Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При осмотре квартиры были выявлены некачественно выполненные строительно-монтажные и отделочные работы. Претензия об уменьшении цены квартиры или возмещении расходов на исправление недостатков оставлена без удовлетворения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Косова Л.В.
Докладчик Ганченкова В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:
председательствующего Литюшкина В.И.
судей Ганченковой В.А., Скипальской Л.И.
при секретаре Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании 26 июля 2017 г. в г. Саранске гражданское дело по иску Региональной общественной организации "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей", действующей в интересах С.Е., С.Ю., к публичному акционерному обществу "Саранский домостроительный комбинат" о признании пунктов договора участия в долевом строительстве ничтожными, возмещении расходов на исправление недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа по апелляционной жалобе публичного акционерного общества "Саранский домостроительный комбинат" на решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 4 мая 2017 г.
Заслушав доклад судьи Ганченковой В.А., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
установила:
Региональная общественная организация "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей" (далее РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей"), действующая в интересах С.Е., С.Ю., обратилась в суд с иском к публичному акционерному обществу "Саранский домостроительный комбинат" (далее по тексту - ПАО "Саранский ДСК") о признании пунктов договора участия в долевом строительстве ничтожными, возмещении расходов на исправление недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.
В обоснование исковых требований указано, что 26 мая 2015 г. между С.Е., С.Ю. и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому объектом долевого строительства являлась квартира N <N> расположенная по адресу: <адрес>. Передаточный акт квартиры истцами был подписан 23 января 2017 г. При осмотре квартиры были выявлены некачественно выполненные строительно-монтажные и отделочные работы. Претензия об уменьшении цены квартиры или возмещении расходов на исправление недостатков оставлена без удовлетворения.
С учетом уточненных требований от 14 апреля 2017 г. просила суд признать пункты 9.2, 9.3 и 9.4 договора N 78-24 Биб.-49/15 участия в долевом строительстве от 26 мая 2015 г. ничтожными. Взыскать с ответчика в пользу С.Е., С.Ю. в счет возмещения расходов на исправление недостатков квартиры по 58 049 рублей, неустойку за период с 10 февраля 2017 г. по 14 апреля 2017 г. по 58 049 рублей, компенсацию морального вреда по 15 000 рублей, штраф в размере 25% от взыскиваемой суммы, в пользу РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей" - штраф в размере 25% от присужденной суммы.
Решением Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 4 мая 2017 г. исковые требования РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей", действующей в интересах С.Е., С.Ю., удовлетворены частично.
Суд признал пункты 9.2, 9.3 и 9.4 договора N 78-24 Биб.-49/15 участия в долевом строительстве от 26 мая 2015 г., заключенного между ПАО "Саранский ДСК" и С.Е., С.Ю. ничтожными.
Взыскал с ПАО "Саранский ДСК" в пользу С.Е., С.Ю. в счет возмещения расходов на исправление недостатков квартиры по 58 049 рублей, неустойку по 10 000 рублей, компенсацию морального вреда по 2000 рублей, штраф по 5000 рублей, а всего по 75 049 рублей, в остальной части иска отказано. С ПАО "Саранский ДСК" в пользу РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей" взыскан штраф в размере 10 000 рублей.
С ПАО "Саранский ДСК" в бюджет городского округа Саранск взыскана государственная пошлина в размере 3821 руб. 96 коп.
В апелляционной жалобе ПАО "Саранский ДСК" просило решение районного суда отменить, ссылаясь на незаконность, указывает, что судом необоснованно взысканы суммы неустойки, штрафа, не доказан факт того, что оспариваемые пункты договора участия в долевом строительстве противоречат нормам Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, Федерального закона N 184-ФЗ от 27 декабря 2002 г. "О техническом регулировании", Федерального закона N 384-ФЗ от 30 декабря 2009 г. "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Распоряжению Правительства Российской Федерации N 1047-р от 21 июня 2010 г., которым утвержден Перечень национальных стандартов и сводов правил. Полагает, что фактическое состояние квартиры соответствовало параметрам качества, которые были оговорены сторонами при заключении договора в пунктах 9.2, 9.3 и 9.4.
