Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 25.02.2016 г.
В полном объеме изготовлено 29.02.2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Бодровой Е.В., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола секретарем Сидоровой Т.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ДгиМ
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.09.2015 г. (резолютивная часть от 18.09.2015 г.)
по делу N А40-19210/2014,
принятое судьей Михайловой Е.В.
по спору с участием:
истец ООО "Специализированное ортопедическое предприятие "Супер-М" (ОГРН 1027739118406, ИНН 7709304682, 105120, г. Москва, ул. Сергия Радонежского, д. 21)
ответчик Департамент городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 125009, г. Москва, пер-к Газетный, д. 1/ 12)
третье лицо Департамент культурного наследия г. Москвы (115035, г. Москва, ул. Пятницкая, д. 19),
об обязании заключить договора купли-продажи нежилых помещений и об определении условий договора,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Даниленко Н.Д. по дов. от 09.02.2015 г., Правдивый Д.А. по дов. от 11.11.2015 г.;
- от ответчика: Бускин А.А. по дов. от 07.12.2015 г.;
- от третьего лица: неявка,
установил:
12.02.2014 г. ООО "Специализированное ортопедическое предприятие "Супер-М" предъявило иск к Департаменту городского имущества г. Москвы, с учетом принятия судом изменения иска (т. 6 л.д. 90-94), об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 679,6 кв. м (подвал: пом. I комн. 1; этаж 1: пом. I комн. 1 - 15, А, В, пом. III комн. 1, Г, Г1, пом. V комн. 1, Б, в; этаж 2: пом. I комн. 1 - 34, А, Б, В, Г) в здании по адресу: г. Москва, ул. Сергия Радонежского, д. 21, и об определении условий договора, в т.ч. установлении покупной цены равной 29 323 000 руб. без НДС, с рассрочкой на 2 год, с установлением периодичного (ежеквартального) платежа равным 3 665 375 руб. без НДС.
Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 18.09.2015 г., изготовленным в полном объеме 28.09.2015 г. (т. 7 л.д. 82 - 92) иск удовлетворен в полном объеме.
На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 7 л.д. 95 - 100).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал, Истец по ним возражал.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим изменению в части размера покупной цены и периодичного платежа.
Установлено, что Истец, являющийся субъектом малого предпринимательства и арендующий у города Москвы по Договору аренды от 18.06.1996 г. N 1-544/96 (т. 1 л.д. 11 - 19) в редакции Дополнительного соглашения от 24.05.2010 г. (т. 1 л.д. 20 - 21) нежилые помещения общей площадью 679,6 кв. м (подвал: пом. I комн. 1; этаж 1: пом. I комн. 1 - 15, А, В, пом. III комн. 1, Г, Г1, пом. V комн. 1, Б, в; этаж 2: пом. I комн. 1 - 34, А, Б, В, Г) в здании по адресу: г. Москва, ул. Сергия Радонежского, д. 21, обратился к Ответчику с заявлением о приобретении данных помещений в собственность на основании ч. 2.1 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", т.е. по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
Первоначально помещения использовались как производственные; в настоящее время фактически помещения используются как торговые, складские, административные (офисные).
С заявлением о выкупе Истец обратился к Ответчику 03.09.2013 г.
Поэтому рыночная стоимость выкупаемого объекта также подлежит определению по состоянию на 03.09.2013 г.
Установлено, что Ответчик по получении заявления Истца не обеспечил в срок, предусмотренный ч. 1 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, а также подготовку проекта договора купли-продажи и направление его Истцу.
Поэтому Истец сам обеспечил проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
Привлеченным Истцом оценщиком выполнен Отчет об оценке от 27.09.2013 г. N 337/13-1 (т. 1 л.д. 58 - 111, т. 2 л.д. 1 - 70), в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена по состоянию на 03.09.2013 г. равной 24 491 525,42 руб. без НДС.
На основании данного отчета Истец составил свой проект договора купли продажи, на условиях уплаты покупной цены в размере 24 491 525,42 руб. (т. 1 л.д. 5 - 57), и письмом вх. от 16.12.2013 г. (т. 1 л.д. 52) передал его Ответчику с предложением подписать.
Поскольку Ответчик предложенный Истцом проект не подписал, Истец обратился в суд с требованием понудить Ответчика заключить договор купли-продажи арендуемых помещений на предложенных Истцом условиях.
Ответчик хотя и с просрочкой, но также привлек оценщика, который выполнил Отчет об оценке от 16.05.2014 г. N 726/37 (копия - т. 3 л.д. 90 - 143, оригинал - т. 8 л.д. 1 - 108), представленный Ответчиком в материалы дела, в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена по состоянию на 03.09.2013 г. равной 116 684 000 руб. без НДС.
Судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой представлен отчет от 29.07.2014 г. N 1-1672/5 (т. 4 л.д. 40 - 124), в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена на 03.09.2013 г. равной 27 937 048 руб. без НДС.
В связи с грубейшими нарушениями требований законодательства, регулирующих оценочную деятельность, в т.ч. требований ФСО, допущенными при проведении данной судебной экспертизы, судом первой инстанции была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, по результатам которой представлен отчет от 22.05.2015 г. N ЭС-34 (т. 7 л.д. 7 - 77), в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена на 03.09.2013 г. равной 29 323 000 руб. без НДС.
