Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Судебными актами за истцом было признано право собственности на долю права собственности в нежилых помещениях, был признан недействительным договор дарения, после которого ответчиками были заключены сделки, направленные на передачу имущества в аренду и передачу прав на спорное имущество.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Справка: судья Абдрахманова Л.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Сафина Ф.Ф.
судей: Мухаметовой Н.М.
Субхангулова А.Н.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Х.А.Ф. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Х. ФИО28 к ИП Х. ФИО29, Г. ФИО30, Х. ФИО31 о признании сделки недействительной, отказать.
Заслушав доклад судьи Мухаметовой Н.М., судебная коллегия
Х.А.Ф. обратилась с иском к ИП Х.И., Г.Д.УА., Х.А. о признании недействительными договора аренды N б/н от дата, заключенного между Х. ФИО33 и ИП Х. ФИО32, договора уступки права требования (цессии) по договору аренды от дата, заключенного между Х. ФИО43 и Г. ФИО44, в отношении (по распоряжению) нежилых помещений с кадастровыми номерами N..., N..., N... с площадью, соответственно 282,2 кв. м, 143,8 кв. м, 45,9 кв. м по адрес в адрес Республики Башкортостан, применении последствий недействительности сделки и прекращении их на будущее время, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 600 рублей.
В обоснование исковых требований Х.А.Ф. указала, что апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от дата было оставлено без изменения решение Советского районного суда адрес РБ от дата в части требований о признании недействительной с момента их заключения сделки по отчуждению нежилых помещений с кадастровыми номерами N..., N..., N... с площадью, соответственно, 282,2 кв. м, 143,8 кв. м, 45,9 кв. м по адрес в адрес РБ договоров дарения от дата, от дата, договор купли-продажи от дата, заключенные между Х. ФИО34, Х. ФИО35, Х. ФИО36, Г. ФИО37.
Этим же решением, вступившим в законную силу дата, за Х.А.Ф. признана доля 1/2 права собственности в нежилых помещениях с кадастровыми номерами N..., N..., N.... Право собственности Х.А.Ф. зарегистрировано в Росреестре.
Х. ФИО38 умер дата Наследниками после его смерти являются Х. ФИО45, Х. ФИО46 и Х. ФИО47.
Нежилые помещения с кадастровыми номерами N..., N..., N... с площадью, соответственно, 282,2 кв. м, 143,8 кв. м, 45,9 кв. м по адрес в адрес РБ переданы в аренду ИП Х.И. по договору аренды от дата Договор уступки права требования (цессии) по договору аренды был заключен дата Договор аренды от дата заключен сроком до дата и прошел государственную регистрацию в Росреестре.
Х.А.Ф., ссылаясь на п. 1 ст. 690 ГК РФ, указывает, что право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ей, как собственнику. Х.А.Ф. не имеет возможности в полной мере реализации своих прав собственника имущества.
Договора дарения, аренды, уступки права требования (цессии) являются взаимосвязанными сделками, направленными на передачу прав на спорное имущество и передачу в аренду этого имущества на срок более года.
Ответчики Х.А. и Г.Д.УА. не обладали правом, полномочиями собственника на передачу спорного имущества в аренду, и как следствие на подписание договора уступки прав (цессии), в связи с чем, эти договора являются ничтожными в силу статей 168, 608 Гражданского кодекса РФ.
В этой связи договор аренды б\\н от дата, заключенный между Х.А. и ИП Х.И., а также договор уступки прав требования (цессии) по договору аренды от дата между Х.А. и Г.Д.УА., являются ничтожными в силу ст. 168 ГК РФ, т.к. Х.А. и Г.Д.УА. не обладали полномочиями по распоряжению спорным имуществом и заключению договоров, а в качестве последствий признания сделки недействительной прекратить их на будущее время.
Судом принято вышеприведенное решение, об отмене которого просит Х.А.Ф., указывая на его незаконность, процессуальные нарушения, ограничение ее в правах собственника, судом не изложены обстоятельства недобросовестности ответчиков по договору аренды, не согласие с выводами суда о пролонгации ранее заключенных договоров аренды, указывая на подложность договоров, не представление доказательств произведенных взаиморасчетов между ней и ИП Х.И., не согласие с необходимостью заключения договора аренды по требованию банка, не согласна с пропуском срока исковой давности, одобрением с ее стороны сделки по договору аренды.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения, в отсутствие доказательств неявки по уважительным причинам коллегия в силу положений ст. ст. 167, 327 ГПК РФ находит возможным рассмотрение дела.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Х.А.Ф. - Н. (по доверенности), поддержавшей жалобу, представителя ИП Х.И., Г.Д.УА. - П. (по доверенности), поддержавшего решение, обсудив доводы жалобы, коллегия находит решение подлежащим отмене.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.
