Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Продавец указывает, что в связи со смертью покупателя расчет по договору не произведен, однако квартира включена в наследственное имущество.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Киселева С.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Тумашевич Н.С.,
судей Головиной Е.Б., Рогачевой В.В.,
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 25 февраля 2015 года, которым отказано в удовлетворении искового заявления К. к В. об истребовании имущества из чужого незаконного владения и освобождении квартиры, и удовлетворено исковое заявление В. к К. о расторжении договора купли-продажи, возврате квартиры и признании недействительным свидетельства о праве на наследство по завещанию.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Тумашевич Н.С., объяснения представителя К. - адвоката Рыкова Г.А., поддержавшего доводы жалоб, возражения Т., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
В. обратилась в Лужский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к администрации Лужского муниципального района Ленинградской области и, уточнив в ходе рассмотрения дела требования, просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный <...>, между В. и Ш.М.Я., признать недействительным свидетельство о праве на наследство по завещанию от <...>, выданное нотариусом А.Е.Ю. на имя К. после смерти Ш.М.Я.
В обоснование заявленных требований истец ссылалась на то, что <...> она заключила договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с Ш.М.Я., удостоверенный нотариусом Лужского нотариального округа В.И.В. По условиям договора покупная цена квартиры составила <...> руб., порядок расчетов был следующим: <...> руб. должно было быть выплачено за счет безвозмездной субсидии, выданной Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга согласно свидетельству о предоставлении безвозмездной субсидии для приобретения или строительства жилых помещений за счет федерального бюджета N 197-Ф-13 от 18 марта 2013 года, соответствующему договору и гарантийному письму, которую Ш.М.Я. должен был перечислить со своего блокированного счета в банке "Санкт-Петербург" на счет истца в ОАО "Сбербанк России" в течение 5 банковских дней с момента согласования с Жилищным комитетом СПб и государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра. Денежные средства в размере <...> руб. Ш.М.Я. обязался перечислить на тот же счет в течение 5 банковских дней с момента согласования с Жилищным комитетом СПб и государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра. Таким образом, все расчеты по оплате квартиры должны были быть произведены в безналичном порядке в 5-дневный срок с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. <...> договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра. <...> Ш.М.Я. умер. Из-за смерти покупателя покупная цена за квартиру в полном объеме не была оплачена, на расчетный счет покупателя не поступили денежные средства.
Шестимесячный срок принятия наследства после смерти покупателя Ш.М.Я. истек <...>, при этом истцу не известно, обращался ли кто-либо за принятием наследства. В. как продавец квартиры имеет право требовать расторжения договора и возврата переданного имущества (права собственности на квартиру) на основании ст. ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Истец также указывала на то, что <...> на имя К. было выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию, в котором в качестве наследственного имущества указана спорная квартира. Между тем, поскольку имеется спор в суде, право собственности Ш.М.Я. не возникло, в связи с чем она не может быть предметом наследования. Кроме того, согласно выписке по счету N на имя В. <...> на указанный счет в качестве оплаты по договору купли-продажи квартиры поступили денежные средства в размере <...> руб., то есть неустановленное лицо перечислило часть средств по оплате договора. Между тем, в момент перечисления денежных средств свидетельство о праве на наследство по завещанию еще не было выдано (том 1 л.д. 156 - 158).
Учитывая изложенные обстоятельства, истец просила удовлетворить заявленные исковые требования (том 1 л.д. 2 - 3).
Определением Лужского городского суда Ленинградской области от 18 ноября 2014 года произведена замена ненадлежащего ответчика администрации Лужского муниципального района Ленинградской области на К. (том 1 л.д. 127 - 128).
Определением Лужского городского суда Ленинградской области от 15 декабря 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Жилищный комитет Санкт-Петербурга (том 1 л.д. 187).
К. представила в суд встречное исковое заявление к В., в котором просила истребовать из чужого незаконного владения В. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, обязать В. освободить квартиру по адресу: <адрес> в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
К. в обоснование встречных исковых требований ссылается на то, что между ней и Ш.М.Я. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры.
По условиям договора право собственности на указанную квартиру возникает у Ш.М.Я. с момента государственной регистрации права собственности в Управлении Росреестра по Ленинградской области. 27 января 2014 года право собственности Ш.М.Я. было зарегистрировано.
<...> Ш.М.Я. в связи с ухудшением состояния здоровья поступил на стационарное лечение в больницу.
