Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солоповой А.А.
судей Веклича Б.С., Савенкова О.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассматривая в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество)
и Закрытого акционерного общества "Парселль Пропертиз Менеджмент"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10 февраля 2016 года
по делу N А40-194811/2015, принятое судьей Яниной Е.Н.,
по иску Закрытого акционерного общества "Парселль Пропертиз Менеджмент"
к Банку ВТБ 24 (публичное акционерное общество)
о внесении изменений в договор аренды
при участии в судебном заседании:
от истца: Шпаков С.А. (по доверенности от 01.09.2015)
от ответчика: Юрздицкий И.А. (по доверенности от 01.10.2015)
установил:
Закрытое акционерное общество "Парселль Пропертиз Менеджмент" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Банку ВТБ 24 (публичное акционерное общество) (далее - ответчик) о внесении изменений в договор аренды нежилого здания N 2675 от 30.04.2014 в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 февраля 2016 года исковые требования удовлетворены частично.
Судом внесены изменения в пункты 7.1, 7.3, 7.15 договора аренды N 2675 от 30.04.2014, данные пункты изложены в следующей редакции:
Пункт 7.1 договора "Если иное не предусмотрено договором за пользование зданием устанавливается арендная плата в долларах США в сумме 2.224.098 долларов США за все здание в год. в том числе НДС 18%".
Пункт 7.3. "Сумма к оплате в месяц составляет 185.341 доллар США за все здание, в том числе НДС 18%. Оплата производится в рублях РФ по курсу Центрального банка РФ в соответствии с п. 7.2 договора".
Первый абзац пункта 7.15 договора слова "174.850" долларов США заменить словами "185.341" доллар США.
В части внесения изменения в редакцию пункта 7.2 договора в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым решением суда, истец и ответчик подали апелляционные жалобы.
Истец в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требования истца о внесении изменения в редакцию пункта 7.2 договора аренды, внести изменение в пункт 7.2 договора аренды нежилого здания N 2675 от 30.04.2014, заключенного между сторонами, и изложить его в следующей редакции: "7.2. Арендная плата оплачивается Арендатором ежемесячно в рублях РФ по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты.", в остальной части решение суда оставить без изменения. По мнению истца, вывод суда о том, что истец, предлагая изменить формулировку пункта 7.2 договора аренды, исключает обязанность сторон следовать верхнему порогу 12% от курса рубля к доллару США, является необоснованным, противоречит договору аренды и фактическим обстоятельствам.
Ответчик в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, ссылаясь на отсутствие оснований для внесения изменений в условия договора аренды в части изменения размера арендной платы.
В судебном заседании апелляционного суда представители истца и ответчика доводы своих апелляционных жалоб поддержали.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
Судом установлено, что 30 апреля 2014 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 2675, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование 2-этажное нежилое здание общей площадью 1398,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Гоголевский бульвар, дом 5, строение 1, условный номер 132515, а арендатор обязуется принять его и вносить арендную плату в размере и порядке, определенные договором (пункт 1.1).
Срок аренды установлен на 10 лет с даты подписания сторонами актами приема-передачи здания (пункт 1.2 договора).
Указанное нежилое здание принадлежит истцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.06.2006 сделана запись регистрации 77-77-11/050/2006-248.
Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке (запись регистрации в ЕГРП N 77-77-11/006/2014-214).
Помещения переданы арендатору по Акту приема-передачи здания 26.06.2014.
Согласно пункту 7.1 договора если иное не предусмотрено договором за пользование зданием устанавливается арендная плата в долларах США в сумме 2 098 200 долларов США за все здание в год, в том числе НДС.
Арендная плата оплачивается арендатором в рублях РФ по курсу ЦБ РФ на день выставления счета для оплаты, при этом, при расчетах по арендой плате курс рубля к доллару США не может быть больше или меньше чем на 12% от установленного ЦБ РФ курса рубля РФ к доллару США на дату подписания договора (пункт 7.2 договора).
Сумма к оплате в месяц составляет 174 850 долларов США за все здание, в том числе НДС. Оплата производится в рублях РФ по курсу ЦБ РФ на день выставления счета для оплаты в соответствии с пунктом 7.2 договора (пункт 7.3 договора).
