Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Монаковой О.В., судей Даровских К.Н., Барковской О.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифоновой Ю.О., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аспект" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 ноября 2015 года по делу N А58-1305/2015 по иску общества с ограниченной ответственностью "ИСК-ДСК" (ИНН 1435204643, ОГРН 1081435007598) к обществу с ограниченной ответственностью "Аспект" (ИНН 1435253111, ОГРН 1121435005141) о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений и обязании возвращения недвижимого имущества, при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Божедонова Анатолия Ивановича (г. Якутск) и Кушкириной Матрены Егоровны(г. Якутск), (суд первой инстанции: Аринчехина А.Ю.)
Определением председателя второго судебного состава Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2016 судья Гречаниченко А.В. заменен на судью Даровских К.Н. в составе судей, рассматривающих настоящее дело,
при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле:
- от ООО "Аспект" - Кушкирина М.Е. на основании прав по должности;
- от ООО ИСК ДСК" - Ермакова Д.Б. представитель по доверенности от 05.08.2016 г.
третье лицо - Кушкирина М.Е.
общество с ограниченной ответственностью "ИСК-ДСК" обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Аспект" о расторжении договора купли-продажи жилых помещений и обязании возвращения недвижимого имущества.
Определением суда от 10.09.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены на стороне истца: Божедонов Анатолий Иванович, на стороне ответчика: Кушкирина Матрену Егоровну.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 ноября 2015 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.
Заявитель в своей апелляционной жалобе и в дополнениях к ней ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что судом нарушены принципы состязательности сторон, оставив без удовлетворения ходатайство ответчика и третьего лицо об отложении судебного разбирательства.
Судом неправильно определены юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, не дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам.
При заключении договора купли-продажи нежилых помещений от 13.03.2014 г. стороны установили, что нарушение графика платежей не является основанием для расторжения Договора, а также то обстоятельство, что данный договор был заключен в рамках Соглашения о сотрудничестве от 05 апреля 2012 г., в котором был определен порядок распределения прибыли ООО "Аспект", о чем Покупатель не мог не знать, в силу положений норм ст. ст. 450, 489 ГК РФ основания для расторжения договора отсутствуют.
Из условий Соглашения о сотрудничестве от "05" апреля 2012 г. следует, что ООО "ИСК-ДСК" в лице его единственного учредителя и единоличного исполнительного органа Божедонова Анатолия Ивановича получило существенные преимущества, которые выразились в том, что Ответчик своими силами завершил строительство Помещения, являющегося предметом спорного договора купли-продажи нежилых помещений от 13.03.2014 г., осуществила внутреннюю отделку данного Помещения, провела систему отопления, канализации, систему холодного и горячего водоснабжения, осуществила подключение к электрическим сетям, закупила мебель, что в свою очередь, сделало возможным открытие детского творческого центр, за счет деятельности которого единственный учредитель и единоличный исполнительный орган ООО "ИСК-ДСК" Божедонов Анатолий Иванович будет получать прибыль в виде дивидендов. При таких обстоятельствах, ссылка истца на заниженный размер стоимости помещения является необоснованной, поскольку ООО "ИСК-ДСК", в лице Божедонова Анатолия Ивановича фактически предоставило ООО "Аспект" помещение по адресу г. Якутск, ул. Кирова, дом. 19 в целях дальнейшего извлечения прибыли от деятельности указанного Общества, соответственно в силу положений ст. ст. I. 421, 423 ГК РФ, п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" и п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" договора купли-продажи нежилых помещений от 13.03.2014 г. не может быть расторгнут либо признан недействительным по основанию заниженной стоимости помещения.
В подтверждение представлены документы, подтверждающие исполнение ответчиком условий соглашения, ввод в эксплуатацию спорных нежилых помещений, организацию в спорных нежилых помещений Центра дополнительного образования "Академия будущего "Union", которые приобщены к материалам дела в порядке ч. 2 ст. 268 АПК РФ.
Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу и дополнения к нему, в котором выражает свое несогласие с доводами жалобы.
