Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Застройщик заключил несколько договоров долевого участия в строительстве в отношении одного объекта недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Косарева И.Э.,
судей Алексеевой Г.Ю., Свирской О.Д.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Ч. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 17 октября 2013 года, которым ему было отказано в удовлетворении исковых требований к ООО "Ветеран", А.О., С.М., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, ООО "Юникс" и ООО "Ладога" о признании права собственности на квартиру, применении последствий недействительности договора купли-продажи, истребовании квартиры из незаконного владения, признании недействительной записи о регистрации права в ЕГРП.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Косарева И.Э., объяснения представителей истца Т. и И., поддержавших доводы поданной апелляционной жалобы, возражения представителя А.О., А.Г., представителя С.М., П., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,
установила:
Ч. обратился в суд с иском к вышеуказанным ответчикам, в котором с учетом изменения и дополнения требований в ходе рассмотрения дела просил признать за ним право собственности на квартиру N площадью 80,4 кв. м, расположенную на 3-м этаже в доме N по <адрес>, применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи квартиры, заключенного 22.02.2012 между А.О. и С.М., в виде возврата сторонами указанного договора друг другу всего полученного по сделке, истребовать квартиру из незаконного владения С.М. и признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности С.М. на данную квартиру.
В обоснование заявленного иска Ч. указывал, что 01.07.2005 между ним и ООО "Ветеран" был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, в соответствии с которым он обязался участвовать в финансировании строительства дома по строительному адресу: <...>, а ООО "Ветеран" обязалось по окончании строительства передать ему трехкомнатную квартиру общей площадью с учетом лоджии 81,21 кв. м на 9-м этаже под условным номером 114 (N по ПИБ). Обязательства по финансированию строительства были выполнены им в полном объеме, однако застройщик нарушал сроки сдачи дома в эксплуатацию, в связи с чем истец неоднократно обращался в различные контролирующие органы с просьбами о проведении проверки законности действий ООО "Ветеран". Кроме того, в связи с нарушением сроков передачи квартиры истец обращался в Невский и в Приморский районный суда Санкт-Петербурга с исками к ООО "Ветеран".
В рамках разрешенного Приморским районным судом дела был удовлетворен иск Ч. о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, при рассмотрении дела определением суда от 18.08.2010 по ходатайству истца был установлен запрет Управлению Росреестра по Ленинградской области совершать в отношении спорной квартиры какие-либо регистрационные действия. Ранее при рассмотрении Невским районным судом Санкт-Петербурга другого дела по иску к ООО "Ветеран" - о признании Ч. участником инвестиционной деятельности и признании права на инвестиции, вложенные в строительство жилого дома по <адрес>, права истца в отношении спорного объекта также были подтверждены. По мнению истца, указанные действия свидетельствовали о принятии им необходимых законных мер по обеспечению сохранности спорной квартиры и недопущению передачи ее третьим лицам. Однако в ходе рассмотрения дела Приморским районным судом было установлено, что право собственности на спорную квартиру на основании решения Всеволожского городского суда Ленинградской области от 13.12.2010 без участия в нем истца было признано за А.О., которая впоследствии, 22.02.2012, произвела отчуждение квартиры по договору купли-продажи С.М. В то же время Ч. полагал, что обязательства ООО "Ветеран" в отношении А.О. возникли позже обязательств в отношении него, а требования на спорную квартиру были заявлены им в суд, напротив, раньше, в связи с чем по правилам ст. 398 ГК РФ он имеет преимущественное право на передачу ему квартиры. Помимо этого, поскольку регистрация права собственности за А.О. и за С.М. была произведена во время действия запрета, установленного Приморским районным судом Санкт-Петербурга, заключенный между ними договор, по мнению истца, является ничтожным, ввиду чего участники данной сделки подлежат приведению в состояние, существовавшее до ее заключения, путем возвращения друг другу всего полученного по договору. Истец полагал, что также отсутствуют основания для признания С.М. добросовестным приобретателем, в связи с чем спорная квартира подлежит истребованию из его незаконного владения.