Арендодатель обязан выставлять счета-фактуры по оказанным услугам в случаях и в сроки, предусмотренные налоговым законодательством РФ (пункт 7.9 договора).
В случае увеличения более чем на 40% курса доллара США по отношению к рублю по сравнению с курсом на дату подписания договора и сохранения данного курса в течение периода времени 3-х месяцев размере арендной платы подлежит пересмотру по соглашению сторон (пункт 7.10 договора).
Пунктом 7.11 договора установлено, что размер арендной платы не может изменяться чаще чем 1 раз в год. Изменение арендной ставки производится по соглашению сторон, но не более чем на 6% от действующей ставки арендной платы.
Согласно пункту 7.15 договора в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора, арендатор в обеспечение своих обязательств по договору по внесению арендной платы обязан арендодателю обеспечительный платеж в размере арендной платы за 1 месяц в сумме 174.850 долларов США, в том числе НДС. Оплата производится в рублях РФ по курсу ЦБ РФ на день оплаты, на расчетный счет арендодателя, указанный в разделе 17 договора в соответствии с пунктом 7.2 договора.
Обеспечительный платеж удерживается арендодателем в течение срока аренды и засчитывается в счет арендной платы в последний месяц аренды или подлежит возврату арендатору в случае досрочного расторжения договора, в течение 10 рабочих дней с момента расторжения договора и погашения арендатором задолженности по договору. В случае изменения арендной платы, обеспечительный платеж подлежит корректировке в соответствии с размером арендной платы.
В случае возникновения со стороны арендатора нарушений обязательств договора арендодатель обязан направить письменное уведомление о выявлении нарушений с указанием и обоснованием размера компенсации арендатор должен рассмотреть претензию в течение 10 календарных дней с даты получения уведомления. В случае отсутствия мотивированного отказа со стороны арендатора или отсутствия перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, арендодатель имеет право списать сумму компенсации из обеспечительного платежа, при этом у арендатора возникает обязанность восстановиться сумму обеспечительного платежа в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения уведомления арендодателя о таком списании средств из суммы обеспечительного платежа.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на пункт 7.10 договора, которым установлено, что в случае увеличения более чем на 40% курса доллара США по отношению к рублю по сравнению с курсом на дату подписания договора аренды и сохранения данного курса в течение периода времени 3-х месяцев, размер арендной платы подлежит пересмотру по соглашению сторон. Курс доллара на дату заключения договора аренды 30.04.2014 составлял 35, 6983 руб. С учетом увеличения на 40% курс доллара для изменения арендной ставки должен составлять не менее 49,9777 руб. Увеличение курса доллара США на 40% и более продолжалось в период с 02.12.2014 по 16.05.2015 и с 27.05.15 по дату подачи иска.
Согласно Отчету N 05-150917-01 от 29.09.2015 об оценке рыночной стоимости арендной платы за 1 кв. м (оценка проведена по заказу арендодателя) следует, что в арендуемом Банком здании общей площадью 1 398,8 кв. м, расположенном по адресу: г. Москва, Гоголевский б-р, д. 5, стр. 1, указала на стоимость 99 283 руб./кв. м/год.
Письмом от 17.08.2015 истец направил ответчику предложение об изменении арендной платы по договору аренды нежилого здания от 30.04.2014 N 2675 в отношении нежилого здания по адресу: г. Москва, Гоголевский бульвар, дом 5, строение 1, в котором предлагалось Банку ВТБ 24 (ПАО) с 01 августа 2015 года изменить (увеличить) арендную плату на 6% и установить ее в размере 2 224 098 (Два миллиона двести двадцать четыре тысячи девяносто восемь) долларов США в год, с учетом НДС, по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату оплаты.
В соответствии с пунктом 7.13 договора сторона подписывает дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы в течение 10-ти рабочих дней с даты получения указанного предложения от другой стороны либо предоставляет письменный мотивированный отказ от его подписания.
03.09.2015 письмом N 23-03-18/49298 ответчик не согласился с предложенным истцом размером арендной платы, от подписания дополнительного соглашения к договору ответчик отказался.
Положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных законом или договором.
Принимая во внимание отказ ответчика от подписания дополнительного соглашения, истец, реализуя свои права, в соответствии условиями договора аренды и закона в судебном порядке потребовал внести соответствующие изменения в условия договора.
По мнению суда апелляционной инстанции, истец правомерно обратился в суд с требованием о внесении изменений в договор аренды в части изменения арендной платы в связи с наступлением одновременно двух самостоятельных (не связанных между собой) условий, которые наступили: на основании пунктов 7.10, 7.11 договора.
Кроме того, истцом представлены доказательства того, что установленный договором аренды размер платы за владение и пользование зданием не соответствует реально сложившемуся уровню рыночных цен в связи со следующими обстоятельствами: существенный рост курса доллара США по отношению к рублю, в период с даты подписания договора аренды курс доллара США вырос по отношению к рублю более чем на 85%, рост ставок арендной платы на аналогичные нежилые здания в городе Москве, подтвержденным Отчетом N 05-150917-01 от 29.09.2015 об оценке рыночной стоимости арендной платы за 1 кв. м в здании общей площадью 1 398,8 кв. м, расположенном в арендуемом ответчиком по адресу: г. Москва, Гоголевский бульвар, д. 5, стр. 1.
Таким образом, дальнейшее сохранение существующих арендных ставок, исходя из установленного договором курса доллара США по отношению к рублю в размере 35,6983 рублей за 1 доллар США, нарушает соотношение имущественных интересов сторон и влечет за собой такой ущерб, что истец в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать, если бы ответчик соблюдал условия договора аренды, при которых ставка арендной платы подлежит изменению и подписал предложенное истцом дополнительное соглашение к договору аренды об изменении платы.
Исходя из указанных норм закона, суд апелляционной инстанции полагает правомерным удовлетворение требований истца в части изложения пунктов 7.1, 7.3, 7.15 договора в редакции истца, а также отказ суда первой инстанции в удовлетворении требования истца о внесении изменения в пункт 7.2 договора, поскольку, предлагая изменить формулировку пункта 7.2 договора, истец исключает обязанность сторон следовать верхнему порогу в 12% от курса рубля к доллару США - невозможности оплаты больше или меньше этих 12% от установленной ЦБ РФ на дату подписания договора. При этом данное положение от 12% согласовано сторонами, договор аренды не содержит возможности изменения данного положения пункта 7.2 договора, а данный пункт устанавливает именно порядок расчета рублевого эквиваленте при оплате арендного платежа, на что есть ссылка в пункте 7.3 договора, и никак не связано с размером арендной платы, подлежащий изменению в соответствии с пунктом 7.11 договора (не более 6% и не чаще 1 раза в год), и предусмотрен сторонами с целью соблюдения баланса интересов сторон.
Довод истца (заявителя апелляционной жалобы) о том, что вывод суда первой инстанции о том, что истец, предлагая изменить формулировку пункта 7.2 договора аренды, исключает обязанность сторон следовать верхнему порогу 12% от курса рубля к доллару США, является необоснованным, противоречит договору аренды и фактическим обстоятельствам, отклоняется судом апелляционной инстанции по вышеизложенным основаниям. Учитывая совокупность установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции о неправомерности заявленных исковых требований в части изменения пункта 7.2 договора.
Довод ответчика, изложенный в апелляционной жалобе, об отсутствии оснований для внесения изменений в условия договора аренды в части изменения размера арендной платы, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным, поскольку основанием для изменения размера арендной платы послужило наступление условий, предусмотренных пунктами 7.10, 7.11 договора.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения от 10 февраля 2016 года судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно.
Доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, основаны на несогласии заявителей с выводами суда первой инстанции, основанными на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка. Несогласие заявителей с оценкой суда и иное толкование им норм закона, не означает судебной ошибки (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), при принятии решения судом первой инстанции не допущено.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 февраля 2016 года по делу N А40-194811/2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.07.2016 N 09АП-25638/2016-ГК, 09АП-25640/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-194811/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2016 г. N 09АП-25638/2016-ГК, 09АП-25640/2016-ГК
Дело N А40-194811/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солоповой А.А.