В судебном заседании представители сторон, поддержали сои правовые позиции по делу.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица Божедомова А.И., надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного заседания.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдение норм процессуального права в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.03.2014 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений, по условиям которого продавец продает, а покупатель принимает в собственность и обязуется оплатить стоимость нежилых помещений: административное здание, общей площадью 1 141, 3 кв. м 3 и 4 этажи, находящиеся по адресам: РФ, РС (Я), г. Якутск, ул. Кирова, д. 19, корп. 4, за инвентарным номером N 98401000/ЯК2/018898, лит. А, номер записи регистрации в ЕГРП N 14-14-01/047/2008-746; часть административного здания, общей площадью 205, 7 кв. м, 2 этаж, номера на поэтажном плане 16-27, находящаяся по адресу: РФ, РС(Я), г. Якутск, ул. Кирова, д. 19, корп. 4, за инвентарным номером N 98401000/ЯК2/018898, лит. А, номер записи регистрации в ЕГРП N 14-14-01/047/2008-746.
Указанный договор заключен во исполнение условий соглашения о сотрудничестве от 05.04.2012 и дополнительного соглашения к нему от 19.01.2014 N 1.
Согласно п. 2.1. договора, принимая во внимание, что помещение, указанное в п. 1.1. договора было возведено путем реконструкции двухэтажного здания, расположенного по адресу: РФ, РС (Я), г. Якутск, ул. Кирова, д. 19, корп. 4, свидетельство о государственной регистрации права серии 14-АА N 4686978, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия) от 03.10.2008, а также учитывая вложение продавца в строительство надстройки 3-4 этажа (возведение стен из шлакоблоков, установка пластиковых окон) в размере 16 000 000 руб., и вложение покупателя путем привлечения кредитных денежных средств в "чистовую отделку" (монтажные инженерные, отделочные и иные строительные работы по подготовке помещений к ведению коммерческой деятельности, включая закуп и доставку строительных и отделочных материалов) в размере 30 000 000 руб., стороны определили, что договорная стоимость помещения составляет 34 000 000 руб.
Согласно п. 2.2. договора оплата стоимости помещения производится покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца или передачи наличных денежных средств в порядке, установленном в Приложении N 1, в течение 8 полных лет (96 календарных месяцев).
Графиком платежей установлено, что ежемесячная сумма платежей составляет 200 000 руб.
Пунктом 2.5. договора установлено, что с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полной оплаты, помещение находится в залоге у продавца, покупатель не имеет права отчуждать помещение до полной оплаты и снятия обременения.
Стороны пришли к соглашению, что договор имеет силу акта приема-передачи помещения.
В соответствии с п. 6.1. договора, в случае досрочного (одностороннего) расторжения договора, инициирующая сторона уплачивает другой стороне понесенные этой стороной расходы по надстройке 3-4 этажей или чистовой отделке помещения, указанные в п. 2.1. договора и убытки, а также уплачивает штраф в размере 10 000 000 руб.
Разделом 8 договора установлены прочие условия. Так, право собственности на помещение переходит к покупателю с момента регистрации договора. Стороны определили, что нарушение графика платежей (приложение N 1), установленного договором, не является основанием для расторжения договора (п. 8.3. договора).
Заключение и исполнение договора надлежащим образом разрешено и одобрено со стороны учредителей продавца и покупателя, и не входит в противоречие с законодательством РФ и положениями учредительных документов продавца и покупателя (п. 8.5. договора).
Между тем, ответчиком оплата согласно графику платежей не производилась, задолженность ответчика за период с марта 2014 года по февраль 2015 года (12 месяцев) составила 2 400 000 руб.
В связи с нарушением сроков оплат, истцом в адрес ответчика направлена претензия, оставленная ответчиком без удовлетворения.
22.01.2015 истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении спорного договора с приложением соглашения о расторжении договора.
Ответом от 05.02.2015 ответчик, ссылаясь на п. 8.3. договора, от расторжения договора отказался.
Указанные обстоятельства послужили поводом для истца для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования, исходил из наличия существенных нарушений условий договора, отсутствие доказательств, подтверждающих невозможность исполнения обязательства по оплате вследствие непреодолимой силы либо иных чрезвычайных обстоятельств. Руководствовался статьями 450, 452, 454, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции считает возможным не согласиться с выводами суда первой инстанции в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Как следует из пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Как следует из условий договора купли-продажи нежилых помещений от 13.03.2014 г. он заключен во исполнение условий Соглашения о сотрудничестве заключенного 05.04.2012 г. и дополнительного соглашения к нему N 1 от 19.01.2014 г.
