Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Маштаковой Е.А., Пономаревой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Машневым А.Э.,
при участии:
- от истца: представитель Сергеева Н.С. паспорт, доверенность N 77АБ7822118 от 19.11.2015;
- от ответчика: представитель Миляев Я.Б. паспорт, доверенность N 11/д от 29.05.2016;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Котовой Ольги Владимировны
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 05.04.2016 по делу N А32-3349/2016
по иску индивидуального предпринимателя Котовой Ольги Владимировны
к обществу с ограниченной ответственностью "Архитектурная мастерская
"СохоР-проект" (ИНН 2319043764, ОГРН 1082319000939)
о взыскании 804 373,79 руб. арендной платы, судебных расходов,
принятое в составе судьи Гонзус И.П.
установил:
Котова Ольга Владимировна (далее - истец, арендодатель) обратилась с требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Архитектурная мастерская "СохоР-проект" (далее ответчик, арендатор, ООО "Архитектурная мастерская "СохоР-проект") о взыскании 804 373,79 руб. арендной платы. Требования истца обоснованы неисполнением ответчиком обязательств по договору аренды недвижимого имущества.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции от истца поступило заявление об уменьшении требований в связи с оплатой ответчиком переменной части арендной платы за январь и февраль 2013 г. - 8 308,28 руб. и постоянной части арендной платы за февраль 2013 г. - 47 657 руб. Таким образом, истец просит взыскать 748 678,48 руб. (т. 1, л.д. 124-125).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2016 уменьшение суммы требований принято, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием доказательств пользования арендованным имуществом в период с 11.02.2013 по 30.07.2013.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Котова О.В. обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, просила решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении заявленных ИП Котовой О.В. требований и принять по делу новый судебный акт.
Доводы жалобы сводятся к следующему:
- - акты оказанных услуг не отражают какую-либо договоренность истца и ответчика о продлении договора аренды сроком на 2 года, договором не предусмотрено подписание ежемесячных актов оказания услуг;
- - утверждение ответчика о наличии между сторонами договоренности о продлении аренды нежилого помещения от 08 декабря 2011 года сроком на 2 месяца не подтверждается каким-либо подписанным между сторонами дополнительными соглашениями к договору аренды. При этом, судом первой инстанции вообще не принята во внимание переписка сторон;
- - поскольку после окончания срока аренды, при отсутствии возражений со стороны ИП Котовой О.В., арендатор продолжил пользоваться помещением, то в соответствии с ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды нежилого помещения от 08 декабря 2011 года считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок;
- - суд первой инстанции необоснованно сделал вывод о нотариально заверенных показаниях, поскольку свидетельствуя подлинность подписи, нотариус удостоверяет, что подпись на документе сделана определенным лицом, но не удостоверяет фактов, изложенных в документе;
- - в материалах дела не представлено доказательств, свидетельствующих об извещении истца о намерении расторгнуть договор аренды, о предпринятых мерах для выполнения своего обязательства по возврату помещения истцу по передаточному акту.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Архитектурная мастерская "СохоР-проект" просило в удовлетворении требований, изложенных в апелляционной жалобе отказать в полном объеме, решение суда первой инстанции оставить без изменения. Как следует из отзыва, 10 февраля 2013 года арендатором ООО "Архитектурная мастерская "СохоР-проект" арендованные помещения были полностью освобождены от всего имущества и переданы представителю арендодателя исполнительному директору ИП Котовой О.В. - Бондаренко Алене Евгеньевне. После возврата помещений, стороны составили акт сверки взаимных расчетов за период 01.01.2012-21.02.2013 между индивидуальным предпринимателем ИП Котова О.В. и ООО "Архитектурная мастерская "СохоР-проект".
