Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендная плата не внесена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Бычковой Е.Н. и Сергеевой И.В., при участии от некоммерческой организации ассоциации "Ассоциация медицинских проблем Ленинграда - АМП" Вершининой О.Ю. (доверенность от 23.08.2016 N 02-16), от общества с ограниченной ответственностью "ОПТИМА" Дубинина И.В. (доверенность от 17.10.2017) и Бычковой Ю.Ю. (доверенность от 17.10.2017), рассмотрев 08.11.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОПТИМА" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2017 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 (судьи Жиляева Е.В., Желтянников В.И., Колосова Ж.В.) по делу N А56-81210/2016,
установил:
Некоммерческая организация ассоциация "Ассоциация медицинских проблем Ленинграда - АМП", место нахождения: 197110, Санкт-Петербург, Крестовский пр., д. 18, лит. "А", ОГРН 1027809202002, ИНН 7825333571 (далее - Ассоциация), в лице генерального директора Тенишева Тимура Рашидовича обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ОПТИМА", место нахождения: 195257, Санкт-Петербург, Гражданский пр., д. 75, корп. 1, лит. "А", пом. 2Н, ОГРН 1107847050816, ИНН 7804432525 (далее - Общество), и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просила на основании договора субаренды нежилых помещений от 17.06.2013 N 1 (далее - договор) взыскать с ответчика 16 441 177,73 руб. задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 15.10.2014 по 15.09.2016, 2 153 016,03 руб. пени, начисленной с 15.08.2014 по 15.09.16, а также пени за просрочку платежа в размере ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации (далее - ЦБ РФ) на день выполнения обязательства за каждый день просрочки, начисленных на сумму долга в размере 16 441 177,73 руб. с 17.03.2017 по день фактической уплаты суммы задолженности.
Решением от 27.04.2017, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017, иск удовлетворен, с Общества в доход федерального бюджета взыскано 115 971 руб. государственной пошлины по иску.
В кассационной жалобе Общество просит решение от 27.04.2017 и постановление от 02.08.2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на следующее:
- - Общество во исполнение требования Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения здравоохранения "Городская больница N 9" (далее - Учреждение) от 23.06.2016 освободило арендуемые помещения 12.09.2016;
- - отсутствие заявленной задолженности подтверждено представленными в материалы дела документами;
- - с целью доказательства поступления денежных средств на счет истца, внесенных по акту от 08.08.2013, расписке от 06.02.2015, расходным кассовым ордерам, ответчик заявил ходатайство об истребовании сведений из банка о движении денежных средств по расчетному счету Ассоциации, однако суд в удовлетворении данного ходатайства необоснованно отказал;
- - судами не принято во внимание, что в соответствии с пунктами 3.4 - 3.6 договора истец обязан был возместить затраты ответчика на приобретение и установку лифта;
- - суды необоснованно взыскали арендную плату, начисленную на основании не прошедшего государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.11.2014 к договору (далее - дополнительное соглашение N 1), признав при этом незаключенным не прошедшее государственную регистрацию дополнительное соглашение от 10.04.2015 к договору (далее - дополнительное соглашение N 2);
- - решение о назначении на должность генерального директора Ассоциации Тенишева Т.Р. и протокол внеочередного общего собрания членов Ассоциации от 22.08.2016 являются ничтожными, поскольку в соответствии с пунктами 7.13, 7.18 устава Ассоциации право избирать генерального директора предоставлено правлению Ассоциации, состоящему из физических лиц, а не общему собранию участников Ассоциации, следовательно, у Тенишева Т.Р. отсутствуют полномочия на обращение в арбитражный суд с иском от имени Ассоциации;
- - размер пени в договоре не согласован.
В отзыве на кассационную жалобу Ассоциация, ссылаясь на необоснованность ее доводов, просит решение от 27.04.2017 и постановление от 02.08.2017 оставить без изменения.
В судебном заседании представители Общества поддержали кассационную жалобу, представитель Ассоциации возразил против ее удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке с учетом доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды от 22.05.1995 N 15-В003485 (2523) (далее - договор аренды) в редакции дополнительных соглашений от 20.03.2003 N 1 и от 14.02.2011 N 2 к нему Учреждение (арендодатель) предоставило Ассоциации (арендатору) в аренду на срок с 01.04.1995 по 01.04.2017 нежилое четырехэтажное здание общей площадью 3547 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Крестовский пр., д. 18, лит. А (далее - здание).