Как следует из материалов дела 05.04.2012 между Божедомовым Анатолием Ивановичем и Кушкириной Матреной Егоровной заключено соглашение о сотрудничестве по условиям которого стороны объединяют свои усилия с целью создания юридического лица в виде общества с ограниченной ответственностью "Аспект" с уставным капиталом 100000 рублей, при этом стороны установили, что каждой стороне принадлежит не менее 50% доли уставного капитала общества.
Сторона 1 (Божедомов А.И.) принимает на себя следующие обязательства: предоставить вновь созданному обществу незавершенное строительство - надстройка 3-го и 4 этажей, расположенное по адресу г. Якутск ул. Кирова д. 19 корпус 4,3 и 4 этажи, а также кабинеты на 2 этаже с правом последующего выкупа обществом данного помещения в течение срока предусмотренного договором аренды помещений с правом выкупа или договором купли-продажи нежилых помещений с рассрочкой платежа.
Сторона 2 (Кушкирина М.Е.) принимает на себя следующие обязательства:
Изучает нормативную базу, проводит мероприятия по сбору и предоставлению документов для получения кредита, проводит деловые переговоры с соответствующими организациями, проводит мероприятия по отбору и заключению договоров со строительными компаниями, осуществляет контроль за работой строительных компаний, создает условия в детском творческом центре, в рамках реализации бизнес-проекта проводит мероприятия по закупу строительных материалов, проводит мероприятия по разработке и утверждению штатного расписания общества.
По соглашению сторон выкупная стоимость помещений не должна превышать 84 000 000 рублей.
Согласно дополнительному соглашению N 1 от 19.01.2014 г. к соглашению о сотрудничестве от 05.04.2012 г. стороны внесли изменения в абз. 2 п. 3.2.1 Соглашения и определили выкупаемую стоимость не более 34 000 000 рублей.
При заключении договора купли продажи нежилых помещений от 13.03.2014 г. в п. 2.1 ООО "ИСК-ДСК" директором которого является Божедомов А.И. ООО "Аспект" директором которого является Кушкирина М.Е. принимая во внимание, что помещение, указанное в п. 1.1. договора было возведено путем реконструкции двухэтажного здания, расположенного по адресу: РФ, РС (Я), г. Якутск, ул. Кирова, д. 19, корп. 4, свидетельство о государственной регистрации права серии 14-АА N 4686978, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия) от 03.10.2008, а также учитывая вложение продавца в строительство надстройки 3-4 этажа (возведение стен из шлакоблоков, установка пластиковых окон) в размере 16 000 000 руб., и вложение покупателя путем привлечения кредитных денежных средств в "чистовую отделку" (монтажные инженерные, отделочные и иные строительные работы по подготовке помещений к ведению коммерческой деятельности, включая закуп и доставку строительных и отделочных материалов) в размере 30 000 000 руб., стороны определили, что договорная стоимость помещения составляет 34 000 000 руб.
Как пояснили стороны в судебном заседании стоимость нежилых помещений составляет 64 000 000, которая складывается из 16 000 000 вложенным продавцом + 30 000 000 руб., вложенным покупателем и 18 000 000 рублей которые должно выплатить ООО "Аспект". Сумма в размере 34 000 000 рублей, подлежащих выплате согласно графику платежей складывается из 16 000 000 рублей, которые ООО "Аспект" должно вернуть за вложенные денежные средства продавцом и 18 000 000 рублей доплата ООО "Аспект".
Как следует из представленных в материалы дела доказательств, стороны соглашения свои обязательства выполняли.
Как правильно установил суд первой инстанции, по условиям спорного договора истцом ответчику было передано имущество - административное здание, общей площадью 1 141, 3 кв. м 3 и 4 этажи, находящиеся по адресам: РФ, РС (Я), г. Якутск, ул. Кирова, д. 19, корп. 4, за инвентарным номером N 98401000/ЯК2/018898, лит. А, номер записи регистрации в ЕГРП N 14-14-01/047/2008-746; часть административного здания, общей площадью 205, 7 кв. м, 2 этаж, номера на поэтажном плане 16-27, находящаяся по адресу: РФ, РС(Я), г. Якутск, ул. Кирова, д. 19, корп. 4, за инвентарным номером N 98401000/ЯК2/018898, лит. А, номер записи регистрации в ЕГРП N 14-14-01/047/2008-746.