судей Веклича Б.С., Савенкова О.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассматривая в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество)
и Закрытого акционерного общества "Парселль Пропертиз Менеджмент"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10 февраля 2016 года
по делу N А40-194811/2015, принятое судьей Яниной Е.Н.,
по иску Закрытого акционерного общества "Парселль Пропертиз Менеджмент"
к Банку ВТБ 24 (публичное акционерное общество)
о внесении изменений в договор аренды
при участии в судебном заседании:
от истца: Шпаков С.А. (по доверенности от 01.09.2015)
от ответчика: Юрздицкий И.А. (по доверенности от 01.10.2015)
установил:
Закрытое акционерное общество "Парселль Пропертиз Менеджмент" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Банку ВТБ 24 (публичное акционерное общество) (далее - ответчик) о внесении изменений в договор аренды нежилого здания N 2675 от 30.04.2014 в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 февраля 2016 года исковые требования удовлетворены частично.
Судом внесены изменения в пункты 7.1, 7.3, 7.15 договора аренды N 2675 от 30.04.2014, данные пункты изложены в следующей редакции:
Пункт 7.1 договора "Если иное не предусмотрено договором за пользование зданием устанавливается арендная плата в долларах США в сумме 2.224.098 долларов США за все здание в год. в том числе НДС 18%".
Пункт 7.3. "Сумма к оплате в месяц составляет 185.341 доллар США за все здание, в том числе НДС 18%. Оплата производится в рублях РФ по курсу Центрального банка РФ в соответствии с п. 7.2 договора".
Первый абзац пункта 7.15 договора слова "174.850" долларов США заменить словами "185.341" доллар США.
В части внесения изменения в редакцию пункта 7.2 договора в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым решением суда, истец и ответчик подали апелляционные жалобы.
Истец в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требования истца о внесении изменения в редакцию пункта 7.2 договора аренды, внести изменение в пункт 7.2 договора аренды нежилого здания N 2675 от 30.04.2014, заключенного между сторонами, и изложить его в следующей редакции: "7.2. Арендная плата оплачивается Арендатором ежемесячно в рублях РФ по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты.", в остальной части решение суда оставить без изменения. По мнению истца, вывод суда о том, что истец, предлагая изменить формулировку пункта 7.2 договора аренды, исключает обязанность сторон следовать верхнему порогу 12% от курса рубля к доллару США, является необоснованным, противоречит договору аренды и фактическим обстоятельствам.
Ответчик в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, ссылаясь на отсутствие оснований для внесения изменений в условия договора аренды в части изменения размера арендной платы.
В судебном заседании апелляционного суда представители истца и ответчика доводы своих апелляционных жалоб поддержали.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
Судом установлено, что 30 апреля 2014 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 2675, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование 2-этажное нежилое здание общей площадью 1398,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Гоголевский бульвар, дом 5, строение 1, условный номер 132515, а арендатор обязуется принять его и вносить арендную плату в размере и порядке, определенные договором (пункт 1.1).
Срок аренды установлен на 10 лет с даты подписания сторонами актами приема-передачи здания (пункт 1.2 договора).
Указанное нежилое здание принадлежит истцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.06.2006 сделана запись регистрации 77-77-11/050/2006-248.
Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке (запись регистрации в ЕГРП N 77-77-11/006/2014-214).
Помещения переданы арендатору по Акту приема-передачи здания 26.06.2014.
Согласно пункту 7.1 договора если иное не предусмотрено договором за пользование зданием устанавливается арендная плата в долларах США в сумме 2 098 200 долларов США за все здание в год, в том числе НДС.
Арендная плата оплачивается арендатором в рублях РФ по курсу ЦБ РФ на день выставления счета для оплаты, при этом, при расчетах по арендой плате курс рубля к доллару США не может быть больше или меньше чем на 12% от установленного ЦБ РФ курса рубля РФ к доллару США на дату подписания договора (пункт 7.2 договора).