Ответчик А.О. против иска возражала, считая исковые требования Ч. необоснованными, ссылаясь на то, что решения Приморского и Невского районных судов Санкт-Петербурга не имеют для рассматриваемого дела преюдициального значения, так как она не принимала участия в их рассмотрении. А.О. полагала, что ее права на квартиру возникли ранее, чем у истца, поскольку договор с ней, как цессионарием ООО "Юникс" и ООО "Ладога", в порядке ст. 384 ГК РФ был заключен раньше, кроме того, она также раньше обратилась с требованием о признании права собственности на квартиру в судебном порядке. После признания права собственности на квартиру за ней ее право было зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем последующее отчуждение принадлежащей ей квартиры являлось законным. Таким образом, С.М. является добросовестным приобретателем спорной квартиры, а оснований для признания заключенной между ними сделки купли-продажи недействительной не имеется.
Представитель ответчика С.М. - П. против удовлетворения иска Ч. возражала, ссылаясь на то, что истец не вправе предъявлять требования о признании за ним права собственности на квартиру, а вправе требовать от ООО "Ветеран" возмещения убытков.
Представитель ответчика ООО "Ветеран" Г. в суде первой инстанции против удовлетворения иска возражала.
Ответчик ООО "Ладога" в суд первой инстанции не явился, о рассмотрении дела извещался надлежащим образом, представил письменный отзыв, в котором просил в удовлетворении иска Ч. отказать, ссылаясь на то, что право требования передачи квартиры возникло у А.О. на основании заключенного ею с ООО "Ладога" договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве от 02.07.2010. Ранее 14.08.2006 между ООО "Ладога" и ООО "Юникс", в свою очередь, действовавшим на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 19.12.2003 с ООО "Ветеран", был также заключен договор. Поскольку обязательства ООО "Ладога" были исполнены в полном объеме, и претензии у ООО "Ветеран" и ООО "Юникс" по оплате долевого участия в строительстве отсутствовали, право собственности на спорную квартиру за А.О. было признано Всеволожским городским судом на законных основаниях.
Ответчик ООО "Юникс" о рассмотрении дела судом первой инстанции извещался надлежащим образом, в судебное заседание не явился.
Представитель ответчика - Управления Росреестра по Ленинградской области - Ц. в ходе рассмотрения дела возражений по иску не представила, оставив разрешение заявленного спора на усмотрение суда.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 17 октября 2013 года в удовлетворении иска Ч. было отказано в полном объеме (л.д. 233 - 239 т. 2).
В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение об удовлетворении его иска. Изложенные в жалобе доводы сводятся к указаниям на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильному применению норм материального права и нарушению норм процессуального права. В частности, в обоснование незаконности обжалуемого решения истец указывал на неправильный вывод суда первой инстанции о том, что обстоятельства, установленные решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 27.09.2012 не имеют для рассматриваемого спора преюдициального значения ввиду того, что круг лиц, участвующих в настоящем деле, отличен от круга лиц, принимавших участие в рассмотрении дела Приморским районным судом. По мнению Ч., несмотря на отличие круга участвующих в деле лиц, установленные вступившим в законную силу решением Приморского районного суда обстоятельства, о том, что заключенный между ООО "Ветеран" и ООО "Юникс" договор долевого участия в строительстве от 19.12.2003 был подписан не генеральным директором ООО "Ветеран" Ф., а иным лицом, являлись обязательными для разрешения настоящего дела до тех пор, пока не были представлены иные доказательства, не исследованные Приморским районным судом. При этом само ООО "Ветеран" в рассмотрении данного дела участвовало, в связи с чем для него обстоятельства, связанные с ненадлежащим заключением договора с ООО "Юникс" имеют преюдициальное значение. Также истец ссылался на неверное толкование судом положений ст. 398 ГК РФ применительно к тому, что обязательства по передаче квартиры перед А.О. возникли раньше, чем перед Ч., поскольку она раньше него обратилась в суд с иском о признании права собственности на спорную квартиру. По мнению истца, данный вывод суда является ошибочным, т.