Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.,
при участии:
от истца (заявителя): Долгий А.Н. (доверенность от 02.10.2015 г.)
от ответчика (должника): Балаева О.В. (доверенность от 30.12.2015 г.)
от 3-го лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29668/2015) ПАО Банк "Возрождение" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.10.2015 по делу N А56-55380/2015 (судья Васильевой Н.В.), принятое
по иску ИП Дударова Руслана Ахметовича
к ПАО Банк "Возрождение"
3-е лицо: ЗАО "Строймонтаж-324"
о признании договора заключенным,
установил:
Индивидуальный предприниматель Дударов Руслан Ахметович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу Банк "Возрождение" (далее - Банк) о признании заключенным и действительным на условиях договора аренды от 01 сентября 2013 года земельных участков с кадастровым номером N 47:01:0110001:319 площадью 662 кв. м и N 47:01:0110001:320 площадью 1 209 кв. м, заключенного между ЗАО "Строймонтаж-324" и Предпринимателем, договора между Предпринимателем и Банком аренды:
- - земельного участка под производственную базу общей площадью 1 209 кв. м, с кадастровым номером N 47:01:0110001:320, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Выборг, Ленинградское шоссе, д. 44 под расположенный на участке объект недвижимости: Административное здание, кадастровый N 47:01:0110001:367 (условный номер 47-01-27/2004-137), площадь застройки 1 208 кв. м;
- - земельного участка под производственную базу общей площадью 662 кв. м, с кадастровым номером N 47:01:0110001:319, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Выборг, Ленинградское шоссе, д. 44 под расположенный на участке объект недвижимости: Цех ремонта строймашин, кадастровый N 47:01:0110001:366 (условный номер 47-01-27/2004-143), площадь застройки 597 кв. м.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Закрытое акционерное общество "Строймонтаж-324" (далее - Общество).
Решением от 07.10.2015 г. в иске отказано в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты права. Исходя из установленных обстоятельств и учитывая разъяснения, содержащиеся в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а также положения п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ суд пришел к выводу, что право аренды и обязанность по внесению арендных платежей по действующему в соответствии с п. 2 статьи 621 ГК РФ договору аренды от 01 сентября 2013 года возникли у Банка в силу закона, независимо от волеизъявления Предпринимателя как собственника земельных участков либо Банка как собственника зданий, находящихся на земельных участках.
Не согласившись с указанным выводом суда, Банк обратился с апелляционной жалобой об его исключении из мотивировочной части решения от 07.10.2015 г.
Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу просил решение отменить и иск удовлетворить, отказав Банку в удовлетворении апелляционной жалобы.
На основании ст. 18 АПК РФ произведена замена состава суда и рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу Банка подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды от 01 сентября 2013 года:
- - земельного участка под производственную базу общей площадью 1 209 кв. м, с кадастровым номером N 47:01:0110001:320, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Выборг, Ленинградское шоссе, д. 44 под расположенный на участке объект недвижимости: Административное здание, кадастровый N 47:01:0110001:367 (условный номер 47-01-27/2004-137), площадь застройки 1 208 кв. м;
- - земельного участка под производственную базу общей площадью 662 кв. м, с кадастровым номером N 47:01:0110001:319, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Выборг, Ленинградское шоссе, д. 44 под расположенный на участке объект недвижимости: Цех ремонта строймашин, кадастровый N 47:01:0110001:366 (условный номер 47-01-27/2004-143), площадь застройки 597 кв. м.
Указанные земельные участки принадлежат на праве собственности Предпринимателю (свидетельства о государственной регистрации права от 04.02.2013), имеющие согласно кадастровым паспортам от 15.01.2013 разрешенное использование: под производственную базу.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.07.2015 на указанных участках находятся здания - цех ремонта строймашин и административное здание, мастерские, принадлежащие Банку, право собственности которого зарегистрировано 11.02.2014.
Здания, расположенные на спорных участках, на дату заключения договора аренды принадлежали на праве собственности Обществу.
Истец обратился к ответчику с предложением внести в договор аренды изменений, связанных с заменой лица на стороне арендатора.
