Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве. Обязанность по оплате стоимости квартиры дольщиками исполнена своевременно и в полном объеме, однако застройщик допустил просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Свирской О.Д.
судей Ильичевой Т.В., Матвеевой Н.Л.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "СтройДом" на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 06 декабря 2016 года по делу N по иску М.И.М., М.Е.Г. к ООО "СтройДом" о защите прав потребителей и по встречному иску ООО "СтройДом" к М.И.М., М.Е.Г. об изменении условий договора.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения представителя ответчика ООО "Строй Дом" - М.Л., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения истца М.И.М., представителя истицы М.Е.Г. - В., полагавших решение суда подлежащим оставлению без изменения,
04 мая 2016 года М.И.М., М.Е.Г. обратились в суд с иском к застройщику ООО "СтройДом" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, расходов на оплату услуг представителя.
В обоснование заявленных требований истцами указано, что между ними и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве от 17.12.2013, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство передать истцам в общую долевую собственность (по 1/2 доле каждому) квартиру не позднее 30.09.2015. Обязанность по оплате стоимости квартиры в размере N руб. истцами исполнена своевременно и в полном объеме. В свою очередь, ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства. В марте 2016 г. истцами в адрес ответчика направлена претензия с требованием выплатить неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства, на которую от ответчика поступил письменный отказ.
В ходе судебного разбирательства истцы уточнили исковые требования в порядке статьи 39 ГПК РФ и окончательно просили взыскать с ответчика в пользу каждого истца неустойку за период с 01.10.2015 по день принятия судебного акта из расчета N руб. N коп. за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда в размере по N руб. каждому, штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу каждого истца.
Представитель ответчика ООО "СтройДом" при рассмотрении дела в суде первой инстанции исковые требования не признал и 28 сентября 2016 года предъявил встречный иск об изменении условий заключенного сторонами договора долевого участия в строительстве. В обоснование встречного иска указано, что предусмотренный договором срок передачи квартиры нарушен застройщиком по независящим от него обстоятельствам, а именно: непредвиденной необходимостью дополнительно построить городские централизованные сети ливневой канализации, строительство которых изначально застройщиком не планировалось и не входило в проектную документацию по строительству многоквартирного дома, поскольку указанные городские коммуникации в 2015 году должна была создать на своей территории Администрация МО Сертолово Всеволожского района Ленинградской области. В апреле 2014 года местная Администрация изменила свои планы относительно строительства на территории города Сертолово указанных централизованных сетей ливневой канализации, в результате чего застройщик вынужден был самостоятельно и за свой счет проектировать и строить трассы наружных сетей ливневой канализации и аккумулирующей емкости для отвода ливневых вод с территории строящегося дома.
11.04.2016 ответчик направил в адрес истцов письмо с разъяснением обстоятельств задержки передачи квартиры и предложением внести изменения в пункт 2.1 договора, установив срок передачи квартиры до 30.06.2016.
На данное предложение истцы не отреагировали.
Ответчик полагает, что в данном случае имеются предусмотренные статьей 451 ГК РФ основания для изменения заключенного сторонами договора в части срока передачи квартиры в связи с существенным изменением обстоятельств, так как на момент заключения с истцами договора Застройщик не мог предполагать, что ему не будет выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по причине предоставления органом местного самоуправления недостоверной информации о завершении реализации в 2015 году проекта по созданию на территории города Сертолово централизованной системы ливневой канализации.
В связи с указанными обстоятельствами ответчик просил изложить пункт 2.1.5 договора в следующей редакции: Застройщик обязан после ввода дома в эксплуатацию при условии исполнения участниками долевого строительства обязательств по оплате долевого взноса, установленного п. 2.2.1 настоящего договора и проведения окончательного расчета в соответствии с п. 3.2 настоящего договора, передать участнику долевого строительства по Акту приема-передачи квартиру в течение 12 (двенадцати) месяцев.
Кроме того, в случае удовлетворения исковых требований, предъявленных истцами, ответчик просил суд применить положения статьи 333 ГПК РФ, снизив размер неустойки и штрафа.
Представитель третьего лица Администрации МО "Сертолово" Всеволожского муниципального района Ленинградской области просил рассмотреть дело в свое отсутствие, представил письменные объяснения по делу, в которых указал на то, что на момент заключения сторонами договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 17.12.2013 Застройщику ООО "СтройДом" достоверно было известно об отсутствии на застраиваемой территории централизованных инженерных коммуникаций и локальных сетей ливневой канализации в районах нового жилищного строительства. Поэтому, по мнению Администрации, отсутствие в районе новой жилой застройки городской централизованной ливневой канализации не относится к существенно изменившимся обстоятельствам, предусмотренным пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, и являющимися основанием для изменения заключенного сторонами договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, о чем требует ответчик в своем встречном иске.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 06 декабря 2016 года первоначальный иск удовлетворен частично. С ООО "СтройДом" в пользу каждого истца взыскана неустойка за период с 01.10.2015 по 06.12.2016 в размере N руб., компенсация морального вреда в размере по N руб. каждому, штраф в размере по N руб. каждому. С ответчика также взысканы расходы на оплату услуг представителя: в пользу М.И.М. - N руб., в пользу М.Е.Г. - N руб. В удовлетворении встречного иска ответчику отказано. С ответчика взыскана государственная пошлина в доход местного бюджета Всеволожского муниципального района в размере N руб.