к. ст. 398 ГК РФ не содержит указаний на то, что для получения преимущества кредитор должен предъявить исключительно иск о признании права собственности, а не какой-либо иной, вытекающий из правомочий кредитора в отношении индивидуально-определенной вещи. С исковыми требованиями, основанными на наличии неисполненных обязательств в отношении спорной квартиры, истец обращался ранее, чем А.О., о чем свидетельствует тот факт, что на момент ее обращения в суд на спорную квартиру уже был наложен арест. При возникновении в отношении него обязательств по передаче квартиры и его обращении в суд ранее А.О. регистрация за ней права собственности осуществлена необоснованно. Судом также не дана оценка тому обстоятельству, что последующая регистрация перехода права собственности к С.М. при наличии неснятого обременения не могла производиться, в связи с чем совершенная между А.О. и С.М. сделка в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной и не влечет правовых последствий.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, определив в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие извещенных, но не явившихся иных лиц, участвующих в деле, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 01.07.2005 между истцом и ООО "Ветеран" был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, в соответствии с которым истцу по окончании строительства подлежала передаче квартира под условным номером 114 (л.д. 10 - 12 т. 1). Несмотря на оплату истцом договора, обязательство по передаче квартиры ООО "Ветеран" не исполнено, в связи с чем Ч. действительно дважды обращался в суд.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 04.05.2008, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда, Ч. было отказано в удовлетворении заявлявшегося к ООО "Ветеран" иска о признании участником инвестиционной деятельности, признании права на инвестиции и обязании предоставить отчет о целевом использовании инвестированных в строительство дома денежных средств. Судебными актами отмечено, что доказательств оспаривания своих прав со стороны ответчика истцом не представлено, в связи с чем оснований для судебной защиты путем признания истца инвестором не имеется (л.д. 18 - 22 т. 1).
Вступившим в законную силу решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 27.09.2012 за нарушение сроков передачи квартиры с ООО "Ветеран" в пользу истца взысканы неустойка, компенсация морального вреда и штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей". В решении подтвержден факт заключения сторонами договора от 01.07.2005 и отвергнуты возражения ответчика, связанные с отрицанием наличия данного договора. Применительно к доводам ответчика о необходимости исполнения иного обязательства - по передаче спорной квартиры по договору от 19.12.2003, заключавшемуся ответчиком с ООО "Юникс", судом сделан вывод о недоказанности обстоятельств заключения данного договора. Вместе с тем, от требований о передаче ключей от спорной квартиры в рамках данного спора истец отказался и производство в этой части требований было прекращено (л.д. 25 - 32 т. 1).
В ходе рассмотрения указанных дел установлено и при разрешении настоящего гражданского дела Ч. подтверждено, что спорная квартира ООО "Ветеран" до настоящего времени ему не передана. В то же время в отношении квартиры с 28.03.2012 зарегистрировано право собственности С.М. (л.д. 52 т. 1), ссылавшегося в обоснование своих прав на договор купли-продажи от 22.02.2012, заключенный им с А.О. (л.д. 44 т. 1). В свою очередь за А.О. право собственности на квартиру было зарегистрировано на основании решения Всеволожского городского суда от 13.12.2010 по результатам разрешения заявленного ею к ООО Ветеран" и ООО "Юникс" иска о признании права (л.д. 33 - 36 т. 1).
Ранее при рассмотрении Всеволожским городским судом указанного иска А.О. ссылалась на возникновение у нее прав требования в отношении спорной квартиры в связи с заключением договора от 02.07.2010 частичной уступки прав с ООО "Ладога", являвшимся участником долевого строительства дома на основании договора от 14.08.2005, заключенного с ООО "Юникс". Последним соответствующее право было приобретено по договору от 19.12.2003 с ООО "Ветеран".