Законным решение является, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащего применению к доказываемым правоотношениям.
Как следует из разъяснений, изложенных в абз. 2 п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в ст. 173.1, п. 1 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствие согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.
Отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В силу положений ст. 168 п. 1 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как усматривается из материалов дела, супругами Х. ФИО39. и Х.А.Ф. в период брака приобретены нежилые помещения, площадью 282,2 кв. м, 143,8 кв. м и 45,9 кв. м, расположенные по адресу: адрес.
10 февраля Х. ФИО40. подарил указанные нежилые помещения своему брату Х. ФИО41., который датаг. также передарил их своей матери ФИО42, которая впоследствии по договору купли-продажи от дата. продала их Г.Д.УА., право собственности за ФИО17 на указанные нежилые помещения зарегистрировано датаг.
По договору аренды нежилого помещения от датаг. Х.А.М., в лице представителя Т. (арендодатель), передала ИП Х.И. (арендатор) в аренду нежилые помещения, площадью 305, 6 кв. м, в т.ч. торговая площадь - 115,9 кв. м (Лит.А, номера на поэтажном плане 34), подвал - 143,8 кв. м (17 - лит. А1, номера на поэтажном плане 14, 15, 16, 17. 18, 19 - лит. А), цокольный этаж - 45,9 кв. м (номер на поэтажном плане 1), расположенные по адресу: адрес. Как указано в договоре, указанные помещения принадлежат арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права N... от дата, свидетельство о государственной регистрации права N... от дата, свидетельство о государственной регистрации права N... от дата, договор дарения б/н от дата).
Как усматривается из п. 1.3 договора, данные помещения являются предметом обременения по договору залога недвижимого имущества (ипотека) от дата. N б/н, сроком до датаг., зарегистрировано в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес.
Согласно п. 2 договора аренды установлена арендная плата в размере 183 360 руб. в год, порядок оплаты и расчет арендной платы за пользование нежилым помещением предусмотрен приложением к договору аренды. П.2.2 предусмотрено изменение арендной платы, которое оформляется новым Порядком оплаты и расчета арендной платы.
П.6.1 установлен срок договора аренды: с момента его заключения по дата. Данный договор зарегистрирован в УФР государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.
датаг. между Х.А.М. и Г.Д.УА. заключен договор уступки права требования (цессии) по договору аренды, по которому Х.А.М. (цедент) уступает Г.Д.УА. (цессорию) право требования по договору аренды нежилого помещения N б/н от дата., заключенному между Цедентом и предпринимателем Х.И. данный договор зарегистрирован в УФР государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.
Между тем, решением Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от датаг., вступившим в законную силу согласно апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от датаг. постановлено признать недействительными с момента их заключения сделки по отчуждению нежилого помещения площадью 282,2 кв. м, 143,8 кв. м, и 45,9 кв. м в адрес, договора дарения от датаг. от дата., договора купли-продажи от датаг., заключенные между Х. ФИО48, Х. ФИО49, Х. ФИО50 и Г. ФИО51, применить последствия недействительности сделки с возвращением сторон в первоначальное положение.
Признать за Х. ФИО52 1/1 доли права собственности на нежилое помещение площадью 282,2 кв. м, 143,8 кв. м и 45,9 кв. м по адресу: адрес с кадастровыми номерами N..., N..., N....
При этом судебными постановлениями установлено, что первый договор от 10.02.2014 г. совершен в период, когда супруги находились в зарегистрированном браке, следовательно, в соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ требовалось нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение указанной сделки. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Одаряемые ответчики Х. ФИО53., Х.А.М., в дальнейшем покупатель Г.Д.УА., не проявили разумную осмотрительность при заключении договора дарения, купли-продажи, не выяснили основания возникновения у дарителя Х. И., продавца Х.А.М. права собственности.