На основании экспертного заключения по результатам повторной судебной экспертизы Истец уточнил исковые требования, просит установить покупную цену равной 29 323 000 руб. без НДС, с рассрочкой на 2 год, с установлением периодичного (ежеквартального) платежа равным 3 665 375 руб. без НДС.
Суд первой инстанции признал заявленные требования обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции полагает, что судом первой инстанции сделан неправильный вывод о размере подлежащей установлению в договоре покупной цены; в обоснование решения суда первой инстанции положены недостоверные выводы отчета о рыночной стоимости выкупаемого объекта.
Эксперт применял ряд понижающих корректировок к ценам объектов-аналогов исходя из допущения о наличии у оцениваемого объекта ряда дефектов, недостатков, иных факторов, понижающих его стоимость, которых в действительности не существует.
Во-первых, Истец арендует у города Москвы по Договору аренды от 18.06.1996 г. N 1-544/96 полностью все здании по адресу: г. Москва, ул. Сергия Радонежского, д. 21 (свободных помещений, которые бы в данном здании имелись, но не были переданы в аренду Истцу городом Москвой по вышеуказанному Договору аренды, нет), хотя в Договоре аренды объект аренды определен не как здание, а как нежилые помещения в нем.
Оцениваемый объект является особняком, памятником архитектуры регионального значения, расположен на старинной улице в центре Москвы в Таганском районе, фасадной стороной дом выходит непосредственно на ул. Сергия Радонежского, которая вместе с шоссе Энтузиастов является частью одной из важнейших радиальных магистралей города. Вся застройка на нечетной стороне ул. Сергия Радонежского - дореволюционная, многие дома относятся к памятникам архитектуры.
Истец арендует все здание (владеет всем особняком).
Владение всем зданием, а не отдельными помещениями в нем, отсутствие необходимости согласовывать вопросы прохода в здание, вопросы содержания мест общего пользования между несколькими собственниками, учитывая общую площадь данного здания, которая, с одной стороны, достаточная для того, чтобы беспрепятственно осуществлять в нем различного рода предпринимательскую деятельность, с другой стороны, не чрезмерная, не влекущая больших расходов по его эксплуатации и содержанию, - повышают рыночную стоимость такого здания по сравнению с предлагаемыми к продаже отдельными помещениями в здании (частью здания).
Эксперт в исследовании посредством сравнительного метода использовал в качестве объектов-аналогов также особняки (все здание общей площадью 402 кв. м по адресу: г. Москва, Андроньевская пл., д. 4, стр. 2 (т. 6 л.д. 35, 67); все здание общей площадью 1215 кв. м по адресу: ул. Спартаковская, д. 8 (т. 6 л.д. 35, 68)), но необоснованно применил к ценам на данные объекты-аналоги понижающий коэффициент, руководствуясь не соответствующим обстоятельствам дела допущением о том, что оцениваемый объект не является особняком (что Истец занимает не все здание, а отдельные помещения в нем), необоснованно посчитав, что объекты-аналоги являются отдельно-стоящими особняками, а оцениваемый объект - только частью здания (т. 7 л.д. 34).
По-видимому, эксперт руководствовался представленным Истцом в материалы дела кадастровым паспортом, содержащим сведения не о всех, а о части помещений 1-го этажа (т. 4 л.д. 20).
Тогда как действительное наличие всех помещений в здании, арендуемых Истцом, отражено в поэтажном плане помещений, выполненных ГУП г. Москвы "МосГорБТИ", а именно: подвала от 15.12.2008 г. по состоянию на 06.02.1991 г. (т. 2 л.д. 66); 1-го этажа от 15.12.2008 г. по состоянию на 18.04.2000 г. (т. 2 л.д. 67); 2-го этажа от 15.12.2008 г. по состоянию на 06.02.1991 г. (т. 2 л.д. 68), которые в распоряжение эксперта представлены не были.
Во-вторых, оцениваемое здание имеет "П"-образную конфигурацию и несколько входов с улицы, в т.ч. и с фасадной стороны, и с тыльной стороны (см. поэтажные планы подвала, 1-го и 2-го этажей (т. 2 л.д. 66, 67, 68)); помимо этого, в здании имеется арка, позволяющая проезжать автомобильному транспорту непосредственно с ул. Сергия Радонежского через арку к тыльной стороне здания, во внутренний двор здания; арка перекрыта металлическими воротами с запирающим устройством, доступ к которым имеет исключительно Истец.
Таким образом, помимо нескольких отдельных входов в здание, конфигурация здания, арочный проезд во внутренний двор, с трех сторон огороженный стенами указанного здания, позволяющий парковать там автотранспорт Истца, - что дополнительно повышают рыночную стоимость такого здания.
Тогда как эксперт в исследовании необоснованно применил к ценам на объекты-аналоги понижающий коэффициент, руководствуясь не соответствующим обстоятельствам дела допущением о том, что доступ Истца к оцениваемому объекту существенно затруднен, что вход в здание с фасадной стороны для Истца невозможен, а вход в здание с тыльной стороны для Истца ограничен (прегражден металлическими воротами в арке).