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 23.01.2013 по апелляционной жалобе Ч., не участвовавшего в рассмотренном деле, решение Всеволожского городского суда от 13.12.2010 было отменено, А.О. в иске к ООО "Ветеран" было отказано (л.д. 37 - 43 т. 1). Однако постановлением президиума Ленинградского областного суда от 30.07.2013 данное определение судебной коллегии было отменено с оставлением в силе решения Всеволожского городского суда от 13.12.2010 с указанием на возможность Ч. обратиться в суд с самостоятельными исковыми требованиями в порядке, установленном п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (л.д. 53 - 59 т. 2).
Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции обоснованно отметил, что обстоятельства оценки договора от 19.12.2003 между ООО "Ветеран" и ООО "Юникс", содержащиеся в решении Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 27.09.2012 правового значения для рассматриваемого дела не имеют. В то же время судом правильно указано на необходимость применения к спорным правоотношениям дольщиков положений ч. 1 ст. 398 ГК РФ.
В силу данной правовой нормы, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность... кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности... Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Согласно разъяснениям, данным в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Таким образом, наличие однородных обязательств в отношении одного и того же объекта в пользу разных лиц у ООО "Ветеран" является не основанием для признания какого-либо из этих обязательств недействительным, а влечет лишь конкуренцию требований кредиторов, подлежащую разрешению в пользу того из них, перед кем обязательство возникло раньше. При этом судебная коллегия не может согласиться с доводами истца, связанными с тем, что спорная квартира не передавалась ответчику А.О.
Нарушение обязательств данным ответчиком перед А.О. также являлось предметом судебного рассмотрения, при этом, в отличие от Ч., А.О. воспользовалась надлежащим способом защиты нарушенного права.
Согласно абз. 3 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Таким образом, по смыслу данного разъяснения передача недвижимости невозможна без государственной регистрации права собственности и с момента указанной регистрации спорная индивидуально-определенная вещь считается переданной кредитору.
После регистрации своего права А.О. произвела отчуждение квартиры С.М., тогда как Ч. квартира никогда не передавалась.
С учетом изложенного доводы истца о возникновении у него права требования ранее аналогичного права у А.О. или о предъявлении им иных исков, не связанных с передачей вещи, ранее данного ответчика, не влекут возможности удовлетворения заявленных им требований о признании права собственности на квартиру.
Наличие мер обеспечения иска по требованиям об обязании передать ключи от квартиры (по определению Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 18.08.2010), от которых истец впоследствии отказался, препятствием для регистрации права собственности А.О. на основании решения суда о признании права собственности на квартиру не являлось. При этом постановленные различными судами решения без участия А.О. и Ч. по заявлявшимся им искам, позволяя оспаривать сторонам установленные в данных решениях обстоятельства, в любом случае требуют учитывать факт передачи спорной недвижимости.
Недобросовестность действий ООО "Ветеран", которое при наличии спора в Приморском районном суде Санкт-Петербурга с Ч. каких-либо возражений против заявленных к нему во Всеволожском городском суде Ленинградской области требований А.О. не заявляло, факта передачи квартиры одному из кредиторов с нарушением прав другого не опровергает, но основанием для присуждения квартиры истцу не является.
Производные от основных требования о применении последствий недействительности договора купли-продажи, истребовании квартиры из незаконного владения С.М., признании недействительной записи о регистрации его права в ЕГРП при том, что спорная квартира истцу никогда не передавалась, также удовлетворению не подлежат.