В судебное заседание представитель РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей", С.Е., С.Ю. не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом путем заблаговременного направления по почте судебного извещения с уведомлением о вручении, о причинах неявки суд не известили, доказательств в подтверждение наличия уважительных причин неявки суду не представили, и отложить разбирательство дела суд не просили.
При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки уважительными, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представитель ПАО "Саранский ДСК" Д. доводы апелляционной жалобы поддержала.
Рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что 26 мая 2015 г. между сторонами заключен договор N 78-24 Биб.-49/15 участия в долевом строительстве.
Согласно данному договору ответчик (застройщик) обязался построить жилой <адрес> и передать истцам, выступающим в качестве участника долевого строительства за плату в указанном доме двухкомнатную квартиру N <N>, общей площадью 58,80 кв. м, а истец принять ее и оплатить согласно условиям договора.
Пунктом 4.1 договора стороны установили стоимость приобретаемой квартиры в размере 2 309 064 рублей. Стоимость квартиры оплачена истцами в полном объеме.
В соответствии с пунктом 9.2 договора N 78-24 Биб.-49/15 участия в долевом строительстве от 26 мая 2015 г. стороны установили следующие требования к качеству объекта долевого строительства: в отдельных случаях элементы работ, указанных в пункте 1.4, могут не соответствовать требованиям СНиП и ГОСТ. Данные несоответствия, в случае если они не препятствуют использованию объекта долевого строительства по целевому назначению (проживанию), недостатками (дефектами) по смыслу настоящего договора сторонами не признаются.
В пункте 9.3 договора указаны требования СНиП и ГОСТ, а именно:
- - СНиП 2.03.01-84 Бетонные и железобетонные конструкции;
- - СНиП 2.04.01-85 Внутренний водопровод и канализация зданий;
- - СНиП 2.08.01-89 Жилые здания;
- - СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции;
- - СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия;
- - СНиП 3.05.01-85 Внутренние санитарно-технические системы;
- - СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование;
- - СНиП 41-02-2003 Тепловые сети,
не влияющие на конструктивные особенности объекта долевого строительства, и не делающие его непригодным для проживания, приводятся в соответствии чистовой отделкой участника долевого строительства.
Пунктом 9.4 договора предусмотрено, что при обнаружении недостатков объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе требовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в срок, установленный соглашением сторон или техническим регламентом на выполнение необходимых строительных и ремонтных работ.
23 января 2017 г. по передаточному акту квартира <адрес> передана в собственность С.Е., С.Ю. (каждому по 1/2 доли).
30 января 2017 г. С.Е., С.Ю. обратились к ответчику с требованием о соразмерном уменьшении цены квартиры в связи с выявленными строительными недостатками или возмещении расходов, необходимых для их исправления, которое удовлетворено не было.
7 февраля 2017 г. ответчик в ответ на претензию предложил С.Е., С.Ю. провести независимую экспертизу.
В соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью "Центр экспертиз и правовых услуг" от 31 марта 2017 г. N 24/17 в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, качество и объемы выполненных строительно-монтажных работ не соответствуют действующим нормативным требованиям. Причинами образования выявленных дефектов является нарушение производства строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных с отступлением от нормативных требований в процессе строительства дома. Выявленные дефекты носят производственный характер. Вид, объем и стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных дефектов в квартире <адрес>, определялись с использованием автоматизированного программного комплекса "РИК в ценах третьего квартала 2016 г. Стоимость ремонтно-восстановительных работ с учетом несоответствий требованиям, указанным в пунктах 1.4, 9.2 и 9.3 договора N 78-24 Биб.-49/15 участия в долевом строительстве составляет 16 098 рублей. Стоимость ремонтно-восстановительных работ без учета несоответствий требованиям, указанным в пунктах 1.4, 9.2 и 9.3 договора N 78-24 Биб.-49/15 участия в долевом строительстве составляет 36 049 рублей.