Ассоциация в лице генерального директора Мильруда Эдуарда Михайловича и Общество 14.06.2013 подписали предварительный договор аренды нежилого помещения N 1/06 (далее - предварительный договор), по условиям которого стороны обязались в течение трех календарных дней заключить основной договор аренды частей здания - помещений 3-Н, 7-Н, 8-Н (далее - помещения) площадью 85,2 кв. м, 720 кв. м и 180 кв. м соответственно.
По условиям предварительного договора Ассоциация обязалась до заключения основного договора передать Обществу помещения для выполнения ремонтных работ; если указанные работы не будут выполнены на дату подписания основного договора, то их стоимость подлежит зачету в счет арендной платы (пункт 1.7); Общество до подписания основного договора уплачивает Ассоциации 670 680 руб. в качестве аванса, который в течение пяти банковских дней после подписания основного договора будет засчитан в счет арендной платы за первый месяц аренды, подлежащей уплате с 15.08.2013 (с учетом двухмесячных арендных каникул); Общество также уплачивает в течение пяти банковских дней после подписания основного договора 670 680 руб. в качестве гарантийного платежа (пункты 1.10 и 1.11).
По акту приема-передачи нежилого помещения от 14.06.2013 N 1 (далее - акт N 1) помещения переданы Обществу.
В названном акте сторонами отражено, что указанный в пункте 1.10 предварительного договора аванс в размере 670 680 руб. передан генеральным директором Общества Кишкиной М.В. генеральному директору Ассоциации Мильруду Э.М. в полном объеме, претензий по порядку, срокам передачи помещений, полученному авансу в размере 670 680 руб. стороны не имеют.
Обществом 14.06.2013 перечислило Ассоциации обеспечительный платеж в размере 654 480 руб., что сторонами не оспаривается.
По договору, зарегистрированному 05.06.2014 в установленном порядке, Ассоциация (субарендодатель) в лице генерального директора Мильруда Э.М. обязалась передать Обществу (субарендатору) в субаренду на срок до 01.04.2017 помещения общей площадью 955,8 кв. м с лифтом для использования под медицинский центр, а последнее - принять их и с 15.08.2013 ежемесячно не позднее 15-го числа каждого месяца вносить арендную плату в размере 654 480 руб., определенную из расчета 900 руб. в месяц за 1 кв. м помещений 3Н и 8Н и 600 руб. за 1 кв. м помещения 7Н.
Договором предусмотрено, что:
- - на момент подписания договора арендатор уплатил арендодателю денежную сумму в размере 670 680 руб., которая в дальнейшем будет зачтена в уплату арендной платы (пункт 1.7);
- - субарендодатель в течение 15 дней с момента подписания договора обязуется передать субарендатору во владение и пользование лифт, а в случае невозможности передать технически исправный лифт в указанный срок, субарендатору предоставляется право установить его самостоятельно с дальнейшей компенсацией ему понесенных расходов (подпункт 2.1.1);
- - субарендодатель обязуется произвести зачет в счет текущей арендной платы (за исключением части арендной платы, направляемой в бюджет) стоимость выполненных субарендатором за свой счет ремонтных работ по замене оконных блоков в размере 600 000 руб. равными частями в течение финансового года на основании актов проведения зачета по взаимным обязательствам (подпункт 2.1.2);
- - возмещение затрат субарендатора на улучшение арендованного имущества и выполнение ремонтных работ осуществляется путем уменьшения арендной платы, установленной за пользование помещениями на сумму фактически произведенных затрат, определяемых на основании документов, подтверждающих выполнение ремонтных работ (пункт 3.4, 3.6);
- - при нарушении субарендатором установленных сроков оплаты аренды субарендодатель вправе взыскать в него пени в размере процентов по ставке рефинансирования ЦБ РФ на день выполнения обязательств, начисленные на сумму несвоевременно оплаченной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 4.2).
По акту приема-передачи от 17.06.2013 N 1 помещения переданы субарендатору в удовлетворительном состоянии, требующем ремонта и позволяющем их использовать частично.
