22.06.2007, оформленным по унифицированным формам N КС-2 и КС-3, стоимость выполненных работ на указанном объекте составила 1 180 837 руб.
С целью определения фактической стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества определением суда от 24.02.2016 удовлетворено ходатайство истца о назначении экспертизы. Проведение экспертизы поручено экспертам ООО Брянский городской "Центр оценки и консалтинга" Тисленко Вадиму Евгеньевичу и Симукову Игорю Васильевичу.
Согласно полученному экспертному заключению ООО Брянский городской "Центр оценки и консалтинга" от 07.04.2016 рыночная стоимость неотделимых (капитальных) работ по состоянию на 25.11.2013 без учета НДС составила 1 161 245 руб.
С учетом экспертного заключения ООО Брянский городской "Центр оценки и консалтинга" от 07.04.2016 истец уточнил исковые требования и просил суд зачесть 1 063 081 руб. 96 коп., составляющих остаток платежа по договору купли-продажи за приобретенное нежилое помещение.
Впоследствии недвижимое имущество было передано ответчиком в собственность истцу по договору купли-продажи от 03.02.2014 N 380 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Право собственности истца на указанный выше объект недвижимости было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.03.2014, что подтверждается имеющемся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права от 07.03.2014 серии 32-АЖ N 476544.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В пункте 1.3 договора купли-продажи сторонами согласована рыночная стоимость спорного нежилого помещения в размере 2 126 164 руб., которая определена на основании отчета N 34/9, выполненного независимым оценщиком.
В жалобе заявитель указывает, что цена недвижимого имущества определена с учетом произведенных им неотделимых улучшений, таким образом, стоимость неотделимых улучшений должна быть зачтена в счет оплаты приобретаемого имущества, а цена договора уменьшена на сумму произведенных им неотделимых улучшений.
Апелляционный суд отмечает, что заключенный с ответчиком договор купли-продажи подписан со стороны ответчика без замечаний и возражений. Заключая договор купли-продажи, стороны согласовали все его условия, в том числе по цене недвижимого имущества. Условие о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества в названном договоре купли-продажи сторонами не согласовано. Стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету в цену продажи имущества, покупателем при заключении договора заявлена не была.
При этом арендатор, пользуясь в течение длительного времени арендуемым имуществом с учетом произведенных им неотделимых улучшений, не заявлял о возмещении стоимости этих улучшений, в том числе после прекращения договора аренды. С соответствующим заявлением по преддоговорному спору о порядке оплаты и зачете в цену приобретаемого имущества стоимости произведенных неотделимых улучшений до заключения договора купли-продажи истец также не обращался. Предложение о зачете стоимости неотделимых улучшений истцом заявлено после государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости на основании договора купли-продажи.
Таким образом, установление цены в договоре купли-продажи является результатом волеизъявления сторон. С учетом установленных обстоятельств и норм законодательства, определяющих возможность зачета стоимости неотделимых улучшений при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него, суд первой инстанции верно исходил из того, что требования истца о зачете стоимости неотделимых улучшений, заявленные после заключения договора, по существу направлены на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены.
Указанная правовая позиция изложена в определении Верховного суда Российской Федерации от 09.04.2015 N 310-КГ15-3088, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.07.2014 N ВАС-8271/14, Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2014 N 310-КГ14-5577, постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 12.01.2016 по делу N А68-13480/2014, от 27.10.2015 по делу N А48-481/2015.
В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В данном случае, поскольку установление цены в договоре купли-продажи являлось результатом волеизъявления сторон, оснований для последующего изменения этой цены путем заявления рассматриваемого иска не имеется.
Доводы жалобы о том, что в данном случае имеет место приоритет специальных норм права, а именно положений Закона N 159-ФЗ, над общими (ГК РФ), отклоняются апелляционным судом, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, нормам материального права и не подтверждены соответствующими доказательствами.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно оставил исковые требования без удовлетворения.
Доводы жалобы не опровергают выводы суда, сводятся к немотивированному несогласию с его позицией по исследуемым обстоятельствам спора, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 09.06.2016 по делу N А09-16210/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
М.В.ТОКАРЕВА
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
М.В.ТОКАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)