Поскольку Банк в ответе на указанное предложение Предпринимателя сообщил о готовности заключить договор аренды земельных участков только в размере площади, которая находится непосредственно под принадлежащими ему зданиями, Предприниматель обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 273, пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника, определяемые соглашением сторон.
Из пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Установив, что Общество перестало быть фактическим пользователем спорных земельных участков в связи с поступлением зданий в собственность Банка, суд сделал вывод о переходе прав по договору от 01.09.2013 г. аренды земельных участков к последнему и возникновением у ответчика обязанности по внесению арендной платы по указанному договору.
При этом суд не дал оценку доводам Банка о мнимости договоров аренды, заключенных между Предпринимателем и Обществом. По мнению Банка, поскольку на момент заключения договоров аренды и по настоящее время Дударов Р.А. является генеральным директором Общества, договоры аренды, представленные в материалы дела, являются мнимыми сделками с конечной целью создания видимости наличия условий для возложения на Банка обязанности по внесению арендной платы в размере, многократно превышающем рыночную стоимость.
В соответствии с отчетом об оценке N 38 рп/08/2015, выполненным 27.08.2015 г. ООО "Прайс" и приобщенным судом первой инстанции к материалам дела, рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за земельный участок с КН 47:01:0110001:319, площадью 662 кв. м, составляет 16 285 руб. 20 коп., а за земельный участок с КН 47:01:0110001:320-29 741 руб. 40 коп. Всего по двум участкам - 46 026 руб. 60 коп. в месяц. Между тем в представленном истцом договоре аренды от 01.09.2013 г. арендная плата указана в размере 486 460 руб. 00 коп. в месяц.
Наряду со ст. 170 ГК РФ Банк ссылается на ничтожность сделки по признакам ст. ст. 168 и 10 Гражданского кодекса РФ в связи с допущенным Дударовым Р.А. злоупотреблением правом.
В целях исследования доводов Банка, апелляционный суд предложил истцу в опровержение доводов жалобы представить доказательства исполнения договора.
Сопроводительным письмом, поступившим в суд 01.02.2016 г., истец представил ряд документов, из которых не следует, что Общество вносило в адрес Предпринимателя арендную плату в размере, определенном договором. Также в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о предъявлении Предпринимателем требований к Обществу об исполнении указанного обязательства надлежащим образом.
Оценка судом представленных истцом документов полностью совпадает с письменными возражениями Банка.
Представленные истцом документы не содержат информации, подтверждающей, что между сторонами в период действия спорных договоров аренды производились расчеты. Представленные Истцом выписки по счету ЗАО "Строймонтаж-324" N 40702810600172790211 не информативны, так как не содержат сведений о получателе денежных средств и назначении произведенного обществом платежа. Представленные Истцом платежные поручения N 222 от 07.11.2012, N 240 от 29.11.2012, N 242 от 30.11.2012 г., N 245 от 06.12.2012, N 259 от 28.12.2012, N 10 от 16.01.2012 N 18 от 23.01.2013, N 36 от 21.02.2013, N 75 от 29.03.2013, N 218 от 01.10.2013, N 229 от 29.10.2013, N 249 от 20.11.2013, N 250 от 22.11.2013, N 273 от 18.12.2013, N 66 от 15.04.2014, N 98 от 27.06.2014, N 118 от 30.06.2014, N 148 от 27.08.2013, N 191 от 24.10.2014, N 213 от 25.11.2014, N 209 от 16.12.2014, N 232 от 22.12.2014, N 236 от 24.12.2014, N 78 от 23.04.2015 не содержат доказательства факта направления ЗАО "Строймонтаж-324" денежных средств Дударову Р.А. по спорным договорам аренды от 01.10.2012 г. и от 01.09.2013 г. за аренду спорных земельных участков.
В платежных поручениях в графе получатель указано - ООО "Изобилие", в графе назначение платежа указано - "гашение кредиторской задолженности согласно акта сверки по состоянию на...".
