Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 мая 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сидоренко О.А.,
судей Золотовой Л.А., Лотова А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бака М.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1355/2016) индивидуального предпринимателя Каменского Геннадия Валентиновича на решение Арбитражного суда Омской области от 24.12.2015 по делу N А46-10974/2015 (судья Ярковой С.В.), принятое по заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к индивидуальному предпринимателю Каменскому Геннадию Валентиновичу (ИНН 5505029228969, ОГРНИП 304550503300011) о взыскании задолженности по договору аренды,
при участии в судебном заседании представителей:
- от индивидуального предпринимателя Каменского Геннадия Валентиновича - Мельниченко А.Л. (личность удостоверена паспортом, по доверенности от 18.09.2015 сроком действия 1 год);
- от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Лукьянова Н.М. (по удостоверению, по доверенности N Исх-ДИО/13935 от 13.08.2015 сроком действия 1 год).
установил:
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Каменскому Геннадию Валентиновичу (далее - ответчик, ИП Каменский Г.В.), о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N Д-Л-31-7846 за период 30.06.2012 по 31.05.2015 в сумме 1 349 337 рублей 75 копеек.
Решением Арбитражного суда Омской области от 24.12.2015 по делу N А46-10974/2015 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
С индивидуального предпринимателя Каменского Геннадия Валентиновича, в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате в сумме 1 349 337 рублей 75 копеек.
Этим же решением с индивидуального предпринимателя Каменского Геннадия Валентиновича в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 26 493 рублей 97 копеек.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Каменский Г.В. обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
До рассмотрения апелляционной жалобе по существу от ИП Каменского Г.В. поступили письменные дополнения к апелляционной жалобе.
В апелляционной жалобе ее податель указывает на то, что изменение компонентов формулы расчета уполномоченным органом не должно распространяться на договоры, которые были заключены до изменения коэффициентов. По убеждению подателя жалобы, такие изменения возможны только после подписания дополнительного соглашения к договору аренды.
Также, податель жалобы указывает на то, при расчете арендной платы истцом не было учтено то обстоятельство, что согласно приложению N 1 к приказу Министерства имущественных отношений Омской области от 20.10.2014 N 50-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области" кадастровая стоимость арендуемого земельного участка с 10.01.2015 уменьшилась до 5 767 200 рублей.
Представитель ИП Каменского Г.В. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель Департамента возразил на доводы апелляционной жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 21.04.2016 был объявлен перерыв до 28.04.2016. Информация о перерыве размещена в информационном ресурсе Картотека арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).
После перерыва от Департамента поступили письменные уточнения по делу, которые приобщены к материалам дела.
ИП Каменский Г.В. после перерыва, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, ходатайства об отложении слушания по делу не заявил, в связи с чем, суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика, по имеющимся в деле доказательствам.
Представитель Департамента в судебном заседании поддержала ранее изложенную процессуальную позицию.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, уточнения по делу, выслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.
Между Департаментом и ИП Каменским Г.В. (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Д-Л-31-7846, в соответствии с условиями которого, Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок общей площадью 18 000 кв. м, с кадастровым номером 55:36:170110:3139, местоположение установлено в 1037 м юго-западнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Молодова, 20.
29.06.2009 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с Положением о департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утвержденным Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 N 452, департамент имущественных отношений Администрации города Омска в сфере земельных отношений выступает арендодателем земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города Омска, в пределах своей компетенции.
Согласно части 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора.
Размер ежемесячной арендной платы согласно пункту 2.1 договора определен в размере 10 889 рублей 06 копеек.
Арендная плата рассчитывается по формуле: А=Ц*К1*К2*КЗ*/100/12, где А - арендная плата в месяц, руб.; Ц - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; К1- коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; К2 - коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате; КЗ - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка; 12 - количество месяцев в году.
При расчете арендной платы коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, применялся без учета положений Решения Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска", в редакции постановления Правительства Омской области от 28.11.2012 N 80 "О внесении изменений в Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска".
Решение Омского городского Совета от 28.11.2012 N 80 "О внесении изменений в Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска", изменяющее значение коэффициента К1, вступило в законную силу 07.12.2012.
Статьей 4 Решения Омского городского совета от 25.07.2007 N 46 предусмотрено, что при расчете арендной платы за земельный участок, на котором расположены объекты с различными видами использования, коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка, применяется равным среднеарифметическому значению коэффициентов, учитывающих вид использования земельного участка для каждого из объектов.