В данном помещении ООО "Аспект" открыт центр дошкольного образования "Академия будущего "Union", что подтверждается лицензией на осуществление образовательной деятельности.
Согласно условий договора ответчик принял на себя обязательство по оплате денежных средств в размере 34 000 000 руб. помесячно, в сумме 200 000/ 300 000/ 400 000/ 700 000/ 900 000 руб. в месяц с марта 2014 года по февраль 2022 года.
Задолженность по исполнению условий договора на дату обращения с иском составил 2 400 000 руб., на дату принятия решения арбитражным судом 4 200 000 рублей.
Поскольку спорный договор был заключен во исполнение условий Соглашения о сотрудничестве, заключенного 05.04.2012, п. 3.2.1 предусмотрено погашение выкупной стоимости, которая определена по условиям договора в размере 34 000 000 руб. в течение срока действия договора.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как было указано выше вложение продавца в строительство надстройки 3-4 этажа составляет 16 000 000 руб., вложение покупателя составляет 30 000 000 руб., что значительно превышает сумма затрат продавца и сумму задолженности по договору купли продажи на дату принятия решения в совокупности, в связи с чем нарушение графика платежей нельзя признать существенным, что нашло свое отражение в п. 8.3 договора.
В данном случае истец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Таким образом, при установленных по делу обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, в связи с чем решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) подлежащим отмене по п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.
С учетом результатов рассмотрения дела, в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина уплаченная ответчиком при подаче апелляционной жалобы в сумме 3000 руб. подлежит взысканию с истца в пользу ответчика.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 ноября 2015 года по делу N А58-1305/2015 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ИСК-ДСК" (ИНН 1435204643, ОГРН 1081435007598) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аспект" (ИНН 1435253111, ОГРН 1121435005141) 3 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за апелляционное обжалование.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.10.2016 N 04АП-7116/2015 ПО ДЕЛУ N А58-1305/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2016 г. по делу N А58-1305/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Монаковой О.В., судей Даровских К.Н., Барковской О.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифоновой Ю.О., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аспект" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 ноября 2015 года по делу N А58-1305/2015 по иску общества с ограниченной ответственностью "ИСК-ДСК" (ИНН 1435204643, ОГРН 1081435007598) к обществу с ограниченной ответственностью "Аспект" (ИНН 1435253111, ОГРН 1121435005141) о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений и обязании возвращения недвижимого имущества, при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Божедонова Анатолия Ивановича (г. Якутск) и Кушкириной Матрены Егоровны(г. Якутск), (суд первой инстанции: Аринчехина А.Ю.)
Определением председателя второго судебного состава Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2016 судья Гречаниченко А.В. заменен на судью Даровских К.Н. в составе судей, рассматривающих настоящее дело,
при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле:
- от ООО "Аспект" - Кушкирина М.Е. на основании прав по должности;
- от ООО ИСК ДСК" - Ермакова Д.Б. представитель по доверенности от 05.08.2016 г.
третье лицо - Кушкирина М.Е.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ИСК-ДСК" обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Аспект" о расторжении договора купли-продажи жилых помещений и обязании возвращения недвижимого имущества.
Определением суда от 10.09.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены на стороне истца: Божедонов Анатолий Иванович, на стороне ответчика: Кушкирина Матрену Егоровну.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 ноября 2015 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.
Заявитель в своей апелляционной жалобе и в дополнениях к ней ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что судом нарушены принципы состязательности сторон, оставив без удовлетворения ходатайство ответчика и третьего лицо об отложении судебного разбирательства.
Судом неправильно определены юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, не дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам.
При заключении договора купли-продажи нежилых помещений от 13.03.2014 г. стороны установили, что нарушение графика платежей не является основанием для расторжения Договора, а также то обстоятельство, что данный договор был заключен в рамках Соглашения о сотрудничестве от 05 апреля 2012 г., в котором был определен порядок распределения прибыли ООО "Аспект", о чем Покупатель не мог не знать, в силу положений норм ст. ст. 450, 489 ГК РФ основания для расторжения договора отсутствуют.
