Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 апреля 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Козловой Т.Д.
судей Михайловой А.И., Шевц А.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Охотюк А.К.
при участии в заседании:
- от индивидуального предпринимателя Богуславского И.И.: Лесь-Нелина О.С., представитель, доверенность от 23.09.2015 N 27АА0802770; Бергеля М.А., представитель, доверенность от 16.05.2014 N 27АА0694734;
- от ООО "Айсберг": Сергунин М.В., представитель, доверенность от 10.02.2016;
- Казанцева Р.Г.;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Богуславского Игоря Иосифовича
на решение от 04.02.2016
по делу N А73-11542/2015
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Бутковским А.В.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Айсберг"
к индивидуальному предпринимателю Богуславскому Игорю Иосифовичу
о взыскании 5 176 763 руб. 31 коп.
и встречному иску индивидуального предпринимателя Богуславского Игоря Иосифовича
к обществу с ограниченной ответственностью "Айсберг"
о взыскании 581 536 руб. 65 коп.
Общество с ограниченной ответственностью "Айсберг" (ОГРН 1052740173617 ИНН 2722046047, далее - ООО "Айсберг") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Богуславскому Игорю Иосифовичу (ОГРНИП 311272105900049 ИНН 272103637821, далее - предприниматель Богуславский А.А.) о признании договора аренды нежилого помещения от 23.12.2013 незаключенным, взыскании неосновательного обогащения в размере 4 638 850 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 23.12.2013 по 18.05.2015 в размере 537 913 руб. 31 коп.
Со встречным иском обратился предприниматель Богуславский А.А., в котором просит взыскать с ООО "Айсберг" задолженность по арендной плате в размере 90 000 руб. и пени за период с 05.06.2014 по 02.10.2015 в размере 129 330 руб.; платы за пользование помещением в сумме 75 000 руб. и процентов за период с 11.06.2014 по 02.10.2015 в размере 8 775 руб. 90 коп.; задолженности по оплате потребленных коммунальных услуг за период с 23.12.2013 по 12.05.2014 в размере 112 038 руб. 65 коп. и неустойки за период с 19.05.2014 по 02.10.2015 в размере 166 392 руб. 23 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечена Казанцева Римма Григорьевна.
Решением от 04.02.2016 суд признал договор аренды от 23.12.2013 незаключенным. С предпринимателя Богуславского А.А. в пользу ООО "Айсберг" взыскана задолженность в сумме 923 672 руб. 42 коп., и проценты в размере 76 626 руб. 32 коп., в удовлетворении остальной части требований первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен частично, с ООО "Айсберг" в пользу предпринимателя взыскана задолженность в сумме 112 038 руб. 65 коп. и неустойка в сумме 166 392 руб. 23 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.
С апелляционной жалобой обратился предприниматель Богуславский А.А., в которой просит решение суда отменить.
В доводах жалобы и дополнениях к ней заявитель указывает на заявленные ООО "Айсберг" требования о взыскании неосновательного обогащения, вместе с тем, судом рассмотрены требования о взыскании убытков, что, по мнению заявителя, свидетельствует, о нарушении судом норм процессуального права. Полагает, что взысканная с предпринимателя сумма убытков не подтверждена надлежащими доказательствами.
В возражениях на апелляционную жалобу ООО "Айсберг" отклонило доводы жалобы как несостоятельные, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители предпринимателя Богуславского А.А. и ООО "Айсберг" поддержали доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, дав по ним пояснения.
Казанцева Р.Г. также выступила против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения.
В судебном заседании 13.04.2016 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 14.04.2016 до 12 часов 30 минут.
Изучив материалы дела, с учетом доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней, поступивших возражений, заслушав в судебном заседании представителей сторон, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.
Из материалов дела следует, что между предпринимателем Богуславским А.А. (арендодатель) и ООО "Айсберг" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 23.12.2013, по условиям которого арендатору во временное пользование передано нежилое помещение II(-3), III(1-3), расположенное по адресу г. Хабаровск, ул. Запарина, 2 г площадью 300 кв. м, включая лестницу и открытую площадку на 3-м этаже, для использования под спорт-бар и караоке-бар.
Размер арендной платы составляет 450 000 руб. в месяц, однако, за первых три месяца, с момента передачи помещения, арендатор освобождался от внесения арендных платежей (пункты 3.1, 3.2 договора).
Согласно пункту 3.8 договора арендная плата вносится не позднее 5-го числа расчетного месяца.
Пунктом 3.4 договора установлена обязанность арендатора по внесению депозитного платежа в срок до 31.12.2013 в сумме 500 000 руб. и в срок до 17.01.2014 суммы 400 000 руб. как оплаты за 4-й месяц аренды.