<...> Ш.М.Я. умер, не осуществив окончательные действия по приему-передаче квартиры, приобретенной им по договору, а именно: не получил ключи от квартиры, технические документы на оборудование, установленное в квартире, и оплаченные квитанции по квартплате.
Согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию К. является наследником Ш.М.Я. Учитывая изложенные обстоятельства, а также положения п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 301 ГК РФ, К. просила удовлетворить заявленные исковые требования (том 3 л.д. 1 - 2).
25 февраля 2015 года Лужский городской суд Ленинградской области постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований К. отказал и удовлетворил исковые требования В.; суд расторгнул договор купли-продажи квартиры от <...>, заключенный между В. и Ш.М.Я. о приобретении последним квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящей из одной комнаты общей площадью 29,9 кв. метра, кадастровый номер N; возвратил В. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из одной комнаты общей площадью 29,9 кв. метра, кадастровый номер N; признал недействительным свидетельство о праве на наследство по завещанию, удостоверенное нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга А.Е.Ю. <...>, в реестре за N, выданное К. о праве наследования по завещанию квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящей из комнаты общей площадью 29,9 кв. метра, кадастровой номер N (том 2 л.д. 43 - 52).
К. не согласилась с постановленным решением, представила апелляционную жалобу, в которой просит решение Лужского городского суда Ленинградской области от 25 февраля 2015 года отменить и в удовлетворении исковых требований В. отказать в полном объеме.
В качестве оснований для отмены постановленного решения ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.
Податель жалобы указывает на то, что исходя из положений п. 4 ст. 453 ГК РФ, п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также из условий договора купли-продажи усматривается, что в нем отсутствуют условия, предоставляющие право продавцу В. расторгнуть договор при неисполнении обязательств покупателем К. по оплате за переданный ей объект. Следовательно, неоплата имущества не оговорена сторонами как существенное условие договора. Также условиями договора не предусмотрена возможность его расторжения с последующим возвращением продавцу проданных объектов. Кроме того, у Ш.М.Я. отсутствовали намерения по уклонению от оплаты договора или обману истца. Суд также не учел, что К. как наследник Ш.М.Я. исполнила условие договора купли-продажи по выплате продавцу части стоимости квартиры, превышающей сумму субсидии, в размере 368400 руб. При этом указанные денежные средства не возвращены В. К., следовательно, В. злоупотребляет своим правом по расторжению договора, так как не имеет истинного намерения его расторгнуть. В ходе рассмотрения дела К. заявляла ходатайство о приостановлении производства по делу, в связи с рассмотрением ее искового заявления к Жилищному комитету Санкт-Петербурга об обязании предоставить субсидию по договору о предоставлении безвозмездной субсидии для приобретения или строительства жилых помещений от <...> и договора купли-продажи квартиры от <...>. Суд не учел, что в случае удовлетворения ее исковых требований, у В. отпадут основания для предъявления настоящего иска. Также судом не было принято во внимание, что при жизни Ш.М.Я. денежные средства безвозмездной субсидии для приобретения или строительства жилых помещений за счет средств федерального бюджета были выделены, предоставлены и зачислены на его личный именной счет, следовательно, после перечисления денежные средства являются его собственностью, и в соответствии со ст. ст. 1110, 1112 ГК РФ входят в состав наследственного имущества.
На момент заключения договора покупателем являлся Ш.М.Я., из смысла ст. 1112 ГК РФ, а также условий заключенного договора следует, что покупателем по договору является К., момент наступления полной оплаты по договору наступает с момента регистрации права собственности ответчика. Однако право собственности К. не может зарегистрировать, так как определением Лужского городского суда Ленинградской области от 19 октября 2014 года в отношении квартиры приняты обеспечительные меры в виде запрета совершения регистрационных действий, следовательно, и не наступила обязанность по оплате договора (том 3 л.д. 64 - 68).
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 18 июня 2015 года приостановлено производство по делу по апелляционной жалобе К. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 25 февраля 2015 года ввиду смерти В. до определения правопреемников.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 19 октября 2015 года возобновлено производство по апелляционной жалобе К. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 25 февраля 2015 года, произведена замена истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску В. ее правопреемником Т.
На рассмотрение и разрешение жалобы в суде апелляционной инстанции К., нотариусы В.И.В., А.Е.Ю., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, Жилищного комитета Санкт-Петербурга не явились, извещены, об уважительной причине неявки не сообщили.