Истец представил письменные пояснения, из которых следует, что после 30.07.2013 (факта фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения по договору аренды нежилого помещения от 08.12.2011) до 07.09.2015 включительно ИП Котова О.В. не передавала в пользование каким-либо лицам принадлежащее на праве собственности нежилое помещение N 2, площадью 111,2 кв. м, кадастровый номер 23-23-19/002/2009-242, расположенное по адресу: г. Сочи, Курортный пр-т, д. 92/5.08.09.2015 между ИП Котовой О.В. и Нецветайловым Д.Ю. заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору помещение для размещения нотариальной конторы сроком на 11 месяцев. В настоящее время договор аренды нежилого помещения от 08.09.2015 является действующим. К пояснениям прилагается копия договора аренды нежилого помещения от 08.09.2015, заключенного между Котовой О.В. и Нецветайловым Д.Ю. на предоставление во временное владение и пользование нежилое помещение N 2, кадастровый номер 23-23-19/002/2009-242, расположенное на цокольном этаже, литер: А секция 3, номера внутренних частей помещения на поэтажном плане 1-9, общей площадью 111,2 кв. м, расположенное в Многофункциональном жилом комплексе со встроенно-пристроенными помещениями социального назначения с подземной автостоянкой, находящееся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Курортный проспект, дом 92/5. По акту приема-передачи указанное помещение передано 18.09.2015 (копия акта прилагается).
В судебном заседании стороны поддержали свои правовые позиции по спору. Представитель предпринимателя пояснила, что об освобождении спорных помещений Котова О.В. узнала от представителей управляющей компании 30.07.2013, но по факту ответчик не уведомлял истца и не передавал арендуемые помещения по акту, хотя знал адрес истца и мог направить акты почтовой связью. При этом, в период с 30.07.2013 по 08.09.2015 данные помещения никому не были сданы. Представитель общества с ограниченной ответственностью "Архитектурная мастерская "СохоР-проект" в обоснование доводов об освобождении помещений 10.02.2013 ссылался на акты сверки расчетов и акты оказания услуг, а также дат съема показаний. Указал, что акты передавались на вахту управляющей компании, документов, подтверждающих факт направления истцу актов, отсутствуют.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды нежилого помещения от 08.12.11 и соглашения о замене стороны в договоре аренды нежилого помещения от 08.12.11 Федченко С.И. предоставил ООО "Архитектурная мастерская "СохоР-проект" во временное владение и пользование нежилое помещение N 2, площадью 111,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Сочи, Курортный пр-т, д. 92/5 (далее - помещение), сроком с 8.12.11 до 7.12.12 (т. 1, л.д. 27-33).
19.01.12 в связи со сменой собственника вышеуказанного помещения, между Федченко С.И., ИП Котовой О.В. и ООО "Архитектурная мастерская "СохоР-проект" заключено соглашение о замене стороны в договоре аренды нежилого помещения от 08.12.11 (т. 1, л.д. 34).
ООО "Архитектурная мастерская "СохоР-проект" уплатило Федченко С.И. гарантированный взнос 133 440 руб. по платежному поручению N 53 от 22.12.11.
По платежному поручению N 991059 от 30.03.12 Федченко С.И. перечислил 1 334 040 руб. Котовой О.В. в качестве оплаты за ООО "Архитектурная мастерская "СохоР-проект" гарантированного взноса по соглашению N 2 от 19.01.12 (т. 1, л.д. 35).
Также общество по платежному поручению N 7 от 10.02.12 оплатило Котовой О.В. гарантийный взнос - 133 440 руб. (т. 1, л.д. 38).
Вместе с тем, по мнению истца, обязательства по договору исполнены не в полном объеме в части оплаты арендных платежей. Отсутствие исполнения договора в указанной части явилось основанием для обращения индивидуального предпринимателя Котовой О.В. в арбитражный суд с настоящим иском.
Спорные правоотношения по своей правовой природе возникают из договора аренды, в силу чего подлежат правовому регулированию положениями главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
С учетом положений статей 606, 614 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.
В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.
В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.
По смыслу пункта 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.
Как следует из материалов дела, и не отрицается сторонами, истец принятые на себя обязательства по договору аренды исполнил, передав в аренду ответчику указанное в договоре помещение.
