Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 06 декабря 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Поротикова А.И.,
Кораблевой Г.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Якуниной О.В.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Мастюкевича Константина Игоревича: Рудометкина И.Б., представителя по доверенности б/н от 20.09.2017; Мастюкевич О.И., представителя по доверенности б/н от 22.09.2017;
- от общества с ограниченной ответственностью "Универсал ОптТорг": Роговой О.В., представителя по доверенности б/н от 23.03.2017;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мастюкевича Константина Игоревича (ОГРНИП 315366800078601, ИНН 366103067903) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 10.08.2017 по делу N А14-4783/2016 (судья Тисленко Д.И.) по иску индивидуального предпринимателя Мастюкевича Константина Игоревича (ОГРНИП 315366800078601, ИНН 366103067903) к обществу с ограниченной ответственностью "Универсал ОптТорг" (ОГРН 1033600110301, ИНН 3662080638) о расторжении договора аренды нежилого помещения,
индивидуальный предприниматель Мастюкевич Константин Игоревич (далее - ИП Мастюкевич К.И., истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Универсал ОптТорг" (далее - ООО "Универсал ОптТорг", ответчик) о расторжении договора аренды нежилых помещений N ЛП-Э1/1 от 15.02.2016.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 10.08.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Мастюкевич К.И. обратился в арбитражный суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные исковые требования удовлетворить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что арбитражный суд первой инстанции неправильно истолковал нормы материального права и не применил закон, подлежащий применению.
Определением суда апелляционной инстанции от 01.11.2017 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось, сторонам предлагалось урегулировать спор на взаимоприемлемых условиях, путем заключения мирового соглашения, ИП Мастюкевичу К.И. разъяснено право на отказ от иска полностью или частично в соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ИП Мастюкевич К.И. и его представитель доводы апелляционной жалобы (с учетом переданных судебной коллегии апелляционного суда уточнений) поддержали, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просили суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Универсал ОптТорг" против доводов апелляционной жалобы возражал, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, по основаниям, изложенным в приобщенном к материалам дела отзыве, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы (с учетом представленного уточнения), отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений N ЛП-Э1/1 от 15.02.2016, согласно которому ООО "Универсал ОптТорг" (ответчик) обязался передать ИП Мастюкевичу К.И. (истцу) нежилое помещение площадью 338, 63 кв. м, расположенное на 1 этаже здания лит. Б1 по адресу: г. Воронеж, ул. Ленинский проспект, 172, для организации офиса, склада, торговли.
Помещение передано истцу по акту приемки-передачи 15.02.2017.
Поэтажный план (приложение N 1 к договору) согласован сторонами.
Истец обратился к ответчику с письмом (требованием) о предоставлении разрешения на прокладку коммуникаций, на которое ответчик ответил письмом от 25.02.2016 с указанием на наличие в помещении подключения к электросетям по третьей категории электроснабжения, наличии электросчетчика, электрической разводки для дальнейшего подключения электроприборов путем прокладки кабельных линий к распаечным коробкам, дополнительно указав, что для согласования комплекса монтажных работ по пункту 3.2.7 договора необходимо согласование технологического присоединения с выдачей технических условий, и обратив внимание на положения Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861, соответствующие СНиП и ГОСТ.
Истец повторно обратился к ответчику с требованием предоставления письменного разрешения для прокладки коммуникаций электроснабжения, установки торгового и складского оборудования, установки пожарно-охранной сигнализации, проведения телефонных и Интернет-коммуникаций.
Также истец направил ответчику требование о досрочном расторжении договора аренды ввиду наличия скрытых дефектов.
Ответчик, в свою очередь, установив признаки перепланировки в переданном в аренду помещении (возведение гипсокартонных перегородок, покраска периметра помещений, организация оконного проема в тыльной стене путем пробития внешней стены здания), направил истцу предписание N 3 от 04.03.2016 с требованием устранить нарушения.