Оснований для отмены постановленного решения по доводам апелляционной жалобы истца судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 17 октября 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ч. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.01.2014 N 33-92/2014
Требование: О признании права собственности на квартиру, применении последствий недействительности договора купли-продажи, истребовании квартиры из незаконного владения, признании недействительной записи о регистрации права в ЕГРП.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Застройщик заключил несколько договоров долевого участия в строительстве в отношении одного объекта недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 января 2014 г. N 33-92/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Косарева И.Э.,
судей Алексеевой Г.Ю., Свирской О.Д.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Ч. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 17 октября 2013 года, которым ему было отказано в удовлетворении исковых требований к ООО "Ветеран", А.О., С.М., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, ООО "Юникс" и ООО "Ладога" о признании права собственности на квартиру, применении последствий недействительности договора купли-продажи, истребовании квартиры из незаконного владения, признании недействительной записи о регистрации права в ЕГРП.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Косарева И.Э., объяснения представителей истца Т. и И., поддержавших доводы поданной апелляционной жалобы, возражения представителя А.О., А.Г., представителя С.М., П., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,
установила:
Ч. обратился в суд с иском к вышеуказанным ответчикам, в котором с учетом изменения и дополнения требований в ходе рассмотрения дела просил признать за ним право собственности на квартиру N площадью 80,4 кв. м, расположенную на 3-м этаже в доме N по <адрес>, применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи квартиры, заключенного 22.02.2012 между А.О. и С.М., в виде возврата сторонами указанного договора друг другу всего полученного по сделке, истребовать квартиру из незаконного владения С.М. и признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности С.М. на данную квартиру.
В обоснование заявленного иска Ч. указывал, что 01.07.2005 между ним и ООО "Ветеран" был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, в соответствии с которым он обязался участвовать в финансировании строительства дома по строительному адресу: <...>, а ООО "Ветеран" обязалось по окончании строительства передать ему трехкомнатную квартиру общей площадью с учетом лоджии 81,21 кв. м на 9-м этаже под условным номером 114 (N по ПИБ). Обязательства по финансированию строительства были выполнены им в полном объеме, однако застройщик нарушал сроки сдачи дома в эксплуатацию, в связи с чем истец неоднократно обращался в различные контролирующие органы с просьбами о проведении проверки законности действий ООО "Ветеран". Кроме того, в связи с нарушением сроков передачи квартиры истец обращался в Невский и в Приморский районный суда Санкт-Петербурга с исками к ООО "Ветеран".
В рамках разрешенного Приморским районным судом дела был удовлетворен иск Ч. о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, при рассмотрении дела определением суда от 18.08.2010 по ходатайству истца был установлен запрет Управлению Росреестра по Ленинградской области совершать в отношении спорной квартиры какие-либо регистрационные действия. Ранее при рассмотрении Невским районным судом Санкт-Петербурга другого дела по иску к ООО "Ветеран" - о признании Ч. участником инвестиционной деятельности и признании права на инвестиции, вложенные в строительство жилого дома по <адрес>, права истца в отношении спорного объекта также были подтверждены. По мнению истца, указанные действия свидетельствовали о принятии им необходимых законных мер по обеспечению сохранности спорной квартиры и недопущению передачи ее третьим лицам. Однако в ходе рассмотрения дела Приморским районным судом было установлено, что право собственности на спорную квартиру на основании решения Всеволожского городского суда Ленинградской области от 13.12.2010 без участия в нем истца было признано за А.О., которая впоследствии, 22.02.2012, произвела отчуждение квартиры по договору купли-продажи С.М. В то же время Ч. полагал, что обязательства ООО "Ветеран" в отношении А.О. возникли позже обязательств в отношении него, а требования на спорную квартиру были заявлены им в суд, напротив, раньше, в связи с чем по правилам ст. 398 ГК РФ он имеет преимущественное право на передачу ему квартиры. Помимо этого, поскольку регистрация права собственности за А.О. и за С.М. была произведена во время действия запрета, установленного Приморским районным судом Санкт-Петербурга, заключенный между ними договор, по мнению истца, является ничтожным, ввиду чего участники данной сделки подлежат приведению в состояние, существовавшее до ее заключения, путем возвращения друг другу всего полученного по договору. Истец полагал, что также отсутствуют основания для признания С.М. добросовестным приобретателем, в связи с чем спорная квартира подлежит истребованию из его незаконного владения.