Таким образом, установлено, что заключая договор аренды нежилого помещения с ИП Х. ФИО54., датаг. Х.А.М. в нарушение положений ст. 10 п. 5 ГК РФ не проявила должной осмотрительности, право собственности которой на спорные нежилые помещения было оспорено, вследствие чего заключенный договор аренды нежилого помещения в соответствии с положениями ст. 167 ГК РФ, ст. 608 ГК РФ должен быть признан недействительным.
Суд первой инстанции ошибочно с учетом положений ст. 617 ГК РФ полагает возможным сохранение договора аренды от датаг., указывая на то, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, между тем, как Х.А.М., получив в дар нежилые помещения с нарушением требований законодательства, не вправе распоряжаться им по передаче в аренду. В указанном случае имело место восстановление нарушенного права Х.А.Ф. на нежилые помещения.
Доводы ответчиков о передаче иного помещения в аренду опровергаются материалами дела. Из договора аренды усматривается передача торговой площади площадью 115,9 кв. м (Лит. А, номера на поэтажном плане 34), подвала - 143,8 кв. м (17 - лит. Ае, номера на поэтажном плане 14, 15, 16, 17, 18, 19 - лит. А) и цокольного этажа - 45,9 кв. м (номер на поэтажном плане 1). Между тем, из кадастровых паспортов усматривается, что помещение площадью 115,9 кв. м торговой площади на первом этаже Лит. А площадью 282,2 кв. м с кадастровым номером N... имеет статус временного с кадастровым номером N... (л.д. 109 т. 1). Обстоятельства нахождения помещения площадью 115,9 кв. м в составе 282,2 кв. м Лит. А подтверждены в апелляционной инстанции представителем ответчика.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что Х.А.Ф. избран ненадлежащий способ защиты в связи с заявлением требований о признании договора аренды недействительным в части имущества, при том, что она является собственником ? доли имущества, с чем коллегия не соглашается.
Вопреки выводам суда, из исковых требований Х.А.Ф. усматриваются заявленные требования о признании недействительным договора аренды N б/н от дата., заключенного между Х.А.М. и ИП Х.И., а также от дата. договора уступки права требования (цессии) по договору аренды, заключенного между Х.А.М. и Г.Л. в отношении указанных выше нежилых помещений, расположенных по адресу: адрес.
Как следует из вышеуказанных судебных постановлений, изначально Х.А.М. и Х. И., достоверно зная о правах Х.А.Ф. на нежилые помещения, в нарушение положений ст. 35 ч. 3 СК РФ заключили договор дарения, который впоследствии решением Советского районного суда г. Уфы от дата., вступившим в законную силу дата., признан недействительным. Тем самым, заключенный датаг. договор аренды нежилого помещения не влечет последствий и является недействительным с момента его заключения.
Как указано выше, судебным постановлением установлено, что при передаче в дар Х.А.М. даритель Х. ФИО55. и Х.А.М. (одаряемая) действовали недобросовестно. При указанных обстоятельствах, вывод суда о переходе права собственности к другому лицу является ошибочным, поскольку, при заключении договора дарения Х.А.М. не проявила разумную осмотрительность, принимая в дар нежилые помещения, соответственно не имела права передавать в аренду ИП Х.И.
Также коллегия не может согласиться с выводом суда, что договор аренды от датаг. является продолжением аренды спорных помещений по договору аренды от датаг. между ИП Х.И. и бывшим супругом Х.А.Ф. - Х. ФИО58., равно как и договора от дата., заключенного между теми же лицами, с указанием на то, что данные договора заключены на неопределенный срок, что противоречит материалам дела.
Согласно ст. 609 п. 1 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Как следует из договоров аренды нежилых помещений от дата. сторонами договора являются индивидуальные предпринимателя Х. ФИО56 и Х. ФИО57, договор срочный - сроком с дата. по дата.
Из договора аренды нежилого помещения от дата. усматриваются те же стороны, срок аренды носит срочный характер - с датаг. по дата., договора не прошли государственной регистрации; сторонами же по оспариваемому договору являются Х.А.М. и ИП Х. ФИО59. При таких обстоятельствах, каждый из представленных договоров является самостоятельным, вследствие чего отнесение оспариваемого договора аренды от датаг. к договорам аренды от дата. и дата. является ошибочным, равно как и не требуется признание их подложными в рамках рассматриваемого дела.