Полагая постановленное по делу решение незаконным и необоснованным, представитель ответчика ООО "СтройДом" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе истцам в удовлетворении исковых требований и об удовлетворении встречного иска ответчика. В обоснование доводов жалобы представитель ответчика ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судом при разрешении дела норм материального права. Ответчик указывает, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка существенным обстоятельствам, связанным с предоставлением муниципальным органом недостоверной информации о сроках строительства местной администрацией городских трасс ливневой канализации, что стало следствием вынужденного нарушения ответчиком срока ввода объекта в эксплуатацию и предусмотренного договором срока передачи истцам квартиры. Суд не учел, что по вине местной Администрации города Сертолово ответчик вынужден был самостоятельно и за свой счет проектировать и строить трассы наружных сетей городской централизованной ливневой канализации и аккумулирующей емкости для отвода ливневых вод с территории строящегося многоквартирного дома, без наличия которых многоквартирный дом невозможно ввести в эксплуатацию. Данное непредвиденное существенное обстоятельство привело к значительному удорожанию строительства и нарушению установленных договором сроков сдачи объекта долевого строительства. Таким образом, как указывает ответчик, в силу пункта 1 статьи 401 ГК РФ, застройщик не может нести ответственность за нарушение срока передачи квартиры. В связи с указанными обстоятельствами ответчик полагает, что имеются основания для изменения договора долевого участия в строительстве в части установления нового срока передачи квартиры, так как на момент заключения такого договора застройщик не мог предполагать, что Администрация Муниципального образования Сертолово откажется от реализации своих планов относительно строительства указанных городских коммуникаций, и что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщику не будет выдано в планируемые сроки по причине предоставления Администрацией недостоверной информации.
Кроме того, ответчик считает, что размер неустойки в сумме N руб., взысканной решением суда в пользу истцов, является чрезмерно завышенным и явно несоразмерным последствиям нарушенного обязательства, что влечет ухудшение финансового положения ответчика, и в свою очередь приведет к невозможности завершения строительства уже начатых объектов и нарушение прав других дольщиков.
В апелляционной жалобе ответчик выражает несогласие с установленным решением суда периодом просрочки, ссылаясь на то, что квартира передана истцам по предварительному акту приема-передачи от 10.10.2016. Основания не принимать квартиру в этот день у истцов отсутствовали, так как, перечисленные истцами в акте недостатки не являлись существенными и не делали объект долевого строительства непригодным для использования по прямому назначению.
Также в апелляционной жалобе указывается, что у суда отсутствовали правовые основания для взыскания с ответчика штрафа, так как в действиях ответчика отсутствует вина в задержке срока передачи истцам объекта долевого строительства.
Кроме того, ответчик полагает, что взысканная с него сумма расходов на представителя в размере N руб. является завышенной, не отвечает требованиям статьи 100 ГПК РФ о разумных пределах таких расходов.
Истцами представлены письменные возражения на апелляционную жалобу ответчика.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
При рассмотрении дела судом установлено, что 17.12.2013 между М.И.М., М.Е.Г. с одной стороны, и застройщиком ООО "СтройДом", с другой стороны, заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство обеспечить сдачу дома в эксплуатацию не позднее второго квартала 2015 года и после ввода дома в эксплуатацию передать истцам квартиру по акту приема-передачи в течение трех месяцев (п. п. 2.1.3 и 2.1.5 Договора).
Таким образом, согласно условиям договора многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию не позднее 30.06.2015, а квартира должна быть передана истцам не позднее 30.09.2015.
Обязанность по оплате стоимости указанной квартиры в размере N руб. истцами выполнена своевременно и в полном объеме.
В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" срок передачи застройщиком объекта долевого строительства относится к существенным условиям договора долевого строительства.
Согласно частям 1, 2 статьи 6 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно правилам, предусмотренным статьей 8 этого Закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
В силу пункта 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.
Частью 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Из материалов дела следует, что 17.08.2016 ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: 4-секционного кирпично-монолитного жилого дома, расположенного по <адрес> (разрешение от 17.08.2016 N).
Таким образом, установленный договором срок ввода объекта в эксплуатацию (до 30.06.2015) ответчиком значительно нарушен; такая задержка составляет N мес.
Из материалов дела также следует, что 10.10.2016 сторонами подписан предварительный акт приема-передачи квартиры, в котором истцы указали ответчику на ряд недостатков (л.д. 168).
Таким образом, предусмотренный договором срок передачи объекта долевого строительства до 30.09.2015 года, ответчиком также был нарушен.
Исходя из того, что ответчиком допущено нарушение предусмотренного договором срока передачи истцам объекта долевого строительства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцами правомерно поставлено требование о взыскании с ответчика неустойки за каждый день просрочки в соответствии с частью второй статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Принимая решение об отказе ответчику в удовлетворении встречного иска об изменении договора в части срока передачи объекта долевого строительства и установлении этого срока в течение 12 месяцев после планируемого срока ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, суд первой инстанции, верно определив обстоятельства, имеющие значение для дела, и установив, ответчиком не были соблюдены правила, предусмотренные частью 3 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ о направлении участникам долевого строительства не позднее, чем за два месяца до истечения установленного договором срока передачи объекта, соответствующей информации о невозможности завершения строительства в предусмотренный договором срок с предложением об изменении договора в указанной части, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для изменения договора в судебном порядке по правилам статей 451, 451 Гражданского кодекса РФ.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда в указанной части, поскольку в нарушение приведенной правовой нормы фактически предложение об изменении договора было направлено ответчиком в адрес истцов 11.04.2016 (л.д. 17), то есть после истечения установленного договором срока передачи объекта, когда просрочка передачи квартиры составила уже полгода, тогда как в соответствии с законом это предложение должно быть направлено застройщиком участнику долевого строительства не позднее, чем за два месяца до истечения установленного договором срока передачи объекта, то есть не позднее 30.07.2015.
Из материалов дела следует, что в письме от 11.04.2016 Застройщик предлагал истцам изменить срок передачи объекта долевого строительства до 30.06.2016 (л.д. 51). Встречный иск об изменении условий договора ответчиком подан в суд 28.09.2016 (л.д. 50), когда предложенный истцам ответчиком в досудебном порядке новый срок уже истек как три месяца назад. При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения встречного иска ответчика у суда не имелось.