Дополнительным соглашением N 1 в пункты 1.1, 3.1 - 3.3 и приложение N 2 договора сторонами внесены изменения, согласно которым:
- - площадь помещений, передаваемых в аренду, увеличивается до 1 425,1 кв. м за счет части помещения 8Н (N 15-33) площадью 469,3 кв. м;
- - арендная плата за помещения 8Н (N 15-33) площадью 469,3 кв. м с 01.11.2014 по 31.12.2014 устанавливается в размере 133 891,29 руб. в месяц, а с 01.01.2015 - в размере 267 782,58 руб. в месяц, в связи с чем с 01.11.2014 по 31.12.2014 общая сумма арендной платы за все помещения составляет 788 371,29 руб. в месяц, с 01.01.2015 по 31.03.2017-922 262,58 руб. в месяц и перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя не позднее пятнадцатого числа каждого месяца за текущий месяц.
По акту приема-передачи от 01.11.2014 N 2 часть помещения 8Н площадью 469,3 кв. м передана субарендатору.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в регистрации дополнительного соглашения N 1 было отказано в связи с непредставлением Ассоциацией кадастрового паспорта здания.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.06.2016 по делу N А56-20422/2016 удовлетворен иск Учреждения к Ассоциации о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить здание.
Учреждение, ссылаясь на данное решение, не вступившее в законную силу, 23.06.2016 и 05.09.2016 направило Обществу письма N 423 и 547, в котором просило освободить помещения в пригодном для эксплуатации состоянии и представить акты демонтажа вывозимого оборудования, восстановления инженерных систем в помещениях и техническую документацию.
Общество 12.09.2016 письмом N 110 уведомило Учреждение о том, что оно освобождает помещение, а 15.09.2016 передало последнему ключи от помещения.
Ассоциация в лице генерального директора Тенишева Т.Р. 13.10.2016 направила Обществу требование от 12.10.2016 о погашении 19 874 617,73 руб. задолженности по арендной плате по договору, образовавшейся за период с 14.06.2013 по 30.09.2016.
Поскольку Общество оставило названную претензию без удовлетворения, то Ассоциация обратилась в арбитражный суд с указанным иском.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьей 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1); при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 2).
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ правила о договорах аренды применяются к договорам субаренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Поскольку в материалы дела не были представлены доказательства прекращения договора и возврата помещения Ассоциации ранее 15.09.2016, то последняя вправе было заявить требования о внесении Общество арендной платы по указанную дату включительно.
При определении суммы задолженности по арендной плате (т. 1, л.д. 237-239) Ассоциация обоснованно исходила из ставок арендной платы, установленных сторонами в договоре и дополнительном соглашении N 1, не прошедшем государственную регистрацию, в силу следующего.
При заключении дополнительного соглашения N 1 стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Ассоциация передала все поименованные в нем помещения в пользование Обществу, которое их приняло их без каких-либо замечаний. Соглашение о размере платы за пользование помещениями сторонами исполнялось. В таком случае следует иметь в виду, что дополнительное соглашение N 1 связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (абзац 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13).
Довод ответчика о том, что размер задолженности подлежал определению в соответствии с дополнительным соглашением N 2, согласно которому арендная плата за все помещения с 01.01.2015 по 30.06.2015 устанавливалась в размере 461 131,29 руб. в месяц, а с 01.07.2015 и до окончания срока действия договора - в размере 922 262,8 руб. в месяц, судами первой и апелляционной инстанций правильно отклонен, так как данное дополнительное соглашение не считается заключенным, поскольку оно в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ не прошло государственную регистрацию и сторонами фактически не исполнялось.
Возражая против удовлетворения иска, Общество сослалось на то, что задолженность перед Ассоциацией частично погашена, в подтверждение чего представило суду копии двух расходных кассовых ордеров от 17.03.2015 N 12 и от 14.04.2015 N 36 о получении Мильрудом Э.М. 922 262,58 руб. и 1 844 525,16 руб. соответственно, копии расписок Мильруда Э.М. от 03.06.2013 и 06.02.2015 о получении от Груздева Д.А. в качестве залога 500 000 руб., а от Кишкиной М.В. - 327 240 руб. в счет арендной платы за декабрь 2014 г., а также акт приема- передачи денежных средств от 08.08.2013 N 2 о получении генеральным директором Ассоциации Мильрудом Э.М. от генерального директора Общества Кишкиной М.В. 170 000 руб. по предварительному договору.
Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ данные документы, обоснованно не признал их относимыми и допустимыми доказательства погашения задолженности по арендной плате, так как договором не предусмотрено внесение арендной платы наличными денежными средствами; стороны в установленном порядке не меняли его условия в части проведения расчетов; расходные кассовые ордера оформлены с нарушением требований, предусмотренных указанием ЦБ РФ от 11.03.2014 N 3210-У "О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства"; приходные ордера, расписки и платежные документы не содержат информацию о том, что денежные средства передавались Обществом Мильруду Э.М. во исполнение договора.
В связи с тем, что в силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны подтверждаться определенными доказательствами, не могут быть подтверждены иными доказательствами, Ассоциация отрицает факт поступления спорных денежных сумм на свой расчетный счет и в настоящее время у нее отсутствуют действующие расчетные счета, суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайство Общества об истребовании из публичного акционерного обществ Банк "Открытие" сведений о движении денежных средств Ассоциации.
Довод Общества о том, что предъявленная ко взысканию Обществом задолженность по арендной плате подлежала уменьшению в результате зачета на сумму понесенных им расходов на проведение ремонтных работ в помещениях и установку лифта, правильно не принят судами первой и апелляционной инстанций во внимание.
Так, из содержания пунктов 2.1.2, 3.4 и 3.6 договора следует, что уменьшение арендной платы на сумму фактически произведенных затрат субарендатора на проведение ремонтных работ возможно только путем проведения зачета.
Для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной (пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований".
Общество доказательства обращения к Ассоциации с заявлением о зачете с приложением документов, подтверждающих выполнение им ремонтных работ, до обращения Ассоциации в суд иском по настоящему делу суду не представило, встречный иск о взыскании расходов на проведение ремонтных работ и установку лифта не заявляло.
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для уменьшения подлежащих взысканию сумм арендной платы на стоимость произведенных Обществом затрат по улучшению арендованного имущества.
Поскольку Общество доказательства погашения задолженности по арендной плате не представило, то суд первой инстанции, проверив расчет Ассоциации и признав его правильным, обоснованно ее иск о взыскании 16 441 177,73 руб. арендной платы удовлетворил.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ). Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Ответственность Общества за нарушение сроков оплаты в виде неустойки предусмотрена пунктом 4.2 договора.
Расчет размера неустойки, произведенный истцом в соответствии с условиями договора исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ на день выполнения обязательства за каждый день просрочки, ответчиком не оспорен.
С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно иск в части взыскания неустойки удовлетворил в полном объеме.
Довод Общества о том, что иск Ассоциации подлежал оставлению без рассмотрения в связи с тем, что он подписан неуполномоченным лицом - Тенишевым Т.Р., назначенным генеральным директором Ассоциации в нарушение пунктов 7.13 и 7.18 ее устава, судом кассационной инстанции отклоняется.
Как следует из представленного в материалы дела протокола от 22.08.2016 N 01-16, Тенишев Т.Р. избран генеральным директором Ассоциации решением внеочередного общего собрания членов Ассоциации, являющегося высшим органом управления Ассоциации и наделенного в силу пункта 7.3 устава Ассоциации правом принимать решения по всем вопросам деятельности Ассоциации.
Данные о Тенишеве Т.Р. как генеральном директоре 01.09.2016 внесены в Единый государственный реестр юридических лиц и никем не оспорены.
При таких обстоятельствах Тенишев Т.Р. является законным представителем Ассоциации и вправе от его имени предъявлять иски в суд.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций, а лишь выражают несогласие с оценкой судами имеющихся в деле доказательств и установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с чем они подлежат отклонению судом кассационной инстанции.
Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.
В связи с окончанием производства в суде кассационной инстанции приостановление исполнения решения от 27.04.2017 и постановления от 02.08.2017 по делу N А56-81210/2016, произведенное определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.10.2017, подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 по делу N А56-81210/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОПТИМА" - без удовлетворения.
Приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2017 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 по делу N А56-81210/2016, произведенное определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.10.2017, отменить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 08.11.2017 N Ф07-12738/2017 ПО ДЕЛУ N А56-81210/2016
Требование: О взыскании задолженности по договору субаренды помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендная плата не внесена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 ноября 2017 г. по делу N А56-81210/2016
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Бычковой Е.Н. и Сергеевой И.В., при участии от некоммерческой организации ассоциации "Ассоциация медицинских проблем Ленинграда - АМП" Вершининой О.Ю. (доверенность от 23.08.2016 N 02-16), от общества с ограниченной ответственностью "ОПТИМА" Дубинина И.В. (доверенность от 17.10.2017) и Бычковой Ю.Ю. (доверенность от 17.10.2017), рассмотрев 08.11.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОПТИМА" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2017 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 (судьи Жиляева Е.В., Желтянников В.И., Колосова Ж.В.) по делу N А56-81210/2016,
установил:
Некоммерческая организация ассоциация "Ассоциация медицинских проблем Ленинграда - АМП", место нахождения: 197110, Санкт-Петербург, Крестовский пр., д. 18, лит. "А", ОГРН 1027809202002, ИНН 7825333571 (далее - Ассоциация), в лице генерального директора Тенишева Тимура Рашидовича обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ОПТИМА", место нахождения: 195257, Санкт-Петербург, Гражданский пр., д. 75, корп. 1, лит. "А", пом. 2Н, ОГРН 1107847050816, ИНН 7804432525 (далее - Общество), и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просила на основании договора субаренды нежилых помещений от 17.06.2013 N 1 (далее - договор) взыскать с ответчика 16 441 177,73 руб. задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 15.10.2014 по 15.09.2016, 2 153 016,03 руб. пени, начисленной с 15.08.2014 по 15.09.16, а также пени за просрочку платежа в размере ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации (далее - ЦБ РФ) на день выполнения обязательства за каждый день просрочки, начисленных на сумму долга в размере 16 441 177,73 руб. с 17.03.2017 по день фактической уплаты суммы задолженности.
Решением от 27.04.2017, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017, иск удовлетворен, с Общества в доход федерального бюджета взыскано 115 971 руб. государственной пошлины по иску.
В кассационной жалобе Общество просит решение от 27.04.2017 и постановление от 02.08.2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на следующее:
- - Общество во исполнение требования Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения здравоохранения "Городская больница N 9" (далее - Учреждение) от 23.06.2016 освободило арендуемые помещения 12.09.2016;
- - отсутствие заявленной задолженности подтверждено представленными в материалы дела документами;
- - с целью доказательства поступления денежных средств на счет истца, внесенных по акту от 08.08.2013, расписке от 06.02.2015, расходным кассовым ордерам, ответчик заявил ходатайство об истребовании сведений из банка о движении денежных средств по расчетному счету Ассоциации, однако суд в удовлетворении данного ходатайства необоснованно отказал;
- - судами не принято во внимание, что в соответствии с пунктами 3.4 - 3.6 договора истец обязан был возместить затраты ответчика на приобретение и установку лифта;
- - суды необоснованно взыскали арендную плату, начисленную на основании не прошедшего государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.11.2014 к договору (далее - дополнительное соглашение N 1), признав при этом незаключенным не прошедшее государственную регистрацию дополнительное соглашение от 10.04.2015 к договору (далее - дополнительное соглашение N 2);
- - решение о назначении на должность генерального директора Ассоциации Тенишева Т.Р. и протокол внеочередного общего собрания членов Ассоциации от 22.08.2016 являются ничтожными, поскольку в соответствии с пунктами 7.13, 7.18 устава Ассоциации право избирать генерального директора предоставлено правлению Ассоциации, состоящему из физических лиц, а не общему собранию участников Ассоциации, следовательно, у Тенишева Т.Р. отсутствуют полномочия на обращение в арбитражный суд с иском от имени Ассоциации;
- - размер пени в договоре не согласован.
В отзыве на кассационную жалобу Ассоциация, ссылаясь на необоснованность ее доводов, просит решение от 27.04.2017 и постановление от 02.08.2017 оставить без изменения.
В судебном заседании представители Общества поддержали кассационную жалобу, представитель Ассоциации возразил против ее удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке с учетом доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды от 22.05.1995 N 15-В003485 (2523) (далее - договор аренды) в редакции дополнительных соглашений от 20.03.2003 N 1 и от 14.02.2011 N 2 к нему Учреждение (арендодатель) предоставило Ассоциации (арендатору) в аренду на срок с 01.04.1995 по 01.04.2017 нежилое четырехэтажное здание общей площадью 3547 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Крестовский пр., д. 18, лит. А (далее - здание).