Из материалов дела следует, что дата. Х.А.М. права требования по договору аренды от датаг. уступила по договору цессии Г.Д.УА., между тем, как выше указано, в нарушение положений ст. 10 п. 5 ГК РФ, получив в дар нежилые помещения, она же датаг. продала ФИО2, судебными решениями договор купли-продажи от датаг. признан недействительным, применены последствия недействительности сделки, оснований для признания договора уступки права требования (цессии) по договору аренды от датаг. у суда не имелось в силу положений ст. 167 ГК РФ. Вывод суда об отсутствии оснований для признания ничтожной сделки недействительным основан на ошибочном выводе, истцом такие требования не заявлены.
Отказывая в удовлетворении требований ФИО1 суд с учетом положений ст. 195, 199 п. 2 ГК РФ пришел к выводу о применении пропуска срока исковой давности, указывая на заявленные истцом основания отсутствия нотариально удостоверенного согласия супруги.
Коллегия не может согласиться с данным выводом суда.
Как усматривается из решения Советского районного суда адрес от дата., вступившего в законную силу датаг. основанием для признании недействительными договоров дарения от дата. Х. ФИО60. матери Х.А.М. спорных нежилых помещений и договора купли-продажи от дата. между Х.А.М. и Г.Д.УБ. явилось отсутствие нотариального согласия Х.А.Ф., помимо воли которой спорное имущество перешло к ответчикам.
В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Приведенные положения процессуального закона направлены на обеспечение обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений и обеспечение законности выносимых судом постановлений в условиях действия принципа состязательности.
Со вступлением в законную силу решения Советского районного суда г. Уфы от дата. - датаг. с требованиями о признании недействительными договора аренды от датаг. и договора уступки права требования от датаг. Х.А.Ф. обратилась в установленный ч. 2 ст. 181 ГК РФ, - датаг.
Вывод суда о недоказанности нарушенного законного интереса Х.А.Ф. противоречит материалам дела.
Как следует из ст. 614 п. 1 ГК РФ существенным условием договора аренды является арендная плата.
Как усматривается из оспариваемого договора от датаг., годовая арендная оплата договором предусмотрена в размере 183 360 руб., при этом предусмотрено ее изменение. Договор уступки права требования от датаг. также не содержит условий об изменении арендной платы.
Из представленных суду платежных поручений усматривается направление на банковский счет Х.А.Ф. по настоящее время ежемесячной арендной платы - 7640 руб., что составляет месячную плату за аренду принадлежащего ей имущества (183 360 руб.: 12: 2), с чем она категорически не согласна, что следует из ее обращений к ПАО "ФИО61" и следственные органы.
Из представленного ею письма Х.И. усматривается ее предложение в проекте Соглашения компенсации за пользование долей от дата. об увеличении арендной платы ежемесячно до 150 000 руб., стороны к соглашению не пришли, из чего усматривается ее законный интерес на получение соответствующей арендной платы за нежилые помещения общей площадью 471,9 кв. м, расположенных по адресу: адрес, собственником которых в ? доле является истец.
С учетом изложенного, решение суда не может быть признано законным, подлежит отмене и вынесению нового решения об удовлетворении требований Х.А.Ф. в части признания сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок и возврата госпошлины по 300 руб. с ответчиков Х.А.М. и Г.Д.УА.
С применением последствий недействительности сделок требования о прекращении на будущее время не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 г. отменить.
Принять по делу новое решение.
Признать недействительным договор аренды N б/н от датаг., заключенный между Х. ФИО62 и ИП Х. ФИО63 в отношении (по распоряжению) нежилых помещений с кадастровыми номерами: дата, дата, дата площадью соответственно 282,2 кв. м, 143,8 кв. м, 45,9 кв., расположенных по адресу адрес.
Применить последствия недействительности сделки.
Признать недействительным договор уступки права требования (цессии) по договору аренды, заключенный между Х. ФИО64 и Г. ФИО65 в отношении (по распоряжению) нежилых помещений с кадастровыми номерами: N..., N..., N... площадью соответственно 282,2 кв. м, 143,8 кв. м, 45,9 кв., расположенных по адресу адрес.
Применить последствия недействительности сделки.
Взыскать с Х. ФИО66 в пользу Х. ФИО67 возврат госпошлины в размере 300 руб.
Взыскать с Г. ФИО69 в пользу Х. ФИО68 возврат госпошлины в размере 300 руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 12.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-14458/2017
Требование: О признании недействительными договоров аренды, уступки права требования (цессии), применении последствий недействительности сделок.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Судебными актами за истцом было признано право собственности на долю права собственности в нежилых помещениях, был признан недействительным договор дарения, после которого ответчиками были заключены сделки, направленные на передачу имущества в аренду и передачу прав на спорное имущество.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 июля 2017 года
Справка: судья Абдрахманова Л.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Сафина Ф.Ф.