Кроме того, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отсутствие на территории г. Сертолово городской централизованной ливневой канализации, не относится к существенно изменившимся обстоятельствам, предусмотренным пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, и являющимся основанием для изменения заключенного сторонами договора, исходя из следующего. На момент заключения с истцами договора о долевом участии в строительстве от 17.12.2013 ответчику достоверно было известно об отсутствии на застраиваемой территории указанных централизованных инженерных коммуникаций. Ссылка ответчика на письменное сообщение заместителя главы Администрации МО Сертолово от 25.05.2012, согласно которому в соответствии с Генеральным планом указанного муниципального образования проект по строительству системы ливневой канализации и очистных сооружений поверхностных стоков на территории г. Сертолово должен быть реализован по 2015 год включительно, а также указание ответчика на то, что в апреле 2014 года Администрация МО Сертолово сообщила застройщику информацию о том, что проектирование и строительство такой канализации на территории МО Сертолово в 2014-2015 годах не предусмотрено, не может быть признано существенно изменившимся обстоятельством, поскольку ответчик при заключении с истцами договора не убедился в наличии у местной Администрации реального и утвержденного в установленном законом порядке проекта по созданию необходимых городских канализационных сетей и мог разумно предвидеть отсутствие у местных властей финансовых возможностей выполнить к концу 2015 году работы по строительству городской центральной системы ливневой канализации.
Кроме того, согласно заключенному сторонами договору долевого участия в строительстве от 17.12.2013 ответчик принял на себя обязательство обеспечить сдачу дома в эксплуатацию не позднее 30.06.2015, тогда как Администрация первоначально предполагала выполнить работы по строительству централизованной системы ливневой канализации в срок до 31.12.2015.
При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что при заключении с истцами договора ответчик заведомо принял на себя риск нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщикам объекта долевого строительства, поскольку у застройщика отсутствовали безусловные гарантии того, что по состоянию на 30.09.2015 местной администрацией города Сертолово будут реализованы планы по созданию на территории города централизованных сетей ливневой канализации.
Поэтому решение суда первой инстанции об отказе ответчику в удовлетворении встречного иска следует признать законным и обоснованным.
Принимая решение о взыскании с ответчика неустойки с 01.10.2015 по 06.12.2012, суд исходил из того, что квартира по акту приема-передачи истцам на день принятия решения суда не передана.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда в указанной части по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 24.08.2016 ответчик направил в адрес истцов уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Истцам было предложено 31.08.2016 явиться на объект для подписания акта приема-передачи квартиры (л.д. 134-135).
При передаче 10.10.2016 Застройщиком квартиры объект долевого строительства истцами принят не был. В предварительном акте приема-передачи квартиры от 10.10.2016 истцами указано на ряд недостатков, таких как: выключатель из кухни должен быть перенесен в коридор, в дальней спальне трещина на стяжке и отсутствует электрическая розетка на стене, в коридоре отсутствует одна из точек света, в малом санузле отсутствует влагозащитная розетка, в большом санузле отсутствует одна из влагозащитных розеток, в квартире не работает звонок, неисправен замок во входной двери (л.д. 168).
Между тем, в нарушение требований абз. 1 части 4 статьи 198 ГПК РФ указанному акту судом первой инстанции никакой оценки дано не было, наличие данного акта в решении суда никак не отражено.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Частью 5 статьи 8 указанного Федерального закона предусмотрено, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Согласно заключенному сторонами договору долевого участия в строительстве квартира передается участникам долевого строительства в черновой отделке (л.д. 11).
Судебная коллегия находит, что недостатки, перечисленные истцами в предварительном акте приема-передачи квартиры от 10.10.2016, не являются существенными и не препятствуют использованию объекта долевого строительства по назначению, а также не мешают истцам приступить к выполнению строительных и иных работ по чистовой отделке квартиры (настилке всех видов полов, малярных работ, установке сантехнического оборудования, производству трубных разводок в санузлах и на кухне и т.д.).
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что 10.10.2016 у истцов отсутствовали предусмотренные законом основания для отказа от принятия квартиры по акту-приема передачи, в связи с чем следует признать, что период допущенной Застройщиком просрочки составляет 376 дней: с 01.10.2015 по 10.10.2016.
Указание истцов на то, что 30.11.2016 они направили в адрес Застройщика письменный отказ от подписания акта-приема передачи, в котором указывали на неудовлетворительную герметизацию оконных проемов квартиры и выражали свое мнение по поводу уменьшенного диаметра трубы, в связи с чем требовали от Застройщика замены всех оконных блоков и стояков отопления, не может быть принято судебной коллегией, так как в нарушение части 5 статьи 8 Федерального закона от 30.12.20104 N 214-ФЗ соответствующий акт о наличии таких дефектов сторонами не составлялся. Из объяснений ответчика следует, что истцы не требовали от Застройщика составления такого акта, на перечисленные недостатки при осмотре квартиры не указывали и в последующем Застройщика на объект для фиксации этих недостатков не вызывали. Данный отказ истцов от подписания акта приема-передачи квартиры был получен ответчиком после принятия судом решения по делу.
Доказательств, свидетельствующих о том, что оконные стеклопакеты и стояки отопления установлены с нарушением технических норм и правил, истцами в ходе судебного разбирательства суду представлено не было.
Сведений о том, что истцы предъявляли Застройщику требование о составлении соответствующего акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным строительным нормам и правилам, при апелляционном рассмотрении дела также представлено не было.
Указание истцов на то, что по обмерам ПИБ фактическая площадь готовой квартиры отличается от проектной площади в меньшую сторону, не может служить основанием для отказа от принятия квартиры, а является основанием для перерасчета цены договора.
В связи с этим судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика неустойки за пределами срока передачи квартиры по предварительному акту от 10.10.2016, так как указанные в акте недостатки не относятся к дефектам, препятствующим использованию квартиры по назначению.
На день исполнения обязательства по передачи истцам квартиры действовала ключевая ставка в размере N% годовых (информация Банка России от 10.06.2016). Таким образом, размер неустойки за период просрочки 376 дней, исходя из цены договора N руб., составляет N руб.
Ответчик при рассмотрении дела просил снизить размер неустойки, ссылаясь на то, что такая неустойка явно несоразмерна последствиям допущенного Застройщиком нарушения обязательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств", бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).
