Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что пункт дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве жилого дома, которым предусмотрена выплата застройщиком компенсации за изменение ранее предусмотренного срока передачи квартиры, нарушает его права как потребителя, так как уменьшает предусмотренную законом ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Резниченко Ю.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Киневой О.Н.,
судей Беломестновой Ж.Н., Кузнецовой Л.А.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании 21 июля 2016 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Гринфлайт" на решение Центрального районного суда г. Челябинска от 14 апреля 2016 года по иску С.Е.А. к ООО "Гринфлайт" о защите прав потребителя.
Заслушав доклад судьи Киневой О.Н. об обстоятельствах дела, доводах жалобы, судебная коллегия,
установила:
С.Е.А. обратилась в суд с иском к ООО "Гринфлайт" о признании недействительным п. 4 дополнительного соглашения от 17 декабря 2014 года к договору N *** участия в долевом строительстве жилого дома, взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 30 сентября 2014 года по 21 января 2015 года в размере *** рублей *** копеек, компенсации морального вреда в размере *** рублей, признании недействительным п. 3.4 договора участия в долевом строительстве жилого дома, взыскании компенсации в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере *** рубля *** копейка, штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя, расходов по оплате услуг представителя в размере *** рублей.
В обоснование требований указано, что 26 июля 2013 года между ООО "Гринфлайт" (застройщик) и А. (участник) был заключен договор N *** участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик обязался построить жилой дом, расположенный по адресу: *** в жилом районе в границах: *** жилой дом N ***, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность участнику объект долевого строительства - однокомнатную квартиру N *** (строительный), проектной площадью с учетом площади лоджии - *** кв. м, без учета площади лоджии - *** кв. м, находящуюся на 3 этаже в указанном жилом доме, в срок - не позднее 3 квартала 2014 года. Цена договора (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 03 сентября 2013 года) составила *** рублей. По договору уступки прав требования от 20 сентября 2013 года права и обязанности участника по договору перешли к С.Е.А. (ранее П.) Е.А. 17 декабря 2014 года между сторонами заключено дополнительное соглашение об изменении срока передачи объекта долевого строительства - не позднее 31 декабря 2014 года. Пунктом 4 данного соглашения предусмотрена выплата застройщиком компенсации в размере *** рубль за изменение ранее предусмотренного срока за период с 01 октября 2014 года по дату фактического подписания акта приема-передачи. Данный пункт нарушает права истца как потребителя, поскольку уменьшает предусмотренную законом ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Обязательства участника по уплате цены договора полностью выполнены, однако квартира по акту приема-передачи передана истцу только 21 января 2015 года. Истцу передана квартира общей площадью *** кв. м, что менее предусмотренной договором на *** кв. м (*** кв. м - *** кв. м). Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что если общая площадь квартиры по результатам обмеров органов технической инвентаризации окажется более или менее той, что указана в п. 3.1. договора, цена договора останется без изменений. Данный пункт недействителен, поскольку противоречит ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, что является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
Истец С.Е.А. в судебном заседании при надлежащем извещении участия не принимала.
Представитель истца С.Е.А. - С.Е.И. в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика ООО "Гринфлайт" при надлежащем извещении в судебном заседании участия не принимал, в письменном отзыве просил уменьшить размер неустойки и штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ.
Решением суда первой инстанции признан недействительным п. 4 дополнительного соглашения от 17 декабря 2014 года к договору N *** участия в долевом строительстве жилого дома от 26 июля 2013 года, заключенного между ООО "Гринфлайт" и С.Е.А. С ООО "Гринфлайт" в пользу С.Е.А. взыскана неустойка в размере *** рублей, компенсация в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере *** рублей *** копеек, компенсация морального вреда в размере *** рублей, штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере *** рублей *** копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере *** рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ООО "Гринфлайт" в доход местного бюджета взыскана гос. пошлина в размере *** рублей *** копеек.