судей: Мухаметовой Н.М.
Субхангулова А.Н.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Х.А.Ф. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Х. ФИО28 к ИП Х. ФИО29, Г. ФИО30, Х. ФИО31 о признании сделки недействительной, отказать.
Заслушав доклад судьи Мухаметовой Н.М., судебная коллегия
установила:
Х.А.Ф. обратилась с иском к ИП Х.И., Г.Д.УА., Х.А. о признании недействительными договора аренды N б/н от дата, заключенного между Х. ФИО33 и ИП Х. ФИО32, договора уступки права требования (цессии) по договору аренды от дата, заключенного между Х. ФИО43 и Г. ФИО44, в отношении (по распоряжению) нежилых помещений с кадастровыми номерами N..., N..., N... с площадью, соответственно 282,2 кв. м, 143,8 кв. м, 45,9 кв. м по адрес в адрес Республики Башкортостан, применении последствий недействительности сделки и прекращении их на будущее время, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 600 рублей.
В обоснование исковых требований Х.А.Ф. указала, что апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от дата было оставлено без изменения решение Советского районного суда адрес РБ от дата в части требований о признании недействительной с момента их заключения сделки по отчуждению нежилых помещений с кадастровыми номерами N..., N..., N... с площадью, соответственно, 282,2 кв. м, 143,8 кв. м, 45,9 кв. м по адрес в адрес РБ договоров дарения от дата, от дата, договор купли-продажи от дата, заключенные между Х. ФИО34, Х. ФИО35, Х. ФИО36, Г. ФИО37.
Этим же решением, вступившим в законную силу дата, за Х.А.Ф. признана доля 1/2 права собственности в нежилых помещениях с кадастровыми номерами N..., N..., N.... Право собственности Х.А.Ф. зарегистрировано в Росреестре.
Х. ФИО38 умер дата Наследниками после его смерти являются Х. ФИО45, Х. ФИО46 и Х. ФИО47.
Нежилые помещения с кадастровыми номерами N..., N..., N... с площадью, соответственно, 282,2 кв. м, 143,8 кв. м, 45,9 кв. м по адрес в адрес РБ переданы в аренду ИП Х.И. по договору аренды от дата Договор уступки права требования (цессии) по договору аренды был заключен дата Договор аренды от дата заключен сроком до дата и прошел государственную регистрацию в Росреестре.
Х.А.Ф., ссылаясь на п. 1 ст. 690 ГК РФ, указывает, что право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ей, как собственнику. Х.А.Ф. не имеет возможности в полной мере реализации своих прав собственника имущества.
Договора дарения, аренды, уступки права требования (цессии) являются взаимосвязанными сделками, направленными на передачу прав на спорное имущество и передачу в аренду этого имущества на срок более года.
Ответчики Х.А. и Г.Д.УА. не обладали правом, полномочиями собственника на передачу спорного имущества в аренду, и как следствие на подписание договора уступки прав (цессии), в связи с чем, эти договора являются ничтожными в силу статей 168, 608 Гражданского кодекса РФ.
В этой связи договор аренды б\\н от дата, заключенный между Х.А. и ИП Х.И., а также договор уступки прав требования (цессии) по договору аренды от дата между Х.А. и Г.Д.УА., являются ничтожными в силу ст. 168 ГК РФ, т.к. Х.А. и Г.Д.УА. не обладали полномочиями по распоряжению спорным имуществом и заключению договоров, а в качестве последствий признания сделки недействительной прекратить их на будущее время.
Судом принято вышеприведенное решение, об отмене которого просит Х.А.Ф., указывая на его незаконность, процессуальные нарушения, ограничение ее в правах собственника, судом не изложены обстоятельства недобросовестности ответчиков по договору аренды, не согласие с выводами суда о пролонгации ранее заключенных договоров аренды, указывая на подложность договоров, не представление доказательств произведенных взаиморасчетов между ней и ИП Х.И., не согласие с необходимостью заключения договора аренды по требованию банка, не согласна с пропуском срока исковой давности, одобрением с ее стороны сделки по договору аренды.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения, в отсутствие доказательств неявки по уважительным причинам коллегия в силу положений ст. ст. 167, 327 ГПК РФ находит возможным рассмотрение дела.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Х.А.Ф. - Н. (по доверенности), поддержавшей жалобу, представителя ИП Х.И., Г.Д.УА. - П. (по доверенности), поддержавшего решение, обсудив доводы жалобы, коллегия находит решение подлежащим отмене.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.