То, что для Истца является благом, а именно: возможность прохода/ проезда через арку во внутренний двор к тыльной стороне здания, эксперт посчитал недостатком (ограничением прохода), и по указанному критерию необоснованно применил к объектам-аналогам понижающий коэффициент (т. 7 л.д. 34)).
То, что для Истца является благом, а именно: наличие входа в здание с фасадной стоны, а также наличие закрытой от третьих лиц парковки с тыльной стороны здания, проезд автотранспорта на которую осуществляется через арку в здании, эксперт игнорировал и по указанным критериям необоснованно применил к объектам-аналогам понижающий коэффициент (т. 7 л.д. 32), необоснованно посчитав, что у объектов-аналогов есть собственная парковка, а у оцениваемого объекта - только стихийная.
Искаженное представление эксперта об объекте исследования в указанной части, по-видимому, также сложилось на основании того, что эксперту был передан кадастровый паспорт, содержащий сведения только о части помещений 1-го этажа (т. 4 л.д. 20), но не был передан поэтажный план, содержащий сведения о всех помещениях 1-го этажа (т. 2 л.д. 67).
Когда эксперт был вызван в суд первой инстанции для дачи объяснений, он подготовил письменные объяснения (т. 1 - 6), в которых подтвердил, что его выводы о стоимости основываются в т.ч. на том, что Истец не является арендатором (владельцем) всего здания, и что проход Истца в здание с тыльной стороны ограничен, с фасадной стороны отсутствует.
При этом Истец, который не мог не знать о том, что эксперт руководствовался ошибочными фактическими данными, не сообщил об этом суду.
На вопрос суда апелляционной инстанции о причинах, по которым Истец не сообщил суду о том, что эксперт оперировал отрицательными (понижающими рыночную стоимость) характеристиками оцениваемого объекта, которых у данного объекта не имеется, представитель истца пояснил, что он лично как представитель оцениваемый объект не исследовал и полагался на эксперта.
Во-третьих, эксперт посчитал, что оцениваемый объект находится в существенно более худшем состоянии, нежели объекты-аналоги, - что также не соответствует обстоятельствам дела.
Вывод эксперта о значительном фактическом износе оцениваемого объекта и его неудовлетворительном состоянии не основывается на объективных данных, технических заключениях специалистов, результатов обследований, выполненных лицами, обладающими специальные познаниями в области строительства.
Данный вывод эксперт сделал со ссылкой на фотографии (т. 7 л.д. 36, 37, 64, 65) отдельных фрагментов оцениваемого здания (складской зоны), отражающих наличие трещин и отшелушивание краски на отделочном слое штукатурки на стенах, на деревянных элементах антресоли, пола в нескольких местах внутри здания, наличие одной небольшой трещины в кирпичной кладке наружной стены с тыльной стороны, а также общую неухоженность и захламленность складских помещений, что в целом свидетельствует не о действительном техническом состоянии здания, а о том, что в отдельных помещениях в нем длительное время не выполнялся хоть какой ни будь незначительный текущий ремонт.
Между тем Истец является арендатором (пользователем) оцениваемого здания уже на протяжении 20 лет.
При этом по условиям Договора аренды именно Истец является лицом, ответственным за текущий ремонт данного здания.
Невыполнение Истцом обязательств по осуществлению текущего ремонта здания не должно служить для Истца дополнительным средством обогащения, возможностью выкупить здание по цене, ниже его рыночной стоимости.
При этом иные фотографии данного здания и помещений в нем, в частности, офисного блока (т. 7 л.д. 60 - 63, 66 - 68), свидетельствуют о том, что с внешней и внутренней стороны здания кирпичная кладка стен, отделочный слой штукатурки, оконные и дверные блоки, пол находятся в хорошем состоянии.
При этом внешний вид одного из объектов-аналогов, изображенного на прилагаемой к отчету фотографии (т. 7 л.д. 71), свидетельствует о его запущенном состоянии, в сравнении с оцениваемым объектом.
Тогда как эксперт посчитал, что состояние оцениваемого здания существенно хуже состояния объектов-аналогов и по указанному критерию необоснованно применил к объектам-аналогам понижающий коэффициент (т. 7 л.д. 37).
Итого цена объектов аналогов за 1 кв. м (109 746 руб., 73 784 руб., 97 649 руб. (т. 7 л.д. 39)) была необоснованно снижена экспертом в разы (до 47 233 руб., 40 118 руб., 47 723 руб. (т. 7 л.д. 41)), и таким образом получена необъективная итоговая величина, необоснованно объявленная как рыночная стоимость оцениваемого объекта.
Поскольку эксперт положил в основу исследования не соответствующие действительности фактические обстоятельства, искажающие действительное состояние объекта исследования, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что экспертное заключение не может быть принято в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости выкупаемого здания.
О проведении еще одной повторной судебной экспертизы Истец не ходатайствовал; когда вопрос о такой экспертизе судом апелляционной инстанции обсуждался и дело неоднократно откладывалось, Истец согласия на ее проведение и оплату не дал; ни одна из сторон не обеспечила внесение на депозитный счет суда денежных средств оплату за экспертизу.
Внесудебный отчет Истца от 27.09.2013 г. N 337/13-1 (т. 1 л.д. 58 - 111) также не может быть принят в качестве доказательства рыночной стоимости в силу следующего.