При этом указание на то, что денежные средства по этим платежным поручениям перечисляются на основании письма Дударова Р.А. не содержится.
В самих письмах от 02.11.2012, от 07.11.2012, от 29.11.2012, от 30.11.2012 г., от 06.12.2012, от 28.12.2012, от 16.01.2013, от 23.01.2013, от 21.02.2013, от 29.03.2013, от 01.10.2012, от 29.10.2013, от 20.11.2013, от 22.11.2013, от 18.12.2013, от 15.04.2014, от 27.04.2012, от 30.06.2014, от 27.08.2014, от 24.10.2014, от 25.11.2014, от 16.12.2014, от 22.12.2014, от 24.12.2014, от 23.04.2015 содержится просьба Дударова Р.А. о перечислении денежных средств в счет погашения задолженности ЗАО "Строймонтаж-324" за аренду земельных участков по договорам аренды от 01.10.2012 г.
Таким образом, из данных писем следует, что между ЗАО "Строймонтаж-324" и Дударовым Р.А. было заключено несколько договоров аренды и поэтому, установить по какому из земельных участков Истец просил перечислить денежные средства и в каком размере установить не представляется возможным.
Платежными поручениями N 61 от 25.03.2014, N 195 от 24.10.2014, N 17 от 21.01.2015 N 35 от 20.02.2015, N 58 от 24.03.2015 г., N 71 от 10.04.2015, N 94 от 30.04.2015, N 95 от 30.04.2015 г., N 96 от 05.05.2015 ЗАО "Строймонтаж-324" произвел оплату за аренду земельного участка согласно договора б/н от 01.09.2013 г.
Из представленных платежных поручений следует, что ЗАО "Строймонтаж-324" вносило арендную плату по какому-то договору б/н от 01.09.2013 г. в период, когда арендные обязательства ЗАО "Строймонтаж-324" перед Дударовым Р.А. (если они имели место быть) прекратились в связи с переходом права собственности на здания к Банку.
Принимая во внимание, что между ЗАО "Строймонтаж-324" и Дударовым Р.А. было заключено несколько договоров аренды земельных участков от 01.09.2013 г., представленные платежные поручения о перечислении ЗАО "Строймонтаж-324" денежных средств Дударову Р.А. в назначении платежа которых указано "оплата за аренду земельного участка согласно договора б/н от 01.09.2013 г." не является доказательством факта перечисления арендной платы именно по договору от 01.09.2013 г. аренды земельных участков с кадастровым N 47:01:0110001:319 и кадастровым N 47:01:0110001:320.
Один из спорных договоров аренды земельных участков был заключен 01.10.2012 г. Согласно условиям данного договора арендная плата составляет 486 460 рублей в месяц. В письме от 02.11.2012 г., т.е. через один месяц аренды, Истец просит перечислить денежные средства в счет погашения имеющейся задолженности ЗАО "Строймонтаж-324" перед Дударовым Р.А. за аренду земельных участков по договору аренды от 01.10.2012 г. в размере 5 351060 рублей, что не может соответствовать действительности. Остальные письма Дударова Р.А. также содержат информацию о нереальной сумме задолженности ЗАО "Строймонтаж-324" перед Дударовым Р.А. за аренду земельных участков по договору аренды от 01.10.2012 г.
Представленные Истцом Акты сверки взаимных расчетов по состоянию на 25 января 2016 года, подписанные от имени ЗАО "Строймонтаж-324" главным бухгалтером Беловой Н.Ю. и Дударовым Р.А. не могут рассматриваться в качестве надлежащего доказательства по делу, так как не являются подтверждением наличия и исполнения спорных договоров аренды от 01.10.2012 г. и от 01.09.2013 г., поскольку в данных актах сверки не содержится сведений, позволяющих определить обязательства, из которых возникла задолженность. В связи с этим не представляется возможным определить, имеют ли отношение к данным актам сверки, приложенные к исковому заявлению договоры аренды от 01.10.2012 г. и от 01.09.2013 г.
