Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Колосовой Ж.В.
при ведении протокола судебного заседания: Жарковым Р.П.
при участии:
от истца: представитель Тихватуллин М.Т. (по доверенности от 23.06.2015),
от ответчика: представитель Шапоткин А.А. (по доверенности от 01.07.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14759/2016) ООО "Юнион Алмар"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.04.2016 по делу N А56-5799/2016 (судья Герасимова Е.А.), принятое
по иску ИП Беляева Алексея Владимировича
к ООО "Юнион Аларм"
о взыскании,
Индивидуальный предприниматель Беляев Алексей Владимирович (место нахождения: Россия 194291, Санкт-Петербург, ОГРНИП 3057847227004179) (далее - Истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юнион Аларм" (место нахождения: Россия 195221, Санкт-Петербург, пр-кт Полюстровский, д. 29, кв. 59, ОГРН 1027802506368) (далее - ООО "Юнион Аларм") о взыскании 90 338 руб. неосновательного обогащения.
Решением арбитражного суда от 13.04.2016 иск удовлетворен.
Не согласившись с названным решением, ООО "Юнион Аларм" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, в иске отказать. Податель жалобы не согласен со взысканием с него в пользу арендатора обеспечительного платежа, поскольку полагает, что депозит может быть удержан арендодателем в соответствии с положениями пункта 7.4., 8.2 договора аренды, как штрафная санкция за неизвещение арендодателя о намерении арендовать помещение.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.
Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд установил следующее.
Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды N ДСА-74/15-1 от 01.06.2015 (далее - договор аренды), заключенного между ООО "Нева-рент" Д.У. (арендодателем) и ИП Беляевым А.В. (арендатором) в отношении нежилого помещения площадью 86,8 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Зольная, дом 11, лит. А, на срок по 31.12.2015.
На основании дополнительного соглашения от 31.07.2015 с 01.08.2015 арендодателем по договору является ООО "Юнион Аларм".
Порядок расчетов определен сторонами в разделе четвертом договора аренды, в соответствии с пунктом 4.2. которого месячная арендная плата устанавливается в размере 90 338 руб.
Согласно пункту 3.3.13 договора аренды в качестве обеспечения исполнения своих обязательств арендатор в течение 5-ти рабочих дней с момента подписания договора аренды перечисляет на счет арендодателя сумму обеспечительного взноса в размере, равном одной месячной арендной плате (90 338 руб.). Обеспечительный взнос не является ни задатком, ни авансом, а является установленным соглашением сторон (п. 1 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации) иным способом обеспечения обязательств арендатора перед арендодателем на весь период действия договора в соответствии с пунктами 8.1, 8.2. договора аренды.
После прекращения действия договора, если иное не предусмотрено договором или дополнительным соглашением сторон, при надлежащем исполнении арендатором обязательств по внесению арендной платы, неустоек, пеней, штрафов, а также возмещения ущерба, если таковой имеется, и передачи при прекращении договора помещения по акту возврата помещения в состоянии, оговоренном в настоящем договоре, арендодатель обязуется возвратить арендатору сумму обеспечительного взноса не позднее 5-ти банковских дней с момента расторжения договора.
Из материалов дела следует, что во исполнение обязательств из договора аренды Истец перечислил Ответчику сумму обеспечительного взноса в размере равном одной месячной арендной плате, а именно 90 338 руб.
30.11.2015 и 23.12.2015 арендатор сообщил арендодателю о намерении заключить договор аренды на новый срок, однако никакого ответа от арендодателя не последовало, подписанного соглашения о продлении договора арендодателем не направлено.
При таких обстоятельствах 31.12.2015 арендатор был вынужден возвратить арендуемое помещение по акту приема-возврата, поскольку договор аренды прекратил свое действие.
По акту приема-возврата от 31.12.2015 помещение передано арендодателю, однако обеспечительный платеж до настоящего времени арендодателем не возвращен.