Оценщик хотя и использовал надлежащие объекты-аналоги (особняки, памятники архитектуры), в частности, при исследовании сравнительным методом: N 1 - д. 4 на Андроньевской площади общей площадью 1 262 кв. м ценой 181 260 000 руб.; N 2 - на ул. М. Андроньевская общей площадью 1 204 кв. м ценой 190 800 000 руб.; N 3 - д. 47 на ул. Школьная общей площадью 571 кв. м ценой 111 300 000 руб. (т. 1 л.д. 79), и на их основе получил достоверные данные о средней стоимости 1 кв. м объекта оценки 4 770 долларов США, что по курсу ЦБ РФ на тот период эквивалентно 106 845 297 руб. (при исследовании доходным методом стоимость объекта оценки составила 107 062 983 руб.); однако затем из полученной объективной величины эксперт необоснованно вычел 78 050 000 руб. т.н. "затрат на реставрацию о восстановление", ничем не подтвержденных (т. 1 л.д. 92, 103).
Между тем доказательств факта выполнения Истцом в отношении арендовавшегося здания с согласия арендодателя неотделимых улучшений (капитального ремонта), с подтверждением конкретного вида произведенных работ и их стоимости, в материалы дела не представлено.
П. 6 ст. 5 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Однако Истцом не представлено никаких доказательств того, что он осуществил неотделимые улучшения арендуемого имущества, что их стоимость составила 78 050 000 руб., и что указанные действия были произведены с согласия арендодателя.
Тогда как внесудебный отчет Ответчика 16.05.2014 г. N 726/37 (т. 8 л.д. 1 - 108), содержащее вывод о том, что рыночная стоимость выкупаемого объекта на 03.09.2013 г. равна 116 684 000 руб. без НДС, признается судом апелляционной инстанции надлежащим доказательством рыночной стоимости выкупаемого здания.
Величина рыночной стоимости выкупаемого объекта, определенная оценщиком, привлеченным Ответчиком, сопоставима с величинами, определенными оценщиком, привлеченным Истцом, составившими 106 845 297 руб. при исследовании сравнительным методом и 107 062 983 руб. при исследовании доходным методом.
Применительно к отчету Ответчика (примененных в нем аналогов, корректировок) ни одна из сторон своих возражений (мотивированных) не высказала.
Судом обстоятельств, по которым данный отчет не мог бы быть принят в качестве доказательства рыночной стоимости выкупаемых помещений, также не установлено.
Оцениваемый объект и объекты-аналоги по ряду имеющихся между ними различий приведены друг к другу посредством применения соответствующих выравнивающих корректировок; экспертом не допущено применения корректировок по различиям, которых в действительности нет; существенных различий между оцениваемым объектом и объектами-аналогами, по которым экспертом необоснованно не применены корректировки, нет.
Отчет выполнен во исполнение порядка, предусмотренного ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, предполагающего подготовку проекта договора купли-продажи на основании оценки, проведение которой организует арендодатель.
По указанным причинам суд апелляционной инстанции признает стоимость, определенную оценщиком, привлеченным Ответчиком, достоверной, объективно отражающей существующее положение.
Поскольку привлеченным Ответчиком оценщиком установлено, что рыночная стоимость выкупаемых помещений равна 116 684 000 руб. без НДС, и поскольку именно на Ответчика как собственника выкупаемого помещения закон (ФЗ N 159-ФЗ) возлагает проведение оценки, суд апелляционной инстанции принимает данную оценку и приходит к выводу об установлении покупной цены выкупаемых помещений равной 116 684 000 руб. без НДС; соответственно, при испрашиваемой Истцом рассрочке в 2 года, с ежеквартальным погашением, размер периодичного платежа составит 14 585 500 руб. без НДС.
Такая цена подлежит установлению независимо от того, что истец ее в своих требованиях не заявлял.
Указанный вывод основывается на том, что рассматриваемый по настоящему делу спор является преддоговорным применительно к ст. 429 ГК РФ, т.е. суд не связан доводами сторон о желаемых ими условиях договора.
Кроме того, арендатор, обратившийся с заявлением о выкупе арендуемых помещений в порядке ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, не связан данным заявлением в том смысле, что даже если арендодатель организует проведение оценки рыночной стоимости выкупаемых помещений, подготовит проект договора купли-продажи и направит его арендатору, то последний не обязан его подписать (в т.ч. если арендодатель понужден к заключению договора о выкупе в судебном порядке); на этот случай ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ предусматривает, что арендатор, не подписавший переданный ему проект договора купли-продажи в течение 30 дней, утрачивает право на выкуп.
Поэтому, несмотря на то, что арендатор требовал установления иной цены, выкупная цена подлежит установлению в размере, равном действительной рыночной стоимости.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об изменении решения суда первой инстанции в части условия о размере покупной цены и размере периодичного платежа.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.09.2015 г. (резолютивная часть объявлена 18.09.2015 г.) по делу N А40-19210/2014 изменить в части размера покупной цены, установив ее равной 116 684 000 руб. без НДС, и в части размера периодичного платежа, установив его равным 14 585 500 руб. без НДС.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Е.В.БОДРОВА
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.02.2016 N 09АП-51669/2015 ПО ДЕЛУ N А40-19210/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 февраля 2016 г. по делу N А40-19210/2014
Резолютивная часть объявлена 25.02.2016 г.