В апелляционной жалобе ООО "Гринфлайт" просит решение суда в части признания недействительным п. 4 дополнительного соглашения от 17 декабря 2014 года отменить, в части взыскании неустойки и штрафа изменить. Полагает, что решение суда о признании недействительным п. 4 дополнительного соглашения от 17 декабря 2014 года противоречит ч. 9 ст. 4, ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, предусматривающим возможность изменения срока передачи объекта долевого строительства с выплатой компенсации. Стороны в предусмотренном законом порядке с государственной регистрацией согласовали новый срок передачи квартиры, а также компенсацию за перенос срока за период с 01 октября 2014 года по дату фактической передачи квартиры, в связи с чем ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" применению не подлежит, права истца как потребителя не нарушены. Поскольку дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию, то соответствует требованиям действующего законодательства. Полагает, что неустойка за период с 01 октября 2014 года по 31 декабря 2014 года взысканию не подлежит. Судом необоснованно не была применена ст. 333 Гражданского кодекса РФ к штрафу, соответствующее ходатайство представителя ответчика не рассмотрено.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец С.Е.А., представитель ответчика ООО "Гринфлайт" не явились, извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, истец просила рассмотреть дело без ее участия, в связи, с чем судебная коллегия на основании положений ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда в части отказа в признании недействительным п. 3.4 договора участия в долевом строительстве жилого дома подлежащим отмене, в связи неправильным применением судом норм материального права, с принятием в этой части нового решения об удовлетворении данного требования, это же решение суда в части признания недействительным п. 4 дополнительного соглашения от 17 декабря 2014 года, взыскания неустойки, штрафа, госпошлины - подлежащим изменению в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением судом норм материального права, в остальной части - законным и обоснованным.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 26 июля 2013 года между ООО "Гринфлайт" (застройщик) и А. (участник) был заключен договор N *** участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик обязался построить жилой дом, расположенный по адресу: *** в жилом районе в границах: *** ***, жилой дом N ***, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность участнику объект долевого строительства - однокомнатную квартиру N *** (строительный), проектной площадью с учетом площади лоджии - *** кв. м, без учета площади лоджии - *** кв. м, находящуюся на 3 этаже в указанном жилом доме, в срок - не позднее 3 квартала 2014 года. Цена договора (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 03 сентября 2013 года) составила *** рублей.
По договору уступки прав требования от 20 сентября 2013 года права и обязанности участника по договору перешли к П. (С.).
17 декабря 2014 года между ООО "Гринфлайт" (застройщик) и С.Е.А. (участник) заключено дополнительное соглашение к договору N *** участия в долевом строительстве жилого дома, об изменении срока передачи объекта долевого строительства - не позднее 31 декабря 2014 года.
Пунктом 4 данного соглашения предусмотрено, что в связи с изменением по инициативе застройщика ранее предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, стороны пришли к соглашению о выплате застройщиком участнику компенсации в размере *** рублей (в том числе НДФЛ 13%), рассчитанной за период с 01 октября 2014 года по дату фактического подписания акта приема-передачи квартиры. В соответствии с пунктом 5 этого дополнительного соглашения его подписанием участник подтверждает, что указанная в пункте 4 сумма компенсации является согласованной сторонами, полной и достаточной компенсацией, связанной с изменением по инициативе застройщика срока передачи квартиры участнику, за весь период, установленный в п. 4 настоящего дополнительного соглашения, и включает в себя неустойку (пени), предусмотренную ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, условиями договора, а также компенсацию участнику любых убытков, расходов, ущерба, в том числе и материальных, связанных с какими-либо моральными страданиями, переживаниями, которые он понес или может понести в связи с изменением застройщиком срока передачи квартиры.
Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 23 декабря 2014 года.
Обязательства участника по уплате цены договора полностью выполнены, однако квартира по акту приема-передачи передана истцу только 21 января 2015 года общей площадью *** кв. м.
Удовлетворяя исковые требования о признании недействительным п. 4 дополнительного соглашения от 17 декабря 2014 года к договору N *** участия в долевом строительстве от 26 июля 2013 года в полном объеме и взыскивая неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 октября 2014 года по 21 января 2015 года, суд первой инстанции исходил из нарушения пунктом 4 дополнительного соглашения требований закона, не позволяющих соглашением сторон уменьшать размер законной неустойки. При этом руководствовался положениями ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", ст. 168 Гражданского кодекса РФ, исходил из нарушения прав потребителя.
Оценивая данные выводы суда и доводы апелляционной жалобы в этой части, судебная коллегия исходит из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214 - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В силу ч. 2 ст. 6 данного Федерального закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Частью 3 ст. 6 данного Федерального закона предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменений или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Согласно п. 2 ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со п. 10.2 договора участия в долевом строительстве жилого дома все изменения, дополнения оформляются дополнительными соглашениями сторон в письменной форме, которые подлежат государственной регистрации и являются неотъемлемой частью договора.
Из анализа вышеприведенных правовых норм и положений договора следует, что условие о сроке передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора, изменение условий такого договора подлежит государственной регистрации.
То есть для изменения срока передачи объекта долевого строительства необходимо заключение между сторонами письменного дополнительного соглашения, зарегистрированного в установленном законом порядке.
Из материалов дела следует, что дополнительное соглашение от 17 декабря 2014 года зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 23 декабря 2014 года, номер регистрации ***.