Ссылаясь на то, что Ответчик от возврата обеспечительного платежа уклоняется, Истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Согласно п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В соответствии со статьей 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Поскольку неосновательным признается пользование чужим имуществом без установленных законом или сделкой оснований, лицо, предъявляющее требование о возмещении неосновательно сбереженного имущества, обязано в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказать факт пользования ответчика спорным имуществом за счет истца, факт отсутствия правовых оснований для такого пользования, а также размер неосновательного обогащения.
Согласно правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", в качестве неосновательного обогащения на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть истребованы полученные до расторжения договора средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что правовые основания для удержания суммы депозита после расторжения договора аренды у арендодателя отсутствуют.
Установив, что договор аренды прекратил своей действие по истечении срока, на который данный договор был заключен, суд первой инстанции правомерно посчитал, что в отсутствие доказательств ненадлежащего исполнения арендатором обязательств из данного договора, правовые основания удержания обеспечительного платежа у Ответчика отсутствуют.
Ссылка подателя жалобы на положения п. 3.3.10 договора аренды во взаимосвязи с положениями 7.4. и 8.2. данного договора не принимается апелляционным судом.
В соответствии с пунктом 3.3.10 договора аренды арендатор обязан письменно сообщать арендодателю не позднее чем за 1 месяц о предстоящем освобождении помещения - как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном прекращении.
Согласно пункту 8.2. договора аренды в случае расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в соответствии с пунктом 7.2. договора аренды или по инициативе арендатора в соответствии с п. 3.3.10 данного договора, сумма обеспечительного взноса переходит в собственность арендодателя в виде штрафной неустойки за досрочное расторжение договора.
Кроме того, в соответствии с пунктом 7.4. данного договора при расторжении договора по инициативе арендатора до истечения срока действия договора или при неизвещении арендатором арендодателя за один месяц до окончания его срока действия об отсутствии намерения арендовать помещение, арендатор оплачивает арендодателю арендную плату за последующий месяц после получения арендодателем уведомления о расторжении договора или соответственно после окончания срока его действия. Данная мера рассматривается сторонами как штрафная санкция по договору и подлежит оплате вне зависимости от того, пользовался или нет арендатор помещением в указанный период.
В рассматриваемом случае письмом от 30.11.2015 (л.д. 15, т. 1) Истец уведомил Ответчика о намерении заключить договор аренды на новый срок по истечении установленного в нем срока (31.12.2015). Доказательства согласия арендодателя на продление арендных отношений в деле отсутствуют.
Таким образом, договор аренды был прекращен по истечении установленного в нем срока действия, а обязательства, установленные пунктом 3.3.10 данного договора, нельзя признать нарушенными арендатором, поскольку в отсутствие волеизъявления арендодателя договор аренды не мог быть заключен на новый срок. При этом отсутствие письменного ответа арендодателя на предложение арендатора продолжить арендные отношения оценены апелляционным судом в качестве отказа от продления договора.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для возложения на арендатора договорной ответственности как по п. 7.4. договора аренды, так и по п. 8.2. данного договора.
Кроме того, по мнению апелляционного суда, вне зависимости от соблюдения арендатором требований п. 3.3.10 договора аренды обеспечительный платеж не может быть удержан арендодателем в связи со следующим.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
По смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность заключения добросовестным арендатором договора на новый срок - является его правом, а не обязанностью, в связи с чем отказ от его реализации не может быть основанием для применения штрафных санкций. Введение ответственности за неизвещение арендодателя о намерении продлить договор, либо об отказе от намерения продлить договор на новый срок противоречит сути штрафных санкций, установленных статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей возложение на сторону ответственности именно за неисполнение обязательств по договору, а не за дальнейшую реализацию преимущественного права.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.04.2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.07.2016 N 13АП-14759/2016 ПО ДЕЛУ N А56-5799/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2016 г. N 13АП-14759/2016
Дело N А56-5799/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Колосовой Ж.В.