Истец в редакции уточненных требований применил среднеарифметическое значение коэффициента разрешенного использования земельного участка.
В соответствии с Решением Омского городского совета от 25.07.2007 N 46 для земельных участков, предназначенных для размещения автостоянок установлен коэффициент равный 1, для земельных участков, предназначенных для размещения в отдельно стоящих зданиях объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, установлен коэффициент равный 5.
Таким образом, с 07.12.2012 значение коэффициента К1 равно 3 (вместо ранее применяемого 2,5).
Кроме того, в соответствии с Решением Омского городского Совета от 16.05.2012 N 17 "О внесении изменений в Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска" применение коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков (КЗ), равного 0,25, распространено вместо периода нормативного срока строительства, до момента ввода объекта в эксплуатацию, но не более трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Таким образом, период применения коэффициента КЗ - 0,25 - до 30.06.2012.
В результате произведенного перерасчета арендной платы сумма задолженности ИП Каменского Г.В. по договору аренды N Д-Л-31-7846 за период с 30.06.2012 по 31.05.2015 составила в соответствии с прилагаемым расчетом 1 349 337 рублей 75 копеек согласно представленному расчету.
На основании изложенного, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
24.12.2015 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит основания для его изменения, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно части 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Условиями договора аренды предусмотрено, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента.
В соответствии с подпунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Таким образом, изменение арендной платы на основании принятых соответствующими уполномоченными государственными органами нормативных актов не является изменением условий договора аренды о размере арендной платы в смысле пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
С даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.
В данном случае изменение механизма расчета места не имеет, формула расчета сторонами согласована и остается прежней.
Правовая позиция регулирования государственными органами размер арендного платежа по договору аренды земельного участка путем издания соответствующих нормативных правовых актов изложена в пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В соответствии с пунктом 19 вышеуказанного постановления Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, принимая во внимание Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска" требования заявителя подлежат удовлетворению.
Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что перерасчет арендной платы не противоречит действующему законодательству, а также условиям действующего договора аренды.
Между тем, доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию ответчика с изменением размера арендной платы без заключения дополнительного соглашения к договору аренды. Данные доводы проверены судом апелляционной инстанции и подлежат отклонению по следующим основаниям.
Согласно пункту 2.3 договора аренды стороны условились, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу).
Из буквального толкования указанного пункта договора следует, что стороны поставили возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в зависимость от изменения расчетных параметров, устанавливаемых соответствующими нормативными актами.
Таким образом, для изменения арендной платы сторонам не требуется заключать дополнительное соглашение, истец может изменить размер арендной платы в одностороннем порядке.
Пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Исходя из абзаца 4 пункта 20 Постановления Пленума ВАС N 73, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания начисленной истцом арендной платы.
В то же время является обоснованным довод, изложенный в дополнении к апелляционной жалобе, о том, что при расчете арендной платы истцом не было учтено то обстоятельство, что согласно приложению N 1 к приказу Министерства имущественных отношений Омской области от 20.10.2014 N 50-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области" кадастровая стоимость арендуемого земельного участка с 10.01.2015 уменьшилась до 5 767 200 рублей.
Данное обстоятельство фактически признано истцом, который представил суду апелляционной инстанции уточнения искового заявления, в котором содержится новый расчет взыскиваемой арендной платы в размере 1 178 628 рублей 65 копеек. Данный расчет проверен судом апелляционной инстанции и признан арифметически верным.
Следовательно, апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению, а обжалуемое решение - изменению.
Учитывая результат рассмотрения настоящего спора, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанциях в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ИП Каменского Г.В.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Каменского Геннадия Валентиновича удовлетворить частично.
Решение Арбитражного суда Омской области от 24.12.2015 по делу N А46-10974/2015 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции.