Ответчик А.О. против иска возражала, считая исковые требования Ч. необоснованными, ссылаясь на то, что решения Приморского и Невского районных судов Санкт-Петербурга не имеют для рассматриваемого дела преюдициального значения, так как она не принимала участия в их рассмотрении. А.О. полагала, что ее права на квартиру возникли ранее, чем у истца, поскольку договор с ней, как цессионарием ООО "Юникс" и ООО "Ладога", в порядке ст. 384 ГК РФ был заключен раньше, кроме того, она также раньше обратилась с требованием о признании права собственности на квартиру в судебном порядке. После признания права собственности на квартиру за ней ее право было зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем последующее отчуждение принадлежащей ей квартиры являлось законным. Таким образом, С.М. является добросовестным приобретателем спорной квартиры, а оснований для признания заключенной между ними сделки купли-продажи недействительной не имеется.
Представитель ответчика С.М. - П. против удовлетворения иска Ч. возражала, ссылаясь на то, что истец не вправе предъявлять требования о признании за ним права собственности на квартиру, а вправе требовать от ООО "Ветеран" возмещения убытков.
Представитель ответчика ООО "Ветеран" Г. в суде первой инстанции против удовлетворения иска возражала.
Ответчик ООО "Ладога" в суд первой инстанции не явился, о рассмотрении дела извещался надлежащим образом, представил письменный отзыв, в котором просил в удовлетворении иска Ч. отказать, ссылаясь на то, что право требования передачи квартиры возникло у А.О. на основании заключенного ею с ООО "Ладога" договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве от 02.07.2010. Ранее 14.08.2006 между ООО "Ладога" и ООО "Юникс", в свою очередь, действовавшим на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 19.12.2003 с ООО "Ветеран", был также заключен договор. Поскольку обязательства ООО "Ладога" были исполнены в полном объеме, и претензии у ООО "Ветеран" и ООО "Юникс" по оплате долевого участия в строительстве отсутствовали, право собственности на спорную квартиру за А.О. было признано Всеволожским городским судом на законных основаниях.
Ответчик ООО "Юникс" о рассмотрении дела судом первой инстанции извещался надлежащим образом, в судебное заседание не явился.
Представитель ответчика - Управления Росреестра по Ленинградской области - Ц. в ходе рассмотрения дела возражений по иску не представила, оставив разрешение заявленного спора на усмотрение суда.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 17 октября 2013 года в удовлетворении иска Ч. было отказано в полном объеме (л.д. 233 - 239 т. 2).