при ведении протокола судебного заседания: Жарковым Р.П.
при участии:
от истца: представитель Тихватуллин М.Т. (по доверенности от 23.06.2015),
от ответчика: представитель Шапоткин А.А. (по доверенности от 01.07.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14759/2016) ООО "Юнион Алмар"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.04.2016 по делу N А56-5799/2016 (судья Герасимова Е.А.), принятое
по иску ИП Беляева Алексея Владимировича
к ООО "Юнион Аларм"
о взыскании,
установил:
Индивидуальный предприниматель Беляев Алексей Владимирович (место нахождения: Россия 194291, Санкт-Петербург, ОГРНИП 3057847227004179) (далее - Истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юнион Аларм" (место нахождения: Россия 195221, Санкт-Петербург, пр-кт Полюстровский, д. 29, кв. 59, ОГРН 1027802506368) (далее - ООО "Юнион Аларм") о взыскании 90 338 руб. неосновательного обогащения.
Решением арбитражного суда от 13.04.2016 иск удовлетворен.
Не согласившись с названным решением, ООО "Юнион Аларм" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, в иске отказать. Податель жалобы не согласен со взысканием с него в пользу арендатора обеспечительного платежа, поскольку полагает, что депозит может быть удержан арендодателем в соответствии с положениями пункта 7.4., 8.2 договора аренды, как штрафная санкция за неизвещение арендодателя о намерении арендовать помещение.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.
Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд установил следующее.
Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды N ДСА-74/15-1 от 01.06.2015 (далее - договор аренды), заключенного между ООО "Нева-рент" Д.У. (арендодателем) и ИП Беляевым А.В. (арендатором) в отношении нежилого помещения площадью 86,8 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Зольная, дом 11, лит. А, на срок по 31.12.2015.
На основании дополнительного соглашения от 31.07.2015 с 01.08.2015 арендодателем по договору является ООО "Юнион Аларм".
Порядок расчетов определен сторонами в разделе четвертом договора аренды, в соответствии с пунктом 4.2. которого месячная арендная плата устанавливается в размере 90 338 руб.
Согласно пункту 3.3.13 договора аренды в качестве обеспечения исполнения своих обязательств арендатор в течение 5-ти рабочих дней с момента подписания договора аренды перечисляет на счет арендодателя сумму обеспечительного взноса в размере, равном одной месячной арендной плате (90 338 руб.). Обеспечительный взнос не является ни задатком, ни авансом, а является установленным соглашением сторон (п. 1 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации) иным способом обеспечения обязательств арендатора перед арендодателем на весь период действия договора в соответствии с пунктами 8.1, 8.2. договора аренды.
После прекращения действия договора, если иное не предусмотрено договором или дополнительным соглашением сторон, при надлежащем исполнении арендатором обязательств по внесению арендной платы, неустоек, пеней, штрафов, а также возмещения ущерба, если таковой имеется, и передачи при прекращении договора помещения по акту возврата помещения в состоянии, оговоренном в настоящем договоре, арендодатель обязуется возвратить арендатору сумму обеспечительного взноса не позднее 5-ти банковских дней с момента расторжения договора.
Из материалов дела следует, что во исполнение обязательств из договора аренды Истец перечислил Ответчику сумму обеспечительного взноса в размере равном одной месячной арендной плате, а именно 90 338 руб.
30.11.2015 и 23.12.2015 арендатор сообщил арендодателю о намерении заключить договор аренды на новый срок, однако никакого ответа от арендодателя не последовало, подписанного соглашения о продлении договора арендодателем не направлено.
При таких обстоятельствах 31.12.2015 арендатор был вынужден возвратить арендуемое помещение по акту приема-возврата, поскольку договор аренды прекратил свое действие.
По акту приема-возврата от 31.12.2015 помещение передано арендодателю, однако обеспечительный платеж до настоящего времени арендодателем не возвращен.