Пунктом 75 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Из материалов дела следует, что в процессе строительства многоквартирного дома Застройщику пришлось вносить изменения в проектную документацию, самостоятельно проектировать и строить за свой счет городские трассы наружных сетей ливневой канализации и аккумулирующей емкости для отводов ливневых вод с территории строящегося многоквартирного дома, что привело к существенному удорожанию строительства и невозможности ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в предусмотренный проектной декларацией срок.
Исходя из того, что при рассмотрении дела не установлено злостного уклонения ответчика от исполнения договора, напротив, из материалов дела следует, что в создавшейся непростой ситуации, когда ответчику пришлось вносить непредвиденные изменения в проектную документацию и нести существенные дополнительные расходы по строительству многоквартирного дома, ответчик стремился как можно быстрее завершить строительство многоквартирного дома и ввести его в эксплуатацию, не уклонялся от принятых на себя перед дольщиками обязательств, а также принимая во внимание, что истцы не представили сведений о том, что для них наступили неблагоприятные последствия вследствие нарушения Застройщиком срока передачи квартиры, судебная коллегия находит возможным снизить размер неустойки до N руб., и полагает, что такой размер неустойки является разумным и достаточным для компенсации потерь кредиторов, адекватным и соизмеримым с нарушенными интересами истцов.
При таких обстоятельствах, решение суда в указанной части подлежит изменению на основании пункта 3 части первой статьи 330 ГПК РФ, так как выводы суда о том, что на момент разрешения дела ответчиком не получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и квартира истцам ответчиком не передана, не соответствуют обстоятельствам дела.
Принимая во внимание, что по условиям заключенного сторонами договора квартира должна быть передана истцам в общую долевую собственность, то указанная неустойка подлежит взысканию в пользу каждого истца в равных долях: по N руб. каждому.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для привлечения ответчика к ответственности ввиду отсутствия его вины в нарушении обязательства по передаче квартиры в установленный договором срок, судебная коллегия находит необоснованным, поскольку в силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Таким образом, следует признать, что отсутствие на момент строительства многоквартирного дома в городе Сертолово централизованных сетей городской ливневой канализации не освобождает ответчика от ответственности за нарушение срока передачи объекта, поскольку на момент заключения с истцами договора участия в долевом строительстве у ответчика отсутствовали убедительные гарантии того, что на момент планируемого срока ввода дома в эксплуатацию, а именно по состоянию на июнь 2015 года, такие коммуникации на территории города местной Администрацией будут созданы.
Поскольку договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома заключен истцами с целью удовлетворения личных потребностей в жилье, суд первой инстанции правильно применил к отношениям сторон положения статьи 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", а также разъяснения, содержащиеся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 18.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", взыскав в пользу каждого из истцов денежную компенсацию морального вреда в размере по N руб.
В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
Поскольку полученная Застройщиком претензия истцов от 14.03.2016 с требованием об уплате неустойки ответчиком добровольно исполнена не была, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Исходя из того, что решение суда первой инстанции судебной коллегией изменено в части размера подлежащей взысканию с ответчика неустойки, то соответственно следует изменить и решение суда в части штрафа, размер которого должен составлять N руб. (50% от N руб.), и который следует взыскать в пользу истцов в равных долях: по N руб. каждому.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для взыскания с ответчика штрафа, не может быть принят судебной коллегией, поскольку основан на неправильном толковании норм материального права, правомерно примененных судом первой инстанции при разрешении настоящего дела.
Судебная коллегия соглашается с доводом апелляционной жалобы о неправильности решения суда в части взыскания с ответчика расходов на представителя в пользу М.И.М. - N руб., М.Е.Г. - N руб.
В соответствии со статьей 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Истцы просили взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в сумме N руб.
Разрешая вопрос в указанной части, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с учетом несложной категории настоящего дела, фактического объема работы, выполненного представителем истцов в рамках настоящего дела, истцам следует возместить такие расходы в общей сумме N руб. (каждому по N руб.), что отвечает требованиям разумности, предусмотренным статьей 100 ГПК РФ.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и считает размер такого возмещения достаточным.
Между тем, в резолютивной части решения суда с ответчика в пользу истцов взыскана другая сумма расходов, что противоречит мотивировочной части решения суда. Поэтому решение суда в указанной части также следует изменить, взыскав с ответчика в пользу каждого из истцов по N руб. в счет возмещения понесенных по делу судебных издержек.
В соответствии с частью 3 статьи 98 ГПК РФ, в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.
Поскольку при апелляционном рассмотрении дела решение суда изменено в части подлежащей взысканию с ответчика неустойки, то соответственно подлежит изменению и размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика на основании части первой статьи 103 ГПК РФ.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ с ответчика следует взыскать государственную пошлину в размере N руб.
Остальные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, не содержат указаний на обстоятельства, нуждающиеся в дополнительной проверке, по существу сводятся к изложению ответчиком правовой позиции, изложенной в суде первой инстанции, и направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судом обстоятельств, подлежат отклонению как несостоятельные, поскольку судебная коллегия оснований для иной их оценки не усматривает.
Поэтому основания для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, пунктом 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 06 декабря 2016 года изменить в части удовлетворения исковых требований М.И.М. и М.Е.Г., изложив его следующим образом.
Взыскать с ООО "СтройДом" в пользу М.И.М. неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 01.10.2015 по 10.10.2016 в размере N руб., компенсацию морального вреда в размере N руб., штраф в размере N руб., расходы на оплату услуг представителя в размере N руб., а ВСЕГО: N (N) рублей.
Взыскать с ООО "СтройДом" в пользу М.Е.Г. неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 01.10.2015 по 10.10.2016 в размере N руб., компенсацию морального вреда в размере N руб., штраф в размере N руб., расходы на оплату услуг представителя в размере N руб., а ВСЕГО: N (N) рублей.