По второму требованию истца о предоставлении письменного разрешения для прокладки коммуникаций электроснабжения, установки торгового и складского оборудования, установки пожарно-охранной сигнализации, проведения телефонных и Интернет-коммуникаций ответчик письмом от 17.03.2016 N 5 повторно сообщил истцу о пригодности помещения для использования в указанных в договоре целях, отсутствии препятствий со стороны арендодателя для прокладки дополнительных коммуникаций и необходимости обращения с заявлением на осуществление технологического присоединения энергопринимающих устройств арендатора с представлением документов о соблюдении установленных законодательством норм и правил.
На требование истца о досрочном расторжении договора аренды ввиду наличия скрытых дефектов, полученное, по данным ответчика, им также 11.03.2016, арендодатель указал, что оснований для реализации арендатором такого права он не усматривает, каких-либо дефектов помещение не содержит.
Истец обращался в ГУ МЧС России по Воронежской области, согласно ответу которого для организации торговли в спорном помещении необходимо выполнить ряд мероприятий, связанных с установкой пожарной сигнализации, пожаротушения и др.
Истец обратился в ООО "Центр независимых строительных технических экспертиз", согласно заключению которого переданное в аренду помещение не предназначено для организации офиса, склада, торговли.
Полагая, что арендодатель передал арендатору помещение с недостатками, при наличии которых он не может использовать помещение по его целевому назначению, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Проанализировав представленные материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции так же как суд области не усматривает оснований для удовлетворения требований истца в силу следующего.
Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды недвижимого имущества, регулируемые положениями главы 34 Гражданского кодекса РФ.
Согласно пунктам 2, 4 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на пункты 1, 2 статьи 620 Гражданского кодекса РФ.
Согласно статье 620 Гражданского кодекса РФ По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Из анализа правовых норм следует, что для осуществления арендатором права требовать расторжения договора аренды, предусмотренного как пунктами 1, 2 статьи 620 ГК РФ, так и пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, он должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, являлись скрытыми и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду. В противном случае арендатор не вправе ссылаться на наличие недостатков в принятом имуществе.
Возражая против удовлетворения исковых требований, ООО "Универсал ОптТорг" сослалось на то, что спорный договор считается расторгнутым с 12.07.2016, в связи с чем иск не может быть удовлетворен.
При этом ООО "Универсал ОптТорг" пояснило, что в связи систематическим невыполнением арендатором обязанностей по уплате арендных платежей, ООО "Универсал ОптТорг", в ходе рассмотрения данного дела, воспользовалось предоставленным ему пунктом 5.2. договора аренды нежилых помещений N ЛП-Э1/1 от 15.02.2016 правом на односторонний отказ от исполнения договора, направив в адрес ИП Мастюкевич К.И. уведомление о досрочном расторжении договора аренды исх. N 14 от 12.05.2016, с 12.07.2016, направлено истцу 11.05.2016 (за шестьдесят календарных дней до предполагаемой даты расторжения).
Указанное уведомление о досрочном расторжении договора аренды исх. N 14 от 12.05.2016, направленное по адресу регистрации индивидуального предпринимателя: 394042, г. Воронеж, ул. Старых Большевиков, д. 2, кв. 3, вернулось отправителю за истечением срока хранения, что следует из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 39403388103028, сформированным официальном сайтом Почты России.
Кроме того, 15.07.2017 ответчик направил истцу письмо с требованием возвратить арендодателю арендуемые помещения в связи с расторжением договора аренды в одностороннем порядке, которое получено истцом 25.07.2016, но оставлено без ответа.
11.08.2016 ответчиком произведена приемка помещения в одностороннем порядке.
В пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).
С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.
При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 Гражданского кодекса РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.
Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.
Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с абзацем вторым пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" односторонний отказ от исполнения договора влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункта 11 постановления Пленума от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора.
В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В данном случае спорный договор был заключен между сторонами по обоюдному согласию, стороны самостоятельно установили его условия, и при заключении такого договора истец как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность несет соответствующие риски.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Таким образом, заключая и подписывая договор аренды, были оговорены конкретные условия одностороннего расторжения договора, поэтому именно они и должны применяться к правоотношениям сторон.