Сумма к оплате в месяц составляет 174 850 долларов США за все здание, в том числе НДС. Оплата производится в рублях РФ по курсу ЦБ РФ на день выставления счета для оплаты в соответствии с пунктом 7.2 договора (пункт 7.3 договора).
Арендодатель обязан выставлять счета-фактуры по оказанным услугам в случаях и в сроки, предусмотренные налоговым законодательством РФ (пункт 7.9 договора).
В случае увеличения более чем на 40% курса доллара США по отношению к рублю по сравнению с курсом на дату подписания договора и сохранения данного курса в течение периода времени 3-х месяцев размере арендной платы подлежит пересмотру по соглашению сторон (пункт 7.10 договора).
Пунктом 7.11 договора установлено, что размер арендной платы не может изменяться чаще чем 1 раз в год. Изменение арендной ставки производится по соглашению сторон, но не более чем на 6% от действующей ставки арендной платы.
Согласно пункту 7.15 договора в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора, арендатор в обеспечение своих обязательств по договору по внесению арендной платы обязан арендодателю обеспечительный платеж в размере арендной платы за 1 месяц в сумме 174.850 долларов США, в том числе НДС. Оплата производится в рублях РФ по курсу ЦБ РФ на день оплаты, на расчетный счет арендодателя, указанный в разделе 17 договора в соответствии с пунктом 7.2 договора.
Обеспечительный платеж удерживается арендодателем в течение срока аренды и засчитывается в счет арендной платы в последний месяц аренды или подлежит возврату арендатору в случае досрочного расторжения договора, в течение 10 рабочих дней с момента расторжения договора и погашения арендатором задолженности по договору. В случае изменения арендной платы, обеспечительный платеж подлежит корректировке в соответствии с размером арендной платы.
В случае возникновения со стороны арендатора нарушений обязательств договора арендодатель обязан направить письменное уведомление о выявлении нарушений с указанием и обоснованием размера компенсации арендатор должен рассмотреть претензию в течение 10 календарных дней с даты получения уведомления. В случае отсутствия мотивированного отказа со стороны арендатора или отсутствия перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, арендодатель имеет право списать сумму компенсации из обеспечительного платежа, при этом у арендатора возникает обязанность восстановиться сумму обеспечительного платежа в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения уведомления арендодателя о таком списании средств из суммы обеспечительного платежа.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на пункт 7.10 договора, которым установлено, что в случае увеличения более чем на 40% курса доллара США по отношению к рублю по сравнению с курсом на дату подписания договора аренды и сохранения данного курса в течение периода времени 3-х месяцев, размер арендной платы подлежит пересмотру по соглашению сторон. Курс доллара на дату заключения договора аренды 30.04.2014 составлял 35, 6983 руб. С учетом увеличения на 40% курс доллара для изменения арендной ставки должен составлять не менее 49,9777 руб. Увеличение курса доллара США на 40% и более продолжалось в период с 02.12.2014 по 16.05.2015 и с 27.05.15 по дату подачи иска.
Согласно Отчету N 05-150917-01 от 29.09.2015 об оценке рыночной стоимости арендной платы за 1 кв. м (оценка проведена по заказу арендодателя) следует, что в арендуемом Банком здании общей площадью 1 398,8 кв. м, расположенном по адресу: г. Москва, Гоголевский б-р, д. 5, стр. 1, указала на стоимость 99 283 руб./кв. м/год.
Письмом от 17.08.2015 истец направил ответчику предложение об изменении арендной платы по договору аренды нежилого здания от 30.04.2014 N 2675 в отношении нежилого здания по адресу: г. Москва, Гоголевский бульвар, дом 5, строение 1, в котором предлагалось Банку ВТБ 24 (ПАО) с 01 августа 2015 года изменить (увеличить) арендную плату на 6% и установить ее в размере 2 224 098 (Два миллиона двести двадцать четыре тысячи девяносто восемь) долларов США в год, с учетом НДС, по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату оплаты.
В соответствии с пунктом 7.13 договора сторона подписывает дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы в течение 10-ти рабочих дней с даты получения указанного предложения от другой стороны либо предоставляет письменный мотивированный отказ от его подписания.