Поскольку Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ предусмотрена возможность изменения установленного договором срока передачи объекта долевого строительства при соблюдении сторонами предусмотренного Гражданским кодексом РФ порядка, то заключение между ООО "Гринфлайт" и С.Е.А. дополнительного соглашения от 17 декабря 2014 года к договору участия в долевом строительстве об изменении срока передачи квартиры в требуемой законом письменной форме с государственной регистрацией свидетельствует об обязанности застройщика передать участнику объект долевого строительства в новый срок - не позднее 31 декабря 2014 года.
Поэтому у застройщика не могло возникнуть ответственности за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 октября 2014 года по 31 декабря 2014 года. Соответственно, у участника долевого строительства не возникло право на взыскание законной неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, за указанный период.
Соглашение об изменении срока передачи объекта долевого строительства заключено по усмотрению сторон в рамках принципа свободы договора, предусмотренного ст. 421 Гражданского кодекса РФ, зарегистрировано в установленном законом порядке.
Оснований для признания недействительным пункта 4 дополнительного соглашения от 17 декабря 2014 года в полном объеме, у суда первой инстанции не имелось.
Данным пунктом предусмотрена выплата застройщиком компенсации за изменение первоначально установленного срока передачи объекта долевого строительства - с 01 октября 2014 года, что при согласовании сторонами в установленном законом порядке нового срока передачи объекта с государственной регистрацией дополнительного соглашения, о нарушении права истца на получение законной неустойки не свидетельствует.
Вместе с тем, данный пунктом дополнительного соглашения ограничена ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, поскольку согласованная сторонами компенсация в размере *** рублей предусмотрена за период с 01 октября 2015 года по дату фактического подписания акта приема-передачи квартиры, то есть охватывает в том числе период, выходящий за согласованный сторонами новый срок передачи квартиры (31 декабря 2015 года), что свидетельствует об уменьшении сторонами предусмотренной законом неустойки за период с 01 января 2015 года по дату фактического подписания акта приема-передачи.
Поэтому решение суда в части признания недействительным пункта 4 дополнительного соглашения от 17 декабря 2014 года подлежит изменению, признанию недействительным данный пункт подлежит в части, ограничивающей ответственность застройщика ООО "Гринфлайт" за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, на основании ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" от 07 февраля 1992 года N 2300-1, ст. 166, п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, разъяснений, содержащихся в п. 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 марта 2013 года.
Поскольку ответчиком нарушен вновь согласованный срок передачи квартиры, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 01 января 2015 года по 21 января 2015 года.
За указанный период неустойка составляет *** рублей *** копеек (*** руб. x 8,25%: 300 x 2 x 21 дн.).
Представителем ответчика при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлено ходатайство о применении ст. 333 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения N 263-О от 21 декабря 2000 года, положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" от 01 июля 1996 года N 6/8 предусмотрено, что при разрешении вопроса об уменьшении неустойки следует иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Судебная коллегия, оценив фактические обстоятельства дела, цену договора, незначительный период просрочки передачи квартиры, факт исполнения застройщиком обязательства по ее передаче истцу на момент обращения в суд, исходя из компенсационного характера неустойки как меры ответственности и недопустимости неосновательного обогащения истца, принципов разумности и справедливости, приходит к выводу о снижении размера подлежащей взысканию неустойки за нарушение срока передачи квартиры до *** рублей.
Указанный размер неустойки, по мнению судебной коллегии, в наибольшей степени обеспечит баланс прав и законных интересов истца, которой будет компенсировано нарушенное право на своевременное получение объекта долевого строительства, - с одной стороны и ответчика, на которого должно быть возложено бремя ответственности за нарушение принятого на себя обязательства по договору участия в долевом строительстве.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Поскольку судебная коллегия пришла к выводу об изменении периода и соответственно размера взыскиваемой неустойки, то подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца штраф также подлежит изменению и составляет *** руб. *** коп. ((*** руб. + *** руб. + *** руб.) x 50%).
Так как штраф взыскивается от присужденных в пользу потребителя сумм, размер законной неустойки снижен, то взысканный штраф пропорционален присужденной судом сумме.
Довод апелляционной жалобы ответчика о необоснованном неприменении судом к штрафу положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ несостоятелен, поскольку данная норма может быть применена только в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера штрафа является допустимым. Исходя из буквального толкования ст. 333 Гражданского кодекса РФ обязанность по снижению штрафа у суда отсутствует.
Оснований для снижения размера штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ по ходатайству ответчика судебная коллегия не усматривает.
Решением суда с ответчика в пользу истца взыскана компенсация в размере *** рублей *** копеек в счет уменьшения цены договора за передачу квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором.