Ассоциация в лице генерального директора Мильруда Эдуарда Михайловича и Общество 14.06.2013 подписали предварительный договор аренды нежилого помещения N 1/06 (далее - предварительный договор), по условиям которого стороны обязались в течение трех календарных дней заключить основной договор аренды частей здания - помещений 3-Н, 7-Н, 8-Н (далее - помещения) площадью 85,2 кв. м, 720 кв. м и 180 кв. м соответственно.
По условиям предварительного договора Ассоциация обязалась до заключения основного договора передать Обществу помещения для выполнения ремонтных работ; если указанные работы не будут выполнены на дату подписания основного договора, то их стоимость подлежит зачету в счет арендной платы (пункт 1.7); Общество до подписания основного договора уплачивает Ассоциации 670 680 руб. в качестве аванса, который в течение пяти банковских дней после подписания основного договора будет засчитан в счет арендной платы за первый месяц аренды, подлежащей уплате с 15.08.2013 (с учетом двухмесячных арендных каникул); Общество также уплачивает в течение пяти банковских дней после подписания основного договора 670 680 руб. в качестве гарантийного платежа (пункты 1.10 и 1.11).
По акту приема-передачи нежилого помещения от 14.06.2013 N 1 (далее - акт N 1) помещения переданы Обществу.
В названном акте сторонами отражено, что указанный в пункте 1.10 предварительного договора аванс в размере 670 680 руб. передан генеральным директором Общества Кишкиной М.В. генеральному директору Ассоциации Мильруду Э.М. в полном объеме, претензий по порядку, срокам передачи помещений, полученному авансу в размере 670 680 руб. стороны не имеют.
Обществом 14.06.2013 перечислило Ассоциации обеспечительный платеж в размере 654 480 руб., что сторонами не оспаривается.
По договору, зарегистрированному 05.06.2014 в установленном порядке, Ассоциация (субарендодатель) в лице генерального директора Мильруда Э.М. обязалась передать Обществу (субарендатору) в субаренду на срок до 01.04.2017 помещения общей площадью 955,8 кв. м с лифтом для использования под медицинский центр, а последнее - принять их и с 15.08.2013 ежемесячно не позднее 15-го числа каждого месяца вносить арендную плату в размере 654 480 руб., определенную из расчета 900 руб. в месяц за 1 кв. м помещений 3Н и 8Н и 600 руб. за 1 кв. м помещения 7Н.
Договором предусмотрено, что:
- - на момент подписания договора арендатор уплатил арендодателю денежную сумму в размере 670 680 руб., которая в дальнейшем будет зачтена в уплату арендной платы (пункт 1.7);
- - субарендодатель в течение 15 дней с момента подписания договора обязуется передать субарендатору во владение и пользование лифт, а в случае невозможности передать технически исправный лифт в указанный срок, субарендатору предоставляется право установить его самостоятельно с дальнейшей компенсацией ему понесенных расходов (подпункт 2.1.1);
- - субарендодатель обязуется произвести зачет в счет текущей арендной платы (за исключением части арендной платы, направляемой в бюджет) стоимость выполненных субарендатором за свой счет ремонтных работ по замене оконных блоков в размере 600 000 руб. равными частями в течение финансового года на основании актов проведения зачета по взаимным обязательствам (подпункт 2.1.2);
- - возмещение затрат субарендатора на улучшение арендованного имущества и выполнение ремонтных работ осуществляется путем уменьшения арендной платы, установленной за пользование помещениями на сумму фактически произведенных затрат, определяемых на основании документов, подтверждающих выполнение ремонтных работ (пункт 3.4, 3.6);
- - при нарушении субарендатором установленных сроков оплаты аренды субарендодатель вправе взыскать в него пени в размере процентов по ставке рефинансирования ЦБ РФ на день выполнения обязательств, начисленные на сумму несвоевременно оплаченной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 4.2).
По акту приема-передачи от 17.06.2013 N 1 помещения переданы субарендатору в удовлетворительном состоянии, требующем ремонта и позволяющем их использовать частично.