Взыскать с ООО "СтройДом" государственную пошлину в доход бюджета МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области в размере N (N) рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "СтройДом" - без удовлетворения
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.05.2017 N 33-2452/2017
Требование: О взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве. Обязанность по оплате стоимости квартиры дольщиками исполнена своевременно и в полном объеме, однако застройщик допустил просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 мая 2017 г. N 33-2452/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Свирской О.Д.
судей Ильичевой Т.В., Матвеевой Н.Л.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "СтройДом" на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 06 декабря 2016 года по делу N по иску М.И.М., М.Е.Г. к ООО "СтройДом" о защите прав потребителей и по встречному иску ООО "СтройДом" к М.И.М., М.Е.Г. об изменении условий договора.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения представителя ответчика ООО "Строй Дом" - М.Л., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения истца М.И.М., представителя истицы М.Е.Г. - В., полагавших решение суда подлежащим оставлению без изменения,
установила:
04 мая 2016 года М.И.М., М.Е.Г. обратились в суд с иском к застройщику ООО "СтройДом" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, расходов на оплату услуг представителя.
В обоснование заявленных требований истцами указано, что между ними и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве от 17.12.2013, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство передать истцам в общую долевую собственность (по 1/2 доле каждому) квартиру не позднее 30.09.2015. Обязанность по оплате стоимости квартиры в размере N руб. истцами исполнена своевременно и в полном объеме. В свою очередь, ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства. В марте 2016 г. истцами в адрес ответчика направлена претензия с требованием выплатить неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства, на которую от ответчика поступил письменный отказ.
В ходе судебного разбирательства истцы уточнили исковые требования в порядке статьи 39 ГПК РФ и окончательно просили взыскать с ответчика в пользу каждого истца неустойку за период с 01.10.2015 по день принятия судебного акта из расчета N руб. N коп. за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда в размере по N руб. каждому, штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу каждого истца.
Представитель ответчика ООО "СтройДом" при рассмотрении дела в суде первой инстанции исковые требования не признал и 28 сентября 2016 года предъявил встречный иск об изменении условий заключенного сторонами договора долевого участия в строительстве. В обоснование встречного иска указано, что предусмотренный договором срок передачи квартиры нарушен застройщиком по независящим от него обстоятельствам, а именно: непредвиденной необходимостью дополнительно построить городские централизованные сети ливневой канализации, строительство которых изначально застройщиком не планировалось и не входило в проектную документацию по строительству многоквартирного дома, поскольку указанные городские коммуникации в 2015 году должна была создать на своей территории Администрация МО Сертолово Всеволожского района Ленинградской области. В апреле 2014 года местная Администрация изменила свои планы относительно строительства на территории города Сертолово указанных централизованных сетей ливневой канализации, в результате чего застройщик вынужден был самостоятельно и за свой счет проектировать и строить трассы наружных сетей ливневой канализации и аккумулирующей емкости для отвода ливневых вод с территории строящегося дома.
11.04.2016 ответчик направил в адрес истцов письмо с разъяснением обстоятельств задержки передачи квартиры и предложением внести изменения в пункт 2.1 договора, установив срок передачи квартиры до 30.06.2016.
На данное предложение истцы не отреагировали.
Ответчик полагает, что в данном случае имеются предусмотренные статьей 451 ГК РФ основания для изменения заключенного сторонами договора в части срока передачи квартиры в связи с существенным изменением обстоятельств, так как на момент заключения с истцами договора Застройщик не мог предполагать, что ему не будет выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по причине предоставления органом местного самоуправления недостоверной информации о завершении реализации в 2015 году проекта по созданию на территории города Сертолово централизованной системы ливневой канализации.
В связи с указанными обстоятельствами ответчик просил изложить пункт 2.1.5 договора в следующей редакции: Застройщик обязан после ввода дома в эксплуатацию при условии исполнения участниками долевого строительства обязательств по оплате долевого взноса, установленного п. 2.2.1 настоящего договора и проведения окончательного расчета в соответствии с п. 3.2 настоящего договора, передать участнику долевого строительства по Акту приема-передачи квартиру в течение 12 (двенадцати) месяцев.
Кроме того, в случае удовлетворения исковых требований, предъявленных истцами, ответчик просил суд применить положения статьи 333 ГПК РФ, снизив размер неустойки и штрафа.
Представитель третьего лица Администрации МО "Сертолово" Всеволожского муниципального района Ленинградской области просил рассмотреть дело в свое отсутствие, представил письменные объяснения по делу, в которых указал на то, что на момент заключения сторонами договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 17.12.2013 Застройщику ООО "СтройДом" достоверно было известно об отсутствии на застраиваемой территории централизованных инженерных коммуникаций и локальных сетей ливневой канализации в районах нового жилищного строительства. Поэтому, по мнению Администрации, отсутствие в районе новой жилой застройки городской централизованной ливневой канализации не относится к существенно изменившимся обстоятельствам, предусмотренным пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, и являющимися основанием для изменения заключенного сторонами договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, о чем требует ответчик в своем встречном иске.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 06 декабря 2016 года первоначальный иск удовлетворен частично. С ООО "СтройДом" в пользу каждого истца взыскана неустойка за период с 01.10.2015 по 06.12.2016 в размере N руб., компенсация морального вреда в размере по N руб. каждому, штраф в размере по N руб. каждому. С ответчика также взысканы расходы на оплату услуг представителя: в пользу М.И.М. - N руб., в пользу М.Е.Г. - N руб. В удовлетворении встречного иска ответчику отказано. С ответчика взыскана государственная пошлина в доход местного бюджета Всеволожского муниципального района в размере N руб.