В соответствии с пунктом 5.2. договора аренды нежилых помещений N ЛП-Э1/1 от 15.02.2016, арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор до истечения срока его действия в одностороннем порядке, предварительно уведомив арендатора за 60 (шестьдесят) календарных дней до предполагаемой даты расторжения.
Сторонами не оспаривается, что обязательства по внесению арендных платежей в спорный период арендатором исполнены не были. Каких-либо доказательств, подтверждающих внесение истцом арендных платежей в указанном размере за пользование арендованным имуществом, истец, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в ходе рассмотрения дела не представил.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о наличии недостатков, в результате которых он не мог использовать нежилое помещение площадью 338,63 кв. м, находящееся на 1 этаже здания лит. Б1, по адресу: г. Воронеж, ул. Ленинский проспект, 172 по его целевому назначению, не могут быть приняты во внимание, поскольку эти обстоятельства не освобождают арендатора от обязанности уплачивать арендную плату во исполнение действующего договора аренды на согласованных в этом договоре условиях о размере арендной платы.
К утверждению подателя жалобы об объективной невозможности использования арендованного помещения в целях аренды (для организации офиса, склада, торговли) апелляционная коллегия относится критически, поскольку данное утверждение не подтверждается материалами дела.
В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что при должной внимательности и осмотрительности, ИП Мастюкевич К.И., осуществляя предпринимательскую деятельность в области торговли, и принимая в пользование помещения, должен был представлять пригодность данных помещений для целей аренды.
Акт приема-передачи от 16.02.2016 к договору аренды нежилых помещений N ЛП-Э1/1 от 15.02.2016 подписан арендатором без замечаний. Из содержания данного акта, условий данного договора следует, что арендатору были переданы помещения в состоянии, соответствующем назначению имущества, а именно: для организации офиса, склада, торговли.
Апелляционная коллегия также принимает во внимание, что акт приема-передачи представляет собой документ, имеющий самостоятельные правовые последствия, формально подтверждающий совершение участниками гражданского оборота действий по фактической передаче какого-либо имущества. Объект аренды арендатором был осмотрен на предмет его состояния, видимых недостатков не обнаружено.
О фальсификации акта приема-передачи от 16.02.2016 в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ответчиком в ходе судебного разбирательства не заявлено.
Недостатки, на которые указывает истец, не могут быть отнесены к скрытым недостаткам. Отсутствие таких недостатков подтверждается доводами ответчика, материалами дела, в том числе заключением эксперта от 04.05.2017 N 628/6-3.
При таких обстоятельствах, учитывая, что из материалов дела усматривается намерение и воля арендодателя прекратить договорные отношения по аренде имущества с ответчиком, договор аренды нежилых помещений N ЛП-Э1/1 от 15.02.2016 следует признать расторгнутым по правилам статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ с 12.07.2016. Обстоятельств, свидетельствующих о подтверждении арендодателем действия договора аренды, судом не установлено.
Учитывая, что на момент разрешения спора и вынесения решения по делу действие договора было прекращено в связи с односторонним отказом арендатора, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора в судебном порядке.
В связи с вышесказанным доводы, изложенные в апелляционной жалобе с учетом дополнений к ней, рассмотрены и подлежат отклонению ввиду их несостоятельности.