В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение об удовлетворении его иска. Изложенные в жалобе доводы сводятся к указаниям на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильному применению норм материального права и нарушению норм процессуального права. В частности, в обоснование незаконности обжалуемого решения истец указывал на неправильный вывод суда первой инстанции о том, что обстоятельства, установленные решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 27.09.2012 не имеют для рассматриваемого спора преюдициального значения ввиду того, что круг лиц, участвующих в настоящем деле, отличен от круга лиц, принимавших участие в рассмотрении дела Приморским районным судом. По мнению Ч., несмотря на отличие круга участвующих в деле лиц, установленные вступившим в законную силу решением Приморского районного суда обстоятельства, о том, что заключенный между ООО "Ветеран" и ООО "Юникс" договор долевого участия в строительстве от 19.12.2003 был подписан не генеральным директором ООО "Ветеран" Ф., а иным лицом, являлись обязательными для разрешения настоящего дела до тех пор, пока не были представлены иные доказательства, не исследованные Приморским районным судом. При этом само ООО "Ветеран" в рассмотрении данного дела участвовало, в связи с чем для него обстоятельства, связанные с ненадлежащим заключением договора с ООО "Юникс" имеют преюдициальное значение. Также истец ссылался на неверное толкование судом положений ст. 398 ГК РФ применительно к тому, что обязательства по передаче квартиры перед А.О. возникли раньше, чем перед Ч., поскольку она раньше него обратилась в суд с иском о признании права собственности на спорную квартиру. По мнению истца, данный вывод суда является ошибочным, т.к. ст. 398 ГК РФ не содержит указаний на то, что для получения преимущества кредитор должен предъявить исключительно иск о признании права собственности, а не какой-либо иной, вытекающий из правомочий кредитора в отношении индивидуально-определенной вещи. С исковыми требованиями, основанными на наличии неисполненных обязательств в отношении спорной квартиры, истец обращался ранее, чем А.О., о чем свидетельствует тот факт, что на момент ее обращения в суд на спорную квартиру уже был наложен арест. При возникновении в отношении него обязательств по передаче квартиры и его обращении в суд ранее А.О. регистрация за ней права собственности осуществлена необоснованно. Судом также не дана оценка тому обстоятельству, что последующая регистрация перехода права собственности к С.М. при наличии неснятого обременения не могла производиться, в связи с чем совершенная между А.О. и С.М. сделка в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной и не влечет правовых последствий.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, определив в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие извещенных, но не явившихся иных лиц, участвующих в деле, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 01.07.2005 между истцом и ООО "Ветеран" был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, в соответствии с которым истцу по окончании строительства подлежала передаче квартира под условным номером 114 (л.д. 10 - 12 т. 1). Несмотря на оплату истцом договора, обязательство по передаче квартиры ООО "Ветеран" не исполнено, в связи с чем Ч. действительно дважды обращался в суд.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 04.05.2008, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда, Ч. было отказано в удовлетворении заявлявшегося к ООО "Ветеран" иска о признании участником инвестиционной деятельности, признании права на инвестиции и обязании предоставить отчет о целевом использовании инвестированных в строительство дома денежных средств. Судебными актами отмечено, что доказательств оспаривания своих прав со стороны ответчика истцом не представлено, в связи с чем оснований для судебной защиты путем признания истца инвестором не имеется (л.д. 18 - 22 т. 1).
Вступившим в законную силу решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 27.09.2012 за нарушение сроков передачи квартиры с ООО "Ветеран" в пользу истца взысканы неустойка, компенсация морального вреда и штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей". В решении подтвержден факт заключения сторонами договора от 01.07.2005 и отвергнуты возражения ответчика, связанные с отрицанием наличия данного договора. Применительно к доводам ответчика о необходимости исполнения иного обязательства - по передаче спорной квартиры по договору от 19.12.2003, заключавшемуся ответчиком с ООО "Юникс", судом сделан вывод о недоказанности обстоятельств заключения данного договора. Вместе с тем, от требований о передаче ключей от спорной квартиры в рамках данного спора истец отказался и производство в этой части требований было прекращено (л.д. 25 - 32 т. 1).
В ходе рассмотрения указанных дел установлено и при разрешении настоящего гражданского дела Ч. подтверждено, что спорная квартира ООО "Ветеран" до настоящего времени ему не передана. В то же время в отношении квартиры с 28.03.2012 зарегистрировано право собственности С.М. (л.д. 52 т. 1), ссылавшегося в обоснование своих прав на договор купли-продажи от 22.02.2012, заключенный им с А.О. (л.д. 44 т. 1). В свою очередь за А.О. право собственности на квартиру было зарегистрировано на основании решения Всеволожского городского суда от 13.12.2010 по результатам разрешения заявленного ею к ООО Ветеран" и ООО "Юникс" иска о признании права (л.д. 33 - 36 т. 1).