Законным решение является, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащего применению к доказываемым правоотношениям.
Как следует из разъяснений, изложенных в абз. 2 п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в ст. 173.1, п. 1 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствие согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.
Отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В силу положений ст. 168 п. 1 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как усматривается из материалов дела, супругами Х. ФИО39. и Х.А.Ф. в период брака приобретены нежилые помещения, площадью 282,2 кв. м, 143,8 кв. м и 45,9 кв. м, расположенные по адресу: адрес.
10 февраля Х. ФИО40. подарил указанные нежилые помещения своему брату Х. ФИО41., который датаг. также передарил их своей матери ФИО42, которая впоследствии по договору купли-продажи от дата. продала их Г.Д.УА., право собственности за ФИО17 на указанные нежилые помещения зарегистрировано датаг.
По договору аренды нежилого помещения от датаг. Х.А.М., в лице представителя Т. (арендодатель), передала ИП Х.И. (арендатор) в аренду нежилые помещения, площадью 305, 6 кв. м, в т.ч. торговая площадь - 115,9 кв. м (Лит.А, номера на поэтажном плане 34), подвал - 143,8 кв. м (17 - лит. А1, номера на поэтажном плане 14, 15, 16, 17. 18, 19 - лит. А), цокольный этаж - 45,9 кв. м (номер на поэтажном плане 1), расположенные по адресу: адрес. Как указано в договоре, указанные помещения принадлежат арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права N... от дата, свидетельство о государственной регистрации права N... от дата, свидетельство о государственной регистрации права N... от дата, договор дарения б/н от дата).
Как усматривается из п. 1.3 договора, данные помещения являются предметом обременения по договору залога недвижимого имущества (ипотека) от дата. N б/н, сроком до датаг., зарегистрировано в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес.
Согласно п. 2 договора аренды установлена арендная плата в размере 183 360 руб. в год, порядок оплаты и расчет арендной платы за пользование нежилым помещением предусмотрен приложением к договору аренды. П.2.2 предусмотрено изменение арендной платы, которое оформляется новым Порядком оплаты и расчета арендной платы.
П.6.1 установлен срок договора аренды: с момента его заключения по дата. Данный договор зарегистрирован в УФР государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.
датаг. между Х.А.М. и Г.Д.УА. заключен договор уступки права требования (цессии) по договору аренды, по которому Х.А.М. (цедент) уступает Г.Д.УА. (цессорию) право требования по договору аренды нежилого помещения N б/н от дата., заключенному между Цедентом и предпринимателем Х.И. данный договор зарегистрирован в УФР государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.
Между тем, решением Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от датаг., вступившим в законную силу согласно апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от датаг. постановлено признать недействительными с момента их заключения сделки по отчуждению нежилого помещения площадью 282,2 кв. м, 143,8 кв. м, и 45,9 кв. м в адрес, договора дарения от датаг. от дата., договора купли-продажи от датаг., заключенные между Х. ФИО48, Х. ФИО49, Х. ФИО50 и Г. ФИО51, применить последствия недействительности сделки с возвращением сторон в первоначальное положение.
Признать за Х. ФИО52 1/1 доли права собственности на нежилое помещение площадью 282,2 кв. м, 143,8 кв. м и 45,9 кв. м по адресу: адрес с кадастровыми номерами N..., N..., N....
При этом судебными постановлениями установлено, что первый договор от 10.02.2014 г. совершен в период, когда супруги находились в зарегистрированном браке, следовательно, в соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ требовалось нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение указанной сделки. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Одаряемые ответчики Х. ФИО53., Х.А.М., в дальнейшем покупатель Г.Д.УА., не проявили разумную осмотрительность при заключении договора дарения, купли-продажи, не выяснили основания возникновения у дарителя Х. И., продавца Х.А.М. права собственности.
Таким образом, установлено, что заключая договор аренды нежилого помещения с ИП Х. ФИО54., датаг. Х.А.М. в нарушение положений ст. 10 п. 5 ГК РФ не проявила должной осмотрительности, право собственности которой на спорные нежилые помещения было оспорено, вследствие чего заключенный договор аренды нежилого помещения в соответствии с положениями ст. 167 ГК РФ, ст. 608 ГК РФ должен быть признан недействительным.