Согласно пункту 2.2.9 договора аренды арендатор обязан за свой счет, своими силами произвести ремонт арендуемого помещения в объеме, необходимым для осуществления им своей деятельности в срок не более двух месяцев с момента передачи помещения по акту приема-передачи. Все неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.
В соответствии с пунктом 4.1 договора срок аренды составляет 7 лет с момента его подписания обеими сторонами.
По акту приема-передачи от 23.12.2013 помещение передано ООО "Айсберг".
Во исполнение условий договора ООО "Айсберг" перечислило предпринимателю Богуславскому А.А. депозитный платеж в общей сумме 900 000 руб., что подтверждается ПКО от 17.01.2014 N 6 и подписанным сторонами актом расчетов от 27.12.2013.
В соответствии с пунктом 2.2.9 ООО "Айсберг" произвело ремонт арендуемого помещения, а также установку оборудования. В подтверждение чего представлены договоры, акты, чеки, накладные и иные первичные документы, большинство которых оформлены на гражданку Казанцеву Р.Г.
По условиям договора арендодатель имеет право ограничить и (или) запретить доступ арендатора и (или) его персонала в арендуемое помещение в случае нарушения арендатором условий внесения арендных платежей более чем на 10 дней после письменного уведомления арендатора об этом не менее чем за 3 дня до применения ограничения (пункт 5.1).
По истечении указанного срока арендодатель имеет право проникать в сданное в аренду помещение. Арендодатель обязан уведомить арендатора о дате и времени вскрытия помещения не менее чем за сутки. Отсутствие арендатора при вскрытии не лишает арендодателя права осуществить вскрытие и проникновение в помещение. В случае отсутствия арендатора при вскрытии должны присутствовать участковый и не менее двух свидетелей (пункт 5.2 договора).
После вскрытия помещения составляется опись имущества, которое поступает на ответственное хранение арендодателю. Арендодатель имеет право удерживать имущество арендатора до полного исполнения им своих обязательств по договору (пункт 5.3 договора).
Согласно составленному ООО "Айсберг" в одностороннем порядке акту от 20.05.2014 по требованию предпринимателя Богуславского А.А. арендатор покинул арендуемое помещение 20.05.2014, в виду неуплаты арендных платежей.
ООО "Айсберг" ссылаясь на то, что договор аренды от 23.12.2013 не прошел государственную регистрацию, обратился в арбитражный суд с иском о признании договора незаключенным, учитывая положения пункта 5.3 договора, просил взыскать с предпринимателя сумму неосновательного обогащения, состоящую из стоимости оборудования, произведенных ремонтных работ, арендных платежей, и начисленных процентов за пользование чужими денежными средствами.
Основанием для обращения предпринимателя Богуславского А.А. со встречным иском послужили следующие положения договора аренды.
Согласно пунктам 3.6, 3.7 договора, плата за коммунальные услуги оплачивается отдельно по выставленным счетам арендодателя не позднее 5 дней с момента получения счета.
За несвоевременное исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей и платы за коммунальные услуги в пункте 3.9 стороны установили ответственность ООО "Айсберг" в виде уплаты пени в размере 0,3% от общей суммы задолженности за день просрочки.
В силу пункта 4.3 договора аренды арендодатель вправе расторгнуть его в одностороннем порядке, в случае существенного нарушения арендатором порядка внесения арендной платы.
Арендодатель обязан письменно сообщить арендатору об этом, договор считается расторгнутым по истечении 30-ти дней с момента получения арендатором уведомления о его расторжении (пункт 4.4 договора).
В силу пункта 6.1 договора арендатор обязан освободить помещение в 5-дневный срок со дня расторжения договора.
Время пользования помещением согласно пункту 6.1 договора оплачивается в размере 1/30 ставки арендной платы установленной настоящим договором, умноженной на количество дней фактического пользования (пункт 6.2 договора).
В случае несвоевременного освобождения арендатором занимаемого помещения, арендатор в соответствии с пунктом 6.3 договора уплачивает арендодателю штраф в размере 5% от размера арендной платы указанной в пункте 3.1 договора за каждый день, а также пропорциональную часть месячной арендной платы.
В материалы дела предпринимателем Богуславским А.А. представлено направленное в адрес ООО "Айсберг" уведомление от 06.05.2014 о расторжении договора аренды с 06.06.2014 в связи с просрочкой внесения арендных платежей.
Поскольку после истечения срока установленного пунктом 6.1 договора помещение арендатором не передано, предприниматель Богуславский А.А. 12.06.2014 произвел вскрытие помещения, о чем ответчиком составлен односторонний акт от 12.06.2014, содержащий опись имущества.