Указанные обстоятельства установлены судом первой инстанции, подтверждаются материалами дела, сторонами по делу не опровергнуты, поэтому сомнений в их достоверности не вызывают.
Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд применил к спорным правоотношениям положения Закона Российской Федерации N 2300-1 от 7 февраля 1992 г. "О защите прав потребителей" и пришел к выводу о том, что поскольку в спорной квартире имеются многочисленные строительные дефекты, истец вправе потребовать от ПАО "Саранский ДСК", как застройщика, денежные средства на устранение выявленных недостатков в квартире, а также неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.
Кроме того, суд первой инстанции, пришел к выводу о ничтожности условий пунктов 9.2, 9.3 и 9.4 договора N 78-24 Биб.-49/15 участия в долевом строительстве, поскольку все перечисленные в спорных пунктах договора стандарты и своды правил входят в перечень национальных стандартов и сводов правил, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 г. N 1521, соблюдение которых является обязательным.
С такими выводами суда судебная коллегия согласиться не может, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 7 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Из содержания данной нормы закона следует, что только недостатки, которые делают непригодным объект долевого участия для предусмотренного договором использования, являются основаниями для предъявления участником долевого строительства требований безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Проанализировав условия договора участия в долевом строительстве по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации о буквальном толковании условий договора, судебная коллегия с учетом положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора, приходит к выводу, что стороны договорились обо всех существенных условиях договора, в том числе и о качестве строящейся квартиры. С условиями указанного договора С.Е. и С.Ю. были ознакомлены и согласны.
Оснований считать, что оспариваемые пункты договора долевого участия являются ничтожными и ответчик нарушил согласованные условия договора, в данном случае не имеется.
Истцы, ссылаясь на нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, указывают, что строительно-монтажные работы в квартире выполнены с нарушениями строительных норм, правил и государственных стандартов. Однако, следует иметь в виду, что в договоре участия в долевом строительстве стороны согласовали условия, касающиеся качества квартиры. Достоверных и достаточных доказательств того, что объект построен с отступлением от условий договора, по делу не установлено.
В заключении строительно-технической экспертизы от 31 марта 2017 г. N 24/17 содержатся выводы о том, что в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, качество и объемы выполненных строительно-монтажных работ не соответствуют действующим нормативным требованиям. Причинами образования выявленных дефектов является нарушение производства строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных с отступлением от нормативных требований в процессе строительства дома. Выявленные дефекты носят производственный характер.
В силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя: проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Из материалов дела усматривается, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного сторонами, произведена 5 июня 2015 г. за N <N>, <N>.
Следовательно, при производстве государственной регистрации указанного договора не была установлена ничтожность его условий, то есть их несоответствие обязательным условиям, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.
Доказательств несоответствия оспариваемых условий договора проектной документации, обязательным требованиям технических, градостроительных регламентов и обязательным для применения строительным нормам и правилам, государственным стандартам, а также доказательств того, что выявленные дефекты и недостатки препятствуют использованию квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по целевому назначению (проживанию), стороной истца не представлено и судом не установлено.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия признает, что выявленные строительные недостатки квартиры истца были оговорены условиями договора, что не противоречит положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора, не являются нарушением Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве, не противоречит и части 4 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, предусматривающей ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, поскольку ответственность застройщика установлена законом, который не любые недостатки объекта долевого строительства признает влекущими право требовать возмещения расходов на устранение недостатков.
Таким образом, судебная коллегия не находит оснований для применения последствий недействительной сделки нарушений, установленных статьей 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, гарантий качества оконченного строительством объекта, обязанности передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, отступление от которых влечет, в том числе, возмещение расходов на устранение недостатков.
Кроме того, условиями пункта 9.4. договора N 78-24 Биб.-49/15 участия в долевом строительстве от 26 мая 2015 г., заключенного между сторонами, предусмотрено, что при обнаружении недостатков объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в срок, установленный соглашением сторон или техническим регламентом на выполнение необходимых строительных и ремонтных работ.