Из условий Соглашения о сотрудничестве от "05" апреля 2012 г. следует, что ООО "ИСК-ДСК" в лице его единственного учредителя и единоличного исполнительного органа Божедонова Анатолия Ивановича получило существенные преимущества, которые выразились в том, что Ответчик своими силами завершил строительство Помещения, являющегося предметом спорного договора купли-продажи нежилых помещений от 13.03.2014 г., осуществила внутреннюю отделку данного Помещения, провела систему отопления, канализации, систему холодного и горячего водоснабжения, осуществила подключение к электрическим сетям, закупила мебель, что в свою очередь, сделало возможным открытие детского творческого центр, за счет деятельности которого единственный учредитель и единоличный исполнительный орган ООО "ИСК-ДСК" Божедонов Анатолий Иванович будет получать прибыль в виде дивидендов. При таких обстоятельствах, ссылка истца на заниженный размер стоимости помещения является необоснованной, поскольку ООО "ИСК-ДСК", в лице Божедонова Анатолия Ивановича фактически предоставило ООО "Аспект" помещение по адресу г. Якутск, ул. Кирова, дом. 19 в целях дальнейшего извлечения прибыли от деятельности указанного Общества, соответственно в силу положений ст. ст. I. 421, 423 ГК РФ, п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" и п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" договора купли-продажи нежилых помещений от 13.03.2014 г. не может быть расторгнут либо признан недействительным по основанию заниженной стоимости помещения.
В подтверждение представлены документы, подтверждающие исполнение ответчиком условий соглашения, ввод в эксплуатацию спорных нежилых помещений, организацию в спорных нежилых помещений Центра дополнительного образования "Академия будущего "Union", которые приобщены к материалам дела в порядке ч. 2 ст. 268 АПК РФ.
Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу и дополнения к нему, в котором выражает свое несогласие с доводами жалобы.
В судебном заседании представители сторон, поддержали сои правовые позиции по делу.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица Божедомова А.И., надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного заседания.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдение норм процессуального права в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.03.2014 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений, по условиям которого продавец продает, а покупатель принимает в собственность и обязуется оплатить стоимость нежилых помещений: административное здание, общей площадью 1 141, 3 кв. м 3 и 4 этажи, находящиеся по адресам: РФ, РС (Я), г. Якутск, ул. Кирова, д. 19, корп. 4, за инвентарным номером N 98401000/ЯК2/018898, лит. А, номер записи регистрации в ЕГРП N 14-14-01/047/2008-746; часть административного здания, общей площадью 205, 7 кв. м, 2 этаж, номера на поэтажном плане 16-27, находящаяся по адресу: РФ, РС(Я), г. Якутск, ул. Кирова, д. 19, корп. 4, за инвентарным номером N 98401000/ЯК2/018898, лит. А, номер записи регистрации в ЕГРП N 14-14-01/047/2008-746.
Указанный договор заключен во исполнение условий соглашения о сотрудничестве от 05.04.2012 и дополнительного соглашения к нему от 19.01.2014 N 1.
Согласно п. 2.1. договора, принимая во внимание, что помещение, указанное в п. 1.1. договора было возведено путем реконструкции двухэтажного здания, расположенного по адресу: РФ, РС (Я), г. Якутск, ул. Кирова, д. 19, корп. 4, свидетельство о государственной регистрации права серии 14-АА N 4686978, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия) от 03.10.2008, а также учитывая вложение продавца в строительство надстройки 3-4 этажа (возведение стен из шлакоблоков, установка пластиковых окон) в размере 16 000 000 руб., и вложение покупателя путем привлечения кредитных денежных средств в "чистовую отделку" (монтажные инженерные, отделочные и иные строительные работы по подготовке помещений к ведению коммерческой деятельности, включая закуп и доставку строительных и отделочных материалов) в размере 30 000 000 руб., стороны определили, что договорная стоимость помещения составляет 34 000 000 руб.
Согласно п. 2.2. договора оплата стоимости помещения производится покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца или передачи наличных денежных средств в порядке, установленном в Приложении N 1, в течение 8 полных лет (96 календарных месяцев).
Графиком платежей установлено, что ежемесячная сумма платежей составляет 200 000 руб.
Пунктом 2.5. договора установлено, что с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полной оплаты, помещение находится в залоге у продавца, покупатель не имеет права отчуждать помещение до полной оплаты и снятия обременения.