В полном объеме изготовлено 29.02.2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Бодровой Е.В., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола секретарем Сидоровой Т.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ДгиМ
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.09.2015 г. (резолютивная часть от 18.09.2015 г.)
по делу N А40-19210/2014,
принятое судьей Михайловой Е.В.
по спору с участием:
истец ООО "Специализированное ортопедическое предприятие "Супер-М" (ОГРН 1027739118406, ИНН 7709304682, 105120, г. Москва, ул. Сергия Радонежского, д. 21)
ответчик Департамент городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 125009, г. Москва, пер-к Газетный, д. 1/ 12)
третье лицо Департамент культурного наследия г. Москвы (115035, г. Москва, ул. Пятницкая, д. 19),
об обязании заключить договора купли-продажи нежилых помещений и об определении условий договора,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Даниленко Н.Д. по дов. от 09.02.2015 г., Правдивый Д.А. по дов. от 11.11.2015 г.;
- от ответчика: Бускин А.А. по дов. от 07.12.2015 г.;
- от третьего лица: неявка,
установил:
12.02.2014 г. ООО "Специализированное ортопедическое предприятие "Супер-М" предъявило иск к Департаменту городского имущества г. Москвы, с учетом принятия судом изменения иска (т. 6 л.д. 90-94), об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 679,6 кв. м (подвал: пом. I комн. 1; этаж 1: пом. I комн. 1 - 15, А, В, пом. III комн. 1, Г, Г1, пом. V комн. 1, Б, в; этаж 2: пом. I комн. 1 - 34, А, Б, В, Г) в здании по адресу: г. Москва, ул. Сергия Радонежского, д. 21, и об определении условий договора, в т.ч. установлении покупной цены равной 29 323 000 руб. без НДС, с рассрочкой на 2 год, с установлением периодичного (ежеквартального) платежа равным 3 665 375 руб. без НДС.
Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 18.09.2015 г., изготовленным в полном объеме 28.09.2015 г. (т. 7 л.д. 82 - 92) иск удовлетворен в полном объеме.
На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 7 л.д. 95 - 100).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал, Истец по ним возражал.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим изменению в части размера покупной цены и периодичного платежа.
Установлено, что Истец, являющийся субъектом малого предпринимательства и арендующий у города Москвы по Договору аренды от 18.06.1996 г. N 1-544/96 (т. 1 л.д. 11 - 19) в редакции Дополнительного соглашения от 24.05.2010 г. (т. 1 л.д. 20 - 21) нежилые помещения общей площадью 679,6 кв. м (подвал: пом. I комн. 1; этаж 1: пом. I комн. 1 - 15, А, В, пом. III комн. 1, Г, Г1, пом. V комн. 1, Б, в; этаж 2: пом. I комн. 1 - 34, А, Б, В, Г) в здании по адресу: г. Москва, ул. Сергия Радонежского, д. 21, обратился к Ответчику с заявлением о приобретении данных помещений в собственность на основании ч. 2.1 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", т.е. по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
Первоначально помещения использовались как производственные; в настоящее время фактически помещения используются как торговые, складские, административные (офисные).
С заявлением о выкупе Истец обратился к Ответчику 03.09.2013 г.
Поэтому рыночная стоимость выкупаемого объекта также подлежит определению по состоянию на 03.09.2013 г.
Установлено, что Ответчик по получении заявления Истца не обеспечил в срок, предусмотренный ч. 1 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, а также подготовку проекта договора купли-продажи и направление его Истцу.
Поэтому Истец сам обеспечил проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
Привлеченным Истцом оценщиком выполнен Отчет об оценке от 27.09.2013 г. N 337/13-1 (т. 1 л.д. 58 - 111, т. 2 л.д. 1 - 70), в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена по состоянию на 03.09.2013 г. равной 24 491 525,42 руб. без НДС.
На основании данного отчета Истец составил свой проект договора купли продажи, на условиях уплаты покупной цены в размере 24 491 525,42 руб. (т. 1 л.д. 5 - 57), и письмом вх. от 16.12.2013 г. (т. 1 л.д. 52) передал его Ответчику с предложением подписать.
Поскольку Ответчик предложенный Истцом проект не подписал, Истец обратился в суд с требованием понудить Ответчика заключить договор купли-продажи арендуемых помещений на предложенных Истцом условиях.
Ответчик хотя и с просрочкой, но также привлек оценщика, который выполнил Отчет об оценке от 16.05.2014 г. N 726/37 (копия - т. 3 л.д. 90 - 143, оригинал - т. 8 л.д. 1 - 108), представленный Ответчиком в материалы дела, в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена по состоянию на 03.09.2013 г. равной 116 684 000 руб. без НДС.
Судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой представлен отчет от 29.07.2014 г. N 1-1672/5 (т. 4 л.д. 40 - 124), в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена на 03.09.2013 г. равной 27 937 048 руб. без НДС.
В связи с грубейшими нарушениями требований законодательства, регулирующих оценочную деятельность, в т.ч. требований ФСО, допущенными при проведении данной судебной экспертизы, судом первой инстанции была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, по результатам которой представлен отчет от 22.05.2015 г. N ЭС-34 (т. 7 л.д. 7 - 77), в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена на 03.09.2013 г. равной 29 323 000 руб. без НДС.