Исковые требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Каменского Геннадия Валентиновича (ИНН 5505029228969, ОГРНИП 304550503300011) в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613), расположенного по адресу: г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, задолженность по арендной плате в сумме 1 178 628 рублей 65 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований Департамента имущественных отношений Администрации города Омска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Каменского Геннадия Валентиновича (ИНН 5505029228969, ОГРН 304550503300011) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 24 786 рублей 00 копеек.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Л.А.ЗОЛОТОВА
А.Н.ЛОТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.05.2016 N 08АП-1355/2016 ПО ДЕЛУ N А46-10974/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 мая 2016 г. N 08АП-1355/2016
Дело N А46-10974/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 мая 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сидоренко О.А.,
судей Золотовой Л.А., Лотова А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бака М.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1355/2016) индивидуального предпринимателя Каменского Геннадия Валентиновича на решение Арбитражного суда Омской области от 24.12.2015 по делу N А46-10974/2015 (судья Ярковой С.В.), принятое по заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к индивидуальному предпринимателю Каменскому Геннадию Валентиновичу (ИНН 5505029228969, ОГРНИП 304550503300011) о взыскании задолженности по договору аренды,
при участии в судебном заседании представителей:
- от индивидуального предпринимателя Каменского Геннадия Валентиновича - Мельниченко А.Л. (личность удостоверена паспортом, по доверенности от 18.09.2015 сроком действия 1 год);
- от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Лукьянова Н.М. (по удостоверению, по доверенности N Исх-ДИО/13935 от 13.08.2015 сроком действия 1 год).
установил:
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Каменскому Геннадию Валентиновичу (далее - ответчик, ИП Каменский Г.В.), о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N Д-Л-31-7846 за период 30.06.2012 по 31.05.2015 в сумме 1 349 337 рублей 75 копеек.
Решением Арбитражного суда Омской области от 24.12.2015 по делу N А46-10974/2015 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
С индивидуального предпринимателя Каменского Геннадия Валентиновича, в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате в сумме 1 349 337 рублей 75 копеек.
Этим же решением с индивидуального предпринимателя Каменского Геннадия Валентиновича в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 26 493 рублей 97 копеек.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Каменский Г.В. обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
До рассмотрения апелляционной жалобе по существу от ИП Каменского Г.В. поступили письменные дополнения к апелляционной жалобе.
В апелляционной жалобе ее податель указывает на то, что изменение компонентов формулы расчета уполномоченным органом не должно распространяться на договоры, которые были заключены до изменения коэффициентов. По убеждению подателя жалобы, такие изменения возможны только после подписания дополнительного соглашения к договору аренды.
Также, податель жалобы указывает на то, при расчете арендной платы истцом не было учтено то обстоятельство, что согласно приложению N 1 к приказу Министерства имущественных отношений Омской области от 20.10.2014 N 50-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области" кадастровая стоимость арендуемого земельного участка с 10.01.2015 уменьшилась до 5 767 200 рублей.
Представитель ИП Каменского Г.В. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель Департамента возразил на доводы апелляционной жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 21.04.2016 был объявлен перерыв до 28.04.2016. Информация о перерыве размещена в информационном ресурсе Картотека арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).
После перерыва от Департамента поступили письменные уточнения по делу, которые приобщены к материалам дела.
ИП Каменский Г.В. после перерыва, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, ходатайства об отложении слушания по делу не заявил, в связи с чем, суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика, по имеющимся в деле доказательствам.
Представитель Департамента в судебном заседании поддержала ранее изложенную процессуальную позицию.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, уточнения по делу, выслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.
Между Департаментом и ИП Каменским Г.В. (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Д-Л-31-7846, в соответствии с условиями которого, Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок общей площадью 18 000 кв. м, с кадастровым номером 55:36:170110:3139, местоположение установлено в 1037 м юго-западнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Молодова, 20.
29.06.2009 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с Положением о департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утвержденным Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 N 452, департамент имущественных отношений Администрации города Омска в сфере земельных отношений выступает арендодателем земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города Омска, в пределах своей компетенции.
Согласно части 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора.
Размер ежемесячной арендной платы согласно пункту 2.1 договора определен в размере 10 889 рублей 06 копеек.
Арендная плата рассчитывается по формуле: А=Ц*К1*К2*КЗ*/100/12, где А - арендная плата в месяц, руб.; Ц - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; К1- коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; К2 - коэффициент, учитывающий категории арендаторов, для которых применяются понижающие коэффициенты к арендной плате; КЗ - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка; 12 - количество месяцев в году.
При расчете арендной платы коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, применялся без учета положений Решения Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска", в редакции постановления Правительства Омской области от 28.11.2012 N 80 "О внесении изменений в Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска".
Решение Омского городского Совета от 28.11.2012 N 80 "О внесении изменений в Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска", изменяющее значение коэффициента К1, вступило в законную силу 07.12.2012.