В отсутствие возражений со стороны представителя К. - адвоката Рыкова Г.А., действующего на основании ордера N от <...> и доверенности от <...> сроком на три года, Т. суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц с учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (том 3 л.д. 151 - 156).
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что <...> между В., от имени которой действовал Т., и Ш.М.Я., от имени которого действовала К., был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Ш.М.Я. купил квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 4 договора цена квартиры составила <...> рублей, из них <...> рублей покупатель должен был оплатить за счет средств федерального бюджета, зачисляемых Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга на его счет в виде субсидии на приобретение жилья, а <...> рублей за счет собственных денежных средств.
При этом оплата в счет субсидии должна была быть произведена с блокированного счета, открытого на имя Ш.М.Я., в ОАО "Банк "Санкт-Петербурга" в течение пяти банковских дней после согласования с Жилищным комитетом Санкт-Петербурга и государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области на счет В., открытый в операционном офисе N Северо-Западного банка ОАО "Сбербанк России", а собственные средства должны были быть им оплачены в течение пяти банковских дней после согласования с Жилищным комитетом Санкт-Петербурга и государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.
Право собственности Ш.М.Я. на спорную квартиру было зарегистрировано <...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись за номером N. Отметка о регистрации права собственности произведена также на договоре.
<...> Ш.М.Я. умер.
Единственным наследником, обратившимся к нотариусу в установленный законом срок с заявлением о принятии наследства после смерти Ш.М.Я., является К., которой <...> нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга А.Е.Ю. выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию на спорную квартиру.
Оплата договора на <...> произведена не была. Согласно выписке из лицевого счета по вкладу В. <...> произведена оплата <...> рублей по договору купли-продажи квартиры от <...>, о чем истцу стало известно <...> при получении выписки по счету (л.д. 125 том 1).
<...> умерла В.
Единственным наследником, обратившимся к нотариусу в установленный законом срок с заявлением о принятии наследства после смерти В. является Т., которому <...> нотариусом Лужского нотариального округа Ленинградской области Г.О.Л. выдано свидетельство о праве на наследство (л.д. 148 том 3).
Разрешая заявленные исковые требования В. и удовлетворяя их, руководствуясь ст. ст. 450, 451 ГК РФ, суд первой инстанции установил наличие четырех необходимых для расторжения договора условий: в момент заключения договора стороны обоснованно рассчитывали, что смерть Ш.М.Я. до перечисления субсидии не наступит; изменение обстоятельств (отказ в перечислении целевой субсидии) вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения; исполнение договора без изменения его условий в части порядка оплаты стоимости квартиры нарушило соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что он рассчитывал при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что в данном случае истец несет риск изменения обстоятельств.
Поскольку право на получение субсидии в размере <...> руб., сумма по которой должна была быть направлена на оплату спорной квартиры, принадлежало лично Ш.М.Я., после его смерти на протяжении длительного времени денежные средства истцу выплачены не были, суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры от <...> и возврата спорной квартиры В.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда как с законным и обоснованным, постановленным на основании правильно установленных юридически значимых обстоятельств и при верном применении норм действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В пункте 4 договора купли-продажи от квартиры от <...> предусмотрена возможность его расторжения.
Согласно п. 1, п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Удовлетворяя исковые требования В., суд первой инстанции исходил из того, что в данном деле имеются доказательства, объективно свидетельствующие о наличии обстоятельств, с которыми положения ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации связывают возможность расторжения договора по требованию одной из сторон.
При этом судом обоснованно указано на то, что ответчиком не было представлено доказательств наличия у него возможности исполнить обязательства по договору купли-продажи в части его полной оплаты.
Довод жалобы о том, что в случае, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности на эту недвижимость, однако не произвел ее оплату, продавец в соответствии с пунктом 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты этого имущества, а также уплаты процентов на основании ст. 395 ГК РФ не может повлиять на правильность выводов суда, поскольку стороны, действуя своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ), при заключении договора пришли к соглашению о том, что, если в течение определенного срока с момента заключения договора покупатель не уплачивает согласованную сумму или не выполняет предусмотренное договором условие, у продавца возникает право требовать расторжения договора и возврата имущества.