Судебная коллегия полагает данный вывод суда первой инстанции законным и обоснованным.
Истцу передана квартира общей площадью *** кв. м, Mejtfee предусмотренной договором на *** кв. м (*** кв. м - *** кв. м).
Вместе с тем, судом отказано в удовлетворении требования о признании недействительным пункта 3.4 договора участия в долевом строительстве жилого дома, исходя из его заключения в рамках принципа свободы договора.
В соответствии со 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.
Согласно п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" под интересами законности с учетом положений статьи 2 ГПК РФ следует понимать необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских, трудовых (служебных) и иных правоотношений, в целях защиты прав и законных интересов неопределенного круга лиц и публичных интересов и в иных случаях необходимости сохранения правопорядка.
Судебная коллегия в интересах законности полагает необходимым проверить данное решение в не обжалуемой части отказа в признании недействительным пункта 3.4 договора участия в долевом строительстве.
Пунктом 3.4. договора предусмотрено, что если общая площадь квартиры по результатам обмеров органов технической инвентаризации окажется более или менее той, что указана в п. 3.1. договора, цена договора останется без изменений.
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
СНиП 03.03.01.87 "Несущие и ограждающие конструкции" допускает отклонение стеновых панелей в панельных зданиях от разбивочных осей на 8 мм, в кирпичных зданиях допускается отклонение толщины стен на 20 мм и смещение относительно разбивочных осей на 15 мм.
На основании ст. 421 Гражданского кодекса РФ стороны договора свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так й стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Из анализа вышеприведенных положений закона и правил следует что, застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, общая площадь которой соответствует условиям договора и проектной документации. При этом, с учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации стороны вправе согласовать в договоре условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению при незначительных (с указанием конкретных параметров) отступлениях от проектной площади.
В силу ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Поскольку п. 3.4 договора участия в долевом строительстве от 26 июля 2013 года не содержит конкретных данных возможного отступления площади квартиры от проектной документации, но при этом, освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, выраженное в передаче объекта меньшей, чем предусмотрено договором, общей площади, в силу императивного предписания закона (ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ) является ничтожным.
В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку пункт 3.4. договора участия в долевом строительстве недействителен с момента совершения сделки и именно это обстоятельство являлось основанием для взыскания с ответчика в пользу истца компенсации в счет соразмерного уменьшения цены договора, то у суда первой инстанции не имелось законных оснований для отказа в удовлетворении требования о признании недействительным данного пункта договора.
В связи с чем, решение суда первой инстанции в части отказа в признании недействительным пункта 3.4 договора участия в долевом строительстве от 26 июля 2013 года подлежит отмене с принятием в этой части нового решения об удовлетворении данного требования.
Решение суда в части взыскания с ответчика компенсации морального вреда и расходов по оплате услуг представителя является законным и обоснованным, заявителем апелляционной жалобы в данной части не обжалуется.
В силу ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В связи с изменением судебной коллегией взысканной с ответчика суммы, изменению подлежит гос. пошлина, подлежащая взысканию с ответчика в доход местного бюджета, которая составляет *** рублей *** копейки (4% x *** руб. + *** руб.).
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Челябинска от 14 апреля 016 года в части взыскания с ООО "Гринфлайт" компенсации морального вреда, компенсации в счет соразмерного уменьшения цены договора, расходов по оплате услуг представителя оставить без изменения.
Это же решение суда в части отказа в признании недействительным пункта 3.4 договора N *** участия в долевом строительстве жилого дома отменить, в данной части принять новое решение, которым признать недействительным пункт 3.4 договора N *** участия в долевом строительстве жилого дома.
Это же решение суда в части признании недействительным пункта 4 дополнительного соглашения от 17 декабря 2014 года к договору N *** участия в долевом строительстве жилого дома, взыскания с ООО "Гринфлайт" неустойки, штрафа, госпошлины изменить, в данной части изложить решение в следующей редакции:
Признать недействительным пункт 4 дополнительного соглашения от 17 декабря 2014 года к договору N *** участия в долевом строительстве жилого дома, заключенного между С.Е.А. и ООО "Гринфлайт", в части, ограничивающей ответственность ООО "Гринфлайт" за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Взыскать с ООО "Гринфлайт" в пользу С.Е.А. неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 января 2015 года по 21 января 2015 года в размере *** рублей, штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере *** рублей *** копеек, в удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.