Статьей 4 Решения Омского городского совета от 25.07.2007 N 46 предусмотрено, что при расчете арендной платы за земельный участок, на котором расположены объекты с различными видами использования, коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка, применяется равным среднеарифметическому значению коэффициентов, учитывающих вид использования земельного участка для каждого из объектов.
Истец в редакции уточненных требований применил среднеарифметическое значение коэффициента разрешенного использования земельного участка.
В соответствии с Решением Омского городского совета от 25.07.2007 N 46 для земельных участков, предназначенных для размещения автостоянок установлен коэффициент равный 1, для земельных участков, предназначенных для размещения в отдельно стоящих зданиях объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, установлен коэффициент равный 5.
Таким образом, с 07.12.2012 значение коэффициента К1 равно 3 (вместо ранее применяемого 2,5).
Кроме того, в соответствии с Решением Омского городского Совета от 16.05.2012 N 17 "О внесении изменений в Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска" применение коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков (КЗ), равного 0,25, распространено вместо периода нормативного срока строительства, до момента ввода объекта в эксплуатацию, но не более трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Таким образом, период применения коэффициента КЗ - 0,25 - до 30.06.2012.
В результате произведенного перерасчета арендной платы сумма задолженности ИП Каменского Г.В. по договору аренды N Д-Л-31-7846 за период с 30.06.2012 по 31.05.2015 составила в соответствии с прилагаемым расчетом 1 349 337 рублей 75 копеек согласно представленному расчету.
На основании изложенного, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
24.12.2015 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит основания для его изменения, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно части 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Условиями договора аренды предусмотрено, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента.
В соответствии с подпунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Таким образом, изменение арендной платы на основании принятых соответствующими уполномоченными государственными органами нормативных актов не является изменением условий договора аренды о размере арендной платы в смысле пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
С даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.
В данном случае изменение механизма расчета места не имеет, формула расчета сторонами согласована и остается прежней.
Правовая позиция регулирования государственными органами размер арендного платежа по договору аренды земельного участка путем издания соответствующих нормативных правовых актов изложена в пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В соответствии с пунктом 19 вышеуказанного постановления Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, принимая во внимание Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска" требования заявителя подлежат удовлетворению.
Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что перерасчет арендной платы не противоречит действующему законодательству, а также условиям действующего договора аренды.
Между тем, доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию ответчика с изменением размера арендной платы без заключения дополнительного соглашения к договору аренды. Данные доводы проверены судом апелляционной инстанции и подлежат отклонению по следующим основаниям.
Согласно пункту 2.3 договора аренды стороны условились, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу).
Из буквального толкования указанного пункта договора следует, что стороны поставили возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в зависимость от изменения расчетных параметров, устанавливаемых соответствующими нормативными актами.
Таким образом, для изменения арендной платы сторонам не требуется заключать дополнительное соглашение, истец может изменить размер арендной платы в одностороннем порядке.
Пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Исходя из абзаца 4 пункта 20 Постановления Пленума ВАС N 73, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания начисленной истцом арендной платы.
В то же время является обоснованным довод, изложенный в дополнении к апелляционной жалобе, о том, что при расчете арендной платы истцом не было учтено то обстоятельство, что согласно приложению N 1 к приказу Министерства имущественных отношений Омской области от 20.10.2014 N 50-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области" кадастровая стоимость арендуемого земельного участка с 10.01.2015 уменьшилась до 5 767 200 рублей.
Данное обстоятельство фактически признано истцом, который представил суду апелляционной инстанции уточнения искового заявления, в котором содержится новый расчет взыскиваемой арендной платы в размере 1 178 628 рублей 65 копеек. Данный расчет проверен судом апелляционной инстанции и признан арифметически верным.
Следовательно, апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению, а обжалуемое решение - изменению.
Учитывая результат рассмотрения настоящего спора, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанциях в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ИП Каменского Г.В.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Каменского Геннадия Валентиновича удовлетворить частично.
Решение Арбитражного суда Омской области от 24.12.2015 по делу N А46-10974/2015 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции.
Исковые требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Каменского Геннадия Валентиновича (ИНН 5505029228969, ОГРНИП 304550503300011) в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613), расположенного по адресу: г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, задолженность по арендной плате в сумме 1 178 628 рублей 65 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований Департамента имущественных отношений Администрации города Омска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Каменского Геннадия Валентиновича (ИНН 5505029228969, ОГРН 304550503300011) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 24 786 рублей 00 копеек.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Л.А.ЗОЛОТОВА
А.Н.ЛОТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)