На основании экспертного заключения по результатам повторной судебной экспертизы Истец уточнил исковые требования, просит установить покупную цену равной 29 323 000 руб. без НДС, с рассрочкой на 2 год, с установлением периодичного (ежеквартального) платежа равным 3 665 375 руб. без НДС.
Суд первой инстанции признал заявленные требования обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции полагает, что судом первой инстанции сделан неправильный вывод о размере подлежащей установлению в договоре покупной цены; в обоснование решения суда первой инстанции положены недостоверные выводы отчета о рыночной стоимости выкупаемого объекта.
Эксперт применял ряд понижающих корректировок к ценам объектов-аналогов исходя из допущения о наличии у оцениваемого объекта ряда дефектов, недостатков, иных факторов, понижающих его стоимость, которых в действительности не существует.
Во-первых, Истец арендует у города Москвы по Договору аренды от 18.06.1996 г. N 1-544/96 полностью все здании по адресу: г. Москва, ул. Сергия Радонежского, д. 21 (свободных помещений, которые бы в данном здании имелись, но не были переданы в аренду Истцу городом Москвой по вышеуказанному Договору аренды, нет), хотя в Договоре аренды объект аренды определен не как здание, а как нежилые помещения в нем.
Оцениваемый объект является особняком, памятником архитектуры регионального значения, расположен на старинной улице в центре Москвы в Таганском районе, фасадной стороной дом выходит непосредственно на ул. Сергия Радонежского, которая вместе с шоссе Энтузиастов является частью одной из важнейших радиальных магистралей города. Вся застройка на нечетной стороне ул. Сергия Радонежского - дореволюционная, многие дома относятся к памятникам архитектуры.
Истец арендует все здание (владеет всем особняком).
Владение всем зданием, а не отдельными помещениями в нем, отсутствие необходимости согласовывать вопросы прохода в здание, вопросы содержания мест общего пользования между несколькими собственниками, учитывая общую площадь данного здания, которая, с одной стороны, достаточная для того, чтобы беспрепятственно осуществлять в нем различного рода предпринимательскую деятельность, с другой стороны, не чрезмерная, не влекущая больших расходов по его эксплуатации и содержанию, - повышают рыночную стоимость такого здания по сравнению с предлагаемыми к продаже отдельными помещениями в здании (частью здания).
Эксперт в исследовании посредством сравнительного метода использовал в качестве объектов-аналогов также особняки (все здание общей площадью 402 кв. м по адресу: г. Москва, Андроньевская пл., д. 4, стр. 2 (т. 6 л.д. 35, 67); все здание общей площадью 1215 кв. м по адресу: ул. Спартаковская, д. 8 (т. 6 л.д. 35, 68)), но необоснованно применил к ценам на данные объекты-аналоги понижающий коэффициент, руководствуясь не соответствующим обстоятельствам дела допущением о том, что оцениваемый объект не является особняком (что Истец занимает не все здание, а отдельные помещения в нем), необоснованно посчитав, что объекты-аналоги являются отдельно-стоящими особняками, а оцениваемый объект - только частью здания (т. 7 л.д. 34).
По-видимому, эксперт руководствовался представленным Истцом в материалы дела кадастровым паспортом, содержащим сведения не о всех, а о части помещений 1-го этажа (т. 4 л.д. 20).
Тогда как действительное наличие всех помещений в здании, арендуемых Истцом, отражено в поэтажном плане помещений, выполненных ГУП г. Москвы "МосГорБТИ", а именно: подвала от 15.12.2008 г. по состоянию на 06.02.1991 г. (т. 2 л.д. 66); 1-го этажа от 15.12.2008 г. по состоянию на 18.04.2000 г. (т. 2 л.д. 67); 2-го этажа от 15.12.2008 г. по состоянию на 06.02.1991 г. (т. 2 л.д. 68), которые в распоряжение эксперта представлены не были.
Во-вторых, оцениваемое здание имеет "П"-образную конфигурацию и несколько входов с улицы, в т.ч. и с фасадной стороны, и с тыльной стороны (см. поэтажные планы подвала, 1-го и 2-го этажей (т. 2 л.д. 66, 67, 68)); помимо этого, в здании имеется арка, позволяющая проезжать автомобильному транспорту непосредственно с ул. Сергия Радонежского через арку к тыльной стороне здания, во внутренний двор здания; арка перекрыта металлическими воротами с запирающим устройством, доступ к которым имеет исключительно Истец.
Таким образом, помимо нескольких отдельных входов в здание, конфигурация здания, арочный проезд во внутренний двор, с трех сторон огороженный стенами указанного здания, позволяющий парковать там автотранспорт Истца, - что дополнительно повышают рыночную стоимость такого здания.
Тогда как эксперт в исследовании необоснованно применил к ценам на объекты-аналоги понижающий коэффициент, руководствуясь не соответствующим обстоятельствам дела допущением о том, что доступ Истца к оцениваемому объекту существенно затруднен, что вход в здание с фасадной стороны для Истца невозможен, а вход в здание с тыльной стороны для Истца ограничен (прегражден металлическими воротами в арке).