Предприниматель Богуславский А.А, полагая, что договор аренды от 23.12.2013 расторгнут с 11.06.2014, ссылаясь на невнесение ООО "Айсберг" арендных платежей за июнь 2014 года, а также платы за пользование помещением за период с 07.06.2014 по 11.06.2014, в соответствие с пунктом 6.2 договора, и неоплату коммунальных услуг на основании пункта 3.6 договора, обратился со встречными требованиями к ООО "Айсберг".
Суд первой инстанции, признавая требования ООО "Айсберг" обоснованными в сумме 1 000 298 руб. 74 коп. и признавая договор аренды незаключенным, исходил из представленных в материалы дела доказательств подтверждающих понесенные непосредственно истцом затраты на ремонт и установку оборудования, при этом суд пришел к выводу о расторжении договора аренды от 23.12.2013 с 20.05.2014. В связи с чем, в удовлетворении встречного иска в части взыскания арендных платежей и платы за пользование помещением отказал. Признавая требования предпринимателя Богуславского А.А. в части взыскания платы за коммунальные услуги обоснованными, суд исходил из доказательств подтверждающих задолженность арендатора и отсутствие со стороны Общества соответствующих возражений по заявленным требованиям.
Решение суда в части взыскания с ООО "Айсберг" задолженности за коммунальные услуги сторонами не обжалуется.
Возражения предпринимателя сводятся к несогласию с удовлетворением требований по первоначальному иску и отказ в удовлетворении части требований по встречному, поскольку, по мнению заявителя, судом неверно определена дата расторжения договора аренды.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку договор в установленном порядке не зарегистрирован, суд обоснованно признал его незаключенным.
В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Суд первой инстанции, признавая договор аренды расторгнутым с 20.05.2014, исходил из следующего.
Согласно пункту 4.4 договора договор считается расторгнутым по истечении 30-ти дней с момента получения уведомления о его расторжении.
Однако, как отметил суд первой инстанции исходя из пункта 4.3 договора, существенным условием, дающим право на односторонний отказ от договора, является нарушение срока оплаты в 10 дней.
С учетом пункта 3.8 договора, при отсутствии оплаты за май 2014 года, уведомление о расторжении договора должно было быть направлено в адрес арендатора не ранее 15.05.2014.
В данном случае направление уведомление 06.05.2014, т.е. на следующий день после неисполнения истцом обязанности по оплате аренды за май 2014 года обоснованно расценены судом первой инстанции как злоупотреблением правом на односторонний отказ от договора.
В отсутствие доказательств соблюдения предпринимателем пунктов 5.2 договора (уведомление истца о вскрытии помещения, которое при составлении описи имущества истца обязательно, участие участкового при вскрытии) и пункта 5.3 (опись имущества истца должна составляться с его участием, либо с доказательствами его уведомления о составлении описи), суд первой инстанции правомерно отклонил доводы предпринимателя о расторжении договора аренды с 11.06.2014.
Учитывая, имеющийся в материалах дела акт от 20.05.2014 свидетельствующий, что доступ в помещение прекращен ООО "Айсберг" 20.05.2014, данные свидетелем Милюковой Н.Ю. показания, а также сведения об использовании кафе в мае 2014 года с использованием банковских карт, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу о расторжении договора аренды с 20.05.2014.
При этом суд принял во внимание, что задолженность за коммунальные услуги предъявлена арендатору только по 12.05.2014.
Принимая во внимание произведенную арендатором оплату в соответствии с пунктом 3.4 договора в сумме 900 000 руб. (фактически оплачена арендная плата за апрель и май 2014 года), и дату расторжения договора аренды, суд первой инстанции обоснованно взыскал с предпринимателя Богуславского А.А. сумму переплаты за май 2014 года в размере 159 677 руб. 42 коп.
Учитывая, что договор с предпринимателем расторгнут 20.05.2014 основания для удовлетворения встречных требований о взыскании задолженности по арендной плате и платы за пользование помещением в сумме 75 000 руб. отсутствуют.
По требованию о взыскании с предпринимателя Богуславского А.А. убытков, составляющих стоимость произведенных обществом работ, апелляционной инстанцией установлено следующее.
Обращаясь с исковыми требованиями ООО "Айсберг" заявило требование о взыскании с предпринимателя указанной суммы как неосновательного обогащения. Суд первой инстанции с учетом, разъяснений приведенных в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 квалифицировал требования истца как требования о возмещении убытков, причиненных неправомерными, совершенными со злоупотреблением правом, действиями ответчика.