В нарушение данного условия договора в претензии к ответчику от 20 января 2017 г. истцы просят в десятидневный срок об уменьшении цены квартиры или возмещении расходов, необходимых для их исправления, компенсации морального вреда. Из ответа на претензию от 7 февраля 2017 г. следует, что С.Е. и С.Ю. предложено дать согласие на проведение исследования наличия недостатков работниками ответчика. Ответа от истцов не последовало.
В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Часть 5 данной нормы закона устанавливает, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Объект долевого строительства передан застройщиком ПАО "Саранский ДСК" участникам долевого строительства С.Е. и С.Ю. по передаточному акту от 23 января 2017 г., в котором указано, что они не имеют претензий по качеству строительства передаваемой квартиры.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований о признании пунктов 9.2, 9.3 и 9.4 договора N 78-24 Биб.-49/15 участия в долевом строительстве от 26 мая 2015 г., взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков квартиры у суда первой инстанции не имелось.
При этом судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требований истца о компенсации морального вреда, штрафа, поскольку они являются производными требованиями.
В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат взысканию с ответчика в доход соответствующего местного бюджета и расходы на уплату государственной пошлины.
На основании изложенного, решение суда подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей", действующей в интересах С.Е., С.Ю., к ПАО "Саранский домостроительный комбинат" о признании пунктов договора участия в долевом строительстве ничтожными, возмещении расходов на исправление недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 4 мая 2017 г. отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Региональной общественной организации "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей", действующей в интересах С.Е., С.Ю., к публичному акционерному обществу "Саранский домостроительный комбинат" о признании пунктов договора участия в долевом строительстве ничтожными, возмещении расходов на исправление недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ ОТ 26.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-1503/2017
Требование: О признании пунктов договора участия в долевом строительстве ничтожными, взыскании расходов на исправление недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При осмотре квартиры были выявлены некачественно выполненные строительно-монтажные и отделочные работы. Претензия об уменьшении цены квартиры или возмещении расходов на исправление недостатков оставлена без удовлетворения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июля 2017 г. по делу N 33-1503/2017
Судья Косова Л.В.
Докладчик Ганченкова В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:
председательствующего Литюшкина В.И.
судей Ганченковой В.А., Скипальской Л.И.
при секретаре Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании 26 июля 2017 г. в г. Саранске гражданское дело по иску Региональной общественной организации "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей", действующей в интересах С.Е., С.Ю., к публичному акционерному обществу "Саранский домостроительный комбинат" о признании пунктов договора участия в долевом строительстве ничтожными, возмещении расходов на исправление недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа по апелляционной жалобе публичного акционерного общества "Саранский домостроительный комбинат" на решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 4 мая 2017 г.
Заслушав доклад судьи Ганченковой В.А., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
установила:
Региональная общественная организация "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей" (далее РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей"), действующая в интересах С.Е., С.Ю., обратилась в суд с иском к публичному акционерному обществу "Саранский домостроительный комбинат" (далее по тексту - ПАО "Саранский ДСК") о признании пунктов договора участия в долевом строительстве ничтожными, возмещении расходов на исправление недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.
В обоснование исковых требований указано, что 26 мая 2015 г. между С.Е., С.Ю. и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому объектом долевого строительства являлась квартира N <N> расположенная по адресу: <адрес>. Передаточный акт квартиры истцами был подписан 23 января 2017 г. При осмотре квартиры были выявлены некачественно выполненные строительно-монтажные и отделочные работы. Претензия об уменьшении цены квартиры или возмещении расходов на исправление недостатков оставлена без удовлетворения.
С учетом уточненных требований от 14 апреля 2017 г. просила суд признать пункты 9.2, 9.3 и 9.4 договора N 78-24 Биб.-49/15 участия в долевом строительстве от 26 мая 2015 г. ничтожными. Взыскать с ответчика в пользу С.Е., С.Ю. в счет возмещения расходов на исправление недостатков квартиры по 58 049 рублей, неустойку за период с 10 февраля 2017 г. по 14 апреля 2017 г. по 58 049 рублей, компенсацию морального вреда по 15 000 рублей, штраф в размере 25% от взыскиваемой суммы, в пользу РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей" - штраф в размере 25% от присужденной суммы.