Стороны пришли к соглашению, что договор имеет силу акта приема-передачи помещения.
В соответствии с п. 6.1. договора, в случае досрочного (одностороннего) расторжения договора, инициирующая сторона уплачивает другой стороне понесенные этой стороной расходы по надстройке 3-4 этажей или чистовой отделке помещения, указанные в п. 2.1. договора и убытки, а также уплачивает штраф в размере 10 000 000 руб.
Разделом 8 договора установлены прочие условия. Так, право собственности на помещение переходит к покупателю с момента регистрации договора. Стороны определили, что нарушение графика платежей (приложение N 1), установленного договором, не является основанием для расторжения договора (п. 8.3. договора).
Заключение и исполнение договора надлежащим образом разрешено и одобрено со стороны учредителей продавца и покупателя, и не входит в противоречие с законодательством РФ и положениями учредительных документов продавца и покупателя (п. 8.5. договора).
Между тем, ответчиком оплата согласно графику платежей не производилась, задолженность ответчика за период с марта 2014 года по февраль 2015 года (12 месяцев) составила 2 400 000 руб.
В связи с нарушением сроков оплат, истцом в адрес ответчика направлена претензия, оставленная ответчиком без удовлетворения.
22.01.2015 истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжении спорного договора с приложением соглашения о расторжении договора.
Ответом от 05.02.2015 ответчик, ссылаясь на п. 8.3. договора, от расторжения договора отказался.
Указанные обстоятельства послужили поводом для истца для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования, исходил из наличия существенных нарушений условий договора, отсутствие доказательств, подтверждающих невозможность исполнения обязательства по оплате вследствие непреодолимой силы либо иных чрезвычайных обстоятельств. Руководствовался статьями 450, 452, 454, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции считает возможным не согласиться с выводами суда первой инстанции в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Как следует из пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Как следует из условий договора купли-продажи нежилых помещений от 13.03.2014 г. он заключен во исполнение условий Соглашения о сотрудничестве заключенного 05.04.2012 г. и дополнительного соглашения к нему N 1 от 19.01.2014 г.
Как следует из материалов дела 05.04.2012 между Божедомовым Анатолием Ивановичем и Кушкириной Матреной Егоровной заключено соглашение о сотрудничестве по условиям которого стороны объединяют свои усилия с целью создания юридического лица в виде общества с ограниченной ответственностью "Аспект" с уставным капиталом 100000 рублей, при этом стороны установили, что каждой стороне принадлежит не менее 50% доли уставного капитала общества.
Сторона 1 (Божедомов А.И.) принимает на себя следующие обязательства: предоставить вновь созданному обществу незавершенное строительство - надстройка 3-го и 4 этажей, расположенное по адресу г. Якутск ул. Кирова д. 19 корпус 4,3 и 4 этажи, а также кабинеты на 2 этаже с правом последующего выкупа обществом данного помещения в течение срока предусмотренного договором аренды помещений с правом выкупа или договором купли-продажи нежилых помещений с рассрочкой платежа.
Сторона 2 (Кушкирина М.Е.) принимает на себя следующие обязательства:
Изучает нормативную базу, проводит мероприятия по сбору и предоставлению документов для получения кредита, проводит деловые переговоры с соответствующими организациями, проводит мероприятия по отбору и заключению договоров со строительными компаниями, осуществляет контроль за работой строительных компаний, создает условия в детском творческом центре, в рамках реализации бизнес-проекта проводит мероприятия по закупу строительных материалов, проводит мероприятия по разработке и утверждению штатного расписания общества.
По соглашению сторон выкупная стоимость помещений не должна превышать 84 000 000 рублей.
Согласно дополнительному соглашению N 1 от 19.01.2014 г. к соглашению о сотрудничестве от 05.04.2012 г. стороны внесли изменения в абз. 2 п. 3.2.1 Соглашения и определили выкупаемую стоимость не более 34 000 000 рублей.