Ранее при рассмотрении Всеволожским городским судом указанного иска А.О. ссылалась на возникновение у нее прав требования в отношении спорной квартиры в связи с заключением договора от 02.07.2010 частичной уступки прав с ООО "Ладога", являвшимся участником долевого строительства дома на основании договора от 14.08.2005, заключенного с ООО "Юникс". Последним соответствующее право было приобретено по договору от 19.12.2003 с ООО "Ветеран".
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 23.01.2013 по апелляционной жалобе Ч., не участвовавшего в рассмотренном деле, решение Всеволожского городского суда от 13.12.2010 было отменено, А.О. в иске к ООО "Ветеран" было отказано (л.д. 37 - 43 т. 1). Однако постановлением президиума Ленинградского областного суда от 30.07.2013 данное определение судебной коллегии было отменено с оставлением в силе решения Всеволожского городского суда от 13.12.2010 с указанием на возможность Ч. обратиться в суд с самостоятельными исковыми требованиями в порядке, установленном п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (л.д. 53 - 59 т. 2).
Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции обоснованно отметил, что обстоятельства оценки договора от 19.12.2003 между ООО "Ветеран" и ООО "Юникс", содержащиеся в решении Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 27.09.2012 правового значения для рассматриваемого дела не имеют. В то же время судом правильно указано на необходимость применения к спорным правоотношениям дольщиков положений ч. 1 ст. 398 ГК РФ.
В силу данной правовой нормы, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность... кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности... Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Согласно разъяснениям, данным в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Таким образом, наличие однородных обязательств в отношении одного и того же объекта в пользу разных лиц у ООО "Ветеран" является не основанием для признания какого-либо из этих обязательств недействительным, а влечет лишь конкуренцию требований кредиторов, подлежащую разрешению в пользу того из них, перед кем обязательство возникло раньше. При этом судебная коллегия не может согласиться с доводами истца, связанными с тем, что спорная квартира не передавалась ответчику А.О.
Нарушение обязательств данным ответчиком перед А.О. также являлось предметом судебного рассмотрения, при этом, в отличие от Ч., А.О. воспользовалась надлежащим способом защиты нарушенного права.
Согласно абз. 3 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Таким образом, по смыслу данного разъяснения передача недвижимости невозможна без государственной регистрации права собственности и с момента указанной регистрации спорная индивидуально-определенная вещь считается переданной кредитору.
После регистрации своего права А.О. произвела отчуждение квартиры С.М., тогда как Ч. квартира никогда не передавалась.
С учетом изложенного доводы истца о возникновении у него права требования ранее аналогичного права у А.О. или о предъявлении им иных исков, не связанных с передачей вещи, ранее данного ответчика, не влекут возможности удовлетворения заявленных им требований о признании права собственности на квартиру.
Наличие мер обеспечения иска по требованиям об обязании передать ключи от квартиры (по определению Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 18.08.2010), от которых истец впоследствии отказался, препятствием для регистрации права собственности А.О. на основании решения суда о признании права собственности на квартиру не являлось. При этом постановленные различными судами решения без участия А.О. и Ч. по заявлявшимся им искам, позволяя оспаривать сторонам установленные в данных решениях обстоятельства, в любом случае требуют учитывать факт передачи спорной недвижимости.
Недобросовестность действий ООО "Ветеран", которое при наличии спора в Приморском районном суде Санкт-Петербурга с Ч. каких-либо возражений против заявленных к нему во Всеволожском городском суде Ленинградской области требований А.О. не заявляло, факта передачи квартиры одному из кредиторов с нарушением прав другого не опровергает, но основанием для присуждения квартиры истцу не является.
Производные от основных требования о применении последствий недействительности договора купли-продажи, истребовании квартиры из незаконного владения С.М., признании недействительной записи о регистрации его права в ЕГРП при том, что спорная квартира истцу никогда не передавалась, также удовлетворению не подлежат.
Оснований для отмены постановленного решения по доводам апелляционной жалобы истца судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 17 октября 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ч. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)