Кроме того, из названия документов следует, что это Акты сверки взаимных расчетов по состоянию на 25.01.2016 г. между ЗАО "Строймонтаж-324" и Дударовым Русланом Ахметовичем по Основному договору от 01.10.2012. и Основному договору от 01.09.2013 г. Из чего следует, что Акты сверки составлены по другим обязательствам между "Строймонтаж-324" и Дударовым Р.А., не имеющим отношения к договорам аренды от 01.10.2012 г. и от 01.09.2013 г. Из текста Актов сверки невозможно определить произведенные ЗАО "Строймонтаж-324" операции, а также размеры задолженности и периоды, за которые произведена оплата. Раздел "По данным Дударова Руслана Ахметовича" не заполнен. Таким образом, нет подтверждения Дударовым Р.А. о получении/неполучении денежных средств.
Все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.
Из представленных Истцом двусторонних актов сверки невозможно определить ни обязательства, из которых возникли требования, ни правовой природы данных обязательств.
При таких обстоятельствах усматриваются признаки мнимости договоров аренды, в том числе от 01 сентября 2013 года (ст. 170 ГК РФ).
Между тем, исходя из предмета и основания иска, сам по себе оспариваемый вывод суда первой инстанции не направлен на подтверждение или опровержение исковых требований, и подлежит исключению из мотивировочной части решения суда первой инстанции, поскольку устанавливает обязанности Банка по недействительному договору.
При этом в статье 12 ГК РФ, а также в иных положениях законах не предусмотрен заявленный истцом способ защиты права, в связи с чем доводы Дударова Р.А. в части оспаривания мотивов отказа суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований, отклонены апелляционным судом.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.10.2015 г. по делу N А56-55380/2015 изменить, исключив из мотивировочной части решения вывод о переходе к ОАО Банк "Возрождение" прав арендатора по договору аренды от 01.09.2013 г.
Взыскать с ИП Дударова Руслана Ахметовича в пользу ОАО Банк "Возрождение" 3000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Е.В.ЖИЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.02.2016 N 13АП-29668/2015 ПО ДЕЛУ N А56-55380/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 февраля 2016 г. по делу N А56-55380/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.,
при участии:
от истца (заявителя): Долгий А.Н. (доверенность от 02.10.2015 г.)
от ответчика (должника): Балаева О.В. (доверенность от 30.12.2015 г.)
от 3-го лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29668/2015) ПАО Банк "Возрождение" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.10.2015 по делу N А56-55380/2015 (судья Васильевой Н.В.), принятое
по иску ИП Дударова Руслана Ахметовича
к ПАО Банк "Возрождение"
3-е лицо: ЗАО "Строймонтаж-324"
о признании договора заключенным,
установил:
Индивидуальный предприниматель Дударов Руслан Ахметович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу Банк "Возрождение" (далее - Банк) о признании заключенным и действительным на условиях договора аренды от 01 сентября 2013 года земельных участков с кадастровым номером N 47:01:0110001:319 площадью 662 кв. м и N 47:01:0110001:320 площадью 1 209 кв. м, заключенного между ЗАО "Строймонтаж-324" и Предпринимателем, договора между Предпринимателем и Банком аренды:
- - земельного участка под производственную базу общей площадью 1 209 кв. м, с кадастровым номером N 47:01:0110001:320, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Выборг, Ленинградское шоссе, д. 44 под расположенный на участке объект недвижимости: Административное здание, кадастровый N 47:01:0110001:367 (условный номер 47-01-27/2004-137), площадь застройки 1 208 кв. м;
- - земельного участка под производственную базу общей площадью 662 кв. м, с кадастровым номером N 47:01:0110001:319, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Выборг, Ленинградское шоссе, д. 44 под расположенный на участке объект недвижимости: Цех ремонта строймашин, кадастровый N 47:01:0110001:366 (условный номер 47-01-27/2004-143), площадь застройки 597 кв. м.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Закрытое акционерное общество "Строймонтаж-324" (далее - Общество).