03.09.2015 письмом N 23-03-18/49298 ответчик не согласился с предложенным истцом размером арендной платы, от подписания дополнительного соглашения к договору ответчик отказался.
Положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных законом или договором.
Принимая во внимание отказ ответчика от подписания дополнительного соглашения, истец, реализуя свои права, в соответствии условиями договора аренды и закона в судебном порядке потребовал внести соответствующие изменения в условия договора.
По мнению суда апелляционной инстанции, истец правомерно обратился в суд с требованием о внесении изменений в договор аренды в части изменения арендной платы в связи с наступлением одновременно двух самостоятельных (не связанных между собой) условий, которые наступили: на основании пунктов 7.10, 7.11 договора.
Кроме того, истцом представлены доказательства того, что установленный договором аренды размер платы за владение и пользование зданием не соответствует реально сложившемуся уровню рыночных цен в связи со следующими обстоятельствами: существенный рост курса доллара США по отношению к рублю, в период с даты подписания договора аренды курс доллара США вырос по отношению к рублю более чем на 85%, рост ставок арендной платы на аналогичные нежилые здания в городе Москве, подтвержденным Отчетом N 05-150917-01 от 29.09.2015 об оценке рыночной стоимости арендной платы за 1 кв. м в здании общей площадью 1 398,8 кв. м, расположенном в арендуемом ответчиком по адресу: г. Москва, Гоголевский бульвар, д. 5, стр. 1.
Таким образом, дальнейшее сохранение существующих арендных ставок, исходя из установленного договором курса доллара США по отношению к рублю в размере 35,6983 рублей за 1 доллар США, нарушает соотношение имущественных интересов сторон и влечет за собой такой ущерб, что истец в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать, если бы ответчик соблюдал условия договора аренды, при которых ставка арендной платы подлежит изменению и подписал предложенное истцом дополнительное соглашение к договору аренды об изменении платы.
Исходя из указанных норм закона, суд апелляционной инстанции полагает правомерным удовлетворение требований истца в части изложения пунктов 7.1, 7.3, 7.15 договора в редакции истца, а также отказ суда первой инстанции в удовлетворении требования истца о внесении изменения в пункт 7.2 договора, поскольку, предлагая изменить формулировку пункта 7.2 договора, истец исключает обязанность сторон следовать верхнему порогу в 12% от курса рубля к доллару США - невозможности оплаты больше или меньше этих 12% от установленной ЦБ РФ на дату подписания договора. При этом данное положение от 12% согласовано сторонами, договор аренды не содержит возможности изменения данного положения пункта 7.2 договора, а данный пункт устанавливает именно порядок расчета рублевого эквиваленте при оплате арендного платежа, на что есть ссылка в пункте 7.3 договора, и никак не связано с размером арендной платы, подлежащий изменению в соответствии с пунктом 7.11 договора (не более 6% и не чаще 1 раза в год), и предусмотрен сторонами с целью соблюдения баланса интересов сторон.
Довод истца (заявителя апелляционной жалобы) о том, что вывод суда первой инстанции о том, что истец, предлагая изменить формулировку пункта 7.2 договора аренды, исключает обязанность сторон следовать верхнему порогу 12% от курса рубля к доллару США, является необоснованным, противоречит договору аренды и фактическим обстоятельствам, отклоняется судом апелляционной инстанции по вышеизложенным основаниям. Учитывая совокупность установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции о неправомерности заявленных исковых требований в части изменения пункта 7.2 договора.
Довод ответчика, изложенный в апелляционной жалобе, об отсутствии оснований для внесения изменений в условия договора аренды в части изменения размера арендной платы, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным, поскольку основанием для изменения размера арендной платы послужило наступление условий, предусмотренных пунктами 7.10, 7.11 договора.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения от 10 февраля 2016 года судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно.
Доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, основаны на несогласии заявителей с выводами суда первой инстанции, основанными на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка. Несогласие заявителей с оценкой суда и иное толкование им норм закона, не означает судебной ошибки (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), при принятии решения судом первой инстанции не допущено.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 февраля 2016 года по делу N А40-194811/2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)