Так, согласно расчету истца, задолженность по арендной плате по договору аренды от 08.12.2011 за период с 01.02.2013 по 30.07.2013 составляет 748 678 руб. 48 коп. Как видно из представленного расчета, истец руководствуется пунктом 6.1. договора, по которому за арендованное помещение арендатор ежемесячно оплачивает арендную плату. Арендная плата включает в себя постоянную и переменную составляющие. Постоянная составляющая арендной платы является твердой суммой, составляет 133 440 руб. в месяц. Переменная составляющая арендной платы является расчетной величиной и составляет стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг. Как следует из материалов дела, при рассмотрении иска в суде первой инстанции ответчиком оплачена переменная составляющая арендной платы в размере 8 308 руб. 28 коп. (за январь и февраль 2013 года) и сумма в размере 47 657 руб. в качестве частичной оплаты постоянной части арендной платы за февраль 2013 года. Таким образом, расчет задолженности выглядит следующим образом:
Февраль: 133 440 руб. - 47 657 руб. = 85 783 руб.
Март - Июнь: 133 440 руб. х 4 мес. = 533 760 руб.
Июль (с 01 по 30 число): 133 440 руб. / 31 х 30 = 129 135,48 руб.
Итого: задолженность составляет 748 678 руб. 48 коп. Требование о взыскании переменной части арендной платы, с учетом уже погашенной при рассмотрении иска за январь и часть февраля, истцом не заявлено.
Пунктом 6.3 договора от 08.12.2011 установлено, что обязательства по оплате арендной платы возникают с даты передачи арендодателем помещения арендатору и прекращаются с даты фактического возврата арендатором арендодателю помещения по передаточному акту.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что истец правомерно требует взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам по дату возврата арендованного имущества.
В соответствии с пунктом 4.2.12 договора, при прекращении договора арендатор обязан сдать помещение арендодателю в исправном состоянии по передаточному акту.
Утрата арендатором имущественного интереса в использовании спорного помещения не свидетельствует об исполнении его обязанности по возврату арендованного имущества.
Апелляционный суд отмечает, что при наличии обязанности по подписанию акта по возврату арендованного объекта недвижимого имущества (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации) бремя доказывания возврата арендованного имущества возлагается на арендатора. Суд первой инстанции неправильно распределил бремя доказывания, что повлекло неправильное применение норм материального права.
Доказательства передачи по акту арендодателю и уклонения последнего от принятия помещения арендатором не представлены.
По смыслу положений статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации передача ответчиком арендуемого помещения должна быть подтверждена документально или иным способом, не вызывающим сомнений в своей объективности и достоверности. Суд апелляционной инстанции критически относится к способности работников ответчика, находящихся в подчинении руководителя ответчика, свидетельствовать объективно, непредвзято и без заинтересованности в отношении ответчика.
Таким образом, показания Шибаковой Г.ОА. - генерального директора ответчика, Черевань Г.В. бухгалтера ответчика, Геворкова М.Р. - сотрудника ответчика по совместительству не могут служить надлежащим доказательством возврата арендуемого помещения истцу.
Ссылка ответчика на наличие полномочий Бондаренко А.Е. также отклоняются судом апелляционной инстанции. У указанного лица отсутствовали полномочия на заключение сделок от имени предпринимателя, представления его интересов. Действия лица по принятию акта для последующей передачи предпринимателю не может свидетельствовать о принятии и подписании акта истцом, так как также не входили в круг трудовых обязанностей Бондаренко А.Е., не основывались на доверенности и не явствовали из обстановки.