То, что для Истца является благом, а именно: возможность прохода/ проезда через арку во внутренний двор к тыльной стороне здания, эксперт посчитал недостатком (ограничением прохода), и по указанному критерию необоснованно применил к объектам-аналогам понижающий коэффициент (т. 7 л.д. 34)).
То, что для Истца является благом, а именно: наличие входа в здание с фасадной стоны, а также наличие закрытой от третьих лиц парковки с тыльной стороны здания, проезд автотранспорта на которую осуществляется через арку в здании, эксперт игнорировал и по указанным критериям необоснованно применил к объектам-аналогам понижающий коэффициент (т. 7 л.д. 32), необоснованно посчитав, что у объектов-аналогов есть собственная парковка, а у оцениваемого объекта - только стихийная.
Искаженное представление эксперта об объекте исследования в указанной части, по-видимому, также сложилось на основании того, что эксперту был передан кадастровый паспорт, содержащий сведения только о части помещений 1-го этажа (т. 4 л.д. 20), но не был передан поэтажный план, содержащий сведения о всех помещениях 1-го этажа (т. 2 л.д. 67).
Когда эксперт был вызван в суд первой инстанции для дачи объяснений, он подготовил письменные объяснения (т. 1 - 6), в которых подтвердил, что его выводы о стоимости основываются в т.ч. на том, что Истец не является арендатором (владельцем) всего здания, и что проход Истца в здание с тыльной стороны ограничен, с фасадной стороны отсутствует.
При этом Истец, который не мог не знать о том, что эксперт руководствовался ошибочными фактическими данными, не сообщил об этом суду.
На вопрос суда апелляционной инстанции о причинах, по которым Истец не сообщил суду о том, что эксперт оперировал отрицательными (понижающими рыночную стоимость) характеристиками оцениваемого объекта, которых у данного объекта не имеется, представитель истца пояснил, что он лично как представитель оцениваемый объект не исследовал и полагался на эксперта.
Во-третьих, эксперт посчитал, что оцениваемый объект находится в существенно более худшем состоянии, нежели объекты-аналоги, - что также не соответствует обстоятельствам дела.
Вывод эксперта о значительном фактическом износе оцениваемого объекта и его неудовлетворительном состоянии не основывается на объективных данных, технических заключениях специалистов, результатов обследований, выполненных лицами, обладающими специальные познаниями в области строительства.
Данный вывод эксперт сделал со ссылкой на фотографии (т. 7 л.д. 36, 37, 64, 65) отдельных фрагментов оцениваемого здания (складской зоны), отражающих наличие трещин и отшелушивание краски на отделочном слое штукатурки на стенах, на деревянных элементах антресоли, пола в нескольких местах внутри здания, наличие одной небольшой трещины в кирпичной кладке наружной стены с тыльной стороны, а также общую неухоженность и захламленность складских помещений, что в целом свидетельствует не о действительном техническом состоянии здания, а о том, что в отдельных помещениях в нем длительное время не выполнялся хоть какой ни будь незначительный текущий ремонт.
Между тем Истец является арендатором (пользователем) оцениваемого здания уже на протяжении 20 лет.
При этом по условиям Договора аренды именно Истец является лицом, ответственным за текущий ремонт данного здания.
Невыполнение Истцом обязательств по осуществлению текущего ремонта здания не должно служить для Истца дополнительным средством обогащения, возможностью выкупить здание по цене, ниже его рыночной стоимости.
При этом иные фотографии данного здания и помещений в нем, в частности, офисного блока (т. 7 л.д. 60 - 63, 66 - 68), свидетельствуют о том, что с внешней и внутренней стороны здания кирпичная кладка стен, отделочный слой штукатурки, оконные и дверные блоки, пол находятся в хорошем состоянии.
При этом внешний вид одного из объектов-аналогов, изображенного на прилагаемой к отчету фотографии (т. 7 л.д. 71), свидетельствует о его запущенном состоянии, в сравнении с оцениваемым объектом.
Тогда как эксперт посчитал, что состояние оцениваемого здания существенно хуже состояния объектов-аналогов и по указанному критерию необоснованно применил к объектам-аналогам понижающий коэффициент (т. 7 л.д. 37).
Итого цена объектов аналогов за 1 кв. м (109 746 руб., 73 784 руб., 97 649 руб. (т. 7 л.д. 39)) была необоснованно снижена экспертом в разы (до 47 233 руб., 40 118 руб., 47 723 руб. (т. 7 л.д. 41)), и таким образом получена необъективная итоговая величина, необоснованно объявленная как рыночная стоимость оцениваемого объекта.
Поскольку эксперт положил в основу исследования не соответствующие действительности фактические обстоятельства, искажающие действительное состояние объекта исследования, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что экспертное заключение не может быть принято в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости выкупаемого здания.
О проведении еще одной повторной судебной экспертизы Истец не ходатайствовал; когда вопрос о такой экспертизе судом апелляционной инстанции обсуждался и дело неоднократно откладывалось, Истец согласия на ее проведение и оплату не дал; ни одна из сторон не обеспечила внесение на депозитный счет суда денежных средств оплату за экспертизу.