Положениями пункта 2.2.9 договора установлено, что неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя. Однако, как верно отметил суд первой инстанции, согласованное условие определено сторонами на весь период действия договора, а не на период, прошедший после завершения арендатором ремонтных работ.
По смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
Принимая во внимание, злоупотребление со стороны предпринимателя правом при расторжении договора, удержанием имущества в нарушение условий договора, суд первой инстанции верно квалифицировал требования ООО "Айсберг" как требование о взыскании убытков.
В силу пункта 4 статьи 10 ГК РФ если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.
Согласно статье 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые этого лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для наступления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков необходимо наличие следующих условий: наступление вреда, противоправность действий причинителя вреда и причинная связь между этими двумя элементами, вина причинителя вреда.
Как установлено судом и следует из материалов дела, имущество приобреталось ООО "Айсберг" для использования в кафе и караоке-баре. В отсутствие возможности эксплуатировать арендуемое помещение данное имущество утратило для истца интерес. В связи с чем, суд верно установил на стороне арендатора убытков.
Решение суда в части отказа во взыскании убытков с предпринимателя Богуславского А.А., сторонами не обжалуется.
В апелляционной жалобе предприниматель оспаривает размер взысканных с него убытков.
По мнению заявителя, отсутствие подписи со стороны ООО "Айсберг" и актов выпиленных работ по договору с ООО "РНТОП" не является надлежащим доказательств подтверждающим размер убытков.
Вместе с тем отсутствие подписи со стороны заказчика в договоре не свидетельствует, что общество не понесло в связи с этим убытки. Оплата за оказанные услуги подтверждена квитанцией к ПКО на сумму 30 000 руб.
По доводам о взыскании убытков в сумме 491 545 руб. на приобретение кухонного оборудования, апелляционной инстанцией установлено следующее.
В подтверждение приобретения указанного оборудования в материалы дела представлены товарные накладные от 13.02.2014 N Т-22, от 31.03.2014 N Т-55, от 20.02.2014 N Т-30. В данном случае оплата поставленного оборудования в сумме 385 342 руб. 84 коп., на что ссылается предприниматель не свидетельствует, что оборудование не было поставлено в арендуемое помещение и общество не понесло соответствующие убытки при расчете с поставщиком. В связи с чем, доводы жалобы в указанной части подлежат отклонению.
Доводы жалобы о том, что в акте выполненных работ на установку конструкции рольставен на сумму 6 700 руб. имеется ссылка на оплату работ Казанцевой Р.Г., апелляционной инстанцией во внимание не принимается, поскольку согласно акту заказчиком является ООО "Айсберг", а положения статьи 313 ГК РФ допускают исполнение обязательства третьим лицом.
Доводы жалобы о необоснованном взыскании убытков в сумме 12 847 руб. и 6 613 руб. на приобретение посуды и сантехнических принадлежностей апелляционной инстанцией отклоняются как необоснованные. Представленные товарные чеки содержат указание на приобретение товара ООО "Айсберг".
Доводов в части взыскания убытков понесенных обществом на установку и обслуживание автоматической системы учета "Айко", установку и пусконаладку системы видеонаблюдения, установку видеоэкрана, монтаж ОПС, изготовление номерков, изготовление светового короба и на печать баннера апелляционная жалоба не содержит.
Принимая во внимание, представленные в материалы дела доказательства (товарные накладные, платежные поручения, акты, договоры), заказчиком и плательщиком по которым выступило ООО "Айсберг" суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об удовлетворении требований арендатора в сумме 923 672 руб. 42 коп.
Также ООО "Айсберг" заявлены требования о взыскании процентов в порядке статьи 395 ГК РФ.
Поскольку истцом неверно определен период начисления процентов, без учета даты расторжения договора, суд произвел самостоятельный расчет.
Сумма процентов, начисленная по ставке 8,25% годовых на сумму убытков в размере 923 672 руб. 42 коп. за период с 21.05.2014 по 18.05.2015 по расчету суда составила 76 626 руб. 32 коп.
Расчет проверен и признан верным.
Арифметически расчет не оспорен. Доводов в части несогласия со взысканием процентов, апелляционная жалоба и дополнения к ней не содержит.
При изложенном, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по приведенным в апелляционной жалобе доводам.
Нарушений со стороны суда первой инстанции норм процессуального права не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 04 февраля 2016 года по делу N А73-11542/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.04.2016 N 06АП-1321/2016 ПО ДЕЛУ N А73-11542/2015
Требование: О признании незаключенным договора аренды нежилого помещения, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 апреля 2016 г. N 06АП-1321/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 апреля 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Козловой Т.Д.