Решением Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 4 мая 2017 г. исковые требования РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей", действующей в интересах С.Е., С.Ю., удовлетворены частично.
Суд признал пункты 9.2, 9.3 и 9.4 договора N 78-24 Биб.-49/15 участия в долевом строительстве от 26 мая 2015 г., заключенного между ПАО "Саранский ДСК" и С.Е., С.Ю. ничтожными.
Взыскал с ПАО "Саранский ДСК" в пользу С.Е., С.Ю. в счет возмещения расходов на исправление недостатков квартиры по 58 049 рублей, неустойку по 10 000 рублей, компенсацию морального вреда по 2000 рублей, штраф по 5000 рублей, а всего по 75 049 рублей, в остальной части иска отказано. С ПАО "Саранский ДСК" в пользу РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей" взыскан штраф в размере 10 000 рублей.
С ПАО "Саранский ДСК" в бюджет городского округа Саранск взыскана государственная пошлина в размере 3821 руб. 96 коп.
В апелляционной жалобе ПАО "Саранский ДСК" просило решение районного суда отменить, ссылаясь на незаконность, указывает, что судом необоснованно взысканы суммы неустойки, штрафа, не доказан факт того, что оспариваемые пункты договора участия в долевом строительстве противоречат нормам Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, Федерального закона N 184-ФЗ от 27 декабря 2002 г. "О техническом регулировании", Федерального закона N 384-ФЗ от 30 декабря 2009 г. "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Распоряжению Правительства Российской Федерации N 1047-р от 21 июня 2010 г., которым утвержден Перечень национальных стандартов и сводов правил. Полагает, что фактическое состояние квартиры соответствовало параметрам качества, которые были оговорены сторонами при заключении договора в пунктах 9.2, 9.3 и 9.4.
В судебное заседание представитель РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей", С.Е., С.Ю. не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом путем заблаговременного направления по почте судебного извещения с уведомлением о вручении, о причинах неявки суд не известили, доказательств в подтверждение наличия уважительных причин неявки суду не представили, и отложить разбирательство дела суд не просили.
При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки уважительными, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представитель ПАО "Саранский ДСК" Д. доводы апелляционной жалобы поддержала.
Рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что 26 мая 2015 г. между сторонами заключен договор N 78-24 Биб.-49/15 участия в долевом строительстве.
Согласно данному договору ответчик (застройщик) обязался построить жилой <адрес> и передать истцам, выступающим в качестве участника долевого строительства за плату в указанном доме двухкомнатную квартиру N <N>, общей площадью 58,80 кв. м, а истец принять ее и оплатить согласно условиям договора.
Пунктом 4.1 договора стороны установили стоимость приобретаемой квартиры в размере 2 309 064 рублей. Стоимость квартиры оплачена истцами в полном объеме.
В соответствии с пунктом 9.2 договора N 78-24 Биб.-49/15 участия в долевом строительстве от 26 мая 2015 г. стороны установили следующие требования к качеству объекта долевого строительства: в отдельных случаях элементы работ, указанных в пункте 1.4, могут не соответствовать требованиям СНиП и ГОСТ. Данные несоответствия, в случае если они не препятствуют использованию объекта долевого строительства по целевому назначению (проживанию), недостатками (дефектами) по смыслу настоящего договора сторонами не признаются.
В пункте 9.3 договора указаны требования СНиП и ГОСТ, а именно:
- - СНиП 2.03.01-84 Бетонные и железобетонные конструкции;
- - СНиП 2.04.01-85 Внутренний водопровод и канализация зданий;
- - СНиП 2.08.01-89 Жилые здания;
- - СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции;
- - СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия;
- - СНиП 3.05.01-85 Внутренние санитарно-технические системы;
- - СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование;
- - СНиП 41-02-2003 Тепловые сети,
не влияющие на конструктивные особенности объекта долевого строительства, и не делающие его непригодным для проживания, приводятся в соответствии чистовой отделкой участника долевого строительства.