Ссылаясь на то, что Ответчик от возврата обеспечительного платежа уклоняется, Истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Согласно п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В соответствии со статьей 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Поскольку неосновательным признается пользование чужим имуществом без установленных законом или сделкой оснований, лицо, предъявляющее требование о возмещении неосновательно сбереженного имущества, обязано в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказать факт пользования ответчика спорным имуществом за счет истца, факт отсутствия правовых оснований для такого пользования, а также размер неосновательного обогащения.
Согласно правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", в качестве неосновательного обогащения на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть истребованы полученные до расторжения договора средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что правовые основания для удержания суммы депозита после расторжения договора аренды у арендодателя отсутствуют.
Установив, что договор аренды прекратил своей действие по истечении срока, на который данный договор был заключен, суд первой инстанции правомерно посчитал, что в отсутствие доказательств ненадлежащего исполнения арендатором обязательств из данного договора, правовые основания удержания обеспечительного платежа у Ответчика отсутствуют.
Ссылка подателя жалобы на положения п. 3.3.10 договора аренды во взаимосвязи с положениями 7.4. и 8.2. данного договора не принимается апелляционным судом.
В соответствии с пунктом 3.3.10 договора аренды арендатор обязан письменно сообщать арендодателю не позднее чем за 1 месяц о предстоящем освобождении помещения - как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном прекращении.
Согласно пункту 8.2. договора аренды в случае расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в соответствии с пунктом 7.2. договора аренды или по инициативе арендатора в соответствии с п. 3.3.10 данного договора, сумма обеспечительного взноса переходит в собственность арендодателя в виде штрафной неустойки за досрочное расторжение договора.
Кроме того, в соответствии с пунктом 7.4. данного договора при расторжении договора по инициативе арендатора до истечения срока действия договора или при неизвещении арендатором арендодателя за один месяц до окончания его срока действия об отсутствии намерения арендовать помещение, арендатор оплачивает арендодателю арендную плату за последующий месяц после получения арендодателем уведомления о расторжении договора или соответственно после окончания срока его действия. Данная мера рассматривается сторонами как штрафная санкция по договору и подлежит оплате вне зависимости от того, пользовался или нет арендатор помещением в указанный период.
В рассматриваемом случае письмом от 30.11.2015 (л.д. 15, т. 1) Истец уведомил Ответчика о намерении заключить договор аренды на новый срок по истечении установленного в нем срока (31.12.2015). Доказательства согласия арендодателя на продление арендных отношений в деле отсутствуют.
Таким образом, договор аренды был прекращен по истечении установленного в нем срока действия, а обязательства, установленные пунктом 3.3.10 данного договора, нельзя признать нарушенными арендатором, поскольку в отсутствие волеизъявления арендодателя договор аренды не мог быть заключен на новый срок. При этом отсутствие письменного ответа арендодателя на предложение арендатора продолжить арендные отношения оценены апелляционным судом в качестве отказа от продления договора.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для возложения на арендатора договорной ответственности как по п. 7.4. договора аренды, так и по п. 8.2. данного договора.
Кроме того, по мнению апелляционного суда, вне зависимости от соблюдения арендатором требований п. 3.3.10 договора аренды обеспечительный платеж не может быть удержан арендодателем в связи со следующим.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
По смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность заключения добросовестным арендатором договора на новый срок - является его правом, а не обязанностью, в связи с чем отказ от его реализации не может быть основанием для применения штрафных санкций. Введение ответственности за неизвещение арендодателя о намерении продлить договор, либо об отказе от намерения продлить договор на новый срок противоречит сути штрафных санкций, установленных статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей возложение на сторону ответственности именно за неисполнение обязательств по договору, а не за дальнейшую реализацию преимущественного права.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.04.2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Ж.В.КОЛОСОВА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Ж.В.КОЛОСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)