Дополнительным соглашением N 1 в пункты 1.1, 3.1 - 3.3 и приложение N 2 договора сторонами внесены изменения, согласно которым:
- - площадь помещений, передаваемых в аренду, увеличивается до 1 425,1 кв. м за счет части помещения 8Н (N 15-33) площадью 469,3 кв. м;
- - арендная плата за помещения 8Н (N 15-33) площадью 469,3 кв. м с 01.11.2014 по 31.12.2014 устанавливается в размере 133 891,29 руб. в месяц, а с 01.01.2015 - в размере 267 782,58 руб. в месяц, в связи с чем с 01.11.2014 по 31.12.2014 общая сумма арендной платы за все помещения составляет 788 371,29 руб. в месяц, с 01.01.2015 по 31.03.2017-922 262,58 руб. в месяц и перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя не позднее пятнадцатого числа каждого месяца за текущий месяц.
По акту приема-передачи от 01.11.2014 N 2 часть помещения 8Н площадью 469,3 кв. м передана субарендатору.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в регистрации дополнительного соглашения N 1 было отказано в связи с непредставлением Ассоциацией кадастрового паспорта здания.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.06.2016 по делу N А56-20422/2016 удовлетворен иск Учреждения к Ассоциации о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить здание.
Учреждение, ссылаясь на данное решение, не вступившее в законную силу, 23.06.2016 и 05.09.2016 направило Обществу письма N 423 и 547, в котором просило освободить помещения в пригодном для эксплуатации состоянии и представить акты демонтажа вывозимого оборудования, восстановления инженерных систем в помещениях и техническую документацию.
Общество 12.09.2016 письмом N 110 уведомило Учреждение о том, что оно освобождает помещение, а 15.09.2016 передало последнему ключи от помещения.
Ассоциация в лице генерального директора Тенишева Т.Р. 13.10.2016 направила Обществу требование от 12.10.2016 о погашении 19 874 617,73 руб. задолженности по арендной плате по договору, образовавшейся за период с 14.06.2013 по 30.09.2016.
Поскольку Общество оставило названную претензию без удовлетворения, то Ассоциация обратилась в арбитражный суд с указанным иском.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьей 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1); при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 2).
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ правила о договорах аренды применяются к договорам субаренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Поскольку в материалы дела не были представлены доказательства прекращения договора и возврата помещения Ассоциации ранее 15.09.2016, то последняя вправе было заявить требования о внесении Общество арендной платы по указанную дату включительно.
При определении суммы задолженности по арендной плате (т. 1, л.д. 237-239) Ассоциация обоснованно исходила из ставок арендной платы, установленных сторонами в договоре и дополнительном соглашении N 1, не прошедшем государственную регистрацию, в силу следующего.
При заключении дополнительного соглашения N 1 стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Ассоциация передала все поименованные в нем помещения в пользование Обществу, которое их приняло их без каких-либо замечаний. Соглашение о размере платы за пользование помещениями сторонами исполнялось. В таком случае следует иметь в виду, что дополнительное соглашение N 1 связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (абзац 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13).
Довод ответчика о том, что размер задолженности подлежал определению в соответствии с дополнительным соглашением N 2, согласно которому арендная плата за все помещения с 01.01.2015 по 30.06.2015 устанавливалась в размере 461 131,29 руб. в месяц, а с 01.07.2015 и до окончания срока действия договора - в размере 922 262,8 руб. в месяц, судами первой и апелляционной инстанций правильно отклонен, так как данное дополнительное соглашение не считается заключенным, поскольку оно в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ не прошло государственную регистрацию и сторонами фактически не исполнялось.
Возражая против удовлетворения иска, Общество сослалось на то, что задолженность перед Ассоциацией частично погашена, в подтверждение чего представило суду копии двух расходных кассовых ордеров от 17.03.2015 N 12 и от 14.04.2015 N 36 о получении Мильрудом Э.М. 922 262,58 руб. и 1 844 525,16 руб. соответственно, копии расписок Мильруда Э.М. от 03.06.2013 и 06.02.2015 о получении от Груздева Д.А. в качестве залога 500 000 руб., а от Кишкиной М.В. - 327 240 руб. в счет арендной платы за декабрь 2014 г., а также акт приема- передачи денежных средств от 08.08.2013 N 2 о получении генеральным директором Ассоциации Мильрудом Э.М. от генерального директора Общества Кишкиной М.В. 170 000 руб. по предварительному договору.
Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ данные документы, обоснованно не признал их относимыми и допустимыми доказательства погашения задолженности по арендной плате, так как договором не предусмотрено внесение арендной платы наличными денежными средствами; стороны в установленном порядке не меняли его условия в части проведения расчетов; расходные кассовые ордера оформлены с нарушением требований, предусмотренных указанием ЦБ РФ от 11.03.2014 N 3210-У "О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства"; приходные ордера, расписки и платежные документы не содержат информацию о том, что денежные средства передавались Обществом Мильруду Э.М. во исполнение договора.
В связи с тем, что в силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны подтверждаться определенными доказательствами, не могут быть подтверждены иными доказательствами, Ассоциация отрицает факт поступления спорных денежных сумм на свой расчетный счет и в настоящее время у нее отсутствуют действующие расчетные счета, суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайство Общества об истребовании из публичного акционерного обществ Банк "Открытие" сведений о движении денежных средств Ассоциации.
Довод Общества о том, что предъявленная ко взысканию Обществом задолженность по арендной плате подлежала уменьшению в результате зачета на сумму понесенных им расходов на проведение ремонтных работ в помещениях и установку лифта, правильно не принят судами первой и апелляционной инстанций во внимание.
Так, из содержания пунктов 2.1.2, 3.4 и 3.6 договора следует, что уменьшение арендной платы на сумму фактически произведенных затрат субарендатора на проведение ремонтных работ возможно только путем проведения зачета.
Для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной (пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований".
Общество доказательства обращения к Ассоциации с заявлением о зачете с приложением документов, подтверждающих выполнение им ремонтных работ, до обращения Ассоциации в суд иском по настоящему делу суду не представило, встречный иск о взыскании расходов на проведение ремонтных работ и установку лифта не заявляло.
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для уменьшения подлежащих взысканию сумм арендной платы на стоимость произведенных Обществом затрат по улучшению арендованного имущества.
Поскольку Общество доказательства погашения задолженности по арендной плате не представило, то суд первой инстанции, проверив расчет Ассоциации и признав его правильным, обоснованно ее иск о взыскании 16 441 177,73 руб. арендной платы удовлетворил.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ). Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Ответственность Общества за нарушение сроков оплаты в виде неустойки предусмотрена пунктом 4.2 договора.
Расчет размера неустойки, произведенный истцом в соответствии с условиями договора исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ на день выполнения обязательства за каждый день просрочки, ответчиком не оспорен.
С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно иск в части взыскания неустойки удовлетворил в полном объеме.
Довод Общества о том, что иск Ассоциации подлежал оставлению без рассмотрения в связи с тем, что он подписан неуполномоченным лицом - Тенишевым Т.Р., назначенным генеральным директором Ассоциации в нарушение пунктов 7.13 и 7.18 ее устава, судом кассационной инстанции отклоняется.
Как следует из представленного в материалы дела протокола от 22.08.2016 N 01-16, Тенишев Т.Р. избран генеральным директором Ассоциации решением внеочередного общего собрания членов Ассоциации, являющегося высшим органом управления Ассоциации и наделенного в силу пункта 7.3 устава Ассоциации правом принимать решения по всем вопросам деятельности Ассоциации.
Данные о Тенишеве Т.Р. как генеральном директоре 01.09.2016 внесены в Единый государственный реестр юридических лиц и никем не оспорены.
При таких обстоятельствах Тенишев Т.Р. является законным представителем Ассоциации и вправе от его имени предъявлять иски в суд.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций, а лишь выражают несогласие с оценкой судами имеющихся в деле доказательств и установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с чем они подлежат отклонению судом кассационной инстанции.
Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.
В связи с окончанием производства в суде кассационной инстанции приостановление исполнения решения от 27.04.2017 и постановления от 02.08.2017 по делу N А56-81210/2016, произведенное определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.10.2017, подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 по делу N А56-81210/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОПТИМА" - без удовлетворения.
Приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2017 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 по делу N А56-81210/2016, произведенное определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.10.2017, отменить.
Председательствующий
С.В.АФАНАСЬЕВ
Судьи
Е.Н.БЫЧКОВА
И.В.СЕРГЕЕВА
С.В.АФАНАСЬЕВ
Судьи
Е.Н.БЫЧКОВА
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)