Полагая постановленное по делу решение незаконным и необоснованным, представитель ответчика ООО "СтройДом" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе истцам в удовлетворении исковых требований и об удовлетворении встречного иска ответчика. В обоснование доводов жалобы представитель ответчика ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судом при разрешении дела норм материального права. Ответчик указывает, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка существенным обстоятельствам, связанным с предоставлением муниципальным органом недостоверной информации о сроках строительства местной администрацией городских трасс ливневой канализации, что стало следствием вынужденного нарушения ответчиком срока ввода объекта в эксплуатацию и предусмотренного договором срока передачи истцам квартиры. Суд не учел, что по вине местной Администрации города Сертолово ответчик вынужден был самостоятельно и за свой счет проектировать и строить трассы наружных сетей городской централизованной ливневой канализации и аккумулирующей емкости для отвода ливневых вод с территории строящегося многоквартирного дома, без наличия которых многоквартирный дом невозможно ввести в эксплуатацию. Данное непредвиденное существенное обстоятельство привело к значительному удорожанию строительства и нарушению установленных договором сроков сдачи объекта долевого строительства. Таким образом, как указывает ответчик, в силу пункта 1 статьи 401 ГК РФ, застройщик не может нести ответственность за нарушение срока передачи квартиры. В связи с указанными обстоятельствами ответчик полагает, что имеются основания для изменения договора долевого участия в строительстве в части установления нового срока передачи квартиры, так как на момент заключения такого договора застройщик не мог предполагать, что Администрация Муниципального образования Сертолово откажется от реализации своих планов относительно строительства указанных городских коммуникаций, и что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщику не будет выдано в планируемые сроки по причине предоставления Администрацией недостоверной информации.
Кроме того, ответчик считает, что размер неустойки в сумме N руб., взысканной решением суда в пользу истцов, является чрезмерно завышенным и явно несоразмерным последствиям нарушенного обязательства, что влечет ухудшение финансового положения ответчика, и в свою очередь приведет к невозможности завершения строительства уже начатых объектов и нарушение прав других дольщиков.
В апелляционной жалобе ответчик выражает несогласие с установленным решением суда периодом просрочки, ссылаясь на то, что квартира передана истцам по предварительному акту приема-передачи от 10.10.2016. Основания не принимать квартиру в этот день у истцов отсутствовали, так как, перечисленные истцами в акте недостатки не являлись существенными и не делали объект долевого строительства непригодным для использования по прямому назначению.
Также в апелляционной жалобе указывается, что у суда отсутствовали правовые основания для взыскания с ответчика штрафа, так как в действиях ответчика отсутствует вина в задержке срока передачи истцам объекта долевого строительства.
Кроме того, ответчик полагает, что взысканная с него сумма расходов на представителя в размере N руб. является завышенной, не отвечает требованиям статьи 100 ГПК РФ о разумных пределах таких расходов.
Истцами представлены письменные возражения на апелляционную жалобу ответчика.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
При рассмотрении дела судом установлено, что 17.12.2013 между М.И.М., М.Е.Г. с одной стороны, и застройщиком ООО "СтройДом", с другой стороны, заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство обеспечить сдачу дома в эксплуатацию не позднее второго квартала 2015 года и после ввода дома в эксплуатацию передать истцам квартиру по акту приема-передачи в течение трех месяцев (п. п. 2.1.3 и 2.1.5 Договора).
Таким образом, согласно условиям договора многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию не позднее 30.06.2015, а квартира должна быть передана истцам не позднее 30.09.2015.
Обязанность по оплате стоимости указанной квартиры в размере N руб. истцами выполнена своевременно и в полном объеме.
В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" срок передачи застройщиком объекта долевого строительства относится к существенным условиям договора долевого строительства.
Согласно частям 1, 2 статьи 6 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно правилам, предусмотренным статьей 8 этого Закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
В силу пункта 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.
Частью 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Из материалов дела следует, что 17.08.2016 ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: 4-секционного кирпично-монолитного жилого дома, расположенного по <адрес> (разрешение от 17.08.2016 N).
Таким образом, установленный договором срок ввода объекта в эксплуатацию (до 30.06.2015) ответчиком значительно нарушен; такая задержка составляет N мес.
Из материалов дела также следует, что 10.10.2016 сторонами подписан предварительный акт приема-передачи квартиры, в котором истцы указали ответчику на ряд недостатков (л.д. 168).
Таким образом, предусмотренный договором срок передачи объекта долевого строительства до 30.09.2015 года, ответчиком также был нарушен.
Исходя из того, что ответчиком допущено нарушение предусмотренного договором срока передачи истцам объекта долевого строительства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцами правомерно поставлено требование о взыскании с ответчика неустойки за каждый день просрочки в соответствии с частью второй статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Принимая решение об отказе ответчику в удовлетворении встречного иска об изменении договора в части срока передачи объекта долевого строительства и установлении этого срока в течение 12 месяцев после планируемого срока ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, суд первой инстанции, верно определив обстоятельства, имеющие значение для дела, и установив, ответчиком не были соблюдены правила, предусмотренные частью 3 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ о направлении участникам долевого строительства не позднее, чем за два месяца до истечения установленного договором срока передачи объекта, соответствующей информации о невозможности завершения строительства в предусмотренный договором срок с предложением об изменении договора в указанной части, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для изменения договора в судебном порядке по правилам статей 451, 451 Гражданского кодекса РФ.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда в указанной части, поскольку в нарушение приведенной правовой нормы фактически предложение об изменении договора было направлено ответчиком в адрес истцов 11.04.2016 (л.д. 17), то есть после истечения установленного договором срока передачи объекта, когда просрочка передачи квартиры составила уже полгода, тогда как в соответствии с законом это предложение должно быть направлено застройщиком участнику долевого строительства не позднее, чем за два месяца до истечения установленного договором срока передачи объекта, то есть не позднее 30.07.2015.
Из материалов дела следует, что в письме от 11.04.2016 Застройщик предлагал истцам изменить срок передачи объекта долевого строительства до 30.06.2016 (л.д. 51). Встречный иск об изменении условий договора ответчиком подан в суд 28.09.2016 (л.д. 50), когда предложенный истцам ответчиком в досудебном порядке новый срок уже истек как три месяца назад. При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения встречного иска ответчика у суда не имелось.