Решением от 07.10.2015 г. в иске отказано в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты права. Исходя из установленных обстоятельств и учитывая разъяснения, содержащиеся в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а также положения п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ суд пришел к выводу, что право аренды и обязанность по внесению арендных платежей по действующему в соответствии с п. 2 статьи 621 ГК РФ договору аренды от 01 сентября 2013 года возникли у Банка в силу закона, независимо от волеизъявления Предпринимателя как собственника земельных участков либо Банка как собственника зданий, находящихся на земельных участках.
Не согласившись с указанным выводом суда, Банк обратился с апелляционной жалобой об его исключении из мотивировочной части решения от 07.10.2015 г.
Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу просил решение отменить и иск удовлетворить, отказав Банку в удовлетворении апелляционной жалобы.
На основании ст. 18 АПК РФ произведена замена состава суда и рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу Банка подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды от 01 сентября 2013 года:
- - земельного участка под производственную базу общей площадью 1 209 кв. м, с кадастровым номером N 47:01:0110001:320, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Выборг, Ленинградское шоссе, д. 44 под расположенный на участке объект недвижимости: Административное здание, кадастровый N 47:01:0110001:367 (условный номер 47-01-27/2004-137), площадь застройки 1 208 кв. м;
- - земельного участка под производственную базу общей площадью 662 кв. м, с кадастровым номером N 47:01:0110001:319, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Выборг, Ленинградское шоссе, д. 44 под расположенный на участке объект недвижимости: Цех ремонта строймашин, кадастровый N 47:01:0110001:366 (условный номер 47-01-27/2004-143), площадь застройки 597 кв. м.
Указанные земельные участки принадлежат на праве собственности Предпринимателю (свидетельства о государственной регистрации права от 04.02.2013), имеющие согласно кадастровым паспортам от 15.01.2013 разрешенное использование: под производственную базу.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.07.2015 на указанных участках находятся здания - цех ремонта строймашин и административное здание, мастерские, принадлежащие Банку, право собственности которого зарегистрировано 11.02.2014.
Здания, расположенные на спорных участках, на дату заключения договора аренды принадлежали на праве собственности Обществу.
Истец обратился к ответчику с предложением внести в договор аренды изменений, связанных с заменой лица на стороне арендатора.
Поскольку Банк в ответе на указанное предложение Предпринимателя сообщил о готовности заключить договор аренды земельных участков только в размере площади, которая находится непосредственно под принадлежащими ему зданиями, Предприниматель обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 273, пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника, определяемые соглашением сторон.
Из пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Установив, что Общество перестало быть фактическим пользователем спорных земельных участков в связи с поступлением зданий в собственность Банка, суд сделал вывод о переходе прав по договору от 01.09.2013 г. аренды земельных участков к последнему и возникновением у ответчика обязанности по внесению арендной платы по указанному договору.
При этом суд не дал оценку доводам Банка о мнимости договоров аренды, заключенных между Предпринимателем и Обществом. По мнению Банка, поскольку на момент заключения договоров аренды и по настоящее время Дударов Р.А. является генеральным директором Общества, договоры аренды, представленные в материалы дела, являются мнимыми сделками с конечной целью создания видимости наличия условий для возложения на Банка обязанности по внесению арендной платы в размере, многократно превышающем рыночную стоимость.
В соответствии с отчетом об оценке N 38 рп/08/2015, выполненным 27.08.2015 г. ООО "Прайс" и приобщенным судом первой инстанции к материалам дела, рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за земельный участок с КН 47:01:0110001:319, площадью 662 кв. м, составляет 16 285 руб. 20 коп., а за земельный участок с КН 47:01:0110001:320-29 741 руб. 40 коп. Всего по двум участкам - 46 026 руб. 60 коп. в месяц. Между тем в представленном истцом договоре аренды от 01.09.2013 г. арендная плата указана в размере 486 460 руб. 00 коп. в месяц.
Наряду со ст. 170 ГК РФ Банк ссылается на ничтожность сделки по признакам ст. ст. 168 и 10 Гражданского кодекса РФ в связи с допущенным Дударовым Р.А. злоупотреблением правом.