судей Михайловой А.И., Шевц А.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Охотюк А.К.
при участии в заседании:
- от индивидуального предпринимателя Богуславского И.И.: Лесь-Нелина О.С., представитель, доверенность от 23.09.2015 N 27АА0802770; Бергеля М.А., представитель, доверенность от 16.05.2014 N 27АА0694734;
- от ООО "Айсберг": Сергунин М.В., представитель, доверенность от 10.02.2016;
- Казанцева Р.Г.;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Богуславского Игоря Иосифовича
на решение от 04.02.2016
по делу N А73-11542/2015
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Бутковским А.В.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Айсберг"
к индивидуальному предпринимателю Богуславскому Игорю Иосифовичу
о взыскании 5 176 763 руб. 31 коп.
и встречному иску индивидуального предпринимателя Богуславского Игоря Иосифовича
к обществу с ограниченной ответственностью "Айсберг"
о взыскании 581 536 руб. 65 коп.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Айсберг" (ОГРН 1052740173617 ИНН 2722046047, далее - ООО "Айсберг") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Богуславскому Игорю Иосифовичу (ОГРНИП 311272105900049 ИНН 272103637821, далее - предприниматель Богуславский А.А.) о признании договора аренды нежилого помещения от 23.12.2013 незаключенным, взыскании неосновательного обогащения в размере 4 638 850 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 23.12.2013 по 18.05.2015 в размере 537 913 руб. 31 коп.
Со встречным иском обратился предприниматель Богуславский А.А., в котором просит взыскать с ООО "Айсберг" задолженность по арендной плате в размере 90 000 руб. и пени за период с 05.06.2014 по 02.10.2015 в размере 129 330 руб.; платы за пользование помещением в сумме 75 000 руб. и процентов за период с 11.06.2014 по 02.10.2015 в размере 8 775 руб. 90 коп.; задолженности по оплате потребленных коммунальных услуг за период с 23.12.2013 по 12.05.2014 в размере 112 038 руб. 65 коп. и неустойки за период с 19.05.2014 по 02.10.2015 в размере 166 392 руб. 23 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечена Казанцева Римма Григорьевна.
Решением от 04.02.2016 суд признал договор аренды от 23.12.2013 незаключенным. С предпринимателя Богуславского А.А. в пользу ООО "Айсберг" взыскана задолженность в сумме 923 672 руб. 42 коп., и проценты в размере 76 626 руб. 32 коп., в удовлетворении остальной части требований первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен частично, с ООО "Айсберг" в пользу предпринимателя взыскана задолженность в сумме 112 038 руб. 65 коп. и неустойка в сумме 166 392 руб. 23 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.
С апелляционной жалобой обратился предприниматель Богуславский А.А., в которой просит решение суда отменить.
В доводах жалобы и дополнениях к ней заявитель указывает на заявленные ООО "Айсберг" требования о взыскании неосновательного обогащения, вместе с тем, судом рассмотрены требования о взыскании убытков, что, по мнению заявителя, свидетельствует, о нарушении судом норм процессуального права. Полагает, что взысканная с предпринимателя сумма убытков не подтверждена надлежащими доказательствами.
В возражениях на апелляционную жалобу ООО "Айсберг" отклонило доводы жалобы как несостоятельные, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители предпринимателя Богуславского А.А. и ООО "Айсберг" поддержали доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, дав по ним пояснения.
Казанцева Р.Г. также выступила против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения.
В судебном заседании 13.04.2016 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 14.04.2016 до 12 часов 30 минут.
Изучив материалы дела, с учетом доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней, поступивших возражений, заслушав в судебном заседании представителей сторон, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.
Из материалов дела следует, что между предпринимателем Богуславским А.А. (арендодатель) и ООО "Айсберг" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 23.12.2013, по условиям которого арендатору во временное пользование передано нежилое помещение II(-3), III(1-3), расположенное по адресу г. Хабаровск, ул. Запарина, 2 г площадью 300 кв. м, включая лестницу и открытую площадку на 3-м этаже, для использования под спорт-бар и караоке-бар.
Размер арендной платы составляет 450 000 руб. в месяц, однако, за первых три месяца, с момента передачи помещения, арендатор освобождался от внесения арендных платежей (пункты 3.1, 3.2 договора).
Согласно пункту 3.8 договора арендная плата вносится не позднее 5-го числа расчетного месяца.
Пунктом 3.4 договора установлена обязанность арендатора по внесению депозитного платежа в срок до 31.12.2013 в сумме 500 000 руб. и в срок до 17.01.2014 суммы 400 000 руб. как оплаты за 4-й месяц аренды.