На основании пункта 1 статьи 432, пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий, в силу чего оснований считать спорный договор незаключенными не имеется. Принятие предмета аренды и его исполнение сторонами свидетельствует о равном и однозначном понимании ими предмета договора и всех существенных сторон его исполнения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, не допущено.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 10.08.2017 по делу N А14-4783/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мастюкевича Константина Игоревича (ОГРНИП 315366800078601, ИНН 366103067903) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.12.2017 N 19АП-7020/2017 ПО ДЕЛУ N А14-4783/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 декабря 2017 г. по делу N А14-4783/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 06 декабря 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Поротикова А.И.,
Кораблевой Г.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Якуниной О.В.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Мастюкевича Константина Игоревича: Рудометкина И.Б., представителя по доверенности б/н от 20.09.2017; Мастюкевич О.И., представителя по доверенности б/н от 22.09.2017;
- от общества с ограниченной ответственностью "Универсал ОптТорг": Роговой О.В., представителя по доверенности б/н от 23.03.2017;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мастюкевича Константина Игоревича (ОГРНИП 315366800078601, ИНН 366103067903) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 10.08.2017 по делу N А14-4783/2016 (судья Тисленко Д.И.) по иску индивидуального предпринимателя Мастюкевича Константина Игоревича (ОГРНИП 315366800078601, ИНН 366103067903) к обществу с ограниченной ответственностью "Универсал ОптТорг" (ОГРН 1033600110301, ИНН 3662080638) о расторжении договора аренды нежилого помещения,
установил:
индивидуальный предприниматель Мастюкевич Константин Игоревич (далее - ИП Мастюкевич К.И., истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Универсал ОптТорг" (далее - ООО "Универсал ОптТорг", ответчик) о расторжении договора аренды нежилых помещений N ЛП-Э1/1 от 15.02.2016.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 10.08.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Мастюкевич К.И. обратился в арбитражный суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные исковые требования удовлетворить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что арбитражный суд первой инстанции неправильно истолковал нормы материального права и не применил закон, подлежащий применению.
Определением суда апелляционной инстанции от 01.11.2017 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось, сторонам предлагалось урегулировать спор на взаимоприемлемых условиях, путем заключения мирового соглашения, ИП Мастюкевичу К.И. разъяснено право на отказ от иска полностью или частично в соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ИП Мастюкевич К.И. и его представитель доводы апелляционной жалобы (с учетом переданных судебной коллегии апелляционного суда уточнений) поддержали, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просили суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Универсал ОптТорг" против доводов апелляционной жалобы возражал, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, по основаниям, изложенным в приобщенном к материалам дела отзыве, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы (с учетом представленного уточнения), отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений N ЛП-Э1/1 от 15.02.2016, согласно которому ООО "Универсал ОптТорг" (ответчик) обязался передать ИП Мастюкевичу К.И. (истцу) нежилое помещение площадью 338, 63 кв. м, расположенное на 1 этаже здания лит. Б1 по адресу: г. Воронеж, ул. Ленинский проспект, 172, для организации офиса, склада, торговли.
Помещение передано истцу по акту приемки-передачи 15.02.2017.
Поэтажный план (приложение N 1 к договору) согласован сторонами.
Истец обратился к ответчику с письмом (требованием) о предоставлении разрешения на прокладку коммуникаций, на которое ответчик ответил письмом от 25.02.2016 с указанием на наличие в помещении подключения к электросетям по третьей категории электроснабжения, наличии электросчетчика, электрической разводки для дальнейшего подключения электроприборов путем прокладки кабельных линий к распаечным коробкам, дополнительно указав, что для согласования комплекса монтажных работ по пункту 3.2.7 договора необходимо согласование технологического присоединения с выдачей технических условий, и обратив внимание на положения Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861, соответствующие СНиП и ГОСТ.
Истец повторно обратился к ответчику с требованием предоставления письменного разрешения для прокладки коммуникаций электроснабжения, установки торгового и складского оборудования, установки пожарно-охранной сигнализации, проведения телефонных и Интернет-коммуникаций.
Также истец направил ответчику требование о досрочном расторжении договора аренды ввиду наличия скрытых дефектов.
Ответчик, в свою очередь, установив признаки перепланировки в переданном в аренду помещении (возведение гипсокартонных перегородок, покраска периметра помещений, организация оконного проема в тыльной стене путем пробития внешней стены здания), направил истцу предписание N 3 от 04.03.2016 с требованием устранить нарушения.