Реализация сторонами подобным образом принципа свободы договора, закрепленного в ст. 421 ГК РФ, не нарушает установленных законом диспозитивных норм.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что истец произвел в пользу ответчика отчуждение недвижимого имущества по договору купли-продажи, за что не получил от последнего денежные средства в полном объеме, обусловленные соглашением сторон. По смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ признак существенности нарушения обязательства устанавливается именно из существа договора, степени лишения того, на что была вправе рассчитывать сторона при заключении договора. При таком положении у суда имелись основания признать существенными нарушения условий договора со стороны ответчика (покупателя), что в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ во взаимосвязи со ст. ст. 488, 489 ГК РФ влечет расторжение договора купли-продажи.
Доводы жалобы о том, что на момент вынесения решения истцом не возвращены ответчику денежные средства, полученные им во исполнение договора, что свидетельствует о злоупотреблении истцом своих прав по расторжению договора, поскольку он не имеет истинного намерения его расторгнуть, не свидетельствуют о незаконности постановленного решения, ответчик же не лишен права заявить требование о возврате денежных средств.
Не опровергают правильность выводов суда и доводы жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу до рассмотрения искового заявления К. об обязании Жилищного комитета Санкт-Петербурга перечислить субсидию, поскольку суд первой инстанции обоснованно указал на то, что все юридически значимые обстоятельства для разрешения спора могут быть установлены в рамках данного спора.
При этом решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от <...>, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда, в удовлетворении иска К. к Жилищному комитету Санкт-Петербурга об обязании перечислить безвозмездную субсидию отказано.
Доводы жалобы о том, что у ответчика не возникла обязанность по полной оплате договора, поскольку его право собственности не зарегистрировано в связи с принятием обеспечительных мер судом в отношении спорной квартиры сводятся к разъяснениям обстоятельств настоящего дела с изложением позиции ответчика относительно возникшего спора и собственного мнения о правильности разрешения дела, однако оспариваемый акт постановлен исходя из представленных сторонами доказательств, которые получили надлежащую правовую оценку суда с учетом требований ст. 67 ГПК РФ.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами городского суда, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, п. 1 ст. 328, ч. 1 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Лужского городского суда Ленинградской области от 25 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.11.2015 N 33-2873/2015
Требование: О расторжении договора купли-продажи, возврате квартиры, признании недействительным свидетельства о праве на наследство по завещанию.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Продавец указывает, что в связи со смертью покупателя расчет по договору не произведен, однако квартира включена в наследственное имущество.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 ноября 2015 г. N 33-2873/2015
Судья Киселева С.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Тумашевич Н.С.,
судей Головиной Е.Б., Рогачевой В.В.,
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 25 февраля 2015 года, которым отказано в удовлетворении искового заявления К. к В. об истребовании имущества из чужого незаконного владения и освобождении квартиры, и удовлетворено исковое заявление В. к К. о расторжении договора купли-продажи, возврате квартиры и признании недействительным свидетельства о праве на наследство по завещанию.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Тумашевич Н.С., объяснения представителя К. - адвоката Рыкова Г.А., поддержавшего доводы жалоб, возражения Т., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
В. обратилась в Лужский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к администрации Лужского муниципального района Ленинградской области и, уточнив в ходе рассмотрения дела требования, просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный <...>, между В. и Ш.М.Я., признать недействительным свидетельство о праве на наследство по завещанию от <...>, выданное нотариусом А.Е.Ю. на имя К. после смерти Ш.М.Я.
В обоснование заявленных требований истец ссылалась на то, что <...> она заключила договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с Ш.М.Я., удостоверенный нотариусом Лужского нотариального округа В.И.В. По условиям договора покупная цена квартиры составила <...> руб., порядок расчетов был следующим: <...> руб. должно было быть выплачено за счет безвозмездной субсидии, выданной Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга согласно свидетельству о предоставлении безвозмездной субсидии для приобретения или строительства жилых помещений за счет федерального бюджета N 197-Ф-13 от 18 марта 2013 года, соответствующему договору и гарантийному письму, которую Ш.М.Я. должен был перечислить со своего блокированного счета в банке "Санкт-Петербург" на счет истца в ОАО "Сбербанк России" в течение 5 банковских дней с момента согласования с Жилищным комитетом СПб и государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра. Денежные средства в размере <...> руб. Ш.М.Я. обязался перечислить на тот же счет в течение 5 банковских дней с момента согласования с Жилищным комитетом СПб и государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра. Таким образом, все расчеты по оплате квартиры должны были быть произведены в безналичном порядке в 5-дневный срок с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. <...> договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра. <...> Ш.М.Я. умер. Из-за смерти покупателя покупная цена за квартиру в полном объеме не была оплачена, на расчетный счет покупателя не поступили денежные средства.