Суд первой инстанции ошибочно с учетом положений ст. 617 ГК РФ полагает возможным сохранение договора аренды от датаг., указывая на то, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, между тем, как Х.А.М., получив в дар нежилые помещения с нарушением требований законодательства, не вправе распоряжаться им по передаче в аренду. В указанном случае имело место восстановление нарушенного права Х.А.Ф. на нежилые помещения.
Доводы ответчиков о передаче иного помещения в аренду опровергаются материалами дела. Из договора аренды усматривается передача торговой площади площадью 115,9 кв. м (Лит. А, номера на поэтажном плане 34), подвала - 143,8 кв. м (17 - лит. Ае, номера на поэтажном плане 14, 15, 16, 17, 18, 19 - лит. А) и цокольного этажа - 45,9 кв. м (номер на поэтажном плане 1). Между тем, из кадастровых паспортов усматривается, что помещение площадью 115,9 кв. м торговой площади на первом этаже Лит. А площадью 282,2 кв. м с кадастровым номером N... имеет статус временного с кадастровым номером N... (л.д. 109 т. 1). Обстоятельства нахождения помещения площадью 115,9 кв. м в составе 282,2 кв. м Лит. А подтверждены в апелляционной инстанции представителем ответчика.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что Х.А.Ф. избран ненадлежащий способ защиты в связи с заявлением требований о признании договора аренды недействительным в части имущества, при том, что она является собственником ? доли имущества, с чем коллегия не соглашается.
Вопреки выводам суда, из исковых требований Х.А.Ф. усматриваются заявленные требования о признании недействительным договора аренды N б/н от дата., заключенного между Х.А.М. и ИП Х.И., а также от дата. договора уступки права требования (цессии) по договору аренды, заключенного между Х.А.М. и Г.Л. в отношении указанных выше нежилых помещений, расположенных по адресу: адрес.
Как следует из вышеуказанных судебных постановлений, изначально Х.А.М. и Х. И., достоверно зная о правах Х.А.Ф. на нежилые помещения, в нарушение положений ст. 35 ч. 3 СК РФ заключили договор дарения, который впоследствии решением Советского районного суда г. Уфы от дата., вступившим в законную силу дата., признан недействительным. Тем самым, заключенный датаг. договор аренды нежилого помещения не влечет последствий и является недействительным с момента его заключения.
Как указано выше, судебным постановлением установлено, что при передаче в дар Х.А.М. даритель Х. ФИО55. и Х.А.М. (одаряемая) действовали недобросовестно. При указанных обстоятельствах, вывод суда о переходе права собственности к другому лицу является ошибочным, поскольку, при заключении договора дарения Х.А.М. не проявила разумную осмотрительность, принимая в дар нежилые помещения, соответственно не имела права передавать в аренду ИП Х.И.
Также коллегия не может согласиться с выводом суда, что договор аренды от датаг. является продолжением аренды спорных помещений по договору аренды от датаг. между ИП Х.И. и бывшим супругом Х.А.Ф. - Х. ФИО58., равно как и договора от дата., заключенного между теми же лицами, с указанием на то, что данные договора заключены на неопределенный срок, что противоречит материалам дела.
Согласно ст. 609 п. 1 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Как следует из договоров аренды нежилых помещений от дата. сторонами договора являются индивидуальные предпринимателя Х. ФИО56 и Х. ФИО57, договор срочный - сроком с дата. по дата.
Из договора аренды нежилого помещения от дата. усматриваются те же стороны, срок аренды носит срочный характер - с датаг. по дата., договора не прошли государственной регистрации; сторонами же по оспариваемому договору являются Х.А.М. и ИП Х. ФИО59. При таких обстоятельствах, каждый из представленных договоров является самостоятельным, вследствие чего отнесение оспариваемого договора аренды от датаг. к договорам аренды от дата. и дата. является ошибочным, равно как и не требуется признание их подложными в рамках рассматриваемого дела.