Согласно пункту 2.2.9 договора аренды арендатор обязан за свой счет, своими силами произвести ремонт арендуемого помещения в объеме, необходимым для осуществления им своей деятельности в срок не более двух месяцев с момента передачи помещения по акту приема-передачи. Все неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.
В соответствии с пунктом 4.1 договора срок аренды составляет 7 лет с момента его подписания обеими сторонами.
По акту приема-передачи от 23.12.2013 помещение передано ООО "Айсберг".
Во исполнение условий договора ООО "Айсберг" перечислило предпринимателю Богуславскому А.А. депозитный платеж в общей сумме 900 000 руб., что подтверждается ПКО от 17.01.2014 N 6 и подписанным сторонами актом расчетов от 27.12.2013.
В соответствии с пунктом 2.2.9 ООО "Айсберг" произвело ремонт арендуемого помещения, а также установку оборудования. В подтверждение чего представлены договоры, акты, чеки, накладные и иные первичные документы, большинство которых оформлены на гражданку Казанцеву Р.Г.
По условиям договора арендодатель имеет право ограничить и (или) запретить доступ арендатора и (или) его персонала в арендуемое помещение в случае нарушения арендатором условий внесения арендных платежей более чем на 10 дней после письменного уведомления арендатора об этом не менее чем за 3 дня до применения ограничения (пункт 5.1).
По истечении указанного срока арендодатель имеет право проникать в сданное в аренду помещение. Арендодатель обязан уведомить арендатора о дате и времени вскрытия помещения не менее чем за сутки. Отсутствие арендатора при вскрытии не лишает арендодателя права осуществить вскрытие и проникновение в помещение. В случае отсутствия арендатора при вскрытии должны присутствовать участковый и не менее двух свидетелей (пункт 5.2 договора).
После вскрытия помещения составляется опись имущества, которое поступает на ответственное хранение арендодателю. Арендодатель имеет право удерживать имущество арендатора до полного исполнения им своих обязательств по договору (пункт 5.3 договора).
Согласно составленному ООО "Айсберг" в одностороннем порядке акту от 20.05.2014 по требованию предпринимателя Богуславского А.А. арендатор покинул арендуемое помещение 20.05.2014, в виду неуплаты арендных платежей.
ООО "Айсберг" ссылаясь на то, что договор аренды от 23.12.2013 не прошел государственную регистрацию, обратился в арбитражный суд с иском о признании договора незаключенным, учитывая положения пункта 5.3 договора, просил взыскать с предпринимателя сумму неосновательного обогащения, состоящую из стоимости оборудования, произведенных ремонтных работ, арендных платежей, и начисленных процентов за пользование чужими денежными средствами.
Основанием для обращения предпринимателя Богуславского А.А. со встречным иском послужили следующие положения договора аренды.
Согласно пунктам 3.6, 3.7 договора, плата за коммунальные услуги оплачивается отдельно по выставленным счетам арендодателя не позднее 5 дней с момента получения счета.
За несвоевременное исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей и платы за коммунальные услуги в пункте 3.9 стороны установили ответственность ООО "Айсберг" в виде уплаты пени в размере 0,3% от общей суммы задолженности за день просрочки.
В силу пункта 4.3 договора аренды арендодатель вправе расторгнуть его в одностороннем порядке, в случае существенного нарушения арендатором порядка внесения арендной платы.
Арендодатель обязан письменно сообщить арендатору об этом, договор считается расторгнутым по истечении 30-ти дней с момента получения арендатором уведомления о его расторжении (пункт 4.4 договора).
В силу пункта 6.1 договора арендатор обязан освободить помещение в 5-дневный срок со дня расторжения договора.
Время пользования помещением согласно пункту 6.1 договора оплачивается в размере 1/30 ставки арендной платы установленной настоящим договором, умноженной на количество дней фактического пользования (пункт 6.2 договора).
В случае несвоевременного освобождения арендатором занимаемого помещения, арендатор в соответствии с пунктом 6.3 договора уплачивает арендодателю штраф в размере 5% от размера арендной платы указанной в пункте 3.1 договора за каждый день, а также пропорциональную часть месячной арендной платы.
В материалы дела предпринимателем Богуславским А.А. представлено направленное в адрес ООО "Айсберг" уведомление от 06.05.2014 о расторжении договора аренды с 06.06.2014 в связи с просрочкой внесения арендных платежей.
Поскольку после истечения срока установленного пунктом 6.1 договора помещение арендатором не передано, предприниматель Богуславский А.А. 12.06.2014 произвел вскрытие помещения, о чем ответчиком составлен односторонний акт от 12.06.2014, содержащий опись имущества.