Шестимесячный срок принятия наследства после смерти покупателя Ш.М.Я. истек <...>, при этом истцу не известно, обращался ли кто-либо за принятием наследства. В. как продавец квартиры имеет право требовать расторжения договора и возврата переданного имущества (права собственности на квартиру) на основании ст. ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Истец также указывала на то, что <...> на имя К. было выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию, в котором в качестве наследственного имущества указана спорная квартира. Между тем, поскольку имеется спор в суде, право собственности Ш.М.Я. не возникло, в связи с чем она не может быть предметом наследования. Кроме того, согласно выписке по счету N на имя В. <...> на указанный счет в качестве оплаты по договору купли-продажи квартиры поступили денежные средства в размере <...> руб., то есть неустановленное лицо перечислило часть средств по оплате договора. Между тем, в момент перечисления денежных средств свидетельство о праве на наследство по завещанию еще не было выдано (том 1 л.д. 156 - 158).
Учитывая изложенные обстоятельства, истец просила удовлетворить заявленные исковые требования (том 1 л.д. 2 - 3).
Определением Лужского городского суда Ленинградской области от 18 ноября 2014 года произведена замена ненадлежащего ответчика администрации Лужского муниципального района Ленинградской области на К. (том 1 л.д. 127 - 128).
Определением Лужского городского суда Ленинградской области от 15 декабря 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Жилищный комитет Санкт-Петербурга (том 1 л.д. 187).
К. представила в суд встречное исковое заявление к В., в котором просила истребовать из чужого незаконного владения В. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, обязать В. освободить квартиру по адресу: <адрес> в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
К. в обоснование встречных исковых требований ссылается на то, что между ней и Ш.М.Я. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры.
По условиям договора право собственности на указанную квартиру возникает у Ш.М.Я. с момента государственной регистрации права собственности в Управлении Росреестра по Ленинградской области. 27 января 2014 года право собственности Ш.М.Я. было зарегистрировано.
<...> Ш.М.Я. в связи с ухудшением состояния здоровья поступил на стационарное лечение в больницу.
<...> Ш.М.Я. умер, не осуществив окончательные действия по приему-передаче квартиры, приобретенной им по договору, а именно: не получил ключи от квартиры, технические документы на оборудование, установленное в квартире, и оплаченные квитанции по квартплате.
Согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию К. является наследником Ш.М.Я. Учитывая изложенные обстоятельства, а также положения п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 301 ГК РФ, К. просила удовлетворить заявленные исковые требования (том 3 л.д. 1 - 2).
25 февраля 2015 года Лужский городской суд Ленинградской области постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований К. отказал и удовлетворил исковые требования В.; суд расторгнул договор купли-продажи квартиры от <...>, заключенный между В. и Ш.М.Я. о приобретении последним квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящей из одной комнаты общей площадью 29,9 кв. метра, кадастровый номер N; возвратил В. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из одной комнаты общей площадью 29,9 кв. метра, кадастровый номер N; признал недействительным свидетельство о праве на наследство по завещанию, удостоверенное нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга А.Е.Ю. <...>, в реестре за N, выданное К. о праве наследования по завещанию квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящей из комнаты общей площадью 29,9 кв. метра, кадастровой номер N (том 2 л.д. 43 - 52).
К. не согласилась с постановленным решением, представила апелляционную жалобу, в которой просит решение Лужского городского суда Ленинградской области от 25 февраля 2015 года отменить и в удовлетворении исковых требований В. отказать в полном объеме.
В качестве оснований для отмены постановленного решения ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.