Внесудебный отчет Истца от 27.09.2013 г. N 337/13-1 (т. 1 л.д. 58 - 111) также не может быть принят в качестве доказательства рыночной стоимости в силу следующего.
Оценщик хотя и использовал надлежащие объекты-аналоги (особняки, памятники архитектуры), в частности, при исследовании сравнительным методом: N 1 - д. 4 на Андроньевской площади общей площадью 1 262 кв. м ценой 181 260 000 руб.; N 2 - на ул. М. Андроньевская общей площадью 1 204 кв. м ценой 190 800 000 руб.; N 3 - д. 47 на ул. Школьная общей площадью 571 кв. м ценой 111 300 000 руб. (т. 1 л.д. 79), и на их основе получил достоверные данные о средней стоимости 1 кв. м объекта оценки 4 770 долларов США, что по курсу ЦБ РФ на тот период эквивалентно 106 845 297 руб. (при исследовании доходным методом стоимость объекта оценки составила 107 062 983 руб.); однако затем из полученной объективной величины эксперт необоснованно вычел 78 050 000 руб. т.н. "затрат на реставрацию о восстановление", ничем не подтвержденных (т. 1 л.д. 92, 103).
Между тем доказательств факта выполнения Истцом в отношении арендовавшегося здания с согласия арендодателя неотделимых улучшений (капитального ремонта), с подтверждением конкретного вида произведенных работ и их стоимости, в материалы дела не представлено.
П. 6 ст. 5 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Однако Истцом не представлено никаких доказательств того, что он осуществил неотделимые улучшения арендуемого имущества, что их стоимость составила 78 050 000 руб., и что указанные действия были произведены с согласия арендодателя.
Тогда как внесудебный отчет Ответчика 16.05.2014 г. N 726/37 (т. 8 л.д. 1 - 108), содержащее вывод о том, что рыночная стоимость выкупаемого объекта на 03.09.2013 г. равна 116 684 000 руб. без НДС, признается судом апелляционной инстанции надлежащим доказательством рыночной стоимости выкупаемого здания.
Величина рыночной стоимости выкупаемого объекта, определенная оценщиком, привлеченным Ответчиком, сопоставима с величинами, определенными оценщиком, привлеченным Истцом, составившими 106 845 297 руб. при исследовании сравнительным методом и 107 062 983 руб. при исследовании доходным методом.
Применительно к отчету Ответчика (примененных в нем аналогов, корректировок) ни одна из сторон своих возражений (мотивированных) не высказала.
Судом обстоятельств, по которым данный отчет не мог бы быть принят в качестве доказательства рыночной стоимости выкупаемых помещений, также не установлено.
Оцениваемый объект и объекты-аналоги по ряду имеющихся между ними различий приведены друг к другу посредством применения соответствующих выравнивающих корректировок; экспертом не допущено применения корректировок по различиям, которых в действительности нет; существенных различий между оцениваемым объектом и объектами-аналогами, по которым экспертом необоснованно не применены корректировки, нет.
Отчет выполнен во исполнение порядка, предусмотренного ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, предполагающего подготовку проекта договора купли-продажи на основании оценки, проведение которой организует арендодатель.
По указанным причинам суд апелляционной инстанции признает стоимость, определенную оценщиком, привлеченным Ответчиком, достоверной, объективно отражающей существующее положение.
Поскольку привлеченным Ответчиком оценщиком установлено, что рыночная стоимость выкупаемых помещений равна 116 684 000 руб. без НДС, и поскольку именно на Ответчика как собственника выкупаемого помещения закон (ФЗ N 159-ФЗ) возлагает проведение оценки, суд апелляционной инстанции принимает данную оценку и приходит к выводу об установлении покупной цены выкупаемых помещений равной 116 684 000 руб. без НДС; соответственно, при испрашиваемой Истцом рассрочке в 2 года, с ежеквартальным погашением, размер периодичного платежа составит 14 585 500 руб. без НДС.
Такая цена подлежит установлению независимо от того, что истец ее в своих требованиях не заявлял.
Указанный вывод основывается на том, что рассматриваемый по настоящему делу спор является преддоговорным применительно к ст. 429 ГК РФ, т.е. суд не связан доводами сторон о желаемых ими условиях договора.
Кроме того, арендатор, обратившийся с заявлением о выкупе арендуемых помещений в порядке ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, не связан данным заявлением в том смысле, что даже если арендодатель организует проведение оценки рыночной стоимости выкупаемых помещений, подготовит проект договора купли-продажи и направит его арендатору, то последний не обязан его подписать (в т.ч. если арендодатель понужден к заключению договора о выкупе в судебном порядке); на этот случай ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ предусматривает, что арендатор, не подписавший переданный ему проект договора купли-продажи в течение 30 дней, утрачивает право на выкуп.
Поэтому, несмотря на то, что арендатор требовал установления иной цены, выкупная цена подлежит установлению в размере, равном действительной рыночной стоимости.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об изменении решения суда первой инстанции в части условия о размере покупной цены и размере периодичного платежа.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.09.2015 г. (резолютивная часть объявлена 18.09.2015 г.) по делу N А40-19210/2014 изменить в части размера покупной цены, установив ее равной 116 684 000 руб. без НДС, и в части размера периодичного платежа, установив его равным 14 585 500 руб. без НДС.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Е.В.БОДРОВА
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)