Поскольку суд первой инстанции не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2016 по делу N А32-3349/2016 отменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Архитектурная мастерская "СохоР-проект" (ИНН 2319043764, ОГРН 1082319000939) в пользу индивидуального предпринимателя Котовой Ольги Владимировны (ИНН 501306362934, ОГРНИП 310504029200021) 748 678 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате, за период с 01.02.2013 по 30.07.2013, 3000 руб. расходов по оплате госпошлины по апелляционной жалобе.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Архитектурная мастерская "СохоР-проект" (ИНН 2319043764, ОГРН 1082319000939) в доход федерального бюджета 17 973 руб. 56 коп. госпошлины по иску.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
Е.А.МАШТАКОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.07.2016 N 15АП-8063/2016 ПО ДЕЛУ N А32-3349/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2016 г. N 15АП-8063/2016
Дело N А32-3349/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Маштаковой Е.А., Пономаревой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Машневым А.Э.,
при участии:
- от истца: представитель Сергеева Н.С. паспорт, доверенность N 77АБ7822118 от 19.11.2015;
- от ответчика: представитель Миляев Я.Б. паспорт, доверенность N 11/д от 29.05.2016;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Котовой Ольги Владимировны
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 05.04.2016 по делу N А32-3349/2016
по иску индивидуального предпринимателя Котовой Ольги Владимировны
к обществу с ограниченной ответственностью "Архитектурная мастерская
"СохоР-проект" (ИНН 2319043764, ОГРН 1082319000939)
о взыскании 804 373,79 руб. арендной платы, судебных расходов,
принятое в составе судьи Гонзус И.П.
установил:
Котова Ольга Владимировна (далее - истец, арендодатель) обратилась с требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Архитектурная мастерская "СохоР-проект" (далее ответчик, арендатор, ООО "Архитектурная мастерская "СохоР-проект") о взыскании 804 373,79 руб. арендной платы. Требования истца обоснованы неисполнением ответчиком обязательств по договору аренды недвижимого имущества.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции от истца поступило заявление об уменьшении требований в связи с оплатой ответчиком переменной части арендной платы за январь и февраль 2013 г. - 8 308,28 руб. и постоянной части арендной платы за февраль 2013 г. - 47 657 руб. Таким образом, истец просит взыскать 748 678,48 руб. (т. 1, л.д. 124-125).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2016 уменьшение суммы требований принято, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием доказательств пользования арендованным имуществом в период с 11.02.2013 по 30.07.2013.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Котова О.В. обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, просила решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении заявленных ИП Котовой О.В. требований и принять по делу новый судебный акт.
Доводы жалобы сводятся к следующему:
- - акты оказанных услуг не отражают какую-либо договоренность истца и ответчика о продлении договора аренды сроком на 2 года, договором не предусмотрено подписание ежемесячных актов оказания услуг;
- - утверждение ответчика о наличии между сторонами договоренности о продлении аренды нежилого помещения от 08 декабря 2011 года сроком на 2 месяца не подтверждается каким-либо подписанным между сторонами дополнительными соглашениями к договору аренды. При этом, судом первой инстанции вообще не принята во внимание переписка сторон;
- - поскольку после окончания срока аренды, при отсутствии возражений со стороны ИП Котовой О.В., арендатор продолжил пользоваться помещением, то в соответствии с ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды нежилого помещения от 08 декабря 2011 года считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок;
- - суд первой инстанции необоснованно сделал вывод о нотариально заверенных показаниях, поскольку свидетельствуя подлинность подписи, нотариус удостоверяет, что подпись на документе сделана определенным лицом, но не удостоверяет фактов, изложенных в документе;
- - в материалах дела не представлено доказательств, свидетельствующих об извещении истца о намерении расторгнуть договор аренды, о предпринятых мерах для выполнения своего обязательства по возврату помещения истцу по передаточному акту.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Архитектурная мастерская "СохоР-проект" просило в удовлетворении требований, изложенных в апелляционной жалобе отказать в полном объеме, решение суда первой инстанции оставить без изменения. Как следует из отзыва, 10 февраля 2013 года арендатором ООО "Архитектурная мастерская "СохоР-проект" арендованные помещения были полностью освобождены от всего имущества и переданы представителю арендодателя исполнительному директору ИП Котовой О.В. - Бондаренко Алене Евгеньевне. После возврата помещений, стороны составили акт сверки взаимных расчетов за период 01.01.2012-21.02.2013 между индивидуальным предпринимателем ИП Котова О.В. и ООО "Архитектурная мастерская "СохоР-проект".