Взыскать с ООО "Гринфлайт" в доход местного бюджета гос. пошлину в размере *** рублей *** копейки.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.07.2016 ПО ДЕЛУ N 11-10356/2016
Требование: О признании недействительными пунктов дополнительного соглашения и договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что пункт дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве жилого дома, которым предусмотрена выплата застройщиком компенсации за изменение ранее предусмотренного срока передачи квартиры, нарушает его права как потребителя, так как уменьшает предусмотренную законом ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 июля 2016 г. по делу N 11-10356/2016
Судья Резниченко Ю.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Киневой О.Н.,
судей Беломестновой Ж.Н., Кузнецовой Л.А.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании 21 июля 2016 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Гринфлайт" на решение Центрального районного суда г. Челябинска от 14 апреля 2016 года по иску С.Е.А. к ООО "Гринфлайт" о защите прав потребителя.
Заслушав доклад судьи Киневой О.Н. об обстоятельствах дела, доводах жалобы, судебная коллегия,
установила:
С.Е.А. обратилась в суд с иском к ООО "Гринфлайт" о признании недействительным п. 4 дополнительного соглашения от 17 декабря 2014 года к договору N *** участия в долевом строительстве жилого дома, взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 30 сентября 2014 года по 21 января 2015 года в размере *** рублей *** копеек, компенсации морального вреда в размере *** рублей, признании недействительным п. 3.4 договора участия в долевом строительстве жилого дома, взыскании компенсации в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере *** рубля *** копейка, штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя, расходов по оплате услуг представителя в размере *** рублей.
В обоснование требований указано, что 26 июля 2013 года между ООО "Гринфлайт" (застройщик) и А. (участник) был заключен договор N *** участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик обязался построить жилой дом, расположенный по адресу: *** в жилом районе в границах: *** жилой дом N ***, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность участнику объект долевого строительства - однокомнатную квартиру N *** (строительный), проектной площадью с учетом площади лоджии - *** кв. м, без учета площади лоджии - *** кв. м, находящуюся на 3 этаже в указанном жилом доме, в срок - не позднее 3 квартала 2014 года. Цена договора (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 03 сентября 2013 года) составила *** рублей. По договору уступки прав требования от 20 сентября 2013 года права и обязанности участника по договору перешли к С.Е.А. (ранее П.) Е.А. 17 декабря 2014 года между сторонами заключено дополнительное соглашение об изменении срока передачи объекта долевого строительства - не позднее 31 декабря 2014 года. Пунктом 4 данного соглашения предусмотрена выплата застройщиком компенсации в размере *** рубль за изменение ранее предусмотренного срока за период с 01 октября 2014 года по дату фактического подписания акта приема-передачи. Данный пункт нарушает права истца как потребителя, поскольку уменьшает предусмотренную законом ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Обязательства участника по уплате цены договора полностью выполнены, однако квартира по акту приема-передачи передана истцу только 21 января 2015 года. Истцу передана квартира общей площадью *** кв. м, что менее предусмотренной договором на *** кв. м (*** кв. м - *** кв. м). Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что если общая площадь квартиры по результатам обмеров органов технической инвентаризации окажется более или менее той, что указана в п. 3.1. договора, цена договора останется без изменений. Данный пункт недействителен, поскольку противоречит ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, что является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
Истец С.Е.А. в судебном заседании при надлежащем извещении участия не принимала.
Представитель истца С.Е.А. - С.Е.И. в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика ООО "Гринфлайт" при надлежащем извещении в судебном заседании участия не принимал, в письменном отзыве просил уменьшить размер неустойки и штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ.
Решением суда первой инстанции признан недействительным п. 4 дополнительного соглашения от 17 декабря 2014 года к договору N *** участия в долевом строительстве жилого дома от 26 июля 2013 года, заключенного между ООО "Гринфлайт" и С.Е.А. С ООО "Гринфлайт" в пользу С.Е.А. взыскана неустойка в размере *** рублей, компенсация в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере *** рублей *** копеек, компенсация морального вреда в размере *** рублей, штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере *** рублей *** копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере *** рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ООО "Гринфлайт" в доход местного бюджета взыскана гос. пошлина в размере *** рублей *** копеек.