Кроме того, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отсутствие на территории г. Сертолово городской централизованной ливневой канализации, не относится к существенно изменившимся обстоятельствам, предусмотренным пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, и являющимся основанием для изменения заключенного сторонами договора, исходя из следующего. На момент заключения с истцами договора о долевом участии в строительстве от 17.12.2013 ответчику достоверно было известно об отсутствии на застраиваемой территории указанных централизованных инженерных коммуникаций. Ссылка ответчика на письменное сообщение заместителя главы Администрации МО Сертолово от 25.05.2012, согласно которому в соответствии с Генеральным планом указанного муниципального образования проект по строительству системы ливневой канализации и очистных сооружений поверхностных стоков на территории г. Сертолово должен быть реализован по 2015 год включительно, а также указание ответчика на то, что в апреле 2014 года Администрация МО Сертолово сообщила застройщику информацию о том, что проектирование и строительство такой канализации на территории МО Сертолово в 2014-2015 годах не предусмотрено, не может быть признано существенно изменившимся обстоятельством, поскольку ответчик при заключении с истцами договора не убедился в наличии у местной Администрации реального и утвержденного в установленном законом порядке проекта по созданию необходимых городских канализационных сетей и мог разумно предвидеть отсутствие у местных властей финансовых возможностей выполнить к концу 2015 году работы по строительству городской центральной системы ливневой канализации.
Кроме того, согласно заключенному сторонами договору долевого участия в строительстве от 17.12.2013 ответчик принял на себя обязательство обеспечить сдачу дома в эксплуатацию не позднее 30.06.2015, тогда как Администрация первоначально предполагала выполнить работы по строительству централизованной системы ливневой канализации в срок до 31.12.2015.
При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что при заключении с истцами договора ответчик заведомо принял на себя риск нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщикам объекта долевого строительства, поскольку у застройщика отсутствовали безусловные гарантии того, что по состоянию на 30.09.2015 местной администрацией города Сертолово будут реализованы планы по созданию на территории города централизованных сетей ливневой канализации.
Поэтому решение суда первой инстанции об отказе ответчику в удовлетворении встречного иска следует признать законным и обоснованным.
Принимая решение о взыскании с ответчика неустойки с 01.10.2015 по 06.12.2012, суд исходил из того, что квартира по акту приема-передачи истцам на день принятия решения суда не передана.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда в указанной части по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 24.08.2016 ответчик направил в адрес истцов уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Истцам было предложено 31.08.2016 явиться на объект для подписания акта приема-передачи квартиры (л.д. 134-135).
При передаче 10.10.2016 Застройщиком квартиры объект долевого строительства истцами принят не был. В предварительном акте приема-передачи квартиры от 10.10.2016 истцами указано на ряд недостатков, таких как: выключатель из кухни должен быть перенесен в коридор, в дальней спальне трещина на стяжке и отсутствует электрическая розетка на стене, в коридоре отсутствует одна из точек света, в малом санузле отсутствует влагозащитная розетка, в большом санузле отсутствует одна из влагозащитных розеток, в квартире не работает звонок, неисправен замок во входной двери (л.д. 168).
Между тем, в нарушение требований абз. 1 части 4 статьи 198 ГПК РФ указанному акту судом первой инстанции никакой оценки дано не было, наличие данного акта в решении суда никак не отражено.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Частью 5 статьи 8 указанного Федерального закона предусмотрено, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Согласно заключенному сторонами договору долевого участия в строительстве квартира передается участникам долевого строительства в черновой отделке (л.д. 11).
Судебная коллегия находит, что недостатки, перечисленные истцами в предварительном акте приема-передачи квартиры от 10.10.2016, не являются существенными и не препятствуют использованию объекта долевого строительства по назначению, а также не мешают истцам приступить к выполнению строительных и иных работ по чистовой отделке квартиры (настилке всех видов полов, малярных работ, установке сантехнического оборудования, производству трубных разводок в санузлах и на кухне и т.д.).
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что 10.10.2016 у истцов отсутствовали предусмотренные законом основания для отказа от принятия квартиры по акту-приема передачи, в связи с чем следует признать, что период допущенной Застройщиком просрочки составляет 376 дней: с 01.10.2015 по 10.10.2016.
Указание истцов на то, что 30.11.2016 они направили в адрес Застройщика письменный отказ от подписания акта-приема передачи, в котором указывали на неудовлетворительную герметизацию оконных проемов квартиры и выражали свое мнение по поводу уменьшенного диаметра трубы, в связи с чем требовали от Застройщика замены всех оконных блоков и стояков отопления, не может быть принято судебной коллегией, так как в нарушение части 5 статьи 8 Федерального закона от 30.12.20104 N 214-ФЗ соответствующий акт о наличии таких дефектов сторонами не составлялся. Из объяснений ответчика следует, что истцы не требовали от Застройщика составления такого акта, на перечисленные недостатки при осмотре квартиры не указывали и в последующем Застройщика на объект для фиксации этих недостатков не вызывали. Данный отказ истцов от подписания акта приема-передачи квартиры был получен ответчиком после принятия судом решения по делу.
Доказательств, свидетельствующих о том, что оконные стеклопакеты и стояки отопления установлены с нарушением технических норм и правил, истцами в ходе судебного разбирательства суду представлено не было.
Сведений о том, что истцы предъявляли Застройщику требование о составлении соответствующего акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным строительным нормам и правилам, при апелляционном рассмотрении дела также представлено не было.
Указание истцов на то, что по обмерам ПИБ фактическая площадь готовой квартиры отличается от проектной площади в меньшую сторону, не может служить основанием для отказа от принятия квартиры, а является основанием для перерасчета цены договора.
В связи с этим судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика неустойки за пределами срока передачи квартиры по предварительному акту от 10.10.2016, так как указанные в акте недостатки не относятся к дефектам, препятствующим использованию квартиры по назначению.
На день исполнения обязательства по передачи истцам квартиры действовала ключевая ставка в размере N% годовых (информация Банка России от 10.06.2016). Таким образом, размер неустойки за период просрочки 376 дней, исходя из цены договора N руб., составляет N руб.
Ответчик при рассмотрении дела просил снизить размер неустойки, ссылаясь на то, что такая неустойка явно несоразмерна последствиям допущенного Застройщиком нарушения обязательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств", бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).