Истец представил письменные пояснения, из которых следует, что после 30.07.2013 (факта фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения по договору аренды нежилого помещения от 08.12.2011) до 07.09.2015 включительно ИП Котова О.В. не передавала в пользование каким-либо лицам принадлежащее на праве собственности нежилое помещение N 2, площадью 111,2 кв. м, кадастровый номер 23-23-19/002/2009-242, расположенное по адресу: г. Сочи, Курортный пр-т, д. 92/5.08.09.2015 между ИП Котовой О.В. и Нецветайловым Д.Ю. заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору помещение для размещения нотариальной конторы сроком на 11 месяцев. В настоящее время договор аренды нежилого помещения от 08.09.2015 является действующим. К пояснениям прилагается копия договора аренды нежилого помещения от 08.09.2015, заключенного между Котовой О.В. и Нецветайловым Д.Ю. на предоставление во временное владение и пользование нежилое помещение N 2, кадастровый номер 23-23-19/002/2009-242, расположенное на цокольном этаже, литер: А секция 3, номера внутренних частей помещения на поэтажном плане 1-9, общей площадью 111,2 кв. м, расположенное в Многофункциональном жилом комплексе со встроенно-пристроенными помещениями социального назначения с подземной автостоянкой, находящееся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Курортный проспект, дом 92/5. По акту приема-передачи указанное помещение передано 18.09.2015 (копия акта прилагается).
В судебном заседании стороны поддержали свои правовые позиции по спору. Представитель предпринимателя пояснила, что об освобождении спорных помещений Котова О.В. узнала от представителей управляющей компании 30.07.2013, но по факту ответчик не уведомлял истца и не передавал арендуемые помещения по акту, хотя знал адрес истца и мог направить акты почтовой связью. При этом, в период с 30.07.2013 по 08.09.2015 данные помещения никому не были сданы. Представитель общества с ограниченной ответственностью "Архитектурная мастерская "СохоР-проект" в обоснование доводов об освобождении помещений 10.02.2013 ссылался на акты сверки расчетов и акты оказания услуг, а также дат съема показаний. Указал, что акты передавались на вахту управляющей компании, документов, подтверждающих факт направления истцу актов, отсутствуют.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды нежилого помещения от 08.12.11 и соглашения о замене стороны в договоре аренды нежилого помещения от 08.12.11 Федченко С.И. предоставил ООО "Архитектурная мастерская "СохоР-проект" во временное владение и пользование нежилое помещение N 2, площадью 111,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Сочи, Курортный пр-т, д. 92/5 (далее - помещение), сроком с 8.12.11 до 7.12.12 (т. 1, л.д. 27-33).
19.01.12 в связи со сменой собственника вышеуказанного помещения, между Федченко С.И., ИП Котовой О.В. и ООО "Архитектурная мастерская "СохоР-проект" заключено соглашение о замене стороны в договоре аренды нежилого помещения от 08.12.11 (т. 1, л.д. 34).
ООО "Архитектурная мастерская "СохоР-проект" уплатило Федченко С.И. гарантированный взнос 133 440 руб. по платежному поручению N 53 от 22.12.11.
По платежному поручению N 991059 от 30.03.12 Федченко С.И. перечислил 1 334 040 руб. Котовой О.В. в качестве оплаты за ООО "Архитектурная мастерская "СохоР-проект" гарантированного взноса по соглашению N 2 от 19.01.12 (т. 1, л.д. 35).
Также общество по платежному поручению N 7 от 10.02.12 оплатило Котовой О.В. гарантийный взнос - 133 440 руб. (т. 1, л.д. 38).
Вместе с тем, по мнению истца, обязательства по договору исполнены не в полном объеме в части оплаты арендных платежей. Отсутствие исполнения договора в указанной части явилось основанием для обращения индивидуального предпринимателя Котовой О.В. в арбитражный суд с настоящим иском.
Спорные правоотношения по своей правовой природе возникают из договора аренды, в силу чего подлежат правовому регулированию положениями главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
С учетом положений статей 606, 614 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.
В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.
В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.
По смыслу пункта 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.
Как следует из материалов дела, и не отрицается сторонами, истец принятые на себя обязательства по договору аренды исполнил, передав в аренду ответчику указанное в договоре помещение.