При заключении договора купли продажи нежилых помещений от 13.03.2014 г. в п. 2.1 ООО "ИСК-ДСК" директором которого является Божедомов А.И. ООО "Аспект" директором которого является Кушкирина М.Е. принимая во внимание, что помещение, указанное в п. 1.1. договора было возведено путем реконструкции двухэтажного здания, расположенного по адресу: РФ, РС (Я), г. Якутск, ул. Кирова, д. 19, корп. 4, свидетельство о государственной регистрации права серии 14-АА N 4686978, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия) от 03.10.2008, а также учитывая вложение продавца в строительство надстройки 3-4 этажа (возведение стен из шлакоблоков, установка пластиковых окон) в размере 16 000 000 руб., и вложение покупателя путем привлечения кредитных денежных средств в "чистовую отделку" (монтажные инженерные, отделочные и иные строительные работы по подготовке помещений к ведению коммерческой деятельности, включая закуп и доставку строительных и отделочных материалов) в размере 30 000 000 руб., стороны определили, что договорная стоимость помещения составляет 34 000 000 руб.
Как пояснили стороны в судебном заседании стоимость нежилых помещений составляет 64 000 000, которая складывается из 16 000 000 вложенным продавцом + 30 000 000 руб., вложенным покупателем и 18 000 000 рублей которые должно выплатить ООО "Аспект". Сумма в размере 34 000 000 рублей, подлежащих выплате согласно графику платежей складывается из 16 000 000 рублей, которые ООО "Аспект" должно вернуть за вложенные денежные средства продавцом и 18 000 000 рублей доплата ООО "Аспект".
Как следует из представленных в материалы дела доказательств, стороны соглашения свои обязательства выполняли.
Как правильно установил суд первой инстанции, по условиям спорного договора истцом ответчику было передано имущество - административное здание, общей площадью 1 141, 3 кв. м 3 и 4 этажи, находящиеся по адресам: РФ, РС (Я), г. Якутск, ул. Кирова, д. 19, корп. 4, за инвентарным номером N 98401000/ЯК2/018898, лит. А, номер записи регистрации в ЕГРП N 14-14-01/047/2008-746; часть административного здания, общей площадью 205, 7 кв. м, 2 этаж, номера на поэтажном плане 16-27, находящаяся по адресу: РФ, РС(Я), г. Якутск, ул. Кирова, д. 19, корп. 4, за инвентарным номером N 98401000/ЯК2/018898, лит. А, номер записи регистрации в ЕГРП N 14-14-01/047/2008-746.
В данном помещении ООО "Аспект" открыт центр дошкольного образования "Академия будущего "Union", что подтверждается лицензией на осуществление образовательной деятельности.
Согласно условий договора ответчик принял на себя обязательство по оплате денежных средств в размере 34 000 000 руб. помесячно, в сумме 200 000/ 300 000/ 400 000/ 700 000/ 900 000 руб. в месяц с марта 2014 года по февраль 2022 года.
Задолженность по исполнению условий договора на дату обращения с иском составил 2 400 000 руб., на дату принятия решения арбитражным судом 4 200 000 рублей.
Поскольку спорный договор был заключен во исполнение условий Соглашения о сотрудничестве, заключенного 05.04.2012, п. 3.2.1 предусмотрено погашение выкупной стоимости, которая определена по условиям договора в размере 34 000 000 руб. в течение срока действия договора.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как было указано выше вложение продавца в строительство надстройки 3-4 этажа составляет 16 000 000 руб., вложение покупателя составляет 30 000 000 руб., что значительно превышает сумма затрат продавца и сумму задолженности по договору купли продажи на дату принятия решения в совокупности, в связи с чем нарушение графика платежей нельзя признать существенным, что нашло свое отражение в п. 8.3 договора.
В данном случае истец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Таким образом, при установленных по делу обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, в связи с чем решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) подлежащим отмене по п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.
С учетом результатов рассмотрения дела, в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина уплаченная ответчиком при подаче апелляционной жалобы в сумме 3000 руб. подлежит взысканию с истца в пользу ответчика.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 ноября 2015 года по делу N А58-1305/2015 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ИСК-ДСК" (ИНН 1435204643, ОГРН 1081435007598) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аспект" (ИНН 1435253111, ОГРН 1121435005141) 3 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за апелляционное обжалование.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
О.В.МОНАКОВА
О.В.МОНАКОВА
Судьи
О.В.БАРКОВСКАЯ
К.Н.ДАРОВСКИХ
О.В.БАРКОВСКАЯ
К.Н.ДАРОВСКИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)