В апелляционной жалобе ООО "Гринфлайт" просит решение суда в части признания недействительным п. 4 дополнительного соглашения от 17 декабря 2014 года отменить, в части взыскании неустойки и штрафа изменить. Полагает, что решение суда о признании недействительным п. 4 дополнительного соглашения от 17 декабря 2014 года противоречит ч. 9 ст. 4, ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, предусматривающим возможность изменения срока передачи объекта долевого строительства с выплатой компенсации. Стороны в предусмотренном законом порядке с государственной регистрацией согласовали новый срок передачи квартиры, а также компенсацию за перенос срока за период с 01 октября 2014 года по дату фактической передачи квартиры, в связи с чем ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" применению не подлежит, права истца как потребителя не нарушены. Поскольку дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию, то соответствует требованиям действующего законодательства. Полагает, что неустойка за период с 01 октября 2014 года по 31 декабря 2014 года взысканию не подлежит. Судом необоснованно не была применена ст. 333 Гражданского кодекса РФ к штрафу, соответствующее ходатайство представителя ответчика не рассмотрено.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец С.Е.А., представитель ответчика ООО "Гринфлайт" не явились, извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, истец просила рассмотреть дело без ее участия, в связи, с чем судебная коллегия на основании положений ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда в части отказа в признании недействительным п. 3.4 договора участия в долевом строительстве жилого дома подлежащим отмене, в связи неправильным применением судом норм материального права, с принятием в этой части нового решения об удовлетворении данного требования, это же решение суда в части признания недействительным п. 4 дополнительного соглашения от 17 декабря 2014 года, взыскания неустойки, штрафа, госпошлины - подлежащим изменению в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением судом норм материального права, в остальной части - законным и обоснованным.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 26 июля 2013 года между ООО "Гринфлайт" (застройщик) и А. (участник) был заключен договор N *** участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик обязался построить жилой дом, расположенный по адресу: *** в жилом районе в границах: *** ***, жилой дом N ***, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность участнику объект долевого строительства - однокомнатную квартиру N *** (строительный), проектной площадью с учетом площади лоджии - *** кв. м, без учета площади лоджии - *** кв. м, находящуюся на 3 этаже в указанном жилом доме, в срок - не позднее 3 квартала 2014 года. Цена договора (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 03 сентября 2013 года) составила *** рублей.
По договору уступки прав требования от 20 сентября 2013 года права и обязанности участника по договору перешли к П. (С.).
17 декабря 2014 года между ООО "Гринфлайт" (застройщик) и С.Е.А. (участник) заключено дополнительное соглашение к договору N *** участия в долевом строительстве жилого дома, об изменении срока передачи объекта долевого строительства - не позднее 31 декабря 2014 года.
Пунктом 4 данного соглашения предусмотрено, что в связи с изменением по инициативе застройщика ранее предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, стороны пришли к соглашению о выплате застройщиком участнику компенсации в размере *** рублей (в том числе НДФЛ 13%), рассчитанной за период с 01 октября 2014 года по дату фактического подписания акта приема-передачи квартиры. В соответствии с пунктом 5 этого дополнительного соглашения его подписанием участник подтверждает, что указанная в пункте 4 сумма компенсации является согласованной сторонами, полной и достаточной компенсацией, связанной с изменением по инициативе застройщика срока передачи квартиры участнику, за весь период, установленный в п. 4 настоящего дополнительного соглашения, и включает в себя неустойку (пени), предусмотренную ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, условиями договора, а также компенсацию участнику любых убытков, расходов, ущерба, в том числе и материальных, связанных с какими-либо моральными страданиями, переживаниями, которые он понес или может понести в связи с изменением застройщиком срока передачи квартиры.
Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 23 декабря 2014 года.
Обязательства участника по уплате цены договора полностью выполнены, однако квартира по акту приема-передачи передана истцу только 21 января 2015 года общей площадью *** кв. м.
Удовлетворяя исковые требования о признании недействительным п. 4 дополнительного соглашения от 17 декабря 2014 года к договору N *** участия в долевом строительстве от 26 июля 2013 года в полном объеме и взыскивая неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 октября 2014 года по 21 января 2015 года, суд первой инстанции исходил из нарушения пунктом 4 дополнительного соглашения требований закона, не позволяющих соглашением сторон уменьшать размер законной неустойки. При этом руководствовался положениями ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", ст. 168 Гражданского кодекса РФ, исходил из нарушения прав потребителя.
Оценивая данные выводы суда и доводы апелляционной жалобы в этой части, судебная коллегия исходит из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214 - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В силу ч. 2 ст. 6 данного Федерального закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Частью 3 ст. 6 данного Федерального закона предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменений или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Согласно п. 2 ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со п. 10.2 договора участия в долевом строительстве жилого дома все изменения, дополнения оформляются дополнительными соглашениями сторон в письменной форме, которые подлежат государственной регистрации и являются неотъемлемой частью договора.
Из анализа вышеприведенных правовых норм и положений договора следует, что условие о сроке передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора, изменение условий такого договора подлежит государственной регистрации.
То есть для изменения срока передачи объекта долевого строительства необходимо заключение между сторонами письменного дополнительного соглашения, зарегистрированного в установленном законом порядке.