Предприниматель Богуславский А.А, полагая, что договор аренды от 23.12.2013 расторгнут с 11.06.2014, ссылаясь на невнесение ООО "Айсберг" арендных платежей за июнь 2014 года, а также платы за пользование помещением за период с 07.06.2014 по 11.06.2014, в соответствие с пунктом 6.2 договора, и неоплату коммунальных услуг на основании пункта 3.6 договора, обратился со встречными требованиями к ООО "Айсберг".
Суд первой инстанции, признавая требования ООО "Айсберг" обоснованными в сумме 1 000 298 руб. 74 коп. и признавая договор аренды незаключенным, исходил из представленных в материалы дела доказательств подтверждающих понесенные непосредственно истцом затраты на ремонт и установку оборудования, при этом суд пришел к выводу о расторжении договора аренды от 23.12.2013 с 20.05.2014. В связи с чем, в удовлетворении встречного иска в части взыскания арендных платежей и платы за пользование помещением отказал. Признавая требования предпринимателя Богуславского А.А. в части взыскания платы за коммунальные услуги обоснованными, суд исходил из доказательств подтверждающих задолженность арендатора и отсутствие со стороны Общества соответствующих возражений по заявленным требованиям.
Решение суда в части взыскания с ООО "Айсберг" задолженности за коммунальные услуги сторонами не обжалуется.
Возражения предпринимателя сводятся к несогласию с удовлетворением требований по первоначальному иску и отказ в удовлетворении части требований по встречному, поскольку, по мнению заявителя, судом неверно определена дата расторжения договора аренды.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку договор в установленном порядке не зарегистрирован, суд обоснованно признал его незаключенным.
В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Суд первой инстанции, признавая договор аренды расторгнутым с 20.05.2014, исходил из следующего.
Согласно пункту 4.4 договора договор считается расторгнутым по истечении 30-ти дней с момента получения уведомления о его расторжении.
Однако, как отметил суд первой инстанции исходя из пункта 4.3 договора, существенным условием, дающим право на односторонний отказ от договора, является нарушение срока оплаты в 10 дней.
С учетом пункта 3.8 договора, при отсутствии оплаты за май 2014 года, уведомление о расторжении договора должно было быть направлено в адрес арендатора не ранее 15.05.2014.
В данном случае направление уведомление 06.05.2014, т.е. на следующий день после неисполнения истцом обязанности по оплате аренды за май 2014 года обоснованно расценены судом первой инстанции как злоупотреблением правом на односторонний отказ от договора.
В отсутствие доказательств соблюдения предпринимателем пунктов 5.2 договора (уведомление истца о вскрытии помещения, которое при составлении описи имущества истца обязательно, участие участкового при вскрытии) и пункта 5.3 (опись имущества истца должна составляться с его участием, либо с доказательствами его уведомления о составлении описи), суд первой инстанции правомерно отклонил доводы предпринимателя о расторжении договора аренды с 11.06.2014.
Учитывая, имеющийся в материалах дела акт от 20.05.2014 свидетельствующий, что доступ в помещение прекращен ООО "Айсберг" 20.05.2014, данные свидетелем Милюковой Н.Ю. показания, а также сведения об использовании кафе в мае 2014 года с использованием банковских карт, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу о расторжении договора аренды с 20.05.2014.
При этом суд принял во внимание, что задолженность за коммунальные услуги предъявлена арендатору только по 12.05.2014.
Принимая во внимание произведенную арендатором оплату в соответствии с пунктом 3.4 договора в сумме 900 000 руб. (фактически оплачена арендная плата за апрель и май 2014 года), и дату расторжения договора аренды, суд первой инстанции обоснованно взыскал с предпринимателя Богуславского А.А. сумму переплаты за май 2014 года в размере 159 677 руб. 42 коп.
Учитывая, что договор с предпринимателем расторгнут 20.05.2014 основания для удовлетворения встречных требований о взыскании задолженности по арендной плате и платы за пользование помещением в сумме 75 000 руб. отсутствуют.
По требованию о взыскании с предпринимателя Богуславского А.А. убытков, составляющих стоимость произведенных обществом работ, апелляционной инстанцией установлено следующее.
Обращаясь с исковыми требованиями ООО "Айсберг" заявило требование о взыскании с предпринимателя указанной суммы как неосновательного обогащения. Суд первой инстанции с учетом, разъяснений приведенных в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 квалифицировал требования истца как требования о возмещении убытков, причиненных неправомерными, совершенными со злоупотреблением правом, действиями ответчика.