По второму требованию истца о предоставлении письменного разрешения для прокладки коммуникаций электроснабжения, установки торгового и складского оборудования, установки пожарно-охранной сигнализации, проведения телефонных и Интернет-коммуникаций ответчик письмом от 17.03.2016 N 5 повторно сообщил истцу о пригодности помещения для использования в указанных в договоре целях, отсутствии препятствий со стороны арендодателя для прокладки дополнительных коммуникаций и необходимости обращения с заявлением на осуществление технологического присоединения энергопринимающих устройств арендатора с представлением документов о соблюдении установленных законодательством норм и правил.
На требование истца о досрочном расторжении договора аренды ввиду наличия скрытых дефектов, полученное, по данным ответчика, им также 11.03.2016, арендодатель указал, что оснований для реализации арендатором такого права он не усматривает, каких-либо дефектов помещение не содержит.
Истец обращался в ГУ МЧС России по Воронежской области, согласно ответу которого для организации торговли в спорном помещении необходимо выполнить ряд мероприятий, связанных с установкой пожарной сигнализации, пожаротушения и др.
Истец обратился в ООО "Центр независимых строительных технических экспертиз", согласно заключению которого переданное в аренду помещение не предназначено для организации офиса, склада, торговли.
Полагая, что арендодатель передал арендатору помещение с недостатками, при наличии которых он не может использовать помещение по его целевому назначению, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Проанализировав представленные материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции так же как суд области не усматривает оснований для удовлетворения требований истца в силу следующего.
Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды недвижимого имущества, регулируемые положениями главы 34 Гражданского кодекса РФ.
Согласно пунктам 2, 4 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на пункты 1, 2 статьи 620 Гражданского кодекса РФ.
Согласно статье 620 Гражданского кодекса РФ По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Из анализа правовых норм следует, что для осуществления арендатором права требовать расторжения договора аренды, предусмотренного как пунктами 1, 2 статьи 620 ГК РФ, так и пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, он должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, являлись скрытыми и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду. В противном случае арендатор не вправе ссылаться на наличие недостатков в принятом имуществе.
Возражая против удовлетворения исковых требований, ООО "Универсал ОптТорг" сослалось на то, что спорный договор считается расторгнутым с 12.07.2016, в связи с чем иск не может быть удовлетворен.
При этом ООО "Универсал ОптТорг" пояснило, что в связи систематическим невыполнением арендатором обязанностей по уплате арендных платежей, ООО "Универсал ОптТорг", в ходе рассмотрения данного дела, воспользовалось предоставленным ему пунктом 5.2. договора аренды нежилых помещений N ЛП-Э1/1 от 15.02.2016 правом на односторонний отказ от исполнения договора, направив в адрес ИП Мастюкевич К.И. уведомление о досрочном расторжении договора аренды исх. N 14 от 12.05.2016, с 12.07.2016, направлено истцу 11.05.2016 (за шестьдесят календарных дней до предполагаемой даты расторжения).
Указанное уведомление о досрочном расторжении договора аренды исх. N 14 от 12.05.2016, направленное по адресу регистрации индивидуального предпринимателя: 394042, г. Воронеж, ул. Старых Большевиков, д. 2, кв. 3, вернулось отправителю за истечением срока хранения, что следует из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 39403388103028, сформированным официальном сайтом Почты России.
Кроме того, 15.07.2017 ответчик направил истцу письмо с требованием возвратить арендодателю арендуемые помещения в связи с расторжением договора аренды в одностороннем порядке, которое получено истцом 25.07.2016, но оставлено без ответа.
11.08.2016 ответчиком произведена приемка помещения в одностороннем порядке.
В пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).
С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.
При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 Гражданского кодекса РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.
Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.
Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с абзацем вторым пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" односторонний отказ от исполнения договора влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункта 11 постановления Пленума от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора.
В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В данном случае спорный договор был заключен между сторонами по обоюдному согласию, стороны самостоятельно установили его условия, и при заключении такого договора истец как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность несет соответствующие риски.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Таким образом, заключая и подписывая договор аренды, были оговорены конкретные условия одностороннего расторжения договора, поэтому именно они и должны применяться к правоотношениям сторон.