Из материалов дела следует, что дополнительное соглашение от 17 декабря 2014 года зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 23 декабря 2014 года, номер регистрации ***.
Поскольку Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ предусмотрена возможность изменения установленного договором срока передачи объекта долевого строительства при соблюдении сторонами предусмотренного Гражданским кодексом РФ порядка, то заключение между ООО "Гринфлайт" и С.Е.А. дополнительного соглашения от 17 декабря 2014 года к договору участия в долевом строительстве об изменении срока передачи квартиры в требуемой законом письменной форме с государственной регистрацией свидетельствует об обязанности застройщика передать участнику объект долевого строительства в новый срок - не позднее 31 декабря 2014 года.
Поэтому у застройщика не могло возникнуть ответственности за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 октября 2014 года по 31 декабря 2014 года. Соответственно, у участника долевого строительства не возникло право на взыскание законной неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, за указанный период.
Соглашение об изменении срока передачи объекта долевого строительства заключено по усмотрению сторон в рамках принципа свободы договора, предусмотренного ст. 421 Гражданского кодекса РФ, зарегистрировано в установленном законом порядке.
Оснований для признания недействительным пункта 4 дополнительного соглашения от 17 декабря 2014 года в полном объеме, у суда первой инстанции не имелось.
Данным пунктом предусмотрена выплата застройщиком компенсации за изменение первоначально установленного срока передачи объекта долевого строительства - с 01 октября 2014 года, что при согласовании сторонами в установленном законом порядке нового срока передачи объекта с государственной регистрацией дополнительного соглашения, о нарушении права истца на получение законной неустойки не свидетельствует.
Вместе с тем, данный пунктом дополнительного соглашения ограничена ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, поскольку согласованная сторонами компенсация в размере *** рублей предусмотрена за период с 01 октября 2015 года по дату фактического подписания акта приема-передачи квартиры, то есть охватывает в том числе период, выходящий за согласованный сторонами новый срок передачи квартиры (31 декабря 2015 года), что свидетельствует об уменьшении сторонами предусмотренной законом неустойки за период с 01 января 2015 года по дату фактического подписания акта приема-передачи.
Поэтому решение суда в части признания недействительным пункта 4 дополнительного соглашения от 17 декабря 2014 года подлежит изменению, признанию недействительным данный пункт подлежит в части, ограничивающей ответственность застройщика ООО "Гринфлайт" за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, на основании ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" от 07 февраля 1992 года N 2300-1, ст. 166, п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, разъяснений, содержащихся в п. 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 марта 2013 года.
Поскольку ответчиком нарушен вновь согласованный срок передачи квартиры, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 01 января 2015 года по 21 января 2015 года.
За указанный период неустойка составляет *** рублей *** копеек (*** руб. x 8,25%: 300 x 2 x 21 дн.).
Представителем ответчика при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлено ходатайство о применении ст. 333 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения N 263-О от 21 декабря 2000 года, положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" от 01 июля 1996 года N 6/8 предусмотрено, что при разрешении вопроса об уменьшении неустойки следует иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Судебная коллегия, оценив фактические обстоятельства дела, цену договора, незначительный период просрочки передачи квартиры, факт исполнения застройщиком обязательства по ее передаче истцу на момент обращения в суд, исходя из компенсационного характера неустойки как меры ответственности и недопустимости неосновательного обогащения истца, принципов разумности и справедливости, приходит к выводу о снижении размера подлежащей взысканию неустойки за нарушение срока передачи квартиры до *** рублей.
Указанный размер неустойки, по мнению судебной коллегии, в наибольшей степени обеспечит баланс прав и законных интересов истца, которой будет компенсировано нарушенное право на своевременное получение объекта долевого строительства, - с одной стороны и ответчика, на которого должно быть возложено бремя ответственности за нарушение принятого на себя обязательства по договору участия в долевом строительстве.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Поскольку судебная коллегия пришла к выводу об изменении периода и соответственно размера взыскиваемой неустойки, то подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца штраф также подлежит изменению и составляет *** руб. *** коп. ((*** руб. + *** руб. + *** руб.) x 50%).
Так как штраф взыскивается от присужденных в пользу потребителя сумм, размер законной неустойки снижен, то взысканный штраф пропорционален присужденной судом сумме.
Довод апелляционной жалобы ответчика о необоснованном неприменении судом к штрафу положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ несостоятелен, поскольку данная норма может быть применена только в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера штрафа является допустимым. Исходя из буквального толкования ст. 333 Гражданского кодекса РФ обязанность по снижению штрафа у суда отсутствует.
Оснований для снижения размера штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ по ходатайству ответчика судебная коллегия не усматривает.