В целях исследования доводов Банка, апелляционный суд предложил истцу в опровержение доводов жалобы представить доказательства исполнения договора.
Сопроводительным письмом, поступившим в суд 01.02.2016 г., истец представил ряд документов, из которых не следует, что Общество вносило в адрес Предпринимателя арендную плату в размере, определенном договором. Также в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о предъявлении Предпринимателем требований к Обществу об исполнении указанного обязательства надлежащим образом.
Оценка судом представленных истцом документов полностью совпадает с письменными возражениями Банка.
Представленные истцом документы не содержат информации, подтверждающей, что между сторонами в период действия спорных договоров аренды производились расчеты. Представленные Истцом выписки по счету ЗАО "Строймонтаж-324" N 40702810600172790211 не информативны, так как не содержат сведений о получателе денежных средств и назначении произведенного обществом платежа. Представленные Истцом платежные поручения N 222 от 07.11.2012, N 240 от 29.11.2012, N 242 от 30.11.2012 г., N 245 от 06.12.2012, N 259 от 28.12.2012, N 10 от 16.01.2012 N 18 от 23.01.2013, N 36 от 21.02.2013, N 75 от 29.03.2013, N 218 от 01.10.2013, N 229 от 29.10.2013, N 249 от 20.11.2013, N 250 от 22.11.2013, N 273 от 18.12.2013, N 66 от 15.04.2014, N 98 от 27.06.2014, N 118 от 30.06.2014, N 148 от 27.08.2013, N 191 от 24.10.2014, N 213 от 25.11.2014, N 209 от 16.12.2014, N 232 от 22.12.2014, N 236 от 24.12.2014, N 78 от 23.04.2015 не содержат доказательства факта направления ЗАО "Строймонтаж-324" денежных средств Дударову Р.А. по спорным договорам аренды от 01.10.2012 г. и от 01.09.2013 г. за аренду спорных земельных участков.
В платежных поручениях в графе получатель указано - ООО "Изобилие", в графе назначение платежа указано - "гашение кредиторской задолженности согласно акта сверки по состоянию на...".
При этом указание на то, что денежные средства по этим платежным поручениям перечисляются на основании письма Дударова Р.А. не содержится.
В самих письмах от 02.11.2012, от 07.11.2012, от 29.11.2012, от 30.11.2012 г., от 06.12.2012, от 28.12.2012, от 16.01.2013, от 23.01.2013, от 21.02.2013, от 29.03.2013, от 01.10.2012, от 29.10.2013, от 20.11.2013, от 22.11.2013, от 18.12.2013, от 15.04.2014, от 27.04.2012, от 30.06.2014, от 27.08.2014, от 24.10.2014, от 25.11.2014, от 16.12.2014, от 22.12.2014, от 24.12.2014, от 23.04.2015 содержится просьба Дударова Р.А. о перечислении денежных средств в счет погашения задолженности ЗАО "Строймонтаж-324" за аренду земельных участков по договорам аренды от 01.10.2012 г.
Таким образом, из данных писем следует, что между ЗАО "Строймонтаж-324" и Дударовым Р.А. было заключено несколько договоров аренды и поэтому, установить по какому из земельных участков Истец просил перечислить денежные средства и в каком размере установить не представляется возможным.
Платежными поручениями N 61 от 25.03.2014, N 195 от 24.10.2014, N 17 от 21.01.2015 N 35 от 20.02.2015, N 58 от 24.03.2015 г., N 71 от 10.04.2015, N 94 от 30.04.2015, N 95 от 30.04.2015 г., N 96 от 05.05.2015 ЗАО "Строймонтаж-324" произвел оплату за аренду земельного участка согласно договора б/н от 01.09.2013 г.
Из представленных платежных поручений следует, что ЗАО "Строймонтаж-324" вносило арендную плату по какому-то договору б/н от 01.09.2013 г. в период, когда арендные обязательства ЗАО "Строймонтаж-324" перед Дударовым Р.А. (если они имели место быть) прекратились в связи с переходом права собственности на здания к Банку.