Податель жалобы указывает на то, что исходя из положений п. 4 ст. 453 ГК РФ, п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также из условий договора купли-продажи усматривается, что в нем отсутствуют условия, предоставляющие право продавцу В. расторгнуть договор при неисполнении обязательств покупателем К. по оплате за переданный ей объект. Следовательно, неоплата имущества не оговорена сторонами как существенное условие договора. Также условиями договора не предусмотрена возможность его расторжения с последующим возвращением продавцу проданных объектов. Кроме того, у Ш.М.Я. отсутствовали намерения по уклонению от оплаты договора или обману истца. Суд также не учел, что К. как наследник Ш.М.Я. исполнила условие договора купли-продажи по выплате продавцу части стоимости квартиры, превышающей сумму субсидии, в размере 368400 руб. При этом указанные денежные средства не возвращены В. К., следовательно, В. злоупотребляет своим правом по расторжению договора, так как не имеет истинного намерения его расторгнуть. В ходе рассмотрения дела К. заявляла ходатайство о приостановлении производства по делу, в связи с рассмотрением ее искового заявления к Жилищному комитету Санкт-Петербурга об обязании предоставить субсидию по договору о предоставлении безвозмездной субсидии для приобретения или строительства жилых помещений от <...> и договора купли-продажи квартиры от <...>. Суд не учел, что в случае удовлетворения ее исковых требований, у В. отпадут основания для предъявления настоящего иска. Также судом не было принято во внимание, что при жизни Ш.М.Я. денежные средства безвозмездной субсидии для приобретения или строительства жилых помещений за счет средств федерального бюджета были выделены, предоставлены и зачислены на его личный именной счет, следовательно, после перечисления денежные средства являются его собственностью, и в соответствии со ст. ст. 1110, 1112 ГК РФ входят в состав наследственного имущества.
На момент заключения договора покупателем являлся Ш.М.Я., из смысла ст. 1112 ГК РФ, а также условий заключенного договора следует, что покупателем по договору является К., момент наступления полной оплаты по договору наступает с момента регистрации права собственности ответчика. Однако право собственности К. не может зарегистрировать, так как определением Лужского городского суда Ленинградской области от 19 октября 2014 года в отношении квартиры приняты обеспечительные меры в виде запрета совершения регистрационных действий, следовательно, и не наступила обязанность по оплате договора (том 3 л.д. 64 - 68).
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 18 июня 2015 года приостановлено производство по делу по апелляционной жалобе К. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 25 февраля 2015 года ввиду смерти В. до определения правопреемников.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 19 октября 2015 года возобновлено производство по апелляционной жалобе К. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 25 февраля 2015 года, произведена замена истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску В. ее правопреемником Т.
На рассмотрение и разрешение жалобы в суде апелляционной инстанции К., нотариусы В.И.В., А.Е.Ю., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, Жилищного комитета Санкт-Петербурга не явились, извещены, об уважительной причине неявки не сообщили.
В отсутствие возражений со стороны представителя К. - адвоката Рыкова Г.А., действующего на основании ордера N от <...> и доверенности от <...> сроком на три года, Т. суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц с учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (том 3 л.д. 151 - 156).
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что <...> между В., от имени которой действовал Т., и Ш.М.Я., от имени которого действовала К., был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Ш.М.Я. купил квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 4 договора цена квартиры составила <...> рублей, из них <...> рублей покупатель должен был оплатить за счет средств федерального бюджета, зачисляемых Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга на его счет в виде субсидии на приобретение жилья, а <...> рублей за счет собственных денежных средств.
При этом оплата в счет субсидии должна была быть произведена с блокированного счета, открытого на имя Ш.М.Я., в ОАО "Банк "Санкт-Петербурга" в течение пяти банковских дней после согласования с Жилищным комитетом Санкт-Петербурга и государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области на счет В., открытый в операционном офисе N Северо-Западного банка ОАО "Сбербанк России", а собственные средства должны были быть им оплачены в течение пяти банковских дней после согласования с Жилищным комитетом Санкт-Петербурга и государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.
Право собственности Ш.М.Я. на спорную квартиру было зарегистрировано <...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись за номером N. Отметка о регистрации права собственности произведена также на договоре.
<...> Ш.М.Я. умер.
Единственным наследником, обратившимся к нотариусу в установленный законом срок с заявлением о принятии наследства после смерти Ш.М.Я., является К., которой <...> нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга А.Е.Ю. выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию на спорную квартиру.
Оплата договора на <...> произведена не была. Согласно выписке из лицевого счета по вкладу В. <...> произведена оплата <...> рублей по договору купли-продажи квартиры от <...>, о чем истцу стало известно <...> при получении выписки по счету (л.д. 125 том 1).
<...> умерла В.
Единственным наследником, обратившимся к нотариусу в установленный законом срок с заявлением о принятии наследства после смерти В. является Т., которому <...> нотариусом Лужского нотариального округа Ленинградской области Г.О.Л. выдано свидетельство о праве на наследство (л.д. 148 том 3).