Решением суда с ответчика в пользу истца взыскана компенсация в размере *** рублей *** копеек в счет уменьшения цены договора за передачу квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором.
Судебная коллегия полагает данный вывод суда первой инстанции законным и обоснованным.
Истцу передана квартира общей площадью *** кв. м, Mejtfee предусмотренной договором на *** кв. м (*** кв. м - *** кв. м).
Вместе с тем, судом отказано в удовлетворении требования о признании недействительным пункта 3.4 договора участия в долевом строительстве жилого дома, исходя из его заключения в рамках принципа свободы договора.
В соответствии со 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.
Согласно п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" под интересами законности с учетом положений статьи 2 ГПК РФ следует понимать необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских, трудовых (служебных) и иных правоотношений, в целях защиты прав и законных интересов неопределенного круга лиц и публичных интересов и в иных случаях необходимости сохранения правопорядка.
Судебная коллегия в интересах законности полагает необходимым проверить данное решение в не обжалуемой части отказа в признании недействительным пункта 3.4 договора участия в долевом строительстве.
Пунктом 3.4. договора предусмотрено, что если общая площадь квартиры по результатам обмеров органов технической инвентаризации окажется более или менее той, что указана в п. 3.1. договора, цена договора останется без изменений.
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
СНиП 03.03.01.87 "Несущие и ограждающие конструкции" допускает отклонение стеновых панелей в панельных зданиях от разбивочных осей на 8 мм, в кирпичных зданиях допускается отклонение толщины стен на 20 мм и смещение относительно разбивочных осей на 15 мм.
На основании ст. 421 Гражданского кодекса РФ стороны договора свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так й стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Из анализа вышеприведенных положений закона и правил следует что, застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, общая площадь которой соответствует условиям договора и проектной документации. При этом, с учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации стороны вправе согласовать в договоре условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению при незначительных (с указанием конкретных параметров) отступлениях от проектной площади.
В силу ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Поскольку п. 3.4 договора участия в долевом строительстве от 26 июля 2013 года не содержит конкретных данных возможного отступления площади квартиры от проектной документации, но при этом, освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, выраженное в передаче объекта меньшей, чем предусмотрено договором, общей площади, в силу императивного предписания закона (ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ) является ничтожным.
В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку пункт 3.4. договора участия в долевом строительстве недействителен с момента совершения сделки и именно это обстоятельство являлось основанием для взыскания с ответчика в пользу истца компенсации в счет соразмерного уменьшения цены договора, то у суда первой инстанции не имелось законных оснований для отказа в удовлетворении требования о признании недействительным данного пункта договора.
В связи с чем, решение суда первой инстанции в части отказа в признании недействительным пункта 3.4 договора участия в долевом строительстве от 26 июля 2013 года подлежит отмене с принятием в этой части нового решения об удовлетворении данного требования.
Решение суда в части взыскания с ответчика компенсации морального вреда и расходов по оплате услуг представителя является законным и обоснованным, заявителем апелляционной жалобы в данной части не обжалуется.
В силу ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В связи с изменением судебной коллегией взысканной с ответчика суммы, изменению подлежит гос. пошлина, подлежащая взысканию с ответчика в доход местного бюджета, которая составляет *** рублей *** копейки (4% x *** руб. + *** руб.).
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Челябинска от 14 апреля 016 года в части взыскания с ООО "Гринфлайт" компенсации морального вреда, компенсации в счет соразмерного уменьшения цены договора, расходов по оплате услуг представителя оставить без изменения.
Это же решение суда в части отказа в признании недействительным пункта 3.4 договора N *** участия в долевом строительстве жилого дома отменить, в данной части принять новое решение, которым признать недействительным пункт 3.4 договора N *** участия в долевом строительстве жилого дома.
Это же решение суда в части признании недействительным пункта 4 дополнительного соглашения от 17 декабря 2014 года к договору N *** участия в долевом строительстве жилого дома, взыскания с ООО "Гринфлайт" неустойки, штрафа, госпошлины изменить, в данной части изложить решение в следующей редакции:
Признать недействительным пункт 4 дополнительного соглашения от 17 декабря 2014 года к договору N *** участия в долевом строительстве жилого дома, заключенного между С.Е.А. и ООО "Гринфлайт", в части, ограничивающей ответственность ООО "Гринфлайт" за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Взыскать с ООО "Гринфлайт" в пользу С.Е.А. неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 января 2015 года по 21 января 2015 года в размере *** рублей, штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере *** рублей *** копеек, в удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.
Взыскать с ООО "Гринфлайт" в доход местного бюджета гос. пошлину в размере *** рублей *** копейки.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)