Положениями пункта 2.2.9 договора установлено, что неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя. Однако, как верно отметил суд первой инстанции, согласованное условие определено сторонами на весь период действия договора, а не на период, прошедший после завершения арендатором ремонтных работ.
По смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
Принимая во внимание, злоупотребление со стороны предпринимателя правом при расторжении договора, удержанием имущества в нарушение условий договора, суд первой инстанции верно квалифицировал требования ООО "Айсберг" как требование о взыскании убытков.
В силу пункта 4 статьи 10 ГК РФ если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.
Согласно статье 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые этого лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для наступления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков необходимо наличие следующих условий: наступление вреда, противоправность действий причинителя вреда и причинная связь между этими двумя элементами, вина причинителя вреда.
Как установлено судом и следует из материалов дела, имущество приобреталось ООО "Айсберг" для использования в кафе и караоке-баре. В отсутствие возможности эксплуатировать арендуемое помещение данное имущество утратило для истца интерес. В связи с чем, суд верно установил на стороне арендатора убытков.
Решение суда в части отказа во взыскании убытков с предпринимателя Богуславского А.А., сторонами не обжалуется.
В апелляционной жалобе предприниматель оспаривает размер взысканных с него убытков.
По мнению заявителя, отсутствие подписи со стороны ООО "Айсберг" и актов выпиленных работ по договору с ООО "РНТОП" не является надлежащим доказательств подтверждающим размер убытков.
Вместе с тем отсутствие подписи со стороны заказчика в договоре не свидетельствует, что общество не понесло в связи с этим убытки. Оплата за оказанные услуги подтверждена квитанцией к ПКО на сумму 30 000 руб.
По доводам о взыскании убытков в сумме 491 545 руб. на приобретение кухонного оборудования, апелляционной инстанцией установлено следующее.
В подтверждение приобретения указанного оборудования в материалы дела представлены товарные накладные от 13.02.2014 N Т-22, от 31.03.2014 N Т-55, от 20.02.2014 N Т-30. В данном случае оплата поставленного оборудования в сумме 385 342 руб. 84 коп., на что ссылается предприниматель не свидетельствует, что оборудование не было поставлено в арендуемое помещение и общество не понесло соответствующие убытки при расчете с поставщиком. В связи с чем, доводы жалобы в указанной части подлежат отклонению.
Доводы жалобы о том, что в акте выполненных работ на установку конструкции рольставен на сумму 6 700 руб. имеется ссылка на оплату работ Казанцевой Р.Г., апелляционной инстанцией во внимание не принимается, поскольку согласно акту заказчиком является ООО "Айсберг", а положения статьи 313 ГК РФ допускают исполнение обязательства третьим лицом.
Доводы жалобы о необоснованном взыскании убытков в сумме 12 847 руб. и 6 613 руб. на приобретение посуды и сантехнических принадлежностей апелляционной инстанцией отклоняются как необоснованные. Представленные товарные чеки содержат указание на приобретение товара ООО "Айсберг".
Доводов в части взыскания убытков понесенных обществом на установку и обслуживание автоматической системы учета "Айко", установку и пусконаладку системы видеонаблюдения, установку видеоэкрана, монтаж ОПС, изготовление номерков, изготовление светового короба и на печать баннера апелляционная жалоба не содержит.
Принимая во внимание, представленные в материалы дела доказательства (товарные накладные, платежные поручения, акты, договоры), заказчиком и плательщиком по которым выступило ООО "Айсберг" суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об удовлетворении требований арендатора в сумме 923 672 руб. 42 коп.
Также ООО "Айсберг" заявлены требования о взыскании процентов в порядке статьи 395 ГК РФ.
Поскольку истцом неверно определен период начисления процентов, без учета даты расторжения договора, суд произвел самостоятельный расчет.
Сумма процентов, начисленная по ставке 8,25% годовых на сумму убытков в размере 923 672 руб. 42 коп. за период с 21.05.2014 по 18.05.2015 по расчету суда составила 76 626 руб. 32 коп.
Расчет проверен и признан верным.
Арифметически расчет не оспорен. Доводов в части несогласия со взысканием процентов, апелляционная жалоба и дополнения к ней не содержит.
При изложенном, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по приведенным в апелляционной жалобе доводам.
Нарушений со стороны суда первой инстанции норм процессуального права не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 04 февраля 2016 года по делу N А73-11542/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.Д.КОЗЛОВА
Т.Д.КОЗЛОВА
Судьи
А.И.МИХАЙЛОВА
А.В.ШЕВЦ
А.И.МИХАЙЛОВА
А.В.ШЕВЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)