Разрешая заявленные исковые требования В. и удовлетворяя их, руководствуясь ст. ст. 450, 451 ГК РФ, суд первой инстанции установил наличие четырех необходимых для расторжения договора условий: в момент заключения договора стороны обоснованно рассчитывали, что смерть Ш.М.Я. до перечисления субсидии не наступит; изменение обстоятельств (отказ в перечислении целевой субсидии) вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения; исполнение договора без изменения его условий в части порядка оплаты стоимости квартиры нарушило соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что он рассчитывал при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что в данном случае истец несет риск изменения обстоятельств.
Поскольку право на получение субсидии в размере <...> руб., сумма по которой должна была быть направлена на оплату спорной квартиры, принадлежало лично Ш.М.Я., после его смерти на протяжении длительного времени денежные средства истцу выплачены не были, суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры от <...> и возврата спорной квартиры В.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда как с законным и обоснованным, постановленным на основании правильно установленных юридически значимых обстоятельств и при верном применении норм действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В пункте 4 договора купли-продажи от квартиры от <...> предусмотрена возможность его расторжения.
Согласно п. 1, п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Удовлетворяя исковые требования В., суд первой инстанции исходил из того, что в данном деле имеются доказательства, объективно свидетельствующие о наличии обстоятельств, с которыми положения ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации связывают возможность расторжения договора по требованию одной из сторон.
При этом судом обоснованно указано на то, что ответчиком не было представлено доказательств наличия у него возможности исполнить обязательства по договору купли-продажи в части его полной оплаты.
Довод жалобы о том, что в случае, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности на эту недвижимость, однако не произвел ее оплату, продавец в соответствии с пунктом 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты этого имущества, а также уплаты процентов на основании ст. 395 ГК РФ не может повлиять на правильность выводов суда, поскольку стороны, действуя своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ), при заключении договора пришли к соглашению о том, что, если в течение определенного срока с момента заключения договора покупатель не уплачивает согласованную сумму или не выполняет предусмотренное договором условие, у продавца возникает право требовать расторжения договора и возврата имущества.
Реализация сторонами подобным образом принципа свободы договора, закрепленного в ст. 421 ГК РФ, не нарушает установленных законом диспозитивных норм.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что истец произвел в пользу ответчика отчуждение недвижимого имущества по договору купли-продажи, за что не получил от последнего денежные средства в полном объеме, обусловленные соглашением сторон. По смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ признак существенности нарушения обязательства устанавливается именно из существа договора, степени лишения того, на что была вправе рассчитывать сторона при заключении договора. При таком положении у суда имелись основания признать существенными нарушения условий договора со стороны ответчика (покупателя), что в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ во взаимосвязи со ст. ст. 488, 489 ГК РФ влечет расторжение договора купли-продажи.
Доводы жалобы о том, что на момент вынесения решения истцом не возвращены ответчику денежные средства, полученные им во исполнение договора, что свидетельствует о злоупотреблении истцом своих прав по расторжению договора, поскольку он не имеет истинного намерения его расторгнуть, не свидетельствуют о незаконности постановленного решения, ответчик же не лишен права заявить требование о возврате денежных средств.
Не опровергают правильность выводов суда и доводы жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу до рассмотрения искового заявления К. об обязании Жилищного комитета Санкт-Петербурга перечислить субсидию, поскольку суд первой инстанции обоснованно указал на то, что все юридически значимые обстоятельства для разрешения спора могут быть установлены в рамках данного спора.
При этом решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от <...>, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда, в удовлетворении иска К. к Жилищному комитету Санкт-Петербурга об обязании перечислить безвозмездную субсидию отказано.
Доводы жалобы о том, что у ответчика не возникла обязанность по полной оплате договора, поскольку его право собственности не зарегистрировано в связи с принятием обеспечительных мер судом в отношении спорной квартиры сводятся к разъяснениям обстоятельств настоящего дела с изложением позиции ответчика относительно возникшего спора и собственного мнения о правильности разрешения дела, однако оспариваемый акт постановлен исходя из представленных сторонами доказательств, которые получили надлежащую правовую оценку суда с учетом требований ст. 67 ГПК РФ.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами городского суда, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, п. 1 ст. 328, ч. 1 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Лужского городского суда Ленинградской области от 25 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)