В соответствии с пунктом 5.2. договора аренды нежилых помещений N ЛП-Э1/1 от 15.02.2016, арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор до истечения срока его действия в одностороннем порядке, предварительно уведомив арендатора за 60 (шестьдесят) календарных дней до предполагаемой даты расторжения.
Сторонами не оспаривается, что обязательства по внесению арендных платежей в спорный период арендатором исполнены не были. Каких-либо доказательств, подтверждающих внесение истцом арендных платежей в указанном размере за пользование арендованным имуществом, истец, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в ходе рассмотрения дела не представил.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о наличии недостатков, в результате которых он не мог использовать нежилое помещение площадью 338,63 кв. м, находящееся на 1 этаже здания лит. Б1, по адресу: г. Воронеж, ул. Ленинский проспект, 172 по его целевому назначению, не могут быть приняты во внимание, поскольку эти обстоятельства не освобождают арендатора от обязанности уплачивать арендную плату во исполнение действующего договора аренды на согласованных в этом договоре условиях о размере арендной платы.
К утверждению подателя жалобы об объективной невозможности использования арендованного помещения в целях аренды (для организации офиса, склада, торговли) апелляционная коллегия относится критически, поскольку данное утверждение не подтверждается материалами дела.
В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что при должной внимательности и осмотрительности, ИП Мастюкевич К.И., осуществляя предпринимательскую деятельность в области торговли, и принимая в пользование помещения, должен был представлять пригодность данных помещений для целей аренды.
Акт приема-передачи от 16.02.2016 к договору аренды нежилых помещений N ЛП-Э1/1 от 15.02.2016 подписан арендатором без замечаний. Из содержания данного акта, условий данного договора следует, что арендатору были переданы помещения в состоянии, соответствующем назначению имущества, а именно: для организации офиса, склада, торговли.
Апелляционная коллегия также принимает во внимание, что акт приема-передачи представляет собой документ, имеющий самостоятельные правовые последствия, формально подтверждающий совершение участниками гражданского оборота действий по фактической передаче какого-либо имущества. Объект аренды арендатором был осмотрен на предмет его состояния, видимых недостатков не обнаружено.
О фальсификации акта приема-передачи от 16.02.2016 в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ответчиком в ходе судебного разбирательства не заявлено.
Недостатки, на которые указывает истец, не могут быть отнесены к скрытым недостаткам. Отсутствие таких недостатков подтверждается доводами ответчика, материалами дела, в том числе заключением эксперта от 04.05.2017 N 628/6-3.
При таких обстоятельствах, учитывая, что из материалов дела усматривается намерение и воля арендодателя прекратить договорные отношения по аренде имущества с ответчиком, договор аренды нежилых помещений N ЛП-Э1/1 от 15.02.2016 следует признать расторгнутым по правилам статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ с 12.07.2016. Обстоятельств, свидетельствующих о подтверждении арендодателем действия договора аренды, судом не установлено.
Учитывая, что на момент разрешения спора и вынесения решения по делу действие договора было прекращено в связи с односторонним отказом арендатора, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора в судебном порядке.
В связи с вышесказанным доводы, изложенные в апелляционной жалобе с учетом дополнений к ней, рассмотрены и подлежат отклонению ввиду их несостоятельности.
На основании пункта 1 статьи 432, пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий, в силу чего оснований считать спорный договор незаключенными не имеется. Принятие предмета аренды и его исполнение сторонами свидетельствует о равном и однозначном понимании ими предмета договора и всех существенных сторон его исполнения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, не допущено.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 10.08.2017 по делу N А14-4783/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мастюкевича Константина Игоревича (ОГРНИП 315366800078601, ИНН 366103067903) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
И.В.УШАКОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Г.Н.КОРАБЛЕВА
А.И.ПОРОТИКОВ
Г.Н.КОРАБЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)