Пунктом 9.4 договора предусмотрено, что при обнаружении недостатков объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе требовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в срок, установленный соглашением сторон или техническим регламентом на выполнение необходимых строительных и ремонтных работ.
23 января 2017 г. по передаточному акту квартира <адрес> передана в собственность С.Е., С.Ю. (каждому по 1/2 доли).
30 января 2017 г. С.Е., С.Ю. обратились к ответчику с требованием о соразмерном уменьшении цены квартиры в связи с выявленными строительными недостатками или возмещении расходов, необходимых для их исправления, которое удовлетворено не было.
7 февраля 2017 г. ответчик в ответ на претензию предложил С.Е., С.Ю. провести независимую экспертизу.
В соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью "Центр экспертиз и правовых услуг" от 31 марта 2017 г. N 24/17 в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, качество и объемы выполненных строительно-монтажных работ не соответствуют действующим нормативным требованиям. Причинами образования выявленных дефектов является нарушение производства строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных с отступлением от нормативных требований в процессе строительства дома. Выявленные дефекты носят производственный характер. Вид, объем и стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных дефектов в квартире <адрес>, определялись с использованием автоматизированного программного комплекса "РИК в ценах третьего квартала 2016 г. Стоимость ремонтно-восстановительных работ с учетом несоответствий требованиям, указанным в пунктах 1.4, 9.2 и 9.3 договора N 78-24 Биб.-49/15 участия в долевом строительстве составляет 16 098 рублей. Стоимость ремонтно-восстановительных работ без учета несоответствий требованиям, указанным в пунктах 1.4, 9.2 и 9.3 договора N 78-24 Биб.-49/15 участия в долевом строительстве составляет 36 049 рублей.
Указанные обстоятельства установлены судом первой инстанции, подтверждаются материалами дела, сторонами по делу не опровергнуты, поэтому сомнений в их достоверности не вызывают.
Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд применил к спорным правоотношениям положения Закона Российской Федерации N 2300-1 от 7 февраля 1992 г. "О защите прав потребителей" и пришел к выводу о том, что поскольку в спорной квартире имеются многочисленные строительные дефекты, истец вправе потребовать от ПАО "Саранский ДСК", как застройщика, денежные средства на устранение выявленных недостатков в квартире, а также неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.
Кроме того, суд первой инстанции, пришел к выводу о ничтожности условий пунктов 9.2, 9.3 и 9.4 договора N 78-24 Биб.-49/15 участия в долевом строительстве, поскольку все перечисленные в спорных пунктах договора стандарты и своды правил входят в перечень национальных стандартов и сводов правил, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 г. N 1521, соблюдение которых является обязательным.
С такими выводами суда судебная коллегия согласиться не может, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 7 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Из содержания данной нормы закона следует, что только недостатки, которые делают непригодным объект долевого участия для предусмотренного договором использования, являются основаниями для предъявления участником долевого строительства требований безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Проанализировав условия договора участия в долевом строительстве по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации о буквальном толковании условий договора, судебная коллегия с учетом положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора, приходит к выводу, что стороны договорились обо всех существенных условиях договора, в том числе и о качестве строящейся квартиры. С условиями указанного договора С.Е. и С.Ю. были ознакомлены и согласны.
Оснований считать, что оспариваемые пункты договора долевого участия являются ничтожными и ответчик нарушил согласованные условия договора, в данном случае не имеется.
Истцы, ссылаясь на нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, указывают, что строительно-монтажные работы в квартире выполнены с нарушениями строительных норм, правил и государственных стандартов. Однако, следует иметь в виду, что в договоре участия в долевом строительстве стороны согласовали условия, касающиеся качества квартиры. Достоверных и достаточных доказательств того, что объект построен с отступлением от условий договора, по делу не установлено.