Принимая во внимание, что между ЗАО "Строймонтаж-324" и Дударовым Р.А. было заключено несколько договоров аренды земельных участков от 01.09.2013 г., представленные платежные поручения о перечислении ЗАО "Строймонтаж-324" денежных средств Дударову Р.А. в назначении платежа которых указано "оплата за аренду земельного участка согласно договора б/н от 01.09.2013 г." не является доказательством факта перечисления арендной платы именно по договору от 01.09.2013 г. аренды земельных участков с кадастровым N 47:01:0110001:319 и кадастровым N 47:01:0110001:320.
Один из спорных договоров аренды земельных участков был заключен 01.10.2012 г. Согласно условиям данного договора арендная плата составляет 486 460 рублей в месяц. В письме от 02.11.2012 г., т.е. через один месяц аренды, Истец просит перечислить денежные средства в счет погашения имеющейся задолженности ЗАО "Строймонтаж-324" перед Дударовым Р.А. за аренду земельных участков по договору аренды от 01.10.2012 г. в размере 5 351060 рублей, что не может соответствовать действительности. Остальные письма Дударова Р.А. также содержат информацию о нереальной сумме задолженности ЗАО "Строймонтаж-324" перед Дударовым Р.А. за аренду земельных участков по договору аренды от 01.10.2012 г.
Представленные Истцом Акты сверки взаимных расчетов по состоянию на 25 января 2016 года, подписанные от имени ЗАО "Строймонтаж-324" главным бухгалтером Беловой Н.Ю. и Дударовым Р.А. не могут рассматриваться в качестве надлежащего доказательства по делу, так как не являются подтверждением наличия и исполнения спорных договоров аренды от 01.10.2012 г. и от 01.09.2013 г., поскольку в данных актах сверки не содержится сведений, позволяющих определить обязательства, из которых возникла задолженность. В связи с этим не представляется возможным определить, имеют ли отношение к данным актам сверки, приложенные к исковому заявлению договоры аренды от 01.10.2012 г. и от 01.09.2013 г.
Кроме того, из названия документов следует, что это Акты сверки взаимных расчетов по состоянию на 25.01.2016 г. между ЗАО "Строймонтаж-324" и Дударовым Русланом Ахметовичем по Основному договору от 01.10.2012. и Основному договору от 01.09.2013 г. Из чего следует, что Акты сверки составлены по другим обязательствам между "Строймонтаж-324" и Дударовым Р.А., не имеющим отношения к договорам аренды от 01.10.2012 г. и от 01.09.2013 г. Из текста Актов сверки невозможно определить произведенные ЗАО "Строймонтаж-324" операции, а также размеры задолженности и периоды, за которые произведена оплата. Раздел "По данным Дударова Руслана Ахметовича" не заполнен. Таким образом, нет подтверждения Дударовым Р.А. о получении/неполучении денежных средств.
Все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.
Из представленных Истцом двусторонних актов сверки невозможно определить ни обязательства, из которых возникли требования, ни правовой природы данных обязательств.
При таких обстоятельствах усматриваются признаки мнимости договоров аренды, в том числе от 01 сентября 2013 года (ст. 170 ГК РФ).
Между тем, исходя из предмета и основания иска, сам по себе оспариваемый вывод суда первой инстанции не направлен на подтверждение или опровержение исковых требований, и подлежит исключению из мотивировочной части решения суда первой инстанции, поскольку устанавливает обязанности Банка по недействительному договору.
При этом в статье 12 ГК РФ, а также в иных положениях законах не предусмотрен заявленный истцом способ защиты права, в связи с чем доводы Дударова Р.А. в части оспаривания мотивов отказа суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований, отклонены апелляционным судом.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.10.2015 г. по делу N А56-55380/2015 изменить, исключив из мотивировочной части решения вывод о переходе к ОАО Банк "Возрождение" прав арендатора по договору аренды от 01.09.2013 г.
Взыскать с ИП Дударова Руслана Ахметовича в пользу ОАО Банк "Возрождение" 3000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Е.В.ЖИЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)