Из материалов дела следует, что дата. Х.А.М. права требования по договору аренды от датаг. уступила по договору цессии Г.Д.УА., между тем, как выше указано, в нарушение положений ст. 10 п. 5 ГК РФ, получив в дар нежилые помещения, она же датаг. продала ФИО2, судебными решениями договор купли-продажи от датаг. признан недействительным, применены последствия недействительности сделки, оснований для признания договора уступки права требования (цессии) по договору аренды от датаг. у суда не имелось в силу положений ст. 167 ГК РФ. Вывод суда об отсутствии оснований для признания ничтожной сделки недействительным основан на ошибочном выводе, истцом такие требования не заявлены.
Отказывая в удовлетворении требований ФИО1 суд с учетом положений ст. 195, 199 п. 2 ГК РФ пришел к выводу о применении пропуска срока исковой давности, указывая на заявленные истцом основания отсутствия нотариально удостоверенного согласия супруги.
Коллегия не может согласиться с данным выводом суда.
Как усматривается из решения Советского районного суда адрес от дата., вступившего в законную силу датаг. основанием для признании недействительными договоров дарения от дата. Х. ФИО60. матери Х.А.М. спорных нежилых помещений и договора купли-продажи от дата. между Х.А.М. и Г.Д.УБ. явилось отсутствие нотариального согласия Х.А.Ф., помимо воли которой спорное имущество перешло к ответчикам.
В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Приведенные положения процессуального закона направлены на обеспечение обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений и обеспечение законности выносимых судом постановлений в условиях действия принципа состязательности.
Со вступлением в законную силу решения Советского районного суда г. Уфы от дата. - датаг. с требованиями о признании недействительными договора аренды от датаг. и договора уступки права требования от датаг. Х.А.Ф. обратилась в установленный ч. 2 ст. 181 ГК РФ, - датаг.
Вывод суда о недоказанности нарушенного законного интереса Х.А.Ф. противоречит материалам дела.
Как следует из ст. 614 п. 1 ГК РФ существенным условием договора аренды является арендная плата.
Как усматривается из оспариваемого договора от датаг., годовая арендная оплата договором предусмотрена в размере 183 360 руб., при этом предусмотрено ее изменение. Договор уступки права требования от датаг. также не содержит условий об изменении арендной платы.
Из представленных суду платежных поручений усматривается направление на банковский счет Х.А.Ф. по настоящее время ежемесячной арендной платы - 7640 руб., что составляет месячную плату за аренду принадлежащего ей имущества (183 360 руб.: 12: 2), с чем она категорически не согласна, что следует из ее обращений к ПАО "ФИО61" и следственные органы.
Из представленного ею письма Х.И. усматривается ее предложение в проекте Соглашения компенсации за пользование долей от дата. об увеличении арендной платы ежемесячно до 150 000 руб., стороны к соглашению не пришли, из чего усматривается ее законный интерес на получение соответствующей арендной платы за нежилые помещения общей площадью 471,9 кв. м, расположенных по адресу: адрес, собственником которых в ? доле является истец.
С учетом изложенного, решение суда не может быть признано законным, подлежит отмене и вынесению нового решения об удовлетворении требований Х.А.Ф. в части признания сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок и возврата госпошлины по 300 руб. с ответчиков Х.А.М. и Г.Д.УА.
С применением последствий недействительности сделок требования о прекращении на будущее время не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 г. отменить.
Принять по делу новое решение.
Признать недействительным договор аренды N б/н от датаг., заключенный между Х. ФИО62 и ИП Х. ФИО63 в отношении (по распоряжению) нежилых помещений с кадастровыми номерами: дата, дата, дата площадью соответственно 282,2 кв. м, 143,8 кв. м, 45,9 кв., расположенных по адресу адрес.
Применить последствия недействительности сделки.
Признать недействительным договор уступки права требования (цессии) по договору аренды, заключенный между Х. ФИО64 и Г. ФИО65 в отношении (по распоряжению) нежилых помещений с кадастровыми номерами: N..., N..., N... площадью соответственно 282,2 кв. м, 143,8 кв. м, 45,9 кв., расположенных по адресу адрес.
Применить последствия недействительности сделки.
Взыскать с Х. ФИО66 в пользу Х. ФИО67 возврат госпошлины в размере 300 руб.
Взыскать с Г. ФИО69 в пользу Х. ФИО68 возврат госпошлины в размере 300 руб.
Председательствующий
Ф.Ф.САФИН
Ф.Ф.САФИН
Судьи
Н.М.МУХАМЕТОВА
А.Н.СУБХАНГУЛОВ
Н.М.МУХАМЕТОВА
А.Н.СУБХАНГУЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)