В заключении строительно-технической экспертизы от 31 марта 2017 г. N 24/17 содержатся выводы о том, что в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, качество и объемы выполненных строительно-монтажных работ не соответствуют действующим нормативным требованиям. Причинами образования выявленных дефектов является нарушение производства строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных с отступлением от нормативных требований в процессе строительства дома. Выявленные дефекты носят производственный характер.
В силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя: проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Из материалов дела усматривается, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного сторонами, произведена 5 июня 2015 г. за N <N>, <N>.
Следовательно, при производстве государственной регистрации указанного договора не была установлена ничтожность его условий, то есть их несоответствие обязательным условиям, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.
Доказательств несоответствия оспариваемых условий договора проектной документации, обязательным требованиям технических, градостроительных регламентов и обязательным для применения строительным нормам и правилам, государственным стандартам, а также доказательств того, что выявленные дефекты и недостатки препятствуют использованию квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по целевому назначению (проживанию), стороной истца не представлено и судом не установлено.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия признает, что выявленные строительные недостатки квартиры истца были оговорены условиями договора, что не противоречит положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора, не являются нарушением Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве, не противоречит и части 4 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, предусматривающей ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, поскольку ответственность застройщика установлена законом, который не любые недостатки объекта долевого строительства признает влекущими право требовать возмещения расходов на устранение недостатков.
Таким образом, судебная коллегия не находит оснований для применения последствий недействительной сделки нарушений, установленных статьей 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, гарантий качества оконченного строительством объекта, обязанности передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, отступление от которых влечет, в том числе, возмещение расходов на устранение недостатков.
Кроме того, условиями пункта 9.4. договора N 78-24 Биб.-49/15 участия в долевом строительстве от 26 мая 2015 г., заключенного между сторонами, предусмотрено, что при обнаружении недостатков объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в срок, установленный соглашением сторон или техническим регламентом на выполнение необходимых строительных и ремонтных работ.
В нарушение данного условия договора в претензии к ответчику от 20 января 2017 г. истцы просят в десятидневный срок об уменьшении цены квартиры или возмещении расходов, необходимых для их исправления, компенсации морального вреда. Из ответа на претензию от 7 февраля 2017 г. следует, что С.Е. и С.Ю. предложено дать согласие на проведение исследования наличия недостатков работниками ответчика. Ответа от истцов не последовало.
В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Часть 5 данной нормы закона устанавливает, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Объект долевого строительства передан застройщиком ПАО "Саранский ДСК" участникам долевого строительства С.Е. и С.Ю. по передаточному акту от 23 января 2017 г., в котором указано, что они не имеют претензий по качеству строительства передаваемой квартиры.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований о признании пунктов 9.2, 9.3 и 9.4 договора N 78-24 Биб.-49/15 участия в долевом строительстве от 26 мая 2015 г., взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков квартиры у суда первой инстанции не имелось.
При этом судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требований истца о компенсации морального вреда, штрафа, поскольку они являются производными требованиями.
В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат взысканию с ответчика в доход соответствующего местного бюджета и расходы на уплату государственной пошлины.
На основании изложенного, решение суда подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований РОО "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей", действующей в интересах С.Е., С.Ю., к ПАО "Саранский домостроительный комбинат" о признании пунктов договора участия в долевом строительстве ничтожными, возмещении расходов на исправление недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 4 мая 2017 г. отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Региональной общественной организации "Мордовский республиканский независимый центр защиты прав потребителей", действующей в интересах С.Е., С.Ю., к публичному акционерному обществу "Саранский домостроительный комбинат" о признании пунктов договора участия в долевом строительстве ничтожными, возмещении расходов на исправление недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, отказать.
Председательствующий
В.И.ЛИТЮШКИН
Судьи
В.А.ГАНЧЕНКОВА
Л.И.СКИПАЛЬСКАЯ
В.И.ЛИТЮШКИН
Судьи
В.А.ГАНЧЕНКОВА
Л.И.СКИПАЛЬСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)