Пунктом 75 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Из материалов дела следует, что в процессе строительства многоквартирного дома Застройщику пришлось вносить изменения в проектную документацию, самостоятельно проектировать и строить за свой счет городские трассы наружных сетей ливневой канализации и аккумулирующей емкости для отводов ливневых вод с территории строящегося многоквартирного дома, что привело к существенному удорожанию строительства и невозможности ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в предусмотренный проектной декларацией срок.
Исходя из того, что при рассмотрении дела не установлено злостного уклонения ответчика от исполнения договора, напротив, из материалов дела следует, что в создавшейся непростой ситуации, когда ответчику пришлось вносить непредвиденные изменения в проектную документацию и нести существенные дополнительные расходы по строительству многоквартирного дома, ответчик стремился как можно быстрее завершить строительство многоквартирного дома и ввести его в эксплуатацию, не уклонялся от принятых на себя перед дольщиками обязательств, а также принимая во внимание, что истцы не представили сведений о том, что для них наступили неблагоприятные последствия вследствие нарушения Застройщиком срока передачи квартиры, судебная коллегия находит возможным снизить размер неустойки до N руб., и полагает, что такой размер неустойки является разумным и достаточным для компенсации потерь кредиторов, адекватным и соизмеримым с нарушенными интересами истцов.
При таких обстоятельствах, решение суда в указанной части подлежит изменению на основании пункта 3 части первой статьи 330 ГПК РФ, так как выводы суда о том, что на момент разрешения дела ответчиком не получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и квартира истцам ответчиком не передана, не соответствуют обстоятельствам дела.
Принимая во внимание, что по условиям заключенного сторонами договора квартира должна быть передана истцам в общую долевую собственность, то указанная неустойка подлежит взысканию в пользу каждого истца в равных долях: по N руб. каждому.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для привлечения ответчика к ответственности ввиду отсутствия его вины в нарушении обязательства по передаче квартиры в установленный договором срок, судебная коллегия находит необоснованным, поскольку в силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Таким образом, следует признать, что отсутствие на момент строительства многоквартирного дома в городе Сертолово централизованных сетей городской ливневой канализации не освобождает ответчика от ответственности за нарушение срока передачи объекта, поскольку на момент заключения с истцами договора участия в долевом строительстве у ответчика отсутствовали убедительные гарантии того, что на момент планируемого срока ввода дома в эксплуатацию, а именно по состоянию на июнь 2015 года, такие коммуникации на территории города местной Администрацией будут созданы.
Поскольку договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома заключен истцами с целью удовлетворения личных потребностей в жилье, суд первой инстанции правильно применил к отношениям сторон положения статьи 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", а также разъяснения, содержащиеся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 18.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", взыскав в пользу каждого из истцов денежную компенсацию морального вреда в размере по N руб.
В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
Поскольку полученная Застройщиком претензия истцов от 14.03.2016 с требованием об уплате неустойки ответчиком добровольно исполнена не была, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Исходя из того, что решение суда первой инстанции судебной коллегией изменено в части размера подлежащей взысканию с ответчика неустойки, то соответственно следует изменить и решение суда в части штрафа, размер которого должен составлять N руб. (50% от N руб.), и который следует взыскать в пользу истцов в равных долях: по N руб. каждому.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для взыскания с ответчика штрафа, не может быть принят судебной коллегией, поскольку основан на неправильном толковании норм материального права, правомерно примененных судом первой инстанции при разрешении настоящего дела.
Судебная коллегия соглашается с доводом апелляционной жалобы о неправильности решения суда в части взыскания с ответчика расходов на представителя в пользу М.И.М. - N руб., М.Е.Г. - N руб.
В соответствии со статьей 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Истцы просили взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в сумме N руб.
Разрешая вопрос в указанной части, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с учетом несложной категории настоящего дела, фактического объема работы, выполненного представителем истцов в рамках настоящего дела, истцам следует возместить такие расходы в общей сумме N руб. (каждому по N руб.), что отвечает требованиям разумности, предусмотренным статьей 100 ГПК РФ.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и считает размер такого возмещения достаточным.
Между тем, в резолютивной части решения суда с ответчика в пользу истцов взыскана другая сумма расходов, что противоречит мотивировочной части решения суда. Поэтому решение суда в указанной части также следует изменить, взыскав с ответчика в пользу каждого из истцов по N руб. в счет возмещения понесенных по делу судебных издержек.
В соответствии с частью 3 статьи 98 ГПК РФ, в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.
Поскольку при апелляционном рассмотрении дела решение суда изменено в части подлежащей взысканию с ответчика неустойки, то соответственно подлежит изменению и размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика на основании части первой статьи 103 ГПК РФ.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ с ответчика следует взыскать государственную пошлину в размере N руб.
Остальные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, не содержат указаний на обстоятельства, нуждающиеся в дополнительной проверке, по существу сводятся к изложению ответчиком правовой позиции, изложенной в суде первой инстанции, и направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судом обстоятельств, подлежат отклонению как несостоятельные, поскольку судебная коллегия оснований для иной их оценки не усматривает.
Поэтому основания для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, пунктом 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 06 декабря 2016 года изменить в части удовлетворения исковых требований М.И.М. и М.Е.Г., изложив его следующим образом.
Взыскать с ООО "СтройДом" в пользу М.И.М. неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 01.10.2015 по 10.10.2016 в размере N руб., компенсацию морального вреда в размере N руб., штраф в размере N руб., расходы на оплату услуг представителя в размере N руб., а ВСЕГО: N (N) рублей.
Взыскать с ООО "СтройДом" в пользу М.Е.Г. неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 01.10.2015 по 10.10.2016 в размере N руб., компенсацию морального вреда в размере N руб., штраф в размере N руб., расходы на оплату услуг представителя в размере N руб., а ВСЕГО: N (N) рублей.
Взыскать с ООО "СтройДом" государственную пошлину в доход бюджета МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области в размере N (N) рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "СтройДом" - без удовлетворения
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)