Так, согласно расчету истца, задолженность по арендной плате по договору аренды от 08.12.2011 за период с 01.02.2013 по 30.07.2013 составляет 748 678 руб. 48 коп. Как видно из представленного расчета, истец руководствуется пунктом 6.1. договора, по которому за арендованное помещение арендатор ежемесячно оплачивает арендную плату. Арендная плата включает в себя постоянную и переменную составляющие. Постоянная составляющая арендной платы является твердой суммой, составляет 133 440 руб. в месяц. Переменная составляющая арендной платы является расчетной величиной и составляет стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг. Как следует из материалов дела, при рассмотрении иска в суде первой инстанции ответчиком оплачена переменная составляющая арендной платы в размере 8 308 руб. 28 коп. (за январь и февраль 2013 года) и сумма в размере 47 657 руб. в качестве частичной оплаты постоянной части арендной платы за февраль 2013 года. Таким образом, расчет задолженности выглядит следующим образом:
Февраль: 133 440 руб. - 47 657 руб. = 85 783 руб.
Март - Июнь: 133 440 руб. х 4 мес. = 533 760 руб.
Июль (с 01 по 30 число): 133 440 руб. / 31 х 30 = 129 135,48 руб.
Итого: задолженность составляет 748 678 руб. 48 коп. Требование о взыскании переменной части арендной платы, с учетом уже погашенной при рассмотрении иска за январь и часть февраля, истцом не заявлено.
Пунктом 6.3 договора от 08.12.2011 установлено, что обязательства по оплате арендной платы возникают с даты передачи арендодателем помещения арендатору и прекращаются с даты фактического возврата арендатором арендодателю помещения по передаточному акту.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что истец правомерно требует взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам по дату возврата арендованного имущества.
В соответствии с пунктом 4.2.12 договора, при прекращении договора арендатор обязан сдать помещение арендодателю в исправном состоянии по передаточному акту.
Утрата арендатором имущественного интереса в использовании спорного помещения не свидетельствует об исполнении его обязанности по возврату арендованного имущества.
Апелляционный суд отмечает, что при наличии обязанности по подписанию акта по возврату арендованного объекта недвижимого имущества (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации) бремя доказывания возврата арендованного имущества возлагается на арендатора. Суд первой инстанции неправильно распределил бремя доказывания, что повлекло неправильное применение норм материального права.
Доказательства передачи по акту арендодателю и уклонения последнего от принятия помещения арендатором не представлены.
По смыслу положений статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации передача ответчиком арендуемого помещения должна быть подтверждена документально или иным способом, не вызывающим сомнений в своей объективности и достоверности. Суд апелляционной инстанции критически относится к способности работников ответчика, находящихся в подчинении руководителя ответчика, свидетельствовать объективно, непредвзято и без заинтересованности в отношении ответчика.
Таким образом, показания Шибаковой Г.ОА. - генерального директора ответчика, Черевань Г.В. бухгалтера ответчика, Геворкова М.Р. - сотрудника ответчика по совместительству не могут служить надлежащим доказательством возврата арендуемого помещения истцу.
Ссылка ответчика на наличие полномочий Бондаренко А.Е. также отклоняются судом апелляционной инстанции. У указанного лица отсутствовали полномочия на заключение сделок от имени предпринимателя, представления его интересов. Действия лица по принятию акта для последующей передачи предпринимателю не может свидетельствовать о принятии и подписании акта истцом, так как также не входили в круг трудовых обязанностей Бондаренко А.Е., не основывались на доверенности и не явствовали из обстановки.
Поскольку суд первой инстанции не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2016 по делу N А32-3349/2016 отменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Архитектурная мастерская "СохоР-проект" (ИНН 2319043764, ОГРН 1082319000939) в пользу индивидуального предпринимателя Котовой Ольги Владимировны (ИНН 501306362934, ОГРНИП 310504029200021) 748 678 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате, за период с 01.02.2013 по 30.07.2013, 3000 руб. расходов по оплате госпошлины по апелляционной жалобе.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Архитектурная мастерская "СохоР-проект" (ИНН 2319043764, ОГРН 1082319000939) в доход федерального бюджета 17 973 руб. 56 коп. госпошлины по иску.